美国大休斯顿地区购房热点之“凯蒂”

凯蒂(Katy),位于休斯顿市中心正西方向约25英里,隶属 Harris County。凯蒂坐落于休斯顿地区最大的东西向主干道(即10号洲际高速公路)的南北两侧,位于Fort Bend、Harris 和 Waller三县交界,地理位置十分有利。Grand Lake Parkway 南北贯通凯蒂市,可直达糖城。由于学区优质,房价适中,凯蒂市是休斯顿华人购房的另一热点。

房地产:

近年来,由于人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃。自2013年经济复苏以来,不仅二手房交易呈快速上升趋势,而且新建住宅也大面积开工。

近年来,由于人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃

尽管凯蒂面积很大,但购房者多选择Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school学区的房子。这两个学区的房子毗邻,位于10号高速公路和Westpark Tollway之间,Grand Lake parkway左右两边。这一区域也常被称为South Katy。在South Katy,受购房者青睐的小区有:Grand Lakes,Cinco Ranch, Seven Meadows, Churchill Farms, Silver Ranch, Kelliwood和Falcon Ranch等等。这些小区也大多是总体规划的小区, 小区内绿地、跑道、公园、湖泊、网球场、高尔夫球场等娱乐设施林立。这些小区的房子一般都比较新,绝大多数建于2000年以后。

2014年上半年凯蒂各主要小区独立住宅成交情况:

  • Kelliwood

成交量:41套

房屋中位价:37.2万美元

  • Cinco Ranch

成交量:522套

房屋中位价;34.9万美元

  • Grand Lakes

成交量:77套

房屋中位价:34.5万美元

  • Seven Meadows

成交量:48套

房屋中位价:32.7美元

  • Silver Ranch

成交量:41

房屋中位价:31.5万美元

  • Churchill Farms

成交量:6套

房屋中位价:27.9万美元

  • Falcon Ranch

成交量:20套

房屋中位价:27万美元

学校:

华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School

凯蒂的学校属于Katy ISD, 也是大休斯顿地区最好的学区之一,小学和中学都普遍非常好。 华人学生喜欢就读的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School在德州1713所高中的排名分别是第43和69位,表现非常不俗。休斯顿大学(University of Houston)和休斯顿社区大学(Houston Community College)均设有凯蒂校区。

交通

凯蒂交通也十分便捷, 有两条主要高速公路通往市中心,分别是10号高速公路和Westpark Tollway,到市中心约需30~50分钟车程。由于近期10号公路拓宽,不仅增加到单向八车道,还新增了双车道的HOV Lane/Toll Lane ,使得居住在凯蒂市的居民,远离了上下班堵车的困扰。 Metro公司在凯蒂也有多条公交线路,如221,222,228和229路可通往市中心,298路则通往医学中心。

人口情况

凯蒂有近30万的人口,是一个以白人为主的城市,华人多聚居在凯蒂南部。尽管以白人为主,但各族裔之间都能和睦相处, 互相尊重和包容。过去十年,凯蒂市人口增长达83%,其中亚裔人口增长超过100%。这种增长趋势预计将持续,预计凯蒂市人口今后每年至少增加1.2万。

生活和娱乐:

  • 购物
Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凯蒂市的购物娱乐中心

Katy Mills Mall是德州南部最大的outlets和零售中心,也是凯蒂市的购物娱乐中心。占地约1.3平方英里, 有200多家店。这里的商品以物美价廉著称,既有大家耳熟能详的大众品牌店,又有高端折扣店;除了商店,Katy Mills Mall里还有许多儿童娱乐设施,如滑梯、攀岩、小火车、旋转木马、弹球场、各种电子游戏等,而且在周末和节假日还经常举办各种活动;另外,还有一些特色餐厅,如雨林餐厅(Rainforest Café )也十分吸引小朋友;除此以外,还有一个20屏幕的AMC影院。

由于Katy Mills Mall是全封闭的室内购物中心,在炎热的夏季,一家老小在mall里逛吃玩,呆上一整天都不会腻。

  • 户外娱乐
George Bush Park是休斯顿地区最大的公园之一

凯蒂市有六座大型的公园,均配备了凉亭、烧烤炉、游泳池,运动场和野餐区。值得一提的是紧邻凯蒂市南部的George Bush Park,它占地7,800 英亩(32平方公里),是休斯顿地区最大的公园之一,该公园提供大量的足球场,棒球场、垒球场,射击场,模型飞机飞行场,以及众多的凉亭,游乐场,池塘和跑步/自行车道,还有狗公园等等,绝对是户外运动爱好者的乐园。

医疗

凯蒂市以优质的医疗设施而着称,很多医院在这里都有分支机构如 Memorial Herman Hospital,  Texas Children’s Hospital,Methodist Hospital等等。

孟洁如专栏全集:

经纪孟洁茹全面剖析休斯顿房产市场

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或关注新浪微博:【美国休斯顿房产Jenny,与她近距离接触。

 

美国贷款购房 YES OR NO?(上)| 美国

在初期考虑购房投资的资金来源及准备时,全现金交易还是申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者,那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资,从而实现资本的最优化利用;若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息,那么考虑到贷款产生的相关费用,在资金充裕的前提下,或许全现金购房会是较经济的选择。

RealtyTrac自2001年到2014年对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出,在2009年次贷危机之后,越来越多的房地产交易属于“全现金”交易(All-Cash Deals)。这种现象的存在还归因于:

1)随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场”(Seller’s Market),即供小于求的情况下,“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家;

2)越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场,往往这些投资者拥有足够的现金购买力;

3)受投资者追捧的“开发商新房交易”(Sponsor Deals)往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性,导致大量全现金交易的高占比。

美国贷款购房 YES OR NO

有人对于2014年曼哈顿市场的购房成交量进行了专门的调查,综合曼哈顿三类地产形式(共有公寓、合作公寓和独立别墅)计算下来,目前整个曼哈顿市场的“全现金”成交量达45%。若将含有“产权”的两类地产形式(共有公寓和独立别墅)案例挑出,它们的“全现金”成交量都高于贷款购房比例。那么这些数据是否代表着“抵押贷款的流行时代”已经过去?其实并非如此。 

“全现金”交易(All-Cash Deals)

“全现金”交易从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易(No Mortgage Contingency)。并非购房只能全部用现金。

“抵押贷款保护”(Mortgage Contingency)

一般要求买卖双方合同签署之后,买方在一定时间内进行贷款申请,若在规定时间内无法得到贷款批准,根据“抵押贷款保护”条例,则有权取消合同。

如果无“抵押贷款保护”,则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批,仍需要进行合同义务、交割房屋,视其等同为“全现金”交易。因此,上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。

贷款购房优势

  • 减免报税额

根据美国国税局(IRS)最新的公告936及相关信息,允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房,还从纵向涵盖了多样的借贷方式:如“购房贷款”(Mortgage)、“房屋净值贷款”(Home Equity Loan)和“信用贷款”(Line of Credit)。只要满足贷款项目是担保性贷款(Secured Debts)和所贷房屋自身条件(Qualified Home) 这两个条件,纳税人就可通过“法定扣减项目”(Itemized Deduction)享受相应的减免。其中,购房贷款总额不得超过100万美元,其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外,国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”(Tax Credit)。可以看出,美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

  • 灵活性

时间的灵活性。在卖方市场的大形势下,有条件的购房者完全可以先进行现金交割,之后,再向银行申请借贷项目;

项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”,上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房,还可以是用作其他投资,如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松,算是值得考虑的选择。(未完待续)

相关内容:美国贷款购房 YES OR NO(下)

(本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写)

 

公孙律师专栏全集

 

 

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

美国贷款购房 YES OR NO?(下)

上篇介绍了在美国买房子的两种方式。其中,我详细分析了通过贷款买房的优势。本期,我将讲述通过贷款买房如何顺利交割。

据上篇所述,贷款购房比全现金购房更为安全,然而,即使投资人确定了通过贷款方式购房,在后续的整个交易过程中,仍应注意以下问题才能保证顺利交割:

1、买方律师的前期调查工作

从实际操作上来说,买卖双方在签署合同正式生效之后,银行才会开始进行对贷款人的信用背景调查和所抵押房产的尽职调查。有时候银行贷款审批人员会做出“不予贷款”的决定,往往这些原因可能是因为房产本身不符合银行贷款审批政策。

例如,在银行贷款审批必须符合房利美政策的前提下,所抵押房产涉及重大建筑瑕疵或诉讼纠纷、不符合房利美政策对于入住比例的要求等。如果买方律师的前期尽职调查能够完善且准确地披露这些问题,购房者得以事先退出,那么就能尽量避免之后的被动局面。

2、购房合同中关于“贷款保护”的条款细节

如前文定义,合同是否拥有“贷款保护”条例关系到买方者在未得到贷款审批情况下是否享有自由的合同退出机制。另外,条款针对贷款保护期限也是非常重要的。现在,面向中国购房者的借贷市场,从之前的严格制度、到如今的“中国式”贷款审批模式。不仅许多大银行(如汇丰银行、富国银行和花旗银行)争相开创中国人贷款项目,许多亚洲背景的中小型银行(如华美银行等)也都进行针对中国人的特殊审核流程。虽然,大多中国购房者在美国的信用记录和资料甚少,相关银行采用“国内信用调查”和建立“国内卓越金融账户”方式降低贷款风险。当然,相应的操作下,会使得银行的贷款审批时间较长;因此,合同中所需的“贷款保护期”及相关条款应将这些因素事先考虑在其中。

3、选择“贷款购房”带来的额外费用

纽约州财税局(NYS Department of Taxation and Finance)对于购房贷款征收“贷款抵押税”(Mortgage Tax)。其税率根据州内房地产所在地郡的管辖不同以及贷款额大小来定。

以纽约市的贷款抵押税率为例:

  • 若贷款50万美元以下,税率为贷款的2.05%;
  • 若贷款50万或以上(共有公寓),税率为贷款的2.175%;
  • 若贷款50万或以上(除共有公寓外的其他房型),税率为2.80%,实为一笔不小的金额。

此外,银行处理申请人的贷款也会收取相关的费用,包括贷款申请费、房产估价费、信用调查费、及银行律师费等,根据贷款金额不同,费用在2~3千美金甚至更高。同时,作为银行放款的要求之一,银行硬性要求购房者在交割时购买并在整个贷款期间维持房屋保险,且受保额不能低于贷款金额,这笔开销通常会与地税一起汇总在每月月供中一并交付,从而增加了实际的月供金额,成为投资人不得不考虑的因素。

尽管一部分贷款开支在投资人将来出售房产时可以由会计师处理为买房费用而降低计算“资本收益税”(Capital Gain Tax)所需的纳税基数,但在最初购房时却增加了投资人必须准备的购房资金数。

综上所述,贷款购房涉及的内容庞杂、程序繁琐,投资者务必谨慎,事先咨询有经验的相关律师、会计师和银行贷款人员,以免后面出现意料之外的情况。

相关容:美国贷款购房 YES OR NO(上)

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

公孙律师专栏全集:

公孙律师详解纽约房产和投资法律

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或邮件dwgongsun@daiassociates.com与公孙律师零距离交流。

 

 

 

让投资者边玩边赚钱的法国旅游地产

想象一下,每年自己将有机会在法国最美丽的地区度过美好的假期。同时享受着永久产权的豪华公寓,有着稳定的租金收益保障,并且不需要支付任何管理和维护费用。这样的投资是如何实现的呢 ?在回答这个问题之前,首先来了解一下法国的旅游业。

法国旅游度假地产等级:1至5星

对外出售法国旅游房产的原因

  • 世界第一大旅游国

2013年,法国迎接了近8500万全球游客,包括近170万中国游客,同比增长了23%。旅游产业创造了超过200万的就业岗位,以及420亿欧元的年营业额,占法国国民生产总值(GDP)的 7.4 %。

  • 满足日益增长的旅游需求和开发丰富旅游资源

法国旅游产业的领军人物杰拉德·布雷蒙 (Gérard Brémond) 先生提出建议,并由法国政府支持实施了众多法国旅游业跨时代的革新措施。其中最重要的一项就是将旅游度假地产销售给全球的机构和个人投资者。

旅游住宅的开发和经营是法国政府的战略重点,这也是法国可以更好的迎接全球游客的先决条件。政府对旅游业的开发既看重“量”,更注重“质”。2030年,法国将兴建足够接待1亿人次游客的旅游度假房产。同时 “质”更意味着这些房产的高质量,尤其是将重点兴建4至5星级规格的旅游度假地产。

法国旅游业的全球化始于上世纪50年代,从1970年起,实现了真正的腾飞。伴随着各项新政策的平稳推进,法国显著提高了它的游客接待水平。至今为止, 法国旅游住宅的总量如图所示:
那么什么是真正意义上的旅游度假地产 ?  必须要符合由法国经济统计局(INSEE)提出的各项条件:

  • 房屋内部必须要配备齐全的家具设施;
  • 由专业的旅游管理机构进行管理;
  • 向游客提供各项服务(接待,就餐,清洁等等);
  • 遵守众多法律规定的安全和质量规则

80年代初,许多来自法国本地以及全球的个人及机构投资者意识到,旅游度假地产市场的重大潜力,并开始投资这项产业,在 90年代末达到顶峰。

为什么在短短二十年内法国旅游地产投资就会取得巨大成功?又是怎样的投资优势吸引着他们?

  1. 丰厚的回报
  2. 无法比拟的税收优惠 
  3. 家庭度假优惠

这种投资方式一改往日单调的传统住宅投资方式,成为投资者们在欧洲备受青睐的投资。

旅游度假地产通常有两种投资方式:

  • 第一种:带有度假权的投资

优势:安全、收益高和能在所购房产内度假

  • 第二种:无度假权的投资

劣势:不可在所购房产内度假

优势:租金收益

这两种投资方式在国际领域也取得了巨大的成功。因为,它不仅适用于法国投资者,也同样适用于其它国家的投资者,没有国籍限制。无论是中国人,俄罗斯人还是美国人,都能享受以上两种投资方式,以及法式的“lifestyle ”。

法国以其文化、奢侈品及美食享誉全球。此外,它也拥有全球首屈一指的税收政策。法国政府是相当务实的,正如我在文章开头提到的,旅游业是法国GDP的主要来源之一。因此,为了鼓励旅游业的发展以及度假地产的投资,政府将旅游度假地产投资的税务条款归入到 “LMNP 非职业带家具出租”(Louer en Meublé non Professionnel),这样,租金收益的个人所得税几乎为0

这种旅游地产的开发和管理相结合的经营模式已经走向全球,并很快将被引进到中国。12月4日,法国Pierre & Vacances-Center Parcs 集团(皮埃尔度假及中心公园集团)与北京首创置业集团(Beijing Capital Land)签署了建立长期合作关系的战略协议。两大集团将鉴法国成功的商业模式,共同在中国发展旅游地产项目。这次合作再一次验证了“Made in France”的巨大成功,以及旅游地产美好的发展前景。

法国旅游地产投资贴士:

  • 购房时无需缴纳增值税(VAT)。因为增值税已由地产开发商交付过,这就意味着购房时即刻拥有20%的折扣(法国的VAT为20%)
  • 购房后与旅游运营商签订长达9至10年可续约的租约合同,这份合同将保障投资者每年的租金收益
  • 可在自己所购得房产中度假或者在旅游运营商管理的其它房产内度假

威廉专栏全集:

威廉解析法国度假地产投资市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或访问http://www.juwai.com/pv_investment寻找属于您的法国度假地产。

扫二维码与威廉零距离沟通

 

 

 

2015年米兰世博会将成为意大利房价上涨的助推剂

 在过去的15年里,意大利是欧洲境内投资房屋最具有保障的国家之一。部分如西班牙、葡萄牙、希腊甚或是美国的房价都出现了剧烈的下滑,下跌幅度甚至达到了40~50%。虽然,意大利两三线城市的房屋需求量较小,在一定程度上房价也出现了15~20%的下滑。但相反地,由于主要地区房屋的供不应求,房价出现了上涨势头。受到金融危机的影响,成交量已经出现了大幅下降,这也意味着建筑业的脚步会有所减缓。

2013年意大利房屋建造数量

来源:Euroconstruct

近月来,经济的逐步地好转肯定了意大利房产买卖市场的复苏。许多美国投资基金已经在意大利投资了数十亿欧元,当然,背后动机自然是多重的。其中最关键的两大原因是:Renzi总理对经济所传达的信心;2015年的米兰世博会给意大利带来的显著收益。

我认为,2015年的世博会能够让意大利房价上升20~30%

为什么选择投资意大利?

  • 独一无二美景与商业城市
意大利迷人的风光

意大利虽然不属于一个大国,但是其商业城市及坐拥绝美湖海与山峦的绝美旅游景区,给投资者创建了多重机遇,特别是后者。所以我建议,海外投资者在选定投资城市时,需考虑到城市的可持续发展,慎重投资。

  • 适宜生活的环境与人文气息
定居在此的中国投资者被意大利纯净的空气,热情的人民,可口的美食与文艺复兴时的艺术气息所吸引

我常与一些购买了意大利房产并定居在那里的中国投资者交流,他们都被意大利纯净的空气,热情的人民,可口的美食与文艺复兴时的艺术气息所吸引。可以说,意大利的整体风格深受中国人的欣赏与热爱。

  • 高端医疗水平与优质教育质量
许多父母看中意大利大学的高质量教学把孩子送到意大利学习

人们不仅是因为意大利的教育而来到这里,同时也为其高端的医疗水平。许多父母看中意大利大学的高质量教学把孩子送到意大利学习。

  • 永久产权与免税持有
意大利房产不仅享有永久产权更有免税持有与租赁权

最后一个不容忽视的原因就是——意大利的房产不仅享有永久产权,更有与其他国家一样的免税持有与租赁权。

我期待更多的中国投资者来意大利享受午后的咖啡。

相关内容:意大利房市少赚不亏 中期至长期最保值

Andrea Faini专栏全集

Andrea解析意大利房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或直接邮件至:andrea.faini@worldcapital.it与Andrea零距离沟通。

 

 

 

 

 

 

 

葡萄牙黄金签证四大骗术揭秘 海外投资者该怎样规避风险

季奕鸿:葡萄牙“黄金居留”政策是真实有效,掌握风险规避仍可安全投资。购房,是申请西班牙移民门槛最低,最便捷的手段。

近日,中西的多家权威媒体:如中国的新华社,中新社,西班牙的《国家报》《世界报》等均刊登报道了葡萄牙爆出的“黄金居留”丑闻。

这一丑闻的导火线是本月13日葡萄牙警方代号为“迷宫行动”的突袭搜查。据报道,警方突击搜查了内政部,司法部,边境管理和移民局等多处地点。搜捕行动后,司法部总秘书 Maria Antonia Anés,葡萄牙边境管理和移民局局长Manuel Jarmela, 葡萄牙公证注册处主席 Antonio Figueiredo,等数名高官被捕。这些官员被捕的原因皆与“以非法的途径协助外国人办理黄金居留以谋求非法收入有关。” 同时介入此案的还有两家中国移民公司,并且3名中国人已被收押,目前本案受贿的细节和金额还在紧密的调查中。

葡萄牙自2012年10月施行购 50万欧地产获“黄金居留”以来,两年内共签发1700 余张居留卡,其中 1400 余人约 80%的移民申请人都来自中国。早在1年前,葡萄牙移民中介市场就被传 “浑水很深”,但这似乎丝毫没有影响到这个欧洲移民的后起之秀。葡萄牙移民卡的受欢迎程度堪比美国,中国香港和澳大利亚等老牌移民大国,而且移民葡萄牙在业内人士口中往往是“非常容易获签”。受贿丑闻传出后,不少看官跌破了眼镜。那么葡萄牙移民为什么会如此 “容易”呢?中介们又采取了何种骗局? 同样是投资50万欧元,在移民西班牙时又能吸取什么教训呢?

一、写低房价 谋取私利

写低房价,是此次丑闻中使用最频繁的骗局。写低房价就是制作所谓的“阴阳公证书”。中介私下告知买房:房东或开发商承诺给买方打些折扣,但作为交换,公证书上交易的价格要写的低一些,这样卖方就可以少交税。

比如50万欧元的房屋,在公证处,交易价格写成42万欧元,剩下的8万欧元通过现金私下交易,这样一来,私下交易的八万欧元,中介只需随便打张收条或者口头承诺已经支付,就可堂而皇之的将此钱揣入自己口袋中。等买房者发觉上当受骗,为时已晚,而且往往因为没有证据,这部分私下交易的金额就打了水漂。

二、送租约送家具 提高房价暗设陷阱

  • 虚假租约

葡萄牙很多房产都是以自带三年租约为噱头来吸引暂不打算居住的投资客。实际上,目前的葡萄牙房产出租率并不高,而且出租回报基本在3%左右。葡萄牙主流中等房产的售价一般在30~40万欧元之间,但不良开发商和中介将房价提高至 50万欧元,并赠送“三年租金”合同。目前已有多个被买家提起诉讼的案例,最甚者,有中介将价值24万欧元的房源以50万欧元进行销售。

也就是说,如果购买了被加10~15万欧元的房产,三年内被返还了6~7万欧的“租金”,但最终,5~10万欧元仍将落入中介的腰包。而且三年之后,房屋的出租率和租金不再有保障。

  • 白送家电家具

最常见的方式就是,移民中介或开发商采取前xx名购房者免费获赠新房家具和电器等手段,促使消费者在“抢便宜”心理的驱动下草率购房。这种促销的本质和三年包租的操作手法相似,都是提高房价后再变相将部分投资者多付的房款返还给投资者,造成白得家具和电器的假象。

  • 偏远郊区建中国人社区

一些来葡萄牙看房的投资者普遍反应当中介带他们去看的房屋大部分都位于新区,荒无人烟。“周围什么都没有,就是一个小区,四周是大荒地,我们一打听,其他的住户也都是移民来中国人”。因为当地核心地段的优质房源稀少,不利于加价操作,于是把一些偏远地区的房产硬性推销给中国投资者。

三、行贿官员 非法取得绿卡

在西方国家,公证处相当于国内的房产交易处,属国家单位。公证员审定房屋买卖双方的身份,并且作为第三人,如实地登记房屋交易的情况并出具具有法律效力的房屋买卖公证书。在葡萄牙的“迷宫行动”中,被捕高官直系亲属合伙开办的移民公司为了抢夺客源,在与官员勾结的情况下,打出了 100%成功率保证的牌子。还与葡萄牙公证处勾结,伪造文件,使得一些不符合移民条件的申请人,或者投资额度不满 50万欧元的申请人顺利获得绿卡。

四、伪造周围市场房价 欺骗投资人

鉴于关于移民房产欺诈的报道越来越多,中国投资者纷纷 “擦亮眼睛”。不少人看过中介介绍的房源后,不是马上购买,而是记下房子的地址和信息,在网上仔细比对同一地段的房价。一些消费者甚至自信地表示,在网络普及的信息时代,只要有一台电脑加上翻译软件的帮助,甚至能找到其他渠道的出售价格,对比后再买就一定不会被骗。

然而道高一尺,魔高一丈。针对精明的中国买家,葡萄牙中介们早已想出了应对之道:只代理郊区的新楼盘。这样,楼盘在网上没有相关的销售信息和价格,方便操控。于是就出现了上述一小区住几十个中国人的情况;自己花钱申请建设房产小网站。在自创的房产网站上高价挂出同样的房产,再向客人推销。

投资墨尔本“城市增长区”珍贵农场 土地价值有望不断攀升

墨尔本近年来的地产市场发展得红红火火,这其中主要原因自然离不开墨尔本的宜人气候与优美环境。这处农场名为“森恩农场”(Sen Farm),位于多特斯路(Dohertys Rd)及芒特科特雷尔路(Mount Cottrell Rd)的交叉处,是一块面积为130英亩(约52.6公顷)的优质耕地。农场坐落于墨尔本发展最快的城市增长区(Urban Growth Zone)的中心地带,未来发展前景相当看好!

森恩农场:把握投资墨尔本西部地区的最佳时机

“森恩农场”(Sen Farm)位置十分优越,地址为:多特斯路1780号(1780 Dohertys Rd)。这里距墨尔本中央商务区仅30公里,距火车站、日托中心、医疗诊所、学校和本地购物中心只有5分钟路程,前往墨尔本国际机场只需25分钟。

如果五年前你错过了澳洲黄金海岸地产爆发增长的机会,如果四年前你错过了西澳洲地产投资的良机,那么你千万别再错过眼下墨尔本房地产市场快速增长的投资机会。随着“墨尔本2030可持续发展规划”的推进,这座名校云集的澳洲第二大城市房地产投资的巨大潜力正日益显现。而这个农场正是提供给您一次绝佳的机会,让您可以同时实现“定居”与“投资”的双重梦想。

农场占据本地中心位置,坐落于墨尔本发展最快的城市增长区(Urban Growth Zone)的中心地带。借力于该地区的大力发展势头,土地未来升值潜力十分巨大。而珍贵的土地资源本身就十分罕见,抢占先机需要及早把握。

投资墨尔本“城市增长区”珍贵农场,土地价值将不断攀升
墨尔本近年来的地产市场发展得红红火火,这其中主要原因自然离不开墨尔本的宜人气候与优美环境
投资墨尔本“城市增长区”珍贵农场,土地价值将不断攀升
这处农场名为“森恩农场”(Sen Farm),位于多特斯路(Dohertys Rd)及芒特科特雷尔路(Mount Cottrell Rd)的交叉处,是一块面积为130英亩(约52.6公顷)的优质耕地
投资墨尔本“城市增长区”珍贵农场,土地价值将不断攀升
土地上建造有一幢舒适的带套内浴室的3居室住宅,这座住宅舒适宽敞,适合多人口家庭入住,尽揽周边的风光
投资墨尔本“城市增长区”珍贵农场,土地价值将不断攀升
农场占据本地中心位置,坐落于墨尔本发展最快的城市增长区(Urban Growth Zone)的中心地带
投资墨尔本“城市增长区”珍贵农场,土地价值将不断攀升
此外也带有一栋自成一体的1居室汽车旅馆,必要时可为农场工人提供住处
投资墨尔本“城市增长区”珍贵农场,土地价值将不断攀升
农场上建有一个尺寸为36米 x15米的温棚,用于种植反季节水果和蔬菜;一栋尺寸为15米 x20米储物棚,可轻松存放所有农具

现在投资伦敦房产是否万无一失?

房地产行业是历来受众多投资者青睐的规避投资风险的避风港湾,其安全指数甚至超过全球股票、政府债券等其他传统投资方式。英国近几年来经济恢复,就业率上升,房地产行业迅速回升。伦敦,享誉盛名的旅游之都,自然环境优美,社会稳定,并作为英国首都及国际金融中心,房地产行业发展历史悠久,集自然和人文优势为一身,历来备受全世界投资者的青睐。但是投资伦敦房地产是否毫无风险?在此,我将围绕伦敦房产的安全性进行一些分析和讨论。

短期面临价格压力

过去两年伦敦房价迅速上涨。据全英房屋抵押贷款协会进行的房产行业市场调查显示,2014年第二季度之前的12个月里,伦敦房价上升25.8%,但在未来的1年中可能会逐渐下降。英镑汇率上涨可能是房价下降的基本原因。汇率的上涨将会对国内买家还贷产生影响,并将影响国际采购商的英镑购买力。短期内英国房价将会受此影响而呈下降趋势。

短期面临政策风险

投资者和业主们还需要考虑其他因素。房地产行业相关税收政策已确定,并被列入明年的普选议事日程。房产税将对房产市场产生巨大影响,尽管房产税出台新政的可能性极低。地方议会税(家庭财产税)的改革也许是更好的解决之道。除此之外,更加严格的贷款政策或是银行进一步的新措施都将影响内部市场需求。

随着英国经济形势好转,国内需求的增加将弥补国际市场的不足,欧洲贸易伙伴的需求也随之增加,企业利润上升,失业率降低,银行又逐渐开始向外贷款。

长期有稳定的收益

尽管2015年伦敦房价上涨速度将会有所缓和,但从长远来说,伦敦房市发展仍然被普遍看好。人口的增长以及国内经济的发展,导致伦敦房源仍然短缺。长远来看,虽然伦敦房价可能会暂时下降,但仍将缓慢上升。对于许多投资者而言,房产仍然是安全投资首选。

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论,或加入张思琪的微博:【英国天际房产张思琪】与她近距离接触。

 

 

 

 

加拿大房产健康依旧 市场风险被高估

加拿大房产市场相关的政策变化一直以来都牢牢牵动着人们的心, 毕竟房屋买卖对于很多人来说是一辈子最大金额的交易,大家都想将风险降到最低,在买卖过程中获得最大的获利。

据最近新闻报道,多伦多的房贷政策将会有所调整。听到这一消息,许多买家都开始疑虑加拿大房产市场的情况,担忧自己的投资和购买计划将有所影响,害怕往后的房地产市场是否会变得不如现在。但对于多伦多房产市场未来几年的大环境,许多专家都表示了积极的态度。

上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系统调查加拿大八个主要城市(多伦多,温哥华,卡尔加里,埃德蒙顿,渥太华,蒙特利尔,魁北克市和哈利法克斯)的房地产市场后表示,加拿大的房地产市场并没有在泡沫区域,将来遇到低迷期的“风险也很小”

但有些经济学家反驳说,这种基于“向后看”所得出的积极评价并不可靠。CMHC首席经济学家鲍勃·杜根说道:“这种“向后看”的分析,就如同驾驶在高速路上,您却只看后视镜一样的危险。人们不能假定未来的市场发展总是会和过去一样。”

CMHC新的房价分析和评估框架,旨在延长调查研究时间,并更多的研究到加拿大其他城市的社区,使得能够更全面的评估房屋价格与四种风险因素的关系:需求过热,价格增速,过高估价(定价)及过多建设。

研究发现,总体而言,加拿大房地市场依旧比较健康,不少城市的房产市场风险有被高估的现象。

“高估风险最明显的是蒙特利尔和魁北克省,但趋势正在改善。高估风险的问题也存在于多伦多,卡尔加里和哈利法克斯,这些城市的市场并没有人们所说的过热或加速状况”。

对于多伦多的风险高估主要归结于平均收入和平均房价之间的差距,但对于总体的报告,综合各方面因素来说,这并不是唯一的研究对象。

虽然联邦住房机构的确也曾对多伦多和蒙特利尔发出了“忠告”,提到:“公寓在建单 位数目在其中心地段过多。相对于人口结构,多伦多房产数量的水平接近历史峰值,房产“库存”需要管理。这种过度建设仍然是这两个市场中存在的最大风险,开 发商需要从中找到适当平衡,在开发新项目之前要非常谨慎的衡量其他已建未售的公寓数量等信息。”

但是报告同时也继续指出多伦多已建成的房屋且尚未售出公寓数量,以及出租空置率“均低于其历史平均水平。” 对公寓市场研究的Urbanation公司高级副总裁肖恩·希尔德布兰德说,目前大约有16,210未售出的房屋在整个大多伦多地区的销售。这是从2013年春季在开发商加紧了大幅折扣、现金返还等优惠措施来缓解积压到现在纪录的低点。未售出的公寓数量仅今年第三季度就下降了11% 。现在整个GTA的Condo市场,空置及在建阶段的预售都能达到84%,这一数字也是创纪录的新高。

此外,自2013年开始,房价增长已经放缓,再加上25至35岁首次购房的年轻人收入在不断增加,都支撑着如今的多伦多市场,也使得市场出现近些年出现较大波动风险的可能降低。

下面一起来看几张代表性的图,看看大多地区房屋销售情况的近些年走势,从中来预测一下未来的情况。

房屋月总销售量

房屋月新增销售量

每月活动量

房屋成交平均价格

每月房屋成交平均所需天数

从上面五张图就能看出,每年的房地产市场有一定的规律可循,对比过去几年,2014年大多地区的房地产市场表现出了强大的买家市场,其每月房屋成交平均所需天数相对较少,买家活跃度高。其他各项数据都近些年的数据之内,对于年年涨的房价,也都是处于较为合理的增长范围,人们口中的房产泡沫相应来说还未到令人可怕的阶段。总体情况非常健康,依旧适合投资和买卖。

此外, CMHC在研究了房价相对于潜在的人口和经济影响(如失业率和利率)后,得出了加拿大最受关注和争议的温哥华房产市场处于“低风险”的结论。这一结果虽然让不少人感到吃惊,但CMHC发现,温哥华房价一直受到得到“个人可支配收入和长期的人口增长” 的支持,这都有效帮助了这座城市降低了市场风险。

报告中加拿大房地产市场 “热门Top 3” 之中的卡尔加里(其余为多伦多和温哥华),也被评为低风险。

尽管报告显示加拿大市场风险不高,但市场依旧不断发来“混合信号”,让我们认识到房产市场的迅速加温。全国各地2010年以来供给和需求已经在很大程度上平衡,平均房价已经上涨 6.9% (1.9平均率通货膨胀高出3倍)。

总之,投资买卖房产需谨慎,不论对市场有多少信心,在确定进入市场后,都有必要寻求专业房产经纪的帮助,在交易过程中也谨记做到让自己的风险降到最低、利益获得最大。

江晓清专栏全集

华人经纪江晓清解析加拿大房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或扫下方微信二维码与Jackie零距离沟通。

 

 

 

 

 

拥有一座法国葡萄酒庄园其实很简单

拥有一座法国葡萄酒庄园是很多海外投资者的终极梦想,其原因非常的显而易见。从法国的勃艮第到波尔多葡萄酒产区,酒庄不仅坐落于法国一些最美丽的地区,而且生产着全世界都垂涎欲滴的顶级葡萄酒。置身于悠然的田园风光,品着自制的葡萄酒,成为葡萄酒业漫漫历史长河中的一个小角色,想到这些,怎能不让人又惊又喜。

图片来源:International Living

然而,考虑到运营一个酒庄背后的繁琐工作,即使是最疯狂的葡萄酒爱好者也不得不就是否该逐梦葡萄园而三思。但是不管怎样,都没有放弃的理由。何况现在就有一种方式不仅可以实现法式酒庄梦,甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄园承租(Fermage)

Fermage, 是一种土地所有者将地产出租给租户(通常是农民或酿酒商)的一种长期农业合同。根据合同,承租人在土地上进行劳作,比如说生产葡萄酒或其它农作物;与此同时,土地所有者能继续在地产上居住。作为回报,土地所有者从租户处收取租金,而租金水平主要基于一项较为精确的评估:每公顷葡萄园的产酒量乘以特定厂区的标准比率基数。

图片来源:International Living

例如,如果庄主拥有一公顷健康的葡萄园,葡萄藤平均树龄够老,能生产罗讷河谷村级AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒,而葡萄酒年产量估值可能会达到3800升。在2011-2012年,罗讷河谷村级AOC的价格是99.47美元,那么这块地的年租金就相当于3779美元。

根据法国法律,Fermage承租合同期限最短也要9年,且自动续期。但承租人可以通过创立一个25年的一次性租约规避自动续约条款。如此长的合同期自然是有风险的,务必提前咨询经验丰富的律师。

如果不愿意承租,以下法国的3大地区是选购与酿制葡萄酒的最佳选择。

阿基坦大区(Aquitaine Region) 风景如画的梅洛葡萄园

在这个法国西南部的小型葡萄园,可以欣赏美景和品味宁静。巧的是,这个葡萄园还毗邻河口,离法国葡萄酒圣地波尔多地区只有30分钟的路程。虽然面积只有2.77公顷,但这个可爱葡萄园却有着生产优质波尔多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100%梅洛葡萄,平均产酒量高达每公顷5000升。

除了优质的葡萄藤,该葡萄园的不动产还包括一座迷人的石屋和额外的2.05公顷可种植土地。石屋有一间卧室,面积为1291平方英尺。

该地区葡萄庄园的售价约20.295万美元(15万欧元左右)。

阳光明媚的南法酒庄 地中海近在咫尺

科比耶尔嶙峋的岩石山丘和深蓝色的天空为这个位于法国南部地中海沿岸的朗格多克鲁西永(Languedoc Roussillon)产区的葡萄园提供了戏剧性的背景。

这里的葡萄园地处卡特里乡村心脏,而卡特里乡村因其丰富的历史和迷人的中世纪城镇及古堡而为众人所知。以传说中固若金汤的中世纪古堡而闻名的卡尔卡松、地中海的原始海滩和比利牛斯山的登山步道,均距此只有一个小时路程。该地区的年日照长达300天,庄主有大把的机会可以享受此地无穷魅力。

此地一占地10公顷葡萄园的一座爬满常春藤的三居室农舍售价大约在50万美元(38万欧元左右)。朗格多尔鲁西永的此类农舍都建有一个巨大的客厅、酒窖及所有必要的酿酒设备。甚至,有的农舍还配有5公顷的有机葡萄藤蔓、额外3公顷土地的可种植权、一个大花园和一块菜地。

未来葡萄酒旅游胜地 潜力无限的多尔多涅葡萄园

凭借温柔的深绿色山丘、古老的森林和风景如画的村庄群,多尔多涅省常被认为是法国最漂亮的乡村。多年来,成千上万的外国人都定居于该省西南地区,其优美的自然风光和宁静环境极具诱惑力。

图片来源:International Living

该地区的葡萄园拥有4.2公顷白葡萄酒AOC葡萄品种,5.6公顷红葡萄酒AOC葡萄品种,及7.8公顷树林和田地。庄园靠近一个有部分设施的小村庄,但距离热闹的贝尔热拉克镇只有45分钟不到的路程,贝尔热拉克镇具备各项服务和设施齐全。庄园普遍售价在73万美元左右(约55万欧元)。

International Living专栏全集

全球生活与投资宝典

欢迎读者邮件editorial@juwai.com提问及发表评论,或进入International Living官网了解详细内容。