Shelly – Page 208

澳洲商业地产年回报率领先众投资项目 | 澳洲

在目前这个增长低、回报低的投资世界中，澳大利亚的写字楼、商场、工业设施和酒店等商业地产却给投资者带来了丰富的回报。

根据由MSCI（摩根士丹利资本国际）管理的澳洲房地产指数（The Property Council / IPD Australia All Property Index）数据，截至3月31日的1年里商业地产的平均年回报率为14%。该指数涵盖了排除负债影响的房产直接投资，如果加上负债的相关影响，该回报会更大。而14%的年回报率也超越了9.2%的地产股回报，更是将债券1.6%的回报远远甩在身后。

地产股票，特别是地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）在截至2016年3月的1年中，因2016年第一季度的全球股市动荡而表现不佳。但是他们又在4月和5月中获得了业绩的攀升。包含了最好的17支信托的S&P/ASX200 A-REIT自从3月31日后已经录得了17.5%的总回报，其中Scentre Group更是有31%的回报。地产租金回报同样向14%的地产平均回报贡献了力量，在指数中的1600亿澳元房地产平均收入回报率为6.6%，此外资本增值达到了7%。DEXUS Property Group首席执行官Darren Steinberg也表示商业地产在低增长经济环境中是一份颇具吸引力的投资。

低利率、较高的回报率、悉尼和墨尔本基本面的提高改善和海外投资者的强烈需求都使房地产投资力压了股票和固定收益投资一筹。直接投资房产（direct investments）本次3月份的年平均回报已经达到了自2008年第3季度以来的高水平。

不过这也引起了商业地产的高回报能够持续多久的疑问。

澳联储早已警告了房地长行业潜在的基本面和房价之间的脱节，但是AMP的首席经济学家不断表示目前低利率的环境对商业地产来说是有利的。MSCI的常务董事Anthony De Francesco表示商业地产在今年的剩余时间将持续在行业周期的高峰“盘旋”。“我们已经注意到消费者需求的放缓和就业增长缓慢的早期迹象，而这些很可能会加剧强劲的资本市场条件与较疲软的房市基本面之间的脱节。”

De Francesco 指出办公楼市场正在得到加强，但是零售商场和工业建筑开始出现了缓和。他同时指出悉尼的办公楼市场就正在增长，但珀斯的市场则在减弱。“珀斯的市场在受矿业低迷的打击下边的十分薄弱，事实上指数中珀斯已经录得了负资本回报，也就是说房价正在下降。

而在指数中表现最好的地产行业是“不太传统”的地产类别如酒店和医疗。这些地产类别在“其他”分类中有18% 的年总回报。

（据互联网整理）

公投后英商业地产市场收益呈下降趋势 | 英国

收益率略微下降

自2016年夏天以来，英国黄金地段平均收益率继续保持下降趋势。2017年1月数据显示，部分行业下降趋势进行得较为缓慢。如区域酒店收益显示，2015年4月收益开始出现首次下滑，目前限量零售的收益则回到2016年初时的水平。

公投后英商业地产市场收益呈下降趋势 | 英国 — 自2016年夏天以来，英国黄金地段平均收益率继续保持下降趋势

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总体而言，2016年底脱欧公投结果出来之后，英国黄金地段收益率与2015年同期相比仅升高了22%个基本点。而在2016年8月，该收益率基本点达到35%的峰值。

2016年英国投资总量为514亿英镑，意味着年下降率为28%，但也比2016-15年高出12%。

英国季度商业地产投资在脱欧后出现下滑。通常每年最后一个季度的投资额会出现回升，仅次于夏天时的水平。2015年第四季度投资额提升25%，到2016年同期平均提升幅度超过39%。主要原因在于海外投资者占据了集中47%的份额，第二第三季度时为40%。目前，若以美元计算，英镑价值仍低于脱欧前水平16%，关键因素依旧是海外投资者对于英国房地产市场的兴趣。

2016年，英国写字楼市场投资额为184亿英镑，占所有投资总量的36%，略低于前5-10年的平均水平。过去几个季度，学生房产和辅助生活资产等“其他部门”投资所占比例高于平均值。

整体上看，尽管过去8个月全世界政治事件较多，且欧洲进行了多次选举，但英国商业地产对买家的吸引力犹在。

房产价值变化

投资变化的月度及年度评估显示出短期内形势较好。

英国资本价值增加，2016年公投后月度影响可以明显看出。12月份月度投资回升0.8%，达到2015年12月时的水平。年度测量结果则显示出负增长，今年夏季末的年增长数据或将呈现积极态势。

消费者和企业信心忧喜参半，明显受到了脱欧公投和50条文件的影响。目前企业信心已经归回较为积极的水平，意味着英国企业正在接受租金增长的现实，并积极增加收购面积。

对消费者而言，英国经济的主要推助力是GDP的增长，而目前英国的GDP仍较为紧张。但相对而言，消费信贷增长仍保持在2位数的水平，且失业率达到11年来最低点。今年英国央行也重新调整了GDP的增长预期，而随着GDP的增长，商业租金通常也会有所提升。

问题在于通货膨胀及其影响是否能在今年消散。金融市场认为今年加息的可能性为35%，已经远低于1月份时预测的50%多。如果基准利率上调太快将造成损害。

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（据英中时报）

这样买房才能赚教你英国买房如何辨别潜力股 | 英国

虽然房产投资者可以通过房屋买卖大赚一笔，但是怎洋才能发现那些具有升值空间的房屋和区域呢？其实，在一片地产升值之前总会有一些迹象，聪明的投资者，善于发现那些别人还没有发现的迹象，从而先发制人。这些迹象包括当地政府对某一片区域未来几年的发展规划、交通建设比如地铁站和火车站的新建等等。伦敦三区的stratford就是一个很好的例子。这裡曾经发展滞后、居民混杂、安全系数较低，但自从2012年伦敦奥运会在这裡举办过后，这块区域正迎来新的开发时期。特别是2016年初这裡将升级为伦敦二区，Crossrail在2018年开通之后，这裡的交通也将变得更为便捷。

具体来说，到底怎洋先发制人、找到未来升值空间大的“潜力股”地产？

一、跟着超市走

大的超市都有专门的市场研究小组，所以他们会有相应的研究数据，和对于特定区域人口的统计分析。当一个区域的地价开始上涨，超市一定会趁机进入。 Sainsbury,Tesco,Waitrose和Marks&Spencer是找寻地产上涨时可以惨考的四大超市。这些超市做了很多关于住护和区域的市场调查，而这些超市的建立又会吸引诸如星巴克和Costa咖啡店和其他形式的零售业的兴起，这些都是地价上涨的风向标。

二、考虑行程和距离

如果找不到一个理想的地点，那麽至少应该找寻一个这于“通勤”的地方。任何通有铁路，地铁或是自行车路线的区域都会在最大程度上提升一个区域的地价。 Finsbury Park就是这洋的一个例子，自从地铁设施在那裡建设后，周边的房屋价格直线上升。另外，大家一定要对于自行车道或是自行车租赁留意了，因为自行车比起几年前来说要重要很多。现在的住护都会询问租护他们是否提供可以存放自行车的地方，这足以看到目前自行车的重要性。

三、高价房屋的扩散

只要一个区域受追捧，那周围的区域的房价马上会持续增长。通常都是有一个核心区域大家想居住在那裡，后来就会慢慢扩散开来。所以不要花费高价去购买那些当下最流行的区域，转而寻求紧挨著的“邻居区域”是一个不错的选择，因为市场一定会紧跟。在伦敦，Vauxhall就是这麽一个区域，这裡升值后，周边东南伦敦的Oval,Camerwell,Dulwich和Peckham立马变得十分抢手。

四、大发展=高价值

当一个发展商在某个区域计划了大片的开发时，他在那裡的发展一定会带动周边区域的地价上涨。奥林匹克公员就是这种例子的教科书，同洋，像温布利球场的修建在当时也带来了周边其他很多房屋建设。这还不仅限于体育范畴，在Vauxhall正在修建的美国大使馆就一定会拉动很多的二次投资。

同时，像King’s cross车站的整修和提升，包括在周边谷歌打算新建办公楼的举动都会使King’s cross区域升值。即使有些地方相对孤立，但如果有一个大的项目并且会注入大量资金，这一定会撤底改变整个社区，而这对于那些在资金注入前就已经买房的人来说是个利好的消息。

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公寓买不起？有人还觉得很便宜 | 澳洲

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根据全球房地产公司Knight Frank的全球财富报告，对于富人来说，在悉尼Point Piper或者墨尔本Toorak买一套豪华公寓，比在其他地方买到同等质量的高级公寓更划算。

跌出前十名

虽然全澳洲的房子都在涨价，但相比起2016年的财富报告数据来说，今年悉尼的高端住宅价格从去年的全球第二已经滑落到了十名开外，而墨尔本则从第6名，跌落至第12名，相比起世界上其他地方的高端住宅来说，澳洲的涨幅很小。这一年来，北京和上海的顶级住宅价格上涨了26%之多，这也让它们顺理成章得登上了榜首。

此外，奥克兰、多伦多和温哥华也跻身前十名之内，把悉尼和墨尔本挤了出去。

高性价比的舒适生活

Knight Frank的财富报告追踪了全球89个国家中高资产净值和超高资产净值的人群的消费习惯，报告显示，同样是花100万美元（约合130万澳元），在悉尼能买59平方米的公寓，而在墨尔本，能买110平方米，但在摩纳哥、中国香港和纽约只能买到17、20和26平方米。

同时，而澳洲因其能够提供高性价比的高端舒适生活，悉尼和墨尔本在去年一年中吸引了超过7,000名高资产净值人士前来居住，名列榜首与第二，珀斯位列第八。

“安全第一”

Knight Frank的澳洲住宅研究部门负责人Michelle Ciesielski说：“ 澳洲越来越受到全球顶尖富人的喜爱，因为这里的投资和移民环境都相当便利，舒适悠闲的生活方式与相对安全的社会环境给他们提供了很好的条件，政治稳定也是澳洲的一大优势。因为全球金融危机的影响，富人们开始有选择地进行投资，并越来越注重安全的重要性。”

同时Ciesielski也指出，澳元汇率的下跌让海外买家越来约青睐这里的物业投资，而澳洲政府对外来投资合法性的较高要求也优化了这里的环境。

财富报告的数据显示，澳洲、新西兰和相关的岛屿（也被称为澳大拉西亚洲，Australasia）聚集了4,220名超级富豪，他们每个人的净资产都超过3,000万美元。报告预测，到2026年，这一数字将上升70%，至7,180 ，其中悉尼新增2,091人，墨尔本新增900人。

New World Wealth（新世界财富）的研究主任Andrew Amoils表示，目前富人们向澳洲和新西兰移民的趋势奠定了这一格局的未来。

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（据澳洲新快网）

堪培拉住房可负担性最好租房负担加重 | 澳洲

据Domain报道，澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）以及阿得雷德银行（Adelaide Bank）发布的《2016年第4季度住房可负担能力报告》（Housing Affordability Report for the December 2016 Quarter）指出，澳洲首府领地（ACT）仍是澳洲房价最实惠的地区，但该地区的租房负担在加重。

据了解，截至2016年12月，堪培拉的业主平均需要花费收入中的19.7%用于偿还房屋贷款，在全澳范围中是比例最小的，而且这个比例与一年前相比略下降了0.2%。

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但澳洲房地产研究所的负责人冈宁（Malcolm Gunning）指出，低利率与澳人收入适度增长并没有与贷款额度的增长相抵消，这使得各家庭需要花费更大比例的收入来偿还贷款。

据了解，堪培拉的家庭每周平均收入为2608澳元，比澳洲其它地区要高，同时也比全澳的平均收入水平高1000澳元。而该市的平均贷款额度为390,668澳元，与2015年第四季度相比上涨了2.5%。

据澳大利亚国家统计局（ABS）最新的房屋贷款偿还能力指数显示，12月份堪培拉的指数为86.3，与2015年12月份相比有所升高，但与10年的平均指数100相比则略低。

Domain的首席执行官威尔森（Andrew Wilson）表示，该季度的可负担能力有所下降，这并不奇怪，因为12月份时堪培拉房产市场非常活跃，导致房价升高，而当时的收入增长幅度却非常小。他预测今年第一季度的结果也会与此类似，因为2月份时堪培拉拍卖市场达到顶峰，月度清盘率达到74.1%。

威尔森还表示，尽管堪培拉地区在收入方面比其它地区有优势，但在居民贷款方面相对保守。据澳洲住房工业协会（ Housing Industry Association ）的报告显示，去年12月，堪培拉进行贷款的人数为2322人，在第四季度增加了18.6%，但年同比下降了1.1%。

另外，堪培拉房市的首次置业者在减少。去年12月份时，进行贷款的首次置业者仅为466人，与一年前相比减少了3.7%。但与第三季度相比则增加了12%。

该报告还指出，堪培拉出租物业租金越来越贵，租房可负担能力正在降低。租户平均需要花费收入的17.6%用于偿付租金。与一年前相比升高了0.8%。

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（据澳洲新快网）

意大利摩德纳著名别墅：旅游胜地美不胜收，宁静宜人私密尽享 | 海外

摩德纳（Modena）是意大利工业重镇，欧洲著名的引擎之都，法拉利、玛莎拉蒂、兰博基尼的总部都在城市附近。这处别墅名为“Levizzano”，占据漂亮而独一无二的位置，坐落于摩德纳的山麓地带，置身于摩德纳、博洛尼亚（Bologna）和马拉内罗（Maranello）市之间。贴近自然的环境、宽敞舒适的居住环境，都令别墅更具魅力。

周边环境美不胜收，住进意大利著名“引擎之都”摩德纳

这是一处著名别墅，出自著名设计师之手，通体经过了巧妙地复原，四周环绕着面积约3.7万平方米的私密公园和一个面积约6000平方米的大型湖泊，湖中很适合游泳。别墅土地上有两栋建筑，气派非凡，格调优雅。周围美不胜收的自然景观，令这处住宅别具风情——湖泊、草坪、树林环绕四周，这里宜人的居住环境更有一番度假感觉。

意大利摩德纳著名别墅：旅游胜地美不胜收，宁静宜人私密尽享 | 海外 — 摩德纳（Modena）是意大利工业重镇，欧洲著名的引擎之都，法拉利、玛莎拉蒂、兰博基尼的总部都在城市附近

摩德纳，意大利北部城市，位于波河的南岸，这里是意大利传统的工业、农业重镇，也是意大利最安全的风景游览胜地和最重要的历史文化名城之一，它拥有意大利“美食天堂”“引擎之都”的美誉。摩德纳拥有悠久的历史和文化传统，是文艺复兴时期的重要城市之一。而且，欧洲和意大利历史上许多重大事件与这座城市相关联。

极致的跑车文化掩盖不了这座城市历史的光芒，市中心的大教堂是典型的罗马式建筑，也是世界文化遗产，这里迷人的风情独具韵味。生活在这里十分宁静宜人，远离喧嚣，贴近大自然，种种乐趣带来悠闲舒缓的生活节奏。

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签证增便利超六千中国移民放弃加拿大永居权 | 加拿大

据加拿大《星岛日报》报道，加拿大放弃永久居民(permanent resident)身份的移民人数有上升趋势，在过去两年有超过21，000人放弃永久居民身份，当中以中国、印度和韩国的移民占大多数。他们放弃的原因包括不愿放弃原居地的工作、不想在加拿大交税、易于获取长达10年旅客入境签证，以及加拿大气候太寒冷等。

根据《移民信息汇编》(Lexbase)显示，不少移民在报到后5年没有更换永久居民卡，变相放弃永久居民身份，原因是未能符合在加拿大居留的时间条件。加拿大的永久居民须要在每5年之中有2年时间在加拿大居留。

签证增便利超六千中国移民放弃加拿大永居权 | 加拿大 — 放弃永久居民身份的移民中，不少是中国人，图为多伦多华埠（加拿大《星岛日报》）

改用签证返加探亲

根据加拿大移民部的数字，截至2016年9月底止的两年内，中国大陆有5，407人、中国台湾有1，129人放弃永久居民身份；印度有2，431人；韩国有1，681人；英国有1，416人。

有温哥华移民律师表示，随着长达10年期的临时旅客签证愈来愈流行，不少人选择放弃永久居民身份，改用旅客签证到多伦多或温哥华探亲。他们毋须花时间在加拿大居留，不用放弃祖国护照，也不用向加拿大税务局申报海外资产。

移民律师Jeffrey Lowe说，不少放弃者是负责养家者，他们在家乡所赚收入通常比在加拿大多，当中不少是“航天员家长”，即夫妇其中一人在海外工作，配偶和子女留在加拿大。另一移民律师Sam Hyman指，不少人是为转移财产而申请移民，如果有10年签证，则毋须做永久居民而要向加拿大政府交税。

撰写《移民信息汇编》的温哥华移民律师李克伦(Richard Kurland)表示，负责糊口养家的移民，把全家带到加拿大成为永久居民后，接着放弃永久居民身份返回祖国，这情况很常见，而他们乐于一年只到加拿大探亲两、三星期。

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（据中国侨网）

英顶尖公立学校周边房价比一般学校高60% | 英国

据《每日电讯报》，英国父母必须多支付60%购买靠近顶尖非选择性公立学校的房子。

据地政局（Land Registry）2016年的售房登记，由于学校普通中等教育考试（GCSE）水平处于地区前5%，靠近这些学校同一邮区的房屋均价达26.8万英镑。

早些时候，特蕾莎·梅（Theresa May）为新一代文法学校公布计划，宣布已拨出3.2亿英镑帮助结束收入导致“残酷和不可接受的”选校真相。

英顶尖公立学校周边房价比一般学校高60% | 英国 — 英国父母必须多支付60%购买靠近顶尖非选择性公立学校的房子

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文法学校已是特蕾莎教育政策的关键部分，特蕾莎将为140所新免费学校提供资金，其中许多所学校有望成为文法学校。

由于富裕家庭抬高了靠近顶尖公立学校的房价，因此此举使文法学校更迎合公立学校系统对贫困家庭不利的观点。

《每日电讯报》报道称，特蕾莎表示，残酷和不可接受的真相是，太多普通工薪阶层家庭孩子生活中的机会是由居住地或父母所拥有的钱决定。当父母从事两份工作并努力使收支平衡时，告知父母可通过搬到其他地区或选择私立学校为孩子选择一个更好的学校没有任何好处。因此，选择是基于房价和父母收入。

在靠近顶尖学校的房子排名镑中，处于顶部的房价比底部高10万英镑，这情况在一定程度上受伦敦和东南地区房价高于其它地区的影响。排名榜中这些地区的学校通常会比北部地区学校好。

然而，即使在同一地区，靠近一般学校的房价与靠近好学校的房价还是存在明显差距。

2016年，在伦敦同一邮区的房子靠近顶尖学校平均售价为45.7万英镑，而靠近一般学校的房均价为40万英镑，相差5.7万英镑。

比例上，英格兰地区差距最小。

约克郡（Yorkshire）和汉伯（Humber）均房价差距最大，靠近顶尖学校的房价比靠近一般学校的房价高59%（7.05万英镑）。

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（据英中网）

业主忧特色屋政策损害改建权利 | 加拿大

温市议会周二（3月7日）将听取市府职员有关特色屋（Character Home）政策检讨报告，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）周一发表声明指出，应在市内居民中低密度的社区兴建更多多户型房屋，以缓解温市可负担房屋不足问题。有业主会代表认为，不应以保护特色屋为由而更改区划（Zoning）及市政附例，更建议市府提高新建房屋容积率（Floor Space Ratio，简称FSR），以鼓励业主兴建第二单位以供出租。

温市首席规划师凯利（Gil Kelley）周二将向市议会介绍特色屋政策检讨报告。公众咨询获得的公众反馈信息是，市民需要获得可负担、满足他们需求的房屋。

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罗品信说：“很多市民感到即使温市的经济及人口有增长趋势，但以独立屋为主的社区仍在流失人口。比如2011年来，登巴区（Dunbar）流失300人，阿布特斯岭区（Arbutus Ridge）流失700人，克里斯代尔区（Kerrisdale）流失800人。居民密度较低社区已发生改变，我们的政策也必须随之做出改变以满足市民的需求。”

罗品信：应增建多户住宅

因此，罗品信指出，在人口密度较低的独立屋社区，应兴建更多的城市屋、排屋及孖屋等多种类多户住宅，以支持年轻居民及家庭的生活。特色屋政策检讨是温市重新制定房屋政策多项工作的首项，更多工作将在未来数月内展开，这些政策包括针对增加可负担房屋的立即行动，以及房屋策略的长期规划。

桑尼斯业主会（Shaughnessy Heights Property Owners’ Association）副会长朱祖镛（Anthony Chu），周一在接受《星岛日报》记者访问时指出，重新区划其实是多此一举，这会损害业主改建房屋的权利，很多业主也担心将会令物业大幅贬值。

所谓特色房屋，是指1940年以前兴建、符合兴建时的整合及原始特色、未登记为温哥华祖裔房屋。

朱祖镛认为，1992年以来市府的政策已使区内传统特色建筑得到充分保护。

他建议，温市府可将新建房屋的FSR由0.7提高到0.85，以鼓励业主在物业内兴建第二套住宅，这有利于成员较多的家庭，也可以增加市内的出租房屋。

（据星岛日报）

伦敦的房价涨得到底有多厉害？ | 英国

伦敦的房价这些年涨得很厉害，已经不是什么新鲜事儿了。

但是，这个价格涨的到底有多厉害？

可能大家都没有什么具体的概念。

最近，一个研究报告把伦敦近五年来房价的增长揉碎了分析，发现：

伦敦地区的房价平均每天都有105英镑的增长！

这可比工作赚钱快多了，因为同样时间内，工资的增长才54分，还不到1英镑……

具体来说，2011年，伦敦的平均房价为292,282英镑，而截止到2016年底，平均房价飙升到了483,803英镑。与此同时，工资却仅仅从34,336英镑涨到了34,531英镑而已。

也就是说：

伦敦的房子比自己工资赚得多多了！

对此，这份研究报告的作者–Savills分析师Frances Clacy表示：“过去五年日均增长105英镑的伦敦房价，意味着平均每套房过去五年每年都赚了38,325英镑。而现在，伦敦平均工资也才34,531英镑，还是税前。”

也就是说：如果扣除税费，那房子赚的，就更多了……

研究还把伦敦各区房价增长的情况逐个列出来，而Westminster和Kensington & Chelsea的房价，过去五年每天平均增长200多英镑，成为伦敦房价增幅最高的区域。

（好区域就是好区域……）

另外，伦敦约一半的区域房价每天增长都超过了100英镑。而即使之前几年涨幅最低的Barking & Dagenham，日均涨幅也达到了69英镑。

以下这张图很清楚的显示出了伦敦各区房价在过去五年每天的增幅情况：

对此，Lloyds Bank的Andy Mason表示：“居民对房屋的承受能力已经连续下降，在房价增长和薪酬基本不变的情况下，这种趋势将更为严重。”

下面附上每个区域房价日均增幅和目前的房价情况：

结尾提示：

北京上海的涨幅更夸张？

但那个市场足够开放给全世界么？

其实不只是伦敦，在世界很多城市房价的增长都超过了薪资水平的增幅。而对于伦敦来说，有一个比较特别的地方在于，它的薪资水平在世界城市中都算比较高的，那房价还是涨的这么厉害，就证明需求的确非常旺盛。

所以投资地点选择伦敦这样一个无可比拟的国际都市，有本地人较高的收入支撑，以及来自当地和全球的需求持续旺盛，升值潜力和市场活跃度肯定一直向好的。

（据英伦房产圈）