Author: Joyce.z

中国买家持续涌入 曼哈顿房价再攀新高

根据纽约几家大房地产公司星期三（7月1日）发布的市场报告，一年多来的数据显示，曼哈顿地产业持续上涨，第二季度一套住宅的平均售价已高达187万美元，再创新高。一些专家认为，中国买家的持续涌入是房价攀高的重要原因之一。

从美国纽约世界贸易中心一号楼鸟瞰曼哈顿

曼哈顿房价持续升高

根据米勒‧赛缪尔公司（Firm Miller Samuel）和道格拉斯‧艾丽曼（Douglas Elliman Real Estate）两家大的房地产公司的数据，今年第二季度，曼哈顿住宅平均售价比去年同期上涨了11%，达187万美元。这个数字超过了去年第一季度的纪录177万美元；房屋中间价格达98万美元，只比2008年金融危机前的纪录102万美元低一点。每平方英尺的价格高达2,011美元。

第二季度曼哈顿的康斗公寓平均价格为241万美元，比去年同期提高了20%；合作公寓是154万美元，比去年同期上涨了5.8%。根据“城镇住宅”（Town Residential）的报告，上东城的市场以豪华康斗为主，平均卖价为472万美元；下城房屋以工作室为主（1-2个卧室），平均售价为65万到182万美元。

中国买家涌入促房价上涨

根据道格拉斯‧艾丽曼的说法，房价上涨的原因有两方面。一是曼哈顿房屋库存一直没有上升，今年二季度库存为5,730套，只比去年同期多了1.3%；同时，新上市的公寓都是3或4个卧室、带风景加配套设施的大户型住宅，所以把平均价格拉了上去。

地产经纪公司科科兰（Corcoran Group）首席执行官列布曼（Pamela Liebman）则认为，中国买家的持续涌入是曼哈顿房地产持续攀高的主要原因。“好像每个人的‘引擎’都在加速，对所有不同价格的房屋都有不断的需求，令人兴奋的新开发项目和不断进入的中国买家提振了这种需求。”她对《纽约时报》补充说：“在我从业这么多年里，我还从来没有见过纽约市的房地产市场如此饥渴。”

一半买主买价高于报价

第二季度的市场还显示出一个共同特点，无论是什么房子，有超过50%的买主以高于市场挂牌的价格买到了房子，皆因多个买家争抢一栋房子，谁出价高谁赢。这个比率也是金融危机后的最高值。

在过去的三个月中，住宅价格的持续上升导致了实际成交量的下降，第二季度成交房屋为2,430套，比去年同期下降了10%。

从房屋成交速度来看可以得出结论：还是低价房走势看好。50万至100万美元的房子平均上市35天即被买走；而500万至1000万的房子在市场上的平均停留时间为90天。专家认为，目前300万美元以上的豪华住宅的市场已经是买方市场。

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2015澳洲各省最热门的租房 郊区前5名

澳洲人不再喜欢在内城区居住，而更青睐靠近海滩的地区。寻找靠近海滩生活方式的租房潮推高了海滨边房产的竞争。

新的数据显示，黄金海岸是澳洲最热门的租房地区，有些区每一房产在线访问次数高达1,897次。

澳洲最热门的租房区前20名，几乎清一色全是从新州北部的Tweed Heads到黄金海岸的Broadbeach Waters一带的区，其中只有一个例外，南澳的Edwardstown，排在了第13位。

大多数州都有倾向于海滨生活的趋势，仅维州仍青睐于内城区。

澳洲房地产网站数据显示，黄金海岸的Tugun区在2014年12月至2015年2月之间是全澳最受追捧的郊区。这三个月里，平均每月市场上有31套住房供应出租，而总需求高达57,932，平均每套房产被在线访问1,897次。它和Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads和Elanora一起成为最具竞争力的前五名租房郊区。

需求与供应的比率按照澳洲房地产网站上每一郊区列出的至少一套房的点击率来计算，仅限于平均每月至少有10套房产登广告出租的郊区。

澳洲房地产公司Ray White Surfers Paradise Group总裁贝尔（Andrew Bell）表示，黄金海岸的繁荣得感谢大量的投资和开发，再加上即将到来的2018年英联邦运动会。

他说：“目前投资于黄金海岸的资金达数十亿澳元，仅轻轨和新的大学医院就达30亿澳元。还有赌场Jupiter’s Casino和Pacific Fair组成的南半球最大的购物中心，将花费约10亿澳元进行建设。还有开发商也在投资。”

贝尔称，如此大规模的开发引来了人口大规模迁移到该地区，大多数工人在寻找租房。他的代理公司在周六的看房活动中，一套房产收到的租房申请最多可达40份。黄金海岸变化很大，很多开发项目已经批准，但尚未进入修建阶段。未来十年市场表现会非常强劲。

澳洲人不再喜欢在内城区居住，而更青睐靠近海滩的地区

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各州最热门的租房郊区前5名如下：

维州

  • Clifton Hill
  • Albert Park
  • Fitzroy North
  • Fitzroy
  • Collingwood

首都行政区

  • Harrison
  • O’Connor
  • Bonner
  • Lyons
  • Palmerston

Harrison位于堪培拉市中心以北10公里处，紧邻Goorooyarroo自然保护区和Mulligans Flat自然保护区。人们只需支付平均每周510澳元的房租就能走进大自然。

南澳

  • Edwardstown
  • Somerton Park
  • Parkside
  • Warradale
  • Glengowrie

Edwardstown位于阿德莱德与Glenelg海滩之间，为人们提供了两全其美的享受。短距离通勤即可到达城区工作，而工作前或工作后到海滩休闲的距离甚至更短。更具吸引力的是每周仅360澳元的房租系中位价。

新州

  • Tweed Heads West
  • Tweed Heads
  • Tweed Heads South
  • Wamberal
  • Freshwater

Tweed Heads位于黄金海岸和新州的边缘，是产生澳洲最好的冲浪人才的地方。房租中位价仅每周430澳元，人们很方便去尽情享受冲浪的乐趣。

北部行政区

  • Alawa
  • Anula
  • Leanyer
  • Rapid Creek
  • Fannie Bay

达尔文北的小城区Alawa位于澳洲海岸线的附近，紧邻Rapid Creek，靠近Charles Darwin大学，房租中位价每周为610澳元。

昆州

  • Tugun
  • Miami
  • Burleigh Waters
  • Burleigh Heads
  • Elanora

塔州

  • Howrah
  • Moonah
  • South Hobart
  • Lenah Valley
  • Lindisfarne

位于Derwent河东岸的Howrah是既靠近市中心又能享受海滩悠闲的生活方式的郊区。这个抢手的霍巴特城区深受家庭和通勤到市中心工作的人们的喜爱，每周平均租金为350澳元。

西澳

  • Duncraig
  • City Beach
  • Leederville
  • Doubleview
  • Wembley Downs

西澳拥有全澳最好的冲浪海滩，这也难怪西澳的人希望尽量靠近海岸居住。Duncraig在珀斯以北20分钟车程处，房租中位价为每周550澳元，离海滩仅数公里之遥。

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新泽西州房价上涨 但仍低2006峰值20%

新泽西州公布了五月份的房价，新数据显示房价增长近3％。但去年美国全国范围内房地产价上涨速度更快。

美国新泽西

据CoreLogic研究机构7月7日公布的一份报告，五月份单户住宅的价格（包括不良销售），比去年同期上升了2.76个百分点，比前一个月微涨0.8％。 据该报告，美国全国范围内房价跃升6.3％，连续39个月年同期增长。5月份房价较前月上升1.7％。

新泽西州住房价格一直比2006年6月的峰值低21.4％，而全美房价比2006年4月的峰价只低8.4%。

五月份只有五个州房屋销售比去年同期下降：马萨诸塞州，康涅狄格州，马里兰州，密西西比州和路易斯安那州。

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2015悉尼房屋中位价房价上涨最为迅猛的10个郊区

在过去一年里，悉尼房屋中位价在55万-60万澳元之间、房价上涨最为迅猛的10个城区中：有8个在西区，2个在西南区。

澳洲悉尼

在过去一年里，悉尼房屋中位价在55万-60万澳元之间、房价上涨最为迅猛的10个城区中：有8个在西区，2个在西南区。位于榜首的是蓝山较低地区，在过去12个月里房屋中位价猛涨32.6%，而Windsor和LalorPark分别以29%和28.7%位居其后。

悉尼房屋中位价房价上涨最为迅猛的10个郊区

（注：Valley Heights 谷高、 Windsor  温莎 、Lalor Park  新南威爾士州、Lurnea  卢努亚、Claremont Meadows  克莱尔蒙特、Emu Plains 彭里斯、 Dean Park  、Blacktown布莱克敦、Glenfield  格伦菲尔德、St Clair 圣克莱尔）

Domain Group高级经济学家Andrew Wilson博士说，“远郊房价涨势强劲，主要是由于这些地方的房价比较便宜。人们意识到，现在在悉尼买房就是选位置罢了，于是他们越来越多的向西区和西南区移动，寻找他们能负担得起的房产。”

Wilson博士还说，“投资者也将目光瞄准这些区域，因为这些地方的收益率超过4%，资金增值也使得这些地区十分具有吸引力。由于需求强劲，这些地区的房价也增速迅猛。”

悉尼房屋中位价今年第一季度达到91.4万澳元，预计这一数据在第二季度还将上扬更多。同时，悉尼住房可负担性成为许多政治辩论的议题，似乎人们都选择向西部转移，而非听从财长Joe Hockey的建议，去找一份高薪的工作。

Starr Partners的首席执行官Doug Driscoll说，“西悉尼公共交通很便利，能为民众提供很棒的生活方式。越来越多的人发现，西悉尼的基础设施有多棒了。”

Wilson博士表示，对悉尼首次置业者来说最困难的事就是，房价增幅最大的10城区中，以前房价40多万澳元的现在已经要价超过50万澳元了。“这项统计数据提醒我们，要不了多久，我们在大悉尼地区就找不到50万澳元以下的房产了。”

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美国房产投资的潜力新股——养老地产

在发达国家人口老龄化的现象普遍存在，在美国这样一个高度发达的国家，这个现象尤为突出。但是美国的养老产业一直被广大投资者所忽略。其实，养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。

在美国以房养老

养老产业一直以来都被广大投资者所忽略。事实上，在美国一些地区的养老社区甚至一直处于“满员”状态，养老院一房难求。其实这对想要投资美国房产的人们来说并不失为新的投资机会。在美国，养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。

按照服务专业程度的不同，美国的养老类地产可以分为五种类型：

第一类是ActiveAdultCommunities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。

第二类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。

第三类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。

第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医 疗保险承担(Medicare/Medicaid)。

第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。

人口老龄化严重，美国养老类地产市场潜力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。

首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。

然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。

最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。

投资不足，美国养老类地产供不应求

1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。

在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。

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达拉斯为美国房价增长最快城市之一

根据最近公布的标准普尔/凯斯-席勒房价指数，达拉斯地区四月份的房价和去年同期相比上升了8.8%，使达拉斯成为全美房价增长最快的三大城市之一，仅次于丹佛和旧金山。丹佛和旧金山四月份的房价升幅分别为10.3%和10%。

美国达拉斯

根据该报告，全美范围10个城市的综合房价比去年同期上升了4.6%，而20个城市的综合房价的同比升幅为4.9%。达拉斯地区的升幅接近全美水平的一倍。

标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)说：“全美范围的房价持续在上升，但目前上升步伐没有在加快。此外，消费者预期的房价升幅和目前的房价增长步伐基本一致。”
由纽约联邦储备银行最近公布的全美调查显示，房主和租房者预计的平均房价升幅为4.1%，低于自1975年以来的长期平均房价升幅4.9%。

总部在达拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc.)的泰德·威尔逊(Ted Wilson)说，在北德州，房价延续了过去三年来出现的上升趋势。他说，除非我们的房屋库存供应紧张状况有所缓解，否则房价仍会步步升高。但到目前为止，情况还可以，因为较低的抵押贷款利率抵消了一些房价增长，贷款费用仍然相对比较容易负担。

他表示，“由于这里的就业情况比较紧张，所以工资收入也开始增长，这来得很是时候。我们的工资收入水平在过去10年来停滞不前，如果人们能够赚更多的钱，消费者就能够承受得起较高的住房成本。”

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西雅图区域房市均价暴涨至50万美元

西雅图所在的金郡（King County）单户住宅的中位数价格已窜升至50万美元，比去年同时期的高出10%。

华盛顿州西雅图

官方房产服务部门，NWMLS，表示目前市场非常活跃，金郡在六月仅仅一个月时间，就出现了一万多份的成交记录（11,453份）。这个数字是近十年来的最高记录。首次购房者，重新安置工人和租金上涨都为西雅图的房市带来了上涨作用。

市场上的可售房屋数量是减少的。NWMLS服务的23个郡的市场房屋可出售量都出现了大幅下降。

2014年6月，金郡的单户住宅的价格中位数为453,500美元。2015年6月，该数字上涨到500,000美元同比增长10.25％。公寓价格中位数从268,000美元升至287,000美元增加了7.09％。数据表明，投资单独住户比投资公寓的收益率大。

皮尔斯郡（Pierce）单独住家平均价格上涨9.4％，至257000美元。斯诺霍米甚郡（Snohomish）价格上涨5.92％，至360125美元。基沙普郡（Kitsap）价格同比上涨8％，达到27万元。

圣胡安郡（San Juan）有最大的平均价格涨幅：住家从339,000美元涨到413,000美元，涨幅高达21.65％。

在皮尔斯郡（Pierce），公寓的中位数价格下跌了7.14，（均价跌至162500美元）行情并没有跟大趋势一样好。基沙普郡（Kitsap）的房屋均价下降6.78％，至209,750美元。但斯诺霍米甚郡（Snohomish）的公寓价格升高了11.6％，至239,950美元。

 

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2015全球房地产增值最多的10个国家

近两三年来全球房地产蓬勃发展，一项最新的调查显示，全球增值最多的19个国家的住宅房地产中，以土耳其的16.89%年增长率居首，迪拜的16.48%以及爱尔兰的16.29%分列第二名和第三名。

据投资住宅房地产网站“全球物业指南”（Global Property Guide）的最新的报告显示，2015年在其41个全球房市资料库中，有31个国家的房市持续上涨。

《商业内幕》引用“全球物业指南”的数据，罗列出全球19个房地产增值最快速的国家，其衡量指标是以2015年第一季在考虑通膨后的价格与上年同期的数字相比，并依升值高低排序。

在上榜的19个国家中，土耳其、阿拉伯联合酋长国以及爱尔兰分居前三名，这些国家的住宅房地产于2015年第1季比上年同期升值率均高达16%以上。

此外，亚洲国家有中国香港、日本、菲律宾以及印尼挤进排行中；欧洲有7个国家名列其中，它们是爱尔兰、爱沙尼亚、瑞典、英国、冰岛、挪威与荷兰。另，还有中东的以色列；非洲的南非；中南美洲的巴西和墨西哥以及大洋洲的纽澳均为全球住房市场最被看好的地区。

但是，依“全球物业指南”的报告，在这19个住宅房地产增值最多的国家中，阿拉伯联合酋长国、爱沙尼亚、巴西、菲律宾、澳大利亚、印尼、冰岛、挪威、新西兰以及荷兰等国家的房市增长的速度有趋缓的现象。

亚洲房市除了中国香港和日本表现强劲之外，中国和新加坡的房地产已进入衰退黑暗期，成为全球调查市场中表现最差的5个国家之二。中国台湾的房市在2014年的增长率仅为1.26%，这是创连续5年房价飙涨后首次狂跌；而韩国这两年的房价没有什么太大的变化。

“全球物业指南”还提到，2013年至2015年全球整体房市表现最佳的地区是欧洲。美国住房市场上涨的势头已大幅放缓，据标普／Case-Shiller房价指数（S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices）资料，美国在2014年的房价上涨了3.85%。加拿大房市在2014年则增长3.47%，这是自2012年第2季以来成长最多的一次。

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2015第一季度 新西兰房价指数亚太第二高

根据全球物业顾问公司Knight Frank发布的最新亚太地区房屋价格指数，新西兰2014年和2015年第一季度的房价增幅仅次于公寓价格疯狂的中国香港，超过马来西亚和澳洲。分析认为，奥克兰火热的房地产市场，推高了新西兰的房屋价格指数。

新西兰房价指数亚太第二高

Knight Frank表示，今年第一季度所调查的11个国家中，6个国家出现房价上涨。根据预测，新西兰与澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚、日本、韩国和泰国等国家宽松的货币政策，将对房价造成影响。

报告指出，中国香港、泰国、印度、悉尼和北京等地的土地供应问题造成了房价的变动。但新西兰不在此列。

这些数据发布于Knight Frank今年6月的《亚太住宅评论》（Asia-Pacific Residential Review）。该公司发布的房屋价格指数是这些国家央行降息的参考。

Salt Funds Management公司执行董事Matthew Goodson本月对奥克兰房市泡沫的潜在结果提出警告。他说，确凿的证据显示，信贷融资的房地产泡沫一旦破灭，其后果是可怕的，不接受历史教训的人必将重蹈覆辙。

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2015珀斯房价上涨地区 新排名前10

最新数据显示，澳洲珀斯有的外城区正转变成新内城区。

2015珀斯房价上涨地区

据报导，周边地区和一向受歧视的地区的房产，在现在的房产市场上不再疲弱。去年房价方面表现最佳的十大市区推动了很多健康性的市场竞争，从而有益其于房产市场站稳脚跟，Champion Lakes（冠军湖）区、Balga（巴尔加）区、Kiara（琪拉雅）区和Maida Vale（梅达韦尔）区都赫然在列。

南部地区的Medina（麦地那）区跻身于前十名排行，Koondoola和Girrawheen也位列北部地区前十名。来自Kalamunda区LJ Hooker房产中介的威宁（Grant Winning）表示，Maida Vale因为位于山脚，因此这个区的房子都是可负担得起的。

来自房地产公司Elders Southern Gateway的巴泽勒（Aaron Bazeley）说，Medina区邻近Kwinana就业中心，一贯认为那里有很少的居民住房。他说：“我们发现30万澳元以上的房子就会在两三周内售出。在Summerton路有一套房子在第一次展示房子时，就有十家来看房，结果在当天就出售了。

这套房子有三间卧室、一个浴室，占地979平米，以37.5万澳元售出。彻底改变了以前的名声。越来越多的初始买家和投资者们对这些地区感兴趣，他们似乎也被重视起来。从中得出的教训是，要趁热打铁。

Bell Merenda房产中介的密任达（Lee Merenda）称，Balga已经发生很大的变化，传统的728平米的三块占地都被开发商抢购一空。他说:“负担能力是推动增长的动力，还因为其距离市区的地理位置也是一个主要原因。”他接着说，“还有一些新的地区，例如Alkimos，距离市中心只有25公里。”

房价增长前10名的地区如下：（以1年房价中位置增长比例来算）

Perth（珀斯）-44.2%

West Leederville（利德维尔）-35.3%

Coolbinia-24.2%

Coolbellup（库尔贝拉普）-19.6%

Joondanna-18.4%

Como（科莫）-15.9%

ChampionLakes（冠军湖）-14.7%

Balga（巴尔加）-14.4%

Kiara（琪拉雅）-14.1%

MaidaVale（梅达韦尔）-13.8%

注：12个月内房产销售低于10例的地区未包含在内。

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