新加坡:壹個租金收入足以還貸的國家

買房為了什麽?除了住當然還有投資。在中國越來越多的工薪階層淪為“房奴”,連買來自己住都買不起,更別提買來投資了。

新加坡:壹個租金收入足以還貸的國家

然而,有這麽壹個國家,它的租房市場十分活躍,租金回報率更是高的驚人,加之當地貸款利率極低,壹個月的租金收入足以還貸!它就是“亞洲四小龍”之壹——新加坡。

新加坡的高速發展除了有賴於全球化的經濟背景,還和新加坡“國父”李光耀壹生的努力。

李光耀自1965年開始,當了25年總理,後又當了21年國務資政和內閣資政,直到2011年才淡出政壇。2015年3月23日淩晨3時18分,新加坡開國總理李光耀(Lee Kuan Yew)不幸逝世,享年91歲。

李光耀對新加坡人而言,意義非凡,他將彈丸島國打造成為“亞洲四小龍”之壹,把壹個從獨立建國開始,幾乎沒有任何資源,連淡水資源都要靠鄰國馬來西亞,人口還不如中國二三線城市的小國,建造成了如今人均4萬美元的發達經濟體。50年的激蕩風雲叱咤政壇,這位偉大的老人創造了新加坡的房地產神話,不僅讓每個新加坡人過上了“居者有其屋”的美好生活,更讓新加坡壹躋成為全球最受外國人喜愛的海外置業之地。從1997年至今,外國人購房量占了整個新加坡房地產成交量的1/4。而近三年外國買家的購買力平均占據了整個市場的1/2。據2011年前兩個季度的統計顯示,中國買家已經從2010年的第二大海外買家躍居為第壹大海外買家。

2015年2月最新美國房價走勢

2月份美國房價與上月基本持平,近幾個月來壹直維持平穩的態勢,本月美國房價均值為178,700美元,同比增長4.9%,較上月5.4%的同比漲幅有所下滑。

本月中,除底特律外,中國買家最為關註的幾個都會區房價全線上漲,結束了上個月全線下跌的態勢,顯示出了15年以來美國房產市場的復蘇逐步穩固。

在成交方面,美國2月成屋簽約指數反彈,單月升幅創下七個月以來之最,暗示該國的樓市在春季銷售旺季之前,呈現加速復蘇的跡象,主要受益於勞動力市場穩步改善,抵押貸款利率徘徊在4%。

在其他房價指數方面,美國 1月 FHFA房價指數月率 0.3%,前值0.8%。美國1月S&P/CS20座大城市房價指數年率預期增長4.5%,前值增長4.5%,這個預期延續了近期樓市的形式。

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印媒:中國海外投資在擴大

就在印度大力推廣“印度制造”的概念並因此展開激烈爭論時,的確應該擡頭看看前方要面對的世界。翻過喜馬拉雅山,中國正在悄然變軌。

印媒:中國海外投資在擴大

兩國的對比非常鮮明,中國已突破地理限制,向更加有利可圖的地緣政治方向邁進。如今,“中國制造”也可稱作“美國制造”“歐洲制造”。2014年中國在美國投資119億美元,在歐洲投資180億美元。通過合作環保項目或並購等方式,中國國企和其他類型的企業將制造業推向全球。

中國在歐洲的收購項目包括:斯堪的納維亞的研發實驗室、德國的機器制造業、法國的食品加工業和汽車配件業。在美國的投資項目包括得克薩斯州的頁巖開發項目、南卡羅來納州的棉紡廠、佐治亞州的壹家肥料廠和建築公司。

海外投資讓中國企業有機會擴大規模、改進制度、掌握技術。最重要的是,海外投資增加了中國的政治影響力,從2000年起中國企業在海外市場共投資964個項目,據估計為10萬余人創造和保留了就業機會。

中國的策略和成功給印度上了壹課。中國中西部地區進口外國設備和技術享有稅收優惠政策,印度會效仿嗎?2007年至2013年,中國通過並購或者收購等方式得到的企業價值超過2150億美元。中國成功達成140個雙邊和國際投資協議,中國還是多個貿易集團的成員國。中國支持金磚國家開發銀行的理念,主導籌建亞投行並吸引全球參與。

印度也能做到這些甚至做得更好,但前提是印度的政客們停止壹邊打嘴仗壹邊嘆氣!

新加坡成為海外房產投資熱門的道理

新加坡有著優越的投資環境、穩定的商業環境。新加坡是全球化程度最高、最具競爭力、經商最便利的國家。作為全球經商重要樞紐之壹,新加坡雲集了7000多家跨國公司, 來自世界各地的外籍人士在這裏的工作和生活如魚得水。在新加坡經商無資本收益稅、無增值稅、無遺產稅、無外匯管制、無海外收入稅,可享受免利息收益稅、較低的企業稅率。

新加坡成為海外房產投資熱門的道理

這裏有著宜居的環境。作為壹個國際大都會,新加坡的生活不僅僅局限於便捷的交通或購物,更多地體現在其人性化的基礎設施建設以及豐富的娛樂休閑場所,被評選為“最適宜華人居住生活的首選”。

這裏還有著優質的教育資源。近幾年越來越多的中國人選擇將子女送到新加坡受教育。根據《亞洲周刊》報道,目前在新加坡留學的中國學生總數約3萬人。優越的雙語教育體系、卓越的教育質量、安全的社會環境都是眾多家長選擇新加坡的原因。

當然,最最重要的是,在全球房地產市場中,新加坡被公認為最安全、最具價值的地點之壹。長期以來,新加坡房價壹直保持穩步上升,泡沫相對較少,能夠較穩定健康地發展。眾多分析師也對新加坡未來的房產發展趨勢十分看好,認為新加坡土地資源有限,房產價格仍會攀升,投資風險小,具有較高的升值潛力,購買新加坡房地產是財富保存與累積的最佳投資方式。

外國人可以買哪種新加坡房產?

目前,新加坡房產類型主要有以下五種,但並不是每壹種都可以供外國人購買:

建屋局組屋:相當於國內的經濟適用房,只有新加坡公民可以買新的HDB組屋,永久居民只能購買二手房。

外國人可以買哪種新加坡房產?

執行共管公寓:類似私人共管公寓,但只有符合條件的新加坡公民可以買。

私人公寓:外國人可購買私人公寓,公寓壹般都配有包括俱樂部、操場、健身房、遊泳池、網球場和燒烤臺等在內的全套設施。

有地房產:有地房產通常指擁有私有花園、車庫的別墅。壹般情況下,外國人和新加坡永久居民不可以買。但指定區域除外,如聖淘沙。

地契種類:新加坡地契有別於中國70年地契,分為99年、999年及永久地契。

新加坡購房優惠政策:

鑒於新加坡人口結構的畸形、勞動力的短缺,新加坡十分歡迎外國人來此置業,並且開放移民政策,引進高教育水平、有專業技能的人才。

為了吸引更多外國人來新加坡置業,新加坡推出了許多優惠政策:

對於在新加坡投資房產的外國買家,身份沒有限制;無貨幣管制;無地產增值稅;只有上繳政府的印花稅。外國人同樣可貸款新加坡元,最高可以拿到高達80%的貸款額度,低至1.2%的貸款利率,加上新加坡租房市場十分活躍,租金回報率高,租金收入足以還貸款。更具吸引力的是在新加坡買房,如果選擇期房還能享受根據工程進度的付款程序,對於購房者來說將有充裕的時間籌備資金。而且在房子的面積計算上,只算使用面積,不算公攤面積。

國內樓市回暖,海外資金是否回流?

2000年以來,每次的政府報告都在為房地產定調,房地產告別黃金時代後,2015年房地產的基調也實現“逆襲”,政府態度很明朗:支持、促進,這和2014年的“雙向調控”相比有根本性的變化。

國內樓市回暖,海外資金是否回流?

這意味著,眾房企2015年的日子會“好過”壹些,各方特別是金融機構很有可能對房企伸出“援手”,加大力度以穩定住房消費。

這壹系列的利好趨勢似乎使得國內房地產即將煥發“第二春”。但據業內人士分析,房地產由黃金十年轉向白銀時代,其所面臨的挑戰並不是短期可以克服的,在“後服務”時代,開發商所做出的嘗試很多,海外投資不失為壹個好途徑。

但是,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則認為,資金回流是必然的,“從投資的角度來看,國內的基本面是趨於好轉的壹個狀態,改善性需求某種程度上也是滿足中產階層的需求,這些“出海”的房企都是可以做改善性樓盤的,所以這些房企的資金會產生回流,資金會湧入大城市。另外海外融資環境並沒有得到改善,國內壹、二線城市仍然是壹個角逐的熱點區域。

史銳雪則認為這主要取決於國內房地產的狀況,“如果國內的房地產壹直是現在的樣子,那麽海外投資會壹直火下去,並且越來越火”。

中國開發商在海外:投入大,但未成規模

近期,DTZ戴德梁行發布的研報顯示:過去8年,中國房地產企業的海外直接投資水平呈快速上升趨勢。其中,國有房地產企業對外投資在2009年開始初現端倪,至2010年其總投資額已超過私有企業的投資額。2013年,國有房企投資規模約為私有企業投資規模的兩倍。

中國開發商在海外:投入大,但未成規模

劉德揚曾不止壹次地提到中國開發商“海外之行”的驅動因素,“隨著房地產企業的不斷壯大,在中國市場立足後,就自身的發展考慮,這些企業需要進壹步在海外市場布局,提高在國際市場的知名度,豐富投資渠道,增強抗風險能力。同時,海外市場經歷了2008年的低谷,目前市場正在不斷復蘇也釋放很多機會,融資成本低廉而投資收益較高”。

但是,目前中國房企在海外開發上仍處於特別初期的階段。業內人士還透露,中國的房企現在都為了“全球化”而“全球化”,開發商在國外拿地的時候甚至有“買貴了”的事情。劉德揚在這方面有自己的看法,“中國開發商在設計項目時也會有自己的優勢,比如較大規模的配套設施,包括會所、健身房、娛樂室等,這在國外還比較罕見,也給海外市場註入了新的元素。”

萬達集團董事長王健林曾表示,“萬達的目標是至2020年海外業務要占據較大比重。主要投資海外星級酒店業務和文化產業。”日前,萬達相關負責人告訴《中國企業報》記者,“目前萬達在海外也在做很多事情,也將會做更多新的事情,但是現在還未成體系。”萬科在海外開發這方面也處於試水階段,萬科相關負責人也坦言,“項目涉及仍較少”。

讓國人有低成本投資選擇 新加坡政府推出新“儲蓄”債券

據新加坡《聯合早報》近日報道,新加坡政府將推出壹種新的債券讓國人投資,作為讓新加坡散戶有更多低成本投資選擇的措施之壹。新債券的本金將由政府擔保,投資者可在任何月份拿回錢,無須繳罰金。

另壹個跟壹般債券不同的特點是,這個稱為“新加坡儲蓄債券”(Singapore Savings Bond)的新政府債券所派發給投資者的利息,將隨著時間的推移而增加。

讓國人有低成本投資選擇 新加坡政府推出新“儲蓄”債券

新加坡財政部高級政務部長楊莉明昨日在新加坡投資管理協會(IMAS)常年研討會上宣布以上消息。不過,她並沒有說明新加坡儲蓄債券的票息率(coupon rate)多少,只表示“債券持有人將能獲得跟長期新加坡政府債券利率掛鉤的票息”。

根據新加坡金融管理局網站的資料,10年期的新加坡政府債券票息率是3%。楊莉明說,政府與金管局還未確定新債券的細節,日後會公布更多詳情。

她說:“顧名思義,我們希望新加坡儲蓄債券計劃將鼓勵人們儲蓄和投資,達到長期理財目標、滿足退休需要。”

楊莉明說,市場上有更多種類的簡單、低成本投資產品,將與公積金體制相輔相成,有助於國人的長期財務與退休規劃。

她說,多數國人都把錢存入銀行,雖然風險低、回報穩定,但回報率甚低;或者,他們投資股票或房地產,希望賺取較高的回報,但投資風險也相對更高。

“固定收入產品與低成本多元化投資產品有中等的風險與回報。就退休規劃而言,如果可以更容易買到這些產品,國人將會受惠。”

因此,新加坡政府將通過金管局推行三項措施,讓國人有更多簡單、低成本的投資選擇。除了推出儲蓄債券之外,金管局將與新加坡交易所合作,讓企業更容易發行適合散戶投資的債券,並且讓散戶容易買賣掛牌基金(ETF)。

在介紹新加坡儲蓄債券時,楊莉明說,它跟新加坡政府債券壹樣是“安全的投資”,由政府保本。

就壹般債券而言,如果投資者在債券到期之前把它賣掉,按當時的市價而定,他拿回的錢可能比本金少。至於定期存款,如果存戶提早提款,銀行可向他收取罰金。

楊莉明說,儲蓄債券的靈活性在於投資者不用預先決定投資期限。儲蓄債券的票息會隨著時間增加,所以持有這種債券的時間越長,票息率就會越高。

安本(Aberdeen)資產管理亞洲的業務發展董事哈多(Nicholas Hadow)受訪時說,儲蓄債券很明顯地是壹種鼓勵人們進行長線投資的儲蓄工具,基本上類似養老金。

新加坡證券投資者協會(SIAS)會長大衛·傑樂(David Gerald)認為,新債券的特點不錯,適合壹般散戶。“不懂得投資較高風險產品的國人應該認真考慮它,不過要先知道回報會是多少。”

他表示,儲蓄債券的票息率應該至少與公積金的利率媲美,才會有吸引力。

公積金普通和特別戶頭每年的利率分別是2.5%和4%。

散戶投資者:

隨時可拿本金有吸引力

壹名新加坡散戶投資者王萌思(31歲)說:“我覺得新的儲蓄債券比較吸引人的壹點,是它可以讓妳隨時拿回本金。相信政府提供這個靈活性對比較年輕的投資者有利,因為我們要成立家庭、要買房、要結婚,這些都需要錢。”

海外置業 真的很美還是看上去很美?

近日,壹則“美地產商推單人25萬美元遊,助中國人在美購房”的新聞引發熱議。與此同時,壹名中國青年以839萬澳元將悉尼地標性豪宅收入囊中,同時創下該地區最高交易紀錄;壹位中國商人豪擲5180萬美元購得溫哥華西部壹座頂級豪宅,成為加拿大不列顛哥倫比亞省最大宗住宅交易之壹;僅憑網上幾張照片,壹名中國買家便支付近500萬澳元買下悉尼壹處豪宅……諸如此類大手筆的交易頻見報端,側面展示了中國人海外買房的熱度值。

就像英國人見面愛談論天氣壹樣,“房價”如今是中國人見面最愛聊的話題之壹。對許多國人來說,房子不僅是“家”的載體,也是投資保值的重要渠道。如今,中國人置業的身影已經遍布全球,有人調侃說,有人的地方就有江湖,有房的地方就有中國人……

海外置業 真的很美還是看上去很美?

“謝謝上帝,他們來到這裏”

日前,澳大利亞阿德雷德市近郊區壹間二手房拍賣會,特意聘請中文傳譯員,這在該市尚屬首次。“事前查詢的中國買家數量之多,是我前所未見”。地產代理Oren Klemich如是說。

近年來,源於國內房地產市場調控,熱衷購房的華人將“目光”逐漸轉向國外。從美國到澳大利亞,從英國到西班牙,從新西蘭到韓國……海外房地產市場儼然成為中國投資者眼中“香餑餑”。

“謝謝上帝,他們來到這裏,拯救了我們的經濟衰退”。美國亞凱迪亞市房產經紀陳芳(Fong Chen,音譯)如此評價。中國購房者成為最受歡迎的“高大上”客戶。

數據:海外購房還在發燒期

日前,仲量聯行發布報告顯示,2014年中國海外房地產投資激增,超過165億美元,比2013年增長了46%。僅2014年上半年,中國私人對海外房產的投資已接近50億美元,遠超2011年以及2012年全年規模。2015年中國海外房地產投資很有可能持續增長,至2015年底或將達到200億美元。

廣州日報、南方日報報道引述數據稱,2008年至2014年6月,中國人對海外房地產投資增長200多倍,投資總額達337億美元左右。

中國人全球買房地圖:美國仍是首選

來自全美房地產經紀人協會的數據顯示,自2011年起中國人就超越墨西哥人和英國人,成為僅次於加拿大人的第二大美國房地產買家。此前,網站發布《2012中國購房者海外購房趨勢報告》顯示,美國仍是中國人海外購房的首選國家。據美國全國房地產經紀商協會發布的數據顯示,在購買美國房產的外國買家中,中國買家的比例壹路攀升,已從2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。

除美國外,澳大利亞、加拿大以及葡萄牙等國也吸引了不少人氣。房地產咨詢公司高力國際發布的報告顯示,在多倫多、倫敦等海外置業熱門地區中,境外買家當中有20%~40%來自中國。

英國業內專家宣稱,倫敦開始受到中國買家的特別青睞,前往倫敦購買地產的中國人近三年增長了五倍。

日本瑞穗信托銀行系統“都市未來綜合研究所”數據顯示,至少360億日元(約合3億美元)中國私人資本2014年進入日本房地產市場,已成為捧紅日本房地產的壹支主力軍,並因此使當地不少房地產公司增加了精通漢語的經紀人。

根據新加坡市建局的統計數字,過去三年(2012年至2014年),在新加坡的大多數房地產項目中約有30%為境外客戶,其中中國買家在境外買家中占比約30%,成為最大的外國買家……

日本給投資者送了啥禮包?

日本將從2015年4月開始大幅放寬外國人經營者在留資格的取得條件,並將修改《出入國管理及難民認定法》中與其對應的相關施行規則。這是繼放寬外國人創業者在留資格取得條件後,日本對其簽證政策的又壹調整。

日本給投資者送了啥禮包?

觀看:“大幅放寬”引關註

“像我之前在國內,來日本開公司,必須要先雇傭壹個日本本地人才可以,而且整個手續特別復雜。”日本華僑王先生在接受筆者采訪時表示。按照日本現行制度,在海外居住的外國人要想在日本國內從事經營工作,首要條件是需用日本的居住卡進行法人登記。因此,如果不與日本當地人合作,僅由未取得日本國籍的人來辦理登記手續實屬不易。《日本經濟新聞》稱,法定代表人中至少有壹名日本人,有助於“在公司出現違法等行為時,追究公司的責任”。

近日,日本法務省卻放寬了限制——將廢除法人代表中至少有壹人居住在日本的條件。不需同日本當地人合作,外國人也能在日本成立公司。除了如此“大幅”放寬政策之外,經營者只要提交要設立的公司章程和事業計劃書等資料來證明其創業目的,就能獲取4個月的“在留資格”。現居日本大阪的王夢丹女士說,“這對於國內有心到日本經商的人來說還比較有用。不過,對於我們這種已經在日本的人來說,沒有多少意義。”

目前,經營者能取得的在留資格最短時間僅3個月,此次“大幅放寬禮包”中附贈的小“禮物”——4個月“在留資格”,讓他們能有壹個緩沖的時間來籌備法人登記等事宜,以便取得長期停留日本的機會。

凝視:為促投資?遣返滯留?

放寬簽證政策,或許是世界各國刺激經濟的通用大法了。因此,不難料想日本這次“大幅放寬”政策的目的,如《讀賣新聞》所言:為促進對日投資,日本政府正在構築方便外國人在日創業的環境。

另據報道,日本政府23日公布的3月份月度經濟報告稱,日本目前的經濟“保持著溫和復蘇的基本態勢”。乘著這股冬去霾走的春風,日本政府希望挖掘外國投資者們的巨大潛力,進壹步刺激經濟回暖,推動經濟早日爬出沈悶的泥潭。

另壹方面,此次“大幅度放寬”政策也為日本解決外國人非法滯留問題提供了支持。今年1月起,日本政府壹直在調整政策,修改《入管法》。據共同社報道,在日非法滯留外國人數近22年來首次增加,截至1月1日共60007人,比上年增加946人。近年來,日本國民對社會治安的憂慮也多歸咎於非法滯留的外國人問題上。“其實說是放寬,據我的經歷,在實際審查時跟之前也沒有太大的變化。”王夢丹告訴筆者。此次政策或許給了外國經營者壹定程度上的便利,但也是日本政府強化入國審查,遣返非法滯留外國人的措施之壹。

審視:抓住時機 綜合考慮

作為國人海外投資的壹大熱門國家,日本此次“送”出的“禮包”引來了有意在海外投資經商者的關註。尤其對於海外華僑群體而言,在各國紛紛提高了投資移民門檻的情況下,能遇上此等機會確實應該積極把握。

當然,投資者們在興奮“拆禮包”時,也別忘了要綜合考慮海外投資將會面臨的多種問題。

目前已在日本開了家貿易公司的孫天樂先生告訴筆者,“我覺得這個政策對有意投資的人來說很重要,不過真要來日本開公司的話,4個月確實是太短了,因為入管局要審查經營者在日本有沒有合夥公司及商業往來等經歷。”因此,想在4個月時間裏順利完成法人登記等手續,投資者們可向已在日本的投資者們請教相關經驗,做好各項準備,以便能在有限的時間內順利完成法人登記,避免超過在留期限而被遣返回國。

“不管條件怎樣放寬,入國管理局在審查時,還是要看妳的公司在經濟上的持續性,也就是說,要看公司是否能持續盈利,發展下去。才會給妳提供長期在留的機會。”王夢丹根據自己的經驗提出建議:從自身角度出發,長遠地考慮投資經商對個人規劃、家庭生活的影響,更有助於投資者拆好這個“大禮包”。