卖房标明“不卖外国人” 密歇根州屋主违反歧视法 | 美国

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在美国密州梅森镇退伍军人普拉特(James Prater)的屋前,一个售房牌子写着“屋主自售,伊拉克战争退伍军人,条件是不售给外国人”
美国密州梅森镇退伍军人普拉特(James Prater)的屋前,一个售房牌子写着“屋主自售,伊拉克战争退伍军人,条件是不售给外国人

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美国密西根州一名屋主准备出售房屋,但挂出的标牌特别强调不卖给外国人,密州民权部门8日表示,屋主的售屋广告违反密州和联邦的反歧视法律

在密州梅森镇退伍军人普拉特(James Prater)的屋前,一个售房牌子写着“屋主自售,伊拉克战争退伍军人,条件是不售给外国人”。

密州民权部门发言人说,这个售房标志违反了美国联邦公平房屋法,该法禁止任何房地产交易的说明丶声明和广告歧视外国人,该售房标志也违反密州的民权法。

普拉特表示,他一个月前想出售房子,但没有表示要价多少。他接到一些询问电话,但质疑来电者的买房诚意,认为他们是骚扰他。

普拉特说,他的售房广告直言不讳,如果有人想买,他愿意见面,但购屋者需有银行存款。他坚持自己没有做错事,有权把房子卖给他选择的任何人。

普拉特的卖房广告在网上传播後,密州蓝辛市的妇女南希·克努佛表示担忧,会导致歧视泛滥。她说,普拉特曾是陆军士官,感谢他保国卫民,但他无权歧视移民。

克努佛表示,大家都应遵守法律,知道美国是多元文化社会,对其他人持欢迎态度,无论他们是什麽种族背景,也不管他们来自哪个国家。

普拉特说,他的售房广告并不像有人想像的那样,那些强调美国是移民国家的人,更应重视美国公民。

梅森镇市长表示,普拉特的售房广告没有在社区引起严重质疑,没人提出不满,广告也不代表梅森镇的意见。

(据世界日报)

新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80问 | 澳洲

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澳洲创业经商的您知道如何做尽职调查吗?

澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲安居乐业”,我们也应该同时关注有关澳洲经商环境的信息,务必尽职调查(Due Diligence),以免“水土不服”。

一般来讲,“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前,潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数;许多通过合适且及时的尽职调查,查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此,法律专栏的《新移民经商必读(1-4)》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业经商的一些主要要求和相关点,包括购买生意的事项,阐述筹划商业谈判的重要性,介绍您可能购买和经营的不同生意类型,以及税务、保险和雇用人员的要求。因此,本专题主要分为以下篇章

  1. 新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80
  2. 新移民经商必读(2)如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
  3. 新移民经商必读(3)澳洲租用商用物业尽职调查
  4. 新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80

一、创业筹备阶段

以下列出您在澳州创业调查和筹备阶段需要考虑的主要事项:

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二、购买生意

成功购买生意涉及以下因素:

  1. 销售数据
  2. 经营成本
  3. 盈利能力
  4. 企业资产
  5. 负债
  6. 卖家和买家
  7. 购买协议

下列问题可以帮助您考量相关因素,确定您是否已做好在澳州购买生意的准备:

1. 销售数据

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2. 经营成本

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3. 生意盈利能力

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4. 资产

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5. 负债

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6. 卖家和买家

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7. 购买协议

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  • 参考与更多阅读:http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
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中澳双证律师林汇铭专栏全集

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租购同权?海外置业当房东收租早已如火如荼 | 英国

上周一,广州市政府官网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,方案明确提出,“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。

这是政府首次提出“让租者幸福居住”的口号,同时也在一定程度上意味着管理政策的引导方向——租房将作为未来重要的居住方式被鼓励和提倡,租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

而在广州发布上述政策之前,上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策,且政策的强度、执行的力度均超越以往,显示出各地推进“购租并举”的决心。

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买房市场冻结,租房成为大趋势

多年以来,中国房地产市场一直以购买及增量为主,老百姓的买房热情和有钱人的炒房激情居高不下,可纵观世界,越是房价高的城市,其房屋租赁需求也越是旺盛,租赁市场的发展也越是迫切,这一方面,在我国特别是一线城市表现得尤为明显。

根据央视《中国经济生活大调查》联合链家研究院所做的全国居住调查结果显示,我国租赁市场需求快速崛起,租赁正在成为一种城市居住方式。随着新一代人生活方式及观念的转变,如结婚年龄推迟、购房年龄推迟,将会有更多人停留在租赁市场。根据家研究院的数据,2015年全国有接近1.6亿的人选择租房预计2020年将达到1.9亿,2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。

为租而建,地产投资新风尚

在央视和链家的本次调查之中,我国目前有34.7%的人口住房状态为租房,并且这一比例在大城市呈现出增长态势。而此比例在中国香港为45%,国外如纽约、洛杉矶、波士顿等城市已超过60%。

针对地产市场全新的发展态势和新一代人的特点喜好,一些海外国家已经开拓出一个全新的房地产市场品类—为租而建的投资性房产应运而生,而英国正是其中翘楚

英国——“为租而建”房产初见端倪

过去100年,英国成功使住房拥有率平等化。这意味着,与其他国家不同,英国从来无需怀疑租房的合理性。过去十年,英国租赁房屋的需求每个月增长17,500个单位。如今英国的私人住宅行业蓬勃发展,约60%的千禧一代选择在2025年之前租赁房屋,他们将组成720万家庭,不计划购房,希望住在提供现代生活方式的住宅中。

由于租而不买日渐普遍,英国政府已认可这种新的长期、专业地产需求。租用房建造也成为英国的住宅投资首选。如今是在这个蓬勃发展的行业中投资品牌产品的绝佳时机,将改变价值1万亿英镑的私人租房业。有数据认为四年之内,租用房建造的市场价值将达到500亿英镑,并融入英国房产投资的未来。

曼彻斯特——潜力租用房建造市场

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曼彻斯特是目前全英最为年轻化的城市。英国25-29岁的年轻人之中,超过60%生活在曼彻斯特,这些年轻人的比例占了整个城市人口的22%,几乎是英国平均水平的四倍。这完全得益于曼城强大的毕业生保留率。该市58%的毕业生在毕业之后选择留在这里,吸引学生们的除了悠久的历史文化和新潮便利的生活方式,还有蓬勃发展的就业市场。诸如西门子、亚马逊、谷歌等全球大型企业落户曼彻斯特,令各地的年轻人们趋之若鹜,而在下一个十年计划中,曼彻斯特将继续创造超过7万个全新的工作岗位。

这就意味着,每年有约2万名新的千禧一代工作者在这座城市寻找住处。曼城的人口增长比伦敦以外的任何地方都要快,到2025年,将有285万人生活于此,其新增人口中,89%是千禧一代

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千禧一代,20-39岁,平均受教育水平较高,相比40年前,步入职场后独居的可能性提高了6倍。初次生育年龄超过30岁,甚至延迟到40岁之后。

千禧一代不希望被长期房贷束缚,也不想永久在同一份工作中消磨。他们重视灵活和轻松的生活方式,相比起“买”,更喜欢“租”,比起买房,租房已成为他们更为适应的生活方式。

千禧一代的所在之处,就有租用房建造的巨大需求。曼城对租用房的需求人数比例大约是全国平均水平的四倍。即便在租用房建造市场的早期阶段,汇丰银行也认为曼彻斯特是英国房产收益最高的地方。在过去一年之中,曼彻斯特高居购房出租——投资回报率城市排名之首。

英国地产投资收益20强城市
英国地产投资收益20强城市

千禧一代虽不买房,对租住的房子要求却很挑剔。他们希望能够生活在城市中心,拥有更大的卧室和开放的居住空间,有功能齐全的配套设施,超大型的共享空间,智能化的居住方式,最好还能有24小时的专业维护团队。而即使是在租用房市场领先世界的曼城,这样的项目也并不多见,下面这个项目可圈可点:位于曼彻斯特地段极佳、豪华又平价的华庭悦城江景公寓

华庭悦城江景公寓

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总价225万起,坐拥250年产权

2年包租,保证最低净租金收益率6%+

地标之作 坐拥曼城

三十五层高楼耸立 城市天际线耀眼明珠

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临水而居 风光独好

艾尔韦尔河畔水景豪宅 钻石级观景视角

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城市中心 品质生活

黄金地段Spinningfields 一站式便捷体验

高校林立 交通便利 商业聚力

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超大空间 设施完善

超11000平方米公共设施,功用俱全

屋顶露台 私人餐厅 共享工作空间 应有尽有

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智能互动 数字应用

社交互动到租金支付 互动平台到线上购物

最大程度拎包入住

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45万首付 6%租金收益

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以上项目的开发商正是来自英国的Select Property Group尚选地产集团,作为曼彻斯特最大的房地产公司,尚选地产不仅拥有专业的开发团队,更有优秀的租赁团队和物业管理维护服务。创造性的一站式海外房产投资服务,让投资者可以真正做到在家“躺着做房东”。

而在进入中国的短短一年间,尚选地产已经相继进驻上海、北京成立驻地办公室,并将项目1:1的样板房建入其中,方便海外置业者近水楼台一睹风采,避免盲目投资的后顾之忧。

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欢迎关注尚选地产集团,扫描二维码或直接拨打电话400-748-8840进行咨询。

新政日日新,不如一起当房东。

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欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/28172357.htm

(本文内容资料由客户提供)

 

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在伦敦买房不住也不租 房产中介:大部分买家来自中国 | 英国

英国被国外买家所收购的房产中,约有10%会长期闲置,投资者不住也不出租,这种现象在首都伦敦更是常见。经过调查,这类闲置房产的国外买家,大部分来自中国大陆。

据中国台湾中时电子报8月9日报道,英国脱欧造成英镑贬值,虽然伦敦房价持续上涨,但英镑贬值抵消了涨幅,国外的投资者看准这一点,纷纷抢购伦敦房地产

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中国买家投资伦敦房产后闲置不住也不出租,等房价上涨再卖出
中国买家投资伦敦房产后闲置不住也不出租,等房价上涨再卖出

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报道援引英国《每日邮报》的话称,在伦敦有一成的投资者在买房后不居住,也不把房屋租出,赚取租金收入,而是把房屋闲置,等房价涨到一定程度时,再卖出,狠赚一笔。

这样闲置房屋的理财方法,也许在一般人看起来很怪异,但英国的房产中介业者却表示,很多海外的投资者借着这种方式,让资金不断增值,甚至可以透过买屋卖屋来赚取大量利润。英国房产中介业者还表示,“这一成闲置的国际投资房地产,绝大部分投资者是来自大陆”。

近年来,大陆民众海外置产的热度居高不下。专家表示,大陆民众在海外置产,主要考虑两个因素,第一是语言文化相近及投资考量;第二是以留学考量,像是英语系的国家如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等。在许多国家,甚至认为大陆人大肆购买房地产,是导致当地房价上涨主因。

英国地产专家表示,对于这些被国外买家买下且闲置的房产,虽然需要缴交房屋税,但这些房子一旦出售后,盈利完全足以抵消这些税负。

(据新华网)

美国人做了什么?竟然让房租价格不再上涨了 | 美国

金融危机已经过去了近十年,在此期间美国房屋租金缓慢而稳步走高。但根据Rent Cafe近日发布的报告,美国房屋的平均租金可能最终止步于7月份的每月1350美元,环比仅增长0.1%。

美国全国各地的房租仍在稳步攀升,但增长已然放缓,而且幅度颇大。根据Yardi Matrix的最新数据,今年7月,全国范围内租金环比仅增长0.1%,同比仅增长了2.6%。

在很大程度上,这种全国性的租金增长放缓要归功于过去一年里大量涌入市场的新公寓,以及预计的到2017年底之前还会有数千套公寓投入市场。预计今年是过去20年来公寓建设涨幅最大的一年,将有近34.7万套新公寓进入市场,比去年增长了21%。

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图1:全国平均租金水平
图1:全国平均租金水平

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对于读者来说,这不足为奇,因为过去几个季度里,尤其是纽约和旧金山那些价格畸高且针对千禧一代的公寓租金涨势疲软,这已经成为我们经常谈论的话题。下面是最近的一些例子:

  • 公寓销售暴跌20%,纽约房地产泡沫破灭;
  • 挂牌时间延长且折扣力度加大,纽约的房地产价格第四季度暴跌;
  • 价格调整正在进行,旧金山的房屋销售暴跌至2008年以来的最低水平;
  • 从业以来房屋租金首次下跌,房地产经理警告“经济衰退即将来临”。

正如我们几个月前指出的,毫无疑问,跟几乎所有泡沫一样,租金上涨停滞是多种因素导致的大规模、持续多年的多户型住宅供应泡沫的一种表现,这些因素中包括地产商的廉价借贷成本。

根据下图,目前在建的多户型住宅数量处于历史最高水平,并已超过此前的泡沫峰值40%。

图2:多户型住宅建设处于历史高点
图2:多户型住宅建设处于历史高点

不过,尽管租金上涨确实在放缓——房屋建设确实在发挥作用,但其影响仅局限在少数市场。正如Rent Cafe指出的,64%的新房屋供应只出现在美国的前20个大城市。因此,今年迄今为止表现最差的租赁市场也是租金最贵的市场,以及吸引了最多资金用于新开发项目的市场。

即将进入市场的公寓不仅降低了全国的平均租金水平,而且使美国历史上租金最贵的市场变得便宜。Yardi Matrix公司的高级分析师Doug Ressler说:“大量公寓进入市场对所有租房者都有好处,尤其是对那些租住在租金比较昂贵地区的人而言。”“更多的公寓意味着更多的选择。最终,租房者更有讨价还价的筹码。”

比如,曼哈顿。长期以来,纽约市市区一直是全国租金最昂贵的地区,但由于最近租金同比下降3.1%,以及庞大的库存住房,该地区日益增长的人口逐渐有能力在此生活。2017年,有7000多套公寓进入市场。目前该地区的租金为4054美元,较年初的4154美元大幅下降。

Ressler称,由于大量新公寓进入市场,部分社区被迫提供大量设施以保持竞争力。他说:“这些新公寓所在社区通常配有高档设施,包括全天候的健身中心、瑜伽馆、屋顶农场和宠物水疗中心。有些地方甚至会提供优惠,比如一个月免租金,或免费的健身会员卡。提供这些优惠的地方并不限于那些特别受欢迎的市场,比如纽约或旧金山。明尼阿波利斯的租赁市场也出现了大量新的顶级公寓,纳什维尔和奥兰多也是如此。”

图3:房租同比下滑的美国城市
图3:房租同比下滑的美国城市

与此同时,在就业市场更繁荣、整体支付能力更强的地区,租房需求仍在增长,再加上缺乏资本投资,这些因素都在推动租金大幅上涨。

德克萨斯州的米德兰就是一个很好的例子。德州去年新增就业人数超过31.9万人,失业率创历史新低。米德兰是该州失业率第二低的城市。6月份,只有3.5%的居民没有工作。过去几年里,健康的经济状况导致人口大幅增长。自2010年以来,已经有超过25000人搬到了这个地区。公寓建设一直无法跟上人口增长(以及随之而来的租房需求上升),这使得该城市的租金飞涨。如今,在米德兰租房的租金每个月平均达1180美元,相比去年同期大涨18.1%。附近的奥得萨也遇到了类似的问题。该市的房租在过去一年里上涨了13.4%,7月份达到1013美元。

最后,以下是美国2017年7月底,前10大最昂贵和最便宜的租房市场。毫不意外,纽约和加州仍然是最昂贵的租房市场,而南部和中西部的市场仍然是最便宜的租房市场。或许这就是为什么所有关于美国国内移民的研究都显示,大量的人口从房租高的城市迁往房租低的城市。

图4:租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月)
图4:租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月)

(据凤凰国际)

特朗普卖房无人问津 价格已暴跌4成!| 美国

美国总统唐纳德·特朗普名下一处房产3个月前标价上市销售,但至今无人问津。在当地市场向好的情况下,它减价1,110万美元,相当于砍掉原价的40%。

英国《每日邮报》2日报道,这处名为“棕榈树庄园”的房产位于加勒比海法属圣马丁岛西端,占地约4.8英亩(约1.94公顷),最初以2,800万美元的标价成为这一带要价最高的房产。

价格降至1,690万美元后,“棕榈树庄园”排名第二,价格逐渐与当地高端房产售价趋同。它挂在苏富比国际地产公司网站上销售。这家公司的经纪人莱斯莉·里德告诉美国《华盛顿邮报》,调价发生在1个月前。

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美国总统特朗普房子“棕榈树庄园”多日卖不掉
美国总统特朗普房子“棕榈树庄园”多日卖不掉

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“阳光地产”经纪人乔纳森·舍德说,目前标价“接近可谈的局面”,但不会出现排队抢购的情况。“这处房产有其特殊性,它的主人是美国总统,会有一些正面影响,也会带来不必要的关注。”舍德说。 “岛屿房产团队”主管阿伦·贾格蒂亚尼说,原先估价过高,“如此大幅降价通常暗示卖家很想成交”。不过,他说,要找到能买得起又受得了媒体关注的人,或许不容易。

特朗普于2013年从生意伙伴史蒂夫·希尔伯特夫妇手中购得“棕榈树庄园”。当时这对夫妇标价1,970万美元,但最终成交价没有公布。

特朗普企业资产目前由一家可撤销信托负责管理。这家信托接受特朗普之子小唐纳德·特朗普以及特朗普集团经理艾伦·魏塞尔贝格的监督。按照信托规定,特朗普对日常经营决策不知情,包括降价一事。

(据多维新闻)

加拿大与澳洲:对外国投资者加税真能为房价降温吗?| 加拿大

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中国人对房子的执著由来已久,随着近年来国内楼市风险加大,各地限购政策纷纷落地,越来越多的国人将目光投向了海外市场 。从海外资产配置,到子女教育、长辈养老,再到通过买房移民海外,海外房产已经成为越来越多的中国人现实的选择。当今,坐拥海内房产似乎已经不是高净值人群专属了。与此同时,外国政府与当地监管机构对海外投资者可谓是爱恨交加。恨的是投机炒房的行为哄抬房价,使当地房屋可负担性大大降低;但却又渴望吸引更多外来投资,为当地市场经济的发展不断注入活力。

根据居外网最新数据,2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。美国房市从次贷危机后尚未完全复苏,海外投资对庞大的美国市场来说依然利大于弊。虽然特朗普的上台为美国对外开放蒙上了阴影,但房地产商人出身的特朗普一如既往地欢迎来自海外的投资,甚至他自己的女婿库什纳的家族也在中国做起了EB-5投资移民的生意。英国则内忧外患不断,退欧细节仍然悬而未决,恐怖袭击又进一步增加了不稳定因素。虽然英镑处于历史地位,但英国市场整体的不确定性使其对投资者吸引力有一定降低。澳大利亚和加拿大房市则在本地人口并不多的情况下,受海外投资者追捧,在过去几年中经历了房价疯涨,热门房市的可负担性成为政府头疼的问题。于是自2015年起,这两个国家一些地方政府公布多项限制措施,针对外国投资者征收附加印花税、土地税、空置税等额外税费。目的是要给已经进入不理智区域的房地产市场降温,防止泡沫充斥市场,保证当地刚需买家的可负担性。

加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定,引起市场对这些政策产生影响的强烈关注 。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定,对目前市场产生了什么样的作用,对未来市场又会有怎样的长期影响?

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由上表可以看出,由于这些税收政策,外国投资者在这些区域的购房成本均显著提升。 现在在澳大利亚的悉尼与墨尔本买房,外国投资者大约需要多付10%-12%的费用,在多伦多温哥华则需多付15%。相较之下,加拿大加税政策对投资者的影响似乎更加显著。就短期来看,温哥华多伦多的楼市的确也反应明显。

加拿大加税短期效果明显,长期影响不大

多伦多成交量与新房源比与成交均价同比增幅对比图
多伦多成交量与新房源比与成交均价同比增幅对比图

注释:蓝色线条与左侧数轴:每月成交量与新房源比;橙色线条与右侧数轴:每月成交均价同比增幅

来源:多伦多房地产协会

来自多伦多房地产协会的统计显示,多伦多的住宅均价同比增幅在2017年加税公布之前一路攀升,最高超过三成。而在15%附加税政策公布之后,未来房价的不确定性导致市场反应激烈,新房源大量涌入,成交量与新房源比则直接跌下0.5的临界值,标志着市场进入卖方市场,迫使成交均价同比增幅大幅降低。详细数据显示,大多伦多地区5月的交易量比4月下降了25.3%,活跃房源环比上升19%,均价环比下跌6.2%。这种趋势在6月份持续:6月份的销量同比下降37.3%,房源较5月环比上升15.9%,各类房型的基准价格也都环比下跌。这样的情形不禁让人为多伦多房市担忧,这次加税的影响到底有多大,又会持续多久呢?其实要回答这个问题,有一个很好的参照对象:2016年8月首先开始实行同样加税政策的大温哥华地区。

在去年8月的政策生效之前,不列颠哥伦比亚省来自海外的房产投资占了13%。短短四个月后,这一数字锐减至4%。 根据统计,温哥华房产均价在去年11月单月就下跌了5.3%,是2012年后楼市最萧条的一段时间。然而在近几个月,温哥华的房价已经渐渐回到正轨。2017年5月的销量较4月环比上涨22.8%,均价环比上涨2.8%,有望在接下来继续刷新高价记录。

大温哥华区房价走势
大温哥华区房价走势

来源:大温哥华房产协会,数据于2016年1月重新基准

其实针对外国买家加税的政策对不同住宅类型的影响也是不同的。上图明确显示了最受外国投资者青睐的独栋别墅的房价走势在15%附加税的影响下受到了较大的打击,从2016年8月开始下行,在2017年1月跌至低估,不过之后开始一路反弹,又恢复了之前的上涨趋势,目前还没有回到之前的峰值水平。与此同时,刚需更为集中的联排别墅与公寓的价格上涨仅仅象征性地停滞了不到半年,便又重新向上冲去,目前已经超过之前的最高值。北美知名媒体赫芬顿邮报6月底的一篇分析指出,温哥华的楼市走向对多伦多的具有强烈的借鉴意义。不列颠哥伦比亚省新政的推出“只在当地市场按下了10个月的暂停键,而如今市场活跃度已经恢复到去年8月以前一样。”所以预计多伦多的加税政策对市场影响时间不会太久,而联排别墅与公寓受其影响的时间会更短一些。

即使在加税政策下依然长期看涨的两地房市,要归功于加拿大良好房产投资环境。加拿大本身房产税较低,所得税和销售税则较高,对纯投资购买行为较为有利。目前加拿大经济形势良好,再加上没有加息迹象,依然对刚需买家与投资者有着很大的吸引力。 对于投资者来说,只要加拿大房市利好的基础并没有被改变,他们便会慢慢地将15%附加税当成投资成本的一部分。虽然更受海外投资者青睐的独栋别墅有可能在加税政策下出现短期调整, 但在所有购房者中,外国投资者占比毕竟是小部分(多伦多市场仅有4.9%的购房者来自海外)。在联排别墅与公寓市场依然持续上行的背景下,海外投资者短期的观望态度不会对整个市场产生太大的长期影响。因为针对外国买家征税的行为,并没有解决导致房价上升过快的根本原因-库存不足。所以在政府给出系统性解决供给问题之前,从长期来看热门市场的房价依然只能向上走。

澳大利亚:加税效果较小,经济与利率为房市主要隐忧

在加拿大两地推出加税政策的同时,中国买家在澳洲市场也受到了许多政策限制。这其中就包括澳洲各地政府多次通过加税的方式尝试为市场降温,这些政策的效果怎样呢?

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澳大利亚城市房价指数

来源:CoreLogic,数据于2016年7月1日重新基准

房产数据公司CoreLogic近期发表的数据显示,墨尔本的房价指数在过去的一年中继续上扬,增速高于澳洲其他城市。 维多利亚州去年7月对外国人加收7%的附加印花税之后,墨尔本8月的房价指数较7月初环比增长1.25%,9月初环比增长2.11%。 随后昆士兰州的加税与维多利亚与新南威尔士两州的附加土地税对房价也并没有明显的降温作用,这也间接导致了维州与新洲政府在今年7月再次出台多项加税政策,再次尝试抑制房价。虽然这些最新的加税政策对市场带来的影响要等一两个月之后才能揭晓,但从长期来看仅仅靠加税控制房价的措施并不是最有效的。就墨尔本房市而言,过去一年中房价也不是没有出现过波动。去年11月和今年5月份墨尔本的房价就曾出现明显的下跌趋势,导致这些波动的主要原因明显并不是之前的加税政策,而是澳洲贷款利率的攀升与更银行严格的审查制度很大程度影响了投资者的购买能力,加上墨尔本公寓市场供给过剩都给墨尔本公寓价格带来了下行压力。那么为什么直接加税的政策对于澳洲房价影响并不大呢?

同加拿大一样,澳洲房价长期走势还是建立在经济与利率环境的基础上。 澳洲近来经济走势一般,收入水平停滞不前,加之公寓市场供应量相对较高,消费者对楼市的信心处于较低的位置。需求方面,随着贷款政策则从去年开始缩紧,澳洲各大银行的贷款利率也一直在上升,这都同时影响着投资者与刚需购房者的购买能力。相对于政府加税政策来说,这些房市基本面的隐忧或许才是对澳洲房价更具影响力的因素。另一方面,同加拿大两地15%的加税力度相比,由于澳洲整体房产均价本身比多伦多与温哥华要便宜不少,附加税率也没有15%那么高,需要缴纳的总额度依然较小,或许还不能成为左右投资者的决定性因素。不过由于上述原因,市场供大于求的关系日益显著,澳洲房价预计将进入一段时间的减速甚至下行,但这个趋势与对海外投资者加税恐怕并没有直接的关系。相对而言,限制贷款与收紧外国人购买资格可能对限制投资行为更为有效。

 

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美国住宅出售获利平均为5.1万美元 回报率约26% | 美国

近来除了鸿海郭董在美国特朗普总统丶威斯康辛州州长等陪同下,於白宫发布鸿海投资美国威斯康辛州100亿美金之记者会外,日本丰田汽车与马自达汽车亦於日前宣布,将合资16亿美金在美国投资新厂。似乎在特朗普的大力招商下,全球企业马不停歇地涌入美国,深怕在特朗普的“制造业回美”的利多补助下,失去先机。

因此今年以来,许多朋友频频徵询我对美国房市的看法。其中,最多人问我的问题,不是美国房市能不能买?而是,美国房市能赚多少?大约需持有多久?报酬率好吗?

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西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市
西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市

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根据美国ATTOM Data Solutions房产资讯服务公司今年第二季的“住宅销售报告”,美国住宅持有人销售房屋平均获利约5.1万美金,换算报酬率约26%,达到自美国2007年丶发生金融海啸以来,最高的水准。同时,根据统计报导,出售住宅的所有人,平均持有时间约8.05年。

若再以处分报酬率(capital gain %)最高的区域来看,则是以加州圣荷西的75%丶旧金山的65%丶与西雅图的63%,分别位居前三名。

不过,值得注意的是,机构法人(定义为至少一年购买超过10间住宅者)的投资在美国住宅的交易比重略降。

另外,欲持有美国房产投资人也须注意,根据Zillow and Thumbtack的资料,美国房产所有人平均每年的持有成本,包括“可预见”的成本,例如房屋税丶房屋保险费之类。而房屋维修费丶後院树木剪修费等,则归属於“未能预见”的成本,两者合称“隐藏成本”。一般而言,美国房产持有人,平均成本每年约为9,000元美金,从最贵的1.7万美金,到最便宜的印第安那的7,000元,隐藏成本差异颇大。所以,有兴趣投资美国住宅房市者,须将此笔“隐藏成本”也列入考虑。

(据经济日报——锺仁义

美国对华签证慢慢收紧 聊天软件内的对话也被查!| 美国

据新京报报道,自特朗普上台以来,美国签证政策正一步一步的收紧。先是年初的禁止向7个国家公民发签证,提高工作签证以及频繁的变更签证政策等等。似乎在2017年过去的每一个月份,我们都能看到与“美国签证”有关的相关新闻。

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而这一切似乎并没有消停的意思。就在本月初(8月3日),美国国务院在联邦公报中公告一份签证问卷表格草案,征求公众意见。依问卷内容,某些申请美签的外国人会被要求填表,提供社交媒体账号及详细的个人经历与旅行记录。

其实,在今年5月份,美国国务院就开始试点推行这份调查问卷,收紧对美国访客的审查,要求美签申请人填报所有的护照号码、五年的社交媒体账号、电子邮件账号及电话号码,以及15年的个人信息,包括居住地址、就业和旅行历史。

美国国务院在8月3日的公告中表示,设计这份调查问卷,“是基于防堵恐怖主义、维护国家安全及避免其它非法签证的目的,以更严格地审查美签申请人”。这份签证问卷表格并没有明确针对任何国籍,依其公告,大众有60天的时间提出评论意见。

据美国国务院官员透露,如果正式实施,估计每年约有6万5000名美签申请人“将呈交具威胁性档案”,需要额外审查。

需要注意的是,未来三年内都将实施这份签证问卷,全球各国的赴美签证都将受影响。这个要求虽然没有强制要求加入,但是如果你不填写的话,签证被批下来的希望基本为零。

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美对华签证:收紧动作已经开始

虽然,8月3日公告中的问卷并没有明确的针对任何国籍,但是在过去的一段时间里,美国对待中国公民的态度,也一再的表明对华的签证政策也正在慢慢收紧中。

首先,美国使馆近期将免面试申请签证的标准,突然由原先的签证失效后的48个月缩短至12个月。其次,近期常有中国公民在入境美国时,因聊天软件内的对话,而遭到的取消美国签证的案例发生。甚至有中国公民以奔丧为目的的签证也遭到拒绝,而这并不属于正常现象。

儿子被杀,父母奔丧签证被拒

1月29日,27岁的华裔青年陈进在位于马里兰州鲍伊市(Bowie)的“蓝色星期日酒吧与烧烤”(Blue Sunday Bar & Grill)餐馆内,被40岁的非裔酒保莫伊(Karlief Moye)开枪射杀。当天被射杀的还有28岁的华裔青年邹学(Xue Zou,音译)、46岁的非裔经理摩根(Sherwood Morgan)。

得知独子陈进身亡的消息后,其远在福建的父母希望能申请赴美为儿奔丧。谁知当陈进父母17日前去面签时,领事官只问了两个问题:第一,你们干什么去?第二,你们的儿子是否结婚?得到陈进已经结婚的答复后,就当场拒绝了其父母的签证申请。而后,二老在当月24日再次美国签证时,依然遭到了拒绝。领馆方面认为陈进在美国已经结婚,其妻子足以为他料理后事,无需双亲赴美。

儿赴美签证被拒,老父抱憾去世

65岁华裔老者林存熙,四年前由在纽约的大儿子从福建连江申请来美,享受团圆之乐。谁知,去年8月,林存熙突然开始消瘦,到医院做检查后被诊断罹患上了食道癌。之后他接受了医生建议做了肿瘤切除手术后,但病情依然多次恶化,医生甚至多次下达病危通知。

眼看着父亲的生命已经倒计时,今年3月份,林存熙的大儿子向美国亚总会求助,希望能让家乡的弟弟来美与父亲见上一面。但林存熙的小儿子林仁楷于3月14日前去广州美领馆申请签证,却被拒。3月22人日再次去美领馆面签,但依旧被拒。被拒的一部分原因是因为,当林仁楷被询问他在纽约的哥哥当年是怎么到美国的问题时,林仁楷回答说不知道后,领事官认为他没有说实话,因此当场拒绝了他的申请。

据悉,早已在医院重症监视室的病床上气弱游丝的林存熙当天听到小儿又被拒的消息后溘然长逝,留下悲痛欲绝的家人。

美国亚总会主席陈善庄表示,自川普上台后,遭遇巨大变故的当事人,如果在美国拥有直系亲属的话,则国内想要前来的亲属往往会遭到严查,如果一些硬性指标不满足的话(如银行对账单),申请成功率也远远低于奥巴马时期。(巴马执政时,美国亚总会帮助乡亲申请来美签证的成功率达到95%。但特朗普执政之后,到目前为止成功率只有50%。)

因Facebook上一句话,中国留学生遭遣返

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今年3月初,一名微博网名为“高宇仁”的中国留学生分享了她入境美国的离奇经历,仅仅因为FACEBOOK(类似于人人网的社交工具)上的一句话,而遭到遣返,并被处以五年内不许入境美国的处罚。

据当事人叙述,自己在入境美国时,遭到警察盘问,并被要走手机。而后,自己遭到了警方的搜查,并被询问是否在美国非法工作。当事人在否认后,遭到了警方的诱导和胁迫,最终,当事人因为感到恐惧而承认了在美非法务工的事实。而警方掌握的证据,是当事人Facebook上,一段和朋友沟通的留言。在这段留言中,当事人称自己正在为一家公司提供免费的帮助。

虽然美国方面认为其对华签证政策并没有发生太大的变化,但是在许多人的亲身经历中,我们已经感受到了十年赴美签证高潮期后的政策收紧。

因此,如果你有赴美签证的需求,还请在诚实守信、认真准备资料的同时,也注意一下以下的内容。

美国签证一些政策变化:

免面签时限缩短

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原规定“美签到期48个月内就可以享受免面谈续签服务”,现缩短至“到期12个月之内”才可享受免面谈续签服务。

免面谈续签仅适用于以下签证类型,且当前该类型签证必须有效,或过期时间不超过12个月。包括:B类(临时商务/旅游)、C-1类(过境)、D类(乘务员/船员)、C1/D类(过境/船员和机组人员签证)、F类(学生)、J类(交流访问学者)、M类(非学术型学生)或O类(杰出人才)、H-1、H-4、L、P-1或P-2类、多次入境的L签证(公司内部调职者)。

自2016年11月29日起,持有10年期B1/B2或者B1/B2签证的中国公民,赴美前还需通过签证更新电子系统(EVUS)更新个人信息和其他签证相关信息,才可赴美。也就是说,如果你有美签,但是没登记EVUS,是无法入境的。这项新规定仅适用于B类签证,且更新一次可以两年有效,但对于其他类型签证并无影响。建议您有了美签登记好EVUS以后再安排您的行程。

随机电话调查变严格

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从年初开始,美国开始加强对中国大陆申请人进行随机签证电话调查,并且是在面签前1-3天。在此提醒所有签证申请人,务必提供真实的背景信息,回答内容务必与网上填写的申请表格一致。

85313000或者其它以8531开头的电话,是美国大使馆的总机电话。如果漏接了电话,回拨过去是无法找到调查人员的,所以请务必随时保持畅通状态。调查人员大多是使馆的中方工作人员。

注意自己的社交媒体言行

在美国国务院开始试点推行调查问卷中,要求美签申请人填报的信息中,需要交代其在过去五年里所使用的社交媒体账号ID ,如Twitter 、 Facebook ,微信、微博等。

如果你所持非移民签证,也没有递交移民申请,却在社交平台上发布有移民倾向的言论;或账号中存有违反美国法律的言论(非法务工等);又或有与恐怖主义有关的言论,请一定在赴美之前,对自己的账号进行重点筛查。

有美国律师建议,为了避免惹麻烦,中国用户入境美国前先把微信给删除。

其他一些注意事项:

银行对账单

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银行对账单的是申请美国签证中极为重要的资料,建议您注意以下几点:

1、余额大于5万元人民币,不必任何时刻都超过这个数字,但是最后一笔交易完成后,余额一定要超过这个数字。如果您的行程较长,那么建议您提供余额更高的银行对账单。

2、杜绝大笔存入或者取出,大笔存入的概念是超过日常平均水平的三倍以上,即使余额不足,也不要大笔存入,提供多张银行卡的对账单更加稳妥。

3、银行对账单只要是拥有国家允许经营资质的银行开具的均可,ATM机打印的对账单是不可以的,需要在柜台办理的才可以。

了解在美亲属的情况

之前探望病危父亲被拒的案例,就是因为不熟悉在美亲属的情况造成。

因此,在面签前,要对自己在美亲属的情况有一定的了解,如果被问到的话,回答不知道或者回答错误,都是有很高概率遭到拒签的。

注意自己在美国的信用

凡是在美国产生不诚信记录的申请人,在申请过程中,有极高可能性遭到拒签,因此,如果在美国遇到什么情况,一定要寻求正当途径解决,千万不要想着一走了之,或存有过一段时间大家都忘了这类的想法。

(据星岛环球网)

新加坡房价下跌放缓 再成海外购房主地标 | 新加坡

今年3月起新加坡突然宣布放宽房地产管制,压抑了三年的新加坡楼市继续爆发。4月,新加坡房屋销售1555套,而上年同期为750套。而3月环比增长了将近2倍的房屋供应量也继续上升,4月达到1616套。

在经过多年下滑后,新加坡房价近期似乎要迎来反弹,这让其不可避免进入中国投资商的视线。

新加坡简单透明的税收政策和运营环境也是吸引中国开发商的主要原因。

新加坡房价下跌放缓,再度成中国海外购房主地标
新加坡房价下跌放缓,再度成中国海外购房主地标

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地产为例,其20%的贷款是海外债务,因此将市场扩大到新加坡既有助于对冲风险,又有利于公司品牌的海外扩张。

根据新加坡城市重建局的数据,今年上半年新加坡核心地带的超高端住宅有四分之一是被中国人购买的。2016和2015年全年,中国买家在高端住房购买比例中分别占比18%和20%。

据瑞士宝盛银行报告显示,新加坡黄金地段4,000平方英尺的住宅平均花费890万美元,同比的中国香港为4120万美元,上海为1,660万美元。中国国内高涨的房价催生了大量中国人前往新加坡购房

Cushman & Wakefield的新加坡研究主管Christine Li表示,中国严格的资本外流控制手段无法阻止中国买家们因担心国内房地产泡沫而不断来新加坡投资的脚步。

在该背景下,新加坡金融管理局局长孟文能(Ravi Menon)表示,现在还没到放松市场冷却措施的时候,其坦言:“房价重新飙升的风险不可忽略,新加坡需要提高警惕,对海外投资者进行更严格的监管。”

(据经济观察报)