越南房產成國人新寵?中國人在胡志明市買房比率大幅上升

有關“中國人在胡志明市購買房子的比率占到31%”的信息,越南世邦魏理仕(CBRE)公司強調,中國人通過CBRE交易所購買豪華住房的比例猛增。但是該數字並不能代表整個房地產市場的發展情況。

越南胡志明市宮殿住宅區(Palace Residence)開發項目:公寓、辦公樓和商業區一應俱全,擁有大量優雅的配套設施。
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CBRE透露,胡志明市豪華房產市場對來自亞洲的投資商來說有很大的吸引力。胡志明市CBRE的統計數據顯示,2016年購買豪華住房的中國客戶比例僅占2%,2017年占4%,而今年前9月,該比例已升至31%。

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CBRE認為,主要原因是2015年越南房產政策開始對外開放,允許外國投資商在越南購買房產,越南投資業主同時還主動向新加坡以及中國香港、北京、上海等客戶推介房產項目。

另一方面,中國投資商加大對胡志明市房產市場的關注的原因在於他們看到胡志明市與中國上海市之間有許多相同之處。在對買房客戶進行分析時,CBRE認為越來越多的外國客戶,甚至有的是尚未來過越南的外國客戶十分關注胡志明市的房地產市場。


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來源:越通社

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澳大利亞房價多少錢壹平米

澳洲地廣人稀,大部分人口都聚居在各州的首府城市,為此,我們可以從澳洲八大首府城市的房價來看看澳洲整體房價水平。根據澳洲權威房產機構CoreLogic2018年11月30日發布的數據,澳洲八大首府城市的房價為:

澳洲八大首府房價 從上往下分別為:悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德、珀斯、霍巴特、達爾文、堪培拉。

從圖表中,可以明顯看到,澳洲房市最熱、房價最貴的城市首選悉尼、其次是墨爾本、布裏斯班。而西澳和塔斯馬尼亞相對偏遠地區的房價較低。自去年7月達到峰值以來,悉尼房地產市場下跌了9.5%,這有望超過上壹次經濟衰退期間創下的歷史峰值——1989年至1991年期間價格下跌9.6%。

由於上述圖表的價格是綜合公寓與獨立房的價格(通常獨立房的價格要稍高於公寓),為讓讀者更直觀了解澳洲房產的單價,我們以居外網正在熱銷的墨爾本新公寓項目為例,簡單算算墨爾本公寓的單價。

本套80平米的二房公寓的總價為59.7萬澳元,約合人民幣291萬(詳情可點擊圖片),稍低於墨爾本的最新的房價中位數(65.6萬澳元),算下來均價大概為3.6萬元/㎡,比國內壹線城市的房價更低,與二線城市房價齊平。不過,需要註意的是,澳洲的房產面積都是實用面積,而非建築面積,且通常都是裝修好的精裝房。這樣算起來,墨爾本的這個單價就更加劃算了!


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美國房價多少錢壹平米

根據美國專業房產網站Zillow 2018年11月的數據,最新美國房屋中位數為22.28萬美元,在過去壹年中上漲了7.7%,預計明年還將上漲6.4%。折算下來,美國每平方英尺的中位數價格為151美元,約合8000元/㎡。

看起來,美國房價似乎也不貴,不過考慮到美國跟中國壹樣,也是幅員遼闊的國家,各個地區房價水平不壹,同樣存在壹線城市房價冠絕全國的情況。下面為大家展示下美國主要城市的房價水平:

1、 美國紐約曼哈頓

最新數據顯示,紐約曼哈頓的房價中位數為$1,054,500,單價為$1852/英尺(約合14萬元/㎡)。

2、舊金山 

最新數據顯示,舊金山的房價中位數為$ 1,356,500,與此同時,美國西海岸另外壹些華人最喜歡購房的城市,如洛杉磯、爾灣等城市,其房價也大體類似。簡而言之,中國人最為熟知的美國壹線城市,同時也是華人買家買房時優先考慮的地區,其平均中位價都在百萬美元左右,跟國內壹線城市類似,明顯高出平均價壹大截。

相對而言,美國二線城市的房價如亞特蘭大、休斯頓等地的房價保持合理水平,房價中位數大多在30萬美元左右。當然,由於美國獨特的房產稅和各州法律不同,每個城市都會出現明顯的富人區,其房價會遠高於當地平均水平,限於篇幅無法壹壹列舉。大家如有問題,歡迎來電或在線咨詢居外網——國內領先的中文海外房產網站,將竭誠為您服務。


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加拿大最友好的十城 投資移民前景友好嗎?

2018年賓客評論獎(2018 Guest Review Awards)——booking.com評選出了加拿大最友好的十個城市:卡爾加里(Calgary)、基洛納(Kelowna)、惠斯勒(Whistler)、維多利亞(Victoria)、溫哥華(Vancouver)、哈利法克斯(Halifax)、Niagara on the Lake、渥太華(Ottawa)、魁北克市(Quebec City and)、蒙特朗布朗(Mont-Tremblant)。

那麼這些城市的移民投資情況是否友好呢?讓我們就排名前五的城市來一探端倪:

卡爾加里——加拿大最易就業的城市

線上國際搬家服務公司Movinga一向致力於研究就業對人們遷徙的影響。不久前,該公司發布了最佳機遇之城的榜單,卡爾加裡一躍而成為全球第三大最容易就業的城市,也是加拿大唯一一個躋身世界排名前十的城市。房價低、消費水平適中為卡爾加裡吸引了大量的移民。CBC News近期的一份新聞報道指出,未來50年,卡爾加裡將新增居民達130萬,其房屋需求量將逐節攀升。

根據REIN(Real Estate Investment Network)在2017年發布的報告,未來五年,在加拿大阿爾伯塔省的各大城市中,卡爾加裡和埃德蒙頓的房地產最具潛力。

加拿大抵押貸款及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC) 報告預測,在未來兩年內,隨著卡爾加裡的經濟慢慢復蘇,就業情況持續改善和人口增長,勢必將拉動卡爾加裡的住房需求。報告稱,卡爾加裡住房空置率預計將在2020年下降;來自二級租賃市場的競爭,將使其空置率下降得更快。

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卡爾加裡3臥3衛的新房,163平方米,約306萬元。擁有不同凡響的外觀及內部裝飾,距離步行道,遛狗公園,學校和社區中心,奧林匹克公園,弓河(Bow River)和鮑內斯公園(Bowness Park)僅幾步之遙。距離卡爾加裡(Calgary)市中心約15分鐘車程,靠近碎石小徑(Stoney Trail)和第十六大道,可方便前往市中心任何區域。居外物業編號:44802808

基洛納——房產投資潛力股

基洛納位於奧肯那根(Okanagan Lake)湖畔,是卡爾加利到溫哥華之間的最大城市。知名媒體Western Investor指出,基洛納是加拿大最具房產投資價值的市場之一。

根據The Pad Mapper Canadian Rent Report公布的全加調查結果,基洛納去年11月份一居室月租金達到1280元,環比漲幅5.8%,漲幅躍居加拿大之首。

基洛納奧湖中心區經濟發展委員會(Central Okanagan Economic Development Commission)發布數據顯示,今年該區域常駐人口較去年增加了1.4%;機場旅客吞吐量比去年增加9.2%;戶均收入7.11萬元加幣,繼續了2011至2017年間平均19.5%的增長速度;勞動力市場供給量為1.08萬,比去年增加3.1%;工作機會比去年增加4.1%——其投資潛力可見一斑。

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基洛納4臥3衛的房產,約370萬元。這個理想的單元享有一覽無余的水景,周圍環繞著天然綠色空間,設有2個大型有蓋甲板,可通往庭院。居外物業編號:45518899

惠斯勒——滑雪伊甸園

惠斯勒有緯度高和森林植被多的地理優勢,是世界知名的冬季滑雪勝地,曾協辦2010年溫哥華冬季奧運會。由於空氣純淨、景色宜人,惠斯勒被許多人視為療養勝地。

從溫哥華到惠斯勒的 99號公路,又稱為Sea to Sky Highway,是唯一連接這兩大城市的公路。沿途不僅有連綿不絕的山脈和海岸線,更有各式各樣的湖泊、瀑布、雪山、森林、博物館,為自駕者們所愛。這條海天公路和美國的66號公路共同上榜,被列為世界50個一生必須要去的旅途之一。 

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惠斯勒3臥4衛的房產,223平方米,約1323萬元。位於滑雪項目旁,讓您可以在美麗的惠斯勒全年享受五星級的住宿和設施。在冬季,您可以與家人和朋友一起在燃木壁爐旁度過美好時光,全世界熱愛滑雪的人都會熱衷於此。居外物業編號:43232303

延伸閱讀:【加拿大本地人也湊熱鬧 為了滑雪買度假屋

維多利亞——度假、退休的天堂 

維多利亞是加拿大最溫暖的城市,也是求學、度假、退休的天堂。維多利亞是標准的花園城市,被稱為加拿大人自己的夏威夷,這裡不僅風光優美、自然條件優渥,而且生活壓力低、物價水平適中、幸福指數高。

維多利亞市內交通井然有序,街上處處流露著英倫風情,充斥著不知名的英式小食,頗有歐洲城市的風貌。

平日裡,維多利亞街頭藝術家、畫師、手工藝人、攤販在港口交錯穿梭,休閑之景怡然自得。

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維多利亞3臥3衛房產推薦看,162平方米,約433萬元。獨特的城市褐砂石聯排別墅與美麗的燈塔山公園隔街相望,步行不遠便可抵達達拉斯路的海洋。 這個小型的21單元綜合體建造,維護和管理得很好。居外物業編號:45248275

溫哥華——加拿大房租最高的城市

CMHC的統計研究顯示,加拿大租房市場供不應求的問題不但沒有緩解, 2018年的短缺問題比2017年更為嚴重,過去一年對租房單元的需求卻增加了5萬個。

加拿大各城市中租房市場待租房比例最低的城市是溫哥華,只有1%的出租房待租,溫哥華也以月租1649加元(約8687元人民幣)成為加拿大平均房租最高的城市。

2018年,大溫哥華地區房市成交量比2017年大跌31.6%,下半年來所有房型房價均呈跌勢。這對於想以低價在溫哥華購房的置業者,以及想用低成本以租養房的人來說,都是探底的好時機。

《2017年度胡潤海外置業投資回報指數》顯示,加拿大溫哥華為全球置業投資回報最高的城市。作為“北方好萊塢”,溫哥華還吸引了不少明星在此置業或度假,其中包括張柏芝、鐘嘉欣、王祖賢、範冰冰。

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溫哥華2臥2衛的房源,106平方米,約560萬元。坐落在歷史悠久的蓋斯鎮,俯瞰北岸山脈,和美麗的海港。房間內有寬敞明亮的開放式概念起居室、用餐室,落地窗和木制家具令這所房子更受歡迎。居外物業編號:44775696

 

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參考來源:booking.com;Real Estate Investment Network;Canada Mortgage and Housing Corporation;居外網
翻譯:FERN WANG

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紐約市標志性建築克萊斯勒大廈即將開售

一度曾經是世界最高的摩天大樓紐約市標志性的克萊斯勒大廈開售。CBRE集團公司紐約市資本市場集團董事長達西•斯塔康(Darcy Stacom)表示,這座1930年完工裝飾藝術風格辦公大樓的業主阿布扎比投資管理局和紐約開發商鐵獅門公司已聘請CBRE集團公司推銷該物業。

近年來,美國和海外投資者紛紛湧入芝加哥威利斯大廈和紐約華爾道夫酒店等著名酒店,2015年,一家中國保險公司(安邦集團)支付了19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店,創下美國酒店銷售記錄。克萊斯勒大廈的業主希望吸引來自世界各地的資金雄厚的追求者,讓他們有機會坐擁著名的曼哈頓天際線和紐約市的歷史。目前克萊斯勒大廈的高度在紐約排第四。

紐約地標克萊斯勒大廈掛牌出售

然而對房產價值的估計差別很大。一些房地產投資者認為,在金融危機導致房地產價格暴跌之前不久入手的阿布扎比投資管理局,很難收回在2008年為克萊斯勒大廈90%股權支付的8億美元。

位於曼哈頓東區的這棟標志性建築正在競爭租戶,擁有專為當前口味設計的閃亮的新辦公大樓,許多寫字間擁有落地窗和現代設施,如寬敞的戶外露台,自行車存放處和最先進的健身中心。近90年的建築物的維修和保養費用,以及樓下租賃地面費用的不斷上漲,都可能會影響銷售價格。

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房地產服務公司Compass的商業投資銷售和租賃部副主席Adelaide Polsinelli說:“會有一位億萬富翁出現並說,’我想告訴全世界我擁有克萊斯勒大廈’。”

但是,她補充說,擁有一座二戰前建築有不利之處。 “當建築破損時,修復需要更長的時間,因為這個星球上很少有公司擁有修復20世紀二三十年底建築的材料和工具,”她說。

這座77層高的摩天大樓由William Van Alen設計,建於1928年至1930年,在激烈的競爭中成為世界上最高的建築直到帝國大廈落成。克萊斯勒公司的創始人沃爾特·克萊斯勒接管了開發商的這個項目。阿布扎比投資管理局和克萊斯勒大廈的業主鐵獅門正在將具有裡程碑意義的裝飾藝術摩天大樓出售。

居外誠意推薦:(詳情點擊圖片)坐標美國紐約 2臥2衛 約1147萬元 居外編號:45426991

克萊斯勒先生和範阿倫先生與曼哈頓銀行暗地裡競爭,使得在華爾街40號崛起的克萊斯勒大廈,成為世界上最高的建築。克萊斯勒大廈的185英尺尖頂,之前秘密建造,然後在65樓組裝,在市中心的競爭對手之前將塔樓封頂。 1929年,一個20噸重的井架在90分鐘內將球體抬起並鉚接到位,這是當時的一項工程壯舉。

克萊斯勒大廈在1931年完工的帝國大廈之前維持了一年世界上最高摩天大樓的稱號。它在1953年之前一直是克萊斯勒公司的總部。在流行文化中,從“獨立日”到“蜘蛛俠”和“黑衣人3”的眾多電影中都有露臉。樂高提供克萊斯勒大廈套裝玩具。

隨著曼哈頓寫字樓物業市場從2016年的峰值降溫,該​​建築的所有者正在尋求出售。

2017年,當中國投資者退出時,紐約銷售價格受到打擊。但2018年交易活動開始再次增加。 Real Capital Analytics高級副總裁Jim Costello表示,股市動蕩可能會導致一些投資者尋求大城市的實體投資標的尋求安全。

“在曼哈頓(買棟大樓),你知道你得到了什麼,並且有一定的安全性,”他說。

Tishman Speyer已經出售了10%的股份,在1997年成為大多數所有者時,他們花了1億美元改善了克萊斯勒大廈和兩處相鄰的房產。自那時起,該建築的業主已經花費了數千萬美元用於維護,並吸引新的租戶,如創意藝術局和聯合辦公空間Spaces。

辦公樓業主表示,新業主可能不得不花費更多資金,使該房產對尋求雇用年輕雇員的新公司具有吸引力。


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翻譯:ADAM CHEN

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香港樓市拐點已至?買家棄購山頂豪宅 3千萬定金打水漂

近日,《南華早報》引述一份正式文件報道稱,一位買家放棄在中國香港山頂購買豪宅,並因此損失460萬美元(約合人民幣3100萬元)定金。

豪宅坐標

2018年12月31日,這位買家同意以7.22億港元(約合人民幣6.22億元)購買山頂豪宅項目Mount Nicholson的16號屋,但之後選擇中止交易。

有消息稱,這是香港房產市場陷入疲軟的最新跡像。

同時,香港首富、長和系資深顧問李嘉誠近日在被媒體問及對香港樓市的看法時,建議“買家量力而為”,並提示“千萬不要買來炒”。

棄購豪宅  神秘買家損失460萬美元定金

據了解,被棄購的房產位於全亞洲最昂貴的地段,是山頂豪宅Mount Nicholson的16號屋,面積7978平方英尺(約741㎡),擁有私人花園、屋頂平台和游泳池。

2018年12月31日,這套房產以每平方英尺90484港元(約合人民幣85萬元/㎡)單價出售。相比之下,面積僅大了6平方英尺的17號屋,去年4月以7.8億港元(約合人民幣6.73億元)售出。

也就是說,僅僅過了8個月,這個樓盤總價就大降約5800萬港元。

對此,Mount Nicholson的聯合開發商會德豐(Wheelock & Company)表示並不清楚棄購原因,“我們嘗試過與買家取得聯絡。我們不知道買家為什麼不再購買。”會德豐猜測,可能是因為融資問題。

會德豐確認,5%的定金將不會被退回,也不會透露買家的姓名或國籍。不過,交易是經過一名持有香港身份證的買家代表敲定的。

李嘉誠建議香港購房者量力而為 不要炒房

1月11日,香港首富、長和系資深顧問李嘉誠在出席長江集團周年晚宴前,對媒體表示,“今年世界經濟很復雜,大家都要小心點。”

在被問及對香港經濟的看法,李嘉誠說:“照道理全球經濟會差些,預計全球各國GDP都會出現低增長。”

而對於香港樓市近期的回調趨勢,李嘉誠維持其一貫看法,向購房者建議“買家要量力而為。”

“我應該盡我心講實話,量力而為啦,譬如香港的朋友,香港人買來自己住,分期付款沒有問題的話,那麼你應該買,因為買來住,但是千萬不要買來炒,波動厲害的啦。”李嘉誠表示。

香港樓市從2018年下半年起急轉直下

實際上,類似前述的房產棄購並不是個案。據《南華早報》透露,2019年才剛剛開始,前9天香港樓市已經發生了9起棄購事件。有分析認為,這是香港房地產市場陷入疲軟的最新跡像。

自2003年起,香港房價創造了連續15年上漲的“神話”,是香港歷史上時間最長的房價上漲周期。但從去年下半年開始,香港樓市急轉直下。

香港樓宇買賣合約數據顯示,住宅樓宇成交量自2018年6月達到頂峰後,便開啟了下行趨勢。雖然10月小幅回升,但跌勢未改,12月的合約數據無論同比還是環比均大幅下降。

香港特區政府土地注冊處最新公布的數據顯示,香港住宅銷售量在2018年11月遭遇腰斬,12月環比下滑21%至2060套;與2017年同期的5337套相比,降幅高達61%。

在住宅銷售金額方面,2018年12月,香港住宅銷售總額僅為240.76億港元,而2017年同期為519.55億港元,同比大降約54%。

中原城市領先指數顯示,截至2018年12月28日,香港房價指數當月已降至174.37,環比下跌1.70%,而2018年11月的跌幅為3.43%。該指數已連續四個月下跌,是2016年以來持續時間最長的下跌。

香港房地產信息網站Dataelements數據顯示,截至2018年10月26日,香港去年已出現36起購房違約案例,而2017年全年僅出現9起。

多因素致香港樓市下跌 機構看空

根據哈裡森地產周期理論,一個完整的房地產周期大概是18年。先是7年上漲,然後可能會發生一個短期下跌,之後經歷5年快速上漲和2年瘋狂,最後是歷時4年左右的崩潰。

按照哈裡森的理論,香港樓市這一輪15年的上漲周期已經走完,接下來將進入最後一個階段。除了周期理論,眾多分析認為香港樓市如今的下跌背後還有多種因素。

1、美聯儲加息

香港實行聯系彙率制度,維持美元兌港元彙率7.8:1左右。在美國長達十年的貨幣寬松政策下,彙率與美元掛鉤的香港只能跟隨美聯儲壓低利率。低利率帶來了香港樓市泡沫。

在美聯儲近年來不斷加息的影響下,2018年9月香港三大發鈔銀行提高按揭貸款利率上限至2.35%,提高以最優惠利率為基准的按揭利率至2.25%,多家香港商業銀行跟隨。彼時瑞銀預計,按揭利率未來還將上升50-75個基點,最終可能達到最高3.1%。

2、香港從資本流入轉向資本流出

資金流入是助推房價上漲的關鍵要素,但這一狀況正在改變。近年來美聯儲持續加息,讓香港面臨資本流出壓力。同時,以往不斷流入香港樓市的內地資金也在大幅縮減。

2018年的二、三季度,香港國際收支平衡表中的資本和金融項目,連續兩個季度出現大規模逆差,分別為935.42億港元和690.64港元。香港樓市也是在二季度後才開始掉頭向下。

數據顯示,2017年,內地投資香港住宅用地金額高達70億美元;而2018年上半年,這一金額僅8.35億美元,據此推算2018年全年投資額16.7億美元,不及2017年的25%。

點擊查看香港樓市更多信息

3、香港政府增加土地供應、征收空置稅等舉措

2018年6月28日香港開征空置稅,對空置6個月以上的一手住宅將征收樓價5%左右的空置稅,給短期炒房者沉重一擊。據統計,截至2018年一季度末,香港空置的一手住宅約9000套,幾乎占每年新增住宅的一半,占預計供應量的9%。

與此同時,香港特區政府將加大土地供應。數據顯示,2000年至2017年,香港政府累計出讓土地301萬平方米,同期香港人口由549.9萬人增至646.3萬人,新增人口人均土地供應僅3平方米。

新一屆特區政府有意改變這一現狀。2018年12月31日,香港土地供應專責小組向特區政府的報告建議,優先研究及推展8個獲主流民意支持的土地供應選項,預計可提供3235萬平方米土地。一旦土地供應力度加大,香港房價勢必下降。

在一系列因素疊加影響下,機構紛紛看空未來香港樓市。高盛研報預計,到2020年香港金管局將與美聯儲同步加息,屆時香港樓市將出現15%至20%的回調。

裡昂的一份報告指出,香港房地產市場正經歷15年來最差宏觀環境,利率上升、經濟放緩和人民幣貶值都在衝擊樓市,隨著居民對房價負擔能力下降及可能惡化的市場情緒,未來一年房價或將出現15%的回調。


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參考來源:中國基金報
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2018日本房地產報告:標準土地價格17年來首次上漲

2018日本房產要聞:

  • 東京市中心辦公室空置率達27年來新低;
  • 前來日本的外國游客人數史上首次超過3000萬;
  • 日本標准土地價格自1991年來首次上漲。 

2019年日本樓市發展方向:

  • 持續寬松的貨幣政策可能使利率維持在低位;
  • 2019年不太可能出現過熱的房產投資情況,但房產價格可能會保持穩定;
  • 2018年爆發的投資貸款醜聞(日本駿河銀行眾多員工偽造貸款文件)的不良影響可能會持續到2019年,這將影響到地區銀行、投資公司、質量較差的房產。

盡管我們在2013年和2014年目睹日本房地產市場放緩,但其在2018年創了歷史上的高位,推動房價上漲的各個因素持續走強。

寫字樓市場的強勁、社區眾大規模項目重建、外國游客數量和公寓需求量的持續激增,商業地產和酒店的高需求量帶動了房價的走高。據估計,2018年有超過3000萬外國游客訪問日本,這個數字是日本有史以來最高的,比2013年增長了三倍。旅游業的發展不僅對經濟有貢獻,對房地產市場也有積極的溢出效應。

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坐標日本東京   6臥3衛   居外編號:32761346

回顧住宅市場

大東京二手房公寓的平均售價連續71個月(截至2018年11月)同比增長。8月,位於東京市中心的千代田區、中央區、港區公寓的平均售價——119.37萬日元/平方米創下了2008年以來的歷史新高。

到2019年10月,消費稅稅率或將增加2個百分點至10%,預計那時會臨時簽訂許多新的建築合同。到2019年4月之前,稅率會維持在8%不變。行業專家預計,稅率上調不會給房地產市場帶來重大影響,因為減稅計劃可以幫助新置業人士緩解經濟上的窘迫。

去年11月,東京市區發售的全新公寓平均價格為123.7日元/平方米,是2017年以來的第二高位。然而,成交比率只有47.1%(比率達到70%說明市場較為健康)。包括高端建築在內的一些新建築於建成後的數月裡仍未售出,這可能是由於以下幾個因素造成的:購買豪宅的買家更為挑剔、定價和產品不匹配、營銷活動不足夠。為了使自己門下的房產脫穎而出,開發商們需要在房產質量和市場營銷上付出努力。

整個2018年,日本住房貸款利率都保持在歷史低位,10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是,債券收益率降低可能會導致房屋貸款利率的下降。日本央行采取了一項措施,將債券收益率維持在0%左右,它們在2018年12月為0.024%。

從2017年12月到2018年11月,東京23個區的公寓平均租金連續12個月同比增長。根據Homes的數據,東京所有出租房產的平均收益率為5.7%。東京港區在全市平均收益率最低,為4.2%。MLI研究所的一份報告估計,東京中心三區的豪華出租公寓的空置率將達到5.5%,這一比例低於2011年和2012年的12%—13%。一套豪華公寓的月均租金為5495日元/平方米,比2012年年末的最低值上漲了近40%,創下歷史新高。

回顧辦公樓市場

去年11月,東京五大中央商務區的寫字樓的空置率自1991年以來首次下降到1%以下。房地產辦公室經紀公司Miki Shoji報告,2018年11月空置率為1.98%,較2017年11月環比下降1.05點,辦公室租金連續55個月同比增長。早前對2018年的預測估計為:對於商業辦公空間來說,這將是疲軟的一年,並會有大量的新辦公樓出現。然而,在2018年,新建辦公樓已難以滿足強大租戶的需求,特別是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地產交易總量為2.1萬億日元,低於2013年和2014年的2—2.6億日元的年度交易量,但較2017年1.8萬億日元的低位有所改善。2018年下半年,40%的交易量集中在東京五大中央商務區,這一數字是2017年上半年的兩倍。2018年海外資金收購總額為3100億日元,不到2017年下半年交易的7200億日元的一半。

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回顧零售業地產市場

 零售業地產市場,特別是東京、大阪、京都的黃金購物區,受旅游人數的激增而繁榮。京都Shijo街旁的零售業地產的租金在過去五年中翻了一番。2017年購物街的客流量為5900萬人,比2015年增長8.3%,這對國內和國際品牌零售商帶來了強大的吸引力。

根據日本房地產研究所的數據,2018年上半年銀座零售業地產平均月租金為2.04萬日元/平方米,比2017年上半年增長42.8%。據世邦魏理仕報道,銀座購物區地下零售業地產的空置率截至2018年第三季度為1.7%,較第一季度下降0.1個百分點,但較2017年第三季度上升了1個百分點。

根據日本房地產協會的數據,Omotesando優質零售業地產的平均資本轉化率約為3%。2018年上半年,地上一層零售業地產的平均月租金為61.81萬日元/平方米,較2017年上半年增長了40.4%。Omotesando大道邊的租金在4.54—6.05萬日元/平方米。

回顧酒店住房市場

新的minpaku短期住宿法從2018年6月起生效,實際上使得Airbnb在全日本各地的大量掛牌信息下架了。如果日本地方政府實施更為嚴格的規定,符合條件的房主每年不得租賃超過180晚。以前在該平台上掛牌的許多房產都不符合新的許可條件。希望利用供應短缺這一機會的公司和投資者正在尋找符合新規定的房產,使得自己全年都可營業。從本質上來說,這意味著共管公寓制度已被淘汰,整個地區的建築都開始被重新正確規劃。

回顧土地市場

 全日本標准地價在2018年同比增長了0.1%,是1991年以來的首次增長,商業地產價格比2017年上漲了1.1%。在蓬勃發展的旅游市場的推動下,增長率在全日本排名前十的城市有一半來自京都市。繼2017年增長13.5%後,京都商業地產價格在2018年上漲16.6%,住宅地產價格上漲了3.6%。全日本地價最昂貴的地點位於東京銀座。東京23個區的住宅地價從2017年增長4.1%後,在2018年增長了5.1%。

土地、基礎設施、運輸和旅游部Chika-Koji發布報告稱,日本、商業地產價格上漲了0.5%,這是自1992年以來的首次增長。從全日本範圍內看,所有用途的土地價格上漲了0.7%,比2017年提高了0.3個百分點,為連續第三年增長。

MLIT關於土地價格的報告顯示,在2018年第二季度,日本主要城市的100個調查地點中有95個地區的土地價格上漲,超越了上一季度91個地點的紀錄。

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翻譯:FERN WANG

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本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

從不許買賣房產只能交換到開放市場,古巴房市會是下一個中國麼?

古巴,這個謎一般的國度隨著去年10月宋慧喬在哈瓦那海濱大道拍《男朋友》一劇又火了一把。

曾經被嘲笑為離開祖國的低等“蛆蟲”,現在他們口袋裡現金充裕,他們被財政緊張的政府伸開雙臂歡迎回家,冀望他們像蝴蝶一樣,扇動一場市場經濟革命。這不是改革開放之初的中國,而是今日的古巴

韓劇《男朋友》劇照,該劇大量取景地在古巴

60年前為了擺脫美國的控制,卡斯特羅兄弟與國際主義戰士切·格瓦拉等領導的古巴革命讓全世界記住了這些大胡子。然而到了今天,古巴年輕人80%親美,在哈瓦那城市博物館做公務員的講解員大媽在對筆者解釋時則保持一種復雜的矜持——“古巴今天的問題無關政治,都是經濟問題”;古巴革命60周年之時,不得不說是革命的悲哀。

赤腳游蕩在哈瓦那海濱大道的馬裡奧·加西亞像雪茄一樣是古巴產,而他在國外流亡16年後的回歸是共產黨執政下古巴新興房地產市場背後人口經濟學的一部分。

顏色極為艷麗的古巴民居。

自2013年以來,估計有40,000名像他一樣的古巴人被政府的市場化改革和移民回歸政策所吸引從國外返回(古巴人口約1100萬),這些政策方便於外籍古巴人回國並購買房產。

如同1978年改革之初的中國,熱烈擁抱港澳台華僑,古巴則張開雙臂歡迎當年流亡的政治難民——他們往往是膚色較淺的富人階級。

2011年勞爾·卡斯特羅上台後的一項改革,允許古巴人購買和出售房地產。他哥哥於1960年的住房改革禁止房地產銷售,同時古巴人不能擁有一套以上的城市住宅,一紙法令也讓成千上萬的租戶與佃農變成業主與地主,盡管窩在手裡無法出售,這正是“居者有其屋”的社會主義理想。然而這無法阻止古巴人交易房產;那時古巴人發明了自己的方式交易——換房,只要兩家覺得彼此條件差不多或者吃虧一方獲得其他形式補償,於是雙方就都有了新居,一舉兩便。

房地產銷售在1100萬人口由國家主導的經濟體在2012年有4.5萬樁交易,2013年8.8萬樁,2014年達到10萬樁,2015年略有回落,規劃官員加西亞·普萊安說,這位來自加泰羅尼亞的西班牙人因仰慕古巴革命來到這裡至今超過半個世紀。

哈瓦那待售的公寓

古巴地產並未完全向外資開放,通常需要合資公司,由當地自然人或機構控股,譬如古巴新開的凱賓斯基酒店。革命之後,如同中國一樣,沒收了帝國主義資產,古巴只有國有酒店,價格又貴服務又差,通常服務於外國游客,一晚房費往往超過100美元,而古巴收入較高的醫生階層,月收入還在30美元到50美元之間徘徊。

海濱大道邊的國家宮酒店,曾接待過各國領導人,《教父》第二部的拍攝地之一,雖為五星級,但服務質量很差

而哈瓦那國會大廈對面的那家筆者曾點過炸蝦的意大利餐廳則據稱是尤文圖斯俱樂部合資的產業。

2015年第35屆古巴國際旅游交易會即將閉幕的時候,北控集團與古巴政府簽署了建造高爾夫度假項目的意向書。

很難想像,古巴在知名旅游度假勝地瓦拉德羅原本只擁有一座18洞的高爾夫球場,中國北控集團與古巴合作在古巴北部海岸的貝洛蒙特地區(Bello Monte)建立一所新的高爾夫球場和度假村,該地區位於首都哈瓦那和瓦拉德羅之間。

39歲的瑪格達·莫拉在意大利和邁阿密工作了14年後於2012年回到哈瓦那,在該市Vedado區的中心位置購買了一塊3,300平方英尺的復式公寓,進行了翻新,現在與家人一起住在樓上,將下層單元改造成迷你宿舍。它有五個房間,每個房間每晚35美元,在TripAdvisor上獲得好評。

根據《邁阿密先驅報》2018年9月的報道,目前古巴待售房產超過8000處,其中五分之四位於哈瓦那。而且大部分房源都位於哈瓦那最令人向往的地段,尤其是Vedado區和Playa區。這些街區的典型三居室,雙浴室公寓的售價約為60,000美元,而那裡的聯排別墅或者獨立別墅的價格也不過10萬美元。去年旅游業的激增使得該市酒店客房嚴重短缺,如果新上台的民主黨眾議院推動取消特朗普上台後的旅行限制,預計未來幾年將有數百萬美國游客入境。由於最近Airbnb等短租平台入駐促使美國人在網上預訂房間,因此該市最令人向往的街區公寓很快就被包裝為客棧(Casa),日租價格已比2012年筆者在古巴時翻了一番。

而且幸運的是,由於旅游業,靠近機場和沿海地區的一些物業相對維護得很好。因此,您可能需要考慮投資哈瓦那老城區、Vedado區和Playa區,旅游勝地瓦拉德羅,聖地亞哥和Cayo Largo海灘等地區;事實上旅游業是古巴收入最高的行當,為涉外旅行社開車的司機日薪都超過80美元(主要來源是歐美旅客的小費),即使開黑車月收入也能達到1000美元,這在人均月收入不到30美元的古巴簡直是天文數字。房屋修繕業也隨著地產交易的放開而蓬勃發展,新的浴室設備從南佛羅裡達州Home Depot(家得寶超市,美國知名建材連鎖)源源不斷的海運過來。哈瓦那熟練的電工和管道工一天的收入已高於醫生一個月的收入。

滿街老爺車與山寨美國的國會大廈

古巴不同於世界上任何成熟的房地產市場。首先,房地產經紀人很難找到。此外,如果確實有人幫助您完成房產交易,請不要指望他們知道您感興趣的房產的准確價格,在市場化價格形成之前,成交極度依賴於本地化的知識與人脈。

雖然現在允許當地人擁有,購買和出售房產,但政府仍然對整個市場保持非常嚴格的控制。任何對古巴房地產感興趣的外國人都需要熟悉第17.1條第6章。在進行任何投資之前,請咨詢居外以獲得更多信息。

如果您不是古巴公民,只有以下三種方式可以在古巴購買任何類型的房地產:

1. 迎娶/嫁給古巴人

與古巴人結婚的外國人可以申請永久居留許可。這使他們享有與當地人相同的權利,包括房屋的所有權。如果您有古巴配偶,您可以直接從當地購買該國任何地方的房屋。

需要注意的是,如果婚姻結束,古巴公民有權保留房產(如果你沒有入籍則可能失去房產)。由於不少古巴留學生認為古巴處於市場化前夜,與古巴人結婚也並不新鮮。加之古巴公民獲得美國綠卡曾有特殊政策(即干濕腳政策,截至2017年1月,凡不經第三國登陸美國的古巴公民,一旦成功登岸即可獲得美國綠卡),更加誘人的是在古巴結婚,花費僅為5000土比索,僅相當於200美元左右。當時就讀於哈瓦那醫學院的A同學咨詢過老師之後簡直不敢相信,後來他任職於北控駐哈瓦那辦事處,並迎娶了當時還在讀大三的古巴同學,早早買了房。

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2. 以古巴親戚的名義購買或合資

臨時居留簽證的外國人通常以其古巴親屬的名義購買財產,這些親屬也可能是配偶或子女,或者與可靠的古巴人合資,不幸的是,這使外國所有人幾乎無法控制他們的物業。

另一個需要考慮的挑戰是,即使是公民也不得在古巴擁有兩所以上的房屋;一個是住宅,另一個是度假屋。不過很多古巴人通過子女、配偶父母的名義來購置房產。

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3. 從另一個外國人購買房地產

在20世紀90年代初,古巴政府允許在哈瓦那建造一些公寓式建築。當時允許外國公民在這些建築物中購買公寓。當時購買房產的人仍然可以將其出售給非該國永久居民的其他外國人。

然而特朗普上台之後於2017年11月9日重啟對古巴的制裁政策,限制美國與古巴之間的貿易與旅行,“削弱了投資潛力和投資者對房地產市場的興趣,“古巴規劃官員加西亞·普萊安表示。

“但是,從長遠來看,潛力巨大,並將再次上升,”他說,並補充說,古巴的房地產行業最終可能對外資開放,即使這可能會加劇價格飆升。“


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來源:邁阿密先驅報、華盛頓郵報、Businesstimes
撰稿人:ADAM CHAN
排版:KYRA WANG

 

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

中國《個人所得稅法修正案》正式執行!海外的你必須交兩遍稅嗎?

《中華人民共和國個人所得稅法修正案》(以下簡稱《個稅法》)已經於2019年1月1日起正式生效。

此前瑞士信貸最新發布的《2018年全球財富報告》中,中國家庭財富規模位居全球第二,為52萬億美元。這麼多財富,能為國家貢獻多少稅收啊。

然而,新《個稅法》不僅對中國居民有影響,對海外的華人也影響巨大。報道後,許多讀者留言咨詢這個《個稅法》究竟會對生活產生哪些影響?

今天居外就給大家解答《個人所得稅法修正案》中常見的幾個問題。

哪些人的收入需要交稅?

 新《個稅法》第一條規定:

在中國境內有住所,或者無住所而一個納稅年度內在中國境內居住累計滿一百八十三天的個人,為居民個人。

居民個人從中國境內和境外取得的所得,依照本法規定繳納個人所得稅。

在中國境內無住所又不居住,或者無住所而一個納稅年度內在中國境內居住累計不滿一百八十三天的個人,為非居民個人。

非居民個人從中國境內取得的所得,依照本法規定繳納個人所得稅。

納稅年度,自公歷一月一日起至十二月三十一日止。

根據《個稅法》第一條規定,整理了一個簡單的圖表:

從上圖可以看出,是屬於居民個人還是屬於非居民個人,主要靠兩大因素來判斷:

在中國境內是否有住所和一個納稅年度內在中國境內居住時間

根據去年12月18日國家稅務總局公開的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》。


《個稅法》第一條第一款所說的在中國境內有住所的個人,是指因戶籍、家庭、經濟利益關系而在中國境內習慣性居住的個人。

這裡的習慣性居住是判定納稅義務人是居民還是非居民的一個法律意義上的標准。

習慣性居住不是指實際居住或在某一個特定時間內的居住地。

如因學習、工作、探親、旅游等而在中國境外居住的,在其原因消除後,必須回到中國境內居住的個人,則中國即為該納稅人的習慣性住所。

綜上所述,根據以上的解釋,可以推斷出:在新西蘭留學的,在新西蘭持旅游簽證的華人都仍然是在中國境內有住所的個人。

給大家幾個簡單的案例,作為參考:

案例一:

案例二:

第二個判斷標准一個納稅年度內在中國境內居住時間這裡沒有太多的歧義。

一個納稅年度內(公歷一月一日起至十二月三十一日止)在中國境內居住累計滿183天的個人為居民個人,沒有達到居住時間標准的為非居民個人。

居民個人:從中國境內和境外取得的所得,都將依照《個稅法》規定繳納個人所得稅。

非居民個人:只有從中國境內取得的所得,將依照《個稅法》規定繳納個人所得稅。

總體來說,不管你是中國公民、外國公民、還是持其他國家永久居留權的中國公民,只要一年內在中國居住滿183天,就認定為“中國稅務居民”,需要為中國境內和境外收入向中國稅務機關繳稅。

哪些類別的收入需要交稅?

根據《個稅法》第二條的規定,個人需要為以下九大類別的收入繳納個人所得稅。


不過,居民和非居民繳納個人所得稅的計算方法略有不同。

居民個人取得前款第一項至第四項所得(以下稱綜合所得),按納稅年度合並計算個人所得稅;

非居民個人取得前款第一項至第四項所得,按月或者按次分項計算個人所得稅。

需要注意的是,根據新西蘭稅法,目前資本利得(在這裡可以簡單理解為財產轉讓所得)和偶然所得都是不需要交稅的。

然而,根據中國最新的《個稅法》這兩種類型的所得均需要繳納個人所得稅。

房哥在這裡舉兩個例子供大家參考:

案例一

案例二

中國和新西蘭早在多年以前就已經簽署了避免雙重征稅的協定。

 這兩位網友的可以放心了。

在最新的《個稅法》第七條中,更是明確的指出了解決方案:

居民個人從中國境外取得的所得,可以從其應納稅額中抵免已在境外繳納的個人所得稅稅額,但抵免額不得超過該納稅人境外所得依照本法規定計算的應納稅額。

此前中國和新西蘭簽訂的《避免雙重征稅協定》中也涉及到了相關內容。


其中規定:

中國居民從新西蘭取得的所得,按照本協定規定在新西蘭繳納的稅額,可以在對該居民征收的中國稅收中抵免。但是,抵免額不應超過對該項所得按照中國稅法和規章計算的中國稅收數額。

所以,無論你是新西蘭稅務居民,還是中國的稅務居民,雖然均需要向稅務機關進行申報,但是在哪裡的收入都只需要交一次所得稅。

如果你是雙重國家的稅務居民,也無需太過擔心,在你交過一次所得稅之後,最壞的情況也只是補足另一國家的稅收數額即可。

中國的個人所得稅率如何?

總體看來,對於大部分人來說,國內的個人所得稅率其實是比新西蘭低的。


年收入超過42萬元人民幣的稅率才是30%。在新西蘭超過7萬紐幣(約合32萬人民幣)就需要交33%的個人所得稅了。


對於新西蘭工薪一族而言,完全不需要對《個稅法》中所謂的全球征稅部分進行過度解讀。

因為中國的個人所得稅率比新西蘭的低多了。

要知道,在新西蘭年收入不超過1.4萬紐幣的也需要繳納10.5%的個人所得稅。

此前的8月31日,十三屆全國人大常委會第五次會議通過關於修改個人所得稅法的決定,個稅起征點上調為每月5000元。

僅這一項,同樣6.4萬人民幣(1.4萬紐幣)在中國的話,僅有4000元人民幣部分需要交納3%的個人所得稅。

更關鍵的是,根據《個稅法》的規定,從2019年1月1日之後,子女教育支出、繼續教育支出、大病醫療支出、住房貸款利息和住房租金以及贍養老人支出均可以作扣除。

海外賺的錢,中國怎麼會知道?

截至到2018年底,CRS簽署國人數達到104個,已經有90個國家和地區確認將向中國交換金融賬戶信息。

這其中包括了新西蘭、澳大利亞、加拿大、巴拿馬、日本、沙特阿拉伯、新加坡等傳統海外移民和藏錢的熱門地區。


去年九月,中國和新西蘭稅務局已經完成了第一次信息交換。第一次交換主要是高淨值已有客戶的信息。

然而,今年九月,中國和新西蘭稅務局的第二次信息交換將涵蓋所有現有賬戶(和周期中新開賬戶)的信息。

下圖是《個人稅收居民身份及聲明表》。


該表格要求對其稅收居民身份進行勾選,在中國境內有收入卻不告訴新西蘭稅務局,也不給中國稅務局交稅的很容易就會被CRS信息交換後發覺。

要知道,新西蘭長期以來都是對海外的收入征稅的(也就是所謂的全球征稅),中國新《個稅法》中提及全球征稅只是一種跟上時代進步的一個體現。

畢竟,人的一生只有死亡和稅收無法避免。

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參考來源:新西蘭天維投資
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萊坊:馬來西亞房市現曙光 今年回暖指日可待

 
萊坊產業顧問公司(Knight Frank)表示,踏入2019年,將可看到隧道另壹端出現曙光,盡管外圍沖擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。
 

(吉隆坡8日訊)萊坊產業顧問公司(Knight Frank)表示,踏入2019年,大馬產業市場將可看到隧道另壹端出現曙光,盡管外圍沖擊如全球經濟成長放緩的隱憂仍在。

 

房市宏觀趨勢改善

該公司在最新產業報告中指出,大馬產業市場在2018下半年交易活動揚升,2019年財政預算案建議的壹些財政措施提供比較明確的指引,投資者信心有壹些正面跡象。在該期間落實壹些商業產業投資交易,顯示產業市場的宏觀趨勢有改善。

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第14屆全國大選舉行後,市場對住宅產業的信心改善,在市場基本面改善的情況下,發展商看好市場前景,2018下半年更多產業計劃推出反映了這壹點。

萊坊住宅產業銷售與租賃副董事葉光瑋說:“盡管市場挑戰嚴峻,詢問與交易活動增加,預計更多賣主和買家在2019年進出住宅產業市場,2019年財政預算案宣布的壹些措施,多數是協助首次購屋者,料有助推動房產市場的交易,在海外產業買家的眼中,大馬住宅產業具有吸引力,價值水平合理,加上沒有額外征收印花稅,都是壹些利好因素。”

整體來說,2018下半年大馬產業市場走勢平穩,交易活動並未顯著下跌,雖然大馬自獨立之後首次轉換政府,市場仍存在不穩定因素,多數國際評估機構保持大馬的財政評級展望,有助維持大馬在海外投資者的信心。

辦公樓零售產業續面對競爭壓力

 

在2019年,大馬產業市場基本面料進壹步改善,並將鞏固需求,特別是首次購屋者加入購買行列。工業產業交易保持活力,辦公樓和零售產業由於供應處於偏高水平,料繼續面對競爭壓力。

工業產業方面,萊坊大馬資金市場執行董事沈艾南說:“在2019年,預測土地交易活動增多,特別是工業產業發展商準備增購,市場需求強大推動相關交易,特別是工業產業擁有較大增值潛能,業者了解登上工業4.0列車的需要,對發展商和投資者來說,這是個不可錯失的機會,通過提供終端使用者適合的產業類型,賺取可觀的資金回酬。”

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“展望未來,預計新的大型工業發展計劃將在策略性地點推行,建議中的巴生英達島自由貿易區,預測將吸引制造商和物流業者加入投資行列,至於已建立起來的工業園,預測將把壹些工廠重建為多層廠房,以緩沖土地成本偏高的壓力。”

辦公樓市租金穩定

 

在辦公樓市場,預測租金方面沒有顯著變動,雖然在2018下半年,壹些小型辦公領域的出租率下跌,萊坊大馬企業服務執行董事鄭永堅(譯音)說:“邁入2019年,辦公樓市場壹些租戶,料因為競爭加劇面對壓力,不過租金保持穩定,較新的辦公大廈,將可享有較高租金。共用空間、資訊工藝相關領域的租賃保持活躍。此外,不少老舊的大廈探討重新定位和裝修,以迎合現有租戶的需求。”

至於零售產業市場,2018年6月至8月的3個月免稅期,推高消費者基本面指數至21年的132.9點高位,該指數隨後下跌,不過仍保持在超過100點的擴張水平,在供應超出需求的情況下,零售產業市場料保持競爭力。

與此同時,萊坊大馬零售產業租賃顧問副董事潘貝卡說:“零售產業市場依然面臨挑戰,可以看到購物商場采取措施,改善購物者的體驗,例如Fahrenheit88最近迎來大馬首個Selfie購物館,迎合現代新趨勢,隨著現代購物者普遍具備科技認知,商場開始采用社交媒體吸引購物者。”

“踏入2019年,規模較小和未獲主要租戶的新商場將面對嚴峻挑戰,在零售商有更多選擇下,租金的成長空間有限。”

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參考來源:星洲日報
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