在悉尼南岸Interbane倾听历史 尽览澳洲绝美海景|居外精选

拥有漫长海岸线的澳洲,从不缺少美景。不过,想要领略原汁原味、精彩纷呈的澳洲生活,你只有走出都市才行,而悉尼南岸直至卧龙岗(Wollongong)这一带被公认为最理想的选择!你从未看过的绝美海景,从未体验过的精彩户外活动,只不过是这里日常而已。下面,一起跟随我们走进这片最能代表澳洲特色的地区,并了解当地最值得关注的历史住宅——”Interbane“。

在这,尽览澳洲绝美海景

澳洲人口主要聚居在面向太平洋的东海岸,大家耳熟能详的悉尼就是其中最著名的城市,也是澳洲唯一的国际大都市。以悉尼为中心,往北是布里斯班(昆士兰州),往南是新洲第三大城市卧龙岗。相对而言,悉尼南端的地势更高、地形更多样化,更能领略澳洲的海景风光。

悉尼南岸至卧龙岗的路途尽是美不胜收的沿海绝壁,其间遍布无数不知名的优美海滩,风景美不胜收。拜地势优势所赐,除冲浪、帆船、钓鱼等传统海滨运动外,只有在这才能体验高空跳伞、滑翔飞行等精彩运动!想象下,面朝蔚蓝的太平洋,俯瞰沿岸无边景观,刺激而又让人兴奋不已!

距离悉尼仅有两个小时的车程的卧龙岗,是新南威尔士州第三大城市(仅次于悉尼、纽卡斯尔),相对于悉尼、墨尔本,大家对它了解甚少。事实上,卧龙岗也是备受澳洲当地人喜爱的居住地,其名称“Wollongong”来自土著语言,意思是“海的声音”,由此可见当地环境之好。卧龙岗拥有澳洲名校“卧龙岗大学”和南半球最大的寺庙-南天寺,由此通向悉尼的海岸线上,但凡适合居住的地方,都已建满了各式各样的住宅 —— 这才是澳洲人最为向往的住宅!

目前,悉尼与卧龙岗之间由蓝色海洋路(Grand Pacific Drive)相连。蓝色海洋路全长140公里,从悉尼皇家国家公园起,至Shoalhaven Heads止,全程都有风景秀丽的田园风光和迷人的小镇,途中的Sea Cliff Bridge更是世界上最美的公路之一。

位于悉尼南岸、卧龙岗北面Stanwell公园的“Interbane”,正好处于悉尼与卧龙岗之间,南岸最精华的地段,占尽地利优势!

在澳洲南岸,最能领路澳洲精彩的海滨景观,而从悉尼沿着“蓝色海洋路”一路往南,这是最好的路线,图为“蓝色海洋路”沿岸风光。(图片来源:sydney.com)
卧龙岗历史住宅“Interbane”所在地示意图。
“Interbane”正处于悉尼与卧龙岗之间,前往两地均在一个小时车程左右。

Interbane,倾听历史、体验多彩生活

建于1917年的“Interbane”是一幢规模庞大的维多利亚风格建筑,位于卧龙岗Stanwell Park,悉尼皇家国家公园(Royal National Park)的南郊,由此前往悉尼仅需1小时,往南前往卧龙岗市区也在1个小时以内。

经过全面、彻底的翻新,如今“Interbane”已成为景观一流、配套完善的海景住宅,不过,它的最大魅力还在于,这是一座拥有诸多故事、浓厚底蕴的历史建筑(被新南威尔士州官方认定为历史文化遗产),至今,在当地仍流传这众多关于这所住宅的种种故事。

住宅名称“Interbane”来自祖鲁语,意为“山顶”,突出体现了本住宅的最大优势 ——占据Bald Hill的山顶位置,视野与景观极为出众。因此,早在建成初期、第一次世界大战期间,该建筑被当地人怀疑用于联络德国潜艇。此后,“Interbane”曾被改建成为旅馆,因为出众的地理位置而设施,而成为大众喜爱的休闲娱乐场所,接待过许多著名的游客,包括著名演员彼得·芬奇(Peter Finch)。

Interbane”还见证了澳洲航空业的发展,澳洲航空先驱劳伦斯·哈格雷夫(Lawrence Hargrave)当年首次开展实验飞行的地点,后来被澳洲政府命名为“Bald hill lookout”,与“Interbane”仅有数十米距离!

时过境迁,今天的“Interbane”依然保留当初维多利亚建筑风格外貌,已成为当地享有很高知名度的传统文化地标建筑。但经过改造升级后,室内已成为布局合理、豪华配置的四居室住宅 。整个“Interbane”住宅占地面积达2221㎡,包括规模不小的建筑群和绿草如茵的户外花园两部分,这样的规模、这样得天独厚的环境、是国内无法想象的。

Interbane”正朝向宽广的太平洋,因此室内各个房间均拥有开阔的视野,在家即可远望无边海景,轻松实现“面朝大海,春暖花开”的诗意生活。而在精心修剪的户外花园内,特意设立有户外水疗SPA,放眼望去,均是卧龙岗沿岸海滨胜景,甚至还可以看到蓝色海洋路(Grand Pacific Drive)最美的Sea Cliff路段。这样精彩的海滨生活体验,也是国内无法想象的。

“Interbane”意为“山顶”,图为从本住宅的俯视图——视野开阔、景观一流,优越地理位置优势一目了然。
“Interbane”的外景仍保留了当初的设计,原汁原味的维多利亚式建筑,并成为澳洲政府认定的历史文化遗产。
2004/2005年,“Interbane”经历了彻底的整修,最终效果就是你现在看到的模样——景观良好、豪华装修的精品住宅。
厨房实景。

“我第一次开车经过这里时,就爱上了这个地方!如今,每次回家或在此漫步、欣赏景观时,仍能体会到重逢般的喜悦之情。” 这是来自“Interbane”现任业主的真实居住体验,希望您能成为下一个体验者!想要在线虚拟看房,或安排实地看房,欢迎与我们取得联系 https://www.juwai.com/53271504.htm,或致电居外热线400 041 7515垂询。

 

更多项目实景欣赏:

 


撰文:Echo Liu

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居外网海外房产线上讲座 浏览量超过9.3万人次

居外网Juwai.com于3月28日(星期六)成功举办了一场面向中国香港跨境房地产买家的在线活动,取得了93,800人次的浏览量。

出席居外网海外房产线上讲座的嘉宾

在观看居外网的脸书线上直播(Facebook Live)讲座的消费者中,35岁至44岁的男性占的比例最大。他们报名参加了5个小时的在线直播活动,其内容针对解答他们关于海外置业、获得签证、成为全球居民等方面的问题。

来自马来西亚、澳大利亚、葡萄牙、土耳其、美国和泰国的开发商、中介和服务商参加了此次活动。这些行业代表分别利用居外在线直播活动,为中国香港地区的消费者解答购房、签证、市场动向等问题。他们还对自己的房产和服务进行了推销。

出席居外网海外房产线上讲座的嘉宾

如今,以香港为基地的中国海外房产买家多了一份购买力。由于港币与美元挂钩,因此港币与美元一起走强。由于全球投资者急于买入安全的美国资产,美元在过去一个月内迅速攀升。

“港币兑澳元上涨15.3%,兑英镑上涨10.5%,兑泰铢上涨8.6%,兑加元上涨8.1%,兑马来西亚林吉特上涨6.9%,兑日元上涨4.3%,兑欧元上涨2.6%,”居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)表示。”在每一种情况下,这种增长都是针对近期走低的同种货币而言的。

实际上,香港买家现在在澳大利亚可以获得15%的折扣,在加拿大可以获得8%的折扣,在英国可以获得10%的折扣。几乎在每一个香港买家明显活跃的市场,他们现在买房的价格都比几周前便宜得多。以多伦多一套50万加元的公寓为例,这意味着可以节省约22.2万港元。”

居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)

奇米尔说,汇率并不是唯一一个推高香港买家对国际物业查询的因素。他说:”这是一举三得(triple whammy)的局面:汇率使港元更强势,香港对全球房地产的需求一如既往地强劲,而香港的生活在社交距离措施之后也慢慢开始恢复正常。这一切都说明了我们周末的线上活动为什么会如此成功。

“线上肯定是对线下活动的部分替代,但我们并没有放弃后者。即使在新冠病毒疫情下,我们认为最好的策略是两者兼而有之。

“这也是为什么我们现在正在为6月份的居外海外博览会做铺垫的原因,这将帮助房地产行业接触到估计超过600名有意扩展投资组合的中国投资者。”

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售海外房源,或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。



来源:Retalk Asia
责编:Zoe Chan

新西兰奥克兰高端私密住宅 一宅足以一生︱居外精选

新冠疫情笼罩全球,相信每个人内心都渴望在世界范围内寻找一片净土,以应对未来更多的不可预期。相比其他国家在此次疫情期间不尽如人意的表现,在大洋彼岸的新西兰展现了自己不俗的实力,深得民心。据悉,近期大批移居国外的新西兰人正考虑回国买房,而他们纷纷将目光投向了高端物业市场,以致近期询价量激增。时代的一颗尘土落在每个人头上都是一座山。在经济、医疗、生活等多个方面都做出了出色表现的新西兰,绝对有理由值得国人投入适当的精力和财力,构建另一处乐土家园。

新西兰最发达的地区之一奥克兰(图片来源:Flickr)

在新西兰,有一座名为奥克兰(Auckland)的城市,其发达的经济、怡人的环境、高水准的生活和迷人的风景让它多年被评为世界上最宜居的城市之一。作为新西兰最大的港口城市,奥克兰事实上也是新西兰的“经济首都”,它吸纳着新西兰大部分的国内和国外的人口流入,也吸引了全球最重要的跨国公司在此设有办事处。近日,有一座精美的住宅正在奥克兰敞开大门迎接各位的品鉴,它,宛如一座优雅而精致的天堂,美轮美奂。

新西兰奥克兰5卧6卫特别设计建筑的豪宅

毫无疑问,这座自然采光充沛的私密DGZ住宅可以将自由自在的户外生活与真正古色古香的室内空间完美结合在一起,让您在奥克兰的雷莫拉(Remuera)中心地区感受独特而美妙生活品质。它隐匿在郁郁葱葱的树木之中,占据了3565平方米的土地,拥有5卧6卫。前方,绿树成荫的车道成为它天然的屏障;后花园通往一条美妙的小溪,别有洞天。都市里拥有一座与自然融为一体的豪华住宅,相信是很多人终其一生追求的生活方式。

地处奥克兰中心地区的住宅隐匿在幽静的自然环境之中

极其明朗的现代化风格赋予了新西兰奥克兰5卧6卫的这栋豪宅一种鲜明的外型特征,哪怕是掩映在绿树成荫中也会牢牢抓住任何人的眼球。巨大的落地窗、豪迈的天窗和开阔的阳台三者营造出灵动通透的起居空间,并与优美的户外空间完美的融为一体,让大自然的馈赠毫无保留的被它所收纳。

位于新西兰奥克兰的豪华房产
无边绿色透过巨大玻璃窗一览无余

跟随居外网一同进入住宅内部实地感受这所房子的魅力吧。这是一所独特有趣的房子——穿过令人印象深刻的大堂入口,一瞬间也许会有置身一座美术馆的错觉:醒目的内部空间设计跃然呈现,玻璃楼梯和夹层地板将住宅内部分割出三个楼层空间。一楼的房屋中央有一处让人惊喜的“静思画廊”,该区域由室内壁球场改建而成。房屋中其他有趣的区域包括:纪念品陈列室、藏书室、宽敞的办公室和由室内拳击室改造而成的卧室套房。

现代化的建筑风格令居住舒适无忧
一楼的静思画廊
艺术气息浓厚的陈列室
艺术氛围 无处不在
一楼开放休闲区

这是一所温馨舒适的房子——您可以在楼上的架高平台的户外用餐区,远眺绿色,举办聚会。背靠阳光明媚的厨房,一应设施俱全;聚会区与起居区之间具有很好的流动性,主人既可以完美的照顾客人,也可以宾主尽欢,把酒谈天。

户外聚会区与起居区、餐厅有很好的流动性

楼上十分安静,您的个人空间可以达到百分百满足。您可以在主卧室欣赏郁郁葱葱的绿色景观:这里设有落地窗、私人阳台和奢华的独立双人用套内卫浴。如果您有客人下榻在此,豪华舒适的客房将会让他们流连忘返:色彩艳丽的宾客套房设有两间卧室,还有客厅和套内卫浴,客人能携家人舒适居住。在楼下,您会找到另外一间带套内卫浴的卧室,外加一间带健身房的游戏室(配有设备齐全的吧台)。

设有独立阳台的豪华主卧
色彩艳丽的宾客套房
活泼可爱的儿童房
其他客卧
另外一间带套内卫浴的卧室

这所房子还拥有着令人惊奇的室外活动空间,中产阶级以上的生活品质可见一斑。我们穿过一楼室内吧台,来到让人印象深刻的室外游泳池和网球场,运动空间宽敞之极,哪怕是居家生活很久不出门,也能够过得健康自在。花园尽头以一条小溪为边界,树木中隐藏着一处迷人的游戏空间,这里设有攀爬架和游戏屋。这是一栋隐秘又安全的住宅,带着您的家人、收藏品和无数的兴趣爱好,住进这栋位于雷莫拉的房子吧,让这里成为您独一无二的家。

室外游泳池 (日景)
室外游泳池 (夜景)
丛林中的游戏屋

面对这样一所几乎可以满足您所有需求的住宅,拨打居外热线400 041 7515或登陆居外网https://www.juwai.com/53110984.htm做更为详细的了解,是您当下最明智的选择。

特别需要提醒各位中国买家的是,新西兰政府海外投资办公室(OIO)要求所有海外买家必须通过购买新西兰房产的测试,无论其来自何处,用途为何,因此居外建议任何对此新西兰奥克兰美宅感兴趣的买家都可以提前与自己的法律顾问讨论可能性。

 


撰文:Flora Kang

责编:Zoe Chan

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中国高净值人士的海外房产投资观|居外专栏

在全球疫情加剧的影响下,各类商业活动和旅行都被高度限制了,也正是由于这个原因,让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈,去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因:大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资,所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目,所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因:稀缺性。在中国,往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅,50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产,并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性,也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为,无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下:

降低投资风险:通常银行会对所需要贷款的房产进行评估,无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本,但也让一部分投资的风险转移到了银行头上;

降低由于外汇管制而造成的限制:鉴于一些政策上的问题,除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外,外汇储备将大大影响到你的选择范围,利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键;

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后,会迅速布局更多的同主题投资,实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素,建议可以将投资本位币设置为美金,紧盯美金和投资目的国的货币走势,这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点,也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士,一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理,提供尽职调查和合规保障的律师,为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪,他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护,在考虑投资回报时,不仅看到房产价值的增值,也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的,往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时,不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录,它能够让你从时间和价格中找到线索,看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时,他们也一定已经准备了一些数据,这是不够的,去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地,而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的,那些在土地之上的建筑并不会增值,反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的,原因很简单,土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的,这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值,也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中,我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了,最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合,似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点,这会大大降低投资的回报,毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”,“以房养学”等等。

当然,我认为一定还有更多因素能够影响到投资者,无法一一在此描述完备,希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

 

投资移民知情者
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疫情将如何影响投资移民的喜好?各个项目又将如何回应?

等到疫情结束,万事万物有点恢复常态了,我们才能更清楚地知道这场全球疫病给我们造成了什么。就像那些摧毁各国经济的世界大战一样,这场疫情造成的损失可谓惨重,夺走了很多人的生命,造成了极其巨大的商业损失。

我们希望疫情早点结束,但是我们还没有脱离险境。现实则是,在疫苗研制出来之前,我们无法高枕无忧,科学家说疫苗出来,短则6个月,长则一年多。我们必须接受这样一个现实,这场灾难导致的经济影响很可能比2008年的金融危机还要大得多。

同时请看:【经济危机只会让投资移民房产更具吸引力!

陷入双重困境的小岛国

对于那些严重依赖于旅游和经济公民计划的小型发展中岛国来说,疫情不啻于一次双重打击。从游轮停航,酒店房间取消,再到入籍申请量下跌,这场影响还会持续一阵子。那些运作永居项目的大国也不能幸免。这场疫情严重影响了它们的审理时间,在安全卫生筛选流程中也导致了一些变化。

归功于财富增长,中国成为了世界上最大的投资移民申请来源地。截止本文落笔,中国政府表示,中国人民又站起来了,世界上的这个制造业巨头也要开张营业了。这一切的背后,是他们在为可能出现的第二波病毒做准备,而他们的高净值家庭正忙于挽回疫情期间的收入损失。

有鉴于此,拿到投资入籍身份或者居留身份在目前或者未来数月,可能不是优先事项。中国市场的需求极有可能非常短暂。21世纪是一个全球旅行的时代,旅游业对很多国家来说极为重要。免签旅行成了入籍项目的旗帜,这些项目以免签旅行作为卖点,吸引更多申请。优越的流动性以前对投资者来说是决定性因素,尤其是在中国市场,中国护照免签能力较为薄弱。鉴于全球的流动自由都被严重限制了,免签旅行,目前来看,不是资产。很多情况下,还很可能是负债。

小国投资入籍计划在价格上会更灵活

尽管我们可能找不到数据,我们还是会想:在世界各国纷纷闭关锁国的高峰时段,有多少持第二护照的经济公民遭遇了严重困难?目前而言,很多人可不想被遣返到那些小岛国上。

更为麻烦的是,我们可能会看到那些通常强加于大多数非洲国家的旅行限制变成永久性的。

对那些持有欧洲,美洲,英联邦,以及其它发达国家居留许可的人来说,那里的情况不一定更好。尽管它们有着更为先进的医疗体系,但是这些医疗体系目前已经不堪重负了。城中心巨大的人口无助于目前的抗疫形式,反而造成一种虚假的安全感。

我们愈发觉得经济形势不会很妙,但是一线希望还是有的。运作投资入籍项目的小岛国会觉得有必要进一步降低费用来保护经济不受旅游业持续萧条的伤害。这种权宜之计可能还不够。

食品安全将成为一个卖点

如果说全球疫情教会了我们什么的话,那就是本地食品持续供应的价值。来自陆地和海洋的有机产品资源不仅可以极大地满足本国人民的需要,而且还可以作为一种弹性的出口货物。此外,与其各个国家自己加强出口生产,还不如地域联合起来生产,这样在国际需求端更具议价能力。加勒比地区的面包树和南太平洋的海豚鱼就应当考虑区域联合性生产或者联合性捕捞。

欧盟一直在推“欧盟制造”这个品牌,那么,凭什么就不能“加勒比制造”或者“源于南太平洋”?加勒比共同市场可以考虑把这事纳入他们的项目议程。

就其本身而言,太平洋岛屿论坛成员签署的《太平洋岛屿国家贸易协定》也可以制订一些有关的内容。以房地产为卖点的入籍计划和居留计划走在了正确的道路上,而旅游地产不能再作为主打因素。我们应当引导更多的投资进入农业和渔业,小规模制造业,以及卫生行业,这些都是后疫情世界的支柱产业。

医疗保健也可以作为一种投资选项

获得第二公民身份和第二居留身份的福利之一就是生活质量的提高。与其强调旅行自由是入籍的卖点,这些提供快速通道的国家还不如效仿大的经济体。高净值申请人想在新国家安全生活的一大动机可能是新国家可以为他们提供便捷优质的医疗服务。一个不是基于五星级酒店而是基于现代化医院的投资项目可能造福整个国家,甚至赚到医疗旅游收入。

获得第二公民身份或者居留身份意味着你可以为你以及家人选择更好的生活。这意味着更高的安全度,更好的医疗,教育,旅行自由度,以及经济机会。过去5年,我们看到入籍项目和居留项目纷纷问世。有多少个符合上面全部的条件?

财富缩水,申请人会更加谨慎,然后去找最佳选项。这不是价格战,但肯定是一场各显神通的战争。我们预计这些项目的咨询量会增加。大型的国家,比如遭受疫情重创的西班牙和意大利,很可能会放宽居留条件。但是,小型的国家,比如所罗门群岛——还没有推出自己的入籍项目,很可能认为疫情是削弱竞争对手的一大机会。

同时请看:【医疗服务已成投资移民重要考量 新丶马丶泰表现亮眼

只有时间才能告诉我们,一两年后市场会作何反应,但申请人的心态是保持不变的。符合所有上述条件的项目才受益最大。如果这些项目能够熬得过这次疫情的经济影响,它们必须尽快调整项目重点。

 


来源:投资移民知情者

责编:Zoe Chan

新冠疫情如何影响亚洲房地产政策?泰国购房者协会主席如是说

目前新冠疫情使许多行业活动停滞不前甚至取消,各国政府正紧急寻求解决办法,各国针对房地产行业的应急措施有哪些? 在这样的形势下,泰国又有什么样的政策?来看泰国房屋购买者协会主席颂蓬•珀拉措猜的专栏文章。

泰国房地产研究与估价信息中心和泰国国际房地产贸易协会(FIABCI)的主席,帮助大家了解各国实施的政策措施,不同类型的房地产行业受到的影响也不同。

1、影响最大的行业是酒店和度假村。许多酒店,尤其是度假酒店,现在恐怕门可罗雀,哪怕是商务酒店或会议酒店都受到了巨大的影响,导致许多酒店开始出售甚至倒闭破产。

2、写字办公楼也受到很大的影响。自从开始在家办公以后,写字楼的出租状况开始出现衰退趋势,越来越多的商户提出退租。如果哪一栋写字楼发现了感染患者,那么它便不得不立即停租一段时间,所以与租户或从事其他房地产业的人相比,写字楼所有者承担了更大的压力。

3、就现在的住房情况来看,房屋买卖可能会在这段时间内有减弱或消失的迹象,受疫情影响,现在许多人面临失业,房产中介通常是没有固定收入的,并且中介公司的各种项目受到现金流的影响,同时还得支付各种利息,因此不得不在此期间减少交易。

全球范围的影响

国际房地产贸易协会是世界最大的房地产协会,其会长Walid Moussa先生透露,根据目前的状况,必须在一定时间内停止偿还债务、利息及各种手续费,如3个月、6个月甚至一年,以此来减轻借款人的债务负担。

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柬埔寨

柬埔寨房屋估价及中介协会主席Chrek Soknim表示,为了防止金融结构中断,金融机构应继续向客户提供贷款,让买家拥有住房,金融机构应在此危机期间,提供低利率的特殊贷款,另外,政府应在此期间避免征收房地产税和转让费。

马来西亚

马来西亚FIABCI协会副主席兼马来西亚中介协会会长林文平先生,据他介绍,目前马来政府已实施的措施包括取消财产税和转让费,此外,政府还建议取消今年代理许可证的续期费。

越南

河内房地产分析专家李麦(Mai Lee)表示,越南政府尚未采取任何措施帮助越南购房者、投资者和房地产商,因为越南房均价约为600万泰铢(比泰国贵),主要面向高收入人群,尚未进入低端的市场,政府可能没有任何措施来提供帮助,所以可能并不会出台明确的措施。

印度

FIABCI印度协会主席法鲁克•穆罕默德(Farook Mahmood)表示,印度政府应停止与买卖有关的所有税收,包括租用土地和建筑税、招牌税等。法鲁克先生还强调,应降低银行利率和未来12个月的电费,以降低人们的经济负担。

印尼

印度尼西亚最大的土地开发商协会(印度尼西亚房地产公司或REI)的执行董事Meiko表示,对于印度尼西亚而言,最重要的事情是停止征税,让人们仍有资金来承担房贷。

中国香港

香港房地产经纪人协会执行委员会透露,香港政府管理着所有房地产专业人士,例如中介、房地产评估师、物业经理,现在已经减少专业人员的证件续期费,但是专业人士仍然在申请更多的优惠,但政府还没有任何政策。目前,相较之前来说,新冠状病毒的爆发渐渐减少,但这并不代表香港政府不关心普通民众,政府在收入补偿和公共卫生方面向人们提供了帮助。

泰国

对于泰国目前的情况,作为房屋购买者协会的主席,珀拉措猜于3月23日致函总理,总理采取了以下措施来帮助购房者:

1、降低贷款利率,使贷款利率不得高于存款利率3个百分点(例如,如果存款利率为1%,则贷款利息不应超过4%),中介费为房屋价值的3%。各种接受存款的金融机构,利润率也不应超过3%,此外,政府应允许外国金融机构提供服务,与泰国金融机构竞争,相信这种方法绝对能够降低贷款利率。

2、各金融机构将在6个月内暂停偿还本金、利息、各种手续费、住房贷款和其他贷款,如果将来形势不见好转甚至更糟,将暂停1年,暂停期满后将通过分期付款的形式,逐步恢复正常还款。

3、停止收税、房地产转让费、土地和建筑物税,为期一年。

4、为无法支付分期债务、或需要出售房屋还债的房主建立购房基金。针对上市公司,应评估购买专业责任保险,基金会以严格的专业标准进行资产评估,以75%的市场价值收购。如此一来,那些需要出售的人,未来还可以连本带息将其回购,或者让普通民众可以以优惠的价格购买房屋,还可以帮助民众找到住的地方。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售泰国房源,或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。



来源:bangkokbiznews
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疫情下中国买家利用网络平台推进购房进程

阿联酋开发商预计中国买家的在线咨询量将创下历史新高。

迪拜的天际线和现代建筑展示了一座商业城市的快速发展。图:Gettyimages

据亚洲房产科技集团居外IQI的报告显示,由于新冠状病毒疫情相关的旅行限制使中国买家无法亲临海外房产拍卖会和项目现场,中国买家正在花更多的时间在网上推进他们的早期购房进程。

这家房产门户网站在1月份录得中国消费者的在线活动增加。“呆在家里的人通过上网来消磨时间。他们有更多的时间去做研究、搜索房产并进行查询,”居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)解释道。

他说,疫情创造了一个早期买家活跃度明显高于后期活跃度的局面。“买家在询问房产,但他们往往无法或不愿前往签订合同、亲自验房或交收他们承诺购买的现房。”

1月份网站上中国买家查询量增长强劲的国家有越南新西兰新加坡德国澳大利亚奇米尔表示,除德国外,其余国家都是中国房产买家的热门目的地。

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总部位于迪拜的房地产开发商Samana公司也表示赞同,他们也观察到中国客户的在线咨询量有所增加。

“虽然我们目前无法与客户和代理商见面,但我们正在利用在线门户网站积极推广、销售我们的产品和服务,并聘请了当地的代理商来协助我们。”Samana开发商总经理艾伦·詹姆斯(Alan James)说。

他表示,该公司已经增加了在中国的媒体影响力,更广泛地使用微信和其他媒介,与客户和代理商保持经常性的联系。

另一家总部位于迪拜的房地产公司Azizi Developments表示,过去几个月来,来自中国国民的在线咨询一直在稳步增长。“他们对迪拜房产产品的持续兴趣,鼓励我们推出具体的、有针对性的宣传活动,聘请会说中文的销售团队,并根据他们的要求和需求定制我们的产品,”Azizi发展公司首席执行官法哈德·阿齐兹(Farhad Azizi)说。

他坚称,新冠状病毒并没有影响到这些活动,大部分活动都是在2019年疫情爆发前推出的。

阿联酋仍有吸引力

去年11月,中国买家对居外网上阿联酋房产的问询量达到高峰,是前几个月平均水平的两倍多。

尽管此后中国买家的询盘数量有所回落,但奇米尔表示,阿联酋仍然是一个受欢迎的目的地,因为它提供了良好的生活方式和高质量的医疗设施。

“更多的买家可能会探索迪拜的可售房源,尤其是在这段时间,”他说,并补充说,阿联酋相对容易的签证安排可能会使其成为希望在海外居住几个月的中国人的理想目的地。

2018年,中国投资者在阿联酋完成了价值6.1707亿美元的交易。

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阿齐兹表示,中国买家并不局限于以中国为住所的中国人。“我们吸引并迎合了来自全球各地的中国客户。由于双边关系的加强和‘一带一路’倡议的实施,大量中国国民正在投资迪拜的房地产市场。”他说。

阿齐兹还声称,疫情几乎没有对涉及中国买家的销售或收房过程产生任何影响。“我们看到这部分人群的需求强劲、不断增长的需求,并相应地迎合了他们的需求,”他说。

Samana的詹姆斯实,付款仍在定期进行。他说:“………..客户也开始转向在线支付以及更传统的机制,”他说。

预计将快速反弹

奇米尔表示,他预计病毒不会阻止未来中国人的跨境置业和投资。“我们认为它不会以任何方式破坏投资多元化、生活方式目标、医疗和海外教育等方面的动机。我们不认为病毒会导致中国人对海外住宅房地产的需求减少。”他说。

奇米尔表示,当疫情结束后,他预计在这段时间内开始购房的买家们将会在研究和谈判中得到很好的推进。“这种被压抑的活动可能会导致一两个季度内的交易量异常大,因为买家将完成延迟的交易,”他并补充说,他们预计下半年会有相对较快的反弹和强劲的活动。

萨马纳也预计,在疫情得到遏制后,中国市场的需求会更大。“我们的指标显示,中国公民会积极寻找替代性的住房,尤其是迪拜,根据供应量、价格、付款计划、免签入境以及中国和阿联酋之间的便利性,迪拜似乎是目前的第一选择。”詹姆斯说。

阿齐兹同意,无论病毒或任何旅行限制,中国买家将继续被列为顶级房产投资者,不仅在迪拜,而且在全球范围内,中国买家都将继续名列前茅。“在阿联酋不断巩固其作为全球最受欢迎的房地产投资目的地之一的国际地位的同时,我们相信,中国买家凭借其精明的投资目光,以及对迪拜和我们的信任,将长期持续地对迪拜产生兴趣。”他说。

 

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售阿联酋房源,或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。

 

来源:ZAWYA
编译:Zoe Chan

曼谷捷运线地价涨势不断

曼谷大都市圈捷运线地价格涨势不减,未开发土地价格指数环比提高11.0%,同比提升27.6%。

捷运线地价继续领涨

根据泰国住宅银行房地产研究中心发布的截至2019年第4季度曼谷大都市圈未开发土地(毛坯底)价格指数显示,19/4季度土地价格指数录得284.7,比19/3季度的256.5提高了11%,同时比18/4季度的223.2提高了27.6%。

也就说曼谷大都市圈土地价格表现为持续上涨。尽管以曼谷为轴心的大都市圈房地产市场持续低迷。但丝毫没有影响到拿地价格的上涨。

预计待房地产市场复苏,放假料会出现大幅上涨的情况。对于地产商来说,土地价格成本将会在销售定价上得到充分体现。其中捷运线土地价格涨幅尤未明显。

像新开通的捷运线莫旗站、新桥站、库空站等地价涨幅更是达到了66%。当然这个片区的地价早在几个季度前就已经出现了明显的涨势。

曼谷Philo Ekkamai 6公寓完美融合了“地铁房”与“富人区”两大投资关键字,不仅坐拥曼谷最重要交通线轻轨素坤逸线,还聚集着丰富的城市资源配套,是当地高端人群居住的不二的选择。房价约¥ 83万-108万。点击图片查看项目详情

其他正在建设中的捷运线地价涨幅情况如何呢,像粉色捷运线土地价格上浮34.8%。浅红色捷运线周边地价上浮15.8%,绿色捷运南线涨幅7.7%。灰色捷运线涨幅7.6%。

从地价上涨的情况看,涨幅较大的主要是人口密度较高的区县,而捷运延长线地价涨幅则明显偏低。

比如正在陆续开通的叻抛5岔口线,目前沿线地价同比上涨了一半。后续还有增长的空间。随着越来越多的捷运线开通,曼谷大都市圈捷运线地价只会继续攀升。

 

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来源:泰国中华
责编:Zoe Chan

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师解读澳大利亚相关法律

 

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澳洲暂停海外投资!FIRB新政审批门槛收紧

澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)从2020年3月29日晚上10时30分开始,对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说,所有适用的有海外资金注入的投资项目,不论价值,均需要通过FIRB审批,获批后方可进行。同时,FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月。【阅读原文

 

浅谈家庭信托在澳洲的应用

对于在澳洲移民定居的中国人来说,需要注意澳洲的家庭法并不会以公证方式确定婚前和婚后资产来区分婚姻中的财产所有权。本文将探讨家族信托在澳洲的应用。【阅读原文

 

金融账户涉税信息自动交换标准 中国最新CRS政策法规解读

金融、法律圈的人士对CRS已经非常熟悉,但对于一般大众来说,很多人还是对其基本概念和前因后果没有意识,也会有诸如CRS是什么意思,对我们有什么影响的疑问。但是不管普通人是否有意识,5月9日中国相关管理机构已经正式发布了中国CRS的具体管理办法。了解CRS基本概念,获取基本知识,做好基本准备,对将受影响者意义重大。澳大利亚普亚律师事务所驻上海代表处首席代表王斐律师在此解读CRS基本信息和目前中国公布的相关政策法规的影响。【阅读原文 (上) (下)

 

中国为澳洲海外投资主要来源国 澳洲海外投资管理局公布年度报告

今年FIRB公布的年报显示2015年-2016年财政年度申请批准数额达到41,445个,相对于2014-2015财年有大约10%以上的的增长。同时,批准的海外投资财产数额高达2,479亿澳币,中国已经连续三年成为已经被批准的澳大利亚海外投资的最大资金来源国,投资金额高达473亿澳币,且主要集中在房产方面的投资。【阅读原文

 

墨尔本期房税收优惠取消 长期空置住宅将要收税

近日,澳大利亚维多利亚州公布了最新的未来大墨尔本地区房产买卖将要实行的税收方面的新政,其核心要点为首次置业的本地居民提供更多税收,奖金甚至直接政府一起购买的众多帮助,同时将取消期房印花税优惠,征收住宅空置税。今期专栏,我会具体说明多项墨尔本的房产税收新政。【阅读原文

 

澳大利亚房产交易中为什麽需要律师?听听资深律师怎麽说

中国正常房产购买销售程序中往往没有律师参与,所以澳大利亚中国房产交易者就会对为什么房产交易中需要律师和是否必须需要律师存有疑问。我在居外专栏的“第一炮”,我会藉此机会解说澳大利亚律师深入参与房产交易程序对澳大利亚房产法律程序建立和执行的深刻实践意义,而最重要的,当然是法律服务对你的作用和帮助。【阅读原文

 

澳洲暂停海外投资!FIRB新政审批门槛收紧|居外专栏

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新政简介

根据澳大利亚财政部的宣布,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)从2020年3月29日晚上10时30分开始,对于审批相关海外投资的最低限额将降至澳币0元。换句话说,所有适用的有海外资金注入的投资项目,不论价值,均需要通过FIRB审批,获批后方可进行。同时,FIRB审批时间的上限从30天延长至6个月,但表示不代表审批一定需时6个月。

政策时间

澳大利亚财政部表示,新规则是临时性质,适用于疫情期间。不过,由于疫情情况转变迅速,现阶段不能估计规则何时复旧,亦不知道即使疫情过后,政府会否有其他经济措施影响FIRB的政策。

行业限制

需要特别留意的是,政府新闻稿中并没有限制新规定适用于某些行业,意味着新规适用所有行业、所有投资,那么任何海外机构或个人购买、投资澳大利亚公司和生意都可能需要经过FIRB审批。

住宅审查

在购买澳大利亚住宅物业方面,在既有的限制下,海外人士购买任何住宅物业均需先行申请批准或申请豁免,在新规则下对于审批的范畴没有改变,还是要预先申请。故此,新规则对买澳大利亚住宅的资质没有实质影响,唯一的影响是审批时间会从30天内延长至6个月以内。

买家需要留意,买卖合同里面有关FIRB申请的条款是否允许买家有足够的时间获得FIRB批准,例如是否给买家稍长于6个月的时间给FIRB审批并通知卖家。如果时间不足,买家会需要与卖家商讨修改条款,应对FIRB新政策。如果已经签署了购买合同,合同已经交换的案件中,买家已经申请FIRB批准但是尚未获批的,需要仔细审查原先合同中的关于FIRB审批的条款,确保买家不会由此承担违约责任。

投资限额

在原有FIRB法律框架下,在很多领域和行业只有高于某一额度的海外投资才需要向FIRB申请,并且这个限额额度随不同性质、不同领域、不同行业的投资而有所不同。新规则将面对澳大利亚所有行业、领域、性质的海外投资额度调为0,代表高于0元的投资都需要审批,所以效果就是所有海外投资都需要审批,即使该投资额为0(比如赠与、换股等交易类型)。

原因分析

普亚认为,FIRB新规则下的限制,是要保护澳大利亚企业在疫情导致经济下行的情况下不被海外资本恶意收购,以至影响国家利益。

例如,因为疫情而导致澳大利亚股市大幅下滑,导致公司市值蒸发,政府担心外资有可能会在这个时候海外资本收购澳大利亚公司或资产,澳大利亚资产被贱卖,新政策想要避免的是这种情况。

新政策没有分开处理普通和敏感行业,也是反映了疫情下所有行业都受影响,同时所有行业都可能在特殊时期对社会有战略功能,属于澳大利亚国家利益的事实。

深入分析

购买土地/物业

在FIRB新政策下,如果购买非住宅用地方面,原本规则下的农业用地、商业用地和矿产用地的审批最低限额都降至澳币零元,即现在购买所有种类的澳大利亚土地和物业,都需要向FIRB申请。

例如,原规则下,已开发商用地的审批最低限额是澳币$275,000,000或$1,192,000,000(视乎地区和自由贸易区背景,若干细节从略),现在限额变为零,代表许多相对小额的商用物业交易都将需要审批。

同理,原规则下,农业用地的审批最低限额由澳币$15,000,000到$1,192,000,000(视乎地区和自由贸易区背景,若干细节从略),现在都变为零。

如果您个人是海外人士或者您的公司被视为海外身份,要购买商铺或者办公楼的话,不论购买价格为何都会需要向FIRB申请;原本几百万的办公室商用物业在额度之下不需审批,现在都需要审批。

值得留意的是,在原规则下,不论价格,本来任何海外政府背景的买家购买任何土地都需要审批,而任何海外人士购买所有空置商用地都需要审批,这两点在新规则下没有改变。

住宅购买上文有专门阐述,在此不再赘述。

购买公司股份/生意/单位信托

在购买公司和生意方面,需要了解重大行为(Significant action)和需申报行为(Notifiable action)这两个概念。即使审批限额降至0,投资行为也需要是符合一定程度才会受FIRB审批影响。首先,重大行为不需申报,需申报行为才有必要申报。但是,如果财务大臣认为某项重大行为对国家利益有影响,可以要求还原该项重大行为,或命令放弃该项行为购置的资产。

所有购买公司权益/股份和资产的而导致公司控制权改变的行为,都是重大行为(农业业务不需控制权改变)。而所有购买公司权益/股份和资产,以至拥有公司20%或以上,就是需申报行为,需要FIRB批准,不论价值。例如海外人士购买澳大利亚公司达到20%的股份,不论价格多少,即使是一元的价格,都需要FIRB批准。如果是农业公司的话,则在旧规则下已经是所有投资均需FIRB批准。

影响分析

海外投资移民客户

由于投资移民签证188A类、132类等都需要海外身份的申请者在澳大利亚投资以满足签证条件或者以便申请永居签证比如888类签证,FIRB的新规则会令他们的投资计划或需要跨过审批的门槛。

之前此类签证持有者获签后可以考虑自己建立新公司,或者购买现有公司,或者投资入股成为现有公司的股东。但是在新政策下,第二、三种情况鉴于移民法律要求和需申报行为的特点,目前很大可能需要获取FIRB审批许可。

澳大利亚政府机构之间如何就新政策联动,现在尚未可知。客户需要特别留意审批时间对于他们符合签证投资时间要求的影响。

以签证188A为例,签证要求在投资项目中申请者要提升澳大利亚经济的竞争力,投入新科技,出口澳大利亚产品等等,在原则上都是促进澳大利亚利益的投资行为,在疫情影响经济下,这种投资似乎显得更为重要。在这个角度来看,虽然新规则可能令投资行为需要审批,但是如果该投资会促进澳大利亚的利益,这种投资在原则上应该会获批,但是获批时间会很长。同时增加了申请FIRB的各种成本。

海外企业投资并购

并购意味着公司的股权和控制权都会大幅改变,而海外企业会掌握澳大利亚企业的控股权。在这种情况下的投资并购都会需要FIRB批准。此情形需要考虑上诉需申报行为的定义。

海外房产投资

海外投资者需要与开发商沟通,确保购房合同的条款因应新规调整,放宽时间限制,以令买家不会因需要更多时间获得FIRB许可而蒙受损失甚至被取消合同。

Q & A

问:如果在新规则生效时间前已经签订商业合同,但股份/资产尚未过户,在新政策下会否有需要申请FIRB许可?
答:新规则不影响生效之前已经签订的合同和投资计划。

问:现有进行中的FIRB申请,审批时间会否受新政策影响?
答:FIRB表示会将现有FIRB申请的审批时间也延至6个月内,但不代表一定需要6个月才能审批完成。

问:海外人士或机构能否在澳大利亚成立新公司?
答:新规定没有影响既有开立新公司的规定,海外人士或机构仍然能在澳大利亚成立新公司开展业务。

违反规定的后果

如果没有就需申报行为申报或违反其他FIRB规定,可以处以监禁及/或罚款,承担刑事和民事责任。

结语

我们预期新政策涵盖的投资行为会导致大量海外机构和人士的投资计划受到影响,而影响会逐步浮现。政府应对疫情和经济危机的政策预期会不断更新,政策执行的细节也会越见完整。普亚律师事务所会密切留意相关政府宣布,寻求更详细的政策细节,并向大家分析有关影响。

 

澳大利亚Prudentia Legal合伙人王斐律师专栏全集

Juwaicolumnist

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