經濟學有這麼一個說法：市場生命周期規律往往呈現拋物線式的發展，各種因素相互制約和平衡，推動市場經歷著一個又一個相似的波峰和波谷。
房地產市場也是如此，專家曾描述一個房產周期大約是7年。
而實際上，從2000年以來，澳洲的房地產市場已經過了好幾個周期，例如：2008年的3月至8月（房屋均價下跌6.1%）；以及2010年10月至2012年5月（房屋均價下跌7.4%），都是變化的大周期階段。
2018年澳洲的住房市場，面臨各種各樣的麻煩：監管機構“反應過度”，皇家委員會的調查，銀行信貸緊縮，市場需求疲軟，上市房源過多等等。
這聽起來有點可怕。真的是這樣麼？
任何市場都不是單一的，房產市場也是如此，從數據上看，澳洲不同區域的情況差異很大，悉尼和墨爾本的情況與珀斯，阿德萊德，布裡斯班或霍巴特的情況也大不相同。
2011年至2017年間，悉尼的房價上漲了約75％，而墨爾本的房價上漲了55％，相比之下，珀斯房價下跌了2％。
一些分析師認為，過去幾年房價高速增長，是投機、債務推動的房價泡沫表現。
就業和人口增長強勁，而住房存量相對不足，不少城市落後的交通基礎設施，也讓人們尋求靠近城市中心的住房以減少通勤時間，同時有吸引力的租金收益率，也進一步支撐了增長需求。
那麼，近期價格下跌原因是什麼呢？
住房投資者需求減少，是一個重要驅動因素，隨著眾多大型公寓樓的完工，供應大量增加，進一步使得供需不平衡加劇。
還有一個被反復提及的重要原因，則是監管機構為冷卻增長而采取的蓄意策略。
更嚴格貸款規則，極大地抑制了銀行迅速批准貸款的能力，也使得潛在購買者更難以獲得批准，或減少獲批借款金額。
通過在2017年對僅利息貸款實施30％的限制（在尋求最大化負杠杆稅收優惠的房產投資者中，這種貸款無疑很受歡迎）。
APRA認為，歷史將表明這些策略經過深思熟慮，有效抑制了更高風險的抵押貸款比例，同時，平衡了傳統抵押貸款和家庭收入增長比例。
皇家委員肯尼斯·海恩將提交的報告會是大家關注的重點。
另外，與住宅房產相關的潛在稅收變化的不確定性，也使投資者放慢了腳步，在今年聯邦選舉結果出來之前，市場需求持續放緩，也不足為奇。
財政部長Josh Frydenberg近期表示，政府希望信貸繼續以公平的條件流向所有消費者。
2019年房地產市場預測
根據Domain House Price報告，對比網站Canstar對近2100人進行的一項調查發現，盡管全國房價中位數去年下跌了6.5％，但仍有五分之二的人仍在預期房價上漲。
NAB所統計的消費者對於2019年房價市場預測結果
Westpac Group的 CEO Brian Hartzer認為，部分市場價格可能經歷進一步下跌，而這是有序調整而不是泡沫破滅，到目前為止，監管機構和銀行的管理狀況相當不錯，房地產市場仍基本健全，現階段的調整無需過於惶恐。
Brian Hartzer表示，在經歷了六年強勁增長到2017年之後，房價周期將會放緩，這對於經濟來說是正常、健康的。
前幾年價格上漲，對於新入市購房者來說，可負擔性需要進一步改善，較低價格意味著住房市場對於有住房需求的人有更多選擇空間。
住房是一項長期投資，即使現今市場行情不好，對於幾年前已經投資的人來說，也不會有太大影響。
他認為，盡管未來存在諸多不確定因素，但經濟仍保持穩健，GDP增長率為2-3％，人口增長合理，銀行資產負債表強勁。
KPMG澳洲經濟學團隊最新建模分析
畢馬威經濟學團隊在最新的建模分析中，增加了最新數據（截止到2018年底），並充分考慮了未來幾年可能產生重大影響的變量。
房屋價格與住宅存量、人口和住宅房產投資者貸款相關的變量之間存在長期關系。
也就是說，隨著時間的推移，房價往往會回歸到長期關系所傾向的均衡，但短期內的震蕩會衝銷或加強這種向長期均衡回歸的趨勢。
他們預計，悉尼和墨爾本的房價在本財政年度將會繼續下跌並觸底，並會在下來兩年內，經歷停滯和再次上漲。
NAB首席經濟學家艾倫奧斯特先生則表示：“不少消費者並不打算購買或出售，但是超過兩成打算要翻新。我們預計墨爾本和悉尼的房價分別下跌7％和5.6％，房價將出現15％左右的峰谷下跌。”
Canstar 金融服務集團執行官Steve Mickenbecker認為，進一步下跌更為可能，特別是在悉尼和墨爾本。
AMP Capital的首席經濟學家Shane Oliver預計，悉尼墨爾本的房價將再下跌15％。瑞士信貸預測悉尼和CoreLogic的研究負責人Tim Lawless則將其預測調整為悉尼和墨爾本的18％至20％的下降。
住房信貸增長已從2015年的約7.5％下降至2018年的4.9％左右。
關於皇家委員會的審查讓銀行害怕放貸的看法，Brian Hartzer認為，事實並非如此，即使在經濟低迷時期，Westpac有足夠的資金來確保繼續滿足消費者、小企業和商業企業的借貸需求。
而銀行與監管機構更緊密的合作，對客戶信息審查更為嚴苛，增加評估費用類別數量，的確減少了客戶可以借入的平均金額，同時在短期內增加了借貸者獲得貸款的時間和成本，但銀行也表示隨著磨合期過去，下來會更加順暢。
不過對於小企業來說，的確產生了很大衝擊，更復雜的現金流和費用使得更難以滿足這些企業的要求，銀行也表示已向監管機構和政府提出此問題，並正在努力尋找解決方案。
盡管存在挑戰，但市場需求遠未被扼殺，競爭還是會激烈。
“對於想要購房的人來說，與其過多擔心價格下跌，更明智的做法是確保自己財務規劃和預算正確，並且爭取獲得貸款審批。”
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來源：sydneytoday
排版：KYRA WANG
