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买澳洲新房有较长等待期投资该如何避免潜在风险？| 澳洲

购买楼花总是存在一定的风险，尤其当买家在选择楼盘和户型的时候看到的都只是图纸和效果图。从签订合同到实际交割收房，一般会有1~3年的等待期。这期间可能存在着各种不确定因素和可能性。那么作为海外买家，特别是首次在澳洲购房的买家需要如何避免这些潜在风险呢？

售房合同的定金

买卖双方在签订售房合同时，一般买家需要支付房价的10%给卖方律师或地产经纪的信托账户（详细请看以下小贴士），并由持有方代为管理，直至房产交割后再由定金持有者交至卖家。

如果房产按合同条款规定进行交割，那么在交割完成后，10%的定金才会由持有人转入卖家/开发商的账号。万一合同因任何原因被终止或取消，那么10%的定金将会由受损方获得（例如：买方违约，卖方可以获得者10%的定金）。一般这在售房合同里都有明确条款说明。

特殊情况：

有一些售房合同规定，卖家有权提前动用10%的定金而无需等到房产交割。此时，买家应与其代理律师商议了解其中的风险再做出相应决定。

Tips:

信托账户

信托账户是由第三方监管的独立于普通银行账户的一种特别账户。换言之，卖家或开发商在房产正式过户之前是无法拿到这笔定金的，对于买家而言是一种保障。当然，买方也无权使用或控制这个账户。

日落日期

楼花的售房合同里一般不会有具体交房的日期，而是会有一个时间段，并再。加上一个最后日期，例如2016年7月31日，我们称为“日落日期”。简单来说类似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要开发商在规定的日落日期前交房，都被视为履行合同义务，买家需要接受开发商指定的交房日期。

相反地，过了日落日期，开发商还不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登记好等），通常买方可以选择继续等待或反悔合同（每份合同内容不同，请务必在购房前与自己的代理律师确认）。如果选择反悔合同，开发商需要将10%的定金退还给买方，双方之前签订的合同被视为无效。但这其中不存在违约责任，因此不会有额外的赔偿。

对于买家而言：10%的本金并没有损失，而是丧失了2~3年等待期的机会成本。

对于开发商而言：虽也承担了一定的风险，但在目前的市场情况下，也可以比较轻松地将造好的房屋转卖给他人。

Tips

楼花合同里规定的时间段一般都在2年或3年，所以时常可以听到“2年楼花”或“3年楼花”的说法。

误差

在买楼花中，最大的风险莫过于图纸与实际交房时的误差。产生误差的可能性有千百个，尤其是买家看到图纸时脑中浮现的画面与现实的差距，而其中最直观且在合同中有明确规定的要数面积大小了。

通常，购房合同会明确规定一定比例的误差是合理的，买方必须接受（通常为5%-10%之间）。如果交房前，面积缩小超过合同规定的比例，那么买家可以在规定时间内选择退房，将10%的定金拿回来，但这其中不存在违约责任，所以不会有额外的赔偿金。我建议,买家在签订合同前咨询律师充分了解合同条款的内容。

澳大利亚的法律已相应地将购买楼花的风险降低，但有一些风险却是无可避免。所以，除了选择良好声誉的开发商外，买家在购房时也应做好自我的规划。如将投资楼花的最坏情况考虑进去，并觉得能够接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相应误差），那么这时您不妨考虑投资镂花。如果觉得自身无法承受其中风险，那么我建议海外买家将目光投向全新的现房可能更为安全。

澳洲持牌律师杨泱专栏全集

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避险避税？父母将澳房登记在子女名下的利与弊 | 澳洲

近半年来，海外人士的贷款限制对澳房市场着实有着不小的冲击。

不幸的是，汇丰银行也在约半个月前将申请“海外贷款”的VIP客户定存条件从3个月延长为6个月；新加坡银行也声明将停止向海外收入且购买布里斯班楼盘的中国大陆买家发放贷款。

“雪中送炭”的是，本人最近听闻中国银行有实行“留学生购房可依父母的海外收入申请贷款”的政策，这无疑是在这“海外贷款”限制大环境下的一利好消息，申请条件的关键词大概为：自住房非投资，可最多贷70%，父母还款，父母中一人与留学生必须联名购房。

本人并不精通贷款业务知识，法律专栏也不探讨此部分内容，但引发我思考的是若父母出资买澳房，到底该不该放子女的名字？或者，留学生买房，到底用父母的名字还是自己的名字？相信房产界的朋友一定已经被各位家长询问过无数次了，那么此文将着重分析“父母将澳房登记在子女名下的利与弊”。

（除非另有注明，本文讨论的“子女”多为在澳留学生或无稳定收入的青少年。）

利？ —— 为什么一些父母想把澳房登记在子女名下？

规避各种税费：将房子直接登记在子女名下，相比赠予、继承或过户等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心未来澳洲是否有可能会实行遗产税。如果子女已获得绿卡，则更可以避免近半年澳洲各州相继实行的海外人士购房的附加印花税；

规避家庭破产风险：有些家长从事商业经营活动或政治岗位，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路；

规避FIRB申请费：如果子女已获得绿卡，则可以免交至少5000澳币的外资审查委员会的申请费；

规避二手房的购房限制条件：FIRB规定，海外人士购买二手房有不少于12个月的签证要求。许多在中国工作生活的家长往往不能达到此要求，而留学在澳的子女往往有长达3年的签证，因此用子女的名字购买学区内的优质二手房无疑是一个变通的选择；

担心子女的婚姻财产纠纷：因为对澳洲家庭法的不了解，许多家长误以为澳洲与中国同样实行同样的婚姻财产制度，所以为子女事先购置房产作婚前财产，以免担心之后可能发生的婚姻财产纠纷。殊不知，澳洲却实行婚姻共同财产制度，无婚前婚后财产一说；

夫妻感情出现危机：夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，从保护子女权益出发，协商将房产登记在子女名下。

弊？ —— 子女作产权人，可能带来的风险是什么？

子女买澳房不能贷款：首先，《合同法》规定，未成年子女一般情况下不得独立签订购房合同；此外，买方若为未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款；

子女无法再获得首次置业补贴或印花税减免：澳洲政府有系列利好政策来支持与辅助青年人或新移民在澳洲安家置业，提供补贴与税务减免。如果父母在子女留学时，便与其联名购房，那么子女今后将无法获得再首次置业优惠；

同居视为配偶，对方有权利申请分财产：你或许不知道自己的孩子在澳洲有多会撩汉/妹，你或许也不知道他们已经同居，但在澳洲，同居一样是法律保护的合法行为，同居一年以上的事实婚姻伴侣享有与婚姻制度下夫妻的同等权益；

留学生报税问题：若该房产为投资房，那么租金收入需要作为留学生在澳洲的收入用来报税，当年收入超过18，200澳币以上的部分则需要按规定缴税；此外，将来女子毕业留在澳洲工作的话，未来此房产的租金更要作为收入来缴税；

父母无权处置房产：子女若作为唯一产权人，父母便不能随意出售、抵押子女名下的房产。若为未成年人，父母必须保证出售房产是为了未成年人利益的保证书，且出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，子女可提出异议，认为父母侵犯其合法权益，要求其承担赔偿责任；

父母离婚时易出纠纷：如果夫妻离婚，以子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面；

父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产：一句话，多少留学生倒在赌城和美人的石榴裙下？并且，如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。更需要注意，因为在澳长期生活的子女可能与你的传统观念与生活习惯是有很大不同的，实践中已有在澳子女成年后将房屋出卖，不让其父母探访或移民同住的情况发生。

如果现在一定要登记孩子的名字，那么我该怎么做？

依以上分析，各个家庭的情况各有不同，难评判利与弊，最好与最坏。一般来说，若父母购买澳房时，要求一定要加孩子的名字，可考虑以下方式：

1) 共同共有 – Joint Tenancy：联名购房时的一般原则。

“不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担；

“生还原则”（Principle of Survivorship）：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。

2) 按份共有 – Tenancy in Common

“比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权；

“自由分配”：联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人；

“出资不同”的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。

如果现在没有登记子女的名字，那么未来怎么把房产留给子女最划算？

1) 在中国：根据中国《物权法》、《继承法》以及相关法律解释与税务制度，一般情况下，在继承、赠与和买卖三种方式中，购买房产后满2年再转卖给子女是将房产留给子女较为划算的方式：

如果该房产为父母唯一住房，且已满五年，那么个人所得税和营业税都会减免，只需缴纳房屋总额1%的契税。

相比继承和赠与，子女向父母购买该房产再出售时，只需再缴出售价1%的契税和1%的个税。而通过继承、赠与获得的房产在转让时要交差价20%的个税。

以一朋友父母在温州的房子为例，假设他现在以500万人民币的市值向父母通过购买的方式获得，若3年之后他再以700万人民币出售该房产时，通过以下三种方式的税务分别为：

2) 在澳洲：

读者思考题：何种方式将澳房留给子女最划算？
可将答案留言至本人微信（lin61230），有理有据者即可获30分钟免费中澳两国法律咨询。

注：

澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议；
本文前言内容不构成贷款建议，请依个人情况与银行或贷款经理确定申请方案；
本文涉及部分贷款业务知识，特此感谢NAB银行贷款经理Kevin 提供参考信息。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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专家提业主：利率或上升投资或偿贷先考虑风险 | 加拿大

按揭利率接近历史低位，令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款，抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒，业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。

万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思（Jason Heath）表示，在理论上如果是一个长期及积极的投资者，进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史，加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率，但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票，以及不在错误的时机沽售股票。

低风险投资者应先还贷款

希思表示，相比起保守的投资者，一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士，则较有可能会赚得较高的回报，但不能保证一定会赚得较高回报，不过如果业主的风险承受能力较低，就应该只偿还抵押贷款。

多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔（John De Goey）说，优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。

一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金（Exchange Traded Fund，ETF）投资者，其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金（Mutual Funds）更为佳。
迪高尔表示：“投资产品的费用愈高，回报就愈低，因为费用蚕食回报。”他指出，另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免税储蓄帐户（Tax-Free Savings Account，TFSA），因为这可以享受退税或免税的好处。

勿忽视按揭年期违约风险

希思指出，最后一个不可忽视的考虑因素，是按揭年期和违约风险。

如果是新业主，申请最长的还款年期，而且家中没有太多资产，就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时，偿还货款的能力。

（据加国观察）

印度房市成中国地产商下一站但绝非钱多就能玩转！| 海外

印度房市是一个“暗香市场”——可以看到芳香，但也布满荆棘。对于缺乏跨国、跨文化企业管理经验者来说，印度市场绝不是钱多就可以玩转的。

搭乘着印度GDP增速全球之最的帆船，印度总理莫迪上任以来推出的“人人有屋住计划”，引来了大量国外资本的竞相涌入。近年来，大连万达、碧桂园、复星和华夏幸福等中国房地产巨头纷纷将印度房市列入了海外征途的前沿阵地之一。

成中国地产商下一站

印度房市会不会像中国一样热，备受舆论热议。里昂证券的一份研究报告显示，印度政府为13亿人口提供住房、提升收入和担负能力的举措，将在未来七年间为印度房地产市场带来1.3万亿美元的投资浪潮，这其中社会保障性住房被看作是印度房市的一大投资亮点。

很多机构看好印度房市的一个重要原因是印度傲娇的GDP增速。近年来持续7%以上的经济增速，人均收入10%左右的复合增长率，以及相对合理的人口结构、莫迪政府给市场带来的印度改革红利预期等，都使人们认为，继中国之后，印度经济正在步入快车道。而经济的快速增长预期，意味着在单位时间、单位土地内所产生的经济增加值将增多，这是外界看好不动产市场的内核。

从这个角度看，布局印度如同购买一张看涨期权，而捕捉到并抓住这种市场机遇，无疑是商人的本能。何况所有的商业决策都充满冒险，在印度市场冒的是确定性的风险，而非不确定的未来。

对一些中国房地产商来说，开发印度市场具有一定的优势。中国房地产开发商更为突出的优势在于具有运营卫星城镇的能力，如万达和碧桂园等国内开发商都具有运营一个卫星新城或社区的能力，为其在印度开展业务提供了加分项。

当然，尽管印度房市存在的更多是确定性的风险，但要有效把握和驾驭好这一风险并不容易。

不可否认，由于贫富差距和种姓制度等因素的影响，印度房市的分层结构相当突出——具有现实购买力的中高端房市，当下依然处于买方市场；而中低端市场虽然需求旺盛，但却缺乏有效的购买力，风险相对较高。

尤其是，莫迪政府提出的“人人有屋住计划”，尽管人们可以享受政府优惠政策的支持，但这更多是一个政治目标，而非完全意义上的商业目标。而不论是美国小布什政府提出的“居者有其屋”计划，还是其他国家的保障性住房，前者最后变成了滋生次贷危机的土壤，后者则始终面临知易行难的窘境。这预示着中国房地产商如果要参与“有需要但却难以形成有效市场需求”的印度版经济适用房领域，将面临经济利益与社会利益间的冲突。

印度是“暗香市场”

其实，中印不同的土地等制度，使得中国经验在印度市场不完全适用。印度采用的是土地私有制，开发商要连片开发一个大型社区，涉及与分散的土地所有者谈判，其谈判成本尤其是边际谈判成本相对较高。国内那种因为土地挂牌卖的垄断制度带来的政策和制度套利机会，在印度市场难以复制，而这在国内是开发商成功的基础之一。

同时，最近莫迪政府出台的规定，要求开发商在售房前要获得全面批准，70%的预收款项要存入第三方托管账户等，其实也增加了房地产的开发成本，有效压低了房地产的金融属性。而这些都是国内房地产开发商的重要获利手段，如延迟开发、滚动使用预收款项，以及将房地产过度金融属性化等。

此外，宗教多元、种姓制度，以及低效的官僚体系的结合，是牵制印度经济增长的重要力量。宗教和种姓制度是印度社会结构分层的重要力量，一些低种姓居民受教育程度较低，这使得其融入现代社会的难度越来越大，而这会压缩印度房地产市场的有效需求，包括经济适用房需求，增加开发商的投资风险，进而难以改变印度房地产市场中高端市场买方市场，中低端市场形不成有效需求的格局。

总之，当前印度经济增速、居民收入的快速增长，无疑为印度房市增加了厚度、深度。鉴于居民对未来收入的预期是房地产需求厚度和健康发展的重要指标，印度房市确实值得期待；但是，印度自身的制度、文化和经济适用房政策等存在的一系列问题，也凸显出印度房市是一个“暗香市场”——可以看到芳香，但暗含着诸多荆棘甚至陷阱。对于缺乏跨国、跨文化企业管理经验者来说，印度市场绝不是钱多就可以玩转的。

（据新京报）

美国法拍房详解利润与投资风险并存 | 美国

在国内“抄底美国房产”的热潮中，大家经常可以看到“法拍房”、“亏本出售”等词句，那么您是否对美国房产市场上的法拍房有足够的、正确了解呢？且看居外网为您一一解答，并提供最实用的投资指南。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

一、法拍房的定义

“法拍房”由单词“foreclosure”翻译而来，不过，从字面上看“法拍房”指的仅仅是法院拍卖的房屋，没有完全包含“foreclosure”。事实上，“foreclosure”包括一个完整的流程，指得是，当贷款人/业主无法偿还房贷时，债权人（通常是银行）通过出售、收回产权等方式，进而追回贷款的过程。通常包括以下亏本出售（Short Sale）、公开拍卖（public auction）、银行持有（Real Estate Owned by the lender，简称REO）这三个过程，不同过程对应不同类型的法拍房种类。

二、法拍房的三大种类及优劣分析

1、亏本出售或短售屋（Short Sale）

在美国，当人们无法每月按时缴纳房贷时，可以在银行给予的一定宽限期（grace period，通常为3个月）内，向银行申请亏本出售（short sale）——以低于市场价的价格（通常折价幅度在10%-15%）出售，用于还清贷款，这样其信用档案就不再有不良记录。

通常，由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。本阶段，业主仍拥有房屋的产权。

投资Short Sale房的优劣分析

价格划算：short sale房的房价通常要低于市场价，，通常折价幅度在10%-15%。不论是自助还是投资，都相当划算。而且，投资者有足够时间对房屋所有权、现状进行调查；

投资期较长：买家的购房交易需要得到银行批准，所以等待批准的时间会比较长，顺利的话需要2个月，否则需要4个月甚至更长时间。

有投资风险：由于银行希望尽量减少损失，因此如果交易价格太低，该项交易将被拒绝，投资者将白白浪费几个月的时间。

居外网投资建议

short sale类的法拍房适合有耐心、且有一定资金实力的投资者。这是因为Short sale的最终决定权在银行，而银行喜欢现金交易，以降低交易过程中的不确定性，对有实力的投资来说，能大大地提高投资成功率。

2、公开拍卖的法拍房（public auction）

宽限期结束后，如果业主仍然不能及时还贷，那么业主抵押给银行的房屋赎回权将被取消（这种丧失抵押品赎回权的情况，这就是Forcelosure），其房产就会被公开拍卖（Public Auction），卖给第三者。

一般来说，公开拍卖将在宽限期结束后1个月内举行，并以信件方式通知业主拍卖日期。在这一阶段，业主已不再拥有该房产的产权。

投资public auction房的优劣分析

投资风险最大：买家没有机会检查房子，对有无其他债主、是否欠税、实际房屋状况了解不多，但却要当场拍板；买家必须用现金购买，不能贷款，而且没有产权保险。一旦过户，银行将不在负任何责任，一切由买家承担；如果原业主这时又可以还请贷款，那么他可以优先购回自己的房子。

投资回报最可观：最大的投资风险，也意味着较大的投资回报！通常公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15—30%左右，操作得当，能获得丰厚的利润。

居外网投资建议

鉴于公开拍卖的法拍房投资风险最大，参与该领域要求投资者具备专业经验，并拥有丰富资源。因此不建议一般的投资者参与，目前的参与者多为经验丰富的投资者/投资机构。

3、银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）

公开拍卖结束后，竞拍失败的房产产权将会被过户给银行，而银行通常会委托经纪人来出售，因此就成为银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）。目前房产市场上大部分法拍房就属于这一类。

投资REO法拍房优劣分析

价格划算：对于银行来说，快速售出以回收资金最大目的，因此大部分银行持有法拍房的价格都低于市场价，折扣大概在5%——15%左右；

产权完整房屋质量较好：一般来说，此时的房屋产权已经完整地移交给银行，而且银行也会对房屋进行必要的维修。当然，还会有很多法拍房的状况不佳，还好买家有足够的时间对房屋进行调查；

竞争最激烈：在这个阶段的法拍房，任何都可以通过地产经纪参与投资，因此银行持有的法拍屋的购买竞争激烈要远超过之前2个阶段。这也导致投资回报率的降低。

居外网投资建议

大家在房产市场上碰到的大部分法拍房，都是银行持有的法拍房。为此建议大家在选购时，最好请专业的专家对房子进行仔细检查，详细了解后再出手。此外，在美国房产市场日益复苏的背景下，法拍房的投资市场日渐火爆，所以大家一旦选中，记得尽快出手！

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加拿大房市黑天鹅来袭 | 加拿大

2008年全球经历了美国房地产风暴袭击，不只是美国房市重挫，更带来全球金融市场大灾难。相隔9年，华人很喜欢投资房地产的加拿大，开始出现房地产市场隐忧。一家提供房贷的公司，近期遭存款户大幅提领资金，出现资金周转风险，是否会演变成加拿大版次贷风暴，後续发展值得注意。

中国资金大量流入加拿大房市

加拿大虽然位在美国北方丶气候寒冷，但因为较开放的移民政策，吸引不少华人移居加拿大，也带动房地产市场成长。早期吸引不少中国台湾丶中国香港民众移民，近年则吸引中国大陆新富阶级移民，华人众多的温哥华，房地产市场非常火热。

根据统计自2010年到2015年，有900多亿美元中国资金流入加拿大房地产，至2016年温哥华房地产有33%是外资持有，全加拿大房地产外资占比也有19%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看加拿大房源

对外国人课重税，房市降温

资金流入持续推升房价大涨，去年更来到高峰。根据加拿大央行统计，2016年5月温哥华房价较前一年涨幅高达30%，多伦多涨幅也有15%。因为房市过热，让卑诗省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外国人至温哥华置产要多课15%的房地产转让税，此外，若卖房获利50%也要课税，希望让不断涌入的外来客降温。这个政策似乎出现了效果，2016年12月温哥华房市交易量较前一年暴跌40%。

根据今年1月的统计，加拿大房价虽仍呈现持平状态，但成交量已明显萎缩。此外在政策限缩下，房屋贷款审核也更为严格，房市面临挑战。但和上次美国发生房市风暴不同的是，当时美国利率从低档快速调升，基本利率已调高到5.25%，民众缴不起房贷，因而引发房贷逾放比攀高。但目前加拿大利率还在0.5%低水位，并没有太高的逾放比。不过万一未来加拿大利率攀升，也将对房市带来冲击。

房贷公司面临流动风险

加拿大房市泡沫的担心，已经在市场上喊了好几年，但至目前为止，房市仍未出现大幅逆转。不过，4月底一家非银行房贷供应商Home Capital Group宣布需要举债20亿加币，作为紧急流动准备，此举让该公司股价单日暴跌65%，并引起其他同类房贷公司股价重挫。

这家类似次贷公司主要靠高利储蓄帐户吸引存款户，再将资金转作房贷贷放，但4月份出现存款大额流失现象，因而引发流动性问题。而此风险更引发储蓄户恐慌，产生类似挤兑现象，带来恶性循环。

Home Capital Group是目前加拿大非银行规模最大的房贷公司，他面临的资金周转风险，究竟只是单一事件，还是可能进一步引发其他房贷公司风险，仍值得观察。而民众为何急着提领资金，是否也预见到房市危机？

小心蝴蝶效应，提高警觉

回顾美国2008年的房市危机，第一个风险讯号就是2007年4月美国第二大次贷公司新世纪金融公司宣布破产，之後又有几家同类公司陆续倒闭。而冲击重大的雷曼兄弟事件则是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

虽然加拿大房地产市场风险可能仅属於单一国家，若没有透过层层金融商品转包，不一定会转嫁风险给全世界。同时，也有金融业者表示，该公司占加拿大房贷市场规模仅1%，且加拿大金融体系稳定丶体质好，发生系统性风险机率不高。

不过，从Home Capital Group事件看来，房地产没有只涨不跌的神话。而国际金融市场仍有许多连锁关系，是否会引发蝴蝶效应，值得密切注意了。

（据好房網）

投资东南亚房产四大步教你规避风险 | 海外

近年不少投资者转战海外房产，但海外房市资讯非唾手可得，因此纠纷也时有所闻，不是建商落跑、求助无门，不然就是对租金、衍生费用或交屋品质产生疑虑，其实想跟上海外房市起涨契机，又怕遇上风险，只要睁大眼睛，透过四大步就能让投资者「趋吉避兄」！

东南亚房市因为基期低、成长力道足，又有高报酬的特性，因此颇最受青睐，但也因为资讯不对等或不容易取得第一手资料而常遇到纠纷。所谓「魔鬼藏在细节裡」，投资者可以透过以下四种方法解析海外房产投资状况：

一、可以请开发商出示合法公司登记以及建筑执照。

二、明确列出交屋时附属物件的品项以及品牌，以免交屋后才发现使用的物件跟想像的大不同。

三、是否有第三方工程履保安全保障，避免真的发生问题后求助无门。

四、还可以观察基地是否已经动工，并持续保有施工进度。

除了以上四步可以提高海外房产交易安全性之外，投资者也可以直接前往投资说明会，面对面与专业资产顾问人员对谈，并实际走访该国了解施工进度与该公司的实际营运状况，眼见为凭能有效减低对于海外房产投资的疑虑。

而综观东南亚房市状况，以基本面 GDP 成长率来看，过去 5 年柬埔寨都在 7% 以上，高于泰国、马来西亚、越南等国家，且首都金边国际化程度高，中英文都通，人口结构年轻、消费力与日俱增。另外，金边不仅是东协中唯一以美金计价的国家，无外汇管制、无汇率风险、外国人还可持永久产权，因此吸引许多建商纷纷抢进。

抵押贷款利率下滑税改将成为影响美国房市关键 | 美国

随着抵押贷款利率进一步下滑，上周再融资市场回暖。然而，购屋者并没有像房贷利率般这麽容易被影响。

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点击查看美国房源

根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，经季节性调整後，按揭贷款总额上涨了 2.7％。但是，较去年同期下降了 18%。

抵押贷款的再融资成交量远低於去年利率较低的一年，利率下降至总统选举之後的最低水平。平均再融资贷款的规模也有所增加，这是由於大额借款人对汇率相当敏感。不过，再融资的量还是比一年前低 34％。

MBA 副总裁 Lynn Fisher 表示，投资者持续担忧法国大选，不过，第一轮投票结果显然有助於缓解一些投资者的忧虑。

房屋的买家较少关注抵押贷款利率，但是，更忧虑市场中缺乏待售的房屋。抵押贷款的申请在本周下跌 1%，比去年同期高出 0.4%。由於需求旺盛，以及全国房屋的建筑量低落，致使房屋供应量持续下滑。

抵押贷款利率可能最终成为一个更大的问题。随着投资者将注意力从法国总统大选移转至美国税改的可能性，本周抵押贷款利率再次上涨。

抵押贷款新闻报的首席营运长 Matthew Graham 表示，一般来说，由於第一轮法国选举的结果，减少了欧盟的长期风险，投资者已经开始回到股票等风险较高的资产。而且，基於对税务改革的前景，也同样鼓励了投资者拥抱更高风险的标的。

（据钜亨网）

海外房产投资值不值专家教你用3R指标检视 | 海外

近年来房地产市场历经政府打房丶房价走跌，造成房市低迷，国人进而将投资不动产目光转往至海外，不过大多数投资客对海外市场并不熟悉，尤其海外不动产交易流程繁琐丶相关政经法规与政策，都是需要再三评估，一般的投资人很难了解海外房市的真实面貌，因此投资海外不动产值不值得，除了考虑投资报酬率外，更应谨慎思考，并了解投资背後存在的风险。

中信房屋总公司商仲部副理王艺桦提出，投资海外不动产可用3R指标检视，所谓3R指的是Risk-风险丶Rent-租金丶Return-出场，接下来用3R指标，提供给对海外不动产有兴趣的国人参考。

一丶风险

政经情势：刚进入海外投资市场，首重衡量风险承受度，尤其要搞清楚自身对风险的承受度，才容易锁定投资物件。王艺桦再三强调一定要关注当地的政经情势，像东南亚因为政经情势不稳定，房市波动幅度大，容易造成房产价值跌价，尤其不动产对政治与法令变动十分敏感，因此投资前後都要随时掌握政策变动的脉络。

产权：许多开发中国家只拥有地上权房产，年轻投资客因为风险承受度较大，选择操作周期短丶持有成本低的地上权房产（如：泰国丶柬埔寨），此类型的房产如以50年计算，大约在30年後就开始跌价。所以王艺桦建议投资前，要先搞清楚土地或房屋的产权是采永久产权丶或是仅有一定年限的使用权，才容易获利。

要先搞清楚土地或房屋的产权是采永久产权丶或是仅有一定年限的使用权，才容易获利。图为柬埔寨金边

二丶租金

日本丶美国丶英国因为政经情势稳定，租金也维持在一定金额，相对一年下来的报酬率更可稳定在5％左右，尤其日圆丶美金丶英镑因币值稳定，不会因为汇率的浮动而吃掉获益，是相对值得投资的国家。

三丶出场

投资人经过前面2R的筛选，接下来的出场报酬率可以预期会有1%—3%的增值率，套句“股神”巴菲特的价值投资理论，在基期低的时候进场，投资报酬率可期待的相对提高，这也是投资的不二法门。

（据今日新闻）

投资移民华人怎样不受骗？| 美国

近日，美国联邦调查局和海关与移民执法局联手破获洛杉矶一起EB-5诈骗案。这起诈骗案涉及金额高达5000万美元。调查人员经过5年的调查，不仅破获这起诈骗案，而且牵出惊人内幕。根据联邦法庭的文件，这起虚假投资移民案件的投资者中有3名中国通缉的逃犯，其中包括2名红色通缉令逃犯。

3个月前，美国证交会（SEC）起诉加州“旧金山区域中心”，指控其诈骗和违规行为。这个在当地知名度很高的旧金山区域中心，下属的13个EB-5项目涉嫌欺诈，共涉及1亿美元的资金，200个投资人。

不仅仅是中国人受骗上当，2016年遭美国证监会起诉的一项关于佛蒙特州旅游项目投资移民诈骗案，有800名投资人受骗，这些投资人来自中国、巴西、意大利、巴基斯坦等74个国家。当然，近年所有在投资移民上受骗的人中，中国人最多。再往前翻看历史，从投资移民（EB-5）开始盛行的2005年起，中国申请人投资移民的诈骗案简直可以说是层出不穷。

中国人之所以受骗最多，是因为近年来，很多中国人为取得绿卡，争先恐后投资移民。对这些人来说，摆脱子女教育的重负、空气污染、食品卫生等问题是他们申请绿卡的动力。2005年，申请投资移民者只有350人，到了2016年，1万个名额早已不够用，甚至需要排期，其中申请人的80%左右来自中国。

有利可图的地方就有诈骗。欺诈者利用中国投资者急于获得美国绿卡的心理以及中国投资者对美国情况的不了解，使用各种手段，把投资计划说得天花乱坠，从而骗取大量钱财。这种事一旦东窗事发，欺诈者要受法律惩治，投资者也常常承受钱财和绿卡两失。

在这些诈骗案中，欺诈者固然可恶，但受骗者自身也存在很多问题。最常见的就是轻信。很多人对投资一窍不通，不用心或者很难找到可靠的中介机构，看不懂投资计划书也懒得找律师，往往因为中介人员花言巧语就加以信任。有些人甚至抱怨，一直以为美国是诚信社会，这么大张旗鼓的项目怎么会是假的？所以才会轻易相信投资计划。

投资者上当受骗的原因很多，但对美国社会不了解、盲目轻信和惯有思维是其中很重要的原因

另一种轻信是和中国投资者的习惯思维有关。欺诈者只要抬出“政府”、“官员”、“议员”等名头，暗示该项目有官方背景等，投资者就以为政府出面、官员出面就有可靠的保障。殊不知在美国，像私人机构投资这样的项目，政府根本不会为其做保。政府官员例如市长、议员，有义务支持有利于本市的投资，但参与邀约和合影或送贺信并不代表民选官员或议员对此项目的支持，更不用说是保障了。

在此案中还有欺诈者到处展示和克林顿夫妇的合影，这些投资者不知道，在美国，只要交钱，就能和政府政要甚至总统合影。这些合影根本不说明什么。

投资者上当受骗的原因很多，但对美国社会不了解、盲目轻信和惯有思维是其中很重要的原因。还有羊群效应，也和这种盲目轻信有关，总想着这么多人一起投资，肯定不会有问题，总不会大家一起上当吧？

事实上，数百人一起上当的案例不是少数，著名的几大投资移民欺诈案件，如芝加哥会议中心案，陆凯能源案，南达科塔州牛肉加工厂……牵涉人数之多令人震惊。

投资移民近年成为香饽饽，与项目方和中介方大造舆论有很大关系。事实上，很多EB-5项目并非上佳项目。试想：如果项目方能从正常途径募集到资金，何必大费周章通过美国国土安全部向外国投资人募资？这就说明了为何EB-5投资的风险，往往比其他类型投资的风险要大得多。无良机构为牟取暴利推波助澜，也是欺诈案层出不穷的原因之一。

因此，投资者需要认真做好功课，包括了解风险，了解美国社会，去除惯有思维，选择可靠的中介机构，并聘请律师。万一遇到欺诈，要及时请律师诉诸法律，挽救财产和尽可能保留绿卡，把损失减少到最小。

（据美国侨报网）