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新加坡 | 從高峰下跌逾一成私宅租金來年料仍低迷

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竣工的私宅單位大增，加上來自外派人員的租賃需求減少，本地私宅租金過去三年來持續下滑，如今與高峰期相比，已下滑了一成以上。

分析師認為，未來一年經濟前景不佳，租金預料會繼續處於低迷水平。

市區重建局房地產資訊系統（REALIS）的最新數據顯示，非有地私宅中位數租金今年第三季每平方英呎報3.32元，比2013年第三季高峰期的3.74元下滑11％。

這些租金數據不包含執行共管公寓（EC）。

從前年第一季開始，私宅租金持續出現同比下滑的現象，去年的跌勢更為顯著，直到今年才稍微緩和。

2014年，中位數租金的平均跌幅為1.6％，去年則擴大至5.5％。今年首三個季度，租金平均跌幅才稍微縮小至4.4％。

供需失衡　租金下滑

欣樂國際執行董事麥俊榮受訪時指出，自2011年大選後，政府開始收緊移民政策，加上竣工的私宅單位逐步湧現，造成供需失衡，以致租金下滑。

他指出，從2010年起，本地外派人員減少，加上移民政策收緊，對租房需求也相應減少。「可是，剛竣工的住宅單位卻很多。這一切都形成了供需失衡的情況。」

房地產諮詢公司橙易提供給《聯合早報》的數據顯示，今年竣工的私宅單位為過去10年來最多，超出10年平均將近一倍。

數據顯示，今年預計有近2萬3000個單位竣工，而2006年至2015年這10年裡，竣工單位平均數僅為1萬1890個。

今年竣工的一些大型項目有Riversails（910個單位）、Eight Riversuites（862個單位）與樂豐軒（La Fiesta，810個單位）。

在私宅供應湧現之際，跨國企業卻在裁員削減成本，以應付全球經濟不景氣的影響。

例如，巴克萊銀行為降低成本，裁退了新加坡信息科技運作部門的約100個人員，一些新加坡的工作轉移到印度。

今年初，渣打銀行宣佈在全球削減4200個職位，包括在本地的40至50人。聯昌集團在本地裁員15人，高盛在本地的投資銀行團隊也削減了三成等。

明年竣工的私宅單位預計有1萬3300個，雖然比今年少，但仍比平均高。

橙易研究與諮詢部高級經理黃顯洋受訪時說：「未來的經濟前景不佳，我不覺得會有很多企業擴充業務，也不覺得會有很多外國人來新加坡住，而且政府也在限制來新的外國人數，租金明年應該會繼續下滑。」

麥俊榮說，就算就業市場好轉，通常也會是新加坡人與永久居民先受聘，這群人不需要租房子，因此不會對租賃市場起到多少提振作用。

他說：「就業市場改善，不代表私宅租賃市場下個月就會好轉，可能要等三到六個月，才會出現好轉的跡象。」

（據聯合早報）

英國 | 住房短缺英國房東在Airbnb上出租的時間不能超過90天

最近，世界級民宿巨頭Airbnb突然宣佈：倫敦的房東們！你們聽好啦！一年之內，你們在Airbnb上出租的時間，不能超過90天！否則，就需要向政府申請planning permission！

嗯？

無形中Airbnb的入住時間就要減少啊！

這麼對待房東們，Airbnb沒什麼好處啊？！

何苦要宣佈這樣的規則？

因為…… 數據顯示，去年，整個倫敦地區在Airbnb上出租的房子有1/3累計出租時間都超過了90天，而且很多都把自己的房子改成賓館那種形式。

這明顯違反了當地的法規！

要知道在倫敦，一年出租超過90天，房東必須要申請規劃許可（planning permission）。

政府看著這密密麻麻的Airbnb倫敦分佈圖，不開心了！叫Airbnb來喝喝茶聊聊天……

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Airbnb的數據顯示，截止到今年3月份，倫敦是其全球第三大出租房市場，全倫敦有4萬多處Airbnb出租房，年增長率達到了75%。

政府也很為難……

Airbnb這麼火%

加拿大 | 多倫多區房價暴漲周邊小城爽壞狂批10億建房許可

據ReMax新近發佈的報告，多倫多及周邊地區的房間明年仍然有上漲空間。而就在今年，安省大多倫多周邊的一座城市Hamilton已經批准了價值超過10億元的蓋房建築許可，房價也狂飆20%領跑加拿大全國。

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位於安省東南部的港口城市Hamilton近幾年成了買房蓋房的熱門地。Hamilton市政府在上週四（8日）宣佈，今年批准的建房許可價值已經超過$1,010,000,000元，創造了新的里程碑。這代表著，這裡未來將新建起總共8741個民宅、公共機構、商業及工業用途的建築項目。

哈密爾頓市府在發佈的新聞稿中說，這是該城市有史以來批建項目的最高紀錄。

該城市的建築項目主管Ed VanderWindt認為，這是市政府收穫的一個勝利。他還表示，今年政府批准的是許多不同的建造項目，不是指一次性批准同一個項目。

加拿大會議委員會最近預測，哈密爾頓地區的經濟狀況將在2017年上漲兩個百分點。

好消息？壞消息？

不過並不是所有人都認為這是個好消息。今年二月，一份市府的報告顯示，去年哈密爾頓地區的民宅物業估計上漲了88%，這給漢密爾頓的業主們增加了巨大的稅務負擔。

據ReMax的報告稱，今年安省漢密爾頓-伯靈頓地區（Hamilton-Burlington）房價年同比上漲了20％，預計明年該地區的漲幅仍將繼續領跑全國，房價還將上漲11%，這也會是明年加拿大全國唯一漲幅達到兩位數的地區。

上週，加拿大房貸及住房管理機構CMHC分析稱，在房價上漲的同時，漢密爾頓地區全職工作的數量有所減少，更多的人做的是兼職或不穩定的工作。

（據加拿大家園）

加拿大 | 明年房價續漲溫哥華和多倫多紅火不再

加拿大明年的房市如何，房價怎樣，可能是不少人關心的問題。特別是溫哥華房市趨冷，房屋銷量和房價雙降，很多人擔心明年房市走低，而專家們的警告也是不絕於耳。其實在歷史上，多倫多和溫哥華的房價都斷崖式的大跌過：1989到1996年，多倫多平均房價下跌36%，僅在1980年一年內，溫哥華平均房價曾經大跌40%!

加拿大最大房地產公司之一的ReMax剛剛發佈的新年房市展望報告(2017 Housing Market Outlook Report)可能給您一個安慰：由於幾乎一半加拿大人在未來五到十年有購房的打算，因此明年加拿大都市區的房屋需求仍然會相當強勁，平均房價漲幅在2%左右。

ReMax自己所做的調查顯示，在加拿大年輕人中，33%的人希望在家人資助下買房;22%人打算將房屋的一間房出租出去;15%的人希望通過Airbnb出租一間房;另有9%計劃與室友合資買房。

溫哥華和多倫多紅火不再

在即將過去的2016年，溫哥華和多倫多房市都是人們關注的熱點，由於供求關係的矛盾，這兩個都市區的房市一度相當紅火，尤其是獨立屋更是搶手，房價屢創新高。從2016年全年來看，大溫地區居民住宅平均房價上漲13%，達到$102萬;GTA地區則漲17%，均價升至$725,857。

2017年溫哥華和多倫多房地產市場需求仍然較旺，但因卑詩省實施對海外買家徵收15%的轉讓稅，再加上聯邦政府收緊按揭政策，這兩個都市區紅火不再。ReMax估計，溫哥華明年平均房價會漲2%，多倫多則是8%。

漢密爾頓-伯靈頓地區房市領先全國

ReMax的報告稱，今年溫哥華和多倫多的火熱房市也影響到周邊城市，令這些地區的房價也是一漲再漲：如安省漢密爾頓-伯靈頓地區(Hamilton-Burlington)按年房價上漲20%，卑詩的Fraser Valley漲20%，安省巴裡(Barrie)漲16%，卑詩Kelowna也漲14%。

為了求得房屋可負擔性及與大都市之間距離的平衡，估計大都市周邊城市房價明年還會繼續上漲，其中安省漢密爾頓-伯靈頓地區的漲幅將領先全國，達到11%，這也是2017年加拿大全國唯一漲幅達到雙位數的地區;而滑鐵盧地區(Kitchener-Waterloo) 漲幅也將達到8%。

由於卑詩實施向海外買家收轉讓稅的新政策，估計一些外國買家會轉向多倫多和蒙特利爾，因此明年GTA地區房價漲幅仍然可以達到8%，而大蒙特利爾地區也會有6%的漲幅。

阿省房市明年復甦

由於油價低企失業嚴重，今年一年阿省房市不景氣，其中卡爾加里按年房價降低4%，埃德蒙頓房價也跌了2%。

由於油氣行業逐漸恢復帶動就業增長，加上最近對輸油管道工程(Trans Mountain pipeline)的批覆，因此預測明年下半年阿省房市逐漸復甦，房屋買賣活動增加，房價也可能上升。

相關資訊：加拿大 | 溫哥華「排外稅」奏效外資持有加房產下降

（據加拿大家園）

英國 | 住宅市場預測房價增長前景黯淡

房價增長前景黯淡

儘管脫歐公投，導致民眾對房市信心短暫大幅下降，但入秋後英國經濟和房地產市場狀況遠好於預期，英國主流市場發展都繼續保持強勁，2016年房價年增長率將最終定格在5%。但增長前景黯淡。

多數地區市場均為正增長，威爾士除外。2016年倫敦仍是房價增長的領頭羊，預計到年底時，英格蘭東部和東南部地區的房價增長可超越大倫敦地區。

在過去12個月內，倫敦已經出現了明顯的房價增長放緩趨勢，到2017年這一趨勢將向更多地區蔓延，大倫敦地區房價也將略微下降。

退歐導致的不確定性是市場疲軟的主要原因，這對消費者信心也會產生負面影響。此外，針對房東的稅收改革將減少投資者對住宅的需求，限制房價上漲帶來的壓力。

縱觀倫敦主要市場，2016年西倫敦房價下降7%意味著市場底價即將發生調整，而2017年外倫敦地區的房價底價或將進一步下調。

對倫敦市中心的房東而言，租房市場是混亂的一年。儘管租戶需求很大，但與強大的出租房供應相抵消。萊坊國際（Knight Frank）認為，2017年房租可能再次下跌，但規模小於今年的價格調整。

整個英國的租房市場表現相當積極，符合增長預期。若房東受增稅影響開始拋售房產，租金可能會上漲。

倫敦高端住宅市場

由於英國的脫歐事件和唐納德·特朗普（Donald Trump）勝選，經濟信心受到影響。但實際上，財政政策仍極大的限制了倫敦高端住宅市場的需求。

目前，房市的詢價情況充分體現了高額印花稅率帶來的影響，交易量逐漸提升。這一趨勢或將繼續加快，此外監管環境也在不斷變化，人們對倫敦高端地產的接受度將越來越大。

另外，以海外貨幣計價的購房者還將繼續受益於利好的匯率，房產交易量也將上升。

租賃市場的住房存量繼續攀升，房租增長速度繼續下降，這一狀況會在2017年有所改變。一些房東因為將面臨，高昂的房屋保管費用和租金下跌，因此他們可能選擇出售所持住房，減少存量以維持租金水平。

英國主要住宅市場

與倫敦房市相似，印花稅增加仍是遏制房價上漲和高端市場積極性的主因。

印花稅改革最早於2014年12月提出，隨後針對個人額外購房加收3%印花稅，此舉使購房者更具價格敏感性。最終英國房市將兩極分化，或是一路走高，或是保持不變。

2017年，較為較富裕城鎮的房地產市場持續強勢，房價持續上漲，但未來12個月內，兩級差距會因農村地區房市發展而縮小。

目前的市場需求仍存在較大彈性，但合理的房價仍是關鍵，尤其是那些符合最高印花稅率，價值超過150萬英鎊的房產。

英國租房市場

2016年，英國多數地區私人出租市場租金上漲，但增速較上一年放緩。蘇格蘭是出現月房租下跌的唯一地區，同時，1月至9月，倫敦租金增速從3.9%降至2.7%。

萊坊國際的分析顯示，2016年前三個季度，英國私人出租市場的年差為2.2%，2015年同期則為3.5%。

2016-17年大幅限制購房將改變出租市場的平衡。買房出租市場的發展受到更嚴格抵押貸款條件的制約，而目前買房出租投資者還面臨著免稅額削減。

此舉或導致租金上漲，但也受市場需求、就業、內部移民、海外移民或首次購房者抵押貸款負擔能力的影響，同時Help to Buy政策將於2021年停止實施。

相關資訊：英國 | 2016年9月最新英國房價走勢

（據英中時報）

英國 | 私有住宅十年增值1.9萬億英鎊

據《每日郵報》，哈利法克斯（Halifax）從多種來源蒐集數據計算出，自2006年以來，私有住宅總價值增長了1.9萬億英鎊，達預估的5.6萬億英鎊。

哈利法克斯表示，在過去十年，現存住宅價值達51%增長速度，比零售物價指數通脹程度還快，這期間還上升了33%。

每套住宅均價為24.1682萬英鎊，高於2006年的17.3837萬英鎊。

哈利法克斯房產經濟學家Martin Ellis說:「2016年，英國私有住宅總價值估計為5.6萬億英鎊，達最高記錄。在過去的十年，高房價和私有住宅數量的增加使住宅總價值增加1.9萬億英鎊。英國家庭持有的房屋資產處於健康狀態，超過4.2萬億英鎊的住房資產總額多於抵押貸款價值。自2006年以來，房屋資產增長了1.6萬億英鎊。近三分之一房主無未償抵押貸款，他們的財務狀況更好。」

相關資訊：英國 | 九成租戶付不起5%的首付無法登上房產階梯

（據英中網）

美國 | 12月23日起移民和入籍費將大漲最高一項漲258%

據美國《僑報》報導，當地時間12月23日起，美國公民與移民服務局(USCIS)將執行新的收費價格。很多申請費大幅飆升，最高一項漲258%。移民局特別提醒移民申請人，凡是在23日當天或之後寄到或以任何形式提交到移民局的案件，都將按新的標準收費。

美國公民與移民服務局(USCIS)即將執行的新收費價格，與華人最為相關的是下面這幾項：

1、綠卡申請：從985美元升至1140美元，漲幅約為16%；

2、更新綠卡申請：從365美元升至455美元，漲幅約為25%；

3、歸化入籍申請：從595美元升至640美元，漲幅約為8%；

4、投資移民申請：從1500美元升至3675美元，漲幅約為145%；

5、公民紙申請：從600美元升至1170美元，漲幅約為95%。

漲幅最大的是下面幾項：

1、禁止入境豁免申請：從200美元升至715美元，漲幅為258%；

2、家譜索引查詢申請以及家譜記錄查詢：從20美元升至75美元，漲幅為225%；

3、投資移民試行計劃下的區域中心認走申請：從6230美元升至17795美元，漲幅為186%。

投資移民類別申請費漲幅最大

在各項類別中，我們不難發現EB-5投資移民類別的申請費用漲價最為明顯：

1、I-526投資移民申請：費用上漲至3675美元，漲幅達145%；

2、I-924投資移民區域中心項目認定申請：費用上漲至17,795美元，漲幅達186%；

3、I-924A區域中心年度認證：費用直接從0跳到3035美元；

4、I-829投資移民臨時綠卡轉永久綠卡申請：費用保持不變，還是3750美元。

漲價原因

報導稱，與其他大部分美國政府機構不同，移民局全部的運轉資金幾乎都來源於各類移民申請人所繳納的申請費。

法律規定移民局每兩年都要進行一次費用評估，來判斷現有收費水平是否能支撐其機構內部全部的運作。不僅僅是對於案件的審理，RAIO(難民、避難和國際運營指導項目)、SAVE(外國人權利確認系統)和公民辦公室的開銷也要由移民局來負擔。國會雖擬向移民局撥款，但是這些資金還沒有兌現。

其實，這次漲價並不是空穴來風。根據移民官員Leon Rodriguez稱，早在2012年和2014年的費用評估時，評估機構就給出了漲價的建議。但是當時並沒有付諸行動。而到了今年，面對日益增長的大量額外支出，移民局不得不做出漲價的最終決定。此前，移民局在2010年曾提價10%。而在2007年，移民局曾漲價66%之多。

許多年來，雖然一直有人質疑，說案件的申請費不應該用在案件審理之外的移民局的其他開銷上，這些額外支出應該由國會撥款進行支持。但是對於移民局來說，通過上調申請費用來解決自身的財政緊縮問題，一直以來都是最為行之有效的策略。

相關資訊：美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——馬林縣

（據中國僑網）

加拿大 | 溫哥華房屋估值明年暴漲50% 你還交得起地稅嗎

水費漲、電費漲，房價高、房租貴，即使加拿大的空氣好到爆表，在加拿大的日子似乎也有些難熬。然而最近對2017年卑省房屋政府估價的預測更是雪上加霜，讓人感到負擔承重。據預測，大溫房屋政府估價明年最高暴漲50%!那麼，問題來了，地稅將要狂飆多少?

預測獨立屋估值漲50%

為了避免因估價時間不同造成客觀條件不同而出現不公平現象，卑省資產估值中心(B.C. Assessment)會在每年的7月1日針對本地所有房屋進行政府估價。2017年的物業稅便是按物業在2016年7月1日的樓價計算。即是說，今年7月份你的房子值多少錢，將直接影響到明年你要繳納多少錢。

本週二(12月6日)，卑省資產估值中心發佈了對2017年卑省房屋估值的預測。估價員Jason Grant指出，由於大溫房價在過去一段時間出現瘋漲，在2016年7月1日，位於溫哥華，北岸，Squamish，本拿比，三聯市，列治文以及素裡的部分獨立屋的樓價上升30%至50%。而公寓、聯排別墅等業主委員會管理的小區價格升幅大約在15%至30%。除此之外，大溫地區商業及工業用地，估值也普遍上漲10%至30%。如果地皮準備再發展的話，價值就會更加高昂。這樣的漲幅，你hold住嗎?

關於如何對房屋進行政府估值，一般會將7月1日當天房屋在當地的市值，結合地理位置、佔地面積和居住面積、房產質量、房齡以及重大的改建，還會考慮交通狀況、是否靠近高爾夫球場、鐵路、高壓線路以及周邊綠地面積大小等來全面分析。卑省估值中心將會在本月完成2016年上半年的估值工作。明年1月初，卑省的屋主就會收到估值通知書了。到時候，不知會有幾家歡喜幾家愁了。

房屋估值暴漲引民怒

房屋估值直接影響到房產每年繳納的地稅數額，增加估值意味著一些房屋的年度地稅可能會出現上升。本來房屋升值是一個令人開心的消息，但是，一想到地稅負擔會跟著加重，就高興不起來了，連呼吸都變得困難了。去年，大溫部分地區的物業政府估價相較前年最高上漲了28%，許多居住在將近60年「高壽」的老房子裡的低收入人群發現自己的房子一年之間政府估價上漲了20多萬加元，這導致他們不得不面臨高昂的地稅負擔。默默地為這些不幸的人心疼3秒吧。

估值暴漲也引起了很多民眾的不滿，甚至憤怒。

一位名為Sami的網友認為政府根本不在乎不炒房的老百姓，還用「坐上火箭飛昇」形容政客期盼地稅上漲。

住在本拿比的Lucy辛苦買房想自己住一輩子，卻遭遇政府不斷調高估價，她表示這是打劫!

網友Thomas則很無奈地說，「這是大溫每個居民都要面對的困局。儘管房價上漲，但是如果不賣出去手裡的房子，它永遠也無法變現。可如果賣了房子，想再回到大溫生活，又是難上加難。為了能留在大溫，只好對高稅率忍了!」

對於買房來自己居住的人，房價上漲，地稅更高，實在是難以承擔的重擔。但對於房產投資者來說，地稅上漲只不過是在計算收益率時增加的一項參考項。所以，引起民眾爭議是再正常不過的了。

地稅不會隨房屋估值瘋漲

這時，估值中心給民眾吃了顆寬心丸，強調，房屋估值上升並不直接代表居民需要繳納的地稅會以同比上漲，這兩者之間並沒有直接的關係。通常，加地稅與物業所屬的區域的升值幅度有關。地稅的確是以估值為基礎的一個數據，但是它也同時體現一棟房屋相比附近社區其他類似房屋的價格差距。言下之意是，如果一棟房屋在社區中相對價格大漲，那麼這棟房屋的地稅可能會大幅攀升。但假如一個地區整體估值增加，那麼理論上，房主需要繳納的地稅會有相應的減免。

此外，針對物業升值幅度超出正常水平的業主，估值中心將在本月另外發佈通知。同時，資產估值中心會於明年1月3日，在網站e-valueBC 發放最新物業估價資料，以及省內最高價值物業的資訊。

如果看到自家的房子估值大漲，不要太興奮，也不要太過擔心。也許，地稅的漲幅會比房價估值的漲幅要小一些。這樣明年就不用吃土了。

相關資訊：加拿大 | 2016年10月最新加拿大房價走勢

（據溫哥華港灣）

澳洲 |中澳財團壕！收購澳洲最大牧場企業基德曼公司

中國企業曾兩度競購澳大利亞最大牧場企業但最後都被拒絕。然而，據中國證券網12月9日報導，澳大利亞政府已批准將該國最大牧場企業基德曼公司（S. Kidman & Co.）出售給一個由澳大利亞和中國投資者組成的財團，結束了漫長的交易進程。

澳大利亞國庫部長稱，「根據這項收購計劃，基德曼公司將繼續主要由澳大利亞人擁有，也仍繼續是以南澳為總部的合併公司。」

此前，澳大利亞政府出於安全考慮拒絕了兩份由中國投資者主導的收購基德曼公司的提議，因為相關交易涉及澳大利亞1.3%的土地和2.5%的農地面積。該交易曾引發對澳大利亞外商農業投資規則的批評。

但澳大利亞國庫部長莫里森（Scott Morrison）在9日的一份聲明中稱，他已確定，收購基德曼公司的擬議交易不會違反國家利益，允許該交易按計劃進行莫里森表示，基德曼集團最大資產——全球最大牧場Anna Creek及其外圍牧場The Peake都將被鄰近的農場收購，從而緩解因靠近一個主要導彈測試區而引發的擔憂。

澳洲 |中澳財團壕！收購澳洲最大牧場企業基德曼公司 — 基德曼公司旗下安娜溪養牛場

該牧場剩餘部分將被Outback Beef收購。Outback Beef控股股東是澳大利亞礦業巨頭Gina Rinehart旗下的Hancock Beef，持股比例67%，其餘股份由上海中房置業有限公司（Shanghai Cred Real Estate Stock Co.）持有。這個由澳大利亞和中國投資者組成的財團提出以3.865億澳元（約合2.88億美元）收購基德曼公司。

另據聯合早報報導，莫里森稱，「根據這項收購計劃，基德曼公司將繼續主要由澳大利亞人擁有，也仍繼續是以南澳為總部的合併公司。」

基德曼公司（S Kidman & Co）為澳大利亞最大的私營土地所有者，總面積佔澳國土的1%，相當於中國浙江省。據瞭解，基德曼公司擁有11個牧場，橫跨澳大利亞的西澳州、南澳州、昆士蘭州和北領地區。

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（據觀察者）