ZoeChan – Page 353

2017年一月英国房产报告 | 英国

根据英国最大房产搜索网Rightmove 一月份最新报告，2017年一月首先迎来的是0.4%（+1086英镑）的价格增长，和去年同期0.5%的增长比例相比接近，表明市场对房产需求依然旺盛。数据表明，和去年相比，购房者的活跃程度从去年Boxing Day到今年一月份，增长了5%。

对首次购房者来说的好消息

两房或两房以下的市场房源有所增加，这也意味着买家有更多选择，同时在讨价还价方面占有优势。

和去年12月相比，以租养房的投资人数减少，市场转为买方市场，卖家和去年同期相比竞争力减弱。

2017年首次买家机遇

和2016年相比，投资者数量减少，首次购房者购买两房或小户型的成交量和2015年相比下降了13.2%，但和2014年相比，仍然高出0.8%。和2016年相比，2017年市场上的有效房源增加了1.9%，转为买房市场，更有“讨价还价”的余地，去年同期，市场上有效房源下降18%，主要卖方占有优势，买家在价格方面处于劣势。

伦敦市场

自圣诞节结束后，伦敦市场房价反弹，一月总体上浮了1.4%（+8,793）
买家总体数量尚未增加，同2015年相比，市场新增房源数量下降14%
内伦敦房价保持稳定，一月上浮0.6%，同时，外伦敦一月表现良好，上涨2.2%。

总体市场

总的来了说，伦敦市场容易受到季节性影响，每年年底圣诞节前后房价下跌，年初后市场回暖，价格上涨。但和去年相比，伦敦市场上的房源数量下降13.7%。Rightmove 总监表示，去年因为新的印花税政策开始实行，同时脱欧的不确定性又进一步打击市场的积极性，但是现在还很难判断2017年是否还会持续受到影响。

现阶段来看，伦敦房价始终是数量占主导地位，中心地区房价在今年有可能松动，特别是伦敦最顶级的豪宅或是一些价格高端的行政区，例如威斯敏斯特行政区。这一趋势也有可能蔓延到伦敦其他市中心的位置。今年会受到更多关注有可能是外伦敦的热点区，比如说东面的Croydon, Forest Gate, Leyton都呈上升趋势。投资者如果今年想要投资，建议购买有长期升值空间并且未完工的楼盘，一来买家市场，比较有讨价还价的空间，同时距离完工还有一段时间，2017年将会是一个平稳的过渡期，购买楼花也是投资者一个较为合理且明智的投资项目。

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购买豪宅瞅准时机赚大钱 | 美国

当谈到投资工具时，专家一般认为房地產比股票、黄金或货幣更安全和稳健。除此之外，投资者只需较少的背景知识即可做出明智的购买决策，因此可操作性更高。

这就是为什么瑞银財富管理公司（UBS Wealth Management）驻苏黎世高级经济师汤姆瓦拉库（Thomas Veraguth）认为，“房地產应被纳入多样化投资组合的范畴。”

然而，他表示，儘管房地產通常属於稳健的投资方式，但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落。鉴於此，买入时机——选择在市场週期的哪个阶段购买——得至关重要。

与此同时，从事这种所谓另类投资的豪宅买家不要过度槓桿化，而且最好长期持有投资物业，从而安全度过市场波动期。

瓦拉库说：“如果您没有在错误的时间被迫变卖房產，並且时刻保持冷静的头脑，那么房地產可以很好地保护您的资產。”

除了牢记这些一般原则以外，投资者还应注意几个决定豪宅投资成败的关键因素。其中，大部份可归结为投资者的財务目標。投资者是一个多样化的群体，包括通过长期持有物业来规避风险的谨慎型买家，及想要凭借高风险交易大赚一笔的投机者，后者必须在恰当的时间买进卖出。

房地產开发商兼纽约大学斯特恩商学院（NYU’s Stern School of Business）教授哈利切诺（Harry Chernoff）称，不管哪类投资者，在考虑购买豪宅的时候，首先需要深入瞭解物业的任何微小细节，而不是过多关注市场的宏观环境。

切诺说：“许多人迷失在一些宏观问题之中。”他举了一个例子，美国住房存量的整体增长与某人是否在曼哈顿买房毫无关係。

他补充道，买家应该收集数据，以便掌握他们考虑的购房区域的每平方呎单价、房价租金比和总体价格等指標在过去5年左右的变化趋势。

儘管房地產通常属於稳健的投资方式，但豪宅市场比一般市场更容易出现大起大落，因此买入时机至关重要

抄底海外房產哪里最划

他说：“您需要瞭解物业本身和周边几个街区的具体情况，再来判断这是否是一次稳妥的投资。”

瓦拉库称，根据瑞银集团的《2016年全球房地產泡沫指数报告》（2016 Bubble Index），有几个城市存在泡沫风险，而且可能面临房价大幅调整。

目前，温哥华高居榜首，伦敦、斯德哥尔摩、悉尼、慕尼黑和中国香港紧隨其后。自2011年以来，这些城市的房价已经飆升近50%，而全球其他金融中心的房价涨幅约为15%。从现行的价格水平来看，旧金山、阿姆斯特丹、苏黎世、巴黎、日內瓦、东京和法兰克福被认为定价过高，而新加坡、波士顿、纽约和米兰的房价自2011年上涨约15%，处於“相对合理”的范围內。

瓦拉库说：“当房价飞速上涨的时候，市场通常会迎来30%的价格调整。”

“然而，没人知道这具体什么时候发生，或者有多么严重。”儘管如此，他指出，在错误的时间买入可能付出巨大的代价。综上，把握恰当的买入时机极为重要。瓦拉库称，如果您回顾特定区域的歷史数据和全市的市场动態，您可以发现房价何时上涨，並且有能力预测价格调整何时到来。即使某个区域存在“泡沫风险”，真正的价格调整可能仍需要一两年的准备时间，因为市场週期的最后阶段往往是一个价格强劲增长的时期。

曼哈顿別墅10年涨六成

他说，“对於豪宅投资者而言，好消息是即使他们在错误的时间买入，豪宅市场总能恢復过来，因为全球的理想投资目的地十分有限。”他补充道，某些地区的恢復期可能长达10到15年。如果能经受得住市场调整，而且不会被迫出售，那么您的財富將安全而又稳定。

每位房地產投资者必须考虑的其他2个因素，分別是投资目的和投资期限。

切诺称，首先，投资者需要考虑他们想要持有多长时间和获得多少回报。如果投资者將物业用於自住，至少是部份时间，他们通常选择5年以上的较长的投资期限。如果投资者將物业用於出租，他们的目的在於財富保值，因此可能对相对较低的回报感到满意。

然而，如果公司或个人买豪宅，而且期望3到5年內获得15%到20%的投资收益，他们不得不选择那些风险较高、但升值较快的物业。切诺说：“如果在一个很有前途的社区置业，而且购房成本只是成熟社区的1/3，一些人非常愿意冒这个险，因为他们有机会大赚一笔。那些最成功的房地產投资者也是具有这般的创新精神。”

（据东方网）

轻信同胞！中国留学生被骗一栋美国豪宅 | 美国

在海外，很多国家的人都更喜欢帮助自己的同胞，但许多中国人却专找中国人作为坑害对象。近日，一名家境富裕中国留学生深陷迷局，在美国被大陆同胞骗去一套豪宅及10万美元现金……

租房招来骗子

据海外中文媒体报道，28岁的中国留学生小李（化名）去年读完博士后以H-1B的身份受雇于一家网络安全公司，家境殷实的父母为他在洛杉矶买了一套4房2厅的百万豪宅，李将其中的2间分租出去，就在他2016年初打广告准备出租第3个房间的时候，一位31岁的严先生（化名）前来看房，两人交换了电话号码，虽然严最终没租房子，但两人经常电话保持联系，还不时地一块吃饭、出去玩。

交谈中严称自己家境富裕，父母有钱有权，在美国有200万的生意，他因此拿到了EB-5绿卡，还在洛加大（UCLA）拿到了学位，目前正在考博士，每天过着奢华的生活，还同时有4个女孩追他。面对严的“海阔天空”，李狐疑地问：“你那么有钱，为什么还租房住？为什么开一辆本田轿车？还在银行上班？”严回答说：“父母让我在外低调……”

越陷越深局中局无法自拔套中套

两人一来二去的交往让李渐渐对严产生了好感和信任，2016年5月严告诉李说自己要成立一个软件公司，专做网络安全的生意，现在需要招聘9名网络安全工程师，问李要不要辞掉原来的工作，加盟他的新公司？如果愿意的话，他会为李办理H-1B的身份。李觉得严的邀请犹如及时雨，为他解决了H-1B即将到期的问题。于是他毅然辞掉了原来的工作，答应加盟严的“网络安全开发公司”。

一天严对李说，既然我们是合伙人了，你干脆把美国银行的钱都放到公司户头上，8.5%的回报率咋也比美国银行1%的利息要高得多吧？李言听计从，立刻把他在美国银行的10万元存款转到了“公司”账户；这时严又说：“为了方便谈生意，讨论创业计划，我干脆住到你家算了。”李一听言之有理，就满口答应了。

严又说：“网络技术是商业机密，我们在家讨论容易被两个房客听见，你干脆把他们撵走算了，房租的损失由公司替你补偿。”李觉得是那么回事，就把两个房客撵走了；这时严又说，公司成立了，我是大股东，你得听我的，不要听信他人的话，包括你的女朋友，李又照做了……

骗了存款骗房子大梦初醒时已晚

去年8月，李问严：“我的H-1B快要到期了，你啥时给我办身份啊？”严回道：“聘请的9个工程师当中有一个现在正在办离婚，还没有准备好加盟公司，因此还要等等。你要等不急的话，干脆投资100万，我给你办EB-5如何？”“我没那么多钱，仅有的10万都给你了……”“没问题，100万公司出，你把房产的一半换上我的名字就行了。”

话到这时，李似乎明白过点味儿来……哦，先让我辞职公司，断了我的后路；又让我投资10万，断了我的经济来源；再撵走我的房客，断了我的房租；再撵跑我的女友，将我彻底孤立无援；现在又要在我的房产上打主意，这一步一步地，全都是套路啊？！他大梦初醒，悬崖勒马道：“算了，我不让你办身份了，请把10万元退给我。”

凶相毕露胁迫受害者转房产

这时，严凶相毕露：“对不起，上了贼船你就下不来了，我们现在是一根绳上的两只蚂蚱，想要退出没门！我告诉你，我们家在中国可是黑白通吃，曾经有个商家想跟我父母抢生意，我爸顾了黑社会把对方的腿给打断了，从此再也没人和我家抢生意了。你要现在拆桥，我就告诉国内的哥们杀了你的全家！”李听了这番话吓坏了，他在严的胁迫下到了公证处，当着公证员的面在房产转让文件上签了字。

此后，李的身份不但没有办，严还要李刷卡买机票到处游山玩水。在拉斯维加斯的五星级大酒店，李趁着上厕所的机会打电话给大陆的父母，把自己的遭遇一五一十地说了，父母立刻买机票飞到拉斯维加斯，在赌场附近的另一家大酒店住下，他们趁着严在楼下赌博的空档偷偷见面，一家三口抱头痛哭。

父母报警遭威胁有家难回上法庭

母亲问他为什么不早早报案，儿子哭着说：“我想报案，可是严把电话摔个粉粹，还威胁说如果我敢报案，他就派人杀了你二老！”父亲没听邪，立刻向赌城警局报了案，警察马上派人赶到赌场，当面向严核对情况，严一口否定说从没威胁过李。警方因为没有直接证据，只好将严当场释放。回到洛杉矶严再次威胁李：“你如果再敢报案，信不信我连你和父母一块杀掉？！”

一家三口再也不敢回到自己的家，因为那栋豪宅已经写上了严的名字，而且严就住在里面，他们思前想后决定在洛杉矶找个汽车旅馆住下。咽不下这口气的父亲再次找到洛杉矶当地警局报案，警方经过调查得出结论：你们这是民事纠纷，警方没有直接证据的情况下不能乱抓人，况且房子过户的手续是你儿子当着公证员的面签的名，我们也无能为力。“建议你们找个律师，通过民事法庭仲裁解决，当务之急是向法官申请禁制令，不让严再靠近你们一家人。”

金蝉脱壳留空房十万美元打水漂

当他们拿到了法院禁止令回家时发现，严已经搬走。他们想把房子卖掉，可是没有严的签字这栋房子还卖不掉；他们想把10万元要回，可是严已人间蒸发；他们通过私人侦探调查，最终找到了严的下落，这时才发现严有自己的房子，根本不需要租房。恍然大悟的李这时意识到，所谓的租房，实际上不过是严寻找猎物的一个借口。

私人侦探表示，类似的案件还有很多，这些骗子专找家里有钱、一人在外、没有社会经验的留学生下手。他给留学生的建议是：不要轻信陌生人的甜言蜜语，不要轻信别人给你画的大饼，画饼不能充饥！

（据看中国）

大多伦多奥克维尔楼市：2016年综述与2017年展望 | 加拿大

奥克维尔12月的平均价格为96.3万，比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊，实际房价真的降了吗？答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩，仅有的少量成交也多限于低价房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察，价格没有下降。

另外，12月仍然仅有19天的平均上市时间，也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下，仍然能有19天的销售时间，和2016年11月的数据完全一样，比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半；加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位，各项数据都说明，市场处于严重的供不应求的状态。

如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看，暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌；但个人认为，如果从整个宏观经济的大环境来看，大多地区的房市在2017年存在很大变数，最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备，在2014年6月达到近4万亿的峰值后，一路处于下降状态，到本月最新的数据显示为3万亿，近30个月的时间减少了1万亿。在此期间，华人在全球的移民目的地，诸如：美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价，都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看，这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金，所以短期来看，房价仍然具备继续上冲的动能，直到这些资金被消耗殆尽，并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。

中国在2017年开年，就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规，由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出，所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势，至于今后具体涨的多少，将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备，可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位，中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止，预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱，因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。

但是不管怎样，由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理，今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多，即使总体流出的购房资金下降，但受打击的可能仅仅集中在高端市场，对于那些好学区、低总价的独立屋，价格将持续坚挺甚至继续上涨，另外，租金价格也将缓慢回升，但不管怎样，从长期来看，由于大多地区人口的持续流入，进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平，将毫无问题。

（所有房产数据来源于多伦多地产局MLS）

大多伦多资深房地产经纪蒋蓓专栏全集

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美国前十大郊区房地产热点佛罗里达州占3个 | 美国

根据房地产经纪人网站，realtor.com的一项新研究，一些美国顶级的郊区热点在房价上涨中变得越来越受欢迎。

市郊一向被视为年轻家庭的首选，在通勤时间和城市夜生活上做出牺牲，换取更好的学校和较大的居住空间。 realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke评议道：“近年来，房价上涨和城市中心的房屋库存的短缺，使得房价适宜的郊区住宅对买家更具吸引力。”

虽然通勤时间更长意味着燃油消耗增加，但全球经济学家Andrew Kenningham表示：“预计全球需求上升,美国页岩生产将增加，价格在未来一两年内保持稳定。”因而房价、房屋销售和更多的竞争在郊区将继续上升。

在全美一些都市地区，郊区的增长速度超越了城市。随着千禧一代成人，以及少数族裔对市郊的兴趣增长，越来越多的家庭涌入郊区社区，以寻求价格适宜、便于家庭生活。根据realtor.com的数据分析，从2010年到2017年，郊区的家庭在全美的增长率为7.9％，而城市地区的增长率为6.6％。

Realtor.com以邮政编码划域，查看了50个最大都市地区的居民数量、上市住房、房价以及住房需求增长速度，依此列出全美10大郊区房地产热点。前3名分别是：

1、丹佛的蒙特贝罗，科罗拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

该地区隶属科罗拉多州丹佛—奥罗拉—莱克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中间价27万美元，房屋上市平均19天后售出，在过去三年上市价格每年增长20.6％

2、达拉斯的威里，德克萨斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隶属达拉斯—沃思堡—阿灵顿都市区（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％，住房中间价36.9万美元，房产在市场上平均驻留41天，上市价格在过去三年每年增长18.7％。

3、都柏林，加利福尼亚（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市区旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），这一区的家庭数量从2010年到2017年增长了25.6％。住房中间价89万美元，一般房产上市24天售出。

在前10名排位中有三个在佛罗里达州，它们分别是：

5、东方园/进步村/棕榈河，佛罗里达州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位于坦帕—圣彼得堡—清水都市区（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房产上市平均47天售出，上市价格在过去三年每年增长19.8％。住房中间价13.4万美元。

6、维斯塔园，佛罗里达州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市区奥兰多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距离迪斯尼世界和环球影城只有30分钟路程。上市价格在过去三年每年增长13.8％。住房中间价23万美元。

7、凯特勒湾，佛罗里达州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位于迈阿密—劳德代尔堡—西棕榈滩（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市区，这个郊区的家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％。郊区的一个典型房产在市场上待售50天，上市价格在过去三年中每年增长16.3％。住房中间价29万美元。

互联网资讯综合整理

特朗普摆一边中国学生留美有增无减 | 美国

美国总统特朗普上任後，中美关系虽难以预测，大陆学生赴美留学热潮依旧有增无减，目前约有37万名中国学生在美国的高中注册，人数在10年内增加6倍，这票被称为“空降孩子”。

的大陆留学生，共为美国贡献114亿美元，相当於新台币3529亿元的经济产值，教育因此成为美国对中国输出的顶级出口品。

据《纽约时报》报导，渖阳一间民调公司调查中国留学热潮，发现大陆留学生低龄赴美留学热潮未减，去年有83%的大陆资产阶级有意将孩子送往海外深造，这些富豪子女的留学年龄愈来愈小，计画初次留学年龄从2014年的18岁，下降至2015年的16岁。

美公立高中抢招陆生

在诸多海外先进教育国家中，美国依旧最受大陆家长青睐，赴美留学的中国学生人数逐年增加，特别在高中阶段，2005年在美国高中注册的大陆学生仅641人，至2014年已增长至4万人。

美国教育采市场化运作，私立学校虽学费高昂，师资与课程精致，吸引大陆学生与家长的目光，但私立学校的国际学生人数已趋饱和，美国公立中学的大陆学生数量仅5%。为纾解招生困境，美国有些地区的公立高中开始与大陆民间教育机构丶国际学校合作，招收大陆学生。

据了解，美国密西根州的牛津学区於2010年建立起中美招生管道，当地的牛津镇高中打出“我们以地球为教室”的口号，大举招收陆生，为学校带来可观的学费收入。

陆生富裕生活开销大

北京甚至有民间教育机构有意加入投资，打算在邻近学校的区域，斥资数百万美元，为大陆学生打造宿舍大楼。此外，双方还签署备忘录，在未来20年之内，北京的教育机构每年都会安排200多名大陆学生赴该区读高中；随着招生成效打出名号，美国不少中西部高中也开始参照这套模式丶拓展生源。

牛津镇高中现有24名来自渖阳的大陆学生，以及透过北京某教育机构安排丶前往就读的19名学生。

在美求学的生活开销大，即便是在公立学校就读的大陆学生，仍多半出自富裕家庭；在牛津镇高中就读的陆生，不只每天以名车代步上下课，零用钱也都是上千元美金现款，并且脚上经常更换崭新的名牌运动鞋，财力让美国同班同学望尘莫及。

“空降孩子”

大陆学生大量前往美国留学，而且有低龄化趋势；瞄准大陆庞大的生源市场，美国不少中学近来积极招收中国学生，以增加学校财务来源及国际学生比例；这些中国学生多来自富裕家庭，身穿名牌，并以名车代步，美媒形容这群来自中国的小留学生为“空降孩子”。

（据中时电子报）

伦敦河畔豪宅 — 南岸城（Southbank Place）| 英国

伦敦最为抢手的全新住宅项目 — 南岸城（Southbank Place）现有全新现代化公寓发售。目前在售的有卡森广场（Casson Square）30号时尚住宅项目，第二栋拥有伦敦壮观丽景，一流的设计和设施的建筑也即将发售。

南岸城（Southbank Place）地处泰晤士河沿岸绝佳位置，拥有威斯敏斯特、伦敦城的精致美景。贝尔维德花园（Belvedere Gardens）项目位于泰晤士河南岸1区，前方是银禧花园（Jubilee Gardens）项目，旁边是伦敦眼（London Eye）。南岸广场（Southbank Place）占地面积5.25英亩，是壳牌中心（Shell Centre）旧址，不远处便是伦敦著名景点，如泰特现代艺术中心（The Tate Modern）、环球剧场（Globe Theatre）、老维克剧院（Old Vic Theatre）、海沃德画廊（Hayward Gallery）、一流的餐厅，如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐厅以及世界著名的 Borough Market市场。

业界领先的室内设计师-约翰逊勒和Squire and Partners事务所的建筑师们通力合作，创造出一个杰出的居住空间及无缝集成的高规格内饰。该项目风格平静、现代，设计重点放在自然光线、伦敦及泰晤士河畔景色上。公寓共有29层，户型有单间公寓、一、二、三房公寓和四房顶层豪华公寓。

166套公寓均按照最高标准建造而成：配备Miele名牌电器与石英石工作台的厨房、设计精巧的浴室以及由 Johnson Naylor进行个性化设计的细节。

公寓一楼有专属休息室和放映室，其内有商务和会议设施，该区域功能多、灵活度高，此外还有一休闲区。

南岸城166套公寓均按照最高标准建造而成，厨房配备Miele名牌电器与石英石工作台

卡森广场曾是英国艺术节的举办地，亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产

此地曾是英国艺术节（Festival of Britain）的举办地，卡森广场（Casson Square）便是以英国艺术节前建筑主席休 · 卡森命名，以表敬意。该广场亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产。

意向买家可有机会参观样板公寓，包括其材质、结构及设计布局，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内。该项目室内设计由Goddard Littlefair定制设计而成。

这些公寓价格和面积均有所不同：单间公寓起价为625,000英镑；一房公寓起价825,000英镑；两房公寓起价为168万英镑、三房公寓起价360万英镑。

意向买家可有机会参观样板公寓，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内

Squire and Partners合伙人Murray Levinson说：“Squire and Partner设计了一个优雅的地标性建筑，该建筑共29层，两面都可透过落地窗或凸出的阳台观赏伦敦地平线无与伦比的美景。作为卡森广场1号（One Casson Square）项目的同伴，卡森广场30号（30 Casson Square）是用个性化设计的青铜细节雕刻出的石质框架，楼顶为四层引人注目的玻璃灯，其内有三间独特的顶层豪华公寓。”

Johnson Naylor合伙创始人Fiona Naylor补充说：“我们经过仔细考量，使用均衡色彩材料创造了一个当代智能空间，在纹理和细微之处巧妙参考了城市环境和本地历史。这种设计不是强加给人一种风格或生活方式，而是作为一个安静的生活背景，让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造”。

作为一个安静的生活背景，南岸城让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造

欲了解Southbank Place项目更多信息或预约参观，请邮件至chinadesk@savills.com或致电+44 (0)20 3320 8225。

（本文内容资料由客户提供）

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一读搞定加拿大房贷（二）加国银行业之春秋五霸 | 加拿大

在加拿大，说到房贷，不能不聊聊著名的BIG 5，即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星，但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位，我们姑且谓之春秋五霸。接下来，有请五霸同学按照武力值，战斗力，身材吨位，霸气指数等顺序出场，让我来给大家一一做个介绍：

1、RBC ROYAL BANK，汉语通译为皇家银行。以市值和资产论，该同学是名副其实的头把交椅。起家于加东海滨城市Halifax，在20世纪上半叶经过一系列令人眼花缭乱的跨省并购之后，逐渐成为本国第一大银行。该同学势大力沉，作风彪悍，常常在利率变化时扮演带头大哥的角色。

2、TD CANADA TRUST，也就是我们常说的TD。中文唤做道明加拿大信托。名字有点儿拗口，这其实也是一系列并购的结果。TD的前身是两家银行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，两位小同学在1955年一合计，与其被别人吞掉，还不如强强联合，于是就有了TD的诞生。到了2000年，TD又出资80亿把CANADA TRUST吃下，就构建了今日的TD CANADA TRUST的版图。以资产市值，TD可算后来居上，位列榜眼多年，在2013年间，甚至一度小幅领先带头大哥，后又被大哥超越。值得称道的是TD的分行营业时间，正是它首开先河，延长晚间及提供周六甚至周日的服务时间，吸引了大量的客户群体，也倒逼其他银行被迫跟进。

3、SCOTIABANK，汉译名丰业银行。“一般一般，全国第三”，说的就是这位同学。说一般其实也不一般，SCOTIABANK百多年来一直稳扎稳打，不是通过大宗收购合并，而是依靠稳健经营攒下了这一份探花的家业实为不易。探花同学眼看本国市场已瓜分殆尽，遂分兵海外，多年来致力于海外业务，以中南美洲着力尤甚，几年前曾经因为外派干部紧缺，出现过只要会说西班牙语即刻连升三级的趣闻。

4、BMO（BANK OF MONTREAL），汉译蒙特利尔银行，满地可银行。资格最老，1817年就开门营业。作为从法语区走出来的一家老牌银行，BMO的表现一直算中规中矩，虽无惊喜，也不差强人意，甚至偶尔会跳出来搅个局。当年5年固定一直在3.xx%徘徊的时候，就是BMO第一个祭出5年2.99%的超低利率震动了整个市场。1998年，RBC曾谋求与BMO的合并成为一个巨无霸，被当时的马丁政府否决。

5、CIBC，汉译名帝国银行。帝国，听起来很霸气吧，其实跟前几名比，CIBC是有些失落的。在1960’s那个黄金年代，当时的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合并一跃成为本国规模最大的银行，那时的CIBC，睥睨四方，一时风头无两。此后30年，CIBC都还一直在竞争中保持领先优势。从下图看，1997年那会儿，CIBC资产一度甚至略超RBC。可惜此后因为种种原因，CIBC增速明显慢于对手们，现在差距已经越来越大。也是在1998年，TD与CIBC谋求合并，计划遭到马丁政府的断然拒绝，理由是涉嫌垄断，“不符合公众利益”。马丁本人被记者问及此事两次，回答仅是短短的“No”，连个解释都没有。

下图是截至2016年1月本国房贷市场份额对比。可以看出在房贷市场五大银行稳稳占据了89%的空间，居于绝对的统治地位。换句话讲，大部分客户的贷款不管怎样选择，最终还是花落在这五家。

在产品高度同质化的今天，各大银行的利率水平其实是很接近的。很少出现一个term不同银行给出悬殊利率的情况。在选择贷款机构的时候，人们真正要关心的是哪个银行更适合自己？因为，你在挑选贷款机构的同时，它们也同时在挑选你。这就是我以前提到过的客户与银行的双向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇还是上班，你的资产净值高低，你的首付比例，你的信用记录如何，你的负债水平，你是买自住房还是投资房，你是购买（purchase）还是再融资（refinance），你是先买后卖，还是先卖后买，还是买了继续买等等。每个人所处的情况不同，就要求有不同的解决方案。今天，贷款申请实际上已经成为一个复杂的金融决策过程，其目标就是为客户的房产投资方程式找到一个最优解。关键是把握好从哪里贷款，怎样准备申请，才能保证成功率，才不至于出现申请屡屡遭拒，把好端端的case做烂的局面。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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美国最具前景房地产区矽谷3度夺冠 | 美国

根据美国房地产谘询企业仲量联行（Jones Lang LaSalle）最新报告，矽谷是全美经济和商业房地产最强劲的地区。

尽管同属湾区的旧金山因有限的空间和高昂的生活费，跌出仲量联行“城市动力指数”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影响连续第三年蝉联美国冠军，同时也是全球第三名。

仲量联行依三大类丶共42项指标对全球134个商业中心评分，其中包括35个美国商业中心。三大评分类别为社会经济动力丶商业房地产和该地区长期保有动力的能力。社会经济动力是根据市场的国内生产总值丶人口丶公司总部数目和外国直接投资的变化来衡量的，商业房地产类则考量商业空间吸纳丶建筑业丶租金和办公室丶零售业和酒店业的投资变化等因素。

矽谷第三年蝉联全美“城市动力指数”冠军，雅虎总部所在的桑尼维尔成办公室最抢手地区

仲量联行矽谷分公司执行总监马特（Greg Matter）表示，矽谷被评选为全美“城市动力指数”第一名的原因有许多，人才济济是其一，当地工业和企业的范畴自经济衰退之後逐渐扩大，使得经济变得更具弹性是另一原因。他指出，矽谷科技工业本身已经从传统的软硬体制造延伸到人工智慧和自动化科技，使矽谷经济重镇的地位更形稳固。马特说：“矽谷很可能再次成为下一次经济复苏的起点和终点。”

报告点出，矽谷的桑尼维尔和圣他克拉拉市是美国最重要的两大科技子市场。商业房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的报告显示，桑尼维尔过去两季的办公空间吸纳量净值为矽谷最高，上一季的办公室空置率仅0.7%，进驻的企业包括电子商务巨擘亚马逊（Amazon），他们已签下Moffett Towers第二期35万平方呎的全新办公室空间。

（据世界日报）

“特朗普Trump”品牌在房地产价值多少？| 美国

美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）胜选之後，全球各媒体才开始研究“特朗普”的背景丶兴趣丶行事作风等，甚至兴起一股“特朗普学”。

据美国华盛顿邮报报导，2015年至2016年特朗普来自不动产丶牛排丶水及服饰的“冠名”收入高达5,900万美金。

若以实际“不动产冠名费”来看，加拿大多伦多一栋冠名“特朗普国际饭店”的大楼（Trump International Hotel and Tower Vancouver），开发商大约支付100～500万美金的冠名费，并非一笔小数目。

此外，印尼一个冠名“特朗普”二字的高级渡假村与高尔夫球场，每年分别需支付100万与500万美金权利金；而在沙乌地阿拉伯也有一个豪宅建案，以200万美金的代价，用特朗普的名字对外行销。

不过，有趣的是特朗普童年居住纽约皇后区，是一栋他父亲建造的房子，前屋主於2008年以78.25万美金取得，并於去年以165万元美金的代价对外开价标售。

这当中曾经因为外界不看好特朗普，并认为无法胜选，甚至将标售底价下调至84.9万元美金，但最後特朗普老家在去年12月胜选後，一位匿名投资人以139万美金标售取得，使得前屋主持有8年多，房产增值约78%，获利颇丰。

据美国媒体报导，该投资人可能希望利用特朗普就任总统後，以“总统故居”丶“总统历史博物馆”之议题炒作此房产物件，期使房价因此能暴增10倍丶超过1,000万元美金，也就是短期持有数个月後再转售（flip）赚取巨额差价，而不是长期持有该物件。但若依“特朗普”在房产的冠名费介於100~500万美金，特朗普童年所居住的房子价值，是否能短期暴增800万美金，答案已呼之欲出。

无论如何，不可否认地，贵为美国总统的特朗普，虽然不改语不惊人死不休的作风，如同“话题女王”般的创造他个人的“新时代”与“新名言”。

不管是喜欢或不喜欢特朗普的行事风格，但他就任没多久就能将许多外国大型企业，如日本软银丶丰田汽车丶德国宾士等企业投资美国，甚至连全世界半导体龙头英特尔（Intel）都宣布将投入70亿在美国境内扩厂。可以相信的是，未来几年在特朗普的主政下，美国的房市与股市应该如同他的行事风格一般精彩可期。

（据联合财经网）