Author: EricSong

据统计，2014年中国海外房地产投资比上一年增长46%，超过165亿美元，海外移民市场也刮起了一股强劲的风潮，国人海外置业及移民将在2015年形成新的高潮：亚太经济一体化、中美经贸联系愈加紧密、中国与欧洲各国的贸易持续发展等因素，将促使新一年海外置业移民市场进入更广阔的发展空间。2015年海外置业及投资移民发展趋势将总体向好。

在海外房产投资方面，中国购房者最热衷的投资国包括有美国、英国、澳大利亚、加拿大。这些国家房产投资回报可期，社会经济发展稳定，可实现资产全球的合理配置。目前中国内地买家在伦敦楼市的购买占比已接近10%，较之三年前的2%增长了五倍，2015年的国人购买率预期将高于上一年。不仅如此，国人在纽约置业的占比也将逐年攀升。2014年仅曼哈顿一区的房产市场，国际买家中有34%来自中国大陆，比2013年翻了一番。预计这股潮流还没有达到顶点，仍有广阔、持续的发展空间。而拥有房产税为零、遗产税也为零等优惠政策的澳大利亚，也在一年内陆续迎来了万达、海亮、复星等集团新一轮的房产开发投资。另据《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，加拿大的温哥华是目前富豪最青睐的海外置业城市之一。如约而至的2015年，加国的房产预期将再“火”一把……

不仅如此，拥有置业移民政策的国家也得到更多国人的亲睐。欧洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等国家的置业政策规定，外国人购买房产即可收获身份并解决子女教育问题，满足了很多国内投资客的置业需求。而德国、意大利等非传统移民国家虽然没有购房移民政策，但其优越的置业环境，良好的资产增长预期也让国人的购房热情持续升温。据了解，在今年3月中旬北京海外置业展上， 包括德国、英国、荷兰、瑞典等更多的欧洲地区的房产项目将携手传统的美国及澳大利亚的置业项目，联袂展出。房产项目的展示规模比上届增长了15%，由此预见，2015年国内海外置业市场将迎来更大发展机遇。

新的一年，新的移民政策纷纷推出。加拿大移民部公布从2015年1月1日开始推出“快速通道”的移民新计划。希腊购房移民最新改革条款也于2015年1月1日开始实施了，投资者可以获得永久居留许可，并允许父母、配偶、子女、配偶父母随行。。。行业人士预测2015年整个海外置业移民市场框架大致为：美国这个传统移民国家风采依旧，新兴欧洲国家葡萄牙、西班牙、希腊、匈牙利等亦持续火热，曾经在中国红透半边天的澳大利亚项目也会迎来全面复苏的一年，圣基茨和安提瓜护照类的项目也值得期待。

 

中国香港私人住宅市场的供不应求问题未见解决迹象，促使楼价又再创出历史新高。有当地分析师认为，不排除特区政府会再次出招，为楼市降温。

差饷物业估价署昨天公布的最新数据显示，去年12月，全港整体私人住宅楼价指数连升九个月，至277.6点，按年升幅逾13.26%；按月则上升约1.28%，但按月升幅相比对上一个月略为放慢。

当中，实用面积430平方英尺以下小型单位升幅最大，按月上升1.44%，按年上升14.56%。

数据也显示，中国香港私人住宅租金指数在去年12月为165.7点，同创新高，按月升幅0.42%，连续七个月破顶；而去年全年租金指数累积升6%。

其中，实用面积430平方英尺或以下的小型单位全年租金上升6.69%，实用面积753平方英尺以下单位全年租金则上升6.9%，跑赢大市。

中国香港地产中介公司美联物业首席分析师刘嘉辉表示，踏入2015年，首月中国香港楼价持续向上，据美联“楼价走势图”显示，首月楼价按月续升约1.3%，1月份以实用面积计算的平均尺价约1.0094万港元，首次冲破1万港元水平。

刘嘉辉认为，近来多个国家央行“放水”，加上美国有可能延至明年才加息，中国香港楼市短期内仍有上升压力，不排除港府会“加辣”，为楼市降温。

他说：“我相信按揭有机会进一步收紧。因为去年二手楼宅成交之中，600万港元以下二手物业成交占了八成，特别是细价楼，升幅比较明显。另一个考虑的措施，很可能是增加压力测试利率。”

中国香港金融管理局总裁陈德霖早前表示，楼市交投活跃，而且楼价有上升趋势，如果楼市持续升温，金管局会再推出逆周期措施，确保银行体系的稳定。

 

随着海外资金的积极入市，日本房地产近来出现要“火”的节奏，包括中国在内的国际投资机构以及个人均对此表示了兴趣，他们也特别关注日本房地产要“火”的节奏是否会持续。

日本瑞穗信托银行系统的“都市未来综合研究所”近日汇总的数据显示，２０１４年外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，至少有１００多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购，外国投资者购买日本房地产的资金量占当年日本房地产市场交易额的２０％。

美国黑石集团去年耗资１９００亿日元（约合１６亿美元）在东京市区购买了５０００多套住宅。新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融街等中央商务区耗资１７００亿日元（约合１４．３亿美元）购买了数栋高级办公楼。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资７００亿日元（约合５．９亿美元），购买了一座２５层的综合性办公楼。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

值得一提的是，越来越多外国自然人也积极投资日本房地产，中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有３６０亿日元（约合３亿美元）的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。

外资大举进军日本房地产市场，其中一个原因是投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。

近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了５％，住宅价格也开始反弹，但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。

中介公司散发的二手房售房广告显示，在东京市中心的涩谷区惠比寿一带，一栋土地面积６０平方米左右、居住面积１００多平方米（约相当于中国的建筑面积１２０平方米左右）的独立别墅式住宅，售价在６０００万至８０００万日元（约合３２０万至４２０万元人民币）之间。在品川区高轮台的一套建筑面积７５平方米的公寓售价为３９８０万日元（约合２１０万元人民币）。在目黑区三田的一套约１２５平方米的住宅售价为５６８０万日元（约合３００万元人民币）。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。

日元汇率大幅下跌是日本房地产受到海外投资者追捧的最重要因素。自２０１２年年底以来，由于安倍政府为了消除持续多年的通货紧缩，采取了“大胆的金融政策”，日本中央银行大规模放松银根，导致日元汇率不断下跌。目前，外汇市场上的日元对美元的汇率基本上维持在１２０比１的水平，与２０１２年９月的７７日元兑换１美元汇率相比，跌幅超过５０％，这大大降低了外国投资者的投资成本。

此外，日本将于２０２０年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在６％到８％之间。这些因素都激发了海外投资者的投资日本房地产热情。

 

 

尽管2014年美联储退出量化宽松，美元也大幅度走强，但国际资金并没有从中国香港楼市撤离，去年楼市累计升幅达13.3%。可见，美元升值的冲击并非很可怕。这也为观察内地楼市，提供了很好的窗口。

美元走强之后 中国香港楼市为何反而大涨?

据路透社报道，中国香港差饷物业估价署昨日发表数据称，去年12月全港私人住宅楼价连续9个月上升，按月涨1.3%，继续刷新纪录。2014年全年楼价延续6年升势，累计升幅达13.3%，高于2013年7.7%的涨幅，也跑赢同期恒生指数，自2009年以来累计涨幅达到1.65倍。

老实说，看到这个数据，确实吓我一跳，因为前年，中国香港金管局总裁陈德霖预测中国香港房价未来几年要跌两成，原因是美联储退出量化宽松，资金流出中国香港，令中国香港房价承压。可事实呢？美联储已经退出量化宽松了，现在都在嚷着加息，而中国香港房价不跌反升，搞得陈德霖表示要推逆周期措施，来控制中国香港房价过快上涨，以确保银行体系稳定。

我在中国香港没有物业，也不打算在中国香港购置物业，但一直对中国香港房价高度关注。原因是，从美元升值对人民币资产价格的冲击来看，中国香港是最好的观察场所。境内资产价格也好，人民币升贬值也好，因为有汇率管制，难以得到真实的市场检验，大家吵得莫衷一是，公说公理，婆说婆理。中国香港没有港币汇率管制，美元可以自由进出，又毗邻深圳，其房价和境内一线城市有一定的比价效应。某种意义上，可以把中国香港房价理解成境内一线城市房价，在自由汇率下的一种模拟。现在中国香港房价在美元大幅升值的2014年不但没有跌，反而涨得很欢，我不知道那些认为人民币要崩盘的同志们对此作何感想，因为按照他们的逻辑，中国香港房价即使不跌个稀里哗啦，至少也不该这么涨。

当然，也存在一种抽象假设：如果人民币不是汇率管制，中国香港房价没有了后盾，可能早已跌得不堪了。恰恰是人民币汇率稳定的管制，才会有中国香港金融的稳定。这样一般地、抽象地谈谈是可以的，但问题是，它没有现实性，因为人民币的现实就是管制汇率，而且在一定时期内，看不到它变成自由浮动汇率的可能。我们讨论问题，得从现实出发是不是？

人民币汇率在当前确实是一个敏感话题，可以从多个角度来讨论，但无论从哪个角度，夸张地、单边地推导，将美国经济和美元加以神化是不可取的，那种认为美国经济和美元绝无依傍、一骑绝尘地直奔大繁荣、大升值而去的神话模式，基本上都是在哗众取宠。美国人自己都不买账，因为美元大升值对他们来说，感受并不那么美妙。据报道，华尔街的投行们目前最痛苦的一件事，就是美元升值对企业盈利的影响，客户们要求投行把那些受汇率影响比较大的公司剔出来。而美国财长日前在国会听证会上的证词，也表达了这样的意思：美国经济虽牛，但不可能作为全球经济的唯一增长引擎，“不可能独撑大局”。那么要问了，如果全球经济不行，美国能独善其身吗？未必！我认为那种在全球经济一片哀鸿时，美国经济还能够一骑绝尘的看法，是不合乎经济逻辑的。因为美国经济和美元不是相互加强的正循环关系：美国经济走好虽然能让美元走强，但美元一味走强，却并不能促进美国经济一定走好。

全球经济已不再是过去美国一家独大的格局，而是美国和中国G2双头格局，或者说是“利益攸关”地你中有我、我中有你。因此，美国独大时美元独升所引发的剧烈跨境资本流动，有望不再重演，至少，不会像以往那么剧烈了。这个观点能否成立，还需要进一步观察，但从目前的中国香港房价来看，部分印证了这一观点。我不赞同这样的观点：如果没有人民币做后盾，中国香港房价在美元如此升值的情况下，还能如此涨升。反过来，中国香港房价在全球多种货币对美元大贬值的2014年，还能有两位数的上涨，恰恰也表明了人民币的坚挺，不是完全没有市场支撑的。

 

中国香港官方近日发布的数据指出，去年12月中国香港的私人住宅价格持续创下新高，全年涨幅达到13.3％，不但大赢同期恒生指数1.3％的升幅，也是房市连续第6年上涨。

中国香港差饷物业估价署公布的初步数据显示，到去年12月为止，中国香港私人住宅价格已经连续上升9个月，一般住宅与100平方公尺以上的大面积住宅房价涨幅在12月都有所减缓。而12月的住宅租金行情也继续上扬。

中国香港住宅2014年的房价累计上涨13.3％，上涨速度快于2013年的7.7％，也胜过同期恒生指数1.3％的涨幅。而从2009年以来，中国香港住宅价格已经连6年上涨，累计涨幅达到1.65倍。

中国香港金管局总裁陈德霖日前曾表示，房市交易活跃而且有上涨迹象，如果房市持续升温，会考虑推出逆周期措施以确保金融系统定。

中国香港官方为了抑制房价，曾在2013年宣布调高买卖房屋的印花税率，将200万港元以下的住宅印花税率将由原本的100港元上涨到成交价的1.5％，大幅提高房屋交易的成本，使得房价在去年一度下滑，不过在市场资金充裕的情况下，房价反而出现大幅反弹。

中国香港在今年1月时，宣布暂停一项已经实施了11年的外国投资移民中国香港方案，该方案一共为中国香港吸纳了2,058亿港元的境外资金。而对于暂停投资移民的理由，中国香港行政长官梁振英则表示中国香港不缺资金。

不过对中国香港当地民众来说，房市的凶猛涨势却加重他们的购房负担。根据人口统计国际住房负担能力调查，2014年中国香港的房价中位数是当地收入中位数的17倍，冠绝全球，也创下该项调查11年以来的新高纪录。