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2017年3季度亚洲房市两极分化，谁是赢家？

中国香港、中国澳门和菲律宾的住房市场走势强劲

中国香港的房价同比增幅在2017年3季度列全球第二，同比大涨 13.14%，与去年同期同比下跌跌 5.67% 的表现形成鲜明反差。环比来看，中国香港房价在 2017 年 3 季度较上一季度涨 0.87%。

尽管中国香港政府在 2016 年 11 月与2017年4月两次非首套住房提高了印花税，加上外国买家附加税，海外投资者最高需要支付30%的印花税，但这些措施并未能长期抑制房价的涨幅。许多开发商出台针对印花税的优惠措施，更使得新房需求相比二手房更为强劲。

中国香港差饷物业估价署的数据显示，2017 年前 10 个月的住房交易总量较去年同期增加 13.8%，达到 50,560 套。销售总金额也激增 35.1%，达到4,506 亿港币（57.73 亿美元）。政府加大对地产开发的调控政策、低利率和稳定的货币水平，推高了住房需求水平。与此同时，政府控制的土地供应则继续收紧。

中国香港经济在 2017 年 3 季度同比增长 3.6%，高于前几年的数据（2016 年 1.9%，2015 年 2.4%，2014 年 2.8%，2013 年 3.1%，2012 年 1.7%）。

中国澳门在基础设施方面加大了投资，将改变中国澳门与中国和中国香港之间的联系。这样的大环境也让中国澳门的住房市场表现喜人。2017年3季度，中国澳门住宅单位的平均交易价格同比激增10.53%，远高于去年同期3.49% 的增幅水平。但令人意外的是，2017 年 3 季度的房价较上一季度环比下跌 5.01%，显示了较大的波动性。

中国澳门经济从 2010年到 2013 年实现了近 17% 的总涨幅。在 2014 年下滑 1.2%，但随后又在 2015 年大涨 21.5%。之后随着中国反腐工作的力度加大，中国澳门的主要产业支柱赌博业受到重创，在 2016 年仅微涨 2.1%。

经济学人的数据显示，中国澳门赌博业的收入进来开始走高，加之多个基础设施项目上马，中国澳门经济预计今年有所回升，预计 2017 年和 2018 年平均涨势均为 7.8%。

菲律宾住房市场表现依旧强劲。菲律宾的金融中心-马卡迪中心商业区的三居公寓均价2017年3季度同比上涨 6.58%，较去年 7.56% 的同比数据略有走弱。从 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由于菲律宾经济增长快速，马卡迪中心商业区的地产价格累积涨幅已经接近50%。

2017年3季度亚洲房市两极分化，谁是赢家？ — 马卡提是菲律宾的金融中心，属于马尼拉大都会区的一部分

菲律宾统计局的数据显示，菲律宾的经济已经连续 6 年强劲增长，2017年3季度的经济增幅也接近去年同期 7% 的增长水平。菲律宾政府预计该国经济今年的增长水平介于 6.5% 和 7.5% 之间。前几年的增长情况为：2016 年 6.8%，2015 年 5.9%， 2014 年 6.2%， 2013 年 7.1%， 2012 年6.7%。

日本东京公寓现房均价2017年3季度的同比涨幅为 2.56%，而略低去年同期的2.93%。东京住宅房价在上一个季度中环比上涨 1.83%。

东京房市上不同住宅类型的需求呈现不同走势。日本土地研究所数据显示，东京公寓现房成交量在 2017 年前 3 个季度的同比涨幅为 1.6%，达到 28,467 套。但同期东京独栋现房住宅的销量却下跌 1.5% 至 14,039 套。日本央行预计，日本这个世界第三大经济体在 2017 财年的经济增长幅度为 1.9%，好于前几年的表现。前几年日本经济增幅分别为2016 年1%， 2015 年 1.1%， 2014 年0.3%。

另外，日元从 2015 年 6 月的 1美元兑换123.725日元升值至 2017 年 11 月1美元兑换112.75日元，升值幅度达到 9.7%，因此对于大部分海外投资者而言，日本住宅的收益更高。但这并不足以弥补 2012 年至 2015 年期间日元对美元高达 37% 的贬值幅度。

大部分亚洲住宅市场出现小幅价格下调

蒙古的经济大幅下滑，陷入严重主权债务危机，导致该国住房市场持续低迷。全国房价在 2017 年 3 季度的同比跌幅为 5.7%，去年同期跌幅更甚，达到7.92%。

蒙古经济在 2016 年仅上涨 1%，远低于前几年的数据：2015 年 2.4%，2014 年 7.9%，2013 年 11.6%，2012 年 12.3%，2011 年 17.3%，2010 年7.3% 。2016 年政府债务达到了 GDP 的 79.4%，达到历史最高点，前几年的比例为2015 年 77.4%，2014 年 54.7%。IMF 预计该国经济2017年涨幅为 2% ，2018 年2.5% 。

泰国的房地产市场持续疲软。2017年3季度，泰国全国房价同比下跌 0.62%，远低于去年 1.01% 的同比涨幅。不过环比来看，泰国房价在 2017 年 3 季度则上涨了 0.98%。

泰国经济在 2017 年 3 季度的同比涨幅为 4.3%，高于上个季度 3.8% 的水平，也是 4 年多来最快的增长速度。主要推动力来自农业和旅游业走强，出口复苏国家经济和社会发展委员会预计该国经济增长水平将为 3.9%。

韩国住房市场的价格走势同样低迷，全国购房价格指数在 2017 年 3 季度同比略跌 0.62%，也是连续第 5 个季度房价下跌。

韩国银行的数据显示，由于出口走强，就业市场改善，该国经济今年预计增长 3%，略高于 2014 年和 2015 年 2.8%的水平。

新加坡经济开始走强，住房市场也正式复苏。2017年3季度，该国房价同比微跌 0.52% ，虽然是该国连续第 16 个季度房价下跌，但这也是该国自 2013 年 4 季度以来最小的同比跌幅。该国房价在 3 季度环比上涨 0.73%，为2013年4季度以来首次房价环比上升，象征着房市的正式反弹。

房市需求也开始明显回暖。新加坡市区重建局的数据显示，2017 年 3 季度的新建私人住宅销量较上一年增长 34.4%，达到 2,663 套。相比之下，市场中新增私人住宅的数量则同比下跌 26.5%，仅为1,183 套。供求关系有利房价进一步回升。

新加坡经济2017 年 3季度同比上涨 5.2%，好于上一季度 2.9% 的水平，也是自 2013 年 4 季度以来的最佳表现。新加坡贸易和工作部估计该国经济今年将增长 3% 至 3.5%。

中国台湾地区的住房市场持续走弱。2017年3季度，当地住房价格同比下跌 0.51%，环比则下跌 1.6%。由于出台了限制投机购房的政策，中国台湾地区已经连续两年经历房价下跌。

中国台湾地区行政当局的数据显示，在技术出口的带动下，中国台湾地区经济在 2017 年 3 季度同比增长3.11%，高于2017年前两个季度的涨幅。中国台湾地区经济2017年全年预计增长 2.15%，前几年的数据分别为：2016 年 1.5%，2015 年 0.65%，2014 年 3.9%，2013 年 2.2%。

印度尼西亚的经济虽然欣欣向荣，但房价仍然萎靡不振。2017年3季度，该国 14 个大城市的住房价格同比下跌 0.47%，也是该国连续第 11 个季度出现房价同比下滑。

需求持续大幅走弱，总供应情况则预计在未来几年中不断放缓。IMF 预计该国今年的经济增长幅度为 5.2%，前几年的数据为：2016 年 5%，2015 年 1.9%，2014 年 5%，2013 年 5.6%，2012 年 6%。

作者：Adam Yang

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纽约上西城豪华公寓：尽享哈德逊河美景，体验顶级至尊服务 | 美国

纽约上西城(Upper West Side)地理条件优越，不仅拥有久负盛名的博物馆、音乐厅，更毗邻常春藤名校哥伦比亚大学，拥有顶级私校三一学校(Trinity School)，被视为纽约市最具文化气息的区域。这里的房产一向十分抢手，也是投资者非常关注的区域。这套位于The Heritage（滨江大道240号）的3卧3卫豪华公寓，绝对是个不错的置业选择。这间2400多平方英尺（包括外部空间）的公寓面积非常宽敞舒适，内部设计精致而典雅彰显非凡品质。

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纽约上西城豪华公寓：尽享哈德逊河美景，体验顶级至尊服务 | 美国 — 上西城(Upper West Side)，这里不仅拥有久负盛名的博物馆、音乐厅，更毗邻常春藤名校哥伦比亚大学，位置优越

上西城Upper West Side这片街区地处第五十九街(Columbus Circle)以北、中央公园(Central Park)以西，环境舒适而健康,让人非常向往。上西城历来被视为曼哈顿最开明、最有文化的社区，如今这里依然荟萃著不少最负盛名的博物馆、音乐厅、纽约最古老、最有威望的学院──Trinity学院也坐落于此。

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装修豪华精美品质非凡，享有智能设备和至尊贴心服务

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调控显成效奥克兰激流岛房价六年来首次环比下降 | 新西兰

据新西兰奥克兰激流岛（Waiheke Island) 房地产经理Paul Brisbane介绍，2017年激流岛房价出现六年来首次下跌。

Paul介绍说，到去年11月为止，激流岛的房价中值下降了1.6%，中值为88.5万纽币，略高于奥克兰房价中值88万纽币。

自去年6月激流岛的房价中值达到103.75万纽币的高峰之后，此后在逐月下降，更多较低价格区间的房产进入市场，推动价格下降。

六年来首次下跌！过去一年Waiheke Island房价缩水 | 新西兰 — 新西兰3卧2卫的房产，物业编号：36227179（点击图片查看详情）

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2015年，新西兰议会通过两年内买卖房屋徵收利得税法案，全称Bright-line Test for Residential Land Bill。法案规定2015年10月1日之后，任何投资者购买房屋并在两年之内售出，其获利都将上税。

“很多投资者都因此退出了市场，”Paul说，新政府已表示计画为出租房屋引入新的标准，促使一些房东出售房屋，在去年九月的大选前，房地产市场放缓了。虽然这种情况每个选举年都会发生，但迟迟未能组建政府进一步抑制了市场的发展。

11月起，房产销量开始恢复正常，10月至11月的销量为六年来增幅最大。虽然较低价格房产的销售数量有所增加，但仍有大量的百万豪宅转手。

在过去的一年裡，激流岛有4%的房产以超过400万纽币的价格售出，这一比例在2016年为2%。

其中，售卖价最高的房产位于棕榈滩（Palm Beach），两套房子的售价为820万纽币。本月该区域将要上市一座标价将超过1,000万纽币的房产。

Cooper and Co Real Estate总经理Martin Cooper表示，激流岛在售的房屋数量从2016年的354个下降到2017年的226个，同比下降36%。

截至2017年11月，豪拉基湾（Hauraki Gulf）的所有岛屿房产的售价中值为91.95万纽币，较2016年的88.5万纽币上涨3.9%。

Martin表示，虽然一些房产以高价出售，但有些房产高估了自身的价值，“这些房产还在待售中，因为买家不买账。而海景房等位置极佳的房产价格仍高居不下，资金充足的买家想要买下激流岛最好视野的房产。”

然而，尤其是在夏季，Waiheke岛上出租的房产却少得可怜。

来源：新西兰天维网

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房价增速下降可售房存量大增奥克兰房市“退烧”了？ | 新西兰

奥克兰房地产中介公司Barfoot＆Thompson的最新数据显示，奥克兰房价2017年的上涨幅度为5年来最低。该机构自称为新西兰最大的私人持有房产经纪公司，由Barfood & Thompson 家族经营，在奥克兰和北地（Northland) 拥有69家分支机构和1700位销售人员，业务涉及住宅、旅游度假屋到商业地产。

该公司总经理Peter Thompson表示，奥克兰房产市场已经“勒紧”价格快速上涨“的缰绳”，进入一个更加稳定的环境。

2017年，奥克兰房屋的平均销售价格上涨4.5％，至926,632纽币；销售价格中位数上涨2.7％，至843,583纽币。

房价增速变缓房屋存量大增奥克兰房市“退烧”了？ | 新西兰 — 新西兰Auckland Region奥克兰5卧4卫的房产，居外物业编号：35439361（点击图片查看详情）

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Thompson说：“2017年出现明显变化的是房屋销售数量，与之前3年每一年的销售数量相比都减少了至少1/4。不管价格如何都要买房的紧迫感已经消失了，取而代之的是买家更为慎重的态度。通常情况下，当销售数量如此大幅下降时，房价也会从历史高点回落。但是目前这一情况还没有发生，价格仍在继续小幅上涨。”

他认为，这表示买家仍对目前房价持支持态度，“部分原因是市议会最近公布的新CV，让买卖双方对于房产的潜在价值都掌握了相同的信息。”

该公司去年12月共售出674套住房，平均销售价格为938,871纽币，比之前3个月上涨2.6％；中位销售价格为870,000纽币，比之前3个月上涨3.6％。“毫无疑问，储备银行逐步推出的措施，交易银行对按揭贷款采取更为谨慎的做法，以及买方对于房价越来越感到担忧，这些都对市场降温起到了一定的作用。”Thompson说。

“与此同时，人口增长造成的住房短缺也创造了需求。去年12月的新挂牌出售房屋数量为571套，很少，但2017年的平均每月挂牌出售房屋数量为1510套，是有记录以来的第三高。截至去年年底，我们的待售房屋数量为4160套，同比增加1/4；全年的平均每月待售房屋数量为4229套，也是5年来的最高水平。”

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来源：新西兰天维网

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爱尔兰房地产市场前景_爱尔兰房产优势

作为北美与欧洲通道的重要地点，爱尔兰有着天然的环境优势和地理优势。作为一个发达国家，爱尔兰房产市场前景被投资者一直都看好，那么投资爱尔兰有哪些优势呢？

居外全球房市观察：2017年Q3欧洲仍领涨但涨势趋缓

2017年3季度的全球房价排行榜Top 10中出现了6个欧洲国家，冰岛房价继续领涨全球。

冰岛的经济发展尽管出现放缓迹象，但房价增幅仍然独占鳌头。冰岛房价 2017 年 3 季度同比大涨 18.76%，高于去年 10.85% 的幅度。从环比角度来看，2017 年 3 季度房价较上一季度上涨 3.22%。

冰岛人口增长vs游客数量增长：

冰岛住房市场从2002 至 2007 年经历了一波上涨行情，价格飙升达到 73%以上。但从 2008 年初至 2010 年，由于该国经济受到全球经济危机的重创，导致房价大跌 32.5%。在接下来的 3 年中，住房市场涨幅总计仅为 5%，近乎停滞状态。随后，冰岛开始进入强劲的上涨通道，2014 年涨 5.18%，2015 年涨6.93%，2016 年涨 12.53%。这样的现象部分归功于旅游业带来的强大的市场需求和有限的住房供应，特别是在首都雷克雅维克。

2017 年 3 季度，由于冰岛克朗升值对出口产生影响，冰岛经济较去年微涨 3.1%，也是两年来的最弱幅度。冰岛央行预计该国经济今年的增长幅度为 3.7%，大大低于去年 7.2% 的水平。

罗马尼亚的经济发展有力，让住房市场保持良好态势。2017年3季度，该国公寓平均售价同比大涨 9.36%，略高于去年同期 9.02% 的涨幅。罗马尼亚房价在 3 季度较上一季度涨 3.2%。

罗马尼亚过去两年的强劲表现，也是该国在之前经济大幅下滑之后出现的反弹。罗马尼亚房价前几年的同比变化分别为：2009年 -24.22%，2010 年-22.08%，2011年 -6.99%，2012年-5.96%，2013年-10.43%，2014年-1.59%。住房市场是从 2015 年才开始进入复苏，经济增长和建筑行业的走好是复苏的主要推动力。该国房价在 2015 年的同比涨幅为 7.74%，2016 年更是高达 11.01%，

罗马尼亚经济在 2016 年实现了 4.8% 的稳健增长，好于2015 年3.9%的涨幅，更是一甩 2009 年至 2014 年间接近零涨幅的困境。国际货币基金组织(IMF) 预计罗马尼亚经济今年将实现 5.5%的健康涨势，2018 年经济增幅预计达到 4.4%。

爱尔兰的经济紧缩政策取得了良好的成果，被视为欧洲的明星国家。该国政府的报告显示，该国在危机早期实施的结构性改革，现在已进入了收获成果的阶段。2017年3季度，该国住宅房价同比上涨 7.62%，高于2016 年 3 季度 6.41%的同比涨幅。单季度来看，爱尔兰房价在 2017 年 3 季度环比上涨 2.72%。

爱尔兰经济去年实现了 5.2% 的健康增长，欧盟委员会认为，尽管英国脱欧和美国税收与贸易政策均存在不确定性，但该国经济今年仍保持稳定上涨的状态，预计 GDP 涨幅为 4.8%，是欧盟 2.2% 均值的两倍。

为遏制市场的投机现象，瑞典在 2016 年 6 月出台了几项新贷款偿还政策，已经显示出对住房市场的冷却效果。2017年3季度，该国房价指数上涨 5.87%，前几年的同比数据分别为：2017 年 2 季度 7.36%，2017 年 1 季度 6.59%，2016 年 4 季度 4.74%，2016 年 3 季度 7.41%。该国房价在上个季度上涨 1.67%。

瑞典持续高涨的房价在2017年年底终于有所回落

需求现已出现下滑趋势。瑞典统计局的数据显示，在 2017 年前 3 个月中，住宅购置数量为 38,517 套，较去年减少 7.3%。该国的住房销量在 2016 年下跌了 6.19%，前几年分别为：2015 年涨 5.93%， 2014 年涨 6.71%，2013 年涨 3.83% 。在 2017 年的前 3 个季度中，独栋别墅或双户别墅的开工数量增加 1.5%，竣工数量上涨 12.6%。

欧洲委员会预计瑞典经济今年将增长 3.2%，明年增长 2.7%，低于前几年的数据：2016 年 3.3%， 2015 年 4.1%。

荷兰的住房市场仍然保持旺盛态势。2017年3季度，住宅平均价格同比上涨 5.69%，前几个季度的同比增幅为：2017 年 2 季度涨 7.44%，2017 年 1 季度 7.11%，2016 年 4 季度 4.37%，2016 年 3 季度 7.09%。从季度角度来看，该国房价在 2017 年 3 季度涨 2.17%。

需求持续走强。荷兰统计局(CBS)的数据显示，2017 年前 3 个季度中，该国售出的房屋数量达到 175,672 套，较去年同期增长幅度超过 14.1%。欧盟委员会的数据显示，荷兰经济今年预计增长 3.2%，2018 年预计增长 2.7%。前几年的表现分别为：2016 年涨 2.2%，2015 年涨 2%，2014 年涨 1.4%。

同去年同期的上涨势头相比，大部分欧洲市场增幅开始减缓。

截止 2017 年 3 季度，诸多欧洲市场也都经历了房价同比增长。涨幅较大的包括：黑山 (房价同比增幅5.07%)，随后是斯洛伐克 (4.8%)，德国 (4.25%)，葡萄牙 (4.04%) 和拉脱维亚的里加 (2.58%)；涨幅较微弱的市场也有: 西班牙(房价同比增幅1.42%)，瑞士 (1.4%)，奥地利维也纳(1.28%)，挪威 (0.96%)和芬兰 (0.36%) ，爱沙尼亚的塔林房价与去年持平。不过，在这些国家中，只有黑山和葡萄牙在 2107 年 3 季度的同比涨幅高于去年同期。

房价同比微跌的国家包括：希腊（-1.62%)，泽西岛 (-0.64%)，立陶宛维尔纽斯 (-0.2%)，英国 (-0.08%) 和土耳其(-0.05%)。但这些国家环比涨幅均为正值：希腊 1.18%，泽西岛 0.14%，立陶宛 0.54%，英国0.32%，土耳其 0.75%。除希腊外，这些国家在 2017 年 3 季度的房价同比表现也都弱于去年同期。

与此同时，欧洲一些国家房市则继续处于水深火热之中。

乌克兰的住房市场保持低迷。尽管与俄罗斯的冲突在 2015 年正式结束，但经济却一直没有起色。2017年3季度，基辅房价同比下跌 6.89%，远高于去年同期 2.93% 的跌幅。这已经是该国房价连续 16 个季度下跌。房价在 2017 年 3 季度较上一季度下跌 2.51%。

乌克兰去年的经济实现了 2.3% 的增长，扭转了前几年的下跌颓势。IMF 预计该国经济今年增长 2%，2018 年涨 3.2%。

俄罗斯的房价表现在欧洲倒数第二位，全球排名倒数第三，不过该国的房价已经出现一定复苏迹象。2017 年 3 季度，俄罗斯全国住宅市场价格同比跌幅为 6.69%，是自 2014 年 4 季度以来最小的同比跌幅。

俄罗斯的消费价格指数曾出现一段飙升期，但稳健的货币政策有效稳定了通胀。联邦统计局的数据显示，2017 年 11 月俄罗斯的名义通胀率放缓至 2.5%，也是自苏联解体以来最低的通胀速度，较前几年的数据有明显好转，远好于 2015 年 15.5% 的数据。该国今年的通胀预计平均达到 4.2% 的水平，明年为 3.9%。

从海外置业者的角度来看，俄罗斯房价的下跌幅度要更加明显。在仅仅 3 年的时间中，卢布对美元的汇率就大跌了近 61%，从 2013 年 1 月的1 美元兑换 30.231 卢布跌至2016 年 1 月的 1 美元兑换 77.175 卢布。但是在过去的 21 个月中，这种现象得到了有效遏制，卢比对美元价格在 2017 年 11 月为 1 美元 59.409 卢布，升值幅度近31%。

人民币对卢布走势：

俄罗斯经济今年预计增长 1.8%，前几年数据为：2016 年下跌 0.2%，2015 年下跌 2.8%，2014 年上涨 0.7%。2017 年 10 月，原油价格为每桶 57.51美元，较 2014 年 6 月 111.8 美元一桶的价格低 49%，但较2017年上半年也有了明显回升。

马其顿的住房市场保持疲软。该国政治危机加剧和邻国希腊经济疲软的影响都是这一现象的重要原因。2017 年 3 季度，该国平均房价同比下跌 2.78%，也是连续第 5 个季度同比价格下跌。从季度数据来看，2017 年 3 季度房价较上一季度微涨 1.87%。

自从全球经济危机以来，马其顿的住房市场就一直没有真正恢复元气。该国房价前几年的同比变化为：2011 年跌 3.6%，2012 年跌 3.1%，2013 年跌 1.74%。201 年微涨 1.19%，2015 年涨 0.71%，但 2016 年再次下跌 0.91%。

IMF 预计马其顿2017年的经济增长将为 2.5%，2018 年 3.2%。前几年的增长情况分别为：2015 年 3.8%，2014 年 3.6%，2013 年 2.9%。

预告：下期将为大家带来《2017年3季度全球房价报告亚洲篇》，敬请期待。

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爱尔兰买房申请按揭？专家教你四招 | 爱尔兰

爱尔兰央行放宽了按揭（Mortgage）限制，首次购房者无需再为房屋价值超过22万的部分支付高达20%首付；一月开始实施的“帮助购买”（Hepl-to-Buy Scheme）计划也在升温；另外银行批准的贷款数量也开始上升。

种种迹象预示着首次购房者将会强势回归房产交易市场。爱尔兰贷款中介协会的主席迈克尔•道林（Michael Dowling）表示：“人们担心如果现在不登上房产阶梯（Property Ladder）（指先买小房子，然后再买更大或更贵房产的阶段），房价可能会一路上涨。”

事实也正是如此。在爱尔兰一些房市热门地区，最后的成交价要远远高出要价。mymortgages.ie按揭中介公司信贷主管乔伊•西恩（Joey Sheahan）表示：“都柏林和科克一些抢手房产的成交价要比卖价高出20%。”

申请到按揭无疑是买房最关键一步，如何顺利获得按揭？房地产专家为您总结了四大秘诀，希望为您购得新居提供参考。（爱尔兰房地产市场前景）

爱尔兰买房申请按揭？专家教你四招 | 爱尔兰 — 爱尔兰12卧5卫的房产，物业编号：35525295（点击图片查看详情）

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1. 梳理财务状况

银行在审查按揭申请时，会像用最密锯齿的梳子一样梳理你存款账户的所有对账单（Bank Statement）。银行如果在其中发现了任何不良财务习惯、鲁莽的挥霍支出或债务之类的蛛丝马迹，就很可能拒绝你的申请。

因此未雨绸缪非常重要。在申请之前就将自己的银行对账单梳理得干净漂亮，这意味着每月要开始存储合理金额的存款，清除信用卡账单和透支。至少要在三道六个月之前就进行定期存款。

同时理清你的财物状况也意味着你有机会获得你能申请到的最好按揭。

2. 按揭上限不一定是上限

根据爱尔兰央行规定，首次购房者最多只能贷出相当于收入三倍半的按揭，这被称之为“按揭收入比率”（ LTI）。

但实际上另一种限制贷款额度的“按揭估值比率”（LTV）规定首次购房者最多只能申请相当于房屋价值90%的按揭，换句话说LTV比率决定了购房者需要支付多少首付。很多情况下只要申请人的“按揭估值比率”达到要求，银行往往愿意借出高于LTI比率的按揭。这样的情况非常适用于具有一定存款并往往能获得家里资助的华人朋友。

3. 找到最便宜按揭

为了招徕顾客很多银行推出了按揭“现金返还”的大礼，但实际上这种看上去很优惠的促销并不一定划算。

目前爱尔兰按揭市场中，如果首次购房者需要贷款90%，那么AIB和KBC两大银提供的按揭浮动利率（Variable Mortgage）最优惠。

另外获得按揭后也需要经常货比三家，往往可以找到更划算的按揭。

4. 提早购买保险

许多新手买家往往在按揭将要到手的情况下才开始考虑购买房屋贷款保险（Mortgage Protection Insurance）和房屋保险（Home Insurance），但是一旦这两种保险没能顺利购买，很可能会影响最后贷款的发放，甚至延迟或中断买房过程。
什么情况会影响到这两种保险的购买呢？

比如你会发现想要购买的房子被保险公司认为处于容易发生洪水的区域，因此很难上保。

如果要买的房子年代太久远，超过一个世纪，你会发现很难从主流保险公司那里买到保险。

另外如果购房者本身的一些健康隐患也可能导致上保险困难。比如购房者最近被诊断出患有严重疾病，比如糖尿病或者抑郁症等；购房者的不良生活习惯如长期酗酒或抽菸也可能导致保险被拒。

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责任编辑：Shelly Du

欧洲房地产投资新宠——爱尔兰

西欧之国爱尔兰是位于大西洋中的一枚绿翡翠，拨开海上的云雾缭绕，穿越凯尔特人千年的历史硝烟，这里已经成为世界瞩目的“欧洲硅谷”，跨国大公司总部的聚集地。英国脱欧后更成为新一代的“欧洲金融中心”。在2017年更是以500%的中国移民增长率成为中国人投资移民的心之所向。

超高的房产租金收益率

所谓房产租金收益率，是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金收益率是衡量地产投资收益情况的重要指标。

根据统计，都柏林房地产平均每年的房屋租金率在7%-10%，并还在呈现上涨趋势。远远高出其他欧洲国家（2.61%-5.64%）的租金收益率（见下表）。而中国房地产市场的租金回报率持续走低，一线城市的租金回报率均低于3%，其中北京、上海、深圳的租金回报率更是低于2%，最高的广州也只有2.55%。

根据爱尔兰最大的房屋租买网Daft.ie的2017年第一季度的最新数据显示，都柏林的年租金收益率同比去年增长了13.9%。

如果买房后希望通过租金来获得回报，显然国内一线城市并非太好的选择，需要40-60年的租金收入才能收回购房时所花的成本。假如一个人25岁买了一套房，在不考虑通胀的情况下，最快也要到65岁回本。

而爱尔兰全国平均租金自2011年底触底后上涨了52%，超过了2016年的高峰值9.9%。在都柏林，租金现在比以前高峰值高出15.4%。

爱尔兰全国房租已经连续六个季度上涨，到今年9月，爱尔兰房租的年涨幅达到11%。目前全国租房的平均月租为1,198欧元，比去年同一时期每月高出121欧元。首府都柏林更是爱尔兰房价增长最猛的地方，年租金涨幅达到12.3%，平均月租是1,774欧元。

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爱尔兰房产升值空间超高——未来三年爱尔兰房价恐再涨20%

爱尔兰房地产市场前景光明，爱尔兰权威智囊机构经济社会研究所(ESRI)的最新报告显示，爱尔兰房价将会再涨20%。上涨原因归因于爱尔兰强劲的经济增长与缓慢的建房速度。但是房市并没有过热。

爱尔兰中央统计办公室（CSO）数据显示今年9月份爱尔兰平均全国房屋成交价为26.6万欧元，如果再涨20%,将意味着全国平均房价将达到32万欧元。

关于房产升值的问题，需要说明的是，虽然房产的建筑物部分会折旧，但是建筑物下面的土地却永远属于业主，而且会随着当地的经济发展而升值。

爱尔兰的绝大部分的房产属于永久性产权，这就意味着这笔固定资产祖祖辈辈都属于你或你的继承人，直到你卖掉它。

优越宽松的投资环境

爱尔兰经济发达，投资环境极佳。在经济危机后已经一跃成为欧洲经济发展最迅猛的国家之一。被福布斯评价为欧洲适宜经商的国家头筹。爱尔兰本身对外来投资比较欢迎，政策上比较开放而且有一定优惠，不像其他国家对外来投资审查那么严格，对国有企业也没有一些政治化的限制，是中国企业以及个人可以积极尝试投资的一个好去处。同时，在教育、文化领域，在英国脱欧后，爱尔兰作为欧盟唯一讲英语的国家具有很大的先天优势。

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责任编辑：Shelly Du

2018年房价将攀升至“凯尔特虎”鼎盛时期 | 爱尔兰

2017年是房地产市场“强劲”增长的一年——全国平均房价上涨了10.2%，而都柏林平均房价则上涨了11.1%。

根据爱尔兰房地产市场两份最具影响的综合报告《Daft.ie房地产报告》和《Myhome.ie房地产报告》来看，2017年是房地产市场增长最强劲的一年。

去年最后一个季度显示，“爱尔兰房价平均要价几乎没有变化”，这一情况也反映了2017年第三季度的房价情况。相比之下，去年上半年全国平均房价上涨了近9%。

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Ronan Lyons，都柏林圣三一大学的经济学助理教授，也是《Daft.ie房地产报告》的作者，他表示，这一趋势似乎有些奇怪，但实际上与去年生效的爱尔兰央行贷款规则的影响直接相关。

《Myhome.ie房地产报告》则呼应了这个观点，即爱尔兰央行的放贷规则对去年年底价格上涨的放缓至关重要。

这份报告还分析了2017年上下半年的价格趋势对比。从7月到12月，都柏林房价仍在小幅攀升，但在全国范围内，城区外的房价却在小幅下跌。

爱尔兰的每套房子都要比2013年平均贵2万欧元

不过，总体而言，2017年是房地产市场“强劲”增长的一年——全国平均房价上涨了10.2%，而都柏林平均房价则上涨了11.1%。

《Daft.ie房地产报告》表示：在2016年第四季度至2017年第四季度，都柏林的房价平均要价上涨了11.7%，在全国范围内平均要价上涨了9.3%——这意味着，在截至2017年底的12个月里，房价平均涨幅超过了2016年(8%)和2015年(8.5%)的涨幅。

此外，2017年全国平均要价比2013年第三季度的最低点上涨了47%。根据daft.ie的数据，这表示2017年爱尔兰平均每套房子都要比2013年贵2万欧元左右。

2018年爱尔兰房价走势

那么，爱尔兰房地产市场前景如何？2018年爱尔兰房地产走势将会如何呢?

Ronan Lyons警告说，爱尔兰大约20个地区——尤其是都柏林、利默里克和科克市——将在一到两年内达到2007年“凯尔特虎”经济顶峰时期的均价。

“然而，不仅仅是都柏林的南部。像Raheny、Lucan、Kimmage和Stoneybatter这样的次火爆地区地区，已经和像Milltown、Clontarf和 Castleknock这样的地区一起，接近他们在顶峰时期的价格了。在都柏林以外，情况却有所不同。比如在利默里克市北部地区，房价比峰值时低20%，而在科克市的, Ballincollig，这里的房价仅为峰值的22%。”

总体来说，房屋需求主要集中在城市区域。随着爱尔兰从“65%城镇人口增长到80%或85%”，这意味着对已经严重供给不足的城区房地产市场带来了更大的压力。

MyHome.ie董事总经理Angela Keegan说，2017年房地产市场交易量增加了10%，达到了约5.5万笔交易，如果爱尔兰市场运作正常，每年将会有大约9万笔房地产交易。

到2017年底，MyHome.ie发现他们只有18900个待售房产——这是一个新的低纪录，比前年下降了9.4%，只有不到1%的待售房产”。因此，房屋很快就被抢购一空(在都柏林出售的房产中，有三分之一的房产在两个月内就已售出)，而且价格还很高。

来源：爱尔兰新岛传媒

责任编辑：Shelly Du

投资旅游短租公寓，奥兰多不容错过！ | 美国

美国一直是国人海外置业的首选国家，根据房天下发布的《2016中国人海外购房趋势报告》显示，2016年中国人海外购房目标国家中，美国仍是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.7%。（奥兰多买房有哪些注意事项？）

报告显示，30%购买美国房产的中国人认为，房产比黄金更值得长期拥有。他们热衷于在以下美国的城市置业，前五名依次为：休斯顿(28%)、洛杉矶(24%)、旧金山(21%)、纽约(19%)、奥兰多(4%)。

来自奥兰多房产协会的数据显示，今年6月份销售的奥兰多房屋中位数涨幅超过7％，而与2016年6月相比，销售量同样攀升近8％。

海外有家美国置业专家Peter Pei在远见财讯（yuanjiancaixun）的直播中表示，奥兰多独特的旅游资源，近几年催生了新的地产产品——旅游短租度假社区。

近年来，美国大的开发商都看好这种产品未来在市场上的投资趋势，在奥兰多开发了很多这种产品，也相对的提高了游客的胃口。

“游客以前到奥兰多，可以接受普通的民宿，也可以接受普通的酒店，但是现在有了高档的社区以后，大家比较之后一看也不贵，条件还这么好，又有家的氛围，所以越来越多的人喜欢这种产品。旅游短租度假社区越修越高档，周围还有高尔夫，可以在社区里度假。”

根据全美房产经纪人协会（NationalAssociation of REALTORS，简称NAR）发布的一项报告显示，奥兰多所在的佛罗里达州仍然是国际买家最热衷的区域，2016年国际买家在佛罗里达购置房产的占比达22%。

而国际交易额的194亿美元，虽然成交额较2015年有所下降，但是2016年的销售套数为4万7千套，同比2015年4万4千套增加了3000套。该报告还显示，在众多国际买家中，有72%是全款交易。

海外有家美国置业专家Peter Pei在远见财讯（yuanjiancaixun）的直播中表示，全款购房除了能够享受到开发商给我们的最大的价格优惠优惠，投资者还能在交房以后把房子抵押给银行，享受到贷款的利息和年限和买房贷款是完全一样的。

“比如说购房贷款是5%，30年抵押贷款也是同样5%。这样还少了买房贷款条件上更多的要求，因为银行已经看到你买了这个房，对银行来讲的话风险比较低。对于投资者来讲的话，又想低价又想用到杠杆买房，不如考虑美国的房屋抵押贷款。”

今年6月份，福布斯与北卡地方市场监测公司，在追踪和分析了300多个美国住房市场的住房指标和增长趋势后，列出了20个最值得在2017年或以后进行投资的美国城市房地产市场。其中，奥兰多位列第三，名次较前一年的第八位有大幅上涨，这一结果验证了2016年，《福布斯》预计的奥兰多未来三年升值空间都会在30%以上。

来源：远见财讯

责任编辑：Shelly Du