加拿大央行升息机会多大?不是10月就是12月 |加拿大

由于加拿大经济增长强劲,央行行长波洛兹(Stephen Poloz)以及他的副手已经在多个场合暗示央行不久会加息。虽然最近油价再跌,以及上周通货膨胀的数据某种程度上减少了央行近期加息的可能性,但多数经济学家仍然广泛预期,央行加息或许就是年内的事情。

多数经济学家认为,现在不是加不加息的问题,而是什么时候加的问题。

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彭博社(Bloomberg)的分析说,上周通货膨胀的数据令央行在今年7月加息的可能性从50%减为30%,但这并不意味着央行不加息,估计在今年10月加息的可能性为67%,12月的可能性则为74%。

本周为6月的最后一周,联邦统计局和央行将发布几个与是否调整利率关系甚大的经济报告,包括工资报告,月度经济产出报告以及经济发展前景报告,这些报告将成为7月12日央行议息会议及公布货币政策的最新数据。

经济产出: 根据联邦统计局的数据,今年第一季度较去年第四季度增长了0.9%,年增长率高达3.7%,是美国同期经济增长率的3倍。有经济学家表示,今年第一季度的增长并不出人意外,因为去年第三和第四季度的增长率也达3%,按照这个趋势,2017年全年的增长率可达2.5%左右。

本周五,联邦统计局会公布今年4月份的经济增长率,届时可以看出第二季度的经济增长势头。而在同日,加拿大央行将发布“商业展望调查”(Business Outlook Survey)结果,这项调查在今年2月至3月间进行,包括了企业对未来销售,出口,投资和招聘等方面,无疑是了解加拿大企业信心的一个窗口。

通货膨胀:联邦统计局上周发布的数据称,今年5月份加拿大的通货膨胀率为 1.3%,低于4月份的1.6%。统计局称,虽然5月份汽油价格与一年前相比升高6.8%,但低于4月份15.9%的按年涨幅,这在某种程度上抑制了通货膨胀率明显上升,另外电费,面包食品及上网费下降也缓和了通胀上涨。

就业情况:今年5月份加拿大职场形势喜人,就业大幅增加,新增全职工作77,000份,比经济师预测的数字多了3倍。而在今年头5个月,加拿大共增317,000份新工作职位,三大省包括安省,BC和魁省就业形势大好,其中安省失业率创20年新低,魁省则是创历史最低水平。

到本周四,联邦统计局将发布两个重要报告,即Payroll Employment, Earnings and Hours调查,以及Labour Force Survey;这两个报告不仅会提供就业方面的重要信息,也包含职工收入增长方面的数据。

央行行长:低利率已经完成历史使命

为了刺激加拿大经济,加拿大央行在2015年曾经两次减息,故近两年来,即自2015年7月以来,央行就一直把基准利率维持在 0.5%没有变化。但最近央行行长波洛兹已经放出口风,超低利率已经完成其历史使命,暗示央行加息势不可免。

加拿大央行升息机会多大?不是10月就是12月 |加拿大 加拿大国家银行(National Bank of Canada)的经济学家Stéfane Marion在去年10月份就曾经预测,加拿大央行将有加息,不过在谈到对房市的影响时,他认为加拿大房市不会像美国那样崩溃,因为继联邦收紧按揭政策,BC省实施对海外买家收税的措施之后,安省也推出一系列遏制房价的新政策,有助于GTA地区的房市慢慢冷却,并且平稳地软着陆。

他当时就警告加拿大业主,别再以为波洛兹先生会再次降息,他的想法实际上与你们相反,他是在考虑加息。他还认为,提高利率将有利于消除贷款人和借款人之间的所谓道德风险(moral hazard)。

著名金融机构Desjardins的经济学家在今年5月初也发表报告预测说,从现在至2019年初,固定期的按揭利率将上升至少一个百分点;如果经济表现超预期,那么就可能会上升两个百分点。报告称,虽然看起来这不是一个非常大幅度的升高,但考虑到加拿大家庭的债务水平已经达到创纪录的水平,因此即使较小的利率调整都会给很多加拿大人造成财务压力。

而在今年4月份,国家银行(National Bank of Canada)的一份专题分析报告称,即使5年期固定按揭利率只升高一个百分点,温哥华一套普通住宅的业主每月就要多交$388的利息,多伦多业主则每月多交$239。

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(据加拿大家园)

墨尔本居住成本上涨 逾百城区房价破百万 | 澳洲

据Realestate报道,作为全球最宜居城市墨尔本,其居住成本越来越高。有房地产专家建议当地买家,在全球环境下比较墨尔本房价

根据总估价师(Valuer General)2016年墨尔本房市分析报告,与2015年相比,该市房价中位数逾百万澳元的城区增加26个(2015年为82个),达到108个。其中,房价中位数在两百万澳元及以上的城区有10个。该结果引用了墨尔本所有城区的房产交易数据。

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墨尔本居住成本上涨 逾百城区房价破百万 | 澳洲

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WBP房产集团首席执行官及估价师帕布斯特(Greville Pabst)表示,如今,墨尔本房价城区或已有所增加。他援引维州房地产研究所(REIV)数据称:“墨尔本(房价中位数达百万以上的)城区已增加到120个,200万澳元城区的有14个。”

他指出,这标明了墨尔本作为全球大都市的地位,并称100万的房价也开始显得微不足道,这个价位只能在中环城区买到一套两居室的豪华公寓。“目前在许多城区里,一套可供全家居住的较好房产,起步价都要200万澳元。墨尔本如今已是一座国际化都市,越来越受到海外买家及跨州买家的青睐。且与悉尼相比,墨尔本的房价还相对较低。”

帕布斯特指出,之所以去年部分墨尔本城区的房价高涨(涨幅高达20%),部分原因是住房需求的增长。

他还建议买家将墨市房价与其他国际都市作对比。他指出,伦敦中央商务区4000米范围内的房产,动辄就要800万澳元左右。相比之下,阿尔伯特公园(Albert Park)一套200万的房子,已是非常廉价。

这位估价师表示,现在墨尔本内西城区的房价都高达百万。

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(据澳洲新快网)

不惧三大阻力 巴黎房价冲破天花板 | 海外

法国《欧洲时报》27日刊文称,自2014年春季以来,法国楼市已连续三年热度不减,巴黎房价更是已冲破了所有“天花板”。关于巴黎房产热的原因,分析人士认为首先在于土地稀缺导致新房建造受限,但也不可否认,许多曾离开法国前往伦敦或布鲁塞尔的富人又重新回法投资

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文章摘编如下:

尽管面临复杂的《准入住房及城建翻修法律草案》(Alur)规定、房产转让税(les droits de mutation)的提高以及近期略微上调的贷款利率这三大阻碍,巴黎房价的上涨势头依旧没有减弱。

当地时间26日,房地产经纪公司“21世纪”(Century 21)公布,与交易数量创下历史新高的2016年上半年相比,2017年第一季度其公司的法国房产交易数量上涨11%。

公司总裁维蒙(Laurent Vimont)解释说:“所有迹象表明法国房地产市场正在健康发展。法国房产平均售出天数小幅缩短至94天。贷款买房者平均购房面积为86.3平方米,比起2016的84.7平方米增加了1.6个平方米。30至40岁年龄购房群体在增加,他们占到所有购房者数量的27.4%,一年内上涨了5.8%。同时,法国总体房价并没有脱缰般疯狂上涨,而是继续以1.5%的速度稳步上升。”

但在巴黎,房产市场又是另一番景象。巴黎房价已冲破了所有“天花板”。今年第二季度,每平方米房价超过9000欧元。第一季度每平方米房屋均价已达到8942欧元,仅一年就上涨了7.7%,是2000年的3倍多。

维蒙评价说:“这一上涨速度相当可观。巴黎房产的平均成交金额为44.6982万欧元,成为法国独一无二的城市。公司高级职员和自由职业者占到总购房者的46%,比2009年提高了10个百分点。”

在巴黎,人们又重新看到了与2005年至2009年相似的房产热,一些公寓的卖出天数创下纪录,公寓房平均售出天数为58天,比一年前少了8天。一些购房者甚至都来不及看房就急着签订合同。

“但过高的价格会使一些人望而却步”,维蒙认为,“我们发现房产成交量减少了3%,平均购房面积在一年内从53平方米减少至51平方米,一年内减少2平方米,这不容小觑。”巴黎西郊上塞纳省(Hauts-de-Seine)成交量下滑最为明显,一年内减少了6.4%,但每平方米均价上涨了8.9%。

关于巴黎房产热的原因,分析人士认为首先在于土地稀缺导致新房建造受限,但也不可否认许多曾离开法国前往伦敦或布鲁塞尔的富人又重新回法投资。这些人群中有年轻的创业者、初创公司创始人、商人和公司老板。

达尼埃尔·菲奥(Daniel Féau)高档房地产集团总裁乔特拉(Charles-Marie Jottras)发现,“在巴黎存在着严重的家庭住房紧缺,其价格上涨15%。一些面积在120至150平方米的传统富人公寓很快就能卖给那些一直在寻找好学区房的家庭。这类购房者与2016年相比增长了15%,且公寓价格上涨了10.5%。”

高端房产中介Barnes对巴黎西郊纳伊市(Neuilly)也作出类似评价,该房产中介认为这里受到收入较为宽裕的家庭的青睐,一年内成交量上涨25%。

今年首五个月123单位转手 分层有地住宅交易回弹 | 新加坡

分析师认为,由于分层有地住宅数量有限,一旦经济转好,价格就会随着其他类型的房子如公寓和政府组屋而上涨,预料今年的交易量将超越去年的205个。分层有地住宅在2011年达到高峰,共有708个交易。

今年首五个月123单位转手 分层有地住宅交易回弹 | 新加坡

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本地私宅市场出现回暖迹象,就连价格较高的分层有地住宅(strata-landed property)交易量也开始回弹,在今年首五个月就有123个单位转手,达到去年全年的60%。
 
分析师预测,随着房地产市场好转,分层有地住宅今年的交易量将超越去年的205个。

市区重建局和高力国际(Colliers International)的数据显示,分层有地住宅在2011年达到高峰,共有708个交易。可是随着政府实施多项降温措施如额外买方印花税(ABSD),交易数量减少至2014年的144个。

这几年来交易量逐步回升,2015年和2016年分别有177和205笔交易,尺价为798元和713元。

尽管多年来价格起落不定,但最受买家青睐的依旧是位于东北部的后港和实龙岗,以及中央地区如武吉知马和诺维纳一带的房子。

分层有地住宅,一般包括聚落式住宅(cluster housing)和联排别墅(town houses)。

每个项目内的单位有相同的外观设计和格局,虽然与有地住宅一样,各自建在一片土地上,但地契其实是所有单位屋主共有。他们也共享游泳池、停车场,以及保安等设施,管理方式同私人公寓类似。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚接受《联合早报》访问时指出,自2013年以来,这类房子的尺价下跌17%至717元,而价格从今年开始趋向平稳。

她说,分层有地住宅的平均总楼面积为3600平方英尺,平均尺价一般上比非有地私宅低,但因房子大,售价自然也更高。

“尽管如此,我们认为由于这类房子数量有限,一旦经济转好,价格就会随着其他类型的房子如公寓和政府组屋而上涨。”

这类房子的保值潜力,也比一般私人公寓高。

莱坊(Knight Frank)产业董事经理陈智群说:“在市场一片大好时,这类私宅的升值幅度很大。在2009年至2013年房地产市场繁荣期,分层有地住宅的资本价值上升约20%,比其他有地住宅的15%高。此外,这类房子的租金跟其他有地住宅相差不远,因此屋主能以较低房价取得更高的租金价值。”

最新的几个分层有地住宅项目都获得不错反应。位于三巴旺华克哈山通道(Wak Hassan Drive)的Watercove Ville,已卖出16个单位,平均尺价为737元,每个单位平均售价为260万元。

宋明蔚提醒买家,分层有地住宅只适合屋主自住,不适合出租。“这些房子地点都离地铁站很远,而且房子很大,除非租给一组人或大家庭,否则很难租出去,租金收益率一般上不足2%。”

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(据联合早报)

悉尼房屋中位价正式破百万! 悉尼墨尔本房价依然坚挺 | 澳洲

悉尼房屋中位价正式突破100万澳元大关!最新的统计数据显示,悉尼房价年增幅达到了5.4%,中位价正式突破百万大关。

澳洲九号台新闻报道称,悉尼墨尔本两地的房价再次出现上涨。最新的统计数据显示,悉尼的房屋中位价已经正式突破了百万大关,达到了1000500澳元。

CoreLogic的统计数据显示,上周,悉尼的房价涨幅为1%,墨尔本房价涨幅则为0.8%。目前,墨尔本的房屋中位价为715549澳元。

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悉尼房屋中位价正式破百万! 悉尼墨尔本房价依然坚挺 | 澳洲

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此外,布里斯本,阿德莱德以及珀斯的房价均在上周出现下跌。布里斯本房价的跌幅为0.3%,阿德莱德跌幅为1%,珀斯的房价跌幅则为0.2%。

目前,布里斯本的房屋中位价为51.3万澳元,阿德莱德的房屋中位价为44.35万澳元,珀斯的房屋中位价为50.5万澳元。而霍巴特则成为了全澳房价最便宜的首府城市,当地的房屋中位价为35.95万澳元。

统计数据还显示,悉尼房价年增幅达到了5.4%,墨尔本房价年增幅则为4.8%,布里斯本和阿德莱德房价也出现上涨,但珀斯的房价则在过去1年内出现了下跌。

(据今日悉尼)

地税到底怎么回事?交钱也交个明白 | 加拿大

都说加拿大是“万税之国”,购物要交税,吃饭要交税,买房子这么大的一笔投资,自然也要向政府纳贡不少。不过值得庆幸的是,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。基本上,加拿大移民最初交房产税会心存疑虑,时间久了解多了便会觉得这税缴得心甘情愿。

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地税到底怎么回事?交钱也交个明白 | 加拿大

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那么,关于加拿大买卖房屋的税收名目,你都知道多少呢?地税到底又是怎么回事呢?

买卖房屋要交哪些税?

土地转让税

多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看:http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/2_2005.html):

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;
  • 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。
  • 假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别:
  • 售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;
  • 售价超过40万的部分,按2%征税。
  • 也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下:

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元;
  • 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。

如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。

价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。

非居民投机税

2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。

新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。

不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。

商品及服务税(Goods and Services Tax)

如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。

如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。

如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。

加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。

销售税

这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

资产增值税

对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

持有期间的房产税

房产税(Property Tax),通常也叫地税地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。

自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税

地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/ln9180-eng.html

都有哪些项目可以抵税呢?

出租物业抵税多

你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。

在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项:

1、利息

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。

7、工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

8、事故或失窃损失

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

11、报税时买房可抵税

从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit):

1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产;

2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等;

3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。

12、老年人房产税补助

为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。

该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。

补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。

13、能源与房产税抵免

拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。

14、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。

去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。

通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。

15、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。

通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。

国家如何制定房产税?

每年初,地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算,再以此减去房地产税以外的其他收入,其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例,来测算出当年房地产税率。例如,安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况,分7种类别按年确定房地产税率,并规定居民房地产税适用低税率,而经营性房地产适用高税率。一般来说,商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。

房产税是怎么计算出来的呢?

在安大略省,房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时,地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算,从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告,并向社会公开,接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法,深得民心,有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。

对一个住宅评估时,政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。以下5大要素通常占了物业价值的85%:房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。其他影响房产价值的因素包括:卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外,交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。

市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数,但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明:某市的房产估价总值为$10,000,000,明年的市政预算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房产估价为15万加元,那么您明年的房产税为$150,000×0.02等于$3,000。市政的年度财政预算实际上是由两部分组成的:市政部分和教育部分。市政部分是由该市计算出来的,而教育部分是由省政府制定的。

房屋估值谁来定?

在安省,MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation (http://www.mpac.on.ca/)。MPAC是由安省多个市政府自助的非营利性公司,通过其15名董事会向省,市政府和物业纳税人负责。MPAC负责对安省的房产进行分类和评估。目前,MPAC采用三种方法对房产进行估值:比较法,收入法和成本法。关于这三种估值方法的详细异同之处,大家可以点击MPAC的官方说明查看:https://www.mpac.ca/HowAssessmentWorks/TheThreeApproachesToValue

如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。

另外,房屋的估值可以参考同小区邻居的房屋价值和同小区内房屋的实际销售价格来对比。

今年安省基本上地税都在涨,约克区涨地税2.87%,2018年的税率将继续上涨2.65%;万锦市涨税3.46%,近4年涨幅达45%;密西沙加市2017年地税涨幅2.9%。

知道了地税是怎么回事,大家交税也交得心中有数。虽然生活在万税之国会被各种大大小小的税收名目弄得眼花缭乱,但只要合理合法,保障生活的安居乐业,也并不是让人无法接受的。

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(据加拿大家园)

墨尔本翻修房市场火热 成交价超底价90万 | 澳洲

据domain报道,墨尔本周末的拍卖会数据显示,独立屋比公寓卖得好。阿马达尔(Armadale)阿莱恩大道(Alleyne Avenue)9号一套翻修过的房屋以超过底价90万澳元售出,已592.5万澳元成交。

由于冬季市场库存不断下降,致使基尤(Kew)一套物业超出底价35万澳元成交。另外,靠近阿博茨福德(Abbotsford)一处有块维多利亚风格的双门住宅吸引了9名竞拍者角逐,最终被一名买家以183.25万澳元买走,其开拍价是150万澳元。

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墨尔本翻修房市场火热 成交价超底价90万 | 澳洲

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据悉,上周六,Domain Group发布墨尔本拍卖清盘率达72.7%,低于上周的75.3%。不过,独立式住宅房屋的市场要比单元房市场表现好。上周末,690套卖出的物业中有585套是独立屋,独立屋市场这一块的拍卖清盘率为74%。与此相反,在105套被拍卖的公寓中,仅有66%的公寓成功达成交易。这“拖累”了整体的拍卖清盘率,使公寓行业的销售连续放缓6个月。

据了解,超底价90万的那套房是上周六录得的最好拍卖结果。Woledge Hatt的房产代理沃利奇(Adam Woledge)称,该物业吸引了3名竞拍者和100多人围观。他称,之所以能卖出如此高的价钱,是因为其充满时尚感,这种类型的房屋很短缺。

据称,上周六墨尔本西区最受欢迎,共有149套房屋拍卖。Jas Stephens的总经理斯蒂芬斯(Craig Stephens)称,位于西富茨克雷(West Footscray)埃塞克斯街(Essex Street)243号有一套2卧房起拍价达66万澳元,最终以74.9万澳元卖出。“很明显,翻新屋在首次购房者中很受欢迎,”斯蒂芬斯说。

墨尔本房市可能出现两种双速市场(two-speed market),独立屋表现优于单元房,但仍有一些公寓的表现也不错。

(据澳洲新快网)

 

为什么说日本已经成为事实“移民国家” | 海外

日本媒体报道,在日本工作的外国人已经超过了100万人。当然,这其中还不包括在日本却没有工作的外国人。在日本人的生活当中,和外国人接触已经成为了司空见惯的日常。尽管放开“移民”一直不在日本主流社会的考虑范围之内,但是,100万外国劳动者已然宣告了一场移民的开场。

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为什么说日本已经成为事实“移民国家”  | 海外

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日本厚生劳动省今年1月的统计数据称,截止2016年10月末,在日本工作的外国劳动者为1083769人。《日经商务》和《东洋经济周刊》等杂志也用不同的视角给与了评论。其中,有日本媒体认为,日本的法律当中并没有移民的定义和相关规定,但是实际上日本社会发生的变化已经掩盖不住日本成为了一个“事实移民”国家。

在社会的基础劳动力方面,日本社会存在大量的外国人技能实习生。虽然,名义上日本政府是以帮助发展中国家的青年学习技术知识,从而推动发展中国家经济的前进。大量越南、缅甸、菲律宾等国家的青年来到日本,成为日本劳动力贡献者,在工业和农业等劳动相对密集型产业中成为中间力量。如果没有外国技能实习生,那么日本的农业和工业势必会出现问题,农产品和工业产品的生产和供应都会“掉链子”。

此外,日本迎来了外国留学生的热潮。根据日本留学生支援机构给出的数据,截至去年5月1日,日本的外国留学生数量已经达到了239287人,同比增长14.8%。留学生来到日本,不仅给各大学校增加了收入,也加深了日本社会的国际化程度。留学生是潜在的移民,而且是日本社会更欢迎的“移民”。他们相比技能实习生有更高的文化知识水平,也更容易融入日本社会。其中高技术人才更是日本政府给与签证条件放宽的对象,鼓励落户日本的对象。

另外,在日外国人的一个重要组成部分,就是拿着“经营管理”资格签证,以及“人文、技术和国际服务”签证等就业劳动签证的人。持有经营管理资格签证的外国人,每年给日本政府贡献不菲的税收,并且提供工作岗位,促进就业,从而推动经济发展。拿着就业签证的外国人当中,有公司高层管理,有普通的服务行业员工。在日本工作的外国人,就像水渗入海绵一般,乍一看感觉不到,只有在其中的人才知道外国人的重要性。

当日本表面上不承认“移民”,而事实上已经成为一个“移民国家”的时候,就意味着到了各种外国人权益受到损害的情况频发的时候,也是外国人和日本社会的矛盾逐渐增多的时候。如何通过立法来维护外国人在日本的权益非常重要,但在此之前,日本政府必须意识到,外国劳动者已经是日本社会不可缺少的一部分。因此,要使日本社会成为和谐的、与外国人共生的社会,那么,一定要从保障外国人权益的角度出发。

 (据中国侨网  李菲仪)

在英国出售房产前10周的10项准备 | 英国

出售您的房子是一个重大的决定,在这个过程中需要考虑涉及的一切和出售房产有关的事宜,过程很是辛苦和繁琐。不过如果有一份好的计划安排,会让您省不少心思。为此我们总结了一份实用的卖方计划,用10周的时间帮您把房子投入市场。

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在英国出售房产前10周的10项准备 | 英国

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第10周 做好预算和按揭的准备

花点时间来查看一下您的财务状况,并了解需要承担的花费,无论是搬家费用还是容易忘记的所有额外的费用。 选择按揭贷款顾问或直接去贷款商申请抵押。

搬家计算器

第9周自我评估

查看最近的售价,以了解您当地的在出售的房产数量,并与自己的房产进行比较。您需要在评估时将自己置于买方的位置。

第8周 更多的调研

现在需要查看同一地区您的竞争对手的物业上市情况! 确保设置即时警报,一旦附近有新的物业出售,而且如果您选择网上出售,那么一旦有新房产挂到网上卖,建议您关注一下。

第7周 找人估价

为了准确了解您的房产可以卖多少价格,您需要联系当地地产代理机构进行市场评估。 创建代理候选名单,寻找那些已经代理过与您的物业相似的公司,并邀请看上去最适合的地产代理机构。

第6周准备出售物业

这是考虑可以改善您的房产价值的小投资的时候了,如新地毯或刷油漆。 如果您做了任何与您的物业升值有关的大的变更,考虑重新评估您的房产。

第5周选择中介

现在您有几个代理商评估了您的物业,您应该知道哪个中介能帮助您出售物业了。

第4周 法律业务

一旦您决定出售您的房产,并选择一个代理,您现在需要确保合法销售。

第3周 梳理

距离上市只有几个星期的时间,现在是时候让您的物业做好准备了,迎接摄影师和观看的人。 使用分期处理的秘诀,确保您的物业被快速抢购。

第2周 房间布置妥当 为房产拍照

给房产拍照需要准备。 确保孩子的玩具整齐,所有的马桶座都放倒。 考虑一下拍照的时间、光线对物业的影响。

第1周 给绿灯

查看您的物业在Rightmove的呈现,确保它在市场上是最佳状态。 花时间来比较您的物业和看起来类似的房产,问问自己您的房产是否脱颖而出。

第0周 物业在Rightmove发布

恭喜您,房产登上了Rightmove! 如果您遵循我们的提示,您会在10周完成看似巨大艰难的卖房任务噢!

(据涌正投资)

郊区将成为英国房产2017年最新投资热点 | 英国

凭借无与伦比的历史、文化、美食和创造力,伦敦一直深受购房者们的喜爱,成为他们购买英国房产的首选。

但是随着伦敦房价不断攀升,房地产代理机构Tepilo的房产开发商兼电视节目主持人Sarah Beeny预测未来几年将会有更多的人移居至英格兰北部地区。

Sarah Beeny在接受《每日邮报》的采访时说到:“机会正面向全国开放,房价将会变得更为合理,我预测会有更多的人迁出伦敦,搬到约克郡和中部地区居住。”

对于那些在伦敦工作、周末想远离城市喧嚣,想要更大生活空间的人,Sarah Beeny建议可以搬到卢顿和肯特郡。这两个地方不仅可以买到物超所值的房子,而且前往伦敦的通勤路程也很短。

她还表示坦布里奇韦尔斯和切姆斯福德将成为深受上班族欢迎的通勤城镇,因为这两个城镇不仅房子更为便宜,而且花费的通勤时间也短。

事实上,现在每年都有越来越多的英国人迁出伦敦,搬到郊区买更大的房子。甚至在一些地方的英国房产价格每天的升值可以抵消一天的通勤成本。

英国房产网站对英国一些最热门的通勤城镇做了一项调查,研究当地房产过去一年内的房价增福情况,并与当地到最近一个大城市一年的火车票成本做对比,结果显示部分地区一年的房价增幅完全可以支付一年的通勤成本。

伊舍——萨里郡的一个小镇,位于摩尔河东岸,和索利哈尔位于前列,房价增福远超过一年的通勤成本,珀纳斯和斯陶尔布里奇紧随其后。

过去一年内伊舍的平均房价每天增长256.66英镑,现在这里的平均房价已达到110万英镑。

同样位于中部地区的索利哈尔2016年平均房价每天增长85.11英镑,现在的平均房价为377890英镑。而2016年从索利哈尔到伯明翰一年的火车票仅是745英镑,不到九天的房价增幅就可以支付这笔费用。

随着越来越多的人在伦敦买不起房子,涌入伦敦附近通勤城镇的人也在不断增多。

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郊区将成为英国房产2017年最新投资热点 | 英国点击查看英国更多精品房源

  英国房产价格增幅可以最快支付一年火车票成本的前十城镇:

郊区将成为英国房产2017年最新投资热点 | 英国(据涌正投资