Author: ZoeChan

美国时隔十年再度成为全球最具竞争力经济体

美国重新成为世界上最具竞争力的国家，自2008年以来首次在世界经济论坛（World Economic Forum）编制的全球竞争力报告中夺回第一的位置。该组织称，美国在社会问题上还可以做得更好。

美国在140个国家中排名上升一位，前五名中的另外四个国家分别是新加坡、德国、瑞士和日本。这五个国家的分数都较2017年有所提高，美国的分数增幅排名第二，仅次于日本的增幅。

此前，自金融危机拖累产出、导致全球经济增长放缓以来，美国一直没能坐上第一的宝座。

世界经济论坛10月16日发布的报告称：“经济复苏势头良好，全球经济在2018和2019年料将以近4％的速度增长”。该组织同时也是达沃斯全球政治和经济会议的主办方。

不过，报告作者警告称：“经济复苏仍然容易受到一系列风险和潜在冲击的影响。”他们把酝酿中的中美贸易战列为潜在增长阻力，称其可能会破坏复苏、妨碍投资。中美在贸易失衡及其他问题上争执不休，美国已对总值2,500亿美元的中国商品加征关税，中国则已采取报复措施，对价值1,100亿美元的美国出口商品加征关税。

已经将制造业迁回美国的公司表示，关税正推动其成本上升，导致竞争力下降。

今年的全球竞争力报告按照衡量商业投资和生产率的98个指标评估了140个国家。这些指标被列入12种主要的生产率推动因素中，包括一国的制度、科技水平、基础设施、教育体系、市场规模和创新。

报告按一国与竞争理想状况的符合程度打分。美国得分85.6分，总分为100分。报告称，美国具有活力的创业文化，及其在打造一个具有竞争力的劳动力市场和灵活金融体系方面的主导地位，加上一些其他因素，让美国创新生态系统跻身全球最佳行列。

不过报告作者表示，美国仍有改进空间。报告发现，尽管美国的制度框架仍相对稳固，但有迹象表明，美国的社会结构正在弱化，安全形势在恶化。报告指出，美国杀人案发生率是发达经济体平均水平的五倍。

美国在司法独立和腐败程度方面的得分跌出了前十名。美国在预期健康寿命方面的得分也落后于大多数发达经济体，该指标衡量的是一个人在健康状态下的预期寿命。美国的预期健康寿命为67.7年，略低于斯里兰卡和中国，也比发达经济体的平均水平低3年。

与其他发达经济体相比，美国的科技渗透率也较低，其中包括移动宽带订户数和互联网使用量指标。经常使用互联网的美国成年人比例仅为76%，低于经济合作与发展组织（Economic Cooperation and Development, 简称OECD）的平均水平。

瑞士今年的总得分排名从去年的第一名跌至第四名，被美国、新加坡和德国赶超。进入前十强的还有日本、荷兰、中国香港、英国、瑞典和丹麦。中国大陆排名第28位。该排名的依据是通货膨胀和债务水平等公共数据以及对企业领导人的调查。

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来源：环球外汇
责编：Zoe Chan

哈佛歧视亚裔案开审！美国取消平权法案，华人孩子进名校拨云见日？｜居外专栏

在阅读本文前，你需要先了解这两点：

1、关于美国《平权法案》。“平权法案”始于20世纪60年代，当时左翼思潮认为”谁成绩好谁有权优先升学”对”少数民族”(特指黑人、拉丁裔等”部分少数民族”)不公平，因此该”适当照顾”这些弱势群体，纠正自美国建国以来种族，群体之间的歧视。由于亚裔是美国各族裔中学习最刻苦的群体，这种”平权”最大的受害群体就变成了他们。此举给亚裔学生带来了“逆向歧视”，使他们更容易因肤色被名校拒之门外。

2、关于美国《民权法案》。1964年“民权法案”第六章：“在美国，在接受联邦财政援助的任何项目或活动中，任何人都不得因种族、肤色或原国籍等因素而被剥夺参与项目或活动或享受应得利益的权利，也不应遭受任何其他方式的歧视。”

 

美国时间10月15日，波士顿地区联邦法院开庭审理，哈佛大学在招生过程中，以不平等的对待亚裔学生的申请，从而涉嫌“种族歧视”的案件。美国司法部8月也正式表态支持原告方学生公平入学组织提起的诉讼。

纽约时报报道

在开审前夕，美国亚裔教育联盟还于当地时间10月14日在波士顿集会，对提诉的学生公平入学组织表示声援。该活动迄今已获得超过150多个亚裔组织的支持。

事件：
族裔居然也是入学门槛？

多年来美国大学招生考虑种族因素一直是非常具有争议性的话题。对于学业成绩出众的华人学生而言，在报考大学时，华人学生成绩要比拉丁裔和黑人学生高出一大截，才可能获得同等机遇。早在2015年，SFFA（Students for Fair Admissions，简称学生公平入学）组织就起诉了哈佛，控告其违反了1964年“民权法案”第六章。

另外一方面，哈佛大学对控告一再否认，并且强调从未歧视任何族裔的申请学生，并指出亚裔学生的录取比例已较10年前增长了29%。哈佛辩称，寻求多样化是其招生过程的重要部分。

就在双方口水战进入僵局之时，2018年6月8月SFFA提出关键性证据，表明哈佛在招生过程中歧视亚裔申请者。

数据显示，哈佛在极度竞争的招生过程中，基于《平权法案》中的“种族配额”决定录取与否，导致亚裔录取率仅为25%，而白人、西裔和非裔则分别达35%、75%和95%。

他们指出，亚裔学生通常学习努力、学业出众，在各种课余学科竞赛中出类拔萃，但是以对某个族裔的总体老套印象来作为大学招生考虑因素，对学生个体就是不公平的。例如哈佛大学据报内部给亚裔学生“个人品质”的评分偏低，这多少会影响他们对亚裔学生的录取。

观望：
美国司法部直接介入，美国亚裔有望最终平反

对此，美国司法部罕见公开发声明称，向SFFA起诉哈佛表示支持，对于哈佛大学希望法庭驳回此案、不进入审判程序的请求，予以拒绝。

司法部长塞辛斯（Jeff Sessions）在声明中说，任何美国人都不应该因为族裔而被拒绝入学。司法部也有责任保护美国公民的权利：

“作为纳税人资金的接收者，哈佛有责任通过使用符合法律要求的有意义的录取标准，在没有种族歧视的情况下实施招生政策。”

为何美国司法部态度如此强硬？

源于特朗普政府的一个指导意见，“计划废除奥巴马时期鼓励大学招生时考虑种族的‘平权法案’的指导方针”，回到‘种族中立’的招生策略上来；从另外一个角度来看，也就是无论种族还是移民政策，只要符合特朗普“America Great Again”的施政方针，在美国都能享受到平等待遇。

据知情人士透露，这场申诉可能会带来里程碑式的结果，为美国大学录取亚裔学生甚至所有少数族裔的考量标准带来翻天覆地的变化。

提前准备：
中国留学生何去何从？未雨绸缪提高成功率

众所周知，中国学生无论是学术能力和努力程度上来说，都是数一数二的。但是家长也不能掉以轻心，越是优秀越需要为自己孩子做好万全的准备。

根据数据统计，美国常春藤名校对于国际学生的录取比例也是有着“潜规则”的，2018年国际学生与美国学生【包括公民及绿卡持有者】之间的录取比例是差不多1 : 9。可见，没有美国身份的广大国际留学生在爬藤路上，走的是多么艰辛。

值得注意的是，这次事件波及的范围是美国华裔。一旦现在这种双重标准被打破，首先能够享受政策利益的就是有绿卡身份的人群。

在当前愈发艰难的留美政策下，投资移民可能是实现美国梦的唯一选择。为孩子配置一张美国绿卡，让孩子拥有多一重身份的加持，他们才能更有把握入读美国名校，入职世界500强。

EB-5美国投资移民是投资者选择一个项目，投资50万美元，项目为美国创造10个就业，并且可选择全家申请绿卡或主申请人年满14周岁单独申请，项目到期后返还。

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外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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大多伦多湖区含经营权稀缺商业地产 亟待新主人

风景如画的克莱迪特港（Port Credit）位于安大略省密西沙加市（Mississauga），它有加拿大最大的淡水码头，也是安大略省最古老的定居点之一。丰富的历史文化和旅游资源使克莱迪特港成为密西沙加最适宜自住和投资的高端街区之一。

港口是Port Credit最热闹的地区，在这里可以划独木舟、皮划艇，在美丽的海滨步道散步，或是在众多精致的海滨餐厅中挑选一间享用晚餐。Port Credit也是购物和探索的理想目的地，作为加拿大最成功的商业街之一，在这里，你能享受到400多家零售商店、精品店、餐厅和娱乐场所的服务。

更棒的是，Port Credit有九个海滨公园，几乎覆盖了安大略湖两公里长的水岸线。密西沙加市大部分的海滨步道都穿过Port Credit，将公园与公园连接起来，这也是密市最受欢迎的步行、骑自行车和轮滑路线。

居外网特邀撰稿人，多伦多房产经纪人江晓清曾在介绍多伦多西部湖区的文章中写道：“Port Credit-Mineola区域，是一个非常成熟的社区，生活的居民也都收入颇丰，房屋质量、社区环境和治安是不能和一般社区同日而语的。社区居民普遍人口稳定，71%以上成为已婚家庭，区内白领占到60%以上。社区内基本由独立屋组成，只有极少量的半独立屋。宁静祥和的社区氛围再加上自然赋予这里的独特风貌，让居住在这里的人们都有休闲享受自然的气质。”

在这样一个成熟的社区里，药房自然不可或缺。要知道加拿大全国严格施行 “医药分离”制度，医生只做诊断和开具处方，病人需要拿着处方到药房买药，药房与医生诊所无关，也不隶属于医院。可以想象，在Port Credit拥有一家地理位置优越、货品完备、客源稳定的药房必定收入颇丰。

Port Credit Village Pharmacy就是这样一处优质的商业地产。它位于密西沙加市中心的一栋两层楼建筑内，主楼完全由药房和健康食品商店占据，二楼有5个已出租的公寓单位，步行距离可达市内所有的主要设施，如GO（火车/巴士）站、餐馆、图书馆、购物中心、酒店、银行、超市等等。

药房1950年成立至今，已成为沙市最大和最有信誉的药房、健康食品中心之一。作为药剂师的业主，最初租借此处开启他的医药事业，开始只售卖药品，后来逐步加入维生素、补品、顺势疗法、草药等产品，最终发展成为健康食品与药房的结合体。赚到第一桶金的业主买下并翻新了这栋楼。随后的几年，随着市场对天然药物需求的增加，他又在密西沙加市和布兰普顿市收购并建立了其它四家健康食品店，他本人也凭借良好的信誉成为大多伦多地区健康食品业务的先驱之一。

作为一处优质的商业资产，Port Credit Village Pharmacy的优势还不止于此——

  • 药房配备先进的POS系统，操作全部电脑化；
  • 药房拥有一个“章程”，这意味着该药房可以由非药剂师购买和拥有，新的业主如果打算根据该章程创建连锁店，还能够购买更多的药房；
  • 维生素和营养补充剂的电子商务已经建立，在Village Vitamin Store的网站就能购买店内的各种健康产品，这部分的客户群数量每年都在增加。

目前，业主即将退休，欲为这处商业地产寻找新的主人，并愿意在过渡期内提供帮助。这对于打算移居加拿大的潜在投资者来说，的确是一个不可多得的机会。

另外，此地的Port Credit高中还是大多伦多地区排名前50的名校，也是皮尔区仅有的同时拥有SciTech 和Strings两项培养学生特别技能课程的学校。有孩子的家庭可以同时兼顾就读的需求。

想了解这套商业地产的更多信息及价格，请登录居外网 http://www.juwai.com/42526194.htm 查看或致电居外热线400 041 7515咨询。


注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪YOUSIF BAHRANI提供

 


撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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中国香港房产全知道（五）——港岛山顶｜居外专栏

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之前介绍过香港岛的半山区是普遍较为高档的住宅区，这次让读者更深入了解何谓香港最高端的真正豪宅。

上世纪盘踞山顶的都是地位显赫的名人、大班、领事，基本上居于太平山的都是上流社会人士、港府高官以及外国使节等专有权利。山顶区地理环境优越，居高临下可俯瞰璀璨的维多利亚海港景色，能观赏美景的房子通常都是朝北；朝南的海景不是不美，只是晚上祗剩漆黑一片！

此区涵盖的范围大致由马纪仙峡道往上走直至最高位置太平山顶，而当中唯一位于雾线以下的街道则只有白加道。

香港岛太平山顶地图

依山而建全是低密度房屋，夹带着洋房和独立式别墅，环境清幽亦是其特点之一。除了可乘搭缆车往返由中环花园道至山顶之外，公共交通工具还有两条巴士线15号和15B号，分别由中环和湾仔开出，此外，小巴1号也从中环开出。但其实大部分住在山上的都会使用私家车代步，所以更加需要关注道路情况，因为上山下山的行车路线多数是单线单程，更有某些较窄的路段是采用单线双程行车。

山顶住宅地甚为矜罕，传统屋地业主鲜有将珍宝公开放售，市场要吸纳可建屋土地唯有向老牌家族入手慢慢续户收购，或者靠政府拍卖官地提供出路。最近一项较瞩目的私人大买卖交易“白加道37号”，现时为一幢用作长线收租的分层式住宅，总共12个单位，占地约20,400平方呎，交易涉及金额约港币30亿。但该地段地积比率只有0.5倍，若要重建的话，楼面面积有可能会缩减至10,200平方呎，即比现有面积降低约一半，可能买方是另有其他发展想法。

山顶宾吉道3号

要立足于山顶区是极其困难的事，投地是没办法之中的办法；2006年12月拍卖的官地加列山道地皮由新鸿基地产投得，成为现时的12座洋房“TWELVE PEAKS”，今年7月录得两套洋房成交2号和8号屋，扣除所有折扣回赠，每一平方呎分别造价约港币$10万和$13万元。

TWELVE PEAKS

直到对上一次推出的山顶地皮已经是2010年7月的聂歌信山道，就是贵绝全亚洲而闻名的超级豪宅“MOUNT NICHOLSON”，今年3月售出的2号洋房成交呎价高达港币$15.17万。由于久旱逢甘霖，地价稳步拾级而上亦无可厚非。

等了8年，今年终于再有地皮拍卖，现正招标位于山顶的文辉道（10月12日截标），项目前身为政府高级公务员宿舍，地段贵重，势必掀起发展商与财团争夺之战，地皮规模庞大，面积约18.9万平方呎，市场估计造价必能挑战全港最高呎价成为新地王，预料每平方呎最少约港币8万，若计入建筑成本，可想而知日后推出市场的发售价肯定不菲。

MOUNT NICHOLSON

由于此区楼房供应长期不足，无论一手或二手市场的放盘往往都会出现叫价被进取些。现时可购买的一手房虽然选择有限，但不妨试试参考以下楼盘资料，看会否令您动心！


责任编辑：Zoe Chan

 

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

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首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机。

对于首次购房的买家，几乎是非常事宜：

  • 房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点
  • 悉尼房价从去年6月至现在小幅下跌，跌幅5.6%；墨尔本从去年11月至现在跌幅3.5%
  • 投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多
  • 卖家预期更加合理
  • 银行依旧偏爱首次置业者
  • 出现一些楼花抛售转售，或许可以“捡漏”

这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字，可以只看我们的一句话回答。当然，最省事，安全的做法，是联系我们专业的贷款经纪。

1. 我需要多少存款？

“那得取决房子多少钱”

一般来说，购房者至少需要房价10-20％存款加上5%的其他费用准备金。

例如，购买价值50万澳元的房产，意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款，加上2.5万澳元的其他费用。（如果申请人的贷款能力不足，那么将需要准备更多的存款）

对于贷款比例（LVR）超过90%的借款人，大多数，并非所有银行都有真实存款（Genuine Saving）要求，也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。

不过对于首次置业者来说，如果存款不足，不妨将目光转向楼花而非现房，以房价的5% 或10%就能锁定房子，并为自己争取到1-2年筹措资金的时间（最长8年）。

除此之外，买家也有其他选择参考，例如通过父母或亲属赠与的钱（Gift funds）来凑够剩余资金；或通过担保贷款（guarantor loan），即买家父母通过他们的房产作为抵押担保，帮助卖家申请贷款。

2. 购买房产需要支付哪些费用？

“比您想得多一点点”

除了首付外，还有很多“隐形”费用。

假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子，交了10%的首付。我们一起来看下除此之外，您还需要交哪些费用：

  1. 印花税（Stamp duty）

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中，印花税大约为18,300澳元。

  1. 律师费（Conveyancing Cost）

澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成，律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。

  1. 贷款机构费（Home Loan Fees）

贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费 （最多900澳元）。一些贷款机构为了吸引客户，会免除这些费用。

  1. LMI房屋贷款保险（Lender’s Mortgage insurance）

当贷款比例超过80%时，会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大，保险费用会越高。在此例中，假设贷款比例为90%，LMI保险费用大约为9,000澳元。

  1. 房屋检查费用（Inspection cost）

在买房前，建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实，另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子，检查费用大概在400澳元左右。

  1. 市政费（Council rate）

市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大，也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。

  1. 搬家费（removal cost）

请专业的搬家公司帮忙搬家，可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗？

“得具体情况具体分析”

关于首次置业印花税的减免，从新州政府网站我们可以看到：2017年7月1日后，从之前的总价55万（及以下）的房产，首次置业印花税全免，到总价65万（及以下）就能全免，而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。

其次是首次置业补贴，在新洲，对于价值不超过75万的买地建房，首次置业者可以申请1万补贴；对于已经建好的新房，价格要低于60万才能拿到1万补贴。

那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢？基本上来说，有如下规定：

  • 至少有一个申请人应持有永久签证，或是公民。
  • 每位申请人必须年满18岁。
  • 物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。
  • 购房者及配偶在2000年7月1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权
  • 从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴
  • 在该房产交房一年之内入住，并且连续居住满 6个月或以上
  • 两人或以上联合购房，至少一人是澳洲永久居民或公民
  • 购房者只能以个人形式购房，不能以公司或信托形式购房

4. LMI银行保险费用大概是多少?

“不是每笔贷款都要付”

好，首先什么是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？从字面上看，这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说，LMI在贷款比例超过 80% 时会产生（少数银行在贷款比例超过90%时产生），因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。

LMI费用不是线性计算的，通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高，保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司，也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借（LMI Capitalisation）。

举个例子：如果您想买个价值50万澳元的房子，准备贷款45万澳元，这时候您的贷款比例是90%，LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后，您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元（45万澳元 – 5千澳元）。

那有什么办法可以避开LMI保险费吗？

第一，有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品；

第二，专业人士贷款90%可免除LMI（如律师、银行家、会计师、工程师或医生等）；

最后，也可以通过父母担保来避免这一费用。

5. 需要准备哪些文件？

总的来说，银行需要您提供如下几个类型的文件：

身份证明：

  • 中国护照或澳洲护照
  • 澳洲驾照或photo ID

收入证明：

  • 工资单或雇主信
  • 纳税申报表（Tax return）或评估通知书（NOA）
  • 会计师信（如果您是自雇佣人士）

资产证明：

  • 银行存款证明
  • 赠与信（以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金）
  • 定金收据（如果已付定金）

负债信息：

  • 信用卡账单
  • 车贷、个人贷款及助学贷款（HELP/HECS）等
  • 短期债务，如Afterpay或Zippay等

在准备文件时，请确保所有文件都是最新的。

因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候，很大程度上依赖于这些文件的准确性。

6. 我该选择哪种房贷产品呢？

现在市面上提供房贷的金融机构有很多，可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

  1. 是否想要额外还款吗？
  2. 是否想要在贷款的同时，留一些钱应急吗？
  3. 是否需要更好的估价或更低的利率？
  4. 是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的basic home loan？
  5. 网上银行或手机app使用便利是否重要？
  6. 是否一定需要银行有分行服务？

房屋贷款是一项大的经济决定，在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您，欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队！


责任编辑：Zoe Chan

 

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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赌博热潮席卷贡布 中国投资正改变柬埔寨

贡布是柬埔寨的文化瑰宝之一，但根据乔治·斯蒂利斯（George Styllis）所写的文章，从中国涌入的大量赌资让这个小镇的居民心神不宁。

1863年到1953年的殖民统治时期，法国人经常前往贡布县波哥山（Bokor mountain） 上草木茂密的高地以躲避闷热的天气。他们在那里建立了一片飞地，飞地中建有教堂，邮局和一间宏伟的酒店。在内战和大屠杀造成的混乱中，酒店变成了一片废墟，只留下了宛如洞穴的黑色窗户和令人毛骨悚然的灰色外墙。

作为一座历史的纪念碑，它一直屹立于原处，直到今年才被翻修一新，以贡布波哥宫酒店（Le Bokor Palace）——一家豪华酒店兼赌场的名义重新开张。波哥目前只有两家赌场，但当地刚刚开始建设一个面积为1800公顷的度假村。待这项工程结束之后，预计还会出现更多赌场。这一切都反映了柬埔寨发展赌博旅游业的意图。中国禁止现场和网络赌博，而柬埔寨的赌场正在试图迎合中国玩家对这两类活动的需求。由于现在想获得赌场牌照简直易如反掌，而且当地监管政策十分宽松，柬埔寨已经燃起了一场正在重新塑造城市面貌的赌博淘金热。

受影响最明显的地方莫过于距离贡布仅两小时路程的西哈努克城了，当地居民都很担心自己所在的城市会步其后尘。西哈努克城的制造业，旅游业和赌博业都十分繁荣，而且该城市在中国“一带一路”贸易路线项目中具有重要的战略地位。在这些因素的强力推动下，西哈努克城已经成为中国投资者在柬投资的核心地点。

西哈努克城首个住宅和商业综合体开发项目D’Seaview，位于城中最美丽的海滩，设有24小时保安、游泳池、设备齐全的现代化健身房、郁郁葱葱的宁静花园、壁球场和一个停车场，为所有住客和客人提供充足舒适的空间。
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过去，这里还只是一个渔村，只有背包客偶尔出没。现在，西哈努克城的街道上已经满是中国出资建设的超市，令人注目的公寓和赌场。急速的开发项目让街道变得千疮百孔，最近该城市的主要市场更是经历了史上首次严重积水。

今年34岁的Som Annie和她同龄的法国男友Damien Pradayrol 最近刚刚离开西哈努克前来贡布。这对情侣发现自己已跟不上西哈努克飞速发展的步伐。随着大批外国人涌入该城市，住房需求不断上升，房价飞涨，生活成本也大幅增加。他们现在正经营一家旅馆。他们之前合租了一个小房间，每月的租金为75美元，后来租金突然快速上涨。他们在一年内被迫搬家四次，第四次租用的那套公寓每月要付250美元，最后他们只得离开。

这对情侣说，他们所认识的其他经历了类似情况的人也从西哈努克搬到了贡布。“我以前很喜欢西哈努克，但我现在不再喜欢它了，”Annie说。“我父母也在那里租了一间房子。合同到期以后他们就要马上搬走，因为那间房子要出租给中国人了，”她说道。她的父母将搬到农村去住。

当地非政府环保组织“Mother Nature”的创始人之一Alex Gonzalez-Davidson称，当地居民普遍认为中方支持的投资项目显得过于残酷，几乎完全没有考虑当地人民和环境的情况。“许多中国公民和投资同时涌入这些地区，这在多数情况下往往会迫使当时居民离开，或降低当地人的生活水平。”

西哈努克城已成为中国现代帝国野心的象征，它也是中国尝试用政治力量进驻柬埔寨的突破口。这让人们更加担心柬埔寨的各个省会逐一沦陷。“现在柬埔寨可以从中国那里得到自己所需要的一切，而中国也可以从柬埔寨索取他们想要的东西，”金边一名嘟嘟车司机说道。

柬埔寨主要城市的地图

中国在推动柬埔寨经济方面发挥了重要作用，并出资让柬埔寨建设了许多当地急需但无力负担的设施，如全新高速列车和机场。同样，柬埔寨从农业到零售业等各个行业都受益于该国与中国蒸蒸日上的贸易往来，而不少国民也从房地产交易和其他风险投资中满载而归。

然而，Cambodian Investment Management金融服务公司的首席执行官Anthony Galliano表示，这样的经济发展其实是一种交易。“虽然中国的投资资本加速了柬埔寨的基础设施建设和经济发展，有利于柬埔寨的发展，但中国也用这些资本谋取了一些私利，”他说道。他表示，这些私利包括利用低成本劳动力，还有避免雇用当地人，转而为中国大陆的工人创造就业机会。

贡布Kamchay水电站大坝是用中国提供的资金建造的

柬埔寨新开设了一个占地1000公顷的经济特区，此特区内设有由中国出资建设的深海港口和煤电厂，但这两套设施因其对环境的不利影响而广受诟病。目睹西哈努克变化过程之后，许多贡布人对城市中的工业项目往往抱有敌意。

柬埔寨财政部副主任Ros Phirun在接受英国广播公司（BBC）采访时表示，为了保护当地“生态旅游”环境，目前政府不打算让投资者在贡布以内波哥以外的地区建设赌场。然而，将于明年新港开通时启用的游轮将在南海岸上来回行驶并停靠于西哈努克，届时中国游客和赌客将乘船前往贡布。

虽然这可能会给像Damien和Annie这样饱受房东贪念之苦的住房租户造成困扰，但其他人可以借此发财。现年26岁的胡椒种植园工人Chem Makara表示，他拥有的小屋价格已翻了一番，而且几乎每周都有来自金边的买家向他询价。尽管这听起来挺不错，但对于Makara来说，保护贡布的田园风光和标志性历史遗迹比赚一笔快钱更加重要。“贡布是一个特殊的地方。我们住在这里是因为我们想亲近自然。”

被问及对波哥新酒店的看法时，他表示，不管这座酒店有多富丽堂皇，“人们还是更喜欢以前的废墟。我发现所有外国游客都会打听它的去向。它很特别。它有历史的底蕴。”


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来源：英国广播公司
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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澳洲移民新政落地 未来几年布里斯班房价或大涨！

刚刚，澳洲政府确定将为新移民设立新的签证政策，要求他们先去悉尼和墨尔本以外的偏远地区定居5年！这条新闻今早立马刷爆了整个外媒而且全部占据了重要版面！同时也成为澳洲第三大城市布里斯班的极大利好消息。

｜移民新政板上钉！

10月9日早上，人口和城市基建部长Alan Tudge宣布将会出台新的人口政策关键纲领！包括联邦和州政府人口分布和基础设施规划管理的基本结构变化。这就意味着之前疯传的新移民“上山下乡”政策已经成为板上钉钉的事！

人口和城市基建部长Alan Tudge

据悉，此次新移民政策主要为限制悉尼和墨尔本新移民数量，强制要求技术移民在偏远地区定居。因为澳洲政府认为这部分人不会受地理区域的影响。例如那些依靠公司担保和通过家庭签证移民澳洲的人。据统计，这类移民人数占总移民数量大约45%。

如果你觉得这样的新政策很不讲道理，并不想去偏远地区发展，那么不好意思：澳洲政府对于让新移民下乡这件事是非常认真的！

澳洲政府将会对违规行为强制处罚！处罚形式包括：取消签证或限制其申请公民身份的能力。

澳洲总理莫里森与人口部长都表示：内政部正在研究如何将新移民绑定到某一个地区，而不是一拿到身份就逃离。“我们经常收到担保人的投诉称，作为永久居民的新移民，一拿到身份就跑。”因此，澳洲政府正在制定政策，让更多的新移民前往较小的州和偏远地区，并要求他们在那里停留几年。

有证据表明，经过一段时间后，许多人便会长期待下去。这样可以在经济上帮助较小的州和偏远地区的人口增长。

｜推行“上山下乡”签证原因

澳洲政府之所以强推“上山下乡”签证最主要的原因在于：人口增速远超目前澳洲基础建设承载力。

Tudge表示：“推动我们增长的主要因素是净海外移民，在过去10年里，净海外移民占人口增长的60%。”由于之前澳洲政府对移民签证的大力推行，2007年之后的人口增长远远超过了预测！澳大利亚在过去的15年里原本预计人口增长大约为250万人，但却因为新移民数量阶梯式增长飙涨至500万人。

Tudge部长在演讲中发表讲话称，目前净移民占全澳人口增长的60％，在悉尼，移民占总人口增长的84％，据统计，总人口增长的75％主要集中在墨尔本、悉尼和布里斯班。

甚至从全球来看澳洲的新移民增长率高居第二！所以限制移民数量已经是迫在眉睫不得不做的一件事了！

澳洲政府认为这种人口增长的无计划性，导致基础设施严重短缺和人口分布不平衡，并进而导致首府城市拥堵问题！尤其是墨尔本和悉尼的基础设施建设不足，无法满足预期增长的需求，更不用说实际增长了”。

近日，笔者也拿到了一份非常牛逼的房地产经济报告，全面分析了整个昆士兰州，包括阳光海岸、布里斯班、黄金海岸的房地产经济，区域发展和人口流入情况。今天就翻译给大家，让关注澳洲房地产，尤其是昆士兰州房地产经济的人，能对整个昆州的房地产有更直观的了解。

今天就让我们一起来全面了解一下澳洲的第三大城市——布里斯班吧！

1. 布里斯班一览

●人口：根据昆士兰州政府的报告，布里斯班是澳大利亚人口增长最快的城市之一，到2036年，布里斯班地区人口增长预计将增长至316万。

●Shaping SEQ：SEQ（South East Queensland），根据基础设施部门，地方政府和规划部的数据，昆士兰州东南部新的区域计划，布里斯班的项目将大约支持157万左右的人口，因此在2016年到2041间，大约需要20万个额外的住房。

●经济：根据布里斯班市政府的数据，布里斯班的经济价值大约为1560亿澳币，占昆士兰州总产值的49.6%。

●基础设施：布里斯班市政府也将继续对城市内的关键设施进行改建升级，这意味着布里斯班在2017/2018财政年度的大约有30亿澳币的拨款，用于基础设施建设。

●人均生产总值：根据澳大利亚国民经济协会的数据，布里斯班目前是澳大利亚人均地区生产总值最高的城市。

●皇后码头：昆士兰政府发展部的报告显示，皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。

●机场升级：布里斯班机场正在继续进行超过30亿澳元的扩建和升级计划，包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020年完成。

●投资回报率：根据Domain的数据，在2017年12月，布里斯班公寓的租金收益率为5%。相对而言，悉尼和墨尔本，公寓的收益率分别为3.9%和4.5%。

●可负担性：Corelogic的数据显示，截至2017年4月，布里斯班房价中位数分别比悉尼和墨尔本低50%和28%，可负担性更强。

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2. 布里斯班的经济增长情况

布里斯班是昆士兰州东南部的经济中心，有着强劲的经济表现和重要的基础设施投资。它的竞争优势将越来越多地来自多元化、知识经济，并以创新的实践促进产业的发展。

• 布里斯班的总区域生产总值在2015年-2016年估计为1560亿澳元，占澳大利亚GDP的10%。同时，布里斯班在澳大利亚拥有最高的居民总区域生产总值。

• 自2016年8月以来，现金利率一直保持在1.5%的历史低位，刺激了消费者信心和借贷。

• 2012年-2013年，澳币对美元大概是1澳币=1.109美元，自2015年7月以来，澳币贬值，兑美元汇率一直维持在0.70至0.79的范围内，使得国外在本地的投资产品，尤其是房产产品的投资对海外尤其有吸引力。

• 布里斯班继续成为跨国酒店在酒店和零售业“试水”扩展到澳大利亚的重要目的地。包括榕树、H＆M、ZARA、马克斯和斯宾塞、永远21、丽思卡尔顿、威斯汀、红木酒店和W酒店。

3. 布里斯班的基础设施和交通

布里斯班的商业和客运交通基础设施正在转变为一个世界级的系统，它补充了一个新世界城市的需求，提供了高效的基础设施解决方案，这些方案将继续推动经济增长，并支持布里斯班作为一个集商业、旅游、教育和文化活动中心于一体的中心城市。

• 布里斯班市政规划：市政府继续对城市内的关键基础设施进行预算，这将代表2017/18个财政年度将有30亿澳元的支出记录，比如：10亿澳币用于解决交通拥堵问题；4亿4100万用于建设地方经济，同时创造新的就业机会；5亿8300万用于保持布里斯班清洁、绿色和可持续发展；3亿700万用于创造新生活方式和休闲机会；6亿5500万用于升级现代化的公共交通工具。

• 机场建设：布里斯班机场（BAC）正在继续进行超过30亿澳币的扩建和升级计划，其中包括新的布里斯班机场平行跑道，预计将于2020完成。

• 地铁：“布里斯班地铁”的商业案例是由布里斯班市议会提出的，它将投资约9亿4400万澳币，用于地铁的建设，届时将实现每3分钟一趟，南部的八里坪到CBD、以及CBD往北Herston到昆士兰科技大学Kelvin Grave Healk校区的连接。

• 皇后码头：皇后码头项目已经开始动工，预计将为昆士兰州的生产总值增加40亿澳元，在施工期间将创造2000个就业岗位，在未来也将持续创造8000个工作岗位。同时将使布里斯班成为世界级的娱乐中心城市。

• 跨河铁路：“跨河铁路”项目将通过州政府推进，从布里斯班市中心往南，将Yeerongpilly、Fairfield、Dutton Park, Woolloongabba, 穿过布里斯班河，到CBD, 再将CBD北边的Spring Hill and Bowen Hills 连接，并增加额外的火车站。

• 娱乐项目：世界最大娱乐场所运营商AEG推出了价值20亿澳币的“Brisbane Live”项目，这是一个拥有17000个作为的世界级场所，将支持国际超级巨星音乐会和表演以及世界体育赛事。这个项目将建在罗马街的铁路线上，并将利用公共交通设施，让布里斯班的每一个人都能接触到。

4亿5000万澳元的投资还将包括一个能容纳4000人的摇滚俱乐部，被多家电影院、餐厅和酒吧包围，还有一个巨大的屏幕和圆形剧场，供15000人左右使用。

• 摩顿湾铁路干线：铁路干线最近已完成，连接摩顿湾地区的居民到CBD，并为Albion和Petrie等地区的居民提供额外的铁路服务。

• 公交网络：布里斯班公交网络投资增加从2004的4800万到2016的超过7600万，预计到2018年将达到9000万。同时，据数据统计，大约有5100万名顾客在2016使用了布里斯班的铁路网。

4. 布里斯班的就业状况

布里斯班的人口特点是年轻、有技术、受过良好教育和文化多样，因此非常适合于继续向知识和技术密集型就业转变。大约80%的就业增长位于布里斯班的CBD和周边区域，以及大型商业区的周边区域。

• 仅在2016次人口普查的时候，布里斯班市就支持了714000多名工人就业。到2020年底，预计将有130万人在大布里斯班地区就业，在此期间每年约有13000个新就业岗位。其中，约55%是在大布里斯班地区。

• 在2016—17年的州报告中显示，布里斯班，是在2016年内包括澳大利亚所有城市中，工作人口数量最多的城市，排在第二的是悉尼。

• 布里斯班的失业率在2012年12月至2017年9月期间保持稳定在5%至5.6%。

• 医疗保健和社会援助、专业、教育、科技服务等关键行业的就业增长将继续推动布里斯班人口增长和随后的住房需求。

5. 布里斯班的人口增长

在过去的20年里，布里斯班加快了澳大利亚的人口步伐。未来的20年，布里斯班将继续成为澳大利亚发展最快的城市之一。

• 从过去十年来看，布里斯班人口在2006至2016年间增加了约192500人，约有118万人。

• 由于居民寻求就业和生活方式的机会增多，昆士兰东南部地区人口增长预测超过昆士兰其他地区，到2036年，大约占该州人口的55%左右。

• 昆士兰政府统计局（QGSO）计划到2036年，布里斯班人口增加到143万人。

• 住宅发展、就业机会、海外移民和对州际移民增加的预期表明，布里斯班的人口到2036年，实际上可能超过150万。

6. 布里斯班的房地产市场

到2019年，预计布里斯班住宅价格中位数增长率将在三年内超过悉尼和墨尔本。

根据BIS数据统计，布里斯班三年内，至2019年间的房屋增长率预计为6%，远高于悉尼的0.2%和墨尔本的0.6%。随着世界级的项目开发建设，基础设施的升级，令人羡慕的生活方式和比较好的可负担能力，布里斯班的房产将吸引越来越多的州际购买者。

• 布里斯班房地产和房地产市场已显示出稳定增长和投资潜力的基本指标，相比起澳大利亚的其他首府城市，比如悉尼和墨尔本，以前曾经历过异常增长，但现在已经达到了房产价值的顶峰。

• 截至2017年12月的一年内，布里斯班的独栋中位价为655000澳币，单元房中位价为442000澳币。

• 布里斯班的单位和公寓市场的可承受性、可用性和可居住性导致了创纪录的销售数量（自2006以来每年约12000）和建筑批准（2012年6月至2017年3月之间的批准两为46600，约占布里斯班所有审批的79%）。

• 有吸引力的回报：投资公寓的总收益率在12月的2017季度为5%，这在当前的低利率环境下是非常有吸引力的。相对而言，悉尼和墨尔本的公寓回报率分别为3.9%和4.5%。

• 平衡的市场：布里斯班租房市场的空置率表明市场均衡。截至2018年1月，布里斯班市场的独栋屋空置率为2.5%，公寓为3.1%。

• 积极的信心：澳大利亚房地产理事会/澳新银行十二月2017季度房地产信心调查显示，昆士兰的信心水平维持在+134的积极水平。

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7. 布里斯班的生活方式和教育

布里斯班从高等教育领域汲取力量，拥有三家世界级的大学，其毕业生的质量和研究开发水平受到世界的认可。

• 布里斯班的平均最低温度和平均最高温度介于17.1度和27.3度之间，舒适宜居。

• 第十四次年度住房保障能力调查表明，布里斯班是继珀斯之后，澳大利亚第二大住房可负担性佳的首府城市。

• 在2016次人口普查的时候，大约100000的布里斯班居民在上大学。

8. 布里斯班的人口统计

多样化的年龄分布

• 布里斯班，和昆士兰以及澳大利亚的其他城市一样，人口老龄化，但预计将保持相对多样化的年龄分布，包括儿童、学生、年轻家庭、退休人员和老年人，每个人都有一套独特的住房需求。

• 在2016年的人口普查时，布里斯班居民的重点行业包括卫生保健和社会救助（16%）、专业、科技服务（12.3%）和教育和培训（12.3%）。

• 在2001到2016年间，布里斯班的公寓居住者从54000增加到86000，占据了2016年的人口普查中住房居住的21.3%。

要知道投资海外房产，如果对这个城市的基本面不了解的话，大概率是要吃亏的。只有你能清晰的对这个城市的各个方面的情况都了然于心，才敢说——我投资这里是没错的！

随着移民新政的落地，相信未来几年布里斯班的发展一定会向好。

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来源：米宅海外
责编：Zoe Chan

新西兰将于12月取消出租中介费 租赁市场如何受益？

新西兰政府决定在12月12日前取消租房中介费。12月刚好是新西兰租约更换的高峰期。

目前的操作是，租户往往在租到新房源时向物业经理缴纳数百纽币的中介费，一般是物业的一周租金。

但政府新立法认为应禁止房东将中介费转嫁给租客。法案称禁止中介费将降低租房的前期成本。新西兰国会的专责委员会建议《租房租赁（禁止中介费）修改法案》比原计划更早生效，从而降低租户在夏季换房高峰期的成本。

专责委员会报告称“新西兰的换房高峰期在11月至2月”，因此法案提前生效有助于最大限度的降低高峰期签订新租约的成本。

住房部长Phil Twyford表示支持这一提议：“政府支持将生效日期提前。”

报告还指出包括物业经理在内的房产中介缺乏监管：“我们督促政府为这个行业引入监管制度。”

国家党提出异议的是，房东很可能通过增加租金将中介费间接转嫁给租客。

关于租金和租房保证金的规范目前保持不变。

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租房成本会降低吗？

物业管理公司Real-iQ的顾问David Faulkner认为租房者仍然会为此掏钱。

这是因为他认为物业经理会通过向房东收取更高的费用来尝试弥补这部分损失，房东则会反过来将这笔钱以租金的形式转嫁回租户。

然而，中介费占一家典型物业管理公司利润的四分之三，小型的和业绩不佳的物业管理公司可能会因此难以为继。

“我们相信许多小公司那么会消失，要么会破产，要么就是被更大的公司兼并——这在某种程度上并不是一件坏事。”

虽然没有明确的数字，但是Faulkner估计房地产经理管理着新西兰35-40%的出租房。

非营利组织Anglican Advocacy最近发表的一份名为“十年逾期”的报告称，新西兰的房东和租户遇到的许多问题可能与物业管理人员有关，因为物业管理人员的上岗不需要获得许可或认证。

该报告汇编了数十个来自租户和房东的第一手匿名资料，内容涉及许多物业管理人员的不诚实行为。

尽管新西兰现在的房屋所有权率处于60年来的最低水平，也尽管政府已经采取了其他措施来改善新西兰租房者的生活，但政府仍未承诺对物业管理人员进行监管。

Faulkner认为政府取消出租房中介费的决定将使得行业进行整合，小型的公司将被大型的更加专业的公司兼并，这可能并非很糟糕，且有助于巩固物业管理行业。

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来源：新西兰先驱报中文网
责编：Zoe Chan

IMF预测柬埔寨房产增速将放缓

国际货币基金组织（IMF）预测，柬埔寨房产在未来五年内增速将放缓。尽管柬埔寨本土开发商和官员并不同意这一论断。

10月2日，国际货币基金组织发布《柬埔寨经济发展报告》。该报告预测，未来几年，柬埔寨将继续保持经济增长的强劲势头，但随着生产力增长逐渐放缓，信贷市场趋于饱和，以及房地产市场进入衰退周期，柬埔寨经济增速在中期内将下降至6%的水平。

国际货币基金组织预测，柬埔寨房产在未来五年内增速将放缓

国际货币基金组织代表Jarkko Turunen表示，“目前，房地产和建筑部门是经济发展的主要推动力，但未来五年，其他部门将超过这两大部门成为柬埔寨经济的主力军。”

柬埔寨历史最久的房地产公司——柬埔寨地产有限公司的董事长兼CEO Cheng Kheng表示，柬埔寨房地产部门在未来五年内仍将保持强劲发展。

Kheng指出，“目前来看，未来五至六年，柬埔寨三到四个省的房地产和建筑部门仍具备强劲的发展势头。我认为柬埔寨其他省也有可能迎来增长势头。”

柬埔寨建筑师协会（Cambodia Constructor Association）秘书Chiv Sivpheng表示，大型建筑项目需要三至五年的时间建成，因此随着这些项目的完成，国际货币基金组织的预测可能成真。

他指出，“一旦一个项目完成，投资者不会马上投资新的项目，他们会等到该项目售出后再投资。因此，即使投资一度减少，也会在后期逐渐恢复。”

但Sivpheng表示，柬埔寨的房产建设仍处于不断发展之中，没有放缓的迹象。

新兴市场信息市场咨询公司（Emerging Markets Consulting）的高级顾问Nget Chou表示，由于大型建筑项目数量的激增，柬埔寨房地产市场在未来五年内将面临饱和。

然而，他指出，由于中国买家涌入市场，柬埔寨房地产部门仍将保持增长。他表示，“未来五年，柬埔寨房地产部门的增长可能有一定程度的放缓，但如果中国人继续进入市场并投资，该部门仍将一如既往地保持增长。”

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柬埔寨土地管理部的城市规划与建设报告显示，今年上半年，建筑部门的投资额约21.5亿美元，而去年以及2016年同期，这一数据分别达到了64亿和52.6亿美元。

柬埔寨土地管理部发言人Seng Loth称其不知道国际货币基金组织预测的根据是什么，但从目前建筑部门的发展势头来看，他相信其未来的发展将会更加繁荣。

他指出，“未来五年，柬埔寨的房地产和建筑业不会达到饱和，因为显然发展中国家始终都存在盖房需求。”

延伸阅读：【居外看点：柬埔寨金边，全球增速最快房产市场的背后】

 

来源：金边邮报
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持日本护照可免签走遍全球190国！居世界第一

英国亨氏咨询公司10月9日发布的最新“亨利护照指数”显示，日本公民在全球通行范围最广，享有190个国家和地区的免签证或落地签证待遇。中国护照排名上升至第71位，是免签或落地签增加数量最快的国家之一。

新加坡护照排名第二，持有人在189个旅行目的地可以免签或落地签。德国护照今年年初在“亨利护照指数”排名榜首，现在以188个目的地与法国和韩国并列第三。

美国和英国同样以186个目的地与另外5国并列第五。美英两国今年都没有新增免签或落地签目的地，短期内没有希望夺回2015年占据的榜首位置。俄罗斯排名下滑，以119个目的地与帕劳群岛并列第47位。

日本护照在全球通行最广，中国护照排名也上升

阿拉伯联合酋长国是过去10多年来护照通行范围扩大最成功的国家，2006年居第62位，现在以161个目的地排名第21位。

依“亨利护照指数”显示，中国签证持有人获得74个国家和地区免签或落地签待遇，排名比2017年年初提升14位，与莱索托并列第71位。

恒氏咨询公司董事会主席克里斯蒂安·卡林在一份声明中说，这一排行榜说明各国可以“携手合作，创建一个更加相互连接和协作的世界”。

卡林说：“中国和阿联酋是这种进步的范例。这两个国家是排名较2017年提升最快的国家。这完全是它们与世界各地伙伴国构建稳固关系的结果。”

“亨利护照指数”排名后十位的国家大多饱受战乱，包括也门、索马里、叙利亚、阿富汗和伊拉克。

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来源：新华网
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