Author: Shelly

在菲律賓二手房買賣當中，我們很多國內來的客戶在看完房之後，覺得房子還滿意，壹般都會要求“把房東約出來談談”，這時候通常我們都很為難，因為在菲律賓，房東不會跟客戶坐下來商談價格（99%的概率），雖然這在國內可能是壹個再平常不過的流程，他們覺得價格都沒有談好，為什麽要見面呢。

在菲律賓的二手房都有壹個明確的價，比如10M，表示10個壹百萬比索，就是1000萬比索，5M就是500萬比索，大部分都會說明是否可議價。

比如：

—10M firm price或者10M non-negotiable ,，壹口價，像這樣的開價，壹般都是房東的底線了，基本上很難講價，即便可以稍有退讓，議價空間也非常小。

—10M negotiable , 這種就是可以講價的，講價空間不固定。比如開價10M，有可能談到9M，但大部分在9.5M左右，主要還是取決於房東是否想早點賣掉房子。

講價的過程並不是像國內那樣，買賣雙方約出來談判，壹般菲律賓的二手房都是中介代房東處理整個過程。比如妳看中了這套10M的房子，妳想還價9M，房東會要求有書面的購買意向書Offer to Purchase，需要妳打印出來簽字並由中介轉交。這個Offer to Purchase是在妳遞交給對方的時候是沒有法律義務的，並不是房東簽字之後這房子妳就必須要買。房東收到之後如果同意，就會簽字並發回給妳，如果不同意，壹般都是由中介轉達。

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Offer to Purcahse通常包含：

1. 房子總價
2. 各種稅費分別由誰承擔，包括過戶費，增值稅，中介費等等
3. 房子情況，比如按照現狀，還是需要房東添加壹些家具等等
4. 定金多少，壹般在5-10%。
5. 其它

房東會逐條同意或者全部同意，如果有些條件不同意，那也會寫出來，再發給妳壹個counter-offer. 這些都是走書面的形式（是的，菲律賓的流程就是這麽古老…)

雙方都簽字之後，定金也交了，這個協議就生效了，此時任何壹方反悔，大家都是根據協議來處理。 買家反悔，房東沒收全部定金，房東反悔，定金全額返回。價格協議上說是雙倍返回，那就按照協議來。

再回到價格談判上面，因為雙方談判都是由中介轉達，大家是不會坐下來談價格，作為買家，也沒有機會對房東“動之以情，曉之以理”。這個時候還價大家都擔心自己還得太高（吃虧了。。。），還得太低，被房東壹口拒絕。

我們的建議是查看壹下同壹棟樓的其它房子價格，最重要的是咨詢中介。壹般中介為了達成交易，都是盡量幫助買家還價，但也會根據行情來給出壹個合理的價格。因為中介看的房子多了，其它房子在相同地區最近實際交易的價格是多少，這些中介都比較清楚。比如開價12M的房子，如果最近半年，附近相同的房子交易的價格都是10M左右，那中介壹般建議在這個範圍，浮動主要是根據房子裝修的情況，保養情況等。如果開價12M的房子，最近半年內，同樣的房子實際交易的價格都在12M左右，那妳還價10M，成功的可能性就很低了。

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由於投資柬埔寨房產的很多都是中國人，許多投資者都會問的壹個問題是中國人（或者外國人）買，與菲律賓人買，都有哪些區別。今天專門寫篇文章詳細解答壹下。

1. 價格。開發商的價格都是統壹的，不會針對外國人和本地人有不同的報價，無論是菲律賓人還是中國人，每套房子的價格都是壹樣。如果是二手房，那就是私人房東定價，壹般也不會針對外國人故意擡高價，畢竟廣告打出去的時候不知道買家會是哪裏人，價格都是公開的。當然最後的成交價就看妳跟業主的討價還價了。

2. 稅費。菲律賓政府並沒有針對外國人而制定特別的稅費。也就是說妳在菲律賓買房跟本地人買房要交的稅費是壹樣的。壹手房有12%的VAT（壹般都包含在房價裏面。二手房有大概3%的過戶費，6%的增值稅（賣方出）

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3. 名額限制。菲律賓不限購，妳可以買壹套或者壹百套都行。但這裏會有壹點區別，壹棟大樓，外國人最多只能占有40%的名額，剩下60%必須是本地人。也就是說如果該樓盤已經有40%是外國人買了，那剩下的只有菲律賓人才能買，外國人不能買了。

4. 貸款。本地人可以貸款交尾款（壹手房的期房），或者貸款買二手房。最高可以貸款90%，年限甚至達到30年。外國人如果沒有工作簽證或者SRRV，基本上沒法貸款。有工作簽證的壹般可以貸款最高70%，年限最高10年。利率跟本地人壹樣。

5. 買房流程。中國人在菲律賓買房和本地人買房的流程大概都壹樣。中國人憑護照即可購買.

6. 購房種類。這個是本地人和外國人的最大區別。外國人只能購買公寓。即高層住宅樓condo or apartment，或者寫字樓office .凡事帶土地的house and lot，即房屋或者別墅是不能購買的，聯排別墅也是帶土地，也無法購買。本地人無限制。

如圖：

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菲律賓的公寓都是永久產權（有些特別老的公寓可能會有不同）。產權跟土地有很大關系。在菲律賓，土地都是私人所有，每塊土地（lot) 都有相應的產權證(Title), 跟房屋產權證壹樣的。土地產權也是永久的，這個在Title上面都有寫清楚。

開發商建房子的時候都會買斷土地所有權，不會跟人家去租。在菲律賓，這些大財團開發商本身也是大地主，他們擁有很多土地。如果是他們從其他人手上買的地，也是買斷所有權，不是租地建房。在這過程中，政府不會參與（除了收稅），這壹點跟國內完全不同，國內政府征地然後政府賣給開發商。

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因為土地是私人的永久產權，房子也是永久產權（不會因為土地問題而有年限問題）。開發商在賣房子的時候，已經在樓盤的土地賣給了業主們。這個是體現在房產證上，菲律賓的房產證上會註明妳這套房子占此樓盤土地的％，雖然妳沒有土地證，但是房產證上面會註明，房子是永久產權(Perpetual Ownership)， 土地占比是多少百分比。

目前有個誤傳，說菲律賓的公寓產權只有50年，50年後房子會被推到，土地會被政府收回。這個純屬誤傳。首先，菲律賓是個高度私有化的國家，私人土地政府無權拿走，這個在過去也沒有發生過，國內的現象不能套用在菲律賓的系統。第二，所謂的“50年使用權”其實是個誤傳，並且很多人越傳越錯。菲律賓政府確實有建議過公寓使用年限是50年。註意，這裏是建議，不是立法或者規定。菲律賓沒有任何法律規定公寓在50年後需要如何處理。

有些人會問，房屋不可能永久能用，萬壹幾十年後房子有什麽問題，該如何處理。萬壹房子因年代太久需要推到重建或者做其它用途，那所有業主作為這塊地皮的所有者，有權利壹起決定地皮如何處理，以及地皮如果出售，業主根據各自的百分比而分得利益。

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在菲律賓買房，如果是壹手房還比較容易處理，畢竟菲律賓的開發商基本上就那幾家大集團，買房只要跟住他們的流程就行了，也沒有可以商談的余地，合同都是標準的，所有標準條款都不會根據客戶要求來修改。但是買二手房就比較復雜，畢竟二手房是從私人業主手上買，合同條款要雙方洽談，最重要的是流程跟國內不壹樣。在國內，買賣雙方只需要壹起去過戶，流程就算完了，但是在菲律賓並不壹樣，簽完合同，給完錢，再辦理過戶手續，並且新的房產證要等3個月左右才能拿到（這壹點是國內客戶最不習慣的，總覺得錢已經給了，但是房產證不能當時辦好）。

以下是可能遇到的買賣二手房的情形：

1. 期房，業主轉讓合同 （無稅）

因為很多業主是期房時候買入的，但是在交房之前就想賣掉，此時多半是未付完全款的。這種情況比較簡單，因為房子還在開發商手上，業主也還沒有辦理房產證，只需要雙方去開發商處辦理更名即可，壹般收費3-5萬比索，各個開發商的收費標準不同。新的業主只需繼續供款給開發商即可。比如前業主買入的時候是800萬P，已經供款400萬，還欠開發商400萬，但他現在要賣950萬。那麽妳需要支付550萬（400萬已付的房款＋溢價150萬）給前業主，剩下400萬給開發商（可全款可分期，具體看前業主之前的付款方式）。

但是也有壹些開發商比如Ayala，不允許這麽做，只能按照正式的二手房交易來轉讓，那樣就要交稅。

2. 現房，有房產證 （需交稅）

菲律賓的房產證是壹張紙，如下：

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3. 現房，無房產證

1）有些欠銀行貸款的房子，業主本人沒有房產證，這時候新的買家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫業主把房產證拿回來，其它流程基本跟上面壹致。（需交稅）

2）還有壹種情況是，業主在期房階段買入的房子，已經到了交房時間了，業主不想付尾款，想在此時賣掉，這種情況仍然是合同轉讓，只不過需要壹次性支付給業主以及開發商所有房款。開發商收到款項之後會給新的買家辦理房產證。（無稅）

買賣雙方簽訂協議>>>提交申請給開發商>>>新業主跟開發商簽合同

4，現房，銀行收回並進行拍賣的房子（需交稅）

這種房子是跟銀行交易。價格都是銀行報的，沒有講價余地。首先跟銀行提交壹個offer, 銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以走過戶流程了。

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在菲律賓買房選擇房子與國內還是有區別的，畢竟每個國家的情況不同，適合國內的壹些選房因素不壹定適合菲律賓。特別是買房投資的話，更加要選擇這邊的租客和買家比較偏向的好房子。

首先說朝向吧，這個是我遇到過最有“文化差異”的壹個方面。在國內，最好的朝向是坐北朝南，其次朝東，主要是陽光好啊。但是在菲律賓不講究有陽光照進來！光線充足還是要的，但是菲律賓這麽熱，常年氣溫30來度，陽關直接照進屋子會很熱！在國內，尤其是冬天，如果有陽光照進屋子那當然是非常舒服的，不過菲律賓沒有冬天，每壹天都是夏天。

還有壹點不同的是，菲律賓朝西的房子西曬沒有國內那麽強。有些人壹聽說朝西就不喜歡。事實上菲律賓朝西和朝東的房子被曬的程度差不多。因為菲律賓太陽出來得早，而且壹大早就非常熱，跟國內大部分地區上午慢慢熱起來不同。這裏早上8點鐘就很曬了，早上去上班走在路上要打傘，不然汗流浹背。

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朝西的房子雖然有西曬，但是菲律賓太陽下山早啊，尤其是雨季，壹到下午就下雨，下雨過後就沒太陽曬了（涼爽得很。。。）

那麽在菲律賓買房子壹般選擇什麽朝向呢？在菲律賓不太講究東南西北朝向，主要是景觀要好。第壹選擇是朝泳池（在菲律賓說朝Amenities, 即公共設施。壹般泳池區域也有壹些休閑綠地區域，小孩玩樂的地方，總之是比較偏向自然生態。。。） 朝泳池的那些房子賣得更快。

另外壹個朝向就是City skyline， 朝著高樓大廈的，如果樓層高，朝城市高樓也挺好，夜景美啊。

馬尼拉有個最好朝向的就是朝著高爾夫球場。在BGC有幾棟樓，就在馬尼拉高爾夫球場邊上，可以說是馬尼拉公寓大樓最好的景觀了，壹眼望去就是高爾夫球場，不但景色好，還特別安靜，鬧中取靜。不過這種房子很少有二手房出售。

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最近幾年隨著短租平臺如Airbnb的火熱，很多投資者將在菲律賓購買的公寓放在airbnb上面做短租房，回報率高於長租。

短租房最難的是如何打理，很多國內客戶買房之後並不是在菲律賓居住，長期在國內，只有偶爾去菲律賓。有些人是在國內打理：處理網上部分，比如處理租客問題，跟客戶聯系並處理airbnb的賬戶。然後在菲請壹位清潔工，租客退房之後打掃衛生，並幫忙每月繳納水電管理費這些。租客入住和退房：可以完全自助式的，比如用壹個密碼鎖將房門鑰匙放在鎖裏面，並將鎖放在信件箱mail box, 租客在網上成功訂房之後，將密碼鎖的密碼發給他，這樣房客到達之後自行取鑰匙，退房的時候再把鑰匙放回原處即可。

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在大樓管理比較嚴格的情況下，可能需要為租客做壹個授權書Authorization letter, 也就是寫壹個通知給管理處，告知他們這套房子是短租給這位房客了，否則有時候管理處會拒絕不認識的人進入大樓。

還有壹種形式是專門請人打理（通常都是有多套房子），付對方工資。目前也有壹些房屋管理公司在做這項業務，比如跟我們合作的壹家公司，主要管理在BGC和Makati的公寓，與業主分成。
 
短租公寓的價格：以壹套SMDC典型的小戶型為例，26平米帶家具，價格大概是200RMB壹天，如果是在makati這樣的中心區域，出租率非常高，基本上每個月都能訂滿，或者至少有20天可訂滿。因為在這些地方，酒店都很貴，基本上很難找到200塊錢壹晚的酒店，除非位置很偏僻的小酒店，當然住起來就每月這種公寓舒服。公寓有26平米，有廚房可以做飯，比起那些偏僻的破舊的酒店，當然會更受旅客的歡迎。

另外，壹室壹廳或者小兩室的房子也非常受歡迎，因為有些是家庭出遊，帶有小孩或者老人，住酒店非常不劃算，並且不能做飯，這時候就需要壹個壹室壹廳或者小兩室的房子，壹家人都能住下. 還能自己做飯。菲律賓的飲食非常不符合中國人的口味，大多就是油炸，很少蔬菜，並且價格還貴，再說，帶著家人壹起，總不能天天吃麥當勞那些。如果頓頓都去中餐廳，花費會比較高，而且餐廳裏面吃多了也不是很健康。

短租房的配置：基本的家具都會有，當然最好是有WI-FI，配置最好兩條浴巾，沐浴露和洗發水這些最好都有，個人洗漱用品就不用。早餐壹般不用提供。

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在菲律賓買房，這麽多的樓盤該如何選擇，大部分國內客戶過來買房都是出於投資的目的。那麽投資到底買壹手房劃算還是二手房劃算，價格相差多少，回報率有何不同。今天想在這裏初步討論壹下。

跟國內不同的事，菲律賓的壹手房基本上都是期房（預售房），開發商壹般在確定樓盤要開盤之後就開始賣了，加上菲律賓建房的速度很慢（為啥會很慢我們後續再討論），所以從開盤那時開始售賣到交房，這中間可能需要四五年的時間。開發商壹邊建房壹邊賣，如果妳買得早，價格會劃算很多，如果等房子快建好才買的話，雖然等待的時間短壹些，不過價格也比開盤時的價格貴。另外，如果是特別搶手的樓盤，比如Ayala 有兩個高端的品牌， Ayala Premier，這些房子如果是在很中心的位置，那下手就要快了，通常在交房前兩三年就賣完了，到時候想買都沒有。

Ayala Premier有些樓盤超高端，壹層樓只有六七戶，甚至兩三戶的，更有壹些空中花園房，空中別墅，有私人電梯直達的。這些大樓很多是在開盤前就有客戶排隊選購，壹旦開盤，公開售賣的房源就很少了。不過價格也是相當“高端”，每平達RMB4萬以上。

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當然除了這些特別貴的公寓，中端樓盤也很多，RMB1.8萬－2.5萬之間（以目前的市場價）這個價格區間的最多。通常買期房是可以分期付款，也可以壹次性支付現金（會有高達10%的折扣），如果是普通的工薪階層，買這種房子是比較劃算的，不需要壹次性拿出那麽多現金，如果是買二手房，需要壹次支付全額房款，因為外國客戶（旅遊簽證）在菲律賓幾乎無法拿到房貸。雖然二手現房可以立即出租收租金，畢竟付款壓力較大，而且不太好選戶型，這要靠運氣了，畢竟不像期房那樣，整個樓盤在售的房子都可以供妳選擇。二手房壹般是私人業主出售，如果想多套畢竟，就需要找到很多房源。有些業主不是很急於出手的，叫價都挺高的。

菲律賓房產回報率：那麽到底買現房還是期房的回報率更高呢？

壹般很多中介會說菲律賓房子租售比高達10%，這個的確是有，不過很少，如果是經營短租比如Airbnb是可以達到的，甚至更高。大部分租售比目前在5%－7%之間。越高端的樓盤租售比越高，可能有人要驚訝了，因為高端樓盤比普通樓盤貴很多，按道理來說出租是不劃算的。但在菲律賓，高端樓盤需求是很大的，菲律賓幾乎沒有中產階層，要麽就是很貧窮（大家印象中的，菲律賓成群的窮人在大街上乞討），另外就是很富有的家庭，他們壹般住在私人別墅，帶私家花園遊泳池的那種，家裏傭人和司機壹大把。這些家庭裏很多年輕人喜歡住在高層公寓裏面。另外壹個群體就是外國公司的高管以及在菲律賓的大使館高級工作人員了，他們租的房子也是很高端的公寓（也有壹些租別墅的）。

期房在等待交房的那幾年看似是沒有任何回報，但隨著開發商每年漲價壹次（至少壹次），期房的升值潛力是比二手房大很多。

怎樣選房回報率最大？我們的建議是：如果是投資，在資金允許的情況下，盡可能選好壹些的樓盤，如果是自住，那多半就是買二手房了，畢竟可以馬上住進去，不需要等待。樓盤也以生活工作方便為主，資金較少的情況下，可以選擇便宜點的，但不要選那些樓盤品質差的，有些樓盤老化很快，管理也不是很好。10年的樓盤看起來像20年的。

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首先，價格。目前有幾個中心區的房租價格都比較高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁邊這幾個區域，壹個28平左右的單間，帶家具的，租金在2萬到2萬5披索，相當於RMB三千多壹個月。壹個兩房差不多5萬皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些壹室壹廳的高端樓盤可租到1萬RMB壹套。

管理費，每個月的管理費可以是租客出，也可以是房東出，這個都是體現在房租價格裏面的。如果妳長期不在菲，那就讓租客出，這樣租客每個月去交費，不用操心。
中介收費：如果妳自己找不到租客，可以讓中介去找。

壹般是收取壹個月的租金。大的地產公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租賃中心，客戶買房之後可以把房子委托給公司的租賃中心，具體收費每家公司不同（大部分與市場價類似，即每年收取壹個月）。

租金如何收取：大部分是客戶需要支付壹年或者半年的支票，也可以是押二付壹，這個看妳們怎麽談。

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壹般出租的房子都是要帶家具的，尤其是這種高檔公寓，因為租客大部分是外國人，很少有人會租房的時候買這麽多的家具。不過菲律賓的公寓在交房的時候是裝修好的，客戶只需買家具即可，甚至有些房子是帶家具的。交房的時候墻，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，廚房有櫥櫃。而且基本上臥室會帶有壹個衣櫃。

房子買了之後好出租嗎？ 只要是中心位置，妳的定價符合市場範圍，那就沒問題啦。

再次說到地理位置。位置，房子裝修，樓盤新舊都是影響價格的幾大因素。位置越中心，租金越高，隔幾條街的房子可能租金相差很大，比如Makati，並不是整個makati的租金都很高，可能中心地區2萬5，偏壹點的街道同樣房子只要1萬，這個差距是很大的。

如果打算買房出租，壹定要了解清楚那個樓盤的房子能租到什麽價。

幾個黃金地段：

Makati：圍繞Ayala大街步行可到的距離

Ortigas：這裏有個寫字樓區，這附近都可以

Mall of Asia：離mall of asia步行可到的距離或者開車10分鐘內，距離附近賭場近的地方

The fort：整個區域都還可以，價格差不多，當然高爾夫景觀的會更好。
另外還有壹些較小的片區也有寫字樓集中的地方，但相對來說，以上幾個區域的租金是最高的。

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