Author: Jane Yuan

伦敦金丝雀码头 凤凰涅槃后成最新房产投资热区

伦敦主要金融商业区 国际著名景点

金丝雀码头（Canary Wharf）是英国伦敦主要的金融商业区。它坐落在泰晤士河东岸的Tower Hamlets 区 (post code E14), 距伦敦市中心 1区 (Zone 1) 约5km，距伦敦传统金融区Square Miles约3km。由于拥有全英最高、结构最前卫的建筑，因而成为国际驰名的景点。

图片来源；Tour Series

这里有着多元化的食宿服务，其中包括国际知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、万豪酒店（Marriott）等。超现代化的商场——金丝雀码头购物商场(Canary Wharf Shopping Mall) 是购物者的天堂。商场内品牌齐全，从高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服装连锁店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等应有竟有，各具特色。在那里，总是可以找到自己喜欢的东西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了让人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall内还有英国名厨 Jamie Oliver 开设的餐厅 Jamie’s Italian，与伦敦荣获饮食大奖的日本炉端烧餐厅ROKA 等名声响彻英国的餐厅，亦有多不胜数的酒吧食肆、潮流热点和亲切的鸡尾酒酒吧，令人流连忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，该区会定期举办各种活动和展览，还有造诣颇高的公众艺术 Public Art 展示。在这里会发现另一个完全不同的伦敦。文化爱好者可去参观码头区博物馆（Museum in Docklands），了解当地令人神往的历史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」号汽船，感受它那古朴的魅力。

伦敦金丝雀码头 起死回生传奇

金丝雀码头是伦敦都市更新的成功案例。在19世纪初，这里是负担全英国70%的货物进口量的船坞区。由于东区在工业与运输上的重要性，在大战期间遭到德军的密集轰炸，摧毁许多港口、铁路与工厂房舍。

图片来源：英国每日邮报

但随着港口业务式微，工业生产纷纷外移，东伦敦这一区的仓库都被废弃。直到八十年代，伦敦的商业用地不敷应求。

为了解决市中心的过度拥挤，英国政府透过私人开发带动整个码头区的都市改造与更新。以港湾、水岸结构开放空间的都市规划, 改善道路交通条件。

九十年代建成的伦敦地铁新线Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 轻轨)， 有效连结金丝雀码头和市中心1区 (Zone 1)。

还有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），该线路连接伦敦眼码头（London Eye Pier）,西敏寺码头（Westminster Pier）和金丝雀馆码头（Canary Wharf Pier）等伦敦著名地标和文物建筑。让伦敦东区的开发被视为一块提供高水准住宅与金融商业的新大陆, 成功带动当地的经济和商机.

图片来源：Crossrail

将于2018年全线开通的新铁路Crossrail， 金丝雀码头（Canary Wharf）将成为其最大的站点之一。

英国高房价区域之一

图片来源：Foxton

在金丝雀码头的商圈内，精品店琳琅满目，许多国际企业和银行总部也设于此。此区内的 One Canada Square 是目前英国第二高的摩天大楼，这让 Canary Wharf 成为全英国房地产最高价位的区域之一。此区迎合了伦敦市政府都市计划发展上的现代化需求，让伦敦市景观更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金丝雀码头租赁房屋的都是在附近银行工作的职员与年轻的上班一族。对于房屋投资者来说，40万英镑就可以买到实用面积约600平方英尺的1卧公寓。由于该区治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英镑左右，投资回报率约 5%。

图片来源：Savills Reserch

根据国际知名物业顾问公司Savills的调查数据显示，在金丝雀码头Canary Wharf 的金融街附近，购买价值50万英镑的房屋，28%是中国投资者。不少华人买家购买伦敦房产大部分都是为子女教育和将来移民做准备，因此，更是造就了投资金丝雀码头房地产热潮。

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美国大休斯顿地区购房热点之“糖城”

近年来，美国第四大城市休斯顿房产交易十分活跃。自2011年以来，休斯顿地区是全美国房价增幅最快的第二大城市。这是由于随着能源、医疗及高科技产业工作机会的增加，以及相对较低的生活成本，吸引了大批的专业人士搬入休斯顿地区。

新移民定居休斯顿，面临的最紧迫的问题常常就是买房子。初来乍到、人生地不熟的购房者，迫切希望能在短期内买到满意的房子，他（她）们常常会有一些疑问，休斯顿地区哪里的房子比较受欢迎？哪里上班方便？哪里购物比较方便？哪里的房子保值？哪里的学校好？德州买房的程序是什么？现在的房地产市场行情怎么样？等等，等等。

为了解开这些疑问，本文我将根据自己的专业知识以及在休斯顿地区生活多年的经验，为大家提供一些信息，希望能为有这方面需要的读者起到参考与借鉴的作用。

【本文中提到的房子，如果不加以特别说明，指的都是独立住宅（Single-Family House)】

糖城 （Sugar Land）

糖城位于休斯顿市西南方向约20英里，隶属 Fort Bend County。 糖城拥有大量总体规划的社区（Master-Planned Community）、绿树成荫的街道、质优的学校、价格合理的房屋、卓越的医疗设施，以及遍布市区各个角落的公园、商场和餐厅，等等。因此，糖城一直是休斯顿华人购房的热点之一。

房地产

由于糖城人口的快速增长，过去十年中，糖城的住宅房地产交易一直都十分活跃，2009年金融危机对糖城房市的冲击不大，自2013年房地产复苏以来，糖城房地产更是以迅猛的势头快速增长。

 

图片来源：魅力休斯顿网

糖城拥有数量众多的总体规划社区，这些社区在建设过程中就精心规划出了大片的绿地、跑道、公园、湖泊、高尔夫球场、社区俱乐部以及其他的娱乐设施，既赏心悦目又功能齐全。糖城为此还获得了首届德州风景城市的银质奖证书，其社区的公共道路和空间设计实现了风景区的最高标准。早在2006年，CNN MONEY杂志就将糖城评为“全美最适合居住的地方”(Best Place to live in the U.S.) 排名第三的城市，糖城的魅力也由此可见一斑。

从区域上讲，以“X”形交叉的59和6号公路将糖城大致分为东西南北四个区域，由于西区和南区的高中略优于东区和北区，则购房者常选择西区和南区的房子。比较受购房者青睐的小区有：Avalon，Commonwealth， First Colony, Greatwood，New Territory，Riverstone ，Sweetwater，Telfair等等。糖城的房子大多建于1990~2000年前后，目前出售的新房集中在Riverstone和Telfair。

2014年上半年糖城各主要小区独立住宅成交情况:

  • Avalon (16/$64.6万）
  • Commonwealth（15/$49万）
  • Greatwood（107/$30.9万)
  • New Territory(72/$31.1万)
  • Riverstone (170/$44.1万)
  • Sweetwater(13/$94.9万）
  • Telfair（61/$45.5万)

注： 括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校

图片来源：魅力休斯顿网

糖城能够吸引买房者的一个主要原因就是学区上乘。糖城的小学和中学属于Fort Bend ISD, 普遍都非常好，均为Exemplary或者Recognized。 Clements高中是糖城最好的高中，在全德州1713所高中排第45位，糖城其他几所高中排名也都在120名以内。就连州长Rick Perry都评价Fort Bend ISD为大休斯顿地区的“Fittest School District”。

交通

图片来源：魅力休斯顿网

糖城交通十分便捷，共有三条主要的高速公路通往市中心，59号， 90号和Fort Bend Parkway Toll Road转90号。走这三条高速公路到市中心约需25~45分钟车程。由于近期59号公路开通了Toll Lane，走Toll Lane 一般不受上下班堵车的影响。如果上班不想开车，也可以乘公交车（Park and Ride），有两个公交公司在运营， Metro公司的公交车走59号高速公路的HOV Lane,  其中262/265路开往市中心，292路开往医学中心； Fort Bend Express的公交车，沿90号高速公路， 开往医学中心、Galaria和Greenway Plaza.

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英国房产印花税做出重大改革 本月4日起效

 

12月3日下午3点，英国财政大臣George Osborne公布了英国新的印花税税率体系，并且于次日，也就是说几个小时后的12月4日零时起生效。

英国的印花税（stamp duty）全称为土地增值印花税，即当购买房产时需向政府交纳的税。无论是自己居住还是用来出租，它的税率只与你购置房产的价格有关，并且在交房时支付。

之前的印花税税率为：

  • 低于£12.5万——不用交税
  • £125,001至£250,000为1％
  • £250,001至£500,000为3％
  • £500,001至£1,000,000为4％
  • £1,000,000至£2,000,000为5％
  • 高于£2,000,000 为7％

此次税务改革绝非一时兴起，因为英国政府认为，印花税税收没有问题，是税率体系有很不恰当。购置价格为£25万上下的房产时，税收方面会有一个大的落差。比如，一个家庭花费24.9万英镑购置房产时需要缴纳2490英镑印花税，而购置一个250,001英镑的房产则需要缴纳7500英镑的账单。这个问题导致了抵押贷款机构及地产代理机构的不满，他们认为这是导致房价一直徘徊于某个区间的原因。

基于此原因，改革后的税制体系参考了个人所得税的阶段计税的计算方法。之前税制可以被认为是“一刀切”的税收体系，而新税制则采取新的阶梯式税收政策。以下金额区间不是指房产价格，而是房产价格介于期间的部分是按此税率来收取的。

最新印花税税率为：

  • 低于12.5万英镑为0
  • £125,001至£250,000之间为2％
  • £250,001至£925,000之间为5％
  • £925,001至£1,500,000之间为10％
  • 高于£1,500,000为12％

请见下方的表格，以便大家更加清楚了解详情：

举例说明之一：房产价格为£180,000时，其中£125,000是不用缴税的。对其余£55,000(£180,000-£125,000=£55,000)需要缴纳2% Stamp Duty，为£1,100。而以之前税制来看，则需缴纳£1,800。所以这样看来，新税制对与大部分的买家来说是更加省钱了！

举例说明之二：房产价格为£300,000时，其中£125,000不用缴税。再接下来的£125,000需要缴纳2%，即£2,500。剩余的£50,000则需缴纳5%的税收，即£2,500。因此总的税费为£5,000与之前相比(£9,000)是节省了£4,000。

接下来更加清楚的对比表格来解读这一新政：

关于此次印花税的变化对于买家的影响，朝和地产和阳光房产的分析师和投资顾问们已经快速为购房者做出了最佳的应急预案：

第一、尽量购置低于£937,000的房产。在新政之下，该数额以下的房产会更为划算。

第二、购置介于£550,000至£750,000之间的房产则会最大程度省交税费。

以下是税费节省曲线图

 相关新闻：英国昨日颁布购房印花税最新制度 财政大臣称“能让98%的购房者收益”

韦朝贺专栏全集：

专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资

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德国商业地产的力量——中国乃至全球的投资机遇

德国的房产市场就是一个“童话”。住宅地产市场是一个“不老的传说”；商业地产是一块“吸金石”。由于商业地产的显著吸引力，吸引了全世界资金的大量涌入，使众多海外投资者在此市场的份额有所增长。

近期，商业地产市场在经历了较大幅度的上升后，为投资者奠定了较高水平的总回报率。稳定改善的就业市场以及有限的供给，决定了商业地产未来持续上涨的趋势。而低融资成本，为投资者提供了利用杠杆的机会，可以进一步提高回报率。在总体良好的市场情势下，城市间的对比向我们展示了每个城市市场不同的优势之处。

成交量——稳定上涨 持续上涨

处于最近一波全球经济复苏的浪潮中间，作为整个欧洲大陆的主力军，德国的GDP一直保持稳定上涨。房产市场对于经济的预期较为乐观，而这在商业地产市场上得到了放大。正如下图所示，2013年的市场总成交量较去年上涨了20%，达到了超过300亿欧元的总规模。这超高成交量一部分是由来自亚洲投资者的大规模交易导致的。这显示了，对于德国商业地产的持续升温的投资兴趣。而德国商业地产市场的稳定，安全，高收益，以及价格上涨空间，是其最大的特点。

关于商业地产当中的每个细分市场的交易量，我们收集了不同地产研究机构的分析数据，然后取他们的平均数。或许是由于统计和计量的方法的细微差别，他们的计数也会稍有不同。在对比了每个市场部分的交易量的变化趋势后，我们观察到了每个市场部分的交易量都在稳步上涨，除了零售地产以外。同前一年相比成交量的上涨（办公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都远远大于经济的成长量（0.4%）。这反映了德国商业地产市场的诸多优势，例如身处稳定的欧洲核心经济体，低利率环境，能够盈利的投资机会。德国商业地产能够很好的满足国际国内投资者的这些投资需求。

在过去的几年中，德国房地产正崛起成为一个稳健的投资市场。美国、英国以及其它经济体，房地产市场被认为是金融和经济危机的始作俑者，并不断积聚终将破灭的价格泡沫，而德国的房地产市场则有所不同。积极的因素是，该市场的投机活动更少，并且目前不存在房地产市场泡沫。造成这一情况的主要原因是低风险的固定利率抵押贷款，并且不存在次贷市场（即把私人抵押贷款发放给信用存疑的借款人）。

在过去的四年里，商业地产交易量不断攀升。大型交易对房地产总交易量起到了巨大的贡献，使国际投资者重新回到了德国市场。预计在2014年，随着资产从无形资产向有形资产转移，同时,利率维持在历史低位，成交量将继续攀升。另外，也有迹象表明价格将会持续上涨。

安全的投资——长期投资收益率高于处于低位的借贷成本

其他正面的因素连同低利率环境，共同成为该市场的优势。德国政府10年公债，一直被当作是欧洲的避险天堂，其价值已经越来越被高估，尤其是今年，其收益率已经降到了历史新低的1.5%。抵押贷款利率直接跟这个债券的收益率绑定。跟办公室、零售、物流以及其他商业地产的收益率相比，融资成本甚至低于平均收益率，更是远远低于优质收益率（prime yield），并且，这个差距在近年来有扩大的趋势。这给商业地产投资者提供了极佳的机会，利用杠杆进一步提高他们的收益率。

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如何降低土地税 减轻澳洲物业的持有成本

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。简单来说，土地税金额是基于土地拥有者在一个州或城市中，名下所持有的土地在未开发前（即还未盖房前的土地价值）计算的价值总和及税率。今天我们就来看一下有哪些方法可以帮助投资者降低土地税。

  • 分散物业投资地点

在不同的州与领地购买物业，很有可能就能降低需要缴纳的土地税金额。土地税与印花税一样，是由各州政府自行征收和管理的，因此，每个州或领地的税率也会有所不同，且是基于土地拥有者在一个州或领地中，名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。

目前，除去北领地以外，澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此，如果买家在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

举例

如果一位买家在新州购买了3块土地，每块地在未开发前的价值分别为20万澳元，21万澳元和30万澳元（总价值为71万澳元）。那么在2014年，这位买家需要缴纳$4868澳元的土地税。如果相反，这位买家分别在新州、维州和昆州各买一套物业，那么在2014年这位买家就不需要缴纳土地税，因为，其在每个州的物业土地价值都没有超过该州土地税的起征点。

  • 以公寓房取代别墅进行投资

一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为，同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，通常达不到土地税的起征点。

此外，各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策（需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房）。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言，因为没有自住房，可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

当然，购买公寓房也会产生其他相应的费用，例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本，如果物业管理费高于土地税费，那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。

  • 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买1套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

对于买家而言，在考虑如何降低土地税费的同时，也应当考虑自身的收入及税务情况。此外，由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同，因此，在投资初期阶段（例如买家名下有1-2套物业的时候），对于买家并未产生太大的影响，而当投资者名下的物业越来越多的时候，可能就会收到一笔很大的政府账单。因此，买家很有必要事先了解土地税的征收规定。我们也建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划，以备万全。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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为什么加拿大三大城市房产市场永保坚挺？住房、人口和移民潮

加拿大温哥华、卡尔加里和多伦多的房价显得过热，以至于，这三大城市的房产市场成为了瞩目的焦点。而就在所有人都在为这三大城市的房产市场为何如此坚挺而找不到原因之时，加拿大最大投行之一的满银利时证券公司(BMO Nesbitt Burns)为此做了一次市场调查，最终的结果令人有些意外——他们的住宅建筑量竟与人口增长率紧密挂钩。

对此现象，经济学家们有话要说：

高级经济学家Robert Kavcic称，“这是件好事情”。根据他本人的研究发现，处于历史低位的住宅建筑开工量已经跟上爆炸式增长的人口数 (年增率超4%)的步伐。相反，“在多伦多，随着人口增长率降低，住房开工量已经降到四年半以来的新低点”，Robert Kavcic补充说。这就意味着，没有真正的过度性建设，因此也无所谓市场触底。

另据多伦多道明银行的经济学家Brian DePratto指出，过去六个月中，房地产走势“远高于”人口增长所需匹配的水平。Brian DePratto称：“尽管房地产强劲增势初露端倪，我们仍然预计，明年加拿大的房屋供应量将未能达到约18万套的水平，但却能与人口增长相匹配。利率的逐步上升和不太严重的‘过度性建设’会有助于缓和楼市活动。”

加拿大央行对此则表示，“加国其它城市房地产市场出现了软着陆迹象”。不过，这并不意味着加拿大央行认为这三个城市处于困境，市场也没有任何关于房地产要崩盘的呼声。

对于加拿大的中国投资者来说又意味着什么呢？从纯粹的供需角度来分析，移民潮和投资者的需求正推动着加拿大房地产行业的发展。再加上低利率环境和加拿大吸引外资的友好政策，未来房地产行业发展基本面依然稳健。

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Craig Doherty解析加拿大房产投资

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“想投资房产获益 请找对投资顾问” 澳洲房产投资专家力荐

 

金凯平：希冀从房地产投资中获益的人们，请找对你们的投资顾问，让他们为你们指引一条正确的道路。

“金老师，我现在都不知道怎么办了。为了在墨尔本买房子，我听取了很多人的意见和看法，可是越听越糊涂了，因为每个人的说法都不一样，而且听上去谁都挺有道理的，你说我该听谁的？”

这是我的一个博友，通过电子邮件来向我诉说的烦恼。其实这样的情况我遇到已经不止一次了。每当我遇到这样的求助，总是会先问他们这样几个问题：

“你向哪些人咨询买房的意见和看法了？”

回答一般总是：“我的亲戚和朋友啊！”

“你为什么要向他们咨询呢？”

回答也一般总是：“我和他们比较熟悉”；或者“亲戚朋友总是为我好，所以不会坑我”；或者“他们当中有人生活在墨尔本，也买过房子，所以他们懂的。”

“你知道在房地产投资中，什么人的意见最重要？”

回答则一般总是：“可能是……我不大清楚……”

如果我们去购买一个价值几十万澳元的生意的话，相信绝大多数人都会非常慎重对待这项工作，非常愿意花费足够脑力、精力、时间以获取最好的回报。特别是当这个生意处在一个你以前从未涉及的地区和领域内的话，你往往更会依赖懂行的、专业的人士来为你出谋划策，提供有价值的经验和理论介绍，甚至协助你操办这个生意。大家会认为这个几乎就是天经地义的。然而，对待购买同样价值的房产的时候，不少人却抱着一种随意的心态，似乎感到凭借自己的经验能力就可以完全应对，或者只是参考一下周围亲戚朋友的意见。而事实上这种观念恰恰是造成很多人投资房地产失败，尤其是在澳大利亚投资失败的重要原因。

勿把亲戚朋友的意见作为投资首要参考

如果亲戚朋友根本就不生活在澳大利亚，也没有买过澳大利亚的房子，那么无论他们和你再熟悉、对你再了解、主观上再有帮你的意图，他们的意见都是没有任何参考价值的。因为澳大利亚的房地产和中国的房地产、美国的房地产或者世界其他国家的房地产都存在着很多差异，这决定了他们对这项投资的了解几乎为零。

其次，如果生活在澳洲，或者还在澳洲买过房子，是不是就该听听他们的意见了呢？答案仍然是否定的。作为一个普通购房者，虽然也能积累一定的经验教训；也会琢磨出一定的规律，但是普通购房者只是从个人角度出发，因此获得的经验也是极为狭隘有限的，这不仅不能给你提供足够的帮助，有时候甚至会起到南辕北辙的效应。比如说，有的人只买过自住房，因而他买房的全部理念都是围绕着怎样让自己感到舒适展开的，但对于租客有什么样的需求却是完全没有料想的；有的人购房完全是跟风，看大家买哪里的房子，自己也跟着买，完全不顾成本和发展潜力，其实是失败的投资，却依然会被他拿来当作成功的经验介绍给你；还有些人虽然也可能取得了自身投资的成功，但他们对你的优势、劣势、目标无法做出专业分析评估，因此也就不能给出恰当的建议。

一句话，你的亲戚朋友都不是房地产行业的专业人士，所以他们不但不能为你给出正确的建议，反而会七嘴八舌进一步弄乱你的思路想法。

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资深加拿大房产经纪谈中加购房差异

随着中国的快速发展，越来越多的人们走出国门，见识了更辽阔的世界，与此同时也让许多人有了新的思考和选择。海外移民的增加使得海外华人房地产市场日益繁荣，其中除了自住外还有不少投资房，但俗话说得好“一方水土养一方人”，每个地域都有着其自身的文化和制度，想要在海外购房势必要对其市场规范、房屋差异有所了解，那么作为移民大国的加拿大在此方面就和中国有怎样的差异呢？

一、 房源

中国：

每家中介公司持有各自的房源，不同中介公司持有不同或个别相同的房源。由于资源不共享的这一缺陷，使得买家往往需要同时和多加中介联络，才能获得更多房源。

为了招揽生意，每家中介都会将一些房源贴在店面外，供人们查看，这也形成了一道特殊的风景线。

加拿大：

所有注册地产经纪都共享一个相同的数据库。就拿多伦多为例，所有注册经纪都共享有一个相同的数据库（简称MSL系统），整个地产行业通过国家，省级地产协会以及RECO的多重管辖，已经发展得非常整体规范。

共享一个数据库的好处就是能够最高效的查找房源，不必再费时劳力的去每个地产中介寻找合适房源。此外，MSL系统上的房屋上市出租、出售信息有着统一的格式标准，也方便人们进行比较和筛选。

二、中介

中国：

地产公司=中介公司，地产中介为人们提供房产信息和服务。中介在买家和卖家之前起着中间人的角色，主要提供中介服务。

加拿大：

地产公司=经纪公司，加拿大的地产服务行业已经发展成了完善的经纪代理形式，房屋买卖、租赁过程中买家、卖家都有各自的地产经纪来进交易。买家、卖家和经纪是一种平等、相互信任的委托代理关系。这里要注意的是，您一旦和某一经纪签约后，在合约期限内不能再委托其他经纪进行交易。 买家或卖家可以根据自己的需要，选择与地产经纪之间不同程度的委托关系。它可以是CLIENT客户关系，也可以是CUSTOMER消费者关系。而地产经纪对于自己的CLIENT客户，或CUSTOMER消费者，也有着相应的不同义务和责任。

上文提到， 经纪共享一个房源渠道，所以在房源的角度来看，经纪们都站在同一起跑线，但经纪本身的实力水平却可能有天壤之别。加拿大的房产经纪都是需要经过正规培训及考核的，但一个优秀的经纪不仅了解买卖中的基本法律法规，土地的管理制度，房屋转让继承等各种手续，熟知行业操作规范这些大项，更是要懂得建筑的构造，房屋贷款的手续，有发现房屋优缺点的经验和极强的销售能力等等。大家在挑选经纪的时候一定要进行全面的比较和考量，不能一味的在乎经纪佣金，出色的经纪在交易过程中能给您带来远远高于期望的回报，不能贪小便宜而失大。

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泰国芭提雅：世界级的旅游度假胜地 出奇亲民的房产价格

Emily:芭提雅，不仅是世界热门海滨城市之一，更是投资房产的宝地。在这里，投资者可以获得丰厚的投资回报。

泰国，除首都曼谷外，游客和房地产买家最喜欢的地方就是芭提雅——一个迅速成为世界最热门游玩地的海滨度假城市。

世界最热门海滨度假城市

2013年芭提雅游客人数共900万人，创下历史新高，其中包括160万中国游客。当地旅游管理局预计，到2015年，每年将有200多万中国游客，届时中国将成为芭提雅最大的海外旅游市场。

为确保芭提雅成为真正的世界级度假城市，当地政府不断地在城市基础设施建设上注入大笔投资。如今，芭提雅正在为泰国2015年加入东盟经济共同体做准备，逐渐转变为东南亚的里维埃拉。除了快速扩张乌塔保国际机场外，2020年，在曼谷和芭提雅间将会有一条新建的高速铁路，把两地的行程从90分钟缩短至仅30分钟，使在芭提雅和曼谷两地间通勤成为可能，让越来越多在曼谷工作的泰国人选择迁居到这座房价便宜、生活质量高的旅游城市去。这不仅促进了芭提雅的发展，还方便了海外游客。

房价亲民 市场需求稳定

2008年以来，尽管芭提雅物价一直不断上升，但房价却出奇地亲民，中心城区的房价一般在140万泰铢起（26万人民币）。

芭提雅：世界最热门海滨城市之一

市区外，春武里省（Chonburi province）正渐渐成为东南亚重要的工业中心。大量的外企工厂利用当地东盟经济共同体的中心地位，把工厂建造在这里。而许多公司的高管则选择在芭提雅定居，这就保证了芭提雅房产出租和转售市场的稳定需求。这些需求不仅来自于世界各地，同样也来自泰国曼谷的中产阶级。对他们来说芭提雅是理想的周末休闲地，可以暂别首都的喧嚣和拥堵。

投资回报丰厚 退休生活理想地

芭提雅房产投资回报率已达到10%，有时，甚至可以保证房租的收入。而购买黄金地段期房的买家，在建设期间每年可获15~20%的利润。如此惊人的资本回报，毫无疑问会持续下去。 这里也是投资退休住宅的理想地。泰国针对50岁以上的人可签发特殊的退休签证，所以越来越多的人正卖掉国内住宅迁居到芭提雅。寒冷的冬天和昂贵的生活成本很快将变成记忆，在这里，每个月1万人民币就可以享受超级舒适的生活。芭提雅的医疗设施达到世界一流水平,对那些举家迁居的人来说，这里还有一流的国际学校。

总之，无论是为了获得在其他国家无法拥有的高回报，抑或仅仅是想在这个热带天堂为全家买一处度假住所，芭提雅永远是理想之选。而正是因为这些优势，也使芭提雅房产市场成为全球最为繁荣的城市之一。

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Emily 解析泰国房产投资

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让房产投资变得省时省力的6大秘诀

投资房产就与生活中其他的事物一样，每一位投资者起初都是抱着“试试看”的心态开始的。大部分人都是从一开始存了一笔钱，在拥有了自己的房子后想要 “钱生钱”。从这个角度看，投资结果的成败和整个投资体验的好坏将取决于当初数百个无法预知的变量。对于被动投资者，我一直建议他们从长计议，从一开始就做好长远打算。要想在长期获得成功和良好的投资体验，时间管理至关重要。让我们一起来看一下那些能够给被动投资者们不断带来一些成功的小秘诀。而这些，都是平日容易被投资者忽略的，以至于浪费了大量时间和精力，然后和普通买主一样变得疲倦最终没有进行任何购买和投资行为。

  • 让决策者与自己统一战线

在开始投资前，投资者需先完全明白自己的投资目的，然后写在纸上随时提醒自己。这对于在投资方面可以帮助自己的人来说，也有了准确的目标。

另外，与所有的决策者沟通（不论是自己的妻子或是丈夫），确保他们与自己是在统一战线。我见过数百个交易因决策人和投资者的意见不统一而付之东流。

  • 考虑自身财政状况

在与自己的决策人达成共识之后，第二步需要做的就是“考虑财政问题”，确保自己是有足够的资金来支付欲投资的房产。因为，我遇到过许多投资者在财政方面欠考虑，好不容易找到一处理想房产并签了合同之后发现，自己并没有没有足够的资金或是资源。

如果选择“纯投资性”住宅，房屋将按年出租给当地房产业人士；如果是投资一处度假住宅或者第二套住宅，可能就无法找到稳定租客，相应地，商业模式和财政情况 也与“纯投资性”住宅全然不同。需特别注意是，这两者的区别一定要理解透彻。所以，投资前务必充分理解自己的财政目标和期待。其次，咨询专业人士，可以为 自己节省大量的时间和金钱。

  • 挑选优秀经纪并同舟共济

在完成了以上所提到的步骤之后，投资者才可以开始看房。房产经纪，不了解的人总会对他们产生误解，觉得经纪只知道从投资者身上赚取利益。其实不然。想要找到一栋自己理想的房屋并投资，经纪是时刻或缺的较色。

如果您所想投资的房产位于两三线城市，或是一些不发达的国家，房产经纪就会给到投资者许多在网络上找不到的可靠信息。比如这个地区的历史和社区文化，购房与租房的最佳地段；豪华泳池和棕榈树从，常常用来掩盖房产糟糕或偏僻的地段等。所以，在投资前给自己物色一位理解自己需求的房产经纪并一直合作。这样可以避免在投资的道路上多走弯路。

  • 寻找一家可靠的物业管理公司

物业管理非常耗时，也很容易让人情绪化。如果自己住的较远，或者即使物业离自己很近，一般也不要试图亲自去管理，因为非常浪费时间。

在做购房开支计划时，就可以把物业管理费列入计划中。看房时可与几个口碑不错的物业保持联系，或让业内人士及朋友推荐。投资者亲自管理住宅，看似是节约了一笔开支，但是却浪费了大把的时间与精力，而且不利于扩大自己的地产投资规模。请相信我，凌晨3点赶赴租户家中修理管道，可不是一件美差。

  • 与自己的投资“团队”保持紧密联系

我经常听到许多非常复杂的问题，但其实很容易就可以避免。 每月只需花一个小时时间打理房产：打电话给物业确保一切OK；查看房产税和保险缴纳日期；电话管理人员，打听物业的情况；仔细查看花费清单和支出，并输入到会计软件或文件中；打电话给会计师确保各项税收准时申报。花一点时间在物业上，确保一切正常，这样问题就不会滋生，又节省时间。

  • 与当地业内人士建立并保持良好关系

总而言之，房产投资是一个花费巨大且十分复杂的领域。它涉及到商业、财务、银行、法律、市场和地区经济及人口信息等因素。我建议，投资者最好能：

  • 与专业人士建立良好关系（房产经纪、物业管理人员、律师等）
  • 坦然面对自己的目标与财政状况
  • 允许专业人士向自己提问
  • 向专业人还是提供所需信息

如果您负担不起每年需闲置几个月的度假住宅，需与专业人士沟通，他们会找到合理的解决办法。

许多买主把购房看作是一场和专业人士的斗争和表演秀。请一定开诚布公，信任专业人士，这样才能在不需花费数年的时间，使投资逐渐成功。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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