Author: Mario.so

今天居外给大家带来的是澳洲购房流程的分享。

澳洲早已是世界公认的全球最宜居的地方，自然也吸引了很多华人不断的投资或移民到澳洲。随着中澳自贸协定的落地，中国人投资澳洲房产市场的热情也在不断上涨。同时，澳洲发达的教育系统、完善的福利制度、健全的法律制度也为澳洲的房产投资提供良好的支持。特别是2010年后，澳洲的房市增长骄人，对海外投资者来说有着莫大的吸引力！

根据咨询公司New World Wealth在其“2018年全球财富移民评论”上的分析显示，澳洲成了富豪们最爱移民的国家。

2017年，澳洲新增富人移民10,000人，净资产超过100万美元（折合为125万澳元）。

澳洲过去10年的强劲增长毫无疑问对信心和商业机会产生了影响。过去10年，澳洲持有的总财富增长了83%，相比之下美国仅增长20%，澳洲普通人现在远比美国普通公民富有。

在前10大移民目的地中，澳洲的人口密度相对较低。人口密度较低意味着对贸易和资源的依赖较少，对国土资源的争夺较少，浪费和污染也较少，并且有更多的自然空间提高当地人的生活质量。

从历史走势来看，澳洲房价平均每7年就会翻一倍，投资回报十分优秀，也是吸引大量海外投资的一大原因。那么澳洲如果在澳洲买房（这里指新房：off-the-plan）的程序是怎样的呢，就让小编在这里为大家介绍一下在澳洲购房的全套流程，供大家参考！

澳洲购房流程（新房）：

1. 选择中介
由于国际买家对于在澳洲购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解，而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的，所以国际买家基本都会在购房之前找一家房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

2. 预定房屋

 购房者选定了满意的房屋后，可支付一笔订金，一般是5000澳元上下，向中介或者开发商申请保留该房屋。 订金会在规定的时间内退还给购房者。如果最终未完成购房流程，订金也将退还给买家。

由于澳洲是一个诚信至上的国家，加上又有厚厚的购房合同作保证，所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。

选定律师
澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理 ，如果你没有指定的澳洲律师，迎新海外置业的金牌合作方，有丰富经验的APL律师事务所会为您提供澳洲顶级律师助您无忧投资。

3. 向澳洲的海外投资审核委员会FIRB提出购房申请（海外买家）

如果购房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，则需要向澳洲的海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请。如果购房者是澳大利亚公民或永久居民，则不需要这一步骤。

自2017年7月12日起，申请FIRB收费如下：
在澳洲购买$100万澳元以下及$100万澳元房产的海外投资者，须缴纳$5,500澳元的申请费；
购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者，须缴纳$11100澳元的申请费；
购买价值在$200万-$300万澳元房产的海外投资者，须缴纳$22300澳元的申请费；
购买价值在$300万-$400万澳元房产的海外投资者，须缴纳$33400澳元的申请费；
更多详情请阅读政府官网：http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/

4. 签订购房合同
中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。随后，开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同。

5. 支付10%的购房定金和印花税
 
购房者需要在合同规定的时间内，一般为2周内，支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师（每个开发项目的代表律师不同）的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中，并还能获得利息，直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以，这笔钱并非真正交给了开发商，而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前， 基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。这也就是说，投资者只是换了个银行存钱，可已经购买的房产还在不断为自己创造投资收益。

关于印花税，比如在新州，房产的印花税需要在签署购房合同后的3个月内上交给政府，在其他州，一般都是在交房时支付印花税（更多详情请咨询H&T客服微信号：0467052756）。除了向政府缴纳印花税，以及FIRB，购房者不需支付其它任何大额费用。

6. 房屋施工
开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。施工期间，购房者不需支付任何费用。

7. 办理贷款

在房产交割的前三个月，买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款，客户需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，看自己是否符合要求，然后递交申请。海外贷款的话，建议提前半年开始准备。

和中国不同，在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款，什么时候房子正式交付到购房者名下，贷款才开始，也才从那天开始算利息。

8. 交割前验房

房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的建造标准。H&T的投资顾问们会陪同每一位客户完成整个购房过程，在交房日期前，H&T顾问会与买家预约看房，直至确认所有房屋设施均无任何问题，才完成房屋交接。

在验房过程当中，如果发现任何问题，开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也会保证维修（对有些电器等家具，保修期会达到两年）。

9. 交割入住

房屋交割的前二周至一个月左右，律师会通知购房者交房的具体日期，届时购房者需要把剩下的尾款交给律师，然后购房者的律师会在房屋交割当天，持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

澳洲购房流程完毕，然后您的海外资产配置就妥妥的搞定啦！

近几年，澳洲的独立房屋中位价，尤其在悉尼和涨幅只能用突飞猛进来形容，大家都觉得澳洲房价越来越高，不知道居外的读者们你们觉得澳洲房价贵吗？

在2013年中期，悉尼独立房屋的中位价仅在60万澳币左右，然而，截止2016年底，悉尼独立房屋中位价攀升至112万澳元，近乎翻倍。至于墨尔本，首席经济学家Dr Andrew Wilson预测，2018年底，墨尔本中位价将破100万大关。

过去5年中，悉尼房屋均价曾上涨了75%，一跃成为全球房价最难负担城市排名亚军，
仅次于香港。然而放眼全球澳洲房价贵吗？

根据最新的全球房价指数，
在过去的一年饥渴的买家把澳洲房价推高了7.7%，略高于全球平均涨幅！这个增幅高出全球房价增幅均值！

最近的房价涨幅推高了澳洲的全球房价涨幅排名。2016年的时候，澳洲的排名还在37位，而现在位列20位——跻身世界前列！

相比于其他国家，澳洲的房价涨幅真的没有那么“夸张”！2017年3月全球房价平均上涨6.5%。冰岛在过去一年取得17.8％的涨幅，而香港房价涨幅为14.4％，其他九个国家也在2017年三月份取得两位数的价格涨幅。  

而中国大陆地区在本次榜单中位列全世界第十名，以年增幅10.3%的高值杀入增幅最高Top10榜单，房产增值速度也不容小觑。

目前对于全球各地的海外投资者来说，这是一个买房置业的良好时机，很多准备入市的首次置业者观望等待房市新政执行，所以目前的房产价值增幅正好为投资者带来了喘息空间！

澳洲房产相较于其他地区的优势

●澳洲多次被评为最适宜人类居住的国家之一，空气清新且食品无污染。
●在澳洲购买的新房均为精装修，交房后马上就可以入住或者出租。   
● 每年澳洲都会引来大量的海外留学生，和临时工作者，这为租房市场提供了充足的客源。按照国际标准房屋合理的空置率范围为5%-10%。澳洲的空置率基本维持在3%一下，远远低于世界平均值。
● 澳洲没有遗产税，房屋为永久产权，房产世代继承。美国、英国、日本、德国都存在遗产税。
● 澳洲房屋市场信息流通透明度高。在澳洲建筑成本和房价十分透明，对利润率也有明确的规定。在网上很容易查到指定地点的房屋价格，购房者不容易上当受骗，能够做出最理性的决定。
● 澳洲房屋交易流程十分规范，买家和卖家都有律师代表，销售中介也必须持牌注册。买卖双方都受到法律的保护，投资具有安全性。买家甚至都不用自己操心，做到足不出户就能在海外购置房产。
● 在澳洲购房后，需要付10%的定金，定金并不会直接打到开发商的账户中，而是存放在由政府监管的信托账户中，开发商无法私自挪用。这样的做法杜绝了黑心开发商挪用钱财，有效防止项目烂尾。
● 澳洲租房市场体系完善，有专门的部门监管。把房子交由中介代理出租，同时也具有保障。

澳洲一直以全球顶尖的教育水平，世界上最健全的福利体系，舒适的生活环境吸引著大批高素质投资者！现在你还觉得澳洲房价贵吗？

今天居外给大家分享的是澳洲移民王先生在澳洲买房的经验，全文为王先生口述居外整理。

1.工作后，我们正式考虑如何在澳洲买房。澳洲买房，一般银行能贷到90%,一些能贷到95%,正常贷款80%,贷款高于80%的，要付5000澳元左右的房贷保险。如果要贷到95%,四大银行是要求首付在银行至少有三个月的证明。一些贷款机构不用这个证明，但是退出费用很高，或者是利率高，所以算下来不合算。去银行贷款他们会要你的工资收入等证明，会看看一个月你除了买菜支付其它贷款如车子电脑等，还能不能支付贷款。怎么算呢？这个比较复杂，推荐找BROKER,他们是免费服务，成功帮你申请到贷款银行会付酬金给他们。

我们一开始咨询了几个BROKERS,包括很大的公司像MORTGAGE CHOICE,后来锁定在一位30多年经验的澳洲人和一位几年经验的中国代理人。打过几次交道后决定选择中国代理人DAVID.

原因是：
1.中国人比较会变通。根据我们的情况，澳洲代理人在那个阶段让我们等，一板一眼；DAVID则能申请到PRE-APPROVAL给我们。一直都很热心，专业，当然也不会触犯法律。
2.DAVID很有钱的样子。这个很搞笑，但是很真实。一个代理人做得越好，酬金越高，老公的哥哥请的一个代理人，工作几年了还是在家工作，我们咨询的那个澳洲人也是，在家工作。但是DAVID在靠近TOORAK（墨尔本很贵的地带）有办工楼，开名贵的车。我们觉得这是业绩的证明。

BROKER的工作就是比较不同的贷款，然后根据你的情况选择最好的给你，选定后再跟银行打交道。最新的消息也会及时告诉你。一般他们还有合作的律师。我们请的律师就是DAVID推荐的，收费500澳元.在请这个律师前老公咨询他们公司一直在打交道的律师，要价是1200澳元.律师分为两种，一种是只能做房贷服务的，一种是除了房贷，还能打官司。

因为不觉得我们买这个房子需要打什么官司，所以请了第一种，是在DONCASTER的一个律师机构，除了打过一次电话，基本都是DAVID在联系他们，包括中间延期几次延期交银行APPROVAL的时间，都是律师之间在做。我们基本不用做什么事情。打个电话给DAVID就行了。

看了几个月后，终于准备好了首付，也确定好了BROKER,DAVID给我们做了评估后，我们知道了自己的购买实力，就开始选时间看房子。我一向对准备工作不含糊，研究了各个区，和有经验的人们交谈，比较了房价十年，五年的升值空间（以前学会计学市场分析是有用的啊），做了一张时间表，确定看房子路线时间，我们就准备看房子了。

先插播一段小总结，是我对各个区研究的心得，跟住在那里的人交谈，到政府网站看犯罪数据，浏览澳洲论坛看人们的评论，咨询REAL ESTATE的几位朋友，实地观察后，得出的结论。当然没一一住过，会有偏见，望谅解。

2.东区

doncaster是富人区，周边购物什么都很方便，doncaster east中学我辅导过那边的小孩子，是个口碑非常不错的学校。房价比较贵，但是有小道消息（听说报纸也报道了）在westfield那边的公寓有一栋政府已经准备给难民住了。治安应该会受到影响。

templestow的房子很是令人叹为观止，适合大家庭居住，也是很贵。华人不太知道这个区的价格，外国人一致用惊叹语气说合格区。我去过的家庭很有教养，街道上停的车是撞了陪不起那种，那种欧洲进口的跑车类。连绵起伏的地势也很有景色。但是中学不好templestow中学听说出勤率非常低，住那边的孩子一般选择去doncaster east seconday college.

bawlyn high school很有名就不说啦，房子当然贵（澳洲这边上中学是看看在不在zone里，如果居住在学校划定的zone里，就可以基本免费的上顶级中学）；mont albert在bawlyn下边一点，房子都是一亿以上，跟box hill隔了一条elgar road,房价是几十万的差别；同样高级区的还有surrey hills,房子很多带游泳池的。

box hill是华人区，相当方便，北方南方食物餐馆，你想得到的，想不到的都有卖，房价也是很贵，十年前的box hill跟现在的springvale没什么区别，犯罪什么都有，现在的发展无可比量。春节还有游园会和舞龙舞狮。但也就是中国人的天堂，外国人对这个区还是抱有偏见。box hill south顾名思义在bh南边一点，高级不少，north同样的道理。box hill secondary college,恩，怎么说呢，实习的时候没人想去，没有校服，比较乱，但可以考虑去koonung,据说不错；再下去就是forest hill,退休老人比较多，地势不错。

mitcham,donvale,vermont都是很绿色的区，房价比之前说过的都便宜一些。mitcham火车修通后增值很多，澳洲国庆日也是在这里放焰火。nurawading（是这样拼吗）比较工业区。

burwood是我们现在住的区，deakin大学就在这边，房价自然高，旁边私立中学林立，有钱人很多，有个wattle park是墨尔本有名的景点，散布溜狗是很不错。现在住的地方地势高，窗外都是百年老树，整个东区景色尽收眼底。有一个不太好的点，猫多！简直是结伴成群。burwood east, vermont south, 都是悠闲的区，非常喜欢起伏的地势，房价可以接受，70万澳币左右可以买到家庭房子，还有blackburn一带房子价格也不错。

mount waverley是我在工作的地方，景色很不错，信号不是很好。房子没有50万澳币是拿不下来。mount waverley secondary college是众所周知的强大。旁边的ashwood也很多老人的样子，但那里的中学听说种族偏见比较严重。老公一开始在那边读，目睹很多东西后接受不了转学（老公是白人都接受不了那些白人小孩子对待其它种族的偏见，可见……）。glen waverley也是华人区，中学应该是数一数二的，房价也高得不行。个人觉得在那边投资apartment很不错。就是买下后租给别人。mulgrave比较工业区，最近也贵了。wheelers hill景色不错。oakleigh非常平坦，价格一般，无感。

ringwood, croydon,bayswater一带还行，口碑以前不好，现在渐渐好起来，中国人也多了。boronia是唯一不推荐的区，毒品交易比较多。ferntree gully房子很老，有的就在山里面，山林火还是比较恐怖的。更不用说再往东去的了。lilydale也有犯罪区的口碑。wartina这几年也贵了。knox city是我们常去的娱乐场所，电影院什么都很不错，但总的来说是个白人区，knox周围的区有点工业区的感觉。

3.东南区和南区

brington富人区，海边房子非常高档，去过一家住房里面不只有游泳池，还有网球场。海边的区以前比较贵，现在因为海岸线内推一些些，所以也有人不愿意买那一带的房子。springvale买菜什么很方便，越南人多；学生多住在clayton因为在monash读，南边的房子地势平坦，非我所好。很有争议的dandenong和noble park,noble park中东人多，房子比起东边的区是比较破一些，住的人说治安还行，但大众口碑非常不好；noble park north听说还行，所以房价也比noble park贵。dandenong的市长跟老公的公司打过交道，听说是很powerful的一个人，他改了dandenong很多缺点，那边就是一个小城市，连移民局都在那边有一个分点（唯一的一个应该是），印度人比较多。

dandenong north比较好，有个tafe在那边，但要注意，在dandenong north和endeavor hills的临界点是个公园，上个月雨下得很大，那边变成一片汪洋（亲眼目睹），住在临界点的居民要注意。dandenong south听说drunkie比较多。endeavor hills有doncaster的感觉（老公语），相比四周是比较高档的房子，房价40万澳币左右。doveton口碑不好。hallam房价很低，感觉中等，看了几个房子，没特别感觉。hampton park, narren warren都是新建的房子，澳洲人很喜欢，但是新建的房子每年都在减值，不适合以后想搬家的人，或者想投资的人。而且最重要的一点，千篇一律。hampton park还有很大很大的power poles,虽然没有power plant那么严重，但不推荐居住在这样的地方，对脑子不好，特别是想生孩子的夫妇。

有两个区口碑很不错，rowvie和keysborough,交通不是很方便，开车就没问题，房子都比较干净，neighbourhood不错。40万澳币可以淘到房子。再往南边去，frankston,seyford之类的，除非在那边上班，不然都比较远，30万澳币开始可以买到房子。治安一般。有个区叫cranbourne,在那边长大的人说非常不好的区，但是也有不少认识的外国人在那边买房，房价低，千篇一律的房子。

西边的区基本没考虑，一是我们的工作都在东南边；二是有认识的印度人在那边买房子，之前去过，老公非常讨厌那种放眼看去，房子虽然新，但都是一个风格。加上最致命的印度人非常多，footscray之类的区，就算了。

越往市中心靠近的区越贵。不过我们都在东南边工作，也不用星期五晚上去市中心喝酒狂欢，最多就是去那里的imax看看电影，也不是很经常，所以就不用考虑camberwell, glen iris, toorak之类的区了。

北边是我一开始来到墨尔本居住的区。那时没车，觉得交通非常非常不方便。房子现在也要40万澳币以上（bundoora, preston, mill park, coburg之类），heidelberg由于交通方便，最近房价也上升，没有什么有名的中学。epping之类的地方治安听说不好。greensborough的青少年比较叛逆。eltham还行，发展还不错。澳洲人对北边的定义就是原始森林，可以见到袋鼠，生活更加农村，繁华是谈不上的，比较荒凉。

大概就是这些。写得手软。不过把这些东西分享下，大家也不用再花费我之前用的时间精力去搜寻这些信息，算是帮人。

后来很快我们就看到离老公工作很近的区有很不错的一间unit,价格也是非常惊喜，房主是退休军人，一些都保持得很好，又重新装修了一次。我们很快就决定买这个房子。

房子侧面，和车库，车库后面是后花园。走50米是一个大公园，有一条河穿过。

4.科普下澳洲房子的种类

apartment一般是两三层（市中心的比较高），每人一间，就跟国内的套房一样，买apartment是没有买地的，所以政府什么时候想收回，就没了。一般没有后花园，比较容易打理，价格也是相比之下最便宜的。当然不同区的apartment还是不同价格，在好的区的unit顶个房子。

unit就是一共有几间到十几间房子建得差不多的，买房子也是买地，但是一般面积比较小，有后花园，停车房，相对独立，价格在中间。适合夫妇。在网站看房子的时候如果地址是1/21之类中间有”/”的一般就是unit,有些中介放上去的时候太急，写是房子，但其实不是的。townhouse差不多，一般是两层，但因为堆成两层，每层面积就比较小。

house就是大房子，适合大家庭居住。这边一般是一层和两层的房子。很多人喜欢两层的房子，但有个问题要注意的是，夏天两层的房子里，楼上会非常热，因为热的空气都上去了，还有其它物理原因。经常开空调就不用怕。房子是木板做的也同样道理，夏天会很热。砖房相对好很多。

在澳洲，房子每年都是在升值，因为政府有保护政策等等的原因，所以听过很多人说，买house比买unit好，买unit比apartment好，买apartment比什么都不买好，你拿着钱等，等着等着房价升了，你存多的钱还是只能买同样的房子。早投资好。

5.一般来讲，现在买房子，买个小的，几年后有孩子了，换个大房子，现在的房子装修下，去银行评估，银行评估你的房子升值了十万，你就可以从银行拿出十万，作为首付，买另外一个房子，老的房子贷款还没还完，就交给中介租出去，一般租金已经能够覆盖大半甚至全部每个月的贷款费用，等20或30年后，房子贷款都还清了，你想卖也好，想继续租每个月赚租金也好，都是一笔可靠的财富，养老也不用愁。

官方说法是澳洲人五年到七年就换一套房子（因为换工作，孩子要上学了等等原因），老了就自住一套，租出去一套，也有些收入。不是因为澳洲人多有钱，只是这边买房的政策而已。但是现实中我认识的一些澳洲人有一些年纪了还是在租房，收入不高，没有攒首付的习惯，离婚分了财产，重组家庭，等等的原因。

中国人买房子还是比较霸气的，特别是贪官污吏，拍卖的话开价很高，付款都是一次付完（但其实不建议这样做，因为有多余的钱还不如投资多几个房子）。现在澳洲政府修改了一些政策，不是那么容易给中国有钱人买了，但还是很多。

认识一个中国女生刚刚成年，在非常贵的区有一套带泳池的大房子，就住她一个人，父母一年过来看她几次而已。非常难得还是一个性格很不错的孩子。反正见多了，觉得：没有最富，只有更富。

说回我们这个正常家庭。看中房子后，跟中介打交道，first national,中介很美，但没有经验，热情但有点烦人，因为银行出approval比较慢，两三个星期一直打电话给老公，问怎样了。后来我就跟她领导直接联系，是个很有经验的老头，说我们很烦，你们严重影响到我们生活，怎么说也是顾客，哪有这么催的（这些都是david传授的），老头通情达理，跟我说明情况，我让david把一份文件个他后，就没再电话骚扰我们了。这是唯一的一段不开心的插曲。至于大家说的什么要跟中介说有三天的cooling days,要subject to finance之类的，这个中介的合同都是有说明的，所以我们也不用那么”聪明”去提醒。

程序简单说来就是看中房子，出offer,你出了offer其他人还是可以继续出，offer里就是说你给价多少，几时要搬（settlement day），一般auction拍下来的房子就是在现场给价格，房东说好那就是好了，不能再反悔，settlement也一般是一个月。

不是auction的话就是房东决定哪个offer好就接受哪个。出了offer之后有一个cooling period,一般是三天，我们中介是七天，在这个时间里你突然不要房子了，就可以不要，有些中介会收你一开始出offer付的1000左右费用，但大多数为了口碑不会要。过了那个时间，房东和选中的买房子的人就可以签contract,然后交首付给中介。

这个contract在我们的中介直接就是subject to finance和subject to inspection,第一个就是如果银行不通过你的贷款要求，不给uncondictional approval,你还是可以不要这个房子，没有任何损失；第二个就是你找人看房子，如果房子有隐藏的建筑问题，或者有白蚁之类的问题，你也可以让那个人出个报告，毁约，没有任何损失。

请人看是要300澳元左右的费用，中介会提出他们可以找人帮忙看，但这些是中介的伙伴，应该会帮中介说话，还是自己找比较好，broker一般也有认识的人。这个是可选的，不是一定要做。

然后就要找律师，银行如果在你们签订的时间内没有批贷款，可以让律师跟对方的律师要求延期。银行批出来，中介就没事了，他们可以跟卖房子的人拿酬金了。我们就等settlement day了，可以提前，让律师办理就好。

买房子的费用：首付+印花税（1万澳元以上，看房子的价格，价格越高越贵）+律师费用500澳元+杂七杂八近1000澳元的费用…还有，就是家具费用啦。