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外汇管制下，如何理性投资美国房地产？| 美国

中国的中产阶级们为了在风谲云诡的资本市场里，进行全球化资产配置，国内的房子买，国外的房子也买，力争保值。因此在国内不限购的城市，房价持续上涨，海外置业也陷入热潮。然而外汇政策趋紧却抓紧了中国资本的口袋，给海外买房的热潮浇了一盆凉水。

在这样的特殊时期，仍然有一部分内心强大的人在进行海外投资置业，还有一大拨人跃跃欲试。

目前中国对于个人外汇的限制是每年5万美元，且不能用于海外投资买房，在换汇时各项要求更加严格，这让之前换汇轻车熟路的人或机构也变得小心起来。对于外汇管制，有些人选择咨询海外房产机构，对于个人财产在买房置业外汇局审查是否严格这类问题，多数房产机构或银行代理都认为外汇管制是为打击不法资本的非法流出，而对于个人的外汇需求管理很宽松。

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购汇的各项要求更加细化

其实，外汇管制限额5万美元，还真是面向小散人群。资本管制，大的小的都是钱。焉有抓大放小之理？且外汇是不允许用于海外购房的。如果要用来支付首付等买房费用，填的理由都是其他。

考虑到特殊时期海外买房的艰难，考虑清楚对于购房人来说很重要。是要投资、自住还是移民？是很急迫还是可以再等等？专家建议：盲目跟风赴海外买房是不明智的，应当想清楚，再出发。

如何突破5万额度顺利付款？方法太多谨慎选择

外汇管制5万美金额度一直存在，不得用于投资的规定也一直存在，只不过现在程序更复杂、要求更严格。自始至今，一直都有钱流出海外，他们是怎么做到的?

近日，就外汇额度问题，如何把钱转过去，有机构公司表示，能够在海外买房的，一般都有自己的渠道。当然，渠道一定是建立在合法的基础上。

不少房产营销人员都建议客户可以采用“蚂蚁搬家”的方式来解决当前的外汇难题。“蚂蚁搬家”又称蓝精灵，是指购房人通过其亲友，先将人民币转成外汇，将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商或购房人的境外账户，以交付购房款。这种行为涉及到分拆结售汇的问题。一经发现，就会被外汇局列入“关注名单”，两年内不得换汇。

所以，这种方式对个人来讲具有相当的风险，专家建议还是找专业的机构来处理换汇事宜。

企业资金出境的方式可能被个人借壳

有关人士发现，网络上流传着多达15种资金出境的方法，其中包括蚂蚁搬家、朋友互转、信用卡直接刷卡消费、境外放款、内保外贷等多种形式。这些方法有的是打擦边球，有的是钻漏洞，更有甚者是在运作地下钱庄……这些方式对客户的资金没有任何安全保障！

也许这些就是业内人士所说的渠道，但其中蕴含着一定风险，如果购房人不是很了解，建议不要轻易尝试。海外买房汇款还是要尽量选择正规渠道。因为外汇的限制，目前市场上购房人趋向于购买低首付、境外可贷款、总房款较少的房产，以减少和外汇政策的对垒。

和国内项目不同，海外房产在很多方面难以考察。也就是说在国内的购房人士极易受到蒙蔽。选择一家好的中介机构是你海外置业成功的第一步。

（据中国贸易金融网）

百名中国人陷美国投资移民骗局律师支招防欺诈 | 美国

据美国《侨报》近日报导，当地时间4月5日，因涉嫌以投资移民为名目进行诈骗，洛杉矶一家华人移民事务所被查封。美国联邦机关的搜查令称，该公司以EB-5投资移民的名义向超过100人收取超过5000万美元现金，连中国“红通”外逃贪官的投资款都收。国际在线记者查阅发现，依托美国EB-5投资移民项目的骗局屡见报端。记者就此采访了洛杉矶当地的资深移民律师，为EB-5投资移民申请给一些建议。

美国EB-5投资移民再添100多名受害者

据美国《侨报》近日报导，当地时间5日，美国联邦调查局（FBI）和国土安全调查局（HSI）探员突击搜查了位於洛杉矶的一家华人移民事务所——“加州投资移民基金”（Californian Investment Immigration Fund）的办公室，同时对3名嫌疑人的两处住宅发出搜查令。

联邦机关的搜查令称，“加州投资移民基金”以EB-5投资移民的名义向超过100人收取超过5000万美元现金，然後以投资办绿卡为名目进行诈骗。

报导称，此案3名嫌疑人之一的陈莹莹收取的5000万美元投资款并没有真正用作投资用途。尽管她购买3块土地并计划对其开发，但实际上在这些土地上并没有动工的迹象，反而是用这些钱中饱私囊。

陈莹莹名下有3处房产和2处地产，其中一处位於亚凯迪亚（Arcadia）的房产市值约320万美元，这其中的120万就来自她收取的投资款。此外，她还用投资款购买了一辆2015年的保时捷SUV。

另外，此案中还有两点违反了美国法律：第一，该公司将投资款中的30万美元或50万美元返还给投资人，因此收取的5000万美元中已经有1000万美元被返还，这样的做法直接违反美国移民法，因为美国规定EB-5投资款必须投资满5年才能撤资；第二，在收到50万美元返款的投资人中有中国正在通缉的要犯，包括前湖北省武汉市发改委主任徐进和前中国人保湖北分公司副处长刘芳，这些人是不符合美国移民条件的。

律师建议（一）：选择靠谱的区域中心

洛杉矶移民律师华强接受记者采访时表示，投资移民市场鱼龙混杂，尤其是区域中心的项目存在很多欺骗现象。“比如《侨报》报导的这个案例，涉案的项目根本没有动工，只是拿了投资人的钱，过段时间又返还部分给投资人，这不是投资，这是借贷。”

华强介绍称，美国的EB-5投资移民名额每年有1万个，其中来自中国的申请人占了85%以上。EB-5投资移民分直接投资和通过区域中心投资两种。直接投资需要申请人自己去寻找可投资项目，并且实际参与项目运营，这对於英语不好丶在美国没有经商经验的申请人是个挑战。而後者不要求申请人参与日常管理，也不需要居住在地区中心或附近，投资者仅需投钱即可，因此受到中国申请者的青睐。85%以上的中国申请人都选择通过区域中心来投资。

报导中提到的“加州投资移民基金”就是一个区域中心。区域中心扮演的角色相当於一个私募基金管理人，负责帮申请人寻找合适的项目并进行投资。

“问题是很难保证区域中心将钱真正投到项目上去，所以存在一定的风险。比如《侨报》提到的案例，投资款被用来中饱私囊。EB-5投资移民是否成功，跟选择的区域中心有很大关系。有些信誉良好的区域中心的成功率可以在90%以上，有的却是个空壳公司。” 华强还强调，拉一名美国当地的政府官员来为项目备案或者讲话，声称项目具有政府背景，是很多中介惯用的伎俩，但是所有的区域中心都是私营的，声称有政府背景的都是扯虎皮拉大旗，都是骗子。比如，2013年案发的着名的“美国芝加哥会议中心项目”诈骗案在国内宣传时就一直声称有政府背景丶获得了当地政府的直接注资等。

那麽，应该如何选择靠谱的区域中心呢？

律师建议（二）：请第三方做专业的前期调研

华强表示，可以聘请第三方去调查当地的区域中心是否靠谱。另外，对於区域中心选择投资的项目进行一番考察和调研也非常重要。因为一旦项目烂尾，申请人的投资款也就跟着打水漂了。“中介总是利用免费谘询丶免费评估作为幌子，其实’免费’本身就是一个陷阱。找到当地的专业人士，比如侦探丶律师或者会计师去帮忙实地考察一下很有必要，花一两万美元出具一份第三方的风险报告评估。舍小利，保大钱。”

美国证券交易委员会也在其官方网站上发布中文和英文公告，警告投资人参与移民投资项目一定要仔细甄别。公告建议对投资项目寻求独立验证，确认投资声明的真实性。

为确保投资安全，有必要花钱请专业人士做第三方风险报告评估。

公告特别列出一些可疑项目的特徵，希望投资者遇到下列投资项目时保持警惕。一是保证投资回报丶投资无风险或过於稳定的高回报项目，因为通过EB-5进行的投资项目肯定有投资回报风险。另外，未经注册立项的投资项目丶未经许可的销售商以及由相同个人经营的多层级公司，都应该引起投资者警觉。

据悉，区域中心都是经过美国移民局批准成立的，相当於合法成立的公司。但是移民局的审批对区域中心管理人的专业技能丶资金实力或资历没有任何严格要求，因此区域中心管理人的投资管理能力存在较大疑问。这也是导致很多EB-5投资款有去无回的原因。

华强还提醒称，按照目前EB-5的审理进度，从递交文件到拿到永久绿卡，顺利的情况下也需要4年左右。4年的时间不算短，从移民政策到项目运营本身，都存在风险，申请人对此要有心理准备，对那些声称能够快速拿到绿卡的宣传也要引起警惕。

另外，华强说，申请者遇到诈骗后，也要懂得利用法律途径维权，可以选择集体诉讼的方式起诉区域中心，想办法追回投资款，并且规划下一步移民之路。

（据北京新浪网）

澳洲 | 专家分析澳房市不容乐观风险增高谨慎投资

对于基金经理来说，始终走高的股票是危险的。但在房产投资方面，大家却不会想到这一点。专家提示，目前的房产投资市场危机重重。

Auscap Asset Management机构利用分析股票的技术分析房产市场，发现现在的房产投资风险极大，最好不要轻易涉足，尤其是随时间增值的房产投资。自1991年来，澳洲房产始终以每年7.4%的涨幅稳步上升，且没有明显的下滑表现。因此，大家都视澳洲房产为一个相对低风险的投资对象。

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对此，相关负责人Tim Carleton和Matthew Parker解释说，利用过去的收益能够分析出未来的收益情况，而这次分析的结果就是房产市场投资目前有相当大的风险。

澳洲家庭收入跑不过房价增长速率。Auscap表示，在股票投资方面，随着股票价格的不断增长，其下跌的风险也会增值增加；目前澳洲家庭收入稳定（每年增长3.7%），而房价却不断攀升，很大可能会导致房市下跌风险的出现。

贷款利率不会始终保持如此之低的水平。房产投资商们充分利用现有的低利率购买房产，不过贷款很快就会由少变多。全球利率正无限接近“零利率”，很难想象未来的借贷变化以及利率调高的高风险。若未来贷款抵押增加，到时候人们对于买房就不会有目前这样的热情了。

除此之外，Carleton和Parker还指出，未来失业率的增加以及经济增长的放缓也是房产投资可能减少的原因。“房价的增长速度目前已经家庭收入的增速，也就是说，房产投资很有可能呈下行。”

（据SMH）

海外 | 买房出租热欧洲学生宿舍平均收益6%

近年有不少人选择把资金转往海外投资，当起海外包租公，欧洲、日本、东南亚等都是投资客热门选项，有业者跟上海外购屋热潮，推出包租建案，平均租金投资报酬率最高可达7%，不过想抢当海外包租公，要承担的风险也不小。

海外置产报酬率比国内高，但注意各国法令细节，避免纠纷，郑文灿出访欧洲国家，盼提升桃园绿色指标。过去在学区买房当包租公，投资报酬率高，但随着近年房市税率调涨，持屋成本提高，以及未来少子化的冲击，不少包租公担心投资的学区，是否会面临学校退场、找不到学生租客的危机，而现在海外投资正热，也有中国台湾包租公、投资客选择出走，其中人口增加速度快的澳洲，也成了投资客最爱。

根据澳洲权威地产研究机构SQM预测，2016年墨尔本房价涨幅最高为13%，租金投报率最高可达7%，根据自由时报报导，有业者推出的包租建案，100~140坪的别墅，室内3~4房，台币仅约1千万元起，潜销1个月就销售3成，但也要注意，澳洲政府规定，外国人只能买新房，且持有一年内必须转手，也只能卖给有澳洲护照的人，并课50%的利润税收。另外，想当海外包租公，欧洲的学生宿舍也是近年相当吸金的投资标的，由于欧洲学生宿舍需求量大，平均年收益率大约在6%，学生宿舍的稳定报酬率，也是新加玻主权基金频收购欧洲各地学生宿舍的原因，而中国台湾目前引进的有“全球型宿舍基金”、“欧洲地区学生宿舍基金”两种，前者去年投报率4.27%，今年至10月为止，收益率是5%，后者则今年只有0.84%，但2014、2015年都有8~9%，两档基金从成立以来，都只有1、2个月绩效下跌，相对稳健。

不过，虽然海外投资报酬率相对国内来的高，但“看不到的房子”所要承担的风险可不少，除了注意购买的房子是否符合当地人的需求，选择海外包租，也要注意和业者签订的合约细项，天时地利不动产创办人张欣民曾也撰文建议，若要投资，海外首都都心区建设完善、机能好，在地及外来购屋需求最高，因此选择第一、二大城市是最好的选择。

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（互联网资讯综合整理）

澳洲 | 买房注意！银行不愿提供贷款的7种房型

想要分辨一处房地产的好坏，其中一个好办法就是观察投资借贷方的态度，也就是银行，因为银行需要确保投资稳妥从而保障自身利益。

专家表示，银行不愿贷款给存在风险的投资者。

房地产信息网站Domain网采访了多名业内人士，总结了银行不愿提供贷款的7种房型。

银行不愿贷款给存在风险的投资者

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1、面积小于40平方米的公寓

40平方米只是一个大约数，不过多名业内人士表示银行不会青睐面积过小的公寓。

WBP地产集团地产咨询主管帕布斯特（Greville Pabst）解释：“这种户型太小了，可销售性太低，银行不会喜欢。如果说银行有可能需要接管这种小户型的话，他们更希望拿回自己的贷款。”

Finder.com.au网站理财专家海森（Bessie Hassan）指出：“一般来说，公寓的面积起码要达到40-50平方米，不算阳台和停车位，这样才好得到贷款。”没有分割卧室的“工作室”型公寓就会比较难得到贷款。

由于维州政府最新宣布不规定最小建筑面积，所以住房面积对墨尔本的买家影响最大。

2、学生公寓和服务型公寓

帕布斯特表示，银行通常会认为带有商业性质的住房更具风险，其中包括学生公寓和服务型公寓。

“举例来说，如果政府调整了移民政策或者留学生准入数量——这些都是银行无法控制的因素，那么银行的资产就会受到影响。”

此外，他表示，服务型公寓通常由企业运营方承租，这也是银行无法控制的因素。大部分服务型公寓出售时还包含家具，这也是银行担忧的一个因素。

3、社区“恶劣”或“有风险”

海森表示，如果某处房产所在区域犯罪率或失业率高企，也会引起借贷机构警惕。

“譬如澳洲国民银行（NAB）去年就宣布限制某些地区的贷款价值比率，因为担心该地区的房地产买家违约，而且当地房产销售竞争力很弱。”

国民银行当时宣布悉尼内城的格勒贝（Glebe）到西南区的卡巴玛塔（Cabramatta）“出现明显的信用恶化”。

房地产及金融投资咨询公司Empower Wealth负责人金斯利（Ben Kingsley）表示，矿业市镇也是银行警惕的对象。

4、所在市场供应过剩

安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示，这种情况多见于大城市的内城区。

“银行担心，这种地区的楼市容易崩溃，导致当地房地产买家的脆弱性大增。”

帕布斯特表示，买家购房之前应该考虑房型的稀缺程度。

“千篇一律的公寓稀缺性过低。千篇一律的话意味着销售表现不会太好。”

房地产中介机构Jellis Craig首席执行官道林（Nick Dowling）表示，与大型项目相比，专注精品户型的小型楼盘更具有投资价值。

5、房产所有权复杂

业内人士表示，分层所有权、公司股份所有权和共同所有权的房地产都会让银行非常警惕。

帕布斯特表示：“目前银行对这种所有权复杂的房产都会非常小心，因为这意味着银行无法享受优先权。”

6、建筑结构问题

业内人士建议不要购买遮掩过多的房屋，因为无法证明建筑的完整性。

海森表示：“申请贷款的时候会非常麻烦。如果房子存在结构或者其他方面的问题，例如不符合建造规定或者包含石棉，就会让借贷机构非常谨慎，因为房子可能很难销售。”

7、地理位置风险

房地产中介机构Starr Partners首席执行官德里斯科尔（Doug Driscoll）表示，借贷机构目前越来越关心房产的地理位置，例如是不是坐落在沼泽地或者海边。例如，悉尼北部海滩今年就遭受严重风暴，多处房产损毁。

“银行肯定不希望你的房子在几个月之内就毁掉。”他表示，自然灾害的频率现在也列入了借贷机构风险评估的一部分。

（据澳洲新快网）

加拿大 | CMHC将对加拿大房市首发红色警告

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）行政总裁对加国的房地产行业发出警告，指出除了多伦多及温哥华两个房地产最炽热的市场外，邻近地区住房买家的负担能力同样令人担忧，机构将在26日公布的住房市场评估中，首次把全国住房市场的整体风险评级，从“温和”调升至“高”。

CMHC行政总裁西多尔（Evan Siddall）在《环球邮报》（Globe and Mail）撰文表示：“负担能力的相关压力伤害收入较低的家庭，并会引起确确切切的社会经济后果。CMHC观察到多伦多和温哥华对邻近的市场产生溢出效应，这些因素将导致我们为全国房产市场发出首个‘红色’警告。”

西多尔又表示，经济收缩往往跟随高负债及不断上升的楼价而至，所以加国目前的情况令人关注。

家庭债务达历史新高

他更加指出，目前加拿大的家庭债务为可支配收入的168%，达历史新高，对此，加拿大中央银行称之为“我国经济最脆弱一环”。

他又指出，联邦政府收紧按揭条件，会减少置业人士可借贷的金额上限，并增加借贷者的融资成本，预期会刺激按揭贷款利率温和上升。

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（据加通社）

加拿大 | 联邦打房适得其反？首次购房者最受打击

加拿大联邦政府日前出台了新的贷款政策，希望以此降低高房贷的风险，无论贷款利率上调或下跌，都能让中产家庭可以承担，以此调控楼市，让人们能买得了房。但新政刚刚宣布，就有业界人士认为最直接受到新政策打击的是不是别的群体，而是本来首付就有限的首次购房者。

今年33岁的Dil Kaur一直梦想着能在大温哥华地区买下一栋独立屋，但找房子找了两年，她发现房价越涨越高，要买独立屋根本不可能，于是她就降低了自己的预期，希望能买一套两居室的公寓。

但就在联邦政府日前宣布了新的贷款政策后，她不得不再次放低自己的预期，开始看一居室的公寓。Kaur说，这就是不得不接受的现实。

加拿大 | 联邦打房适得其反？首次购房者最受打击 — 加拿大联邦政府日前出台了新的贷款政策，希望以此降低高房贷的风险，无论贷款利率上调或下跌，都能让中产家庭可以承担，以此调控楼市，让人们能买得了房

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BC省地产协会的首席经济师Cameron Muir表示，新的贷款政策会降低首次购房者约20%的购买力，这将彻底让他们被挤出房地产市场。

自17日起，新的政策规定，所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买房屋保险的申请贷款买家进行压力测试，看他们在加拿大银行传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，能否承受得住。联邦称这些新政策的目标是要降低高房贷的风险，控制尤其在温哥华、多伦多地区高涨的房价。

但Muri认为，许多首次购房者根本达不到新要求。他举例，如果一对夫妇家庭收入在8万左右，并购买房贷保险，在新政策之前，他们本来可以买到50万的房子，但现在只能买40万。对于Kaur而言，她本来在看60万到70万左右的房子，但现在恐怕不行了。她相信这项新的政策一定会影响到她。

Kaur表示，在普通人买房的可负担性方面，联邦及省府至今出台的政策似乎总是帮不上忙。哪怕她已经为买房存钱了好多年，也得到了父母的一些支持，但还是做不到。

Muri说，这项新规定也将让年轻人在温哥华地区更买不起房。同时，从短期来看，他预计楼市会因为那些潜在的首次购房者买不了房而相对有所冷却，新房建设也会变缓，但这将催生租房市场更加紧俏的情况。直到这些购房者存够了更多的首付才能再次进入市场，到那时供给会更加紧缺，而房价又会再次上涨。

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（据加拿大家园）

加拿大 | 楼市风险加大贷款保险机构新规或明年实施

前几天有传言加拿大各银行要收紧对外国人的贷款政策，但始终未见官方正式宣布。不过对于加拿大房地产市场过热的问题，加拿大金融规管机构OSFI近日表示，将加强对贷款保险机构的资本要求，并要求这些机构把买家的债务状况等风险考虑在内，以应对由于市场过热而导致风险加大的情况。

据Financial Post报道，加拿大金融规管机构OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)周五(23日)时公布了一项规管草案，并对此草案展开公开征询。草案的内容包括将强制让贷款保险机构在决定准备多少预留资金来偿还贷款时，还要把买家的信用评分、还未偿还的贷款数额以及付清全部贷款所需要的全部时间等额外的风险都一并考虑在内。

Moody’s Investors Service的分析师Jason Mercer表示，如果新的资金要求规定开始实施，将能确保住房贷款的风险有足够的资金保障，这样就算将来房价下跌，也能减少一些担忧。

Mercer在六月份的报告中指出，如果加拿大楼市崩盘，将导致加拿大银行和贷款保险机构损失超过170亿元。

OSFI预计这项对贷款保险机构的新规定将从明年1月1日起开始实施，届时草案的内容在经过公开征询之后，可能会有些修改。公开征询将截止至今年10月21日。

加拿大最大住房贷款保险机构的母公司Genworth MI Canada Inc.在23日发布的声明中表示，将根据现在的商业及市场状况，该公司将会配合新的规定。

该公司预计，截止至今年6月30日，该公司最低资产测试率在153%至156%之间，完全高于OSFI设定的150%目标。另外，该公司至6月30日时持有的现金及投资价值1亿7500万元，还有1亿元的信贷额度。这些都足以用来提高该公司的资本。

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（据加拿大家园）

投资英国，抓住机遇又要规避风险

苏格兰首席大臣出访中国，为吸引中资再添一把火。几乎同一时间，英国首相宣布将打击高端房地产市场中的海外洗钱公司，加强对高端市场买家的管理。在这些动向的背后，是中国对外投资迅速增长且投资方向正在变化的事实。本报记者发现，面对英国市场，中国投资者们似乎各有擅场，有的执着走在本地化的道路上，有的扎堆高端房产，有的抓住英国更新基础设施的契机。然而，专家提醒，除了警惕市场风险，也要注意来自制度的风险。

中国投资大举进军英国

7月26日，苏格兰首席大臣尼古拉·斯特金（Nicola Sturgeon）抵达中国进行贸易访问，当天就宣布设立壹笔300万英镑的基金，让中国的威士忌鉴赏家投资苏格兰最稀有的酒类。此基金由中国单壹纯麦威士忌俱乐部(SMCC)募集，将被用来为中国购买稀有珍贵的麦芽威士忌，使明年威士忌出口量可以增加20%。

上周三，7月22日，在访华之前，作为“预热”，斯特金在其官邸特地与欧美嘉集团董事长陈明亮会面，就苏格兰对华投资者和游客的吸引点，以及欧美嘉集团在苏格兰的未来投资计划进行洽谈。此次会面是因为欧美嘉此前已在苏格兰进行了大量酒店与旅游的投资。

略往前回溯，6月27日，英国华人房地产协会（CPPS）及华人建筑环境专家联盟（CBEEs）在伦敦的 Victoria Park Plaza Hotel举办了壹场规模盛大的华人房产研讨会，与会的除了中国几大房产巨头万达集团、绿地集团、ABP总部基地及中国银行及太平保险等中国企业，引人注目的还有来自MSCI/IPD明晟指数机构、London First、CBRE世邦魏理仕、PWC等政策咨询与分析机构的代表。这些房产专业人士分析了英国房产市场的现状和发展趋势，房产投资的收益率与投资潜力，并着重强调了壹个观点，即伦敦住房的短缺将继续推动伦敦房市的上涨。

与这个预测并行而来的，是近几年中国房地产商携资进军英国的热潮。规模大的项目有总部基地(ABP)投建的皇家阿尔伯特码头 (Royal Albert Dock)项目，绿地集团(Greenland)投建的大伦敦旺兹沃思(Wandsworth)地区的拉姆啤酒厂 (Ram Brewery)地块项目，以及由万达集团在伦敦巴特西(Battersea)九榆(Nine Elms)地区投建的酒店项目等，而中国公民以个人身份投资英国房产市场的案例更是屡见不鲜。

这些新闻指向的事实是近年来中国在英国投资的不断增长和日趋多样。但这些投资者在英国是如何生存的？发展如何？有没有遇到挑战和风险？带着上述问题，本报记者采访了华为英国、曼彻斯特曼彻斯特中国论坛及牛津布鲁克斯大学的房产专家。

房产：向高端聚集，存市场风险

对于中资的英国房产热，牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系的高级讲师曹军建博士告诉本报记者，这里有中英双方面的原因。

他表示，对于中国来说，居民个人和公司都积累了壹定的资金，形成了大量的产能。中国到海外投资帮助消化中国产能过剩，把中国企业打造成国际性的企业，这符合中国“走出去”的发展战略。而对英国来讲，如果有大量的不同经营发展方式的企业到英国来从事经营生产，对英国的经济有相当大的促进作用。

然而，对于英国普通房产供应量不足，而中国人的投资主要集中于高端房产这壹现象，曹博士表示，这样的投资存在壹定风险。他说，英国的房产市场不仅面对中国，也面对全世界。资金量很足、购买力很强的其他国家投资者会形成壹种合力，人为提高英国房价。这对英国来说，会造成两个风险，“ 壹是本身市场的风险，大家把房价炒得虚高，但是如果没有买家来承接的话，市场调节自然会让房价下跌。二是制度的风险，英国的管理机构在国民的要求下，以及管理机构本身对风险的控制职责下，有可能出台壹系列措施，来减缓房价上升，同时也避免房价下跌造成的危害。”

基础设施：推动中英合作

由时任英国财政大臣奥斯本发起的曼彻斯特中国论坛执行董事总监申瑞（Rhys Whalley）在接受本报记者采访时表示，曼彻斯特的中国投资项目很多，其中最大也最为人熟知的是曼彻斯特航空港价值8亿英镑的重新开发项目，北京建工集团获得曼彻斯特机场合资项目20%的股权，在航空港建设中扮演重要的角色。自伦敦奥运会以来，这是最大的壹个重新开发项目。

申瑞告诉记者，北京建工在曼城的投资合作拉动了英中贸易往来和投资，特别是对于拉动英国西北部投资非常有益。这次投资和建设表明了北京建工的国际化趋势，也说明了这个项目的国际化水平。该项目得到了英国政府的支持，是中英商业合作的典范。他还称该项目有助于保持中国建筑行业和英国政府的良好关系。

关于中国在英投资面临的风险和挑战，申瑞对记者表示，“当中国企业在曼彻斯特寻求投资合作时，我们会提醒他们注意风险，谨慎选择合作者。”

对英投资：看上去并不总是很美

中国企业在英国的投资进程，并不都是壹帆风顺。据新浪财经2014年4月24日报道，中国羽绒服龙头企业波司登在登陆英国后，不到两年的时间即宣布裁员，其主要针对的是英国总部和伦敦旗舰店的采购和设计团队。据该报道，波司登裁员的举动很有可能是由于成本问题。

另方面，就在记者采访曹军建博士的当天，BBC报道称，英国首相卡梅伦在新加坡发表演讲，指出作为打击腐败“全球工作”的壹部分，必须阻止外国人使用“掠夺或者洗白的现金”购买英国的房产。他特别指出，伦敦的高端住宅被大量的“匿名空壳公司”购买。而英国国家打击犯罪调查局（NCA）也表示，外国罪犯通过购买高价房产洗钱，推升了英国的房价。英国政府因此考虑将公开这些离岸公司的信息。此举对英国高端房产市场的影响，尚不得而知。

据2014年12月英国外交及联邦事务部和英国投资贸易总署官方数据显示，中国对外投资过去数十年以平均每年40%的速度增长。此番增长势头很有可能会持续，在2013年，英国仍是中国对欧洲投资最旺盛的国家。

而未来十年间，据品诚梅森律师事务所报告预测，中国将投资超壹千亿英镑于英国的基础设施建设。按照这个趋势，未来英国的基础设施样貌将被来自中国的投资重新塑造。

中国海外投资已不仅局限在国有企业，官方数据显示在2014年第壹季度，从对外投资量上来看，私企的投资上升了120%而国企下降了37%。投资方向也更为多样。

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