Author: EricSong

近日，胡润研究院的《2014海外教育特别报告》显示，80%的中国富豪计划将子女送到国外接受教育，这一比例全球最高。在同级别的富豪中，日本只有不到1%的人会把孩子送出国读书，法国不足5%，德国也不超过10%。

对于中国人而言，在择校时，为什么比其他地区的家长更希望子女能够在海外接受教育？一个主流的说法是：他们不惜充足的财力供子女就读国际学校，是希望把子女推上国际平台，上一所国际学校，获得国际视野。这样说当然也有道理。实事求是地说，美国、英国、日本等发达国家的教育质量确实很高，中国人青睐海外名校无可厚非。

不过，中国人对海外教育的需求越来越多，原因很复杂，不单单是一个想受到好教育的问题。在我看来，之所以80%的中国富豪计划将子女送到国外接受教育，一个重要的原因是中国的教育体制与国外教育的差异。说得通俗一点，就是去国外读书，只要家长肯投资，博士以前的学历基本上可以搞定。这也就是中国有钱人为什么让子女海外留学的最主要原因。

要知道，在中国上学每一步都很不容易。从小学到大学，再到硕士、博士，一直有一套严格的考试制度和很复杂的录取程序，真可以说一天到晚考不完的试，分成了学生的命根。当下，一个中国学生要上一个好一点的大学，必须付出难以想象的努力，取得较高的分数方能被学校录取。如果想成为北大清华学子，竞争就更加激烈。

如果中国的富豪们愿意为子女付出巨大的教育资金，那么赢得一个进入哈佛、剑桥、牛津这样的世界名校的机会也不是没有可能的。

人都懂得趋利避害，都喜欢走捷径，花钱能办到的事，何必要在中国高考的千军万马中走独木桥呢？很多中国人将子女送到国外接受教育，说得冠冕堂皇一些是接受好的教育，实际上，就是花钱直接上外国的学校，很显然，这比在中国一路考下要容易得多、痛快得多。有报道称，最近几年，亚洲富豪的另一项高额“教育支出”是向名校捐赠。包括侨鑫集团董事长周泽荣向悉尼科技大学捐款2500万澳元，潘石屹和张欣向耶鲁捐赠1000万美元，高瓴资本的张磊向耶鲁捐赠888万美元等。虽然不能说捐赠本身旨在为后代就读名校铺路，不过，我们必须承认，这样的捐赠毕竟是一个加分项，甚至能确保子女轻而易举地进世界名校。

中国富豪喜欢将子女送到国外接受教育，除了走捷径以外，还有一个原因是国内对海归人员的使用仍然是重视的。对很多用人单位来说，他们还是很乐意录用回国留学生的。正因为如此，中国有钱的父母通常会选择子女留学，这应该没有什么可奇怪的。可以断言，假如中国没有高考制度，假如中国的教育资源没有那么紧张，80%的中国富豪计划将子女送到国外接受教育的这一比例将大为降低。

有熟悉中资海外直投业务的人士接受记者采访时表示，目前来看，中国富豪在海外投资房地产和高端制造业等产业比例较高，投资需求有很大潜力

在今年北京顶级豪宅大量入市之际，开发商为了完成签单可以跟着客户“飞”。到底哪些神秘富豪是这些中国豪宅，乃至世界豪宅的接盘者？莱坊机构提供的一组数据或许可以窥见一二。

据莱坊机构的一份研究报告显示，未来十年，中国内地的十亿元级富豪数目将进一步增加154名，成为全球十亿元级富豪数目增加最多的地区。

新加坡房源推荐

值得注意的是，中国内地和中国香港的超高资产净值人士(即资产净值三千万美元或以上的人士)平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业，居全球首两位。此外，2010年以来，中国富豪和企业海外投资置业的需求正在不断暴涨。

中国富豪海外投资欲望提升

“在我接触的投资者中，中国富豪和中国企业比例几乎各占一半。”CWO Assets Management Inc。公司(以下简称CWO)管理人、中华人民共和国洛杉矶领事馆商务处中资海外直投顾问委员会常委陈忠楠接受记者采访时透露，一般总资产达到1亿元以上的中国富豪会有在海外投资产业的计划，当然，手握10多亿元资产的中国富豪可能对此更感兴趣。

有公开资料显示，仅到2013年末，国内拥有千万元以上资产的富豪已经超过了百万规模，亿万元富豪也已经接近10万左右。据莱坊统计数据显示，十年后，中国内地(2014年时排名：第五位)的超高资产净值人士的数目预计将会达15681位。而2014年，北京超高净值人士数目为1408位。

对此，莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅向记者表示：“在2014年到2024年间，中国内地和中国香港的富豪人数将分别上升多于80%和40%。”

而这些超高净值人士在创富之后，开始越发关注投资和资产配置。鉴于此，近年来，中国富豪“走出去”的投资需求正不断增长。

对此，陈忠楠向记者表示，以美国为例，现在美国高端制造业等产业经济增长环境很好，有不少中国富豪认为，“美国接下来的十年将是经济增长更强势的十年，是不可错过的十年”。因此，从资产安全性方面来看，更多中国富豪可能更倾向于把资产进行全球化配置。

而在中国投资者进行全球化资产配置的产业中，投资房地产和物业资产是这些高净值人群愈发重视的投资类别。有数据统计显示，就亚洲的超高资产净值人士而言，物业在他们的投资组合中平均占38%。而对于新一代超高净值人士来说，房地产的吸引力并没有减退，有45%的受访者表示，年青一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。

同时，莱坊机构也向记者表示，随着中国内地高资产净值人士移民外国日益增加，全球豪宅市场都受到了影响。2014年1月份至9月份，44%申请英国一线投资签证计划的申请者均来自中国内地，令中国买家购买优质伦敦物业的数目上升。

关于日本房地产有这样一个故事，陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元！卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。

前几天在东京跟国内某上市公司董事长开会，寒暄时问他想去东京哪里逛一逛，董事长淡淡回答：“我到世界任何地方，都只干一件事——买房。”平淡的语气里侧漏出中国富豪深不可测的霸气，在座的日本人皆大惊，我倒见怪不怪。今年以来，几乎每一个知道我常去日本的中国人都要问我日本房产的事。连专栏编辑都问我为什么不写写在日本买房的情况。原本我觉得房地产投资和我所从事的VC股权投资实在风马牛不相及，但后来发现Bloomberg都用半个版面讲中国人在日本买房，标题还非常之耸动——《中国人“爆买”日本住宅》。好吧，我也顺应主流财经媒体的趋势，来写写日本买房的几件事儿。

 日本优质房产推荐

为什么中国人突然都来日本买房了？其实这事儿并不突然。虽然历史不可忘记， 毕竟中国和日本自古就是一衣带水，实际上每年中国移民人数最多的目的国就是日本，只是媒体没宣传罢了。加上最近一年日元汇率跳水式大跌，而日本自由行迅速普及，中国的游客们享受着日本的蓝天白云、清新空气、日式美食和服务，顺便发现街边随处可见的房产广告里的价格居然比想象中便宜多了，自然而然地就会想到：干吗不在这儿买套房呢？

是啊，干吗不在日本买套房呢？就连曾经以昂贵著称的东京，买房都真的比北京上海杭州深圳等等城市要便宜。出了东京，即使大阪、名古屋这样的城市，房价可以直接再砍三分之一甚至二分之一。来来来，听我根据不同房型报报价。

首先是日本人最欢迎的“一户建”，也就是我们在动画片和电视剧里最常看到的两层小楼，带小花园，有的还有停车位。在中国人的概念里，这算是别墅了吧。买东京市区这样一栋均价大概四五千万日元，按照现在的汇率，人民币(6.2092, -0.0002, -0.00%)两三百万。有一次和日本同事路过一户人家，小松树和盛开的山茶花掩映着古色古香的房檐，完全就是日式园林的典范。我感慨说这套房子真漂亮啊。日本同事跟我强调说：这是豪宅！要一亿日元呢！我心里迅速换算了一下520万人民币可以买到的房子，立刻丢给他一个不屑的眼神。我大天朝的子民，什么天价房没看过没听说过呢？何况，这样的房子，是连着土地的所有权一起卖给你的，可以传给子子孙孙，也随时可以拆掉重建。

其次是中国富豪最喜欢、日本新贵们青睐的房型：Mansion，日语照搬这个英文单词，译成中文姑且称为“高级公寓”吧。Mansion的特点就是楼比较新，漂亮，而且有很好的管理员服务。比如一般的居民楼住户只能在每周规定的日子扔某一类垃圾，周三扔可燃垃圾，周四扔可回收垃圾什么的，而Mansion的住户能天天扔，因为有管理员嘛。别以为这不算什么，体会过瓜皮菜叶剩菜要存一周才能丢掉就会无比向往Mansion随时扔垃圾的幸福了。

Mansion里头高级的一种叫Tower Mansion，顾名思义就是“高层公寓”。日本出于防震的考虑，楼都修得不高，以3-5层居多。二三十层的Tower Mansion自然就是超级稀缺资源。Tower Mansion有酒店级别的大堂，管理员服务超越五星级酒店。比如你开车回家可以直接下车潇洒上楼，管理员会帮你把车停好。出门前通知一声，出电梯的时候管理员已经把车开到门口等着你了。Tower Mansion楼层越高越贵，买一套高层、近100平方米左右的房子要多少钱？还记得我那日本同事的话吗：要一亿日元呢！顺便说一句，日本没有公摊面积，不谈建筑面积，卖的是纯粹的房屋内使用面积，阳台都不计算在销售面积之内。

一亿日元在日本人眼里真的是超级豪宅了。日本人一般在个人或家庭年收入达到500万日元时开始买房，这也是银行给予房贷的收入基准要求。在年收入达到500万之前，日本人租的房子叫：Apartment，译成“套房”吧。这就是日本最常见的房型，面积从十几平米到七八十平米，月租从三五万日元到十几二十万日元。陪朋友看过一栋房子，有12套这样的Apartment，都是单间，但卫生间、厨房齐全，甚至还有浴缸。这样3层12套房的一栋楼一共卖多少钱呢？再重复我那日本同事的后半句话：要一个亿日元呢！真的，准确地说，一亿零八百万日元。所以嘛，卖掉北京一套房，买下东京一栋楼，根本不是口号，是实情。

当然，作为投资行业的一员，我总得说说投资回报率这事儿。倒房赚差价这件事并不适合日本。因为卖房收税很高，而且日本房价不可能像中国这样几何倍数地上涨。但在东京买房出租回报率很稳定，5%-8%之间，而且非常省心，只要支付房租收入的5％，就有专业的公司打理所有事务。那么问题来了，Apartment和Mansion，哪种的投资回报率更高呢？

如果只计算房租收入和买房支出的比例，Apartment回报率更高，Mansion的回报率基本达不到5％。但长期来看，尤其考虑到汇率因素，长期持有Mansion更保值。至于“一户建”，一般不用于出租，又不像Mansion那么具有稀缺性，不推荐中国人来投资了。

另外，如果是考虑投资回报或资产有效配置，尽量选择东京地区房产，东京市区又优于东京郊区。除“一户建”之外，日本住宅楼的外观、内部构造、装修水平基本一致，对房屋价格和租金影响不大。相比于“学区房”、某某商圈这类概念，对日本房产价格影响最大的因素是离地铁站的距离。离地铁站越近的房子越容易出租，当然相应地也更贵，但也更值得购买。

至于酒店、办公楼和商铺等商业地产投资，甚至农业用地、太阳能电站用地、森林买卖……就没法一一展开说明了。只能说，在日本经济复苏、奥运机遇、日元大跌的背景下，目前确是投资日本的好机会，但，一定是以稳健回报、长期保值为目的。日本没有机会复制中国这样暴利的投资回报。

也正因为如此，在日本选择买房中介的时候，任何号称投资回报在10%甚至还敢更高的中介都不可信。另外，日本人工作效率其实普遍低下，一般头一天到中介办公室说明要求，然后再陆续预约看房，平均一天看三四套房就不错了。因此，最好拿出比较充足的时间来看房。当然，下飞机就买的土豪请随意。但是看中了房子之后要完全买下来的手续还是很多。总之，急不来的。还有，日本规定中介收费比例是3%，超出这个比例的一定是骗子。至于什么买房可以办投资移民、买房就可以拿签证住日本，都是彻头彻尾的谎言。最后提醒一句，日本银行不为外国人提供贷款，购房请备充足现金。而且日本银行不接受外国人开户，买房款怎么汇到日本？租房收入怎么汇给房东？都务必要找到可靠的服务机构，背现金的土豪行为是违法的哦。

中国人真的把日本“买爆”了怎么办？这实在是杞人忧天。日本不限购、无法律法规限制外国人购房购地。远有欧美，近有韩国、中国台湾，甚至最近不少东南亚的资金都一直在流入日本。而中国富豪海外买房首选还是加美澳。说白了，日本买房这事儿吧，说得远比实际热闹。看的人多，买的人少。若是有余钱，倒不妨买一套。

上周差饷物业估价署公布《中国香港物业报告2015》，对楼市信息有兴趣的人士可到该署的网页下载。报告内容相当丰富，涵盖全港私人楼宇，包含住宅、办公楼、商业楼宇及工业楼宇等的落成量、入住量、使用量、空置量、售价及租金等最新数据资料，而这期本栏就报告内的住宅部份进行深入了解。

在私人住宅落成量方面，包含今明两年的预测资料，预测部份更细分全港18区，连同不同面积预测。据报告所示，今年将有1万3286个单位落成，当中九龙城区占最多，录2481个单位，其次为沙田区的2086个单位，而离岛及湾仔区则分别估计有1669个单位及1662个单位。

至于明年落成的，该署估计可达2万零144个单位，是自2004年后的12年新高，估计明年以元朗区最多，达5247个单位，而西贡区（包括将军澳）则以4761个单位紧随其后，另离岛区及九龙城区亦分别有2402个单位及1991个单位。值得留意的是，不是每一区均有新落成单位，其中黄大仙、葵青区及北区于今明两年预计未有新单位落成。

此外，若以单位面积计算，按近期市场热捧的细单位分布统计，A类单位（实用面积约430平方英尺或以下）今年将以湾仔区最多，录632个单位，而明年则以元朗区最多，达1154个单位。至于E类大面积单位（实用面积约1722平方英尺或以上）今年以九龙城最多，有364个单位，而明年则以西贡最多，为329个单位。

另一方面，该报告亦提供私楼空置率数据，去年底空置量录4万3263个单位，而空置率只有3.8%，属1997年后17年来的新低。当中港岛及九龙区则分别进一步下跌至3.2%及3.3%；不过，连续两年空置率比起市区更低的新界却不跌反升，由2013年底3.8%回升至4.6%，为四年新高。

但有趣的是，空置率最高与最低均属新界区，葵青区空置率为全港18区最低，只有1.2%；至于总存量不少的沙田区，其空置率亦只有1.9%，反映该区住屋需求强劲；空置率最高的是7.9%的大埔区，其次分别为7.2%的元朗区及6.9%的西贡区。空置量较高的地区，相信有部份落成单位因未获发满意书或转让同意书（即未能正式入住）而作空置计算。随着该批项目将于今年陆续正式收楼后，空置情况将会有所改善。

泰国芭提雅近年来以海滩度假、房产投资、养老圣地著称，享有“东方夏威夷”的美誉。不过在主要客源俄罗斯游客骤降的影响下，当地房市恐怕即将进入萧瑟寒冬。

《曼谷邮报》报道，芭提雅公寓市场自2007年以来持续增长，至今已开发181个房产项目，竣工公寓单位多达6万3000个。当地房市销售额去年出现小幅上升，今年的展望则相对暗淡，因为来自俄罗斯的游客显著减少了，而俄罗斯买家是芭提雅房市的一大支撑力量。

房地产代理和顾问服务公司莱坊泰国（Knight Frank Thailand）的研究与咨询部主管萨里卡普特拉指出，经历了政局动荡的2014年，泰国旅游业如今开始显现复苏，不过油价暴跌和卢布大幅贬值导致来自俄罗斯的游客显著减少。有业内人士预测赴泰旅游的俄罗斯人将滑落多达30%，而最受俄游客喜爱的目的地芭提雅将首当其冲。

萨里卡普特拉说，受影响的不仅是芭提雅的潜在房市，还包括已经售出的公寓单位。因乌克兰问题而受到西方制裁的俄罗斯经济如今陷入冷战以来最严重的危机，当地富豪的财富大缩水，可能再也无法负担已认购的公寓。

芭提雅按照地理位置共分为七个不同的区域，对于房产投资者和买家而言，每个地区均有其独特的优势。芭提雅南部的中天区（Jomtien）由于拥有相对漫长的海岸线，而且又靠近市中心，最受开发商青睐。芭提雅市因滨海地段越来越少以及地价上涨，而发展空间受限，新推出的公寓项目多集中在北芭提雅和南芭提雅。

芭提雅各地区所吸引的买家也有所不同。芭提雅市公寓的主要买家为购置度假屋和投资房产的欧洲和俄罗斯人；旺阿玛（Wong Amat）与帕答纳山（Pratumnak Hill）提供较为宁静和隐秘的住宅区，许多公寓位于滨海地段，可欣赏芭提雅海港的迷人海岸线。帕答纳山的公寓买家多来自欧洲大陆、英美、北欧斯堪的纳维亚，他们通常是要购置第二个家或退休后的长期居所。聚集了众多顶级开发项目的旺阿玛为芭提雅最昂贵的住宅区，是泰国有钱人以及欧洲和俄罗斯富豪的置产热门地点。

英媒称，近年中国香港人对海外物业投资需求增加，其中对日本市场颇为热衷。日本大型地产企业株式会社大京觑准这机会，5月6日宣布在中国香港推出日本物业投资服务，主力提供东京首都圈内的中高价住宅物业。

路透社5月7日报道，大京集团旗下负责物业中介服务的子公司大京穴吹不动产，其董事小走和明在发布会上表示，目标首年在港达成100宗交易，第二、三年每年200宗。这是以集团每年成交8000宗，当中计划2%~3%来自中国香港市场而订的目标。

大京穴吹不动产社长海濑和彦表示，自2012年起日圆汇率开始偏软，带动资金流入当地房地产市场，加上＂安倍经济学＂及东京将举行2020年奥林匹克运动会等效应，当地物业升值可期。

此外，他指日本政府目标在2020年扩大二手住宅流通量，且现时东京住宅价格虽然已有回升，但仍只及中国香港的五分之一；以东京都23区为例，住宅出租率达九成以上，因此投资当地房地产有一定吸引力。

除中国香港外，大京集团在亚太区的澳洲及中国台湾已设立据点，小走和明表示，公司亦曾研究在中国开展业务，但发现有难处，故先以中国台湾及中国香港做基础。