ZoeChan – Page 108

與葡萄牙房地產交易相關的稅費

在葡萄牙，業主可以通過房地產經紀人或私人出售房地產。房地產經紀人的參與不是必不可少的。

業主選擇通過房地產代理機構出售房產時應簽訂出售協議。已商定的銷售佣金只反映了賣方的付款義務。在葡萄牙，買方支付佣金的情況並不常見。如果雙方簽署的協議中有相關規定，而且不受到賣方協議的限制，則買方有可能向房地產代理支付佣金。

根據各方的意願，委托的價格和交易條件可以在不受法律限制的情況下達成一致。通常情況下，佣金不低於售價的3%。

盡管房產的出售和購買過程在操作上頗有難度，而且我們建議有關各方尋求法律幫助，但在出售/購買過程中不會強制要求各方雇佣律師。

如果一方或雙方決定聘請律師，則通常情況下應向每位律師支付物業售價0.5%至1.5%的費用（若雙方各自聘請律師）。

賣方在出售物業後必須履行一項義務——繳納資本利得稅。這是賣方在轉讓其資產時應繳納的唯一一筆稅款。

在計算資本利得稅時需根據具體情況采用不同的公式。其中一項差異來自居民和非居民的身份。

非居民將按最終獲利的25%稅率納稅（《稅法/CIRS》第71條）。

資本利得稅

資本利得稅（mais valias）與一項經濟利益相關聯，即交易產生的收益增量。

何時可獲得這項收益？

一般來說，人們認為物業交易結束時，交易者就會獲得這項收益。

出售物業時需計算正（負）資本利得稅：正資本利得稅源於購置價值和轉讓價值之間的正差額。

負資本利得稅源於這兩筆交易之間的負差額。

必須注意的一點是，物業購置價值必須根據貨幣貶值系數進行調整，還要加上資產増值所帶來的其他費用和成本。

已獲得的收益：

可以通過以下公式計算正（負）收益

MV/mv= VR – （VA x Coef.+ EV + DAQ + DAl），其中

VR – 銷售價值
VA – 購置價值
Coef. – 貨幣貶值系數
EV – 増值成本
DAQ – 物業購置費用
DAI – 物業銷售費用

購置價值：

《稅法（IRS Code）》定義了物業的購置價值，並考慮了不同的所有權形式。

對於購置的房產而言，購置價值取決於稅務局為確定交易稅（IMT）而申報的價值。

貨幣修正：

若物業購置日期和出售日期的時間間隔超過24個月，則購置價值必須用相關法律（財政部條例，Portaria do Ministerio das Finanças）每年規定的貨幣貶值系數進行修正。這樣做的目的是通過考慮貨幣貶值和通貨膨脹等因素的影響，使物業的購置價值接近轉讓時的實際價值。

費用與成本：

除了購置價值之外，物業還可能會增加其他價值，如物業在出售之前的5年內經歷了更換屋頂、安裝空調、維修工程物業増值過程，這些過程產生的費用就是增加的價值。

《稅法（Codigo do IRS）》沒有規定具體的費用，所以稅務管理局將其定義擴展為所有有利於物業的費用。

購置和出售帶來的成本也會增加。此處的成本包括：運輸稅（IMT）、公證費和注冊費以及房地產代理佣金。

示例一

（永久居民）

2008年4月，A先生以12萬歐元的價格賣掉了他在1995年4月以3萬歐元購買的度假房產。房產翻新費用、銷售費用和成本的總額為6000歐元。

VR（轉讓價值）– 120000歐元
VA（購置價值）– 30000歐元
Coef.（貨幣貶值系數）– 1.4 （2008）
EV（増值費用）– 890歐元
DAQ（購置成本）– 0歐元
DAL（轉讓成本）– 5110歐元

MV/mv= 120000 歐元 -（30000 歐元x 1.4+6000 歐元）= 72000歐元

待合並價值= 72000×50%= 36000 歐元

示例二

（非居民）

2008年4月，A先生以12萬歐元的價格賣掉了他在1995年4月以3萬歐元購買的度假房產。房產翻新費用、銷售費用和成本的總額為6000歐元。

MV/mv= 120000 歐元 -（30000 歐元x 1.4+6000 歐元）= 72000歐元

待合並價值= 72000×25%= 18000 歐元

葡萄牙房市概況

因為葡萄牙的經濟危機和歐盟其他國家經濟的不確定性，葡萄牙的房產市場遭受了嚴重的打擊。

盡管如此，經濟評論人士對葡萄牙的前景已經持有更加樂觀的態度，並已經有初步的聲明暗示最糟糕的時期已經過去。

盡管信心有所回升，但是英國皇家特許測量師學會（RICS）發布的一份關於葡萄牙的報告對其前景仍持謹慎態度。學會表示：“房價仍在下跌，但是下跌的速度是調查有史以來最慢的。”

雖然全國的房價下跌都在放緩，但是人們普遍認為葡萄牙的房地產總體上被低估了。裡斯本的房產市場已經有了顯著的復蘇。自2013年3月以來，裡斯本房產市場幾乎成為尋求葡萄牙黃金簽證的國際投資者需求的唯一受益方。

在裡斯本，盡管以歐洲的標准衡量，拜沙（Baixa）和世博（Expo）等地區的房產價格仍然物有所值，但是價格已經大幅回升。快速的同比增長將需求擴散到了裡斯本都市圈附近的地區，尤其是卡斯卡伊斯（Cascais）和伊斯托裡爾（ Estoril），最近則擴散到了北部城市，特別是波爾圖，以及南部的阿爾加維海岸，吸引了法國、俄羅斯和中國等新的投資者。

另一方面，英國皇家特許測量師學會的《葡萄牙房產市場調查報告（PHMS）》的最新數據顯示，市場信心仍保持在高水平，新買家的咨詢量和交易量都在增加。

特許測量師的最新報告稱：PHMS的報告結果顯示，銷售活動繼續升溫，而價格似乎也更接近於穩定。在此背景下，人們對房產市場的信心繼續增強。

“與此同時，現在的銷售預期與調查歷史上的任何時期相比（調查於2010年推出），都更為樂觀。因此，全國信心指數上升了10個百分點，目前為+23，這是有記錄以來的最高水平。”

RICS的高級經濟學家喬什·米勒（Josh Miller）表示：“調查報告證實，房產價格正變得更加穩定，經濟活動指標的回升應該會提供進一步的支持。”

隨著買家重返市場，房產經紀重拾信心的跡像已十分明顯。在SIL裡斯本房產交易會上，參展商和國際游客的數量有所增加。

這種對國際市場的關注尤其有意義。2014年葡萄牙售出的房屋中，有五分之一都是被國際投資者買走的。葡萄牙房地產中介公司協會（APEMIP）表示，英國人仍在市場上占據主導地位，但是中國和法國已經迎頭追趕，逐漸成為葡萄牙的主要買家。

傳統上，葡萄牙的外國買家，特別是阿爾加維的外國買家，一直是來自北歐，英國、法國與德國，是他們買下了各種規模不一、價格也不一的房產。但是黃金簽證計劃等新的激勵方案打開了新的市場，尤其是中國市場。

中國正在崛起的中產階級現在正積極地將目光投向海外，增加自己的房產投資組合。而發放允許持有者進入申根區的簽證的額外激勵措施，使得葡萄牙成為投資者的首選目的地。

與葡萄牙黃金簽證相關的外國投資比例，已經是去年的兩倍多。也就是意味著葡萄牙通過該計劃，已經獲得超過10億歐元的總投資。中國居民仍然是該項目的中流砥柱。該項目要求，無犯罪記錄的非歐盟申請人需在房產上投資至少50萬歐元，才可獲得居留權。到目前為止，總投資額中近9.065億歐元是來自房產市場。

百分之八十的黃金簽證都發給了中國申請人，參加該計劃的其他國籍申請人則包括來自巴西、俄羅斯、南非、安哥拉和莫桑比克的公民。“除了在促進經濟活動，特別是在房產部門和民用建築方面方面發揮了重要作用外，這項特別制度（……）還帶來了財政收入的增加，以及維持了人們的工作，還催生了新的工作機會。”由副總理保羅·波爾塔斯（Paulo Portas）、外交部長魯伊·馬謝特（Rui Machete）和內政部長米格爾·馬塞多（Miguel Macedo）辦公室發表的政府聲明如此表示。

由於黃金簽證計劃的條件，即購置的房產價格必須達到50萬歐元，中國買家已經對高端市場形成了影響。

對於歐洲買家來說，也有一些頗具吸引力的條件，即非居住居住（NHR）計劃。NHR計劃幾乎是肯定對歐盟買家產生了影響，促使他們選擇葡萄牙而不是其他地方。阿爾加維的氣候和國際化的生活方式會使其成為最受歡迎的地區。

在葡萄牙買房的流程是什麼？

葡萄牙買房移民受到很多海外人士的關注，很多人前往葡國購買房產，獲得海外移民身份。但是在葡萄牙購買房地產並不是一件容易的事情。很多購房人士為避免引起麻煩，會委托專業購房人士，從而購買到合適的房產。為了更順利地購買到房產，在買房前有必要了解基本的購房流程。

1、分析建議和機會

查看葡萄牙房地產網站之後，人們能夠進一步了解當地的房源以及具體的房型等等。這樣可以根據自身的需求解決或開展業務。許多房地產對像是通過房地產代理商出售的，人們也應該受托為專門研究公寓的人尋找公寓、房屋或商業財產。根據他們提供的照片和視頻，人們將可以評估葡萄牙房地產的真實前景。

2、前往葡國考察房產

房地產買家的實際存在是完成銷售交易的前提。此外，前往葡萄牙將使人們有機會獨立檢查設施，甚至要求折扣。通常，葡萄牙賣家願意做出讓步。這樣，購房人士將能夠購買到性價比更高的房產。

3、進行法律盡職調查

前往葡萄牙購買房產，不可避免要委托專業律師和其它房產專業人士。律師要進行法律調查，檢查賣方是否具有完成交易所需的全部文件。除此之外，專業人士被委托負責分析債務和其它義務（可能是房地產負擔）等等。

4、獲取個人稅號

沒有個人稅號，人們將無法進行房產購買交易，無法在本地銀行開立賬戶並在將來支付稅款和水電費。要獲得此號碼，人們需要支付一定費用，通常為25歐元，具體按照實際費用為主。

5、簽訂初步合同

初步簽訂合同包含對即將進行的交易以及當事方所有責任的完整描述。簽訂合同後，人們必須向賣方支付定金。在葡萄牙，其大小從10％到30％不等。如果購房人士拒絕購買，則將無法償還押金。當然，如果賣方終止合約，也將會造成實際損失。購房合同必須由公證人證明。

6、收集文件和准備購房資金

當購房人士選擇好所要購買的房產後，就需要准備相關文件，並准備購房資金。為了節省時間和浪費精力，人們可以向專業律師收取論文收集費用。同時，人們可以開始開設銀行帳戶。為了使交易更快完成，可以委托專業機構並在同一家銀行完成交易過程。

7、交易結束

申請人在獲得所有必要的許可證和文件後，可以執行最負責任的步驟——簽訂合同。該文件必須由公證人檢查。只有在全部完成交易過程後，購房人士才能將錢全部轉給賣方，並獲得所購房產的鑰匙。

在購買房產過程中，買方還需要在地籍中進行權利登記，在大多數情況下，這一流程會委托專業律師。境外人士在購買葡萄牙房產前，有必要了解基本的買房流程，將能夠順利買到心儀的房產！

新冠疫情會影響海外高校對中國生源的錄取嗎？

作者：肖經棟

短期看，海外大學沒有減少中國生源的動機；長期看，簽證和經濟問題可能會使中國申請海外大學的需求減少。

新冠肺炎疫情已經蔓延到了全球。這給已經有孩子在海外留學或者孩子即將留學的中國家庭帶來焦慮和困擾，簽證暫停、航班取消、學校停課等壞消息不斷。目前，普遍比較受關注的問題是，疫情會不會影響海外大學對中國學生的錄取。

截至3月中旬，英國、加拿大等英聯邦大學的offer基本發放結束，美國大學本科RD階段的offer尚在陸續發放過程中。我咨詢了中國各地的國際學校和國際部，了解今年畢業生offer的發放情況。從大家的反饋情況來看，海外大學的offer發放情況和往年基本保持一致，並沒有出現縮水現像。

比如中國規模最大的國際教育集團——楓葉教育集團，我從集團升學指導部門了解到，2020屆高中畢業生共有2200多名，截至3月13日，拿到了預錄offer總量為4803份，而去年同期為4248份。世界十強預錄人數為130人，去年同期為113人。該集團今年高中畢業生總數比去年多100余人。從楓葉教育集團的申請數據可以看到，今年無論是預錄offer總量還是名校錄取均有增長，並沒有看到疫情對海外大學錄取造成衝擊的現像。

有學校反饋說，海外大學積極協助中國學生解決問題。有海外大學通知，可以延遲提交高三（12年級）最終成績單，有的可以接受在線語言考試Duolingo來替代托福/雅思成績。這些政策體現出對中國學生的理解與支持。

在和學校交流當中，大家對offer發放並沒有表現出擔憂，更多是在擔心簽證和學生就讀時間的影響。只是，這兩個擔憂的事情並不取決於海外大學，而是取決於各國政府的簽證政策。

針對疫情蔓延的情況，今年畢業的高中生，有家長讓孩子延期入學，或者就讀國內的一些合作高校項目。而對目前高二（11年級）學生而言，托福/雅思、SAT等國際考試取消，會導致出分比較晚，會在一定程度上影響申請的進度。

要分析疫情是否會對海外大學錄取中國學生產生影響，則需要從海外大學錄取的機制切入加以解讀。

首先，從美國大學來看，私立名校具有辦學自主權，基本上不受政府的影響，其招生政策受到政府的干涉比較小。而國際化、多元化是其招生的重要策略，為此，疫情蔓延不大可能會使得這些學校取消或者減少錄取中國學生，因取消錄取國際生和其辦學理念不符。

從夏校申請的反饋來看，如果疫情全面蔓延且持續不斷，美國大學有可能考慮到學生因無法獲得簽證以及航班取消等原因，會存在減少錄取包括中國學生在內的國際生源的可能，其考慮的並不是不願意錄取中國的學生，而是考慮到學生無法到校報到就讀的問題。

其次，除極少數美國頂尖大學具備雄厚財力，並不看重學費收入外，大部分的美國大學要靠通過招收國際生繳納的高額學費來緩解其財務壓力。中國是美國大學最大的生源國，如果取消或者減少中國學生的錄取，會讓一些大學在財務上陷入困境，這也使得美國大學不會輕易采取取消或者減少中國學生錄取的措施。

再來看英聯邦大學的情況，英聯邦國家將教育作為重要的產業來發展，為此對國際生的渴求不亞於美國的大學。從財務需求上來說，英聯邦的大學更不可能或者更不願意取消或者減少錄取中國學生。

前面談到，無論是辦學理念還是本身財務需要，海外大學並沒有取消或者減少錄取中國學生的動力和動機。為此，即便疫情嚴重，並不會對海外大學錄取中國學生產生根本性的衝擊和影響力。不過，簽證以及到校時間不是海外大學所能控制的事情。一旦簽證長期無法辦理，存在海外大學考慮到中國學生無法到校而不錄取的可能性。但這估計並不會成為普遍現像，因為海外大學可以采取延遲入學或者網上授課等多種方式來解決這個問題。

但需要注意到的是，對海外大學尤其是美國的大學來說，碰到的糟糕事情是，今年以及接下來長期一段時間，中國學生本科出國留學人數很可能會不增反減。從宜校統計的數據來看，2019年，中國學生到海外讀本科的人數為7.7萬人，大學畢業生出國留學為12萬余人，總量約20萬。

美國歷來是中國學生留學的首選國家。宜校統計到，2019年度，本科留學的中國學生中超過四成選擇就讀美國的大學。由於受到中美關系的影響，中國學生到美國留學的意願削弱，雖然有部分學生轉到英聯邦國家留學，但總人數增速減緩，在今年很有可能出現不增反減的現像。

雪上加霜的是，由於疫情影響，中國經濟受到衝擊，給不少家庭的收入帶來影響，進而使得有意願和有能力支付高額留學費用的家庭數量會減少，導致2020年就讀國際課程的高一學生數量進一步下降，這會給國際學校的招生帶來比較大的壓力。不過，也存在一種可能性是，由於中國國內經濟陷入困境當中，就業機會減少，會使得今年的大學畢業生找工作比較困難，會導致部分學生選擇出國留學，在大學生出國留學上，有可能會保持持平甚至略有增長。

按照發展的慣性，2020年中國本科留學人數就會出現下降的拐點，突如其來的新冠肺炎疫情則會進一步加劇下降。由於中國學生申請人數減少，這將會迫使海外大學重新評估中國作為最大生源國的風險性所在，采取拓展更多國家渠道或者減低錄取中國學生的門檻。在這種情況下，海外大學會有可能減少錄取中國學生的數量，但這種減少並非是海外大學的本意，而是因應中國生源數量下降所采取的對策。

因此，從短期來看，疫情並不會對海外大學錄取中國學生產生大的影響，海外大學沒有動力和動機減少中國學生的錄取量。但從長期來看，由於本次疫情會讓中國學生出國留學數量的下降速度加快，進而會導致海外大學被迫減少錄取中國學生的數量。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國移民、留學或房產投資的機會。

來源：FT中文網
責編：Zoe Chan

新冠疫情如何衝擊全球房地產市場？這三點因素是關鍵

撰文：吳將

新冠病毒肺炎疫情——這只“黑天鵝”正在肆虐著全球金融市場，隨著確診總數不斷猛增，加上美聯儲迫於壓力一口氣把利率降至零，市場上的恐慌情緒也被推至了高潮：股市、黃金、比特幣、國債收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有現金才能讓投資者的內心感到踏實。

在這樣的大背景下，全球房地產市場又將何去何從呢？

分析認為，首先，旅行限制導致的海外買家交易量暴跌已不可避免，比如熱門投資目的地泰國就深受其害；其次由於房地產行業周期較長，疫情對於房價的影響可能會延後，尚需時間來觀察；最後美聯儲帶頭的又一輪降息潮雖然短期有利於房市，但也可能會埋下新一輪次貸風險的種子。

旅行限制使交易量陷入低谷

以泰國為例，該國是近年來十分受到國人喜愛的海外房地產投資目的地，一直在居外網Juwai.com的詢盤量上高居全球第一。根據泰國官方統計數據，2018年中國買家總數超過所有海外買家一半之多，達到了57.6%。

由於受突發疫情的影響，中國暫停了所有赴海外的旅行團，而泰國方面也暫時取消了包括中國在內18個國家的落地簽證，且即使入境也需要自我隔離14天，這不僅對當地旅游業，也對房地產市場帶來了巨大衝擊。

泰國房地產信息中心（REIC）代理主任維拉特卡普（Vichai Viratkapan）預計，今年上半年來自中國買家的交易量將減少5成，而全年的交易額將減少70億泰銖（約合15億人民幣），約占總額的25%。

泰國FazWaz房地產集團業務發展總監比穆洪（Marciano Bijmohun）稱，當地大量期房公寓項目正接近完工，但部分中國買家由於旅行限制而無法完成最後的交易，因此其中不少人要求退款或者推遲交易。他認為，未來數月這種情況會持續發生，並且將給當地開發商帶來一定程度上的財政壓力。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，受疫情影響，中國和其他亞洲國家買家的跨境房地產投資被按下了暫停鍵。短期內，交易數量減少，看房、購房活動停滯不可避免，但一旦疫情減弱，交易量的收縮或停滯不會持續太久。奇米爾補充說，中國買家在海外投資房產的驅動力仍將長期存在，疫情只是暫時抑制了這種需求。

此外，他還表示，疫情使得海外房產買家從以投資為主開始轉向了投資加自住的趨勢。此前東南亞房產的海外買家大多青睞一居室的小戶型以便獲得較高的租金回報率，但最近越來越多的人開始關注大戶型，為了以後遇到特殊情況可以作為自住之用，因此購房目的地國家的公共衛生設施條件也被納入了買家的考量範圍。

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短期對海外房價的影響料將有限

疫情引發的交易量下降是否會給海外市場的房價帶來衝擊呢？

對此，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在接受第一財經記者采訪時表示，房地產市場的周期要比股市長很多，交易量下降並不會馬上導致房價下跌。通常這種情況下，大多數戶主都會選擇持有觀望，而不是急於出手。如果疫情短期內得到控制，且之後經濟得以快速復蘇，預計整體房價不會受到太大影響。當然,他也補充道，萬一情況失控，引爆全球經濟危機，那麼房地產市場也難以獨善其身。

高緯環球分析師羅基（Rebecca Rockey）也認為：“現在預測疫情是市場的影響還太早，商業房地產市場不是股票市場，租金等基本面因素不會在一兩天內就發生劇烈波動。”

不過，近期疫情在歐洲地區大暴發還是讓房地產市場蒙上了一層陰影。據德國不動產銀行Hypo最新公布的房地產景氣指數下跌了10.5個點，跌至100.5點，低於100點則表示未來期望為負。

德國Hypo銀行CEO巴特納（Sabine Barthauer）表示，景氣指數下降主要是受酒店行業的影響，新冠病毒的大流行迫使德國大量展會取消或延遲，這讓當地的酒店房地產市場跌入了低谷。不過該銀行的一份報告顯示，目前寫字樓市場的情緒相對穩定，迄今為止，對經濟衰退的擔憂似乎並未傳導到酒店業之外的房市領域。

歐洲金融咨詢公司Catella的投研經理比耶爾（Thomas Beyerle）表示，第一季度投資者出於謹慎考慮，可能會暫緩交易行為，但預計2020年整年的投資水平仍將高於平均水平。他預測，疫情可能會推動房地產行業數字化的進展。通過網絡視頻甚至VR看房可能會成為未來的新趨勢。

無獨有偶，IQI西澳大利亞分行董事總經理Lily Chong也對第一財經記者表示，疫情正讓互聯網和科技在銷售過程中扮演的角色越來越重要。她提到，由於澳大利亞現在也對入境的人士做出了諸多限制，因此她現在主要通過圖片和視頻的方式與看房者直接溝通，大大減少了無法到現場看房所帶來的麻煩。

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美聯儲降息是把雙刃劍

另外一個會給房地產市場帶來重大影響的因素則是全球央行的先後大幅降息。

美聯儲在不到半個月時間裡將聯邦基准利率下調了150個基點，至0.00%~0.25%的水平，並宣布將重啟了量化寬松政策。

3月17日，美國銀行網站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處於歷史低位。

美國房地產咨詢網站Realtor的首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示，在美聯儲大幅下調利率之後，抵押房貸利率預計將創下新低。她認為，較低的利率對房市有明顯的刺激效果，“有些人可能會覺得現在需要入場或再次融資，因此他們不會錯過，這將使未來的市場需求保持強勁”。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）也對第一財經記者表示，3月之前，美國華盛頓特區、波士頓等地區的房市都處於穩定上升的狀態。“短期內，疫情可能會帶來一些負面影響，但美聯儲下調利率的行為會刺激大量需求入場，這可以對衝房地產市場潛在的下行風險。”因為他認為，美國房市長期上漲的趨勢不會改變。

美國NAR房產經紀協會最新的一項調查顯示，只有16%的受訪者表示疫情導致了購房者的興趣明顯減少，而78%的受訪者則表示，購買興趣沒有發生重大變化。

根據美國抵押銀行貸款協會（MBA）的數據顯示，在3月初美聯儲降息50個基點後，之後的一周內，抵押貸款申請數量環比上一周猛增了79%，購房貸款申請數也增加了6%。

當然，並非所有人都持樂觀態度。比如美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告稱：“貨幣供應量的巨大增長” 直接導致了上一次美國住房泡沫和房貸危機。

在美國最炙手可熱的房地產市場之一，加利福尼亞州的房地產經紀人協會下調了其2020年的預測，因為加州的房價和銷量可能會受到疫情的打擊。

達拉斯地區房地產經紀人萊曼（Aaron Layman）在網絡上警告稱，是美聯儲的“放水”行為支撐了房價。他稱：“在過去幾年中，抵押貸款的承保標准已經大大放松了，一家較小的貸方公司現在可以給一位FICO信用得分僅為640分（注：屬於中低水平）的客戶提供200萬美元的貸款，這讓人們想起了2000年初期的次貸泡沫時期。”

因此，他認為低利率正在造成房地產泡沫，並可能使市場陷入新一輪次貸危機的麻煩之中。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售海外房源，或致電 400-041-7515 諮詢海外移民、留學或房產投資的機會。

來源：第一財經
責編：Zoe Chan

如何在葡萄牙獲得抵押貸款？

許多人在葡萄牙購買房產，會尋求用葡萄牙抵押貸款來為購房融資。

什麼抵押貸款最適合你？

在決定哪種按揭產品最適合您時，需要考慮很多因素。和往常一樣，分析你的個人和財務細節總是最好的重點，這樣你就可以被證明為貸款的資格和負擔能力。

雖然很多人只關注抵押貸款工具的定價，但重要的是要記住，還有其他因素需要研究。例如，一些銀行對人壽保險有強制性要求，這樣可以提高抵押貸款的成本，需要不方便的醫療，因此對於許多非居民來說，通常最好避免。

其他放款人可能擁有更具競爭力的利率，但借款水平上限，而其他放款人可能不提供固定利率產品。許多人不知道的一個重要方面是，銀行會以不同的方式分析您對特定貸款金額的承受能力，有些銀行會比其他人更強調某些類型的收入流，而有些銀行可能不考慮租金例如，收入。總之，在尋求獲得正式抵押貸款批准時，某些簡介可能比其他銀行更適合某些銀行。

要記住的重要一點是，確保仔細查看您的數據，並盡可能獲得一系列可能適合您的建議的選項。

按揭還款：

這是最常用的產品，通常以30年期限（申請人允許的年齡）結構，還款包括利息和部分未償資本，以便在期限結束時適當償還債務。

固定利率：

這使得客戶可以選擇1-15年期固定利率產品，然後恢復為可變利率還款。

貸款價值：

在葡萄牙，非居民的抵押貸款一般高達70%，因此客戶應預算擁有大約30%的購買價格，由他們支配，外加稅費成本。

對於居住在海外的葡萄牙國民，可以支付高達85%的購買價格，但必須持有葡萄牙護照或葡萄牙身份證。

貸款基本條件：

貸款的最高額度是房屋評估價格的75%（銀行建議60%，這樣會增加貸款成功可能性）。申請購房貸款時，銀行需要給房產做價值評估；順序是先提交貸款申請，申請通過後銀行再做房產評估。最長貸款期限是30年，且貸款人年齡不可超過75歲。

抵押條件

目的
– 購買或建造物業和股權釋放

獲批率
– 高達85%符合資格

年齡
– 最多50歲，年齡不超過75歲;

有競爭力的利潤
– 限時1.25%起

條件適用
– 1.70%至2.50%之間的標准利潤率（取決於LTV和貸款金額）;

抵押流程

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資格認證過程可能因銀行而異，但一般來說，這取決於您償還抵押貸款的能力。考慮到你目前的收入和在家裡的未償貸款或債務。常用的指標數字是35%的每月淨工資應該能夠支付你在葡萄牙預定的每月抵押貸款，以及你的每月抵押貸款和任何家庭債務。

請注意，所有銀行都不同，因此應申報有關您個人情況的所有詳細信息，以確保銀行正確的符合您的要求。

按揭期權

高達 70% 的物業估價
最長期限：30年
完成時的最大年齡：80歲
最高利息期限：25年
在整個期限內促銷點差最低為 1.15% = 特殊條件適用；
標准利潤率在1.79%至3.60%之間（取決於LTV和貸款金額）;
抵押流程：6-8周

抵押文件清單

脫歐問題已明朗化減息有利英國樓市

遠東發展推出位於英國倫敦金絲雀碼頭的全新高級住宅項目Aspen。該項目提供496個單位，當中包括開放式、一房、兩房及三房單位，開放式單位平均面積約453平方尺，而一房、兩房以及三房單位平均面積則約585、852及1080平方尺，售價由56.9萬英鎊起，平均尺價折合約人民幣9050元起，已於2月中在倫敦當地開售，暫時已售出百多個單位。

倫敦金絲雀碼頭的全新高級住宅項目Aspen現正在居外網上出售，點擊了解項目詳情

遠東發展董事總經理孔祥達表示，近期中國香港買家對海外樓盤反應熱烈，早前推出位於布裡斯班皇後碼頭的項目已賣出約85%。他指出，是次位於倫敦的新項目鄰近鐵路以及核心商業地帶，亦是區內少有的混合式用途，當中包括住宅、酒店及商場，占計住宅項目可套現約40億元，整個發展項目總發展價值約60億元。

減息有利英國樓盤銷售

他續指，現時英國脫歐問題已明朗化，海外買家的買樓意欲有所上升，加上英倫銀行早前宣布減息，都有利英國樓盤的銷售。

英倫銀行在周三（3月11日）下午特別會議上，宣布減息半釐，旨在支持企業以及提升消費者信心，加上英國政府發表新一份預算案，決定向海外買家徵收2%的額外印花稅，明年4月1日生效。相關文章：【定了！英國將在2021年4月實施2%海外買家稅】

利安環球物業執行董事張肇麒認為，有很多港人一直希望購入英國物業，英國政府早前宣布加稅已經加速港人趕尾班車買英國樓，加上近日英國再宣布減息，預計將有不少准買家抓緊最後入市機會。

張肇麒又指，自新型冠狀病毒肺炎疫情爆發以來，公司推出了1對1客戶查詢的服務，早前的展銷會人流比以往多，來自客戶對海外物業的查詢數字亦上升5成，更有以視像通話並成功進行電子簽約的個案。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售英國房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國移民、留學或房產投資的機會。

來源：經濟通中國站
責編：Zoe Chan

在葡萄牙買房是否永久產權？

在海外熱門投資區域，葡萄牙買房移民無疑是最受中國年輕投資者歡迎的投資項目。超高性價比，買房安家加上5年後即使賣掉房子仍然擁有移民身份以及附帶多種福利，簡直讓中國投資者愛不釋手。今天，我們就一起看看葡萄牙房產的產權問題以及比起國內房產的其它優勢。

1、70年產權 VS 永久產權

國內房產僅有70年的產權使用期。而葡萄牙是永久產權，不受國家政策影響，房產質量好，投資者買下房產後可以子子孫孫代代相傳，成為一筆真正意義上的”不動產”。

在葡萄牙買房，公寓與別墅的產權是有區分的。如果在葡萄牙購置別墅，那別墅和所在土地均屬於購房者，購房者享有世代傳承及改建的權利。如果購房者有意願、並征得附近鄰居同意，即可重新建設自己的住宅。

與購置別墅不同，購置公寓的業主並不擁有全部建築物。根據葡萄牙相關法律，部分公寓的部分建築、走廊等都屬於公共部分，不能擅自更改外觀和用途。如果執意更改，需通過分層公寓的擁有者或其代表投票決定。

2、政策限購 VS 政策鼓勵購買

當前國內實行限制購房的緊縮政策，銀行放出的買房貸款利率極高，此舉不但抑制了剛需買房者的買房需求，更使得樓市整體利益鏈受損，開發商、投資商、投資客炒房均同時出於萎縮狀態。

為刺激經濟發展，葡萄牙現在強力推出的黃金居留政策，投資50萬歐元即可購置房產（套數、類型不限），即使5年後房產即使賣出仍可擁有身份。葡萄牙不僅允許三代移民，還降低居住天數為每年7天，幾乎無移民監，可以享受葡萄牙教育醫療費等福利，且房產稅率極低。

3、有限投資回報 VS 超高升值空間

中國房地產市場高速增長的黃金炒樓時期已經過去，當前的市場低迷期，投資有回報有限。雖然在大城市的房價和房租出租率雖然居高不下，但房地產投資利潤空間已經極其有限。

而葡萄牙作為歐洲旅游度假勝地，其年接待量為總人口數兩倍，大量的人口進出流動使得葡國房產不愁租不出去，年出租回報率高。當前其房價處於低位，隨著其經濟復蘇的帶來的連動效應，其臨近大西洋黃金海岸的中高端房產投資升值空間極大。

4、房產精裝 VS 毛坯房

國內房產多為毛坯房，即使是一些所謂的精裝修房，最終效果與當初樣板房也有一定差距，加之裝修行業的”有口皆碑”，房屋著實不讓人放心。而葡萄牙100%精裝房，房屋效果與宣傳的圖片一致，交房即可入住。

5、房屋使用面積

在國內，房產占地面積和使用面積往往差距較大，買房是按照大頭占地面積多少而進行付錢。在葡萄牙買房，只需付室內使用面積的錢，陽台和車庫的面積無需額外付錢，都是贈送的。同等價格在中國買的房子要比國內大很多。

6、買房價格真實透明

葡萄牙買房明碼標價，通過海外律師公證，直接找房地產開發商簽訂購房合。葡萄牙買房需要交納稅費明細，合同上清楚寫明，不像國內會出現房產商臨時變價或者中介額外模糊收取費用的情況。

7、買房附帶福利，滿足中國人多種投資需求

投資者獲得移民身份後，其子女可報讀歐洲名校，享受本地生低廉的學費待遇。在葡萄牙本地獲得的學歷可獲得絕大多數世界名校的認可，可大大節約學生就讀的時間及各種花費，享受世界最先進的教育資源和條件。

商業地產怎麼投？蒙特利爾鬧區物業經濟、市場、潛力三步走︱居外精選

商業地產知多少？

商業地產項目在全球範圍內遍地開花，越來越多的投資者把目光轉向具有潛在投資價值的商業地產項目上。由於商業地產兼具“地產、商業、金融”三種特性，因此在選擇投資項目的時候要從多個維度來考量——是否能吸引商鋪入駐、招商引資該從哪裡入手、消費群體的畫像分析、投資風險評估等等。

楓葉國房產市場

無獨有偶，加拿大的房產市場也見證了商業地產的崛起。商業地產代理商世邦魏理仕上個月的一份報告中指出，由於經濟順風和移民政策支持蓬勃發展的行業，今年加拿大的商業房地產投資可能達到創紀錄的500億美元，但它表示強勁的經濟也帶來了挑戰負擔能力和供應。同時，商業地產的總投資將比2019年增加約50億美元，比2018年創紀錄的水平增加約10億美元。世邦魏理仕表示，溫哥華的優質辦公室租金在2018年至2019年期間上漲了20.9%，在蒙特利爾上升了14.2%，在多倫多上升了10.1%，而全國工業租金在兩年之間上升了12.3%，為有記錄以來的最大漲幅。

可見，強勁的經濟發展為加拿大的商業地產市場提供了強有力的支撐。無論是用作辦公室，還是打造成商場以及其他線下消費渠道，都具有不錯的增值潛力。而蒙特利爾作為加拿大經濟發展中心之一，其房產市場的交易活躍程度無疑是數一數二的。

鬧區裡的寶藏地產

有數據統計，在移民政策的支持下每年有多達兩千名海外百萬富翁移入魁北克。毫無疑問，隨著百萬富翁的增加，購房者對蒙特利爾的房產，特別是對商業地產的興趣自然是增加了。楓葉國金黃的秋天給予了蒙特利爾特殊的魅力。城市的車水馬龍和郁郁蔥蔥的自然美景相得益彰，“鬧中取靜”的美感自然也賦予了這座城市別樣的商業投資魅力。

今天我就帶大家前往蒙特利爾一處待售的大型商用物業，看看其背後有哪些投資價值。“攻城易守城難”的道理想必大家都懂，那麼對於商業地產來說前期通過市場宣傳、租金優惠等方式吸引商鋪入駐並不算難事，然而如何維護好和商鋪的關系並保證為他們帶來持續的客流量可以說是長期向好發展的關鍵。

這座物業所在的位置屬車流量較大的轉角地段，可以清楚地看到蒙特利爾的街景。由於該物業位於蒙特利爾的主要商業中心之一——聖休伯特廣場（Plaza St-Hubert），這裡彙聚了400多家商店和專業服務供應商。因此據統計，該街區每天平均車流量為3.1萬輛，每年有超過80萬名游客來到此廣場進行游玩。不僅如此，此物業距離地鐵站僅48米，地產有三面靠近公共汽車站。優渥的地理位置為持續不斷的客流提供了堅實的基礎。無論是對上班族還是對消費者，通勤方面的便利往往是提升幸福感的必要條件之一。

該物業由業主出售，共有兩個樓層，每層面積為5,000平方英尺（約464平方米），地下室面積約198平方米，總面積在11,346平方米左右。當然，您也可以加建第三層和夾層，將總面積再擴大1,776平方米。得益於其良好的地理位置和硬件設施，該地產適合開發為多種用途，包括店面、辦公室、銀行（皇家銀行之前曾租用一樓），以及其他各種商業場所。自1956年以來，該物業的二樓一直由著名的LEROY珠寶店使用。不得不說，這是一處擁有巨大潛力的物業，絕對不容錯過！

在配套設施方面，這棟物業也能稱得上是一流的。其不僅采用了彈性屋頂塗層，還提供了700多個停車位以及配有供行動不便者自由出入的無障礙街道設施、火警探測器及報警系統。租戶和用戶可以使用商業街上的免費無線網絡#maplaza，為高效辦公和智能零售都提供了無限可能。同時，購入該物業也就意味著您擁有了中央暖氣、浴室套房和24小時保安等配備。

此物業位於聖休伯特街（Rue Saint-Hubert）7139號，步行便利指數得分高達87分（滿分為100分）。此地段的步行環境非常理想，您可以步行完成大多數日常事務。由於其位於商圈和學區，輕松愉快的氛圍又給這棟地產加分不少。而您只需花費1,749萬元人民幣，就可以擁有它，為您的投資目錄增磚添瓦！

如此高性價比的硬軟件設施和地理位置優勢讓該物業成為開年來炙手可熱的投資標的之一。無論是用於何種商業用途，都具備無窮的保值增值的潛力。再經過買家進一步的精准定位和包裝之後，我相信該物業將在不久的將來成為蒙特利爾又一地標。想要了解更多關於該物業的信息就趕快點擊https://www.juwai.com/52398823.htm。同時，居外熱線400-041-7515也隨時為您開放。

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

醫療服務已成投資移民重要考量新、馬、泰表現亮眼

新冠肺炎的全球擴散，已經使其成為全球共同關注的突發公共衛生事件，為了避免疫情進一步的蔓延，全球各國也紛紛推出了管控措施和應對策略。其中和民眾息息相關的除了出入境管控之外，隨著輸入性的患者增加和可能出現長期抗疫的情況，逐步將全部免費治療新冠肺炎政策調整為收費治療。

例如新加坡，在這次全球抗疫的“戰爭”中，無疑表現“亮眼”，尤其在疫情初期，凡是在新加坡確診的新冠肺炎患者，無論國籍都可享有免費的醫治。就在3月9日，新加坡衛生部宣布所有在新加坡接受新冠肺炎治療的游客及短期探訪證持有人，必須自己承擔醫療費用。客觀地說這樣的做法非常容易理解，因為輸入性的病例增速加快，為了確保醫院治療資源充足，保障新加坡公民和永久居民，長期簽證持有者享有免費治療，這個措施變更變得理所當然。

我們也可以發現全球推廣的各國投資居留計劃中，也將公共醫療納入了項目設計之中，來確保申請家庭都能得到完善的配套醫療服務。我們參考全球健康安全指數（由核威脅倡議組織（NTI）和約翰霍普金斯大學健康安全中心（JHU）聯合推出，並和《經濟學人》智庫一起開發），排名靠前的開放投資移民國家是哪些？

排名靠前的美國，英國、澳大利亞、加拿大、泰國，無疑在評估的六大標准中表現亮眼，完善的健康系統和先進的醫療技術保障了本國公民和永久居民對於健康的需求，但對於沒有身份的游客或者短期訪問者來說，高昂的醫療費用絕對是一個“噩夢”。

另一方面，如果你僅僅依賴公共醫療服務，可能無法滿足你的全部醫療需求。因為大部分發達國家的醫療系統是根據患者病情的輕重緩急來進行排序治療的，甚至有人開玩笑說，很多輕微病症並不是被醫生治好的，是在醫院的排隊等待中自愈的。

所以除了享受公共醫療帶來的保障之外，購買一份本地醫療保險甚至是一份國際健康保險絕對是有必要的。 前者能夠在您和您家人經歷病痛折磨時得到及時和周到的治療，後者更是確保在世界範圍內尋找最佳醫療服務時，能夠承擔與之而來高昂的醫療費用，國際健康保險幾乎覆蓋了全球範圍內知名的醫療機構。尤其在目前全球經歷疫情風暴，大部分國家面臨這樣挑戰時，無法像中國一樣及時創造奇跡——火神山、雷神山及大量的方艙醫院。

另一個不得不提到的居留簽證項目——馬來西亞第二家園，這個項目在過去幾年表現亮眼。尤其在2019年該國收到了7904宗申請，加上其極低的拒簽率因素，我們得出馬來西亞成為了世界上最大的投資居留計劃。除了較低的投資門檻之外，該計劃允許申請者將投資中一半的資金可以購房，子女教育和醫療也是成功的重要因素。

當您或您朋友考慮未來將家庭遷移到另一個國家時，如何保障自己的健康將是非常重要的一個評判標准，如果想了解更多投資移民的資訊，請持續關注我們。

來源：投資移民知情者
責編：Zoe Chan