美国 | 移民律师谈特朗普对美国移民政策的影响

大选中,特朗普的重点是移民和经济牌,他的主要竞选政见是打击非法移民,提振经济,增加就业,减税等等

美国总统大选尘埃落定,纽约地产大亨特朗普竞选成功。我们可从特朗普竞选时提出的政策方针研究和评估,究竟特朗普在美国大选中获胜后,对移民政策会产生哪些影响。

本次大选中,特朗普的重点是移民和经济牌,他的主要竞选政见是打击非法移民,提振经济,增加就业,减税,降低政府开支,进行医疗体系改革,重新考虑贸易谈判,建设基础设施等等。在2008年金融危机导致的经济衰退影响尚未完全消逝,工薪阶层的收入水平和生活水平都在下降的大背景下,特朗普的这些观点有效地笼络了低收入阶层选民和来自于小城市、农村的选民。城市派笼络了乡村派,农村包围城市,赢得大选。

100%兑现特朗普竞选承诺?

但设立的政治目标很多,而总统的内政权利受制于国会,且行政资源有限,我认为特朗普在就职后很难100%地兑现他的竞选承诺,至少不可能在短期内一步到位。但是特朗普可以有选择性地开始实行部分政策,实践一些承诺让选民看到他的政治举措。

因为这种交叉平衡的政治制度,特朗普更有可能做到且立即见效的是在外交领域上重启国际贸易谈判,重新讨论国际贸易协定条款,在内政领域减税和打击非法移民。

在移民问题上,我把受影响人群分为以下四类:美国公民,美国合法永久居民(绿卡持有人),非绿卡但持有合法签证或者身份的外国人(学生、工作签证旅游签证等),非法移民或者已经丧失合法身份的人。民选总统保护选民(公民)就业机会和利益,无可厚非。 绿卡人士已经进了避风港, 受到的冲击不大。

最有可能受影响的会是非移民和非法移民。

当前华人圈中比较关注的是有合法移民身份或非移民身份的群体。由于合法签证移民条件大都由法律直接规定,因此总统的更迭在短期内造成的法律直接冲击可能并不明显;另一方面,特朗普商人秉性和他致力于提升经济和就业的政策,也会让他考虑合法身份的外国人给美国经济带来的巨大帮助和创造的就业岗位的事实。

华人当中,非法入境的很少。 入境后身份过期的有一些。 但是如果在身份过期前提交了庇护申请,则他们在美国的停留应属合法。 特朗普声称要遣返的是有重罪纪录的非法移民,此类华人,已知数量很少。

目前特朗普的网站公布的对合法移民政策的立场比较简略,主要如下:

1,优先解决美国人口的就业、收入、安全保障问题;

2,加强移民控制,让工作优先招聘美国人;

3,保护现有移民的经济利益,控制工作移民:以移民申请人在美国获得成功的可能性和在经济上支撑自己的能力作为选择标准;调查移民申请人是否认同美国的价值观,美国的体制和美国人民,且暂停从恐怖分子来源地或者无法清晰调查移民申请人倾向的地区的移民;加强执行移民法,依法保护美国的繁荣和发展。

这几条的思路总体上是要限制移民和外籍工作签证持有人数量,我们就此逐一讨论:

第一,首先是美国公民,美国公民的法定权利义务基本不会因为修改移民政策受到影响:如果是出生在美国的国民,美国的出生即获得国籍的法律是最高法院通过解释宪法所确定下来的,目前执行已有百年历史,修改宪法在美国极端困难,推翻已有的判决也不容易,因此在美国出生的小孩的国籍不会受到任何影响,而即使以后有所改变,也不会对已经出生在美国的人的国籍产生影响;对于出生后入籍美国的华人,如果不是在入籍申请时的材料作假,也不会丧失美国国籍。

第二是永久居民:绿卡持有者目前在美国可以不受限制地居住和搬迁、旅行,几乎享受所有的等同于美国公民的福利,只是不能参加投票和竞选。永久居民的身份是《移民与国籍法案》(INA)规定,如果要取消这种身份需要对国籍法进行大幅度改动,这需要国会的同意才能办到。而美国绿卡的获得渠道大部分也是法定,修改也要国会的许可,具体条件我们会在后面提到。而绿卡持有人能享受到的福利多少,很多是由州政府规定,并不一定受到美国总统变更的影响。

1、EB1a/b优质人才移民:

这种绿卡是授予特殊人才和杰出教授、研究人员的,移民局目前对这两种绿卡的审核已经相当严格,要求特殊人才具有国际知名奖项或者其他社会认可,要求杰出教授、研究人员有发表论文等等。理论上如果特朗普政策极其倾向于减少移民,移民局可以进一步提高和改变对证据的认定标准,但是这会降低美国对全世界优秀人才的吸引力。考虑到这这种绿卡本身的适用面不是很广,以及通过这种绿卡来到美国的优秀人才对美国的发展会做出的重大贡献,我们认为收缩此类案件的可能性不大。 但是,如果中介大力推广EB1签证,出现诈欺和造假泛滥的现象,特朗普在行政机构内可以做要求移民局进一步加强后期调查。目前已经有很多EB1A申请人报告说在I-485的阶段被移民局要求出示继续在同一个领域做贡献的证据。

2、EB1c高管移民:

这种绿卡发放给跨国公司常驻美国子公司,分支机构或者关联企业的高管人员,要求该跨国公司美国部分已经持续经营超过1年,并且有相当的业绩和雇员。考虑到跨国公司在当代世界经济中的重要作用和在美国创造的经济效益和就业岗位,我们认为这种签证也不会被过度限制,国会也不太可能取消这种签证。但审理标准水涨船高有可能,这是特朗普在行政部门内部就可以做出的改变。

3、EB2职业移民:

EB2又可分两种: NIW和常规的PERM劳工短缺证明。 NIW申请人在某个领域做出了优秀贡献,会给美国的国家利益产生全局影响。EB2 的工作岗位要求硕士以上学位或者学士学位加5年相关工作经验。

国家利益豁免(NIW)可以跳过PERM劳工证阶段,直接提交I-140移民申请。 不需要雇主支持。凭自己实力,心动就可以行动。NIW的审理标准是通过一个AAO的判例来确立的。AAO完全属于行政部门,特朗普想要改变这个比较容易。但是这个NIW起源于苏联解体的背景下, 曾帮助美国收获收纳了大量的核科学家。现在发展中国家的很多年轻优秀人才通过NIW移民到了美国。美国的获取就是发展中国家的损失。“Brain Drain”对美国而言是一个赚钱的买卖,特朗普不应该傻到要收缩这个吧。  

PERM劳工证批准的前提是在美国找不到最低限度合格的美国人或者绿卡人士胜任这份工作。因此,PERM劳工证会审查该职位在招收移民之前是否已经尽力招募美国公民和绿卡持有人而无法招到,或者提供的工资、福利等条件是否会对美国本地劳动力市场造成冲击,降低美国人福利等内容。具体审查标准的严格程度很大程度上依赖于劳工部的内部政策备忘录指导,而这种备忘录属于行政部门内部的政策性解释,相对而言比较容易地颁布和施行。 如果特朗普要强调保护美国工人的利益,可以通过行政指令要求劳工部和移民局的审案人员从严把握审理尺度,这种案件会受到较大的影响。 如果劳工部提高普遍流行薪水和准入门槛,这可能会减低美国雇主雇用外国人的积极性。劳工证类签证很容易受到收缩政策的影响。

4、EB3职业移民。这种绿卡是发给技术熟练员工、具有学士以上学位的专业人士,或其他美国紧缺劳动力者的绿卡。发放同样要进过PERM审查,可能受到的影响与EB2类似。

5、EB5投资移民。 考虑到目前特朗普的头号目标是振兴经济提高就业,投资移民应该是对这个目标有利,估计被限制的可能性不会很大。另外,特朗普本人的关联企业也有通过投资移民项目融资的先例,更何况EB5移民签证数额已经少的可怜,还有严重的排期,所以我们认为在他正式就职之后对该项目做出进一步压缩的可能性很小。相反的,出于一个商人逐利的本能,尝到了资本甜头的特朗普总统说不定会支持加大EB5投资移民的力度呢。

6、亲属移民:家庭成员、近亲属、未婚夫妻以及结婚等情况的移民受到限制的可能性不大,这直接关系到美国公民的利益,而且名额都是严格法定的。

非移民签证

非移民签证,是指在美国有短期合法身份的人员,又可细分为:

1、商务旅行签证:这种签证有效期目前由中美双边互惠协议延长到10年,这种签证对美国并不产生经济上的巨大负担,也带动美国旅游业和相关产业的发展,创造大量就业岗位。我们认为这种签证受到的影响的可能性极小。但是考虑到最近赴美生子产生了一定的争议,签证的发放和持该签证入境的人可能会被问及是否来美生子,在现行法律下,来美国生子属于B2旅游签证的合法范围内,只要真实回答,避免被认为有签证欺诈行为,应该是没有问题。特朗普总统掌握着行政权,下面的使领馆,移民局,海关,司法部,都唯他马首是瞻。如果特朗普决心要打击来美生子,那他还是有很多办法可供使用。如果真要扫荡,旅游生育和月子中心现象都可能要个体化,低调化。

2、学生签证,目前中国在美留学生高达几十万,是美国教育业的重要收入来源,并且带动其他消费、创造就业、培养高素质劳动力,而除了经济收益之外,留学生对传播美国价值观,提升美国国际形象也有很大作用。年轻时候在美国受过教育的人, 大多天然会成为终生亲美派。 考虑到美国大学对政界的影响力,以及美国需要更多的亲美派来输出文化影响和维持世界领袖地位,我们不认为学生签证会受到巨大的影响。

但是学生签证OPT很容易受到影响。OPT项目允许在美国获得全日制学士及以上学位的国际留学生毕业后未获得工作签证的情况下在美国工作一年的资格,但是该项目并非移民法的法定项目而是移民局的行政规则,修改这个项目也并不需要通过国会的法案,移民局自身可以通过Notice-and-Comment的程序进行修改。如果特朗普正式就职以后强力推行反移民政策的话,这个程序是比较容易被修改的。

3、工作签证:H1b是专业人士工作签证,目前每年都严重供不应求。移民法规定的每年 85,000个名额都需要抽签才能决定归属。硅谷(亦作硅谷) 等高新技术产业区很多科技界从业人士都是持有H1b签证的外国员工,他们比较希望放宽H1b名额而不是进一步收紧。

但是申请H1b外国员工的雇主需要提供给该员工不低于该行业当地普遍工资的薪水,这个普遍工资的计算由劳动部决定,他们可以通过变更计算方案的方式提高这个工资水平来减少外籍员工申请,但是这也需要一定的时间。

移民局可能会顺应呼吁严格查处和限制IT consulting firms 滥用H1b名额的情况。多个雇主给同一个雇员递交申请的印度籍员工可能影响比较大;另外也可能在申请人数超过法定名额的情况下优先将H1b签证发放给受到美国的大学教育或者拥有来自美国的学校学位的人,而不是持外国学位的人,这可能对找工作的中国留学生有好处。考虑到特朗普夫人梅兰妮就是通过H1B签证来美国从事模特工作,后获得职业移民绿卡的。 说不定梅兰妮给特朗普大帝多吹耳边风,增加H1B名额的事情就有眉目了。 但增加名额需要经过国会。 这要看特朗普能否有能力统合党内两院同志修改法律了。

4、L1跨国公司高管调动签证。这个签证和EB5投资移民类似,考虑到这种签证对美国经济和就业的好处,应该总体上不会受到严重影响。但某些时段内,防伪打假会加强,审理的标准会逐步走高。

总体上,合法签证种类和移民限额目前都是法定的,改动这些需要国会修改的相应条款。目前在美国国会参众两院占多数的共和党内部对技术移民、职业移民和工作签证的态度并不统一,因此短期内通过修改法案的可能性并不大,也就需要特朗普通过党派政治才能间接影响国会表决。

但是如果特朗普推行强力限制政策,通过作为行政部门的移民局和劳工部在行政职权范围内做出程序性的和具体细节的改变是很容易实现的。

无论何种签证绿卡,特朗普目前并没有给出非常详细的政策细则,也没有确定内阁人选,只有当司法部、劳工部、国土安全部和移民局的人选确定下来之后,我们才可能进一步估计的政策走向。但是直到特朗普就职之后,给出人选并且开始制定、实施较严格的移民政策之前,现在准备移民的人还可以尽快找到一位有经验的律师,帮您处理移民事宜并递交申请,以免时间过长承担政策风险。

非法移民

根据特朗普竞选宣传,他会主要打击非法移民,包括在美国和墨西哥边境造墙,增加三倍边境保护执法人员,逮捕非法移民后监禁直到遣返,尽快遣返犯罪的非法的外国人,要求州和城市执移民法,停止移民大赦,停止向无法监控移民国家的国民发放签证,要求来源国接收被遣返的外国人,对外国人出入境进行生物技术(指纹等)监控,减少福利等对移民的引力,根据历史数据控制移民总量等。这方面,华人目前在美国的非法移民数量并不是特别多,有犯罪纪录的就更少,因此我们郑重提醒广大华人朋友,注意维系自己的合法移民身份,不要错过延期、申请绿卡等时机,以免承担法律风险,更重要的是遵守法律法规,不要背上犯罪纪录。

此外,避难、人道援助等身份这些身份类似于合法短期非移民身份,但是也有可能因为有犯罪纪录等等情况的影响,所以我们也希望持这些身份的朋友能遵纪守法,避免丧失自己的合法身份。

特朗普明确地提出对非法移民进行打击,对合法移民加强控制,但是由于美国立法行政分离的政治制度和移民法的法律地位,特朗普可能比较容易地从行政程序上提高难度、延长审批期间达到控制和减少移民的目的;但是想要直接改变移民法规定的合法移民条件和数额,就需要通过整个共和党来影响国会的法案了。

说完了通过行政机构、国会等手段直接影响政策,我们还需要谈一谈特朗普对美国民众的隐性影响力。

特朗普能在大选中获胜很大程度上是因为他的竞选政策方针获得了美国中低收入阶层民众的支持。种族矛盾和移民问题也是中低收入阶层非常关注的问题,特朗普的获胜有可能引发一系列的保守主义、孤立主义,保护主义和民粹主义的风潮。

特朗普的贸易保护主义政策带有民粹主义色彩。特朗普的支持者中有一些种族歧视者,他们可能认为特朗普的胜利是对种族歧视的鼓舞,或者模仿特朗普的一些粗俗言行,而对移民或者其他少数族裔做出种族歧视行为。这些都是危险的倾向。

特朗普的政治纲领中很著名的一条是要在美墨边境造墙。固然增强移民执法和边境保护是政府职责之一,但是在长长的边境造墙,不得不让人联想到几十年前象征着冷战,对抗,封闭、敌意的柏林墙。 柏林墙的倒塌曾经被美国人民视为是自由民主对专政独裁的胜利。 如今美国人民怎么偏执到要在自己边境上建立起另外一道阻隔人心和阻挡机会的墙了呢? 也许最可怕的还不是建造物理的墙,更可怕的是在族群中,人们心目中播下的那些仇恨和隔离的种子,这些无形的墙才真正蚕食了美国的根基和危害它的未来。

综上所述,在共和党把握了总统美国行政权,国会立法权和最高法院司法权的大背景下,美国未来的移民政策会趋向保守。但保守会不会演进为保护主义,保护主义会不会恶化为民粹主义,这要看美国制度里的制衡机制能否正常运转发挥作用。美国地方自治对联邦政府是很大制衡。美国民众,游说团体和媒体议论对政府也有诸多制衡。 我们寄希望于美国人民,相信美国的制度,人民的素养和民权民主意识能把那些张牙舞爪的老虎牢牢地关在制度和规则的笼子里。

总体上,美国作为一个移民国家,持续吸引着全世界各个国家、各个种族的人,包容和开放是其一贯的社会原则,也是美国繁荣发展的根本保证。我们希望特朗普的个人言行和政策不应该影响美国社会、政治的开放和包容。在长远来看,美国的民主制度经历过200多年的风雨洗礼,培育出极强的纠错和自我修正能力,美国社会和人民也保持着参政热情和多样化的政治观点,所以即使短期内出现一些倒逆历史潮流的保护主义、孤立主义、民粹主义波折,民主制度最终也应该能够回到开放、包容的正路上。

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美国 | 洛杉矶“亚洲世界电影节”:文化交流异彩纷呈

大家好,正如我在上一篇专栏中提到的,我受邀报道洛杉矶举行的第二届“亚洲世界电影节”,有幸一览众多参与甄选的亚洲电影的放映。此外,还能一睹明星走红地毯,颁奖仪式,以及电影界先锋人物组成的小组讨论。

这次盛会实实在在地展示了好莱坞对亚洲电影的兴趣。今年其实没有很多代表中国的电影。但我相信我们会在未来的电影节里看到更多中国电影的身影。

这里坐落在临近洛杉矶的卡尔弗城(Culver City),这座城市生机勃勃,发展迅速。这些电影在弧光复合式电影院(Arclight Theatre)复合大楼放映,小组讨论和招待会则在电影院正对面的卡尔弗城酒店(Culver City Hotel)举行。这家酒店历史悠久,展现了好莱坞复古风貌,《绿野仙踪》(The Wizard of Oz.)演员在拍摄期间就曾入住在此。

亚洲世界电影节从种类繁多亚洲世界电影精挑细选,向洛杉矶展示了其中的最佳影片,以吸引更多的人关注该地区电影人,加强亚洲和好莱坞电影产业之间的关系。通过跨文化的合作,我们的电影节展示了横跨亚洲的51个国家的电影,包括土耳其、日本、俄罗斯、印度和中东。通过这个具有挑战性的电影节,所有参与评选的电影都有一个独一无二的获得指导机会。”

居外荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman代表出席并报导於洛杉矶举行的第二届“亚洲世界电影节”

我有幸见到许多制片人,以及赞助这个充满活力的年轻的、节日的公司的代表。红毯星光闪耀,众多女星争奇斗艳。电影节排片日程满满当当,上午11:00到下午9:00日,多家剧院连续5天放映。我看了几部电影,包括《阿里与尼诺》(Ali and Nino),以及《黑母鸡》(The Black Hen),强烈推荐《黑母鸡》这部电影。

电影节上处处洋溢着电影人的活力和热情,来自不同国家和地区的电影人、公司,与洛杉矶当地居民聚在一起分享电影的美妙。这是一个庆祝文化合作和理解的好方法。

几天以后,我参加了亚洲协会南加利福尼亚中心(Asia Society Southern California Center)在洛杉矶彼特莫勒酒店(Biltmore Hotel)举办的中美电影峰会(US China Film Summit)。

第一天,位于西木区(Westwood)的加利福尼亚大学洛杉矶分校将举行业内专家小组讨论,备受瞩目。在比特摩尔酒店的最后一个晚上,我遇到了一群不同的人,其中许多来自中国的大型公司和制片人,他们来此是为了借鉴学习或寻找融资。电影介绍是最有趣的,包括中美联合制作的主要电影剪辑。

也就是说,这既是洛杉矶与中国和亚洲重大商业合作,也是重大文化合作。来这个城市旅游和投资物业又多了一个理由。

2016年9月15日至16日,由洛杉矶世界事务委员会主办,美中企业家商会协办的“亚洲未来峰会”,在美国加州洛杉矶圣塔莫妮卡举行。来自世界各地50多个企业领袖及相关国家政要作为演讲者,就未来亚洲的迅速发展以及亚洲与加州和美国的关系议题在此次峰会上展开了广泛而深入的讨论。我们荣幸邀请到洛杉矶资深房地产经纪兼教育工作者Susan Friedman参与并为居外用户现场直击这次盛事。【阅读原文

 

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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美国 | 在美国27个主要城市买房 年薪需要多少?

美国27个主要城市,你需要赚多少年薪才可负担买房费用,拥有属于自己的家?

对很多人来说,买房是一生中最大的投资和消费,目前美国房市火热,房源紧张已经在全国许多市场造成负担。

新数据显示,今年9月份美国房价年上涨率为6.3%,高于8月份的数字。CoreLogic公司首席经济师诺萨夫特(Frank Nothaft)说:“美国房主的房屋净值在过去五年里翻了一番,达到13万亿(兆)亿美元,主要是因为房价的回升。去年全美每栋房平均增值1.1万美元,但各地差异很大。”

美国房价两年来一直以约5%的速度上升,主要是在住房供应有限(尤其是廉价住房)的情况下,因招聘持续、工资上涨以及抵押贷款成本低廉而受到支持。房价上涨或促使更多业主将房产挂牌出售,从而缓解供应短缺的状况。

凯投宏观(Capital Economics)房地产经济学家Matthew Pointon表示,特朗普在竞选期间几乎并未提及住房政策。然而,他在8月一次演讲中提出,要放松美国房产抵押贷款标准。

特朗普当时表示,由于监管产生的住房成本约为总成本的25%,他认为这一比例应减少至2%左右。

尽管总统候选人在竞选中的主张和承诺未必最终会兑现,但在特朗普当选的情况下,Pointon表示,银行可能会放松贷款标准,降低贷款资格所需的信用评分。这将在短期内促进借贷,圆更多人的业主梦。

为了避免买房后生活拮据,CNN根据HSH.com网站信息,整理出居住在美国以下27个主要城市,你需要赚多少年薪才可负担买房费用,拥有属于自己的家。

1、旧金山

需要薪水:152,173(美元,下同)
平均房价:835,400
每月支付金额:3,551

2、圣地亚哥

需要薪水:108,654
平均房价:589,300
每月支付金额:2,535

3、洛杉矶

需要薪水:100,147
平均房价:536,700
每月支付金额:2,337

4、波士顿

需要薪水:86,054
平均房价:435,300
每月支付金额:2,008

5、纽约

需要薪水:85,488
平均房价:397,600
每月支付金额:1,995

6、西雅图

需要薪水:81,774
平均房价:422,100
每月支付金额:1,908

7、华盛顿DC

需要薪水:78,460
平均房价:393,500
每月支付金额:1,831

8、丹佛

需要薪水:70,741
平均房价:386,800
每月支付金额:1,651

9、波特兰

需要薪水:69,786
平均房价:358,500
每月支付金额:1,628

10、迈阿密

需要薪水:64,879
平均房价:315,000
每月支付金额:1,514

11、加州沙加缅度(Sacramento)
需要薪水:64,748
平均房价:327,000
每月支付金额:1,511

12、芝加哥

需要薪水:61,291
平均房价:244,100
每月支付金额:1,430

13、巴尔的摩

需要薪水:55,935
平均房价:264,300
每月支付金额:1,305

14、达拉斯

需要薪水:53,824
平均房价:230 500
每月支付金额:1,256

15、费城

需要薪水:53,108
平均房价:234,800
每月支付金额:1,239

16、休斯顿

需要薪水:51,560
平均房价:217,400
每月支付金额:1,203

17、明尼阿波利斯

需要薪水:50,630
平均房价:240,300
每月支付金额:1,181

18、奥兰多

需要薪水:49,811
平均房价:229,900
每月支付金额:1,162

19、德州圣安东尼奥(San Antonio)

需要薪水:48,341
平均房价:212,300
每月支付金额:1,128

20、佛州坦帕

需要薪水:44,897
平均房价:205,000
每月支付金额:1,048

21、亚利桑那凤凰城

需要薪水:44,129
平均房价:235,300
每月支付金额:1,030

22、亚特兰大

需要薪水:39,385
平均房价:191,500
每月支付金额:919

23、底特律

需要薪水:39,033
平均房价:170,817
每月支付金额:911

24、圣路易斯

需要薪水:37,527
平均房价:170,000
每月支付金额:876

25、辛辛那提

需要薪水:36,117
平均房价:157,000
每月支付金额:843

26、克利夫兰

需要薪水:34,185
平均房价:138,900
每月支付金额:798

27、匹兹堡

需要薪水:31,962
平均房价:140,000
每月支付金额:746

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美国 | 从30年历史看旧金山湾区房市

旧金山、纽约、洛杉矶属于美国地产的龙头地位,但房市的起伏规律都非常相似。图为旧金山市一景。

之前我们谈了很多房地产走势的“现在进行式”,看的都是最新发展的市场行情,好处是知道现在发生的市场变化,了解房价、销售量、库存、房源等数据以便准备做出符合个人的投资计划。但房地产是一门长期投资,光看当下走势还不够,要进入这场投资“战争”中,还要知道过去所发生的事,才能够预知未来、眼光放远。本次我们就要谈谈美国,以至旧金山湾区房地产的历史,不说太远的,就说说近30年的过去,我们会惊觉过往的经历竟然如此类似。

“周期”,任何事物都有一个周期。房地产更不例外,它会经历恢复期,产生一个房市泡泡,当泡泡吹到一等程度,到达峰值,就会带来破灭;随之市场进入低迷、下跌,然后等待下一次的恢复期的重新开始。如此的历程循环往复、屡试不爽。(美国房地产发展史

湾区房市 历史惊人的相似

从1984年开始至今,全美、旧金山湾区已经历三个房市泡沫的循环,分别在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年这三个时间段,但是每次的循环都会带来新的涨幅与新的房价高点。

把这条房价涨跌曲线放到30年的区段来看,就是上升、到达高峰、下跌、再上升⋯⋯。不过令人惊讶的是,从新的上升到泡沫化这个区间,都是5到7年的时间,没有例外。看看我们正在经历的新一轮循环,赫然已经走过5年,难道新的泡沫即将到来?

美国地产 贪婪带来的崩盘

在八十年代初,九十年代中期和在2012年,都经过约4年的衰退期,经过几年来的下跌,被压抑的需求反弹而爆发,价格开始再次上升。每次衰退都是基于一个不合理的繁荣,甚至可以说是“集体的犯罪行为”。好比垃圾债券、储蓄和贷款欺诈、网络公司股票疯涨。往往都是“失控的贪婪”埋下下一次泡沫的种子。

前一段时间我们刚走过2008年发生的次贷风暴带,这个泡沫是由于数以亿计的欺骗性贷款引发。当时众多无法贷款的买家,他们被批准用贷款买房(或再融资):欺骗性的诱饵利率和承保标准的下降。放款人只是为了出售贷款,他们不在乎买家是否合格。有时,购买的物业没有实际投资,也就是没有首付,100%的贷款。

许多放款人和抵押贷款经纪人很清楚这是一个犯罪性的掠夺行为,但他们依然故我,直到金融市场崩盘、房市泡沫。这个事件的始末后来被好莱坞拍成许多电影,用来描述这一段期间的所发生的荒谬。

20世纪90年代早期和随后的网络泡沫,房价下降在10%至11%的范围内,其规模完全不同于2008~2011年的崩溃,连旧金山湾区平均都下滑27%,全美范围则跌幅更深,而且是近3次泡沫中历时最久的一次。更早的类似崩溃程度发生在1930年代,大萧条期间。

房价涨跌 一线城市抢先跑

而在次贷泡沫之后,2012年终于开始新的恢复期,走过4年的滑落,需求的反弹力道也相当大,已经有约70%的涨幅,热门地区早已超过上次的峰值。二、三线的城市也在迎头追赶,相对来说,目前二、三线比一线城市还有更多涨幅空间。

值得留意一件事,在房市的恢复期、泡沫破裂期,一、二、三线城市是有区别的。全国范围的一线城市当然就是指纽约旧金山洛杉矶等这些大都会区,尤其近年这三座城市是华人移民的重点,更带来庞大资金,使得涨幅异常火爆,房产供不应求。因此,一线城市的涨幅快、涨得高,但是泡沫期却跌得慢,易止跌。

二、三线城市的涨幅时间会跟在一线城市后面,要花更长时间才能回到上一次的峰值房价,但当市场崩盘时他们会更快反映出来。总体来说,一线城市因为有更多的利基点支撑,例如有人口移入、就业多、城市发展健全等因素当靠山,所以房价总是高高在上,就算市场崩盘通常也只是少少跌一点,很快又回涨。反之,二、三线城市缺少某些利基点,就容易“风吹受寒”。

房市循环:会跌就会涨,反之亦然

面对新的恢复期,大家谈到纽约大都会旧金山湾区的房价,越晚跟进的买家都是摇头叹息,卖家则是满面春风。但这场恢复期看似就要结束,作为美国房市的先锋们已经进入平缓的震荡曲线,随之美国各地也将面临这一状况。

因此当有人喊著“房价涨不停怎么办?”、“现在房价跌得那么惨,又怎么办?”看到房价涨,好像房价永远都下不来;看到房价跌,又感觉陷入无望。其实大可不必过多忧心,因为根据循环周期的经验法则,涨上去的终究会跌,只是跌多跌少的问题;下跌终究也会涨上去,但往往会涨很多,将会超过前一次的房价高峰值尤其在热门房市区域。

然而,现在每个专家都在观察著,哪个“契机”会引发新的泡沫破裂,这个事件恐怕是迟早的问题,而不是会不会的问题。但要判断何时泡沫化,困难的是当前局势面临前所未有的混乱,世界上的变数过多,令众多专家苦恼著如何预测。

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澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障?(三)陷老乡骗局,血本无归

欲讨回公道,老乡却耍起了无赖…

澳洲法律能给你的财产什麽保障?(三)陷老乡骗局,血本无归

AHL法律提醒您:

  • 海外投资一定不要因为是“老乡”、“老朋友”就轻信其帮忙理财。
  • 在投资前一定要咨询律师,保护资产安全。
  • 不要害怕和律师打官司,如果有足够的证据和法律依据,胜算也会很大。本案中钱夏娃与250律师的官司其实是必胜无疑的。
  • 澳洲政客与普通选民合影是非常常见的,这与中国政客不同。许多人会利用这一文化差异炫耀甚至欺骗中国投资者。

 

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沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资

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澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障?(二)漂洋过海,老乡变“老赖”

谎言败露,土豪老乡竟是失业“三无人员”!

澳洲法律能给你的财产什麽保障?(二)漂洋过海,老乡变“老赖”

小钱夏娃到了澳洲后才发现,赵亚当其实是个骗子,于是便去找律师帮她“讨回公道”,然而赵亚当却耍起了无赖,拒不签借款协议,无奈之下的小钱夏娃又该怎么做呢?

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澳洲 | 法律能给你的财产什麽保障?(一)老乡老乡,背后一枪

青梅竹马衣锦还乡,昔日发小竟化身“大忽悠”!

澳洲法律能给你的财产什麽保障?(一)老乡老乡,背后一枪

钱夏娃把积蓄托付给了青梅竹马的赵亚当,又把自己的女儿也送去了澳洲,可当小钱夏娃到达澳洲时,又发现了赵亚当怎样“不可告人”的秘密呢?

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美国 | 移民新规详解!1月17日生效

11月18日,美国移民(专题)局(USCIS)将一项“最终规定”(Final Rule),发布在专门登载联邦政府新规丶政策的“联邦纪事”(Federal Register)上;

多条相关法规的调整修改,主要是向基於就业的移民丶非移民签证提供利好,包括对於H-1B丶L1丶O1等不同类型的工作签证持有者提供60天的失业宽限期,I-140被批准後雇主不得撤销该受益人的职业移民申请,等等。

移民局文件表示,这些新规自1月17日起施行,目的是协助美国雇主吸引丶留住高技能移民。

这项“最终规定”包括一系列基於就业的移民丶非移民签证相关法规的修订。经过修订後的法规可以提升美国移民局基於“21世纪法案” (Twenty-First Century Act)和“美国竞争力及劳动力提升法案“the American Competitiveness and Workforce Improvement Act”的规定对外国雇员的申请案进行裁决的一致性,使得美国雇主能够更方便地雇佣已经取得基於就业移民的移民签证申请(I-140表格)的高技能雇员,也提高这些雇员的生活稳定性和就业灵活性。

美国自1月17日起施行移民新规,目的是协助美国雇主吸引丶留住高技能移民

一丶在某些情况下维持申请有效性,增加I-140已经批准的某些收益人的工作可更换性,厘清丶延长个人在申请调整合法永久居住资格时的优先日期;

二丶允许工作签证(H-1B)丶派遣雇员(L1)签证等基於就业的非移民工作签证在是I-140表格的主要受益人丶移民签证在其优先日期前未获签发丶提供可信服的证据证明特殊情况等条件下,国土安全部(DHS)才可以自行颁发就业许可;

三丶厘清H-1B申请或裁决的各项程序,包括入职6年後延续工作签证身份丶确定在获取名额後更换工作的名额豁免丶举报人保护等;

四丶为E1E2E3丶L1等投资和企业雇员的相关签证以及TN北美协约国签证等分类中的个人设定两个丶共10天的宽限期,为他们离开美国或其他行动提供合理的时间;

五丶在某些高技能非移民雇员在其授权有效期结束之前结束工作时,在每个授权有效期内提供连续60天的宽限期,以便他们可以更容易地进行新就业和延长他们的非移民身份;

六丶对於按时申请续期EAD工卡的个人,自动延长就业授权文件(EADs或I-766s表)的雇用授权和有效性;

取消美国移民局在提交後90天内裁决I-765表(申请就业许可申请),若90天内不进行此类裁决要申请临时EAD的监管规定。

移民局方面表示,本次“最终规定”主要是为了改善基於就业的移民或非移民签证申请的流程,增加寻求高技能外国雇员的美国雇主的确定性,提升高技能外国雇员生活的稳定性和工作的灵活性,增加相关政策应用的透明度和一致性。这些变化的最重要目的是提高美国雇主雇佣和留住高技能雇员的能力,同时为这些雇员寻求晋升丶获取横向职位或者更换雇主提供更多选择。

(据中国评论新闻网)

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——康特拉科斯塔县

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是东湾的康特拉科斯塔县(Contra Costa County)。

旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在康特拉科斯塔县的房地产市场包括下列地区:阿拉莫、布莱克霍克、丹维尔、迪亚布罗、拉斐特、莫拉加、奥林达、普莱森特山、圣拉蒙以及核桃溪。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨6.8%
康特拉科斯塔房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度下降3.0%
康特拉科斯塔县房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为28天
康特拉科斯塔县房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100.60%
康特拉科斯塔县房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为51.61%
康特拉科斯塔县线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

2016年第三季度,康特拉科斯塔县的房产活动启动较为迟缓,但到该季度末期的表现则非常引人注意。与2015年7月相比,今年七月份的销售活动稍有逊色,但到了八九月份,情况有所回转,与去年的水平持平。同时,房产储量经过前两个季度的健康增长,可出售房产的数量稳定在去年夏末的同一水平上——但仍然较低。

紧张的房产供应是阻碍销量增长的主要因素,供应不足也导致房价持续上涨。买家更加谨慎,对价格战感到厌倦,因此房产出售迟缓。与去年同期相比,房产很难以高于要价的价格出售,溢价较少。

其他待售房产均位于高端市场——售价在200万美元以上——从今年早些时候开始到夏末,市场呈现平稳状态,将售价定得过高的卖家重新调整了期望值以便房产能够顺利售出。

市场统计数据

虽然低于旧金山湾的整体水平,但售价高于要价的房产比例与去年秋天基本一致。但是豪华房产——定价高于200万美元——的降幅最大。

康特拉科斯塔县售价高于要价的房产比例;旧金山湾区售价高于要价的房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在康特拉科斯塔县/三谷地区销售的最接近房价中位数1,142,500美元的一套房产:

524 Verona Avenue, Danville, CA 94526-2414
  • 加利福尼亚州94526-2414,丹维尔,Verona大道524号
  • 3室/2浴/2,094平方英尺
  • 售价1,140,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在康特拉科斯塔县/三谷地区出售的售价最高的房产:

1155 Camino Vallecito, Lafayette, CA 94549
  • 加利福尼亚州94549,拉斐特,Camino Vallecito 1155号
  • 4室/5浴/3,741平方英尺
  • 售价:3,150,000美元

前景预期

近几年,秋季是销售最活跃的几个月,但去年秋天的销售活动较为低迷,与去年不同,随着年尾临近,我们预计今年秋季的市场活动将与八九月份的水平一致。购房者将有更多的选择余地,买卖双方的平衡将趋于更加健康的水平。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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澳洲 | 到墨尔本置业,前程与信赖都可以交给Marshall White!

澳洲墨尔本是中国投资者海外置业的热门之选。它是澳洲文化、工业中心,连续多年当选世界最宜居城市,但房价却远低于悉尼、堪培拉等城市,房产市场的上升空间很大。当然,要想在墨尔本买到一处前景广阔的房产,少不了可靠的中介专业服务。Marshall White公司正是这样一家值得信赖的房地产代理及管理公司。

Marshall White公司是你在墨尔本投资买房值得信赖的房地产代理及管理公司
Marshall White公司是你在墨尔本投资买房值得信赖的房地产代理及管理公司
Marshall White公司如今已成为墨尔本房地产领域最著名的品牌之一
Marshall White公司如今已成为墨尔本房地产领域最著名的品牌之一

扎根墨尔本50余年,专业服务远超同行标准

50余年前,Marshall White先生在墨尔本创立了一家以自己的名字命名的房地产代理及管理公司,并为之奉献了自己的一生。在创立之初,Marshall White先生就将诚实、正直、专业和客户服务刻入了公司的精神之中。正因为此,Marshall White公司如今已成为墨尔本房地产领域最著名的品牌之一,具有广泛的客户基础。特别是Marshall White公司为客户提供的专业服务,就连同行都津津乐道。

Marshall White对房产租赁完善的服务以及对代理房产的出色管理赢得了无数客户的信任
Marshall White对房产租赁完善的服务以及对代理房产的出色管理赢得了无数客户的信任
Marshall White设立了专门的客户服务部门,提供包括金融、保险、法律以及水电煤连接等服务
Marshall White设立了专门的客户服务部门,提供包括金融、保险、法律以及水电煤连接等服务

多年来,Marshall White公司凭借自己对房产价值良好的判断力、对房产租赁完善的服务以及对代理房产的出色管理赢得了无数客户的信任。这也是Marshall White公司的一个重要追求,不管客户是来自墨尔本当地,还是来自澳洲境内,又或者是来自海外,公司都将站在他们的立场去实现房产代理和房产管理的最大利益。为此,Marshall White公司设立了专门的客户服务部门来帮助买家和卖家,为他们提供包括金融、保险、法律以及水电煤连接等服务,并尽可能确保没有任何漏洞。