Author: ZoeChan

资深获奖记者Andrew Batt畅谈泰国房地产｜居外专栏

全球退休天堂排名：马来西亚丶泰国名列前十

对于决定在海外购置房产的中国买家来说，安享退休生活是主要的动机之一。因此，两个东南亚国家入选全球十大最佳退休生活地点的消息应该会让他们喜出望外。在这份榜单上，马来西亚和泰国分别位居第五和第九。两国房地产开发商和房地产中介也应该将这一消息视为劝说中国买家在当地购买退休专用房地产的重要依据。【阅读原文】

 

关于泰国房产租赁你不得不了解的事

如今在泰国投资房产以赚取租金已经是中国投资者们非常常见的投资手段了，效果也非常不错。在决定加入他们之前，提前了解泰国当地的相关法律及信息是很有必要的。【阅读原文】

 

如何规避泰国房产交易中的“阴阳价格”

对本地人和外国人在价格上实行双重标准，这在泰国其实是非常普遍的。这种不成文的条例在当地的房产市场也并不少见。就在上个月，泰国一位房地产高管首次承认在当地购买同一处公寓的相同户型时，海外买家，尤其是中国买家通常会支付比本地买家更高的金额。这样的价格差距非常可观，甚至可以达到20%之多。但事实上，这样的情况是可以避免的。【阅读原文】

 

泰国房市观察：不太平的7月 过山车般翻转的购房热情

7月的泰国很不太平：普吉岛的游轮失事，差不多相同的时间，在清莱12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救。过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸，甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是，这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。【阅读原文】

 

曼谷公共交通对房产投资的吸引力可以有多大？

在曼谷，在距离公共交通站点仅几步之遥的位置买房子的重要性不容小觑。购房者对此类房产的抢购之势非常迅猛，人们要为距离市中心更近这一点支付更高的价格——即便是以分钟来计算的。在紧邻公共交通连接点的地方买房还能够获得很高的租金回报率。【阅读原文】

 

海外购房者可轻松购置泰国房产 尤其是中国买家

你知道吗，如果你购买或投资泰国房产，你可以要求以你的母语，比如普通话或粤语，来撰写买卖合同。数百个房地产项目（不仅仅是在中国推广的房地产项目）都面向中国购房者。虽然购买泰国房产不会让你自动获得居民身份，但购买过程十分简易便捷。【阅读原文】

 

泰国政治斗争不会让外国投资者走开 名记告诉你为何投资这里

今年是军方接手泰国政府的第四年，而这正是本周曼谷民主抗议活动的导火线。2010年，当类似的事件爆发，事件的照片登上世界各地的“突发新闻”，泰国在海外购房者和投资者的心目中的良好声誉受到了极大的损害，而这种损害确实是无法估量的。本周的抗议活动规模极小，在曼谷这样一个超大的城市中，受到抗议活动影响的区域范围简直小到可以忽略不计。海外购房者和投资者真的不应该为此而改变他们购买或投资泰国房地产的计划。【阅读原文】

 

全球退休天堂排名：马来西亚丶泰国名列前十︱居外专栏

对于决定在海外购置房产的中国买家来说，安享退休生活是主要的动机之一。因此，两个东南亚国家入选全球十大最佳退休生活地点的消息应该会让他们喜出望外。

在这份榜单上，马来西亚和泰国分别位居第五和第九。两国房地产开发商和房地产中介也应该将这一消息视为劝说中国买家在当地购买退休专用房地产的重要依据。

一月初，一家关注全球退休机遇的全球性权威机构国际生活（International Living）发布了《2019年全球退休指数报告》（Annual Global Retirement Index 2019）。

今年该机构利用自身的实地联络人和记者网络，把调查的覆盖范围扩大到了过去28年来从未有过的广度。从这次的调查结果来看，泰国首次跻身前十名。

该机构根据17个评比项目来评选最适合退休国家，包括房地产价格、买卖与投资、租房成本、退休特别福利、生活费、综合项目、娱乐与设施、医疗保健、退休的基础设施、气候、签证与住宿、保健生活等。

“进行这项指数调查的目的是为人们提供一张速查表，帮助人们找到最适合自己养老的海外置业地点，”国际生活的执行编辑Jennifer Stevens说。“然而，如果你知道自己更关注哪些事项，则这项调查结果是最实用的。问问你自己，‘在海外居住时，什么东西对我来说最重要？’

根据InternationalLiving.com发布的《2019年全球退休指数报告》，全球最适合养老的十大目的地是：

1、巴拿马

2、哥斯达黎加

3、墨西哥

4、厄瓜多尔

5、马来西亚

6、哥伦比亚

7、葡萄牙

8、秘鲁

9、泰国

10、西班牙

驻清迈的记者Rachel Devlin就泰国发表了自己的看法。她写道：

“东南亚可以提供全世界最具吸引力的退休计划，令人惊叹的地理和文化多样性，还有能满足各种需求的气候。无论是炎热的海滩度假村还是凉爽的高地山中避暑地，各类景点应有尽有。

我和丈夫两年前在清迈退休了。我们带着16岁的儿子一起进行了一场堵上一生的冒险。我们卖掉了房子和汽车，开始寻找更美好的生活。我们找到了。

在这里，一套现代化开间式公寓的月租金只有400美元（约合2744元人民币）。水电费也便宜得多。想象一下，每月的水费只有32美元（约合220元人民币）。

泰国的气候通常炎热潮湿。这里没有寒冷的冬季。非常适合喜欢游泳和晒太阳的人。在这种气候下，关节炎患者的病情会得到极大的缓解。作为安家地点，泰国拥有优越的地理位置。从这里坐飞机前往其他东南亚国家平均只需要花费一个半小时。”

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项目位于清迈市中心⻩金地段，半径5公⾥内覆盖了清迈市区大部分重要商业区。配套设施包括酒店大堂丶泳池丶健身房丶茶吧丶休闲阅读室丶户外休闲区丶停车场丶CCTV安保系统丶保安丶中文管家。36套一室或两室公寓，售价仅由约¥66万起。
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驻马来西亚记者Keith Hockton表示，他和妻子于2008年在马来西亚度假。他写道：

“那个时候，我们每年至少会在亚洲度假两次。

当我们回家盘点费用时突然意识到我们其实可以住在马来西亚，然后回家度假。这样做可以有效地改善我们的财务状况，省下一大笔钱。

我们开始制定计划，并在2010年初搬到了这里。

充满诗情画意的海滩，富有感官吸引力的岛屿，还有东南亚最具原始特色的古代雨林——这就是马来西亚，而这些景点就是我称之为家的原因。

马来西亚的法规以英国的法律制度为基础，所有路标均采用了英语和马来语，这使得驾车出行十分方便。马来西亚的非官方第一语言是英语，所以如果你没有学外语的意愿，那就不必在这里学习另一种语言。

一个六口之家在当地一家条件良好的中餐馆用餐（包括10道菜和啤酒）时，每人的平均消费不超过5.70美元（约合59元人民币）。男士理一次发只需要2.16美元（约合14.8元人民币）。在槟城，一对夫妇每月花费1800美元（包括房租，约合12348元人民币）就能过上十分舒适的生活。

该国北部的槟城国际机场有直达亚洲其他地区的航班，周末出行非常便利。从槟城去往泰国曼谷只需一个半小时，来回的费用仅为43美元（约合295元人民币）。”

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位于19层的顶层公寓，既享有山景，也享有部分海景。这套单元位于一座森林山的山脚，因此屋内和屋顶的空气都富含氧气。公寓外还有一个市场，那里有很多餐厅。该公寓距离巴都丁宜（Batu Ferringhi）海旅游区仅8.6公里，距离乔治镇（George Town）仅6公里。该公寓距离城市机场也仅有40分钟的路程。房产拥有永久产权，而且风水很好。房价约¥483万。
居外物业编号：45128469 点击查看房源信息

 

责编：Zoe Chan

 

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

Juwaicolumnist

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

豪宅大卖 2018年悉尼成了世界富豪游乐场

在过去的2018年，悉尼成为了世界富豪们青睐的“游乐场”，豪宅交易兴旺，且出现了第一笔价值1亿澳元（约合4.89亿元人民币）的房屋交易。

今年，悉尼排名前20的豪宅交易成交额共计6.75亿澳元，其中，单笔成交金额超过3500万澳元的就有5笔。凭借如此“傲人”的成绩，悉尼成功超过美国迈阿密、日本东京、法国巴黎和阿联酋迪拜等其他热门市场，登顶2018年全球超豪华房产销售榜。

而从超豪华房产的平均价格来看，悉尼豪宅均价为4380万澳元（约合2.14亿元人民币），超越伦敦和纽约的同等房产。目前，在均价上唯二能超越悉尼的是中国香港和新加坡。

Mosman附近的沙滩，也是吸引富豪在此购置房产的原因之一

在悉尼，大部分的豪宅交易都发生在“大名鼎鼎”的北部沿海和东部郊区。这些区域有着自然优势和港口海景，自然成为很多富豪购置房产的不二之选。举例来说，摩士曼自治市（Mosman）是悉尼北部沿海的一个自治市，有着壮观的海景和供人休闲娱乐的沙滩。根据金融房地产数据公司CoreLogic的数据，2018年，这里的豪宅成交金额高达14亿澳元。房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的负责人Sarah Harding总结：“悉尼的海景现在是对富豪最具吸引力的优势之一。”而相比世界其它地区，悉尼港毫无疑问为豪宅市场增色不少。“在这里，豪宅的主人可以在家里欣赏港口大桥和歌剧院，视野范围内还有世界上最广阔的水域之一，”Harding补充。

此外，悉尼的生活方式和相对的政治稳定性也使得更多高净值人士进入。

值得一提的是，2018年悉尼“最贵豪宅”榜单再次被刷新。九月，澳大利亚亿万富翁Mike Cannon-Brookes和妻子购置了一栋总价超过1亿澳元的房产，而且他是用现金支付。这栋富丽堂皇的豪宅位于“最矜贵”的豪宅区派珀角（Point Piper），在此之前，这栋房产在澳大利亚女富豪Mary Fairfax名下，直至她去年去世后房产重新出售。

Cannon-Brookes在Point Piper购置的豪宅外观

如今，Cannon-Brookes拥有全澳大利亚面积最大，同时也是总价最高的私人房产。有趣的是，他曾经的“竞争对手”就在新宅隔壁。这栋被称为Elaine的别墅在2017年以7100万澳元的价格成交，也打破了当时的记录。

在悉尼外，墨尔本2018年也见证了一些超过3500万澳元的“超豪华”房产交易。郊区图拉克（Toorak）的一栋别墅以3880万澳元成交，而临近的莫尔文（Malvern）郊区的一栋别墅，也将墨尔本豪宅交易记录刷新到5250万澳元。

澳洲著名房产经纪人Ben Collier代理了这一年许多超高豪宅交易，他认为，今年豪宅楼市成交额创新高，是被此前压抑的需求所推动。目前的楼市火热局面，也会吸引更多富豪加入购置新豪宅的潮流中。

“而实际上，这些富豪中的很多人在此之前已经住在非常好的房子里了，” Collier说。

对于这些世界富豪来说，购置豪宅是一个非常“简单”的过程。房产经纪人介绍，现在悉尼的超豪华别墅大多在短短的3到4周内就会售出，而且通常会全额付清，富豪们显然完全不需要房屋按揭和银行贷款。

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物业特色：

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  • 拥有4车位安全车库以及可额外停车的汽车穿梭庭院
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来源：界面
责编：Zoe Chan

中国富裕阶层现一热潮 让日本京都房地产价格攀升

韩联社2019年1月7日报道，日本古都京都的住宅及高层公寓价格都在大幅上升，这是因为中国富人们都在这里积极购买“别墅用”的住宅。

以中国人为主要销售对象的日本房地产公司——“谷町君”透露，在京都购买房地产的中国人大部分购买目的都是将其作为“别墅”，这不同于中国人在东京丶大阪的购买目的（据悉，在东京丶大阪的购房目的大部分是获利抛售或租赁）。

“谷町君”透露称，中国人从三年前开始在京都购买房地产的现象就不断增加。该公司领导人士透露，“对于中国人来说，京都是非常特别的城市，比中国很多地方的历史遗产的保存还完整”。

据悉，京都房地产的主要顾客是拥有900万美元以上的中国富裕阶层，因为其想在日本拥有别墅，而选择在京都购买房地产，这也让京都的房地产价格迅速攀升。

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来源：多维新闻
责编：Zoe Chan

德国房价却逆市上扬 2019年这股涨势还能持续吗？

自2008年金融危机至今，德国房地产市场经历了连续10年之久的繁荣期，房价数十年不涨的神话早已破灭，当地的公寓和房屋价格正变得让普通民众越来越难以承受。即使是在市场动荡不安的2018年，全球大多数资产类别普遍出现负收益的背景下，德国房价，尤其是大城市房价仍保持了10%以上强劲增长。

据汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新数据，2018年第三季度德国前七大城市每平米均价（含新房及二手房）同比增长11.3%，达到了4410欧元（约合34400元人民币），且增幅未有明显放缓的趋势。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，因为（德国）当地政策的关系，德国房地产开发公司拿地十分困难、周期漫长，因此兴建房屋的速度远远跟不上市场需求。

而据海外房产网站居外网向第一财经记者独家提供的询盘数据显示，2018年，德国房地产市场的询盘量同比2017年增加149.1%（其中大部分询盘人士来自中国地区）。总询盘量排在第六，比2017年上升了一位，仅次于美国、澳大利亚、加拿大和泰国等热门国家。

全球资产普跌，德国房价却逆市上扬

大城市房价涨上天

2007年以前，德国房价曾连续几十年保持相对稳定，未有明显的波动。但2008年金融危机之后，德国的房地产市场异军突起，开启了长达10年的快速上涨期，每年平均增幅稳定在8-10%之间，成为近十年来收益表现最佳资产之一。

汉堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度数据显示，德国整体房价同比增长了7.6%，而前七大城市的涨幅更为强势，达到了11.3%。同期汉堡房价上涨了9.3%，至每平米5690欧元（约合44380元人民币）。

GEWOS的负责人万德兹科（Carolin Wandzik）表示，“我们仍未看到房价上涨有放缓的趋势。”

2018年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，2019年欧洲房地产投资前景最佳的十大城市，德国占了四席，分别是柏林（第二）、法兰克福（第五）、汉堡（第七）和慕尼黑（第十）。

Domizil am Park项目位于柏林中产高端地段Steglitz。楼房古朴别具风格，公寓设计实用，适合个人或家庭居住，更是海外买家的高回报保值之选。租务大旺，供不应求，入市价低，现仅售约¥556万。
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据德国调研机构Empirica公司的数据，慕尼黑的房价高居德国大城市第一，当地公寓每平米均价已达8158欧元，其次是法兰克福（5889欧元）和斯图加特（5886欧元），然后是柏林与汉堡。

2018年初，Empirica公司的分析师曾悲观地预测德国大城市的房价将在未来四年内下跌30%，然而市场似乎并不买账，去年仍有大量热钱流入，继续推涨着房价。

供不应求是核心因素

归根结底，任何一种资产上涨的最核心原因都是供不应求，德国房价也不例外。根据德国建筑行业数据，每年需要兴建35万-40万套住房，才能满足市场的需求。但2018年，完工的住房仅30万套。

德国地产及住房行业协会数据显示，德国住房市场的缺口目前已达85万套。随着大城市房价不断上涨，人们开始转向一线城市周边的中小城市，同时也带动了这些城市的房价上扬。

德国Helaba银行分析师米特罗普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世纪90年代中期，德国每年建造超过60万套住宅，之后很长一段时间，房价几乎没有上涨。2008年全球金融危机爆发后，新建住宅跌到了谷底，每年仅16万套，这使得房市供不应求的情况极为严重，房价也是从那时起一飞冲天。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，因为当地政策的关系，德国房地产开发公司拿地十分困难、周期漫长，因此兴建房屋的速度远远跟不上市场需求。

除此之外，德国经济近年来增速稳定，吸引了大量外来移民和难民的涌入，也进一步助推了当地房价。

孙杨认为，德国的整体人口虽然没有增长的趋势，但大城市，比如法兰克福、柏林等地人口的数量却一直在稳定增长，这将支撑德国大城市房价的进一步上涨。另一方面，英国脱欧的不确定性让部分投资者把目光从英国转向了经济局势更加稳定的德国，这也推动了外来资金的流入。

此外，2018年12月中，德国内阁通过了该国历史上首部移民法草案，鼓励专业人才来赴德就业，并对获得长期工作签证的条件给予了放宽。这加强了德国对全球人才市场的吸引力，对于未来的房价也是一个长期的利好因素。

2019年房价还会涨吗？

对于高企的房价德国联邦银行曾发出过多次警告，认为德国房价被高估了30%，但大多数市场专业人士并不认为德国房价在2019年会突然发生转向。

米特罗普洛斯认为，推动德国房价上涨的驱动因素完好无损，持续的低利率让融资成本维持在低位，虽然明年欧洲央行有可能加息，但加息幅度料将有限，大量人口会继续涌入大城市，“我没有看到德国经济要发生衰退的迹象，房价也没有下跌的理由。”

孙杨在接受第一财经记者采访时表示，从机构投资人的角度看，2018年全球股市整体下跌，持有股票的基金损失惨重，而房地产的表现一直优秀，回报相对较高并且稳定，如果这一趋势持续下去，2019年各大金融机构势必会继续增加对房地产的持有比例，继续加重市场上优秀资产难求的现象，导致价格继续上涨 。从个人角度看，德国经济和政治环境稳定，良好的就业机将继续吸引人才涌入大城市，对房地产的需求还是会稳健增长，即使欧洲央行宣布终止持续近四年的债券购买计划，并且有可能在2019年进行加息，但大城市几乎为零的空置率以及持续不断的的住房缺口，可能仍将继续推动大城市地产价格上涨。

德国Pfandbrief银行协会认为，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房价涨幅将有所减弱，与周边地区的房价差距将会减少。该协会的主要负责人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房价增速将放缓，但我们不认为会出现严重的调整。

德意志银行房地产基金经理阿兰多夫（Georg Allendorf）表示，德国房地产市场的繁荣将持续相当长的一段时间，“在未来一两年内，房地产市场将保持当前的上涨趋势。”但他也承认，“许多地区的房价已经到了很高的水平，对我们而言，这意味着投资选择变得更加困难。”

德国房地产委员会会在马特纳（Andreas Mattner）则发出了警告，他认为政治家的监管措施可能会对房价上涨产生抑制效果，比如更严厉的租赁法、更高的土地税、甚至禁止租金上涨，都可能会给房价较大的负面影响。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

海外买家斥£20亿巨资购买英国学区房！只为求伦敦顶级私校位置｜居外专栏

据莱坊发布的数据显示，2017年5月至2018年5月期间，来自英国境外的富裕父母们，在伦敦购买了总值近20亿英镑的房产共2162套，以便子女能够入读伦敦的私立中小学和大学。

这些房产的均价为£925,000（约¥806.7万），而经济实力雄厚的家长购买这些房产的目的，是为其在顶级私校如伊顿、哈罗、威斯敏斯特公学，或者伦敦市内、附近大学求学的子女们，提供一个伦敦住所。

莱坊的分析员指出，这些高净值家庭非常看重伦敦无与伦比的教育资源，这一诉求对伦敦高端房产市场贡献巨大。于这些家庭来说，脱欧可能产生的影响均不在他们考虑之列；相反的，脱欧反而成为吸引他们将子女送来英国求学的因素。

这些家庭在孩子较为低龄（11，13岁甚至更小）时期就送他们来英国求学，鉴于孩子们在英国接受教育的时间跨度大概在10年或是更长，家长们因此更注重长期投资效益，此举也显示了他们对于英国房产长线投资收益的信心。

这些高净值家庭大多来自中国大陆、香港、新加坡、印度以及俄罗斯。

以其中一人为例：

一位18岁的来自中国大陆的女生，即将搬入一间价值500万英镑的两居室。这间豪宅总面积为117平方米，具有无与伦比的景观 – 从卧室可以看到西从阿尔伯特皇家音乐厅，东到温布利体育场大半个伦敦的风景。这套公寓位于伦敦一区Tottenham Court Road的高层建筑Centre Point，它的前身是一座高35层的办公大楼，后改建为高档住宅。这一女生是伦敦大学学院的一名在读学生。

那么哪些伦敦房产满足这样的需求？我们精选了以下项目，并附注周边优质中小学教育资源：

1. 文苑华府

位于伦敦市中心前皇家邮政分拣中心（Mount Plesant Mail Centre）旧址，横跨WC1 和EC1A，伦敦唯二最中心、价值不菲的地段。从这里步行20分钟，驱车10分钟，即可到达世界四大博物馆之一的大英博物馆，住在这里就如同住在北京故宫和上海东方明珠塔旁。

这里交通便利、环境优越、基础设施完善，不仅如此，这一项目的性价比极高 –  价格自67万英镑起！关于周边情况、配套设施和项目情况，详情点击这里。

项目简介

开发商：Taylor Wimpey Central London

产权期限：979年

交房时间：2020年底

最近交通站：Chancery Lane

户型及价格：单身公寓67万英镑起；一居室90万英镑起；二居室119万英镑起

配套设施：24小时礼宾服务、观景露台、健身房、私人影院等

付款方式：21天交换合同时支付10%，6个月时再支付5%，12个月时再支付5%，剩下80%在交房时支付。

文苑华府外观

🎓公立学校

*以下公立学校分布于项目1000米范围内，均被Ofsted（英国教育标准局）评为最高级– 杰出

🔹Christopher Hatton Primary School

    距离项目270米

    招收3-11岁的男女学生

🔹St George the Martyr Church of England Primary School

    距离项目320米

    招收3-11岁的男女学生

🔹St Alban’sChurch of England Primary School

    距离项目500米 

    招收3-11岁的男女学生

🔹Hugh Myddelton Primary School 

   距离项目600米

   招收3-11岁的男女学生

🔹Elizabeth Garrett Anderson School 

    距离项目900米

    招收11-16岁的女生

前美国第一夫人造访Elizabeth Garrett Anderson School

🎓私立学校

🔸Dallington School 

    距离项目900米

    招收3-11岁的男女学生

    *每年有不少学生从这里升入伦敦英国顶级的私立中学，甚至有学生拿到了学术或音乐奖学金

🔸Charterhouse Square School 

    距离项目1100米

    招收3-11岁的男女生

    *学校注重发掘学生的特性和潜力，为学生创造了轻松、愉快的学习氛围，在这里，学生可以直呼老师姓名，它也是少数不要求学生穿校服的学校之一。

🔸City of London School for Girls Prep

    距离项目1400米

    招收7-11岁的女生

   *大多数学生直升其中学部。学校注重学生的学业发展，下午的课程结束后，有专门的老师监督、协助学生们在轻松愉快的环境中完成家庭作业。

🔸City of London School for Girls (Senior) 

   距离项目1400米

   招收11-18岁的女生

  *是全英学业最优异的私立学校之一，它在历年GCSE（相当于国内的中考）和A level （相当于国内的高考）成绩榜单中均位于前十。

Dallington School

2. 切尔西水域

由英国著名地产商Berkeley Group开发，地处英国老牌上流社会聚集地 – 伦敦西二区的切尔西水域项目，左拥浪漫的泰晤士河，右邻切尔西区，在现代的英式节奏和优雅的老式英伦生活中，建立了一个完美的平衡点。

在这里，您可以享受到最顶级的一切：

1）文化娱乐生活，例如始于1862年的切尔西花展每年都会吸引全世界的园艺家参展，而女王几乎每年雷打不动地参加；切尔西主场Stamford Bridge Football Club 是足球粉儿来英国必打卡之地；

2）购物胜地 – 全长3.1公里的King’sRoad穿过切尔西腹地，遍布高街品牌、中高档品牌以及国际大牌；

3）顶级餐厅，法式大餐Le Colombier，日料精选Benihana，意大利风情La Famiglia，每一间都令人不想错过。

此外，在这里撞见名人明星的几率也高过很多其他区域– 不止贝克汉姆和维多利亚选择切尔西为家，“憨豆”的扮演者罗文阿特金森以及《哈利波特》的作者罗琳也居于此。详情点击这里。

项目简介

开发商:    伯克利

产权期限：999年

交房时间：2019年第四季度

最近交通站：Imperial Wharf

户型及价格：一居室89万英镑起；二居室125万英镑起；三居室251万英镑起

配套设施：24小时礼宾服务、业主会所、游泳池、健身房、理疗中心、桑拿房等

付款方式：21天交换合同时支付10%，12个月时再支付10%，18个月时再支付5%，剩下75%在交房时支付。

切尔西水域外观

不论是名人明星还是普通大众，吸引他们安家切尔西的主要原因之一，即是这里无与伦比的教育资源：

🎓公立学校

*以下公立学校分布于项目1000米范围内，均被Ofsted（英国教育标准局）评为最高级– 杰出

🔹Chelsea Academy

    距离项目300米

    招收11-18岁的男女学生

🔹Courtyard AP Academy

    距离项目400米

    招收5-11岁的男女学生

🔹Ashburnham Community School

    距离项目800米

    招收3-11岁的男女学生

🔹The London Oratory School

    距离项目1000米

    招收7-18岁的男生 

   *英国前首相托尼 布莱尔之子以及前副首相尼克 克莱格之子都曾就读于此校

Chelsea Academy

🎓私立学校

🔸Thomas’s Battersea

    距离项目690米

    招收4-13岁的男女生

    *课程全面，为学生提供广阔的发展空间，乔治小王子目前就读的学校，而作为1年级学生，他要学习15门课程

🔸Thames Christian School

    距离项目1000米

    招收11-16岁的男女生

    *学校规模较小，仅有125名在校生，但这反而使得学校和教师们更多地关注到每一个学生。

🔸Thomas’s Fulham

    距离项目1000米

    招收4-13岁的男女生

    *同乔治小王子就读的学校同属于一个教育家族。学校根据不同学生的接受度安排不同的学习进度，非常注重阅读习惯的培养。

🔸Redcliffe School

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    招收3-11岁的男女学生

    *学校善于培养学术全能型学生，历届学生考入理想中学的比例极高。

🔸Kensington Prep School

    距离项目1200米

    招收4-11岁的女生

    *学校注重学生学业发展，也为她们做好全面的升学准备，因此很多从此毕业的学生都拿到了理想学校的通知书，并且在新学校也能够良好地处理学习压力。

乔治小王子入学Thomas’s Battersea第一天

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英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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加拿大放低移民门槛 2019快速通道将继续大开

刚刚过去的2018年，加拿大技术移民“快速通道”（Express Entry，简称EE）一共发出了89800份移民申请邀请，创下了该系统启动以来的最高纪录。

而且，被抽中的申请人最低移民分数（CRS）要求为439分，也跌破2018年以来每轮抽签CRS最低440分的水平。毫无疑问，这一连串的信息表明，加拿大正在放低移民门槛。

2019再创新高

Express Entry（快速通道）是2015年1月1日起执行的一种新的在线申请系统，任何人满足一定条件后，都可以申请快速通道移民。

因为当时政府系统内还有很多积压的移民申请个案，加上新系统有一个成熟过程，因此2015年快速通道只发出了31063份（目标是51000）邀请，2016年发出33782份（目标是58400）申请。

2017年的目标是71400份邀请，但实际签发ITA数量达86023个。

2018年的目标是74900份邀请，实际邀请数达到了89800份。

据此情形来看，2019年的ITA数量很可能再创新高。

根据规定，“快速通道”系统特别适用于3种经济移民类别，包括联邦技术人员类（Federal Skilled Worker Class，FSWC）、联邦工业类（ Federal Skilled Trades Class，FSTC），以及加拿大经验类（Canadian Experience Class，CEC） 。在2019年，预期“快速通道”将增加6500个名额，在2020年再增加4400个名额。

随着“快速通道”名额增加，批出的ITA数量很可能也会增加。这意味联邦移民、难民及公民部（Immigration, Refugees and Citizenship Canada，简称IRCC），在2019年将须要扩大抽签规模，或进行更频密的抽签。

目前IRCC通常每两星期进行一次抽签。

省提名还将增加30%

快速通道移民在2018年的另一个特点，是来自省提名计划（Provincial Nominee Program，PNP）的申请人增加了很多。

今年预计还将顺延这种趋势，2019年将增加6000人，到了2020年及2021年，PNP整体目标人数预计将达到7.13万人，比2018年的5.5万目标人数增加近30%。

都说移民难，但从省提名看，似乎是来越来越宽松呢，或许这也将成为移民加拿大最大捷径，不过能确定的是，加拿大似乎真的是在不断放低自己的门槛。

根据官方规定，快速通道先按语言能力、学历、工作经验、年龄等因素给每个候选人打分，然后按照政府计划发出的邀请数，来决定每次抽签的最低分数。如果候选人整体得分不变的话，政府发出的邀请越多，获邀人的最低分数就会越低。

2018年第一次抽签发生在1月10日，当时只抽出2,750人，最低分数446分。后来逐渐增多，到9月5日达到一次发3,900个邀请的水平，之后基本保持这水平到年底。

一次抽3,900人时，最低分数已经降至440分，之后的最低分数基本没超过445。12月19日的最后一次抽签，最低分数是439分。

而在四年前，快速通道刚刚启动的时候，留学生获得加拿大大学文凭，英文雅思得7分，也不一定能获得邀请申请移民。政府后来对学历进行加分，才使很多留学毕业生有机会移民。

详解快速通道条件及提分技巧

“快速通道”是在不改变原有技术移民的基础上，新引入了一个CRS综合排名系统（Comprehensive Ranking System），CRS系统对申请人二次打分，每月2-3次邀请，达到邀请分的申请人都会收到ITA邀请信，申请人可在90天内提交移民文件，移民局会在6个月内审核完毕，并签发加拿大移民签证，这就是所谓的快速移民。

而加拿大CRS综合排名的满分为1200分，主要涉及四个方面：

  1. 人力资源因素（年龄、教育、语言和加拿大工作经验）
  2. 配偶因素（教育、语言和加拿大工作经验）
  3. 技能转化因素（教育、工作经验和资格证书）
  4. 额外加分（雇主Offer、省提名等）

对于申请人未婚的，则没有配偶因素的打分，相对于已婚的申请人，人力资源因素的总分数会高一些。同时，对于配偶不随行的，或者配偶是加拿大公民或PR，申请人也都会按照单身计算分数。

不得不说，在所有条件中，比较困难的就是雅思成绩，因为联邦技术移民 雅思至少4个6；加拿大经验类移民B类职业雅思也至少4-5，A类职业至少4个6。这对普通中国申请者而言还是很有难度的，如果要弥补这方面的缺陷，那就要在最后一部分“额外加分”上下点功夫了。

额外加分途径

途径一：省提名PNP（600分）

BC省、萨省、安省等省都有EE类别技术移民，如获得任何一个省的提名，可加600分。

途径二：加拿大雇主offer（最高200分）

有加拿大雇主Offer（NOC 00类），可加200分

有加拿大雇主Offer（其他NOC 0、A、B类），可加50分

途径三：加拿大学历（最高30分）

有1-2年加拿大大学学历，可加15分

有3年及以上加拿大大学学历，可加30分

途径四：法语成绩（最高30分）

法语每项CLB7或以上，且英语每项CLB4或以下（或无英语成绩），可加15分

法语每项CLB7或以上，且英语每项CLB5或以上，可加30分

途径五：加拿大直系亲属（15分）

有加拿大公民或永久居民兄弟姐妹居住在加拿大，可加15分。

毫无疑问，能获得省提名的话，基本就十拿九稳了，而其他途径如果能够通过努力拿到分数，也还是不错的。

目前来看，过去两三年，移民部都在持续放宽快速通道移民条件，会是通过技术类移民申请加拿大永久身份的外籍人士的大好时机。

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来源：加国无忧
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关于投资英国房地产市场的真相

公司业主3大追悔莫及的错误！ | 居外专栏

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《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。【阅读原文】

 

出租英国房产，别忘了买份保险

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10月1日起短租法案调整！英国房东及房屋中介请注意

10月1日起，英国当地一些与屋主及房屋中介相关的方案调整将正式生效，《放松管制方案》（Deregulation Act）将适用于所有短期保证租赁合同（ASTs），部分租户可能会因此收到影响甚至遭到驱逐。在租房前及时了解相关法律的最新动向并且及时作出调整是非常有必要的。【阅读原文】

 

10月1日起多租户住宅（HMO）法规调整！英国房东们请注意

从10月1起，英国一些房屋相关的法律将进行调整，其中多租户住宅（Houses in Multiple Occupation, HMO）许可证的适用范围也进行了一些更新，本文将会稍作解读。【阅读原文】

 

《国际财务报告准则第16号》对于房产投资者的重大影响｜居外专栏

近年来，买入类似于酒店、商铺、飞机、船只和火车等重大资产并开展租赁业务的经营模式非常受欢迎。其中一个很重要的原因就是现行的审计方式并不需要企业将这部分的资产计入他们的资产负债表内。但是，从2019年1月1日起，情况将会发生改变。新的《国际财务报告准则第16号》（IFRS16）将正式生效，而企业则必须批露先前不需要计入资产负债表内的租赁详情。

IFRS16带来的改变

新的准则中，办公写字楼也是资产列表中的一项。这就意味着如果某个企业并不在其自有的场地内办公而是需要长期租赁办公场所，那么从2019年1月开始，它就必须将这部分的租赁以负债的形式反映在资产负债表内。对于那些在办公场地方面开销较大的公司来说，在新的报告制度下，它们的财务报表将面临重大调整，其中负债的比例将大幅提高。

新准则对于企业的影响

为了让新准则下的财务报表不至于太难看，各企业不得不开始重新评估它们的租赁业务组合。一些专家表示，在现有的模式下，新的IFRS16将迫使公司逐渐弃用长期租用办公场所的做法，而转向更为灵活的短期租赁。目前新的准则对于后者仍然是不适用的。

IFRS16其实由来已久。对于出租人或者使用者来说，如今最大的不同就是财务租赁和经营租赁在财务报告方面将不再有明显区分，都将已负债的形式计入企业的资产负债表内。但是对于租赁期为12个月或以下的短期租赁，承租人可以申请豁免，前提是合约中不能带有在租赁期结束时购买该资产的附带选项。

普华永道（PWC）预计，对于主要以提供办公写字楼和车辆租赁服务的公司来说，在新的IFRS16生效后，它们的债务水平将会平均上浮高达42%！

对于办公写字楼租赁市场的影响

IFRS 16对于办公写字楼租赁市场的影响是显而易见的：在新的准则下，任何一家从事这项业务的企业都将会面对更加复杂的审计流程。举个例子，在业务所在国租用办公场地是跨国公司的普遍做法，而如今，在进行资产负债登记时，他们则必须将不同货币，不同语言和国家的租赁信息全部整合到一起，这样的工作量和复杂程度是会让人望而生畏的。因此目前企业普遍的应对方向都是转向尚未被纳入统计范围的短期租赁。这样一来，他们的资产负债表将不至于变得过于难看，而相应的审计工作负担也会减轻许多。

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总结

总而言之，新的审计标准将给企业提供一个精简和优化它们资产组合的机会。如今，它们将不得不在选择资产购买或是租赁时多花上些心思。除此之外，为了尽量减少新准则对于资产负债表的影响，企业应当选用更为灵活的租赁方式，从而让投资者，纳税人和银行对其保持信心。


翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

 

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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美国房地产经纪人协会2019年预测：现房销售趋于稳定 房价持续增长

根据美国房地产经纪人协会（NAR）2018年房地产经纪人会议与博览会的住房和经济预测会议，房产销售将趋于平稳，且房价将持续增加，但速度将会放缓。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在会上展示了其对2019年房地产和经济市场的预测，一同上台的还有Lisa Sturtevant & Associates公司总裁丽莎‧斯特蒂文特（Lisa Sturtevant）。后者讨论了可承担房产在美国的重要性。

劳伦斯·云的演讲聚焦长期趋势下房产销售近期的下滑现状，旨在说明房地产市场的实际表现情况。他表示，“市场上90%的房产出现房价增长，几乎没有房产面临持续的房价下降情况。2017年是10年来房产销售表现最好的一年，截至目前为止，2018年相比去年仅下降了1.5%。数据上仅出现小幅下降，相比过去几年来的长期增长而言，是非常细微的调整。”

对于市场正在经历一场小型泡沫的说法，他很快抹灭了一切猜测称，“目前的市场条件与10年前经济衰退时的条件存在根本性的不同。大部分州的房地产市场条件均十分稳定或强劲。新建房产数量不多，没有出现供过于求的现象。同时，法拍屋数量处于历史最低水平，这些数据均表明人们在力所能及的范围内购房，不再购买其无法承担的房产，说明目前市场处于强劲稳定的状态，而非泡沫即将破灭、缺乏管制的状态。”

两位讨论嘉宾都谈及了房价可承担性。尽管美国目前的房价可承担性处于历史上的正常水平，但其带来的问题仍然使购房者望而却步。云指出，“美国房地产经纪人协会调查显示，认为目前是买房好时机的消费者比例有所下降，而更多的人认为现在是卖房的好时机。如果卖方数量远超过买方数量，市场就会出现问题。幸运的是，数月来房产供应数量显示，实际情况并非如此。”

斯特蒂文特讨论了房屋所有权在社会层面的重要性——拥有房产的人享有更好的身心健康和更好的经济自给自足的机会。此外，拥有更多房主的社区经济更繁荣，更能够吸引并留住劳动力。她还表示，“我是一名研究员而不是倡导者，但我的研究结果促使我看到了房价可承担性、住房稳定的重要性以及其对社区经济的积极影响。

展望未来一年，云分享了其对房产销售和房价中位数的预测。他表示，“未来一年房产销售的预测十分无聊，也就是说房产销售将趋于稳定。”

目前，2018年尚有几个月的数据还未能提供，但云预计今年现有房产销售将达到534.5万，相比2017年的551万有所下降。2019年，这一数据预计将提高1%，达到540万。

2019年，全国现有房产房价中位数预计将增长至266800美元（相比2018年增加3.1%。2020年这一数据预计为274000美元）。“房价增长将有所放缓，房价快速增长的日子已经到头了，但房价仍会持续增长。”

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以上所有预测是在住房供应量增加的基础上展开的。云表示，“所有迹象显示房产处于供不应求的状态。鉴于人口和工作的增长速度，房产的供应量显然不足。这一般是地区现象，而非全国现象，因此，美国房地产经纪人协会建立了一个网站，供地方房产经纪人和协会查询如何在其所在地区倡导提高房产供应。”

在就美国经济的整体健康情况做出评价时，云指出，美国经济处于“良好“状态。他表示，美国目前失业率低，工作就会处于历史最高水平，失业救济人数达到8年来最低，工资水平也开始增加。“即使在利率增加的背景下，目前的经济水平也有助于房地产市场的发展。”

美国房地产经纪人协会是美国最大的同业公会，代表美国住房和商业房地产行业130万成员。


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原文：NAR
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