Author: EricSong

据了解，除了开发商大举“出海”外，险资也成了中国对外房地产投资的“主力军”，而且投资标的规模相对较高“险资”晋升为去年中国对外房地产投资的活跃企业。2014年，除了开发商加码海外投资力度外，”险资”在忙于举牌国内上市房企之际，对海外物业的投资动作也颇“猛”。

房企加码海外投资 中国对外房产投资6年涨24倍

莱坊机构获得的最新数据显示，近年来中国对外房地产投资金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产投资在6年间涨了24倍。

对此，莱坊机构相关负责人向本报记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群最为关注的投资领域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，而且投资规模相对较高。

房企加码海外业务投资

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明向记者表示，其中，中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

莱坊认为，中国对外投资的首轮浪潮受主权财富基金投资各种优质资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中，国内投资基金和保险公司正积极寻求核心及高回报的物业投资机会。

值得注意的是，如今第四轮投资浪潮正在兴起，其中投资者的组成及其对投资产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些投资者包括超高净值人士(UHNWIs)、中小型国有企业和民营开发商。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的投资总额已经超过了碧桂园和绿地。

而对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因，王家明表示，“中国的政策环境推动投资者进行多元化的海外扩张;国内市场需求放缓;海外市场拥有更可观的回报率。”

换言之，中国市场放缓(回报低、缺乏值得投资的项目和住宅市场淡静)持续影响中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。

事实上，国内楼市进入“白银时代”后，利润率不断被压缩，融资成本却仍旧居高不下，而从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增厚了投资回报率。

以澳大利亚为例，王家明向记者透露，鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%-5%之间，而在澳大利亚投资房产的回报率维持在6%-7%之间，因此不管中国企业手里有多少现金，一般也会选择贷款方式投资。

“险资”出海投资迅猛

值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，“险资”2014年的表现似乎更有看头。

莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

纪言迅指出，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度。

关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业，王家明表示，“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业，近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道，“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑，更注重风险和回报的平衡，同时也会考虑到同行竞争。

以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客率高达95%-99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然，当大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资者也开始分散投资项目以实现多元化发展，包括由过去投资核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。

更为令市场关注的是，中国企业和投资者对外投资房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份，万达收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。另据消息人士向记者透露，复星集团与澳大利亚地产与基础设施投资公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗办公楼物业，且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。

对此，王家明直言，“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。”此外，中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进，据莱坊监测显示，前20家开发商中，已有一半投资海外。如果把中小型投资者也考虑在内，中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此，中国企业和投资者更要把控“出海”的风险。

在全球房地产市场蓬勃发展的时机下，中国各大投资机构、开发商及私人投资者都在积极参与其中。

借助海外投资，绿地集团2014年实现了155亿元人民币的海外销售，并一举超越万科成为中国开发商销售第一。

进入2015年，中国开发商及各种金融机构的海外投资仍然是热度不减，多家机构预测，中国资本海外地产投资2015年仍将继续创新高。

境外地产投资成新常态

根据世邦魏理仕《亚洲投资者进军环球房地产》报告，2014年上半年亚洲投资者跨国投资金额持续攀升，同比增长40%，23%的活跃资金来源于中国，仅次于新加坡(29%)和中国香港(25%)。

而据仲量联行数据，2014年全年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元。现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资最热门的选择。

中国的住宅开发商也在提升其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

仲量联行指出，2014年中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，跨入一个全新的发展阶段。

在地域上，中国海外投资呈现全球多元化趋势，投资者把目光投向亚洲以外的地区，以寻找合适的资产。其中，欧洲成为最受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资;澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元;25亿美元资本则流入美洲。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan透露，通过正在与仲量联行接洽的中国新投资者数量显示，2015年海外房地产投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。

2月11日，长实旗下新加坡房地产投资信托基金置富产业信托公告，受托人HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Limited与一名独立第三方签订了购买协议，以6.48亿港元出售盈晖荟，这是置富营运11年以来首次出售资产。

根据公告，售价6.48亿港元较该物业4.38亿元的估值有48%溢价。出售完成后，预期将录得收益约2亿元。

盈晖荟位于新界葵涌，是盈晖台的商用部分，包括可出租面积91799平方尺（约10199.8平方米）及43个商业车位。该物业为置付产业信托于2003年在新加坡上市时的其中一项资产，现在占置富产业信托的物业组合（按面积算）2.8%。

置富产业表示，售价为当年购入该物业的2.8倍，按该物业于截至去年底收入净额及出售作价计算，回报率为2.9厘。预期该项出售将于今年4月完成。置富新任行政总裁赵宇表示，资产出售可录得约2亿港元的出售收益，并释放资产组合的价值。

这是置富信托11年来首次出售项目，待交易完成后，旗下商场则剩17个，涉318万平方尺及2713个商业车位。

2003年，由长江实业分拆旗下5家购物中心在新加坡上市的房地产信托基金置富产业，历年来一直充当长江实业旗下房地产项目分拆上市平台，也即是把已开发成熟，盈利增长不高，但是拥有稳定现金流（租金）的项目拆分上市获取融资，将资金投入回报更高的项目，是长江实业的一种财务技巧，某分析人士表示。

比如，2013年，置富信托曾以58.49亿港元收购大股东长江实业旗下天水围嘉湖银座商场及嘉湖山庄部分资产。

有基金人士透露，置富产业信托一面把李嘉诚手中的资产买下，另一面则立刻融资。置富信托一直是李嘉诚的套现工具，变相出售在港资产，套现手段比较委婉，此番则是11年来首度出售旗下资产，不禁令人联想其近年来多番抛售行为。

2013年，李嘉诚家族拥有的长江实业和和记黄埔已将其所持东方汇经中心股份，转让给光大控股旗下全资附属钻机集团与HYZL1及HYZL 2，作价约71.6亿元人民币。2014年，长江实业旗下的地产基金ARA(泓富资产管理有限公司管理)出售南京国际金融中心，完成20亿人民币的套现。

2015年，李嘉诚将对其名下资产进行最大规模重组。将旗下的长江实业（集团）有限公司（长江实业，00001.HK）与和记黄埔有限公司（和记黄埔，00013.HK）进行重组，成立两家新的公司——长江和记实业有限公司（以下简称“长和”）和长江实业地产有限公司（以下简称“长地”）。这一举动，被指迁册。

近年来，碧桂园、富力等中国房企不停搅动新加坡和马来西亚楼市。

“我们很快会在马来西亚投一个300亿左右的产业园。”绿地董事长张玉良近日对记者透露。据悉，未来两月后，绿地将在新加坡和马来西亚交界处投资一个面积达3平方公里的科技产业创新园区。熟悉绿地的人士向记者透露，马来西亚拿督近日造访绿地总部，目前尚未签约，新的投资已经明确。这一产业园选址与绿地此前在马来西亚的住宅项目相距不远。

这一新项目所在的马来西亚柔佛州新山市，与新加坡隔海相望，近年来频繁出现在中国房企的出海版图上。绿地2014年在柔佛州拿地开发住宅项目，碧桂园、富力地产等都在这一带大举投资。

新加坡房地产公司永泰控股副主席郑维荣告诉记者，近年来新加坡房地产市场上有多达30%的产品卖给了新加坡以外客户，中国内地买家买走了新加坡市场上8%～9%的房子。新加坡因为语言、文化与中国接近，中国买家快速增长的趋势仍在持续。

莱坊国际最近一份报告显示，马来西亚新山、澳大利亚黄金海岸等地成为中国超高净值投资者追捧的目的地，其投资收益超过了其他传统海外置业城市。

记者了解到，新加坡近期经济增长趋缓，业内预计房地产需要两到三年才能回暖。新加坡本地开发商纷纷将中国内地客户视为核心资源，与出海的中国房企短兵相接。

郑维荣透露，永泰控股有多达10%的客户来自中国内地。最新的项目嘉御苑专门开发金融支持平台，帮助中国买家在新加坡寻找房地产之外的投资项目。中国内地买家表现不俗的实力，尤其是来自中西部的富裕人群。来自内地的买家有的有意移民，有的仅仅是出于投资不动产的考虑。

绿地方面告诉记者，以往出海到韩国济州岛等地的项目买家以中国人为主，但绿地正在将客群范围扩大，争取当地客户。此前出海到旧金山，针对华人买家的万科也提出要逐渐发展当地客户。随着中国移民大军的扩张，出海的中国房企面临更多竞争。

据新加坡媒体报道，新加坡上个月的非有地私宅转售交易量持平，转售价环比仅微跌0.2%，其中高档私宅跌幅最大。

根据新加坡房地产交易信息网站SRX的最新数据，高档与大众化私宅转售价分别下滑1.7%与1.1%，中档私宅转售价上扬1.5%。与去年1月相比，私宅转售价整体下滑了6.5%。

SRX预计上个月共有370个单位转手，仅比去年12月的363个单位多出7个。

SRX指出，2010年4月的高峰时期共有2050个单位转手，与当时相比，上个月的转售交易量下挫了82%。

新加坡智信研究与咨询总监王伽胜表示，今年1月转售价月比下滑是在意料之中。这不仅是农历新年前市场淡静所促成的，更重要的是，总偿债率（TDSR）条例大幅度限制了房屋贷款，并继续影响投资者购屋的兴致。

他认为，买家并不急着买转售私宅，他们预料农历新年过后，发展商可能会推出更多新私宅，并在市场情绪低落的情况下折价吸引买家入场。

对于高档私宅在1月的转售价跌幅最大，王伽胜表示，屋主已经打定主意要终止失败的投资，尤其是高档地区私宅的价格看起来还没有复苏的迹象。

对于中档私宅转售价上扬，他认为并不能视为价格已扭转跌势的迹象。价格月比上扬并不能持久，由于市场情绪疲弱，因此一般上在一两个月后又会下跌。

至于大众化私宅转手价格下滑，则显示买家对于郊区从今年开始将会添加许多新竣工的私宅，而持谨慎态度。

新加坡欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣表示，SRX的最新数据确定了市场已知多时的信息：市场正在逐步下滑。各个月份统计报告的不同点，在于某些月份有的地区的转售价跌幅会比另一个地区的来得大。

“但是，毫无疑问的是，整体趋势显示，在直到政府大幅度调整目前的房屋政策之前，私宅价格将在今年持续走软。”

今年1月的私宅转售量预料跟之前两个月不相上下，约每月360至375个单位。假设转售量维持在这个水平，那么全年转售量将跌至4300至4500个单位，这是自1998年亚洲金融风暴以来都未再看到的水平。去年的私宅转售量跌至5407个单位，创下11年来的新低。

尽管如此，麦俊荣预测，由于转售价走软，一些想要讨价还价的投资者和买家会进场，使到市场稍微回温，交易单位或介于6000至8000个。

展望今年，王伽胜认为，若政府在下半年没有为任何降温措施松绑的话，私宅转售价预料下滑7%。但是，若政府在下半年解除降温措施，转售价可能下跌5%。

“政府在下半年解除任何降温措施，都不会造成私宅转售价快速上扬。投资者知道，大量竣工的公寓会加剧出租市场的竞争，而那些买屋自住的屋主则大多比较喜欢向发展商购买房地产，后者所供应的私宅，设计更好也更现代化。”

智信研究与咨询总监王伽胜表示，买家并不急着买转售私宅，他们预料农历新年过后，发展商可能会推出更多新私宅，并在市场情绪低落的情况下折价吸引买家入场。

据新加坡《联合早报》报道，新加坡房地产联合交易网SRX昨天公布的预估数据显示，今年1月的非有地私宅租金较去年12月攀高0.2％，结束了之前连续11个月的持续下跌。

不过大多分析师认为，私宅租金的跌势并未真正扭转，今年的私宅租金可能下跌高达8％。

同比来看，今年1月的私宅租金较去年同期下跌5.9％。

新加坡ERA产业主要执行员林东荣说：“总体而言，私宅租赁市场今年将继续面对压力，预计将继续滑落。这主要是因为今年完工的私宅项目将创新高、引入新加坡的外派人士减少，和更严格的房产税制度等。”

他预测今年全年的非有地私宅租金将下跌6％至8％。

根据SRX的预估数据，1月份租金涨幅最显著的是中档私宅（RCR），环比上扬1.9％，而大众私宅（OCR）的租金也走高0.2％。高档私宅（CCR）的租金则表现欠佳，环比滑落0.8％。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣表示，1月份私宅租金上扬，并非下跌趋势扭转，因为市场的基本面并未改变，“例如政府今年不太可能增加落户新加坡的外国人和外派人士的人数。在这情况下，租赁需求预料将维持疲软，因为外籍人士的人口增长将追不上租赁住宅供应的增长速度。”

智信研究与咨询总监王伽胜则认为，1月份私宅租金表现一般会比较好，因为年头时期往往是许多外派人士签订或更新租约的时候，但他提醒说：“1月份的更活跃租赁活动仅推动租金微涨0.2％，所以，整体租赁市场实际上并不见得乐观，更不能视为租赁需求已然提高。”

他预测私宅租金将在3月或4月恢复跌势，全年跌幅高达8％。

在政府组屋方面，SRX价格指数显示，1月份组屋租金较之前一个月跌了0.5％。

其中，四房式组屋的租金下跌了1.3％；五房式组屋下跌0.3％；公寓式组屋的跌幅最显著，下跌1.6％。只有三房式组屋的租金，稍微上升0.3％。

根据数据，成熟组屋区和非成熟组屋区的租金都呈下跌趋势。上个月的组屋租金较去年1月份下跌1.6％。

伦敦、洛杉矶、旧金山、纽约、悉尼、墨尔本、多伦多、首尔、济州岛、西班牙、墨西哥、比利时、马来西亚、泰国、新加坡……地图上将越来越多的遍布中国房地产企业的投资红旗。

2008年全球金融危机爆发后，中国企业开始迈出了海外投资步伐，房地产企业的海外投资端倪则肇始于2009年，随着国内房地产市场调整，2014年开始出现房企海外扩张加剧之势。

中国的政策环境推动、国内市场需求放缓、海外市场拥有更可观回报率等因素促成了中国房企海外投资队伍的加大。

“2012年10月，中国政府鼓励企业走向海外做全球资产配置，房企海外发展速度最快”，仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏在接受财经网记者专访时表示。

“同时，海外政府非常欢迎中国房地产企业在当地投资，2008年金融危机以后，所有金融机构投资放缓项目停工，导致整体经济复苏的情况下房地产市场 出现供不应求，中国房地产企业于是迎来海外投资机会，2012年底至2013年初，中国房企就已经开始探底海外投资，到真正下手的过程一般是6个月到1年 时间。”

于是，2014年出现房企集中海外投资现象。资料显示，新华联敲定在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目，碧桂园斥资7300万元在悉 尼拿地进军澳大利亚市场；万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。绿地在纽约和首尔项目投资有新进展，万达、雅居乐、富力、 首创等企业也均在海外投资市场上有所表现。

地产研究机构莱坊发布报告显示，2009年中国海外房地产投资总额6亿美元。仲量联行统计数据显示，2014年中国海外房地产投资超过165亿美元。“而这一数据可能在2015年上升至200亿美元”，夏飏飏表示。

165亿美元投资中，其中112亿美元来自于商业地产投资，53亿美元来自于住宅开发投资。“办公楼和酒店成为中国海外投资最热门的选择”，仲量联行报告分析，2014年海外投资额在商业地产交易总额中占比达到52%，海外商业地产投资首次超过国内。

2013年，房企在海外投资项目主要在公寓楼和旅游度假社区。2014年投资产品种类有所增加，包括难度更大的商业、办公、酒店，以及城市综合体等。夏飏飏表示，2014年中国企业海外投资的50%是写字楼，33%是开发地产，剩下的是酒店、零售等。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅亦向媒体也表示，中国房企对外投资者由核心写字楼和住宅开发转向休闲和工业物业开发。

除了拿地开发、购地标等升值模式，夏飏飏还指出另一种中国房企关注较少的海外投资模式，即“改造房”。夏飏飏说，伦敦等区域面积并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一种投资途径，而这种投资模式目前暂未被国内房企关注。

中国房企海外投资在寻求分散投资实现多元化同时，亦寻求投资地点多元化。

仲量联行报告显示，2014年，伦敦共吸引40亿美元中国投资，成为最受房地产企业青睐城市。其次，悉尼获得22亿美元投资，纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡各获得5亿至15亿美元投资。

对于房地产企业来说，可以简化为已迈出国门和未迈出国门两支队伍。夏飏飏称，已迈出国门的，已经在伦敦等城市站稳脚，将会把投资目光放在附近城市；未迈出国门的，可能将会将伦敦等金融城作为第一落脚点。

“伦敦2015年仍会继续获得较大投资，将排中国房企在海外投资城市前三名”，夏飏飏分析，国际化和欧洲金融中心的标签、全球通用语言降低法律研究 障碍、税率优惠，以及教育优势等原因，将使得伦敦仍将持续吸收外资。其次，伦敦附近的其他国家，如德国、比利时等也将成为吸引投资的新区域。

“大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资正将倾向于发掘主要省会城市、二线城市的高回报率投资机会”，莱坊和第一太平戴维斯也不约而同地指出此观点。

第一太平戴维斯市场部高级经理何凌在接受媒体采访时称，投资回报主要分两部分，一是租金，海外投资一般可以保持4%-5%的稳定收益率；二是房价增长因素。第一太平戴维斯数据显示，2014年伦敦地区房价上涨了16.8%，澳大利亚各主要城市涨幅为8%，悉尼则达13%。

门户城市的房价受外来投资增加影响正在逐渐升高，或将影响下一轮投资收益。

仲量联行数据显示，全球20个核心城市2014年商业房地产投资回报率为5.38%。“项目投资潜力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收购价格”夏飏飏称，韩国房地产企业较中国早3年进入全球资产配置，从目前韩国来看中国房企未来收益，“非常可观”。

以绿地作为中国房企海外扩张的一个缩影，绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等四大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。绿地2014年超过万科登顶房地产销售榜首，其海外投资贡献率不可忽视。

商务部数据显示，2014年中国首次成为资本净输出国。而2015年1月，中资企业在海外并购市场继续“发威”。

晨哨研究部发布的《2015年1月中资海外并购月报》显示，1月中资企业在海外总共发生40宗并购事件，其中26宗披露交易金额，涉及约211.2亿美元，披露交易额同比上涨324.51%，环比增长319.79%。

其中，李嘉诚旗下和记黄埔3宗并购事件是助推1月中资海外并购激增的主要原因。和记黄埔收购英国手机运营商O2、列车租赁商EversholtRailGroup，以及荷兰连锁药房Dirx，总交易额约157.56亿美元(收购Dirx未披露金额)，占到1月披露总金额的74.6%。

此外，北京、中国香港和上海继续成为中资海外并购最活跃的并购方所在区域，占到所有企业的52.5%。