悉尼三城区最受中国买家青睐 华人区位列No.1

悉尼买房仍在不断吸引着国际买家,悉尼北部的房产更是列于中国房地产买家的愿望清单之首。据《每日电讯报》报道,根据中国房地产门户网站的最新数据,中国买家搜索次数最多的新州城区为华人区Epping,其次是Mosman及West Ryde。

房地产公司First Nationa(Epping)的负责人Allison Mifsud表示,从去年起就排在榜首的Epping似乎呈现出“某种多米诺骨牌效应”,因为亚洲买家喜欢被亚洲文化包围。她补充道,亚洲买家之前更喜欢不怎么需要维护的小型房产。“但现在他们想要更大的地块,因为他们更加习惯于我们的生活方式,他们希望能给孩子们提供更大的院子,也希望土地能够更好地增值。”

Epping拥有近2.3万名居民,其中华人居民约占近13%

虽说询价数量比去年少了,但Mifsud女士称,北部地区的销售仍很稳定。“该地区的销售保持稳定,我发现这里的房价没有其他地区下降的那么多。”

West Ryde也十分吸引海外买家,排名从去年的第四位上升到第三位。Tracy Yap Realty的Danny Yap表示,West Ryde之所以人气急升,是因为其相对其他地区的住房承受能力。他指出:“大多数买家是为了在麦考瑞大学(Macquarie University)就读的子女购房。那里很多房子的价格区间都在200万-250万澳元之间,这在该地区是相当高的。”

房地产公司(Belle Property(Mosman)的房地产中介张博(Bo Zhang,音译)表示,自1月底以来,中国买家的询价数量就呈现上升趋势。他指出,他的客户“预算通常在300万澳元到1300万澳元之间”。张博的半数客户都是海外的中国买家,其中很多人拥有重大投资者签证(Significant Investor visa,SIV)。SIV是指投资500万澳元到澳洲的项目,4年后投资期满后可拿到澳洲永居权。

据悉,临时签证持有人只能购买一套二手房,且得作为其主要住处,不过前提是得到外资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的批准。

(据今日澳洲)

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中国买家舍弃悉尼豪宅 纷纷热捧墨尔本房产

据Domain网报道,中国买家纷纷退出悉尼豪宅房市,热捧墨尔本

房产中介发现,这个春季海外买家的询盘量大幅减少,这令人困惑。数据显示,中国买家对墨尔本Toorak豪宅更感兴趣,胜于悉尼的Point Piper。

9月份的数据显示,中国买家对澳洲500万澳元以上房产的搜索记录大增,但却不是针对悉尼。居外网的数据显示,中国买家墨尔本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍。

居外的联合创始人冼明(Simon Henry)说:“虽然悉尼的一些豪宅依然吸引买家,但墨尔本的询盘量增长最强劲。截止9月,墨尔本的增长超过了700%,而悉尼仍在原点。”

居外数据显示,中国买家墨尔本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍

查看更多墨尔本豪宅房源

移民部最新的数据也显示,墨尔本的重大投资者签证申请更多(SIV)。在截至10月的3个月里,墨尔本有14份重大投资者签证申请,而悉尼只有少于5份。

墨尔本Marshall White公司的负责人John Bongiorno称,如果去年中国买家对墨尔本500万以上房产的询盘增了一倍,他不会感到惊讶。

RT Edgar公司的负责人Mark Wridgway称,他们今年卖出了6套价格在1000万以上的房产,比去年翻了一倍,并称约有七成的买家都是中国人。

Melbourne Deluxe Property的负责人Paul Pfeiffer称,中国买家尤其喜爱Canterbury 房产,在2月份时,在Monomeath Avenue卖出了一套1208万的房产,后来,陆续有多套1000万以上的房产被中国买家买走。

然而,自一华裔富豪以7000万的价格买走小派克(James Packer)在 Vaucluse的房产后,悉尼春季的豪宅市场也表现不错。中介们也纷纷预测随着澳元下跌,全球市场动荡,澳洲房产会更吃香。

但也有悉尼中介表示,豪宅市场大不如前。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)称,悉尼豪宅房产供应不足或许是市场冷清的原因。

世邦魏理仕(CBRE)主席Justin Brown称,对于中国买家来说,墨尔本房产的价格要比悉尼更实惠。此外,墨尔本的大学非常受中国买家欢迎,“家人在墨尔本上学,自然就会在那买房。”

Kay and Burton公司的Ross Savas称,中国买家询盘量大涨。因为孩子在墨尔本接受教育,再加上澳元下跌,人们更倾向于在墨尔本买房

(据澳洲新快网)

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中国富人锁定澳洲房地产 重大投资者签证需求仍强劲

担心国内经济动荡的中国超级富豪将把越来越多资金安置到国外,很多人都将投资目的地定在澳洲。

这是Investorlink Residency总经理娜塔莎(Natasha Wood)的预测,她认为中国投资者将把更多资金投入海外资产,尽管中国收紧了关于资本外流的法规。
 
娜塔莎的工作是专门为中国的富豪精英提供关于澳洲居留权和投资的建议。她说澳洲政府的重大投资者签证(Significant Investor Visa)项目依然在健康运行。
 
“投资者非常谨慎,但我不认为他们对SIV的兴趣有所减弱。因为中国的房地产市场已经停止,所以他们决定‘走出去’。”
 
房地产依然是首选
 
娜塔莎说,澳洲房地产依然是中国投资者的第一需求,其次是风险投资。但并不是每一个人都对中国资本的流入持乐观态度。
 
根据国际货币基金组织(IMF)的消息,澳洲将成为中国投资增长减慢的第一大受害者。经济学家们预测,因中国减速,明年全球经济增长将停滞,有些人甚至预测会有衰退。
 
5月份,一份研究发现中国在澳洲投资已经彻底转向商业地产和基础设施。研究发现中国私人资本首次超越了国有企业的投资。
 
虽然去年中国在澳投资减少了近10%至83亿美元,澳洲的竞争力依然比美国要大。中国在美国的投资减少了14%至120亿。
 
大约46%的中国投资都集中在商业地产,比2013年的14%有大幅增加。
 
新州魅力不减
 
中国投资者尤其青睐新州,当地接收了大约三分之二的总投资。但最近几个月因北京收紧资本控制,中国人对澳洲地产的购买量有所减少。
 
新州接收了澳洲大约三分之二的总投资
据移民部消息,在2012年11月至今年3月31日,澳洲政府接收了2287份SIV意向表达。751人获得了重大投资签证,截至3月31日,大约37.55亿的中国投资者资金投入了相关资产。娜塔莎认为,尽管全球经济减慢,但SIV的需求依然强劲。
 
“我们有非常强劲的客户渠道……我们有稳定的政府、稳健的法律法规……这些时他们喜欢澳洲的地方,我觉得这一点不会轻易发生变化。”

(据澳洲新快网)

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澳洲重大投资签证申请锐减!原因只在中国富人

由于担心大量中国富人移民澳洲并把他们的钱投入澳洲房地产市场,政府7月时调整了澳洲投资签证的规定。

申请人现在起必须在澳洲投入至少50万澳元的风投资本,还得通过管理基金或上市投资公司对新兴企业投资150万澳元。改革措施还对投资签证申请人提出澳洲房产投资额的限制,因为政府担忧外来投资资金不断推升悉尼墨尔本房价,以至于普通民众难购房。

总体上看,重大投资者签证项目要求外籍公民需在4年内最少进行500万澳元的投资才有资格申请永久签证。自该项目2012年底创建以来,91%的重大投资者签证申请人都是来自中国大陆。据移民和边境保护部称,该项目有关规定7月调整过后,申请者的数量寥寥无几。但一发言人称,未来情况是否如此还难下定论。

然而,此次调整受到澳洲私募股权与风险资本协会(Australian Private Equity and Venture Capital Association,AVCAL)的欢迎,协会认为这些改革措施将彻底改变投资资金的流向,并惠及数千家新兴公司和数万家中小型企业。

AVCAL的执行总裁埃尔-安萨里(Yasser El-Ansary)称:“项目的新规定强制投资资金流入风投和私募股权基金领域,将使得重大投资者签证申请者能投资所有风险行业领域,无论是还在萌芽阶段的企业,还是更多需要进一步融资发展的公司。”

“刚开始提出50万的最低风投资金要求,并制定计划在未来两年内争取把这个要求提高100万,这是新政策中体现的一种理性的过渡方式,而且还能使创业板市场随着这一步调逐步发展。在资深的基金管理人的管理之下,毫无疑问,不断扩充的资金池将使得更多增长迅速的企业在澳洲得到扶持。等到时机成熟,我们就能开始把那些到国外更大市场寻求融资的澳洲企业精英回流澳洲。”

中国人需在4年内最少进行500万澳元的投资才有资格申请重大投资者签证

但是,中国政府的打压可能也是重大投资者签证的中国申请人数量减少的原因,该国早前收紧了资金外流的规定。因为此前还有所谓的“绿色通道”的关系,中国还能容忍大量资金流向国外。但随着中国经济增速放缓,中国政府过去几周开始增强限制措施,因为大量资金出逃可能会对人民币施加下行压力。有报道指出,一些中资银行已开始监察起异常的资金交易。

虽然澳政府新落实的规定有所严苛,但比起其他国家,澳洲的重大投资者签证项目依旧被认为具有更大的吸引力。在美国,申请这类签证需要等候两年时间;英国最近把最低投资额翻番至200万英镑;加拿大则限制授权50张投资签证,并要求申请人在风投领域投资200万资金。

(据澳洲新快网)

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澳大利亚律师为你解析 “重大投资者移民签证(SIV)”新政三大变化

澳大利亚律师为你解析 “重大投资者移民签证(SIV)”新政三大变化澳大利亚重大投资者计划于2012年11月推出。对于在四年时间里投资不少于500万澳币的投资者,该签证为其提供分两步获得永居身份的途径。相较于其他投资类移民签证的要求,SIV签证申请人无需满足英语语言要求或商业技能要求,且签证持有人只需在四年临居当中每年在澳居住40天就可满足申请永居的居住要求,没有其他类别签证所谓的“移民监”要求,在其推出的两年间获得许多企业主的青睐。

重大投资者移民签证(SIV)带来大量投资

在重大投资者移民签证(SIV)签证推出的两年间,该政策强劲的拉动了特别是来自中国和亚洲高价值纯投资移民的需求。截至2014年12月,500名重大投资者移民签证的获批就为澳大利亚的经济注入或预计注入资金约25亿元。

2014年10月,澳大利亚联邦政府就重大投资者移民项目进行了复审,目的在于将重大投资拨入经济领域。资本的注入将极大地促进经济发展,刺激创业活动,并且探索引入高端优质投资移民项目的可能性。此次复审由澳大利亚贸易委员会、澳大利亚贸易与投资部及澳大利亚移民与边境保护部共同协力进行,并于宣布修改重大投资移民项目前进行了数轮磋商。

最新重大投资者移民签证(SIV)的三大变化

2015年6月29日和7月1日澳大利亚联邦政府于发布了关于对重大投资者签证(SIV)修改的新规定,新的规定包含以下几个关键变化:

1.投资类型的改变

2.澳大利亚贸易委员会被赋予额外的权力对重大投资者签证进行提名并对市场进行监督。

3.对于过去按指定投资要求进行投资并在2015年7月1日之前获得188重大投资者签证的申请人,其资格不受过渡阶段变化的影响。

对于SIV签证申请人而言,此次变化最令人关注的莫过于海外投资类型的变更。今年7月以前,来自重大投资移民项目的海外投资在选择定期存款、投资政府债券、某些类型的管理基金及私营企业上有极大的自由度。自2015年7月1日起,新规定要求申请者的海外投资必须投资于某些指定项目, 包括:

1. 风险投资项目 (Venture Capital Investments)

申请者必须投资至少50万澳币于帮助澳大利亚新兴公司和小型私人企业的澳大利亚风险投资基金。风险资本融资必须投资于澳大利亚工业部注册的风险投资有限合伙企业 (VCLP) 、早期风险投资合伙企业 (ESVCLP) 或澳大利亚风险投资组合型基金(Australian Venture Capital Fund of Funds, AFOF)。

值得注意的是,风险投资基金不需要立即进行投资。重大投资移民签证的申请者在获得临时签证后将有12个月的时间将资金投资于合规的风险投资有限合伙企业或早期风险投资合伙企业。如果四年期的重大投资移民临时签证(188签证)到期前投资风险投资基金, 则投资的资本必须重新投资于合规的风险投资项目、新兴企业投资项目或平衡投资项目(详见以下两点)。

2.新兴企业投资项目(Emerging Companies Investments)

申请者必须投资至少150万澳元给帮助澳大利亚证券交易所上市的新兴企业(市价小于5亿)合规的管理基金。此管理基金可将某些资金投资于小盘股、未上市企业、市价大于5亿的企业、海外公司、现金及衍生产品(仅仅作为风险管理目的),但这些投资有严格的估价限制。同时,新兴企业基金要求投资多于20个不同的发行者发行的资产组合,并且任何一项债券投资额度不能超过其净资产价值的10%。

3.平衡投资项目(Balancing Investments)

合规管理基金的投资平衡。合规的管理基金投资于澳大利亚上市公司、澳大利亚上市公司债券、澳大利亚延期年金或澳大利亚非居住房产(民用房产比例不得超过10%)。

新政的其它主要变化包括:

1.投资者及其关联人(比如:配偶或相关公司)绝不能参与管理基金投资结构的管理;

2.投资于澳大利亚私人企业及州和领地政府债券不再适用重大投资移民签证;澳大利亚贷

3.款基金投资从2015年7月1日起不再属于合规的投资;

4.且不再允许以利息作为贷款抵押的回贷基金。

综上所述,在7月的新政下,SIV签证的500万澳元中起码有200万澳元需要投资到风险投资及小盘股等基金项目,对于“保守派”的投资人而言,无疑加重了其投资风险。但是相应的,投资回报率也可能比过去的固定式回报(例如债券等)增加不少。对于澳大利亚本地市场而言,联邦政府也许期望SIV签证政策的变更能够继续甚至更强劲地带动本地经济。

值得注意的是,就平衡投资项目和新兴企业投资项目而言,新政要求负责管理新兴企业投资项目的基金经理必须持有至少1亿澳元的基金运作资金以确保满足重大投资移民签证的要求。目前市场上能够符合该要求的基金经理并不多,其资金与资历也相应地保障了投资人的回报率并控制了风险。对于较小的基金管理者(特别是初期的基金管理者),地产基金管理者以及按揭基金管理者而言,将会失去重大投资者签证资本的渠道。对于投资者而言,同时将资金放入不同基金公司进行管理,可能会被加收管理费。因此我们建议投资者在对多家基金管理公司进行比较后,选择合适的管理公司为自己的投资移民保驾护航。

扬泱专栏全集:

律师扬泱解析澳洲房产

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重大投资者签证改革恐令澳洲公寓开发夭折

《澳大利亚金融评论报》称,重大投资者签证(SIV)改革已经对澳大利亚的高层公寓开发造成重大打击,十几个为这类项目灌输资金的基金现在都受到阻挠。

Hall & Wilcox的合作伙伴Harry New和Eugene Chen已经为住宅房地产项目的十几个重大投资签证基金提供过专业意见。

“我们有很多在澳大利亚的开发商感到沮丧,因为他们有些利用SIV基金的住房开发项目无法进行。”Chen说。“目前墨尔本已经颁发了很多开发许可,而SIV改革可能会令部分项目夭折。”

为澳洲房地产项目的重大投资签证基金提供专业意见的Eugene Chen和Harry New

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联邦政府关于SIV的新规定在7月1日生效,但结果并非皆大欢喜。外国人只要在合适的领域投资500万澳元就可能获得在澳洲的居住权。新规将债券踢出投资范畴,并严重缩减住宅项目方面的投资水平。以前SIV申请者可以投资大型住宅开发项目,但如今只能通过管理投资计划进行投资,而且投资金额不能超过相关计划的净资产价值的10%。

“我们有些中国的基金管理人已经为准备这些住宅开发投资和所有法律文件花费了大笔资金,可如今他们什么都做不了。我认为这些基金中有大约九成都已经不符合规定。”Chen说。

截至2015年3月,澳大利亚已经接收了37.55亿澳元的SIV基金。至于当中有多少被注入房地产,并没有详细记录。但流入管理基金的数量大约是52%,这些钱都可能流入了房地产开发。

“如果他们的理由,是希望中国投资者的投资能增加住房供应,那么就应该允许投资流入这类开发项目。”New说。“在住房供应不足或房价过高的地方,SIV在住房开发方面的投资也许能有效解决问题。”

New和Chen都认为这个计划的未来将由政治决定。

已成功申请SIV的人中超过九成都是中国人,他们贡献的资金超过33亿。

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澳洲重大投资者签证改革已生效 富人移民才不会被吓跑!

500万澳元重大投资者签证项目改革得到了各种不同的反应。有不少风险投资集团表示赞同,但同时大多数的基金经理和移民机构都不以为意。政府对移民澳洲的新要求是500万澳元投资中至少要有50万澳元是合法的风险投资,或投资于初创企业、小型私人公司的私募股权发展基金。

澳洲重大投资者签证改革已生效 富人移民才不会被吓跑!

“虽然对于改革有些负面的反应,但是我们支持政府为经济吸引资本和人才的目标,”莫里斯澳洲签证基金(Moelis Australia Visa Fund)首席执行官安德鲁·马丁(Andrew Martin)说。“定数为50万澳元,这个平衡是很合理的。这或许会在短期内影响一些潜在的SIV申请人,但是那些相信澳洲稳定监管环境的投资人依然存在。”

过往重大投资者签证的要求是500万澳元符合资格的投资,限制直接投资于房地产。7月1日起,投资人需投资于风险投资基金,并且要求有150万澳元投资于受管理基金,即澳大利亚证券交易所上市的新兴企业。

“一段时间以来,澳大利亚私募股权与创业投资协会提倡SIV项目的改革,以更好地帮助资金从境外高资产人士流通到推动我们国家创新潜力的经济部分,”首席执行官亚西尔·埃尔(Yasser El-Ansary)说。

反对改革的人担心,那些寻找安全的投资天堂的富裕投资者,例如中国移民,会因强制投资高风险资产而退出。“总体来看,中国投资人目前已经成为SIV投资者的主体,他们更倾向于安全的资产类别,而风险投资可能会是一个棘手的问题,”另一个SIV基金Sumo董事会主席苏伦·帕瑟(Suren Pather)说。

置业移民集团澳信集团的主管马克·马高斯(Mark Morcos)担心,这些新的改革或许会导致“项目叫停”。“根据既定规则,移民顾问建议投资者回避SIV项目,并转向更可行的替代方案,例如商务签证或是投资类签证,” 马高斯说。“对于加拿大和美国类似签证项目的关心可能会增加,因为它们更实惠。”

马高斯又说,中国投资人占SIV申请者的91%,他们最倾向于投资债券和住宅物业,因为他们对于这些更熟悉。“取消项目的资本要求,并且允许客户通过他们选择的资产类型来平衡剩余的投资组合,这或许可以保证SIV仍然是外国人可选的澳洲投资项目。”

Comasters律师事务所的杰弗里·李(Jeffrey Lee)并不同意这一说法,他认为50万澳元并不会成为一个问题。“即使是100万澳元仍然不成问题。确实,他们喜欢持有资金不要消失,但同时他们也明白像风险投资这种伴随着越高的风险就会有越高的回报,”他说。

亚洲商业研究组基点主任大卫·钦(David Chin)指出,那些反对风险投资的人忽略了一个关键点:中国人自身也在转向风险投资。“最近几周,中国政府其实也正在加快计划发展自己的风险投资行业。他们正试图成为亚洲的硅谷。”

“阿里巴巴自身在进行风险投资,并且在创立自己的风投基金。如果澳洲可以领略这种观念思想,那么政策改革将会产生更广泛的影响。”

 

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澳洲重大投资者签证改革已生效!偏重风投或带来负面效应

7月1日后,澳洲重大投资者签证申请人要投资至少50万到注册在案的风投基金

澳洲尚处于发展早期的风投行业很难让来自中国的投资人相信:他们会采取保守的投资策略,不会浪费来自中国人的投资。而澳洲政府针对重大投资者签证的改革却带来了好消息,每年可额外吸引3.5亿澳元的投资。但也有些人担心,此改革也有负面影响。

据《澳大利亚金融评论报》Arowana International的总裁Michael Hui称:针对重大投资者签证的改革,对于中国投资人来说,是一个突然且不受欢迎的“惊喜”。政府对此的基调是:来自外国人的投资款将刺激尚处于早期阶段的风投业,并且增加就业,但这种基调可能会吓跑来自海外的潜在投资人。

“我们过去一年都在和移民中介、澳洲本地的银行的大客户分支、四大会计师行的澳洲移民顾问以及那些在中国落户的银行打交道,探讨什么样的风投行业会吸引中国投资人,答案是明确的,中国人希望投资那些发展成熟,且已经产生或即将产生利润的公司。”

现在根据重大投资者签证的规定,希望拿到澳洲永居权的外国人必须在本地投资500万澳元。7月1日后,至少50万要投资到注册在案的风投基金。重大投资者签证实施的前三年间,有批评认为,该签证推高了澳洲房价和澳洲政府债券,对实体经济和帮助澳洲企业家方面并没有帮助作用,于是对该签证的改革应运而生。

根据Basis Point Consulting公司的保守估算,根据现在重大投资人签证的发放速度,该改革有望每年为澳洲的风投业额外注入3.5亿澳元的投资。现在90%获得该签证的申请人都来自中国。

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中国股民转战澳洲房市 悉尼人更买不起房

中国股市动荡,加上澳元贬值,令澳洲房地产中国投资者的魅力大增

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中国投资者已经开始将钱从中国动荡的股票市场转移到澳洲房地产,悉尼人将更加买不起房子。

悉尼地产公司Sothebys International Realty的主管帕里尔(Michael Pallier)称,本周很多持“重大投资者签证”的中国买家登记了购买价值1000万以上房产的兴趣。
 
“本周新出现的潜在房产投资者都是30多岁的年轻企业家。他们是一群聪明的投资者,已经将钱转出中国股市,转投其他领域,包括房地产。”帕里尔称。
 
然而,有坊间证据表明,中国股市中有些较小的投资者被本周的股市动荡套牢,这些人也喜欢在澳洲买房子。
 
帕里尔说中国股市最近动荡,而且澳元猛跌至75美分以下,这些只会令澳洲房地产中国投资者的魅力大增。“中国人想投资外国房产的时候,他们会选择澳洲。”
 
McGrath的豪宅中介罗伯森(Hamish Robertson)表示,大部分投资活动都在中国出生的澳洲居民中进行,他们已经在出生地累积了财富。很多这类投资者将澳洲房地产视为避风港。
 
“在高端房产市场中,中国股市大跌不会影响买家的买房决定。他们不是所有财富都被股市套牢。
 

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中国股市大跌 投资者涌向澳洲房产

中国股市大跌,投资者们会选择其他的投资产品,而其中一个会是澳洲房产

据《悉尼先驱晨报》房产专栏报道,专家认为,中国股市大跌,3周内蒸发了3.7万亿,可能会有大批人涌入较为安全的澳洲房市

同时,一些知名房产机构称,再加上澳元的下降,可能会吸引大批富裕的中国人前来悉尼购房

自从6月中旬以来,上海证券综合指数下跌了30%——20年来的最大的连续3周的跌幅——一时,社会恐慌四起。

圣乔治银行(St George Bank)的高级经济学家Hans Kunnen说:“中国股市大跌,投资者们肯定会选择其他的投资产品,而其中一个会是澳洲房产。”

汇丰银行的首席经济学家Paul Bloxham也同意:“澳洲被视为相对安全的投资地,房产增值机会很大。中国投资者可分散投资。”

悉尼苏富比拍卖行的一高管Michael Pallier说:“有很多热钱已经涌出中国股市了。”

7月初Michael Pallier就卖了一些新公寓给中国的买家,也给他们展示了位于悉尼Double Bay地区的价值1380万澳元的房子,“买家买了房后,又想给自己妹妹买,让她过来这边住。”

期房公寓经营商CBRE的总经理David Milton也卖了很多房产给中国投资者,他认为未来情况会更好,“很多中国买家都有澳洲居住权,但是他们的钱从中国赚回来。”

新州房产协会的主席Malcolm Gunning则认为,虽然很多中国热钱会涌进房地产,但一些投资者会与家人一起合作,在澳洲买现有的房,这是“基于大家庭的考虑”。

他还说,中国股市大跌,会使更多中国人申请500万澳元的重大投资者签证,后者可以使他们更快获得澳洲居住权。这些投资必须是政府授权的,然而最终都会流到郊区的房地产中 ,例如Point Piper和Toorak这些地方。

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