Author: EricSong

新加坡整體非有地私宅轉售價格在2月續跌，這是私宅轉售價格連續四個月出現下滑。不過，非中央區的大眾私宅轉售價格在2月持平。

根據昨天出爐的國大房地產價格指數（SRPI）預估數據，今年2月的整體非有地私宅轉售價格相比1月下跌0.3％，但這個跌幅比1月的0.9％跌幅（已調整數據）明顯來得低。

新加坡非有地私宅轉售價2月續跌

分析師認為，大眾私宅轉售價格持平以及整體非有地私宅轉售價格跌幅縮小，並不代表私宅轉售價格已趨向穩定。

他們指出，新加坡房地產降溫措施是整體私宅轉售價格壹路下滑的主因，房地產降溫措施若不放寬，這種趨勢就會在接下來壹年裏持續，私宅轉售價格的全年跌幅可達7％。

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，即使房地產降溫措施真在下半年放寬，也不會促成私宅轉售價格快速回升，因為利率上漲將抑制買家的購屋興趣。

他認為，房地產降溫措施若在下半年放寬，私宅轉售價格全年跌幅可達5％。

王伽勝也認為，華人農歷新年也是整體非有地私宅轉售價格在2月下滑的另壹個原因，因為買賣雙方通常不會選擇在這段期間進行交易。

ERA產業主要執行員林東榮受訪時說，在所有地區以及種類的私宅中，中央區高檔非有地私宅公寓的轉售價跌幅預計將最大，因為這類房地產的買家受總償債率框架的影響更大，因而更趨謹慎。

從國大房地產價格指數來看，情況的確如此。中央區公寓（不包括小型公寓）在2月份的下跌幅度最大，環比下跌0.7％。

此前，中央區公寓轉售價也是1月份跌幅最大的私宅類別，跌幅為1.2％。中央區指的是第1郵區至第4郵區（包括金融區和聖淘沙升濤灣等），以及第9郵區至第11郵區等烏節路壹帶的黃金住宅區。

王伽勝表示，中央區高檔公寓出現更多房貸違約被迫拍賣的案例，或拉低該領域私宅轉售價格。

國大房地產價格指數也顯示，非中央區公寓的轉售價格保持不變。王伽勝表示，這可能是因為農歷新年期間推出的新私宅選擇不多，促使買家轉而考慮轉售市場。

至於面積不超過506平方英尺的小型公寓，2月的轉售價格下跌0.2％，這也是這類私宅的轉售價格連續第二個月下滑。王伽勝認為，隨著更多小型公寓陸續落成，這個領域的轉售價格將變得更不穩定。

展望接下來幾個月的整體私宅轉售市場走勢，林東榮認為，私宅轉售市場交易量會在3月上升，但價格依然不會出現回暖的跡象。

他也認為，相對私宅轉售市場，新推出私宅市場的表現會更好。

王伽勝也有同感。他說：“即使壹些轉售私宅價格比新推出項目來得低，買家也可能更願意購買新推出私宅單位，因為它們的設計較新。”

根據房地產交易信息網站SRX的預估數據，今年1月和2月的私宅整體轉售價格都保持不變。

在房地產降溫措施的持續影響下，新加坡豪華住宅市場過去兩年價格下跌兩成左右。但這也促使美國投資公司黑石集團（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市場的投資潛能，開始在本地豪宅市場展開投資項目。

黑石集團共同創始人蘇世民（Stephen Schwarzman）日前在博鰲論壇場邊接受彭博社訪問時指出，公司去年趁本地豪宅項目價格下跌之際，開始投資壹些豪宅項目，預料這些豪宅項目價格將會隨著降溫措施撤銷而上調。

黑石集團進軍 新加坡豪宅市場

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他說：“降溫措施導致壹些房地產的價值大跌，而我們就是趁這些房地產價格下跌後開始買入。事實上，我們大概是去年進軍新加坡市場。隨著時間推進，我們相信這些降溫措施將會撤銷。”

黑石集團是世界最大的私募基金之壹。據了解，它去年以1億6400萬元買了高檔豪宅項目“21 Anderson”的34個單位，以及8300萬元買了Paterson Suites的18個住宅單位。這兩個項目都靠近烏節路，離中央商業區也僅十多分鐘車程。

大華繼顯分析師潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集團的做法有如它之前趁著美國樓市崩盤時，低價買入許多房地產項目，並在美國樓市回暖後大賺特賺。

他說：“黑石集團似乎在找尋估值被低估的不良資產。在美國，它就從大眾住宅的租金收益和潛在價值中獲益。至於新加坡，豪宅市場則比大眾住宅市場更具備潛在價值。”

第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋也認為，即便計入額外印花稅，黑石集團也是撿到極低價的豪宅項目。

他估計，黑石集團在這些交易中支付的平均尺價為2000元。“相比倫敦優質房地產項目的尺價高達3500元，本地豪宅項目在2000元尺價以下，可說是非常合算。”

分析師：高檔住宅價格未來三年料上漲達8％

萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部主管陳姳潓也表示，公司最近收到壹些基金和高凈值人士對高檔住宅項目的詢問，顯示這可能是進場購買高檔住宅的好時機。她還預測高檔住宅價格接下來三年可能漲5％至8％。

另壹方面，新加坡房地產公司ERA的壹項報告指出，雖然新加坡樓市當前疲弱，但本地優質洋房（GCB）價格仍穩定上揚。

報告指出，從2010年至2014年，優質洋房的交易量從2010年的80個單位，猛跌約八成至去年的15個單位。但這期間，成交的中位數尺價卻上揚35％，從1107元上漲至1490元。

優質洋房可說是新加坡最頂尖的私人住宅房地產類別。根據市區重建局的定義，優質洋房必須是只有兩層樓高的獨立洋房，占地至少1400平方公尺（1萬5070平方英尺），並坐落在第10、11、20、21和23區裏的指定39個優質洋房區。

目前，新加坡約有2800間優質洋房，由於它非常稀有、單位總價高，所以它的買家往往非富則貴，單位價過去幾年也壹直保持在至少2000萬元的水平。

ERA產業優質洋房部門主管林俊慶指出，優質洋房壹般是屬於富裕人士的高檔房地產項目，這些人的持守能力較強，所以優質洋房交易較不易受到市場價格波動影響。加上優質洋房這壹類別的供應不多，在供不應求的情況下，使到優質洋房價格在疲弱樓市中仍維持穩定性和韌性。

他說：“由於優質洋房這壹類別的高檔房地產項目供應正逐步減少，預料它的價格會繼續上漲。”

新加坡《聯合早報》近日報道，新加坡政府發行新加坡儲蓄債券所得的資金，將和新加坡政府特別債券及新加坡政府債券壹樣，會用來進行投資。

新加坡政府發債所得資金將用作投資

根據政府債券法令，新加坡政府發行債券所得的資金不可用來資助國家建設。

根據財政部之前的聲明，新加坡政府發行債券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。當局進而通過外匯市場，將款項轉為國外資產。這些資產大部分屬於長期資產，因此交由新加坡政府投資公司（GIC）長期管理。政府投資公司並不擁有這些資產。

據了解，發行儲蓄債券所得的資金，預計不會讓GIC管理的資產顯著增加。