加拿大 | 一读搞定加拿大房贷(一)房贷的前世与今生

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引子

本来应网友要求,撰文谈谈房贷renew 和 refinance的话题。后转念一想,与其写这种随机的话题,不如干脆写一个系列,把关于加国房贷的方方面面都说个通通透透。既有连续性和系统性, 又以让更多让读者都能从中找到自己需要的东西。大概想了一下,从今天概述开始,接下来会涵盖的话题包括:加国贷款机构,获得贷款的渠道途径,贷款经纪,银行agent及分行,审批的流程,申请人的资质,个人信用管理,renew和refinance,怎样应对银行罚款,port和blend,等等。

房贷的前世与今生

房屋贷款,是把房地产实物抵押给金融机构获得融资。其英文mortgage是由两个词根mort和gage组成。 mort在拉丁文里是指与死神相关的。mortal(致命的)这个词便是由mort衍生而来。gage则暗含绑定之意,例如,engagement(订婚),说白了就是某两个人彼此被绑定了。mortgage在刚刚被发明出来时,它的本意就是一份终身卖身契,借款人会用长达几十年的时间来慢慢偿还这笔债务。彼时,房贷的关键词除了利率还是利率,只有拿到尽可能低的利率,才能保证把借款成本保持最低。80年代那会19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世纪初,能搞到5%的利率都高兴地做梦能笑醒。

但是,在这样的一个时代,当汽车可以无人驾驶,土豆也能当选总理,你就得知道,一切都是会变的。

今天,房贷已经迅速从过去单一的金融借贷关系,演变成了普通民众对抗全球资产加速泡沫化的金融工具和护身利器。这里,全球资产加速泡沫化的概念是Bruce Li的原创。过去,资产泡沫的概念虽屡屡被提及,但多是持泡沫将破裂之论调。Bruce坚定的认为,在一个相当长的周期内,这种泡沫非但不会破裂,更会呈现越来越加速之趋势。有人说,泡沫终究会破裂。who cares?重要的不是泡沫何时破裂,而是这个过程你看到了没有?参与了没有?受益了没有

下面这张图是世界主要央行的当前指导利率。日本是负利率,欧洲是零,美联储和加拿大央行是0.50。 这些看似平常的数字其实是于无声处听惊雷:存钱的就是loser,投资的才是赢家

世界主要央行的当前指导利率
世界主要央行的当前指导利率

有人说咋没有天朝的? 天朝利率水平也正处在史上最低水平。请看下面:

中国历年公积金贷款利率
中国历年公积金贷款利率

下面是加拿大的Prime Rate 80年来的图表,怎么样,我们现在是不是身处一个百年一遇的低息时代?显然,跟货币对应的资产,尤其是承担货币蓄水池功能的房地产别无选择,只有一路走高。这时,能否贷到款,买到房,实现以小博大,撬动资本杠杆,是摆在每一个不想在资产泡沫化大潮中被吞没的人们面前的一个重要课题!

加拿大80年来的最优惠利率
加拿大80年来的最优惠利率
2006 - 2016年加拿大5年房贷优惠利率
2006 – 2016年加拿大5年房贷优惠利率

 

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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美国 | 美国10个最可负担的房地产市场

美国房地产市场在2016年期间有所改善,买房活动增加,止赎活动下降,基于对美国经济的信心投票,美联储去年宣布今年将加息。

为了找出最经济实惠、可负担的美国住房市场,24/7 Wall St.根据房地产数据资料公司ATTOM Data Solutions对美国住房和城市发展部的数据分析,对美国各县住房负担能力和租金负担能力进行了调查,评选出美国最可负担的房地产市场

这份排名的评定指标包括每个县住房所有权和租金负担能力度量的加权平均值,即拥有住房的花费或租金所占收入的百分比;以及房价和工资数据,以用于确定房价和工资,或租金和工资之间,哪个增长得更快。

租金支付能力是以三卧室物业的市场租金中间值占平均月工资的百分比来衡量。购房者的购买负担能力是基于中位数房价房子的每月房屋支付(基于3%的首付,包括抵押贷款、房产税、房主保险和私人抵押保险)占平均月工资的百分比来对比。

美国家庭在决定买房租房还是搬家问题时,一般会针对买房时间和地点仔细地考虑他们潜在的房屋购买能力,而对那些能够负担起首付款的家庭,在美国大部分地区买房租房更实惠。此外,尽管经济强劲,在美国大多数房地产市场,租金和房价上涨速度超过工资上涨速度。

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以下是美国10大最可负担住房市场。

1、格林县(Greene),田纳西州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资3,055美元的14.5%
租金占月工资的百分比:每月工资3,055美元的29.6%
房价和工资哪个增长更快:工资
租金和工资哪个上涨更快:租金

2、安德森(Anderson),田纳西州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资4,489美元的16.4%
租金占月工资的百分比:每月工资4,489美元的25.1%
房价和工资哪个增长更快:房价
租金和工资哪个上涨更快:租金

3、Wayne,密西根州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资4,710美元的14.4%
租金占月工资的百分比:每月工资4,7103美元的27.5%
房价和工资哪个增长更快:房价
租金和工资哪个上涨更快:租金

4、Trumbull,俄亥俄州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资3,267美元的16.1%
租金占月工资的百分比:每月工资3,267美元的27.7%
房价和工资哪个增长更快:工资
租金和工资哪个上涨更快:工资

5、洛克岛(Rock Island),伊利诺伊州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资4,052美元的17.5%
租金占月工资的百分比:每月工资4,052美元的25.5%
房价和工资哪个增长更快:工资
租金和工资哪个上涨更快:租金

6、Bay,密歇根州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资3,293美元的16.9%
租金占月工资的百分比:每月工资3,293美元的31.0%
房价和工资哪个增长更快:房价
租金和工资哪个上涨更快:工资

7、Sullivan,田纳西州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资3,497美元的18%
租金占月工资的百分比:每月工资3,497美元的25.4%
房价和工资哪个增长更快:工资
租金和工资哪个上涨更快:工资

8、Saginaw,密歇根州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资3,410美元的16.4%
租金占月工资的百分比:每月工资3,410美元的31.1%
房价和工资哪个增长更快:房价
租金和工资哪个上涨更快:租金

9、Madison,阿拉巴马州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资4,550美元的19.5%
租金占月工资的百分比:每月工资4,550美元的23.5%
房价和工资哪个增长更快:房价
租金和工资哪个上涨更快:租金

10、Aiken,南卡罗莱纳州

房屋所有权成本占月工资的百分比:每月工资3,896美元的18.9%
租金占月工资的百分比:每月工资3,896美元的27.9%
房价和工资哪个增长更快:房价
租金和工资哪个上涨更快:租金

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美国 | 美联储已加息 2017年美国买房会更难吗?

不平凡的2016年结束了,想要在美国买房的你,还在犹豫吗?今年不买的话,明年买房的成本或许会更高。

一方面,美联储已经加息25个基点,美国房贷利率不断上涨,从而导致买房成本增加。

美联储在上周三宣布,将联邦基金利率从0.25%~0.5%升至0.5%~0.75%,符合预期。这是美联储一年来首次加息、十年来第二次加息。美联储预计2017年加息三次,比9月会议时预计的加息两次要快。

美联储在2008年底将利率降至近0水平,此后维持了大约7年的超低利率。去年12月,美联储开启十年来首次加息,官员们同时表示今年将继续加息,预计会有四次加息。然而年初金融市场出现大幅震荡、海外经济形势不稳、美国劳动力市场报告一度变糟、英国退欧、美国总统大选等因素,令美联储在今年前11个月中都未能加息。

美联储在声明中表示,通膨预期已大幅上升,货币政策依旧宽松,这将使劳动市场情势进一步转强,并使通膨率回到2%。另外,美联储也重申将以“渐进”步调升息,未来决策将取决于经济数据。

如果美联储在2017年如预期加息的话,住房贷款利率也会相应提高,房贷成本将会更高。

2016年美联储加息25个基点,美国房贷利率不断上涨,从而导致买房成本增加
2016年美联储加息25个基点,美国房贷利率不断上涨,从而导致买房成本增加

另一方面,美国房地产市场的发展现状,也导致明年买房或将更难。

据美国Mercury News网站消息显示,很多美国人都想拥有一套属于自己的房子,但以美国房产市场的现状来看,买房并非易事。那么,美国房产市场的现状到底是怎样的呢?

美国房产市场的现状大概可以总结为以下8点:

1、住房拥有者数量增速加快

2015年,美国新增130万住房拥有者,回到了正常趋势。在2013年,美国仅增加了65.3万住房拥有者。

2、独栋住房面积变大,公寓面积变小

数据显示,去年,美国新建独栋住房的平均面积为2467平方英尺,而新建公寓的平均面积则为1075平方英尺,低于2007年的1200平方英尺。

3、自建房较少

去年,美国只有110万家庭选择自建房居住,比经济危机之时增加了10.8%。

4.高租金

租房者平均花费30%的收入在房租上。在纽约、旧金山等大城市,花费50%的收入租房也很常见。

5、为了买房少吃饭

房贷压力最大的25%人群每个月的饮食支持减少了41%,此外还有一些人减少了健保支出。

6、建筑工人高龄化

由于裁员人数增多、新房建设增加,更多人选择做建筑工人。2014年55岁以上的建筑工人数量比2007年增加了16%。

7、政府支持不足

只有四分之一的符合住房补贴要求的租客领取了政府资助。这意味着政府支持不足。

8、贫困社区翻倍

2000年到2014年,美国贫困率超40%的社区数量翻了一倍,达到1370万个。这与社区之间的种族隔离有关。25%贫困人口为非裔,18%为西班牙裔,6%为白人。

土地越来越少、房价越来越高等因素导致买房难,美联储已经加息,而且预期今年还将加息3次,美国房贷利率会不断提高,今年不买,明年成本或更高!

(据网易)

美国 | EB-5或涨至180万 新法案公听中

美国国土安全部(DHS)近日在联邦公报上表示,正在考虑对EB-5投资移民区域中心计划进行监管修改。新提案拟将最低投资额从100万美元增至180万美元,高失业率和农村地区(TEA目标就业区)的投资额则由50万美元涨至135万美元,并计划今后每五年随通货膨胀率调整。

DHS表示,根据经营该计划几十年经验,已确定需要进行计划变革,以更好地反映区域中心和EB-5移民投资者的业务现状,提高利益相关者裁决过程的可预测性和透明度,提高代理部门的运作效率,并提高计划的完整性。

美国国土安全部(DHS)近日在联邦公报上表示,正在考虑对EB-5投资移民区域中心计划进行监管修改。
美国国土安全部(DHS)近日在联邦公报上表示,正在考虑对EB-5投资移民区域中心计划进行监管修改。

尽管目前该项提案还需等待DHS在接收公众意见后发布最终法规和实施日期,但律师建议目前正在办理投资移民的申请人,在EB-5项目4月28日到期前递交申请,确保能赶上50万美元投资额的规定和原先的TEA界定。

公听意见4月11日截止

针对该项议案,想提供意见的民众必须在今年4月11日当天或之前提交书面意见。民众可任选以下方式提交,为了确保妥善处理,请在通信中注明DHS文件编号USCIS-2016-0008。

  1. 联邦电子政务网址:http://www.regulations.gov。
  2. 直接向美国公民和移民服务局(USCIS)寄件或亲自递送纸张文件或CD,通知美国公民和移民服务局政策和战略办公室法规协调处处长Samantha Deshommes。地址:美国国土安全部,20 Massachusetts Ave. NW., Washington, DC 20529。

EB-5历史背景

1992年的投资移民法是因应美国政府鼓励外来投资而创设的,主要内容为允许外国投资人通过投资获得美国的永久居留权。一般EB-5的最低投资金额不低于100万美元,但美国移民局为了刺激偏远地区以及高失业地区的发展,推出了目标就业区TEA(Target Employment Area)的概念,即人口低于2万的偏远地区或者失业率为美国平均失业率的1.5倍以上的高失业率地区,投资金额可下调到最低50万美元。

2015年,美国参议院司法委员会就拟立法提高EB-5投资移民门槛,其中最受关注的几条分别是最低投资金额的上涨(涨幅在20%-60%)、TEA(目标就业区域)的重新定义,制定从业要求,对投资项目有更严格的监控,以及对开发商进行背景调查。此法案最终未通过,投资移民最低投资金额仍保持不变,但也造成了短时间内原持观望态度的投资人大量提交申请的现象。

投资移民的签证名额为每年1万个,近两年起申请数量开始超过配额数量导致出现排期,供不应求的现象也可能是促使投资移民涨价的重要因素。

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一带一路机遇:马来西亚蓄势待发

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马来西亚买房靠谱吗?最近,我在网上看到一篇文章,说马来西亚是一块“福地”,因为这个地方没有台风、没有海啸,也没有地震,更没有核电厂。因着她的独特地理位置,不只让马来西亚远离自然灾害,更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。

马来西亚位处东南亚的交通及经济中心,亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。马来西亚是东盟十国中的第三大经济体,仅次于印尼及泰国,领先新加坡。服务业、工业及农业分别占该国GDP的55%、36%及9%。主要行业有电子、汽车、棕榈油加工、建筑、金融、保险、房地产、批发零售业。(马来西亚首都

马来西亚毗邻新加坡,无论语言、文化及政府均与新加坡相近,但新加坡贵为东南亚的经济“老大哥”,其市场早已成熟饱和,竞争也非常激烈,也许不适合新的投资者贸然加入。相对之下,大马市场仍存在发展空间,特别在房地产市场方面,新加坡的房价是马来西亚的70倍,而马来西亚去年的房价上涨了17%,涨幅是亚洲之冠,值得投资者留意。

马来西亚位处东南亚的交通及经济中心
马来西亚位处东南亚的交通及经济中心

年轻购买力助推高楼价

马来西亚约70%人口属于适龄工作组别(15至64岁),而当地消费开支增加,同时私人储蓄率下降,令大马成为消费力强劲的国家。而现时十多至二十多岁的大马青年,即将成为楼市的主要买家,这些年轻购买力有望成为当地房价上升的催化剂。

为了吸引外国投资者及海外资金,大马政府推出“马来西亚第二家园计划”,顾名思义就是希望投资者把她当成“第二个家”——虽然海外投资者只能投资或购买当地价值100万马币以上的资产,但借贷比率可高达50%至60%,加上没有限购规定,自由度比大部分国家大,对海外投资者来说,是非常吸引的条件。近年,多家中资大型发展商,包括碧桂园、富力及雅居乐等,纷纷向大马进发,可见当地的发展可能性。

马来西亚约70%人口属于适龄工作组别,推动当地消费力增长
马来西亚约70%人口属于适龄工作组别,推动当地消费力增长

令吉下滑 海外投资者愈买愈便宜

除了优秀的投资环境外,马来西亚的货币令吉(Malaysian Ringgit、MYR)持续下滑,对海外投资者而言,马来西亚资产可谓“愈来愈便宜”。单单以去年11月的令吉兑港元汇价比较,现时令吉已较一年前下跌5%;若以2014年11月的汇率计算,现时令吉更“便宜”了24%——换句话说,假设当地资产价格维持不变,中国香港投资者现在入市的话,比两年前可谓打了个七六折。在美国预告明年将会升息3次、美元持续走强的情况下,相信令吉跌势将会持续,继续利好海外投资者。

马来西亚最为国人熟识的城市,非首都吉隆坡莫属。事实上,吉隆坡(Kuala Lumpur)亦是投资马来西亚楼市的首选。吉隆坡是大马华人的聚居地,加上大马政府在2010年公布了“大吉隆坡计划”(Greater Kuala Lumpur),锐意要在2020年前,将吉隆坡打造成全球首20个宜居城市之一。加上连接吉隆坡及新加坡的隆新铁路预计将于2021年启用,届时来往新加坡及吉隆坡所需的时间,将由原来的4小时大大缩减至1.5小时。现时吉隆坡的楼价仅仅是新加坡的三分之一,在交通时间减少下,相信吉隆坡的黄金地段如双子塔一带将成为抢手货。

除了吉隆坡外,投资者亦可考虑较冷门的柔佛州依斯干达(Iskandar)及槟城(Penang)。依斯干达是大马与新加坡两地积极发展的经济特区,与新加坡仅一个海港之隔,分为五大旗舰区,其中A区包括著名的旅游景点乐高乐园(Legoland)、商业办公室、酒店、购物商场等,著名地产商碧桂园亦在去年底于当地插旗,建设“森林城市”计划。而一向大受旅客欢迎的度假胜地兼美食天堂槟城,其发展潜力同样不可忽视,投资者不妨多加留意这两个地点的发展潜力。

槟城一向受游客欢迎,楼价或可看高一线
槟城一向受游客欢迎,楼价或可看高一线

 

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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美国 | 盘点2016年美国“留学圈”里的大事件

美国《侨报》综合报道,最近涌现出各种关於特朗普上任对留美学生影响的传闻,期待在美国学习STEM专业拿绿卡的同学也会担忧。而匆匆忙忙的2016一年里“留学圈”也发生了很多事情。

1丶STEM专业OPT延长至3年

美国国土安全部正式公布OPT(专业实习)新规定,STEM(科学丶技术丶工程和数学)专业的学生OPT时间延长至(12+24)36个月。具体延长包括以下领域:Computer science applications,Lifesciences,Mathematics,Engineering,Military technologies,Engineering technologies,Physical sciences等。而非STEM专业学生的OPT时限为1年即12个月。OPT开始工作的时间最晚为毕业後的60天。根据美国劳工部预计,2014年至2024年,STEM领域的就业机会将在现有基础上增加17%,而其他领域为12%。到2018年,仅科技公司就需要新增650,000个就业岗位,有利於留学生就业。

2丶CAAS申请系统正式开放

2016年8月1日起,CAAS大学申请系统正式向9至11年级的高中生开放。学生从9年级开始就能上传自己的语言成绩丶高中成绩丶课外活动丶作品和兴趣爱好等方面的材料。推荐大家多用CAAS系统,因为这里面能够体现个人的成长模型,很多名校也在跃跃欲试,只是新系统上线不够稳定,建议同学们也不要放弃别的网申系统(如Common Application或学校自己的网申系统),具体还是要以所申请的学校喜好为准。

3丶SAT辞旧迎新

俗称“美国高考”的SAT考试今年进行了全面改革,首考以来的学生考试成绩由最初的适应期逐渐过渡。今年10月份之前的SAT考试成绩普遍较低,之後略有回升。学生已经逐渐适应新题型与相关变革。

4丶GMAT一生只能考8次

GMAT公布新规,一生最多只能考8次。该政策对参加GMAT考试的同学不会有太大影响。因为GMAT是自适应考试,主要考核学生分析和解决问题的能力,考试难度会根据考生的个人能力而有所调整。

5丶Open Doors 2016发布

Open Doors 2016(2016美国国际教育门户报告)正式发布。数据显示,本科留学人数连续两年超过研究生,背後的直接原因来自中国就业市场的压力。国内对於海归的招聘逐渐趋於理性,短时间或者排名不高的留学镀金已经不能满足很多家长对孩子的教育需求。国内高考的巨大压力,以及国内各企业单位对於一本丶985及211高校的背景要求,使得很多家庭条件好的孩子选择以早留学的方式“曲线救国”。同时工程学科已经超越商科成为最热门留学专业,STEM专业成为中国学生赴美就读研究生项目的首选。建议同学们不要人云亦云,根据自己的兴趣和职业规划合理选择专业。

6丶小别离持续上演

  (1) 中学阶段留学,起始年龄更低

赴美读中学的中国学生群体已由原先的北上广深大本营逐渐扩散至更多的城市。这一趋势背後不仅是低龄留学的加深,也不同程度地体现了美国中学追求校园文化丶学生群体多样性的需求。家长在选校时的态度也在不断趋於理性:对院校地理位置的要求已扩散至更广阔的区域,采取寄宿走读混申的策略,甚至考虑从更早的年级开始申请。

  (2) 本科阶段留学,更多海外生源向留学机构求助

海外生源(即目前在美国读高中的中国学生)人数较2015年有明显增长,也充分体现了留学低龄化的趋势并未减退,仍在持续。

2016年海外生源(即目前在美国读高中的中国学生)人数较2015年有明显增长
2016年海外生源(即目前在美国读高中的中国学生)人数较2015年有明显增长

7丶本科专业Undecided

美国本科申请中,“专业未定(Undecided)”申请占比为44%,依然是多数学生的选择,有利於学生进入大学後通过活动和经历发现自己真正的兴趣从而更加明确专业方向。但是对於专业方向非常明确的学生而言,还是建议按照专业意向来选择,更加有利於未来职业的发展。

8丶名校自带光环

本科阶段,申请热门学校以公立的研究型大学为主,同时理工科专业优势明显。研究生阶段,学生越来越倾向於选择排名靠前的学校。盲目选择也在一定程度上影响了最终的申请结果,建议学生们能理性看待美国学校的排名,结合个人情况和兴趣进行选校。

9丶留学安全事件频发,增强意识,安全生活

2016年1月26日,中国19岁女留学生在美国遇车祸後遭枪杀身亡;美国加州大学洛杉矶分校1日上午,一名工程系的男生疑因对期末成绩不满,持枪进入校园後将任课教授当场杀死;2016年6月12日,佛罗里达州奥兰多一家名为“脉搏”(Pulse)的同志酒吧发生的一起大规模枪击案,共造成58人死亡,44受伤;美国纽约曼哈顿当地时间9月17日晚间发生爆炸,造成至少15人受伤;11月28日美国俄亥俄州州立大学(Ohio State University)惊传枪击案,枪击事件至少造成10人受伤送医,1人伤情危重。准备奔赴陌生的国外继续深造的同学们,一定要做好“留学安全”的功课,只有安全生活,才能提高留学质量。

10丶美国大选跌宕起伏,留学生过山车

第58届美国总统选举,这场持续12个月的“娱乐真人秀”终於季终了。“骗子”最终输给了“疯子”。而特朗普当总统,留学生们该何去何从? 我们只能静静等待新的政策。

(据中国评论新闻网)

美国 | 洛杉矶豪宅 2.5亿美元挑战全美最贵

豪宅建筑商麦考斯基再一次挑战美国房地产市场的高峰,1月18日推出一幢全美最贵的豪宅,报价高达2.5亿美元。(洛杉矶房价走势

洛杉矶时报》报导,这幢位于洛杉矶西城区(Westside)Bel-Air社区的豪宅,奢华程度非常惊人。房子共4层,内部面积有3.8万平方呎,有12个卧室、21个浴室、3个厨房、1个带吧台亭的游泳池、1个保龄球馆、1个糖果房以及1个电影院。

四周的环绕水渠让房子显得像浮在水面上。房屋建造者——手提包大亨麦考斯基(Bruce Makowsky)希望给注重家庭的买家一个天堂,让他再也不想离开这里。

这幢豪宅是在没有买家情况下设计和开发的。过去6年,麦考斯基在西城区直径10英里的区块内为亿万富豪建了9座豪宅。

Bel-Air豪宅可说是麦考斯基豪宅建造的高峰作品,他亲自设计了这幢豪宅的每个细节,从浴室的独特石头,到两个酒窖储存的各式香槟,处处都体现出他奢华旅行的收藏、他的兴趣和品味。上周他带人参观该房子时说:〝我喜欢享受生活。〞

为了显示该房产与众不同,吸引亿万富豪买家,麦考斯基搭配了豪华订制家具、3000万美元的汽车馆藏、130个艺术装置,包括可互动7个小矮人艺术造型与幻想未来航行的一艘泊于船坞Hobie Cat双体帆船。最高峰是屋顶上的一架全新内装退役直升机,是用起重机吊上去的。

洛杉矶 2.5亿美元豪宅,挑战全美最贵
洛杉矶 2.5亿美元豪宅,挑战全美最贵

四年独资精心打造

这幢玻璃墙现代豪宅整整建了四年,是250人投入的成品。麦考斯基还不惜工本,为该房子配了7个全职人员,支付他们两年工资。这些住家雇员或大额奢侈物品等额外赠品,都是为了吸引好买家。

房产投资上,麦考斯基是个独资冒险家。他说自己开发豪宅是受到世上最富人群的财富迅速增长的激励,以及他对船的热爱。

他说,现在人们会花费3亿美元买艘游艇,一年才使用8周;然后住在3、4千万美元的房宅内。这种矛盾没道理,因此他就想,建造一幢会让人联想到豪华游艇的带装修和陈设的房子,再配上一个匹配的价格。Bel-Air的这幢豪宅就是航海主题,也反映出麦考斯基热爱收藏汽车、枪枝和吉它等物品的嗜好。他说:〝我会做自己想做的。〞

与麦考斯基在2014年卖出的另一套价值7000万美元的比佛利山庄豪宅相比,这幢Bel-Air豪宅刺激性少了一些,更多了些家庭的温馨感。

当芝加哥公牛队伟大的皮彭(Scottie Pippen)去年在佛罗里达买房时,1090万美元的报还送一个55英尺长的VanDutch游艇。而在Bel-Air,一幢由电视制片人Andrew Scheinman开发的1150万美元豪宅,配有14台平板电视和全Minotti名牌家具等,吸引了多个海外买家,建立了声誉。

麦考斯基没有为新豪宅开售举办香槟酒宴会,他打算只向进行预约的前景客户展示该豪宅。

迄今为止,麦考斯基的新豪宅已经吸引了超过半打买家。上周他向一队人介绍该房子的华丽元素时,房间的大屏幕上播放着Beyoncé和Katy Perry的音乐会录像。所有的影音设备都是顶级品牌,各个房间内处处配有娱乐系统和电视屏,四楼层的每层都展示着从城市到海洋的惊人景观。

谁来买房

那么,2.5亿美元的高价,有谁会买?

9位数字的价格是只有少数超级富豪能消受。据研究公司Wealth-X数据,截至2015年,美国亿万富豪只有585位,而全世界也不过2500人。

UCLA房地产教授哈比比(Paul Habibi)说,这个市场很小。但是,这里是洛杉矶,什么奇迹都可能发生。或许是一位海外富豪想买下一个地方存放钱财,或是一位技术大亨乘兴而来。但哈比比预计该豪宅的买家不会来自老牌富豪。

他说,任何长期积攒钱财的人都很懂得,花2.5亿美元买一幢房子是怎么一回事。

(据新唐人)

澳洲 | 在澳洲“以房养学”,父母与孩子如何联名买房?

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购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此,本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房

实务中,许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?其实在澳大利亚完善的土地法财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式,可以是夫妻联名,夫妻一方与孩子联名,也可以是夫妻与孩子三人联名。

在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式
在澳大利亚完善的土地法财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式
  • 共同共有 – Joint Tenancy

在联名购房时,除非购房者作出特别声明,一般都会按照共同共有来签订购房合同。

  1. 特点:
  • “不分你我:所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。
  • “生还原则”(Principle of Survivorship):共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。
如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方
如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方
  1. 缺点:
  • 如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方,则需要得到另一联名者的同意。
  • 如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付,但是买房之后拥有产权的形式是共同共有,那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说,即使将来卖掉房子的收益,也必须是以50/50的比例去分配。
  1. 案例解析:王大哥和王大嫂以共同共有联名购房,则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世,则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有,即王大嫂成为唯一的业主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房,则三人各自拥有该房产33.3%所有权,如果王大哥过世,其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有,即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。

  • 按份共有 – Tenancy in Common
  1. 特点:
  • “比例分你我”:与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。
  • “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。
  • “出资不同“的首选:如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。
  1. 缺点:
  • 购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人,即使另外一方不同意也必须遵循。
  • 如果果联名者一方过世,房子不会自动转到另外一个人的名下,而是需要按照遗嘱来进行分配,法律手续较共同共有会相对繁琐。
如果果联名者一方过世,房子需要按照遗嘱来进行分配,法律手续较共同共有会相对繁琐
如果果联名者一方过世,房子需要按照遗嘱来进行分配,法律手续较共同共有会相对繁琐
  1. 案例解析: 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产,并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益,王大嫂占30%,小王占20%。如果王大嫂过世,则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承,而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。
  • 总结:

如果买家决定以联名的方式买房,无论是共同共有(Joint Tenancy)还是按份共有(Tenancy in Common),均需要在购房合同上将所有买家的名字列明,包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时,都需要列明联名买房的方式及比例。因此,在签订购房合同时,联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师,由律师建议买家最合适其情况的联名方式。

在签订购房合同时,联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师,由律师建议买家最合适其情况的联名方式
在签订购房合同时,联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师,由律师建议买家最合适其情况的联名方式

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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美国 | 特朗普收紧移民政策 中国富人赶移民末班车

周末,在北京CBD一座写字楼内,某投资移民中介的宣讲会场“爆满”。听众有50岁出头衣着体面的中年男性,妆容精致抱着泰迪狗的年轻女孩,带着年幼孩子的寻常夫妻。他们惴惴不安,被一条讯息牵动着神经——美国EB-5投资移民签证要涨价。

在中国人移民美国的诸多途径中,EB-5项目是相对耗时最短、审核手续最简的手段,而“门槛”是至少有50万美元(约344万人民币)。有人将这个项目通俗地比作“花钱买绿卡”。

每年美国移民局分发的一万个签证配额中,超八成被中国买家瓜分,甚至2014年9月还出现中国申请者太多用完年度配额,美国政府不得不暂停接受中国人申请,于次年重新开闸的情况。

而持有收紧移民政策观点的特朗普上台后,将如何“撼动”包括EB-5项目在内签证移民政策,受到中国移民们的关注。

美国候任总统特朗普将在1月20日就任
美国候任总统特朗普将在1月20日就任

最后的投资移民末班车?

移民中介在讲台前用视频和图片,绘声绘色地展示一个位于波士顿的奢华酒店投资项目。这里毗邻查尔斯河,天际线融进碧蓝的天空,距离哈佛大学和麻省理工学院只有几分钟车程。

“有个不幸的消息,这个酒店最好的阁楼公寓已经被中东的一个王子买下了。”讲师颇有几分得意地说。

但中国人的对美投资能力也不逊色。

EB-5项目在90年代开始实行,初衷是为了吸引海外投资来刺激美国经济发展。投资人需拿出100万美元(“高失业率地区”至少50万美元)投资在非金融的实体经济行业上,并在2年内创造至少10个永久性全职就业机会。

这个投资额始终没有变化。最初十多年,年度配额一度用不完。直到2008年金融危机后,国会将建筑业纳入EB-5创造就业范围,EB-5申请急遽升温,中国富人趋之若鹜,大量资金涌入酒店、奢华公寓、高尔夫球场等建筑项目的筹款中。

2007年,EB-5签证发放不到800个,而2014年,一万个配额很快被一抢而光,其中9128个分给了中国人。通过EB-5一般需要22个月至26个月即可获得合法居住权,而其他签证申请方案则需数年之久。

美国政府将现行EB-5法案有效期临时顺延至今年4月28日,国会很可能在2017年的二季度通过新的EB-5投资移民法案,提高移民投资额和审批门槛,即所谓“涨价”。

1月13日,美国国土安全部公示了一份EB-5项目改革草案征询意见,建议考虑通货膨胀因素,将100万美元的投资额升至180万(“高失业率地区”由50万升至135万),并根据城市消费者物价指数(CPI–U),每五年调整最低投资额。

1月13日,美国国土安全部建议提高EB-5项目投资额,文件由美国公民与移民服务局提供
1月13日,美国国土安全部建议提高EB-5项目投资额,文件由美国公民与移民服务局提供

“最后黄金三个月。”宣讲人在台上鼓动。移民顾问赵思文告诉搜狐公众号“地球外参”,这是第一次出现这么多客人的情况,都挤到了会议室外面,宣讲结束后就有5位客人立马现场签约。

“很多人希望给自己留条‘后路’,”赵思文说,“50万美元说实话在哪个国家都是笔不小的数目,但在中国,可能随便卖套房子,不仅能做EB-5,还能买理财,还能存下很多钱。”

况且一人申请,全家(配偶及21岁以下未婚子女)得绿卡。这对操心子女教育和憧憬更好生活环境的中国“高净值人群”,有着强大吸引力。

  特朗普态度“纠结”

做个体生意的王女士计划在春节假期和家人去波士顿、旧金山、奥斯丁等城市实地“考察”下,而几天前,她刚刚从海南游玩回来,对那里的环境印象深刻。移民美国和海南买房都在她的选项内。“要移就移美国,加拿大都不考虑。”

王女士对“地球外参”说,从难度上来讲,海南更容易,买房便宜且不限购,但教育水平有些差强人意。她的孩子不到五岁。

但移民美国又意味着她和丈夫得经历“痛苦的”文化磨合。她在网上买了很多本介绍美国的书,但似乎仍雾里看花。她并不了解美国新任总统特朗普,以及他将会给她这样的潜在移民群体带来什么影响。

律师们为纽约皇后区的移民提供免费咨询,希望找到EB-5签证计划的潜在投资者
律师们为纽约皇后区的移民提供免费咨询,希望找到EB-5签证计划的潜在投资者

主张“美国优先”的政治素人特朗普,从竞选阶段起就称要收紧移民政策,以保证白人就业和收入增长机会不被削弱、白人人口比重不再下跌以及白人主流价值观不受侵蚀。

有分析认为,美国政府之所以临时顺延投资移民法案有效期,就是要将法案改革主导权交给特朗普手中。他将如何改动EB-5投资移民项目成为中国富人们关注的焦点之一。

赵思文这样的投资移民顾问坚信特朗普的上台只会对EB-5项目“利好”。“EB-5是合法移民途径,给美国带来投资和就业岗位,这两点是符合特朗普的心理预期的。”赵思文说。

美国公民及移民服务局(USCIS)在回复“地球外参”的邮件提问中说,仅2012和2013年,美国商务部估算超过1.1万名企业家移民在562个EB-5项目上投资约58亿美元,创造17.4万个就业岗位。

但USCIS对特朗普上台对EB-5将施加的影响及是否会限制中国移民份额的提问未予置评。

尽管特朗普总喊打中国抢了美国人的就业机会,威胁对华贸易战,但他对来自中国人的EB-5投资资金并不抗拒。据《福布斯》报道,特朗普女婿贾里德·库什纳在泽西城一个名叫“特朗普广场”的地产项目,就从EB-5项目中吸纳了5000万美元资金,这些钱多来自中国人的腰包。

特朗普女婿库什纳(右)在泽西城名叫“特朗普广场”的地产项目就从EB-5中吸纳5000万美元资金
特朗普女婿库什纳(右)在泽西城名叫“特朗普广场”的地产项目就从EB-5中吸纳5000万美元资金

此外,相比数目庞大的拉美非法移民,通过EB-5移民的人数只占极小部分。有什么理由苛责这群有经济实力的移民呢?

但美国立法系统对EB-5的批评从未停歇,政府监管落后导致该项目多次爆出丑闻,曾出现虚假项目欺诈募资行为,一些无法通过风控审核的项目招摇过市。加上投资来源要求及人员审核不严格,还曾有犯罪记录的人通过EB-5移民的例子。

“脑力流失”

特朗普移民政策的收紧对中国移民的影响是全方面的,除了高净值富人,受过良好教育的留学生、技术人员,赴美产子孕妇,甚至非法移民,都将会受波及。

特朗普在竞选中反复提及对有犯罪记录的非法移民的遣返计划,而中国在美非法移民数量并不少,2012年估算约为21万人,其中少部分有犯罪行为。此前有报道,近3.9万中国公民因违反美国移民法等待被驱逐出境,其中900人被认定为暴力违法。

特朗普将会怎样收紧移民政策?资料根据盘古智库《新一届美国政府内外政策展望》报告整理
特朗普将会怎样收紧移民政策?资料根据盘古智库《新一届美国政府内外政策展望》报告整理

“如果按照特朗普提出的‘确保其母国接受被遣返的非法移民’这一主张,特朗普极有可能在中美交锋过程中,要求中国配合美国遣返中国的非法移民。”中国人民大学国发院研究员韩冬临认为。

除了非法移民,中国在美留学生的实习期(OPT,即持F1签证的学生可在毕业后有1年的在美实习期)可能通过加强审批、设定最低起薪点等手段被限制,吸纳国外技术人才的H1-B工作签的数量也会受到影响。

韩冬临认为,特朗普若限制国外留学生和专业人才,与其“让美国再次伟大”的主张框架是相违背的,因此他“不可能自毁长城”。

“中美之间存在战略竞争关系,特朗普不可能放任美国高端人才流失,特别是流到中国,导致美国‘脑力流失’。”韩冬临认为。而与此同时,中国也可以此为契机,创造更公平开放的环境,吸引中国籍海外人才“回流”。

(据地球外参)

美国 | 房价为何这么贵?西雅图待售房屋比例乃全美国第二低

西雅图地区去年仅有0.4%的房屋挂牌上市,但过去五年来房价飙升了约60%
西雅图地区去年仅有0.4%的房屋挂牌上市,但过去五年来房价飙升了约60%

为何现在西雅图的房屋这么昂贵?几乎每个人都会找出理由:一是亚马逊;二是买不起房的加州人;三是海外购房者;四是拆除旧房建造新豪宅的房地产开发商。

但是,房地产行业的人们却指出了一个更广泛的问题,那就是:没有人打算卖掉他们的房屋。

根据realtor.com发布的一份新报告,西雅图地区去年仅有0.4%的房屋挂牌上市,排名全美国第二低,仅次于旧金山湾区。

换句话说,西雅图地区每263幢房屋和分户出售公寓仅有1套挂牌出售。这比全国平均水平低三倍以上,创造了明显不利于购房者的市场。

西雅图购房者早已了解房地产市场上的竞争有多么激烈了。在西西雅图一带,一幢太危险以至于一般人都不敢进去的危房竟然收到了41份报价,并最终以42.7万美元的价格成交。

但是,最新的数据仅仅显示了西雅图相较于美国其他热门房市的竞争激烈程度。

西雅图是全美国第15大房地产市场。然而却有36个更小的美国房市比西雅图拥有更多的待售房屋,包括奥斯汀、丹佛和圣地亚哥。

尽管波特兰的房市只有西雅图的一半大,但是待售房屋数量却与西雅图基本相同。芝加哥和迈阿密这两个都比西雅图更大的房市待售房屋数量均为西雅图的九倍多。

美国供求关系最紧张的住房市场
美国供求关系最紧张的住房市

您或许会认为房主会热衷于卖房并赚取高额利润:过去五年来,大西雅图地区的房屋价格飙升了约60%。

然而,房地产经纪人却表示,房主之所以不愿意卖房,是因为他们不想重返房市购买更昂贵的房屋。

确实如此,那些上市的房屋通常在挂牌后没多久就被卖出。据Redfin介绍,西雅图是全国房屋销售最快的房地产市场,平均每幢房屋上市仅15天就被售出,尽管西雅图地区房地产竞购战的激烈程度仅次于旧金山湾区。

房屋库存短缺已经成为了困扰西雅图及其周边区域数年、且日益严重的问题,购房者当前可选的房屋可谓少之又少。

金县上个月的待售房屋数量创造了有记录以来的新低:仅有1600幢房屋挂牌上市,多位于郊区。与六年前的7400幢相比出现了大幅下滑。

此外,大量上市的房屋属于高档豪宅,因为它们通常需要最久的时间售出。

据在线房地产信息公司Zillow公布的数据,截至本周,整个西雅图仅有81幢待售房屋的售价低于50万美元,其中一部分属于拍卖和丧失赎回权。这些房屋绝大多数位于城市的北边及南边。

西雅图仅有约260幢待售房屋的售价低于100万美元。这让竞购战愈显激烈,使得搜寻新房的过程变为长达半年至一年的持久战,令一些做足了准备的家庭只能先居住在市面上已有的房屋内。

但是最大的影响在价格。当需求与工作岗位及人口数量一同走高、以及租户受够了高昂的公寓租金时,在一段时间内的供给就会下降。

西雅图的房屋库存去年减少了13.4%,是二十个最大的房地产市场中跌幅第三大的。因此,要想让故事的情节在2017年发生改变,西雅图地区就需要一个彻底的大转变。

(据西雅图在线)