ZoeChan – Page 367

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——东湾

导言：第三季度，旧金山湾区房价继续温和上涨，大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾，其价格比2015年第三季度上涨了约10％；硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产（Pacific Union）将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动，以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是阿拉梅达县（Alameda County）/东湾（East Bay）市场。

旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在东湾区域内的房地产市场包括下列地区：奥克兰地区（邮编代码为94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的区域）、阿拉米达、奥尔巴尼、埃尔塞里托、肯辛顿以及皮埃蒙特。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第三季度上涨10.2%

东湾房价一年趋势

房产储量自2015年第三季度增加17.5%

东湾房产储量一年趋势

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为21天

东湾房产挂牌天数一年趋势

房产售价与要价的百分比为114.66%

东湾房产售价与要价的百分比一年趋势

线下交易的房源百分比为63.35%

东湾线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

与去年同期相比，东湾第三季度的销售活动速度放缓，但仍然保持了强劲的势头。本季度初期出现了明显减速，七月的销售量下降了两位数的百分比。但是随后的情况与去年同期一致。销售活动放缓的主要原因是房产储量不足，特别是100万美元以下的房产。

东湾低价位房产与高价位房产的销售活动差异明显，低价房产所剩无几。同时，100万美元以上的房产数量逐渐增加，与去年相比，这个价格点正面临更大的销售挑战。但是，三分之二的房产仍然以高于要价的价格售出，这个比例为整个旧金山湾区最高。东湾居民的购买力较高，推动了房价的上涨，该地区也面临着整个旧金山湾区最大的房价上涨幅度。

市场统计数据

今年秋季，东湾的市场仍然保持竞争力。虽然在定价低于300万美元的房产中，售价高于要价的房产数量减少，但仍有50%以上的房产售价高于要价。

东湾售价高于要价的房产比例；旧金山湾区售价高于要价的房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在阿拉梅达县/东湾销售的最接近房价中位数964,000美元的一套房产。

544 59 Th St, Oakland, CA 94609

加利福尼亚州94609，奥克兰，59号街544号
3室/2浴/1,625平方英尺
售价：963,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在阿拉梅达县/东湾出售的售价最高的房产。

149 La Salle Ave, Piedmont, CA 94610

加利福尼亚州94610，皮埃蒙特，La Salle大道149号
5室/6浴/5,833平方英尺
售价：4,250,000美元

前景预期

今年秋天，东湾将继续吸纳被旧金山拒之门外的买家需求，因此销售活动将持续强劲。对于要求价格相对低廉且能方便到达旧金山的通勤者而言，交通便利的街区仍然具有很强的吸引力。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日）

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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美国 | 纽约顶尖房产中介科可兰（Corcoran）与居外携手开拓中国市场

在中国政府继续收紧本国公民的海外投资政策的情况下，纽约房地产经纪商们仍将目光瞄准了中国购房者。

科可兰集团（CORCORAN）首席执行官Pam Liebman向The Real Deal透露，该集团已与被誉为“中国版Zillow”的居外网达成合作，在该网站上发布房源信息。此举旨在帮助科可兰的房地产经纪人向中国市场发布房源信息。

作为此次合作的一部分，居外还将帮助科可兰搭建官方微信渠道，让该公司能够与中国的潜在购房者轻松交流，另外还包括翻译房源信息，以及委派代表为该公司的房地产经纪人开展中国市场最佳实践培训。

“中国是一个至关重要的市场，我们希望为中国市场提供优质服务，并给予该市场应有的重视和关注，” Liebman表示。“开拓中国市场无法一蹴而就。有些人认为去一趟中国就能成功开拓该市场的业务，这简直是天方夜谭。”

纽约顶尖房产中介科可兰集团与居外网达成合作，携手开拓中国市场。图为科可兰首席执行官Pam Liebman。

首席执行官Pam Liebman向The Real Deal透露，该集团已与被誉为“中国版Zillow”的居外网达成合作

居外美洲地区总裁Matthew Moore表示，中国购房者仍然非常喜欢纽约的房产。“许多中国人都一致认为，纽约是北美洲最令人振奋和迷人的城市，过去五年来中国人投资在纽约房产上的资金额大幅上涨即证明了这一点，”他在一份声明中指出。

亚洲协会（Asia Society）称， 2011年至2016年，中国人在美国的直接投资额暴增，中国购房者在购买美国住宅房产上花费的资金超过280亿美元。

科可兰是近期才开始尝试开拓中国市场的公司。9月，住宅房产经纪商CORE和商业房产经纪商仲量联行（JLL）达成独家合作伙伴关系，携手向泛亚市场推广CORE推出的全新开发项目。

不过，近期公布的报告显示，随着中国政府因出于对人民币贬值的担忧而收紧相关政策，中国资金大规模外流的速度可能会有所放缓。据报道，中国各大银行已根据指示弥补了导致中国公民躲避资金管控的漏洞，规定中国公民出国只能一次性携带5万元以下的美金。

新任美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）与中国的关系对资金流动的影响还尚需观望。特朗普已将中国列为“货币操纵国”，认为中国对美国产品征税过重。

但Liebman表示，截至目前她尚未发现中国收紧相关政策所带来的影响。“我们认为，中国人仍是最具影响力的国际购房者，而且在海外置业的中国人数量仍在不断攀升，”她表示，“我们听说了[中国政府收紧政策]，但我们尚未发现中国人的海外购房热情出现消退。”

科可兰集团

科可兰集团是纽约最顶尖的住宅中介公司，共有40家分部和2,200名销售人员，业务遍及曼哈顿、布鲁克林、汉普顿、北福克、佛罗里达州德拉海滩和棕榈滩地区。作为美国最大的住宅中介公司NRT LLC的成员，以及纽交所上市公司Realogy Holdings Corp.（NYSE: RLGY）的旗下公司，科可兰集团是入手纽约房产的首选中介。登陆www.corcoran.com获取更多信息。

居外网

作为领先的中文国际房产搜索引擎，居外网以一站式平台展示着来自89个国家的250 万套房源，每月来自中国和世界各地的访客数量超过200万人次。居外网在2014年和2015年被中国顶尖的电子商务机构评为中国第一大国际房地产网站，并获2015年《红鲱鱼》“全球100 强科技企业”称号。居外公司总部设於上海及中国香港，并在英国丶美国丶加拿大和澳大利亚等地设有地区团队。居外网计划於12个月内在澳洲证交所（ASX）上市。索取信息或推广：https://list.juwai.com

澳洲 | 深度解析王宝强离婚案：依澳洲婚姻法房产如何分？

王宝强离婚一案激起千层浪，引起无数关注。根据国内媒体称，王宝强和马蓉名下的拥有9套房产，其中1套房产在美国，大部分都是以女方或女方父母的名义购买。许多人关注明星离婚案新闻的同时，对在一方有过错的离婚情况下，婚姻财产如何分配也成为了社会关注的话题。近日，在澳的不少朋友询问“若王宝强离婚案类似的情形发生在澳洲，那么澳房会怎么被分配呢？”。此文假设马蓉为过错方，且无其它财产协议，对大家的一系列疑问作出回答概括，并比较此案若在中澳发生的不同情形。

中国结，中国离，分中国房产

中国《婚姻法》与相关《问题解释》繁多（本人本科时修读中国《婚姻法》狂砍91分！），若在中国遇到王宝强离婚案相似情形，谨记以下法条法规及适用情形即可：

结婚登记后，以单方（马蓉）的名义购买的房屋，属于夫妻共同财产；除非有充分的证据证明，一方用本人婚前个人财产购买的房屋，则为个人财产。

结婚登记后，以单方（马蓉）的父母的名义购买的房屋，即房屋的产权登记在单方父母名下，则房屋的产权归该方父母所有，该房屋不属于夫妻共同财产。购买该房屋时若实为另一方（王宝强）出资，可作为父母对其债务处理。

（马蓉）婚内出轨不直接影响财产分配。《婚姻法》第47条规定：离婚时，一方隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏，转移，变卖，毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或者不分。即使“照顾无过错方”的财产分割原则已被现行的《婚姻法》所摒弃，但不排除在财产分割过程中，法官基于自由裁量权可能会向无过错方（王宝强）倾斜。

为了体现公平原则且照顾无过错方的利益，王宝强可依法请求离婚损害赔偿（但这不是现有财产的直接分配）。《婚姻法》第46条规定了”离婚损害赔偿制度”：”如果一方有重婚、与他人同居、实施家庭暴力或者虐待、遗弃家庭成员的行为，无过错方可以请求离婚损害赔偿” 。

对于婚内出轨情况，实践中通常作为过错的因素来考虑的，但存在举证困难的情况；除非被告（马蓉）认可，一般情况法院不会轻易予以认定。

可见，王宝强对8套中国房产所有权的主张合法合理，但对于马蓉父母名下的房产举证难度会增加。此案关键问题便在于其可否证明王宝强为实际出资方与马蓉为过错方，从而取得法院在判决上的倾斜。

中国结，中国离，分澳洲房产

若王宝强与马蓉的第9套房子在澳洲而不在美国，那么房产如何分配呢？中国《涉外民事关系法律适用法》第36条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律”。所以，涉外婚姻房产在哪个国家，就适用哪个国家的法律。即王宝强与马蓉若在澳洲拥有房产，则即使身在中国主张离婚也需根据澳洲《家庭法》与相关法律法规进行房产分配。

需要提醒王宝强和天下各位“X宝强”与“X蓉”，在适用澳洲《家庭法》对澳洲房产进行离婚分配时，请务必注意以下三点：

澳洲《家庭法》不分婚前、婚后的财产，也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居（事实婚姻），那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产（婚前、婚后或离婚时）分配协议，不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。由此，王宝强与马蓉的所有婚前、婚后的个人或共同财产，在离婚申请时，都会被定义为婚姻共同财产，当然也就包括这一套澳洲房产。

澳洲《家庭法》规定，离婚双方无需证明自己或对方有过错，法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的，即澳洲法律适用无过错离婚原则。也就是说，马蓉即使出轨，也不会被法院深究其过错。澳洲《家庭法》对结束婚姻的法理精神理解为，“无论什么原因，婚姻破裂夫妻双方都难逃其咎，与其细数对方过失，不如分得干净利落，再好好规划未来”。所以，即使王宝强再受伤，马蓉再千夫所指也不会影响法院判决，澳洲法律的公正不体现在“过错”。同时，澳洲法律的健全体也现在申请离婚时，不用民事诉讼概念，也没有原告和被告，而只用申请、申请方和应答方。

在王宝强与马蓉结婚前、结婚后或是申请离婚时，他们都可以委托律师订立财产协议（Binding Financial Agreement），并可将此协议递交法庭转变成法院命令（Consent Order）。一旦成为法令，便具有强制力，每个人都必须遵守，除非双方申请并经法院同意进行改变。如果王宝强与马蓉无法达成协议，就需要向法院申请财产分割。法院在作出裁定时，会考虑如下因素：
1. 婚姻关系时间的长短
2. 双方对各自/对方财产和共同财产的贡献
3. 双方当事人对财产或者家庭所做出的有溯及力的贡献，包括经济与非经济方面
4. 双方的年龄与收入能力
5. 此财产分割法令对双方收入的影响

综上，澳洲《家庭法》并不会追究婚姻关系破裂是否是马蓉出轨的过错，因此也不会影响到双方财产分配的比例。所以，王宝强与马蓉对澳洲房产分配的关键便在于财产协议与法院裁定所考量的上述因素。可见，王宝强对此澳洲房产的所有权主张难度会大于在中国的房产。然而，这也间接反映了澳洲《家庭法》与《物权法》二者的相互独立性，这是澳洲法律先进之处还是待完善之处会因个案不同而有不同理解与应用，各位读者请自己体会。

中国结，澳洲离，分澳洲房产

若王宝强在澳洲Facebook上公告是无法达成离婚法律效力的。在澳洲，提出离婚的双方一是需要结婚两年以上（不满两年的需要先调解），而且必须向法院提供已经分居12个月的证明。这个条件在任何时候任何情况都不例外。所以如果王宝强准备离婚，第一步是要确定分居日期，离婚一方需要在分开之日将分开意愿告知对方。所以在澳洲，他应该现在Facebook里发的“分居通知”而不是离婚公告。

此外，根据澳洲《家庭法》，在中国结婚的至少一方当事人若满足以下三个条件之一，则也可以向澳洲家庭法院（澳洲审理离婚案件的专门法院）提出离婚申请，主张财产分配：

把澳大利亚作为自己的家并打算永久居住，或
是澳大利亚公民，或
长居澳大利亚并且在申请前居住了12个月。

假设王宝强在中国领取结婚证，之后长居在澳洲且满足以上离婚申请人条件，则可以向澳洲法院提交离婚申请，则自然适用澳洲《家庭法》进行财产分配，无须再适用中国《涉外民事关系法律适用法》。

在他们两个孩子的抚养方面，澳洲法律遵循子女最大利益原则，其中包括保护孩子，防止他们受到暴力或伤害，以及帮助孩子与父母双方保持关系。而谁能得到孩子的抚养权，便可主张更多的财产分配。有媒体称，马蓉曾不止一次遭遇王宝强的家暴。因此，若马蓉可以成功举证王宝强的家暴行为，则法院很有可能会将两个孩子的抚养权判给马蓉，且要求王宝强支付抚养费。同时，考虑到孩子的因素，财产分配也会无形中向马蓉倾斜。

然而，具体财产分配方式与“中国结，中国离，分澳洲房产“相似，可参见上述第二部分与澳洲房产大全已发布的原创文章《你问我答：婚前财产的婚后分配》。

澳洲结，澳洲离，分中国房产

根据澳洲《家庭法》的规定，并适用相关国际公约、国际协议以及国际执行条例。

欲知详事如何，请发信居外与本人联络。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳洲 | 关于澳洲购房合同中“日落条款“，你必须知道的4件事

前言

“日落条款”（Sunset Clause）是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款，即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。今天我们就请到了拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师为大家讲解“日落条款”背后的故事。

一、“日落条款”—— 中国购房者最称赞的条款

当在谷歌上搜索关键词“中国开发商延期交付”时，我们会得到大约170万条结果，排在前几位的多是“违约金”、“怎么办”、“没有时间限制”和“业主买单“等负面词汇。

可见在中国，大量的购房者会遇到开发商无限延期交付又无可奈何的窘境。一方面是因为购房合同中并没有完善的相关条款与救济方式，另一方面也是国内购房者往往未能在签订合同前得到专业的法律意见而错失了与开发商平等对话协商的机会。以本人好友李先生的经历为例，李先生曾于浙江温州市区处购买一楼花，开发商延期了近3年才交付，而最后却只获得区区3万人民币的赔付。

然而，当在谷歌上搜索关键词“澳洲开发商延期交付”时，我们会得到大约46万条结果，排在前几位的多是“开发商拿不到钱”、“政府收拾开发商”等利好买家的词汇。

那么，都是购房行为，为何会出现以上如此大的不同呢？一个主要的原因便是几乎所有的澳洲楼花购房合同都会包含保障买家权益，规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。即，如果开发商延迟交付并且延迟时间超出了买家的可接受范围，买家可以依赖“日落条款”的执行保障自己的合法权益，降低自己的购房风险。因此，“日落条款”也一度成为不少中国买家最称赞的澳房合同条款。

二、小心！极少数开发商利用“日落条款”恶意终止合同

然而，由于近几年房价的高速增长，签订楼花合同时房屋的售价会远低于交付时的价格，这巨额的差价使得极少数贪婪开发商利欲熏心，便试图钻法律空子，故意拖延交房时间，利用合同 “日款条款”中的各种技术细节终止原本的合同，然后再以当前更高的价格进行“一房二卖”。这无疑让原本保护买家权益的“日落条款”变成了开发商谋取不正当利益的工具，导致买家的金钱、时间成本被束缚在楼花项目中，错失资本增值和其它投资机会。

以4年前发生在悉尼的真实案件为例，买家Hui Wang于2012年以73万澳元的价格在悉尼Ultimo购买了一套公寓楼花。然而在2014年开发商通知买家，称建筑公司没有及时施工以及原材料价格上涨等客观原因，交付将比计划日期晚近13个月，因此无法再履行合同从而启动“日落条款”了。Hui Wang在拿回定金与相应的利息，并于开发商解除合同之后，Ultimo的该公寓以85万澳元的价格重新投回市场。至此，该开发商于2013年完成了预售并获得了足够的银行贷款，在2015年又能以市价再卖出，获得升值的巨大收益。

因此，请在签订合同前请律师详细解读合同条款，与开发商进行协商，千万小心“日落条款”被不合理的利用！

三、“日落条款”的修正与现状

在澳房市场，特别是悉尼房市奋战多年的投资者与地产经纪人一定对2015年的“日落条款“风波记忆犹新。在近700位民众参与听证会后，新州政府于2011年末颁布了《产权转让法》的修正案，以此限制开发商利用“日落条款”恶意终止购房合同从而谋取更大的经济利益。

新法令规定，开发商如果要启动“日落条款”，必须提前28天以书面形式通知买家，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。合同的撤销必须得到买家的同意；若买家不同意，开发商必须向最高法院提出申请，得到准许令才能撤销合同。另外，开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用，除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。

事实上，恶意拖延交付终止合同的开发商还是极少数。一般情况下，为了节省银行借贷利息或投入其他项目，绝大多数开发商并不会故意拖延时间，甚至更多情况下，他们会提前竣工进行交付。

此外，新政下已愈发完善与标准的“日落条款”为澳大利亚作为“世界最安全的房地产市场”更是添砖加瓦。

四、“日落条款”的完善并不代表你利益的绝对安全

楼花购房合同绝大多数为格式化的标准合同，除非有“显示公平”的条款，不然开发商一般不会接受合同条款的修改。因此，在买家与开发商之间的悬殊差异下，律师的介入，帮助买家进行尽职调查与合同的详细解读就显得十分必要与重要。

尽职调查：主要是开发商的背景与历史项目，项目是否已经获得所有必要的批准，预售情况与无条件合约的最低数量，资金来源与贷款情况，项目进度与时间节点等；

其它条款的解读：
- “日落之日”（Sunset Date）：开发商最晚需要竣工并交付的时间。部分楼花购房合同还会注明一般在6-12个月“竣工延期条款”（Sunset Date Extension）。值得注意的是，如果一个200套公寓左右的中型开发项目若在24个月后仍然延迟交付，那么买家应提早准备并开始与开发商沟通，调查延迟原因。
- “以最终的项目申请批文为准”（Subject to DA Modification）：此条款说明开发商还并未拿到政府审批的开发申请批文，因此绝大多是楼盘信息多是未定并有可能变动的。对此类的开发项目，买家需要格外注意，与开发商再三确认细节与救济方式。

“日落条款”的应用可以追溯到古罗马帝国时期，也是一个广泛适用的合同附加部分，更可以说是一项伟大的令每一个法律人振奋的法律“发明”！我们都知道，购房合同并不只是几张纸，而是厚厚的一叠或是数叠文书。买家需要做的不仅只是签字，而是在律师的帮助下了解自己的法律行为与购买标的。进一步说，仔细理解澳房的购房合同，收获的不仅是对澳房置业的安心，更是对澳洲先进产权法法律文化的初探与赏析。

（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳洲 | Aviate解密：为什么布里斯班比悉尼更具投资价值？

“在别人贪婪的时候感到害怕，在别人害怕的时候变得贪婪。”当所有人谈到投资澳洲房产就是投资悉尼时，投资者应该感到警惕了。事实上，在真正的澳洲房产投资专家Aviate看来，悉尼并非澳洲最佳的投资市场，就当下的形势而言，反而布里斯班更具优势和增值潜力。

布里斯班IN，悉尼OUT：用“头脑”而不是“情感”投资

为何一谈到投资澳洲房产，便是“悉尼”呢？这个问题恐怕更多是因为情感因素而不是理性投资的考量。特别是媒体的大量宣传起到了混淆视听的作用，悉尼仿佛是澳洲的代名词一般，让人忘记了澳洲还有其他黄金城市值得投资。

悉尼的房地产投资市场已经被炒得太热了，有清醒投资头脑的投资客已经意识到了这点：悉尼的房地产市场存在泡沫，真实价值已经低于账面价值。事实的确如此，根据房地产行业协会（HIA）的调查，悉尼最具投资价值的时间是2013年，从2013年开始，悉尼的房产市场变如火箭一般，价格扶摇直上。假如你想购入有一个卧室的公寓，所负担的贷款至少为50万澳元，两个卧室的房产则接近95万澳元。事实上，你真的愿意花太多贷款在一个房子上吗？

在深具价值投资的房产专家看来，最安全保险的投资选择是在不同城市选择两套房产，以分散集中投资的风险。悉尼的价格实在太高了，为什么不考虑在澳洲的一些新兴城市购入房产呢？他们未来的升值潜能是无法估量的。在澳洲房产投资专家Aviate的价值计算标准中，布里斯班就符合这个选择。

价值投资的“黄金定律”：永远在价格低时出手

对于那些投资悉尼房产市场的投资者而言，他们会发现在三到五年内，投资的房产会经历价值负增长，这个状况其实已经开始显现了。当你衡量一些关键性的投资标准，比如投资价格、地理位置，房子大小时，你会很自然地发现，还有很多其他澳洲城市的选择远优于悉尼。重要的是，他们能确保投资者在未来三到五年内，取得投资增长，比如布里斯班——这是Aviate进行推荐的重要指标。

对于倾向安全型投资的投资者而言，避免在过热的市场进行投资是一个很重要的投资前提。考量布里斯班的整体环境：布里斯班中央商务区（CBD）升值潜力巨大，拥有竞争性的商业投资和创新氛围，配备大型公众基础设施，加上可预期的强势经济增长，布里斯班的投资价值可见一斑。

布里斯班拥有竞争性的商业投资和创新氛围，配备大型公众基础设施，可预期的经济增长强劲

另外，进行价值投资的关键一点，是要在投资对象价格“相对较低”时进行投资，这样才能取得未来的可观增长。“价格低”加上未来增长能够得到确保，Aviate如此考虑他们推荐布里斯班的理由。

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美国 | 33万中国人在美国留学特朗普上台后或有变

美国众多大学及私立高中借着招收国际学生让校园更多元化、吸引优秀人才，同时收取高额学费以补贴校方的财政赤字。有美国媒体认为，如果总统当选人特朗普实现他的竞选承诺，未来国际学生来美念书的难度将会增加，而中国学生是受影响最大的群体之一。

在2015—2016学年，逾100万名国际学生在美国的大学和学院就读，占美国高等教育学生群体的逾5%。这还不包括那些来美国高中求学的国际学生。在这些就读大学的国际学生中，近33万人是中国人。在过去十年中，国际学生总数翻了一番，而中国学生人数则增加了五倍。

美国石英（QUARTZ）杂志网站报导，如果只看国际学生的人数，会低估了他们对美国高等教育体系的重要性。与美国出生的学生不同，国际学生大多支付全额学费，有些学校甚至对国际学生收取额外费用。债券评等公司穆迪（Moody’s）估计，虽然国际学生只占整体高等教育学生群体的5%，但他们支付所有学费的10％。国际教育工作者协会发现，国际学生在2015—2016学年为美国经济带来约328亿美元的效益。

如果美国总统当选人特朗普实施他的竞选政见，加强对移民美国的限制，受影响最大的将是有最多学生在美国求学的国家，如：中国、印度、沙特阿拉伯等。

在2015-2016学年，逾100万名国际学生在美国的大学和学院就读，其中近33万人是中国人。

中国有逾33万名大学留学生，几乎是排名第二的印度的两倍。特朗普誓言停发签证给那些不接受美国驱逐出境的非法移民的国家，这可能会导致中国留学生人数大量减少，他们一般需要F-1签证才能来美国求学。

伊利诺伊大学香槟分校（UIUC）的学生中有约11％是中国人。他们支付全额学费，这些钱被用来补贴其余的学生。如果中国学生被拒绝签证，UIUC和许多其它有大量中国学生的高教学府，将面临严重的财务问题。

继中国和印度之后，国际学生的第三大群体来自沙特阿拉伯。约有6万名沙特阿拉伯学生目前在美国学习，几乎是十年前的20倍。特朗普呼吁严格审查移民，包括禁止从恐怖主义盛行的地方移民来美，将导致这些学生人数减少。

推广国际留学的FPP EDU和在美国学习（SiU）这两个团体的研究发现，特朗普当选，国际学生来美国留学的机会将降低。

一些目前在美国学习的国际学生正在考虑是否留下来。田纳西大学二年级学生巴尔维（Ruba Al-Balwi）告诉Al Arabiya报，“我还有两年的时间才毕业，我的家人们都要我回家。”

美国的大学和学院严重倚赖国际学生，如果国际学生来美减少，美国一些高等学府将面临严峻的现实。

互联网资讯综合整理

美国 | 经济学家郎咸平：海外置业看好美元资产

近日，郎咸平在万国置地大师讲坛针对海外投资计划给出了建议，在他看来，美元资产是海外置业的优秀配置，未来升值空间可观。

郎咸平在“万国置地大师讲坛”详细阐述海外房产投资建议。

郎咸平解析说，美国经济向好、美元增值可观、美国楼市改善及未来房价上涨趋势使得美国房产购置有充足的升值空间。

今年以来美国经济数据向好，就业市场继续改善，核心通胀率有所回升，经济有望保持温和增长。据本月美国联邦储备委员会主席珍妮特·耶伦出席国会联合经济委员会听证会时表示，美国经济数据正朝着美联储预期的方向改善，美联储将很快接近合适的加息时机。目前市场普遍预计美联储将在12月13日至14日召开的本年度最后一次货币政策例会上加息。

美国新当选总统特朗普施政将减免商业及家庭税收，加强对基础设施的建设，使市场预期新一届政府将采取扩张性财政政策。经合组织昨日表示，特朗普政府的经济提振计划将进一步刺激美国经济增速，推动失业率的降低。该机构在一年两次的经济展望中预计，美国明年的经济增速为2.3%，到2018年进一步上升至3%，触及2005年以来的最高水平。

此外，郎咸平提供了一组美国楼市改善的数据。截至9月份，美国房屋销售量比2015年同期增加了4%，存量房屋销售量增加了3%，新房销售量增加了13%。与此同时，房价也出现了稳步上升，2016年至今，全美国房价已经上涨了4.8%。有机构预计，2017年全美国房价将在此基础上继续上涨3.6%。

郎咸平认为，投资美国房产将带来元增值、房产增值及租金三方面的收益，但同时要注意房产购置的筛选条件。“经济增长稳定、人口净流入、房产配套合理的区域，收益将更加确定。所以郎教授的投资建议要加上一个补充条件，买美国的房产，要买好房产。”

海外房产服务商万国置地近期加强了向国内投资者对德克萨斯州休斯顿金橡树别墅项目的推介，该机构分析认为，休斯顿良好的经济发展状况有效保障了该项目的未来收益。

（据人民网）

美国 | 明年一季度华人掀美国买房小高潮？

在日前于上海结束的“美国地产高峰论坛”上，来自美国各地的房地产业界人士看到了中国投资者的热情。他们认为，考虑到纽约高端地产变缓，以及候任总统特朗普将提高利率的因素，明年第一季度可能成为交易高峰期。

11月17日—19日，美国地产杂志《The Real Deal》在上海静安香格里拉大酒店举办了“美国地产高峰论坛”，吸引了来自美国东西海岸的房地产业界人士以及众多中国的投资者、买房者、富裕的经理人及房屋经纪公司参加。

《The Real Deal》社长科蓝吉（Amir Korangy）在致开幕词时说：“中国对于美国地产专业人士来说，是世界上最重要的地方。”他说，到2020年，中国的投资者预计在房产上投资2,000亿美元。

论坛上，无论是美国本土的地产人士，还是到美国地产投资的中国专家都鼓励中国人至美国投资。

在纽约布碌崙兴建住宅的“绿地集团”负责人胡刚（音译，Gang Hu）在会议上说：“美国市场是地产的首选。”

地产业人士认为，虽然目前纽约的房地产放缓，但明年春天会出现转折，会不会太乐观？

到会的“苏富比国际物业公司”（Sotheby’s International Realty）副总裁费尔德（Nikki Field）说，现在中国买房者的心态是“一方面了解市场有所疲软，一方面他们正在寻找价值好的，机会高的以及回报快的（投资目标）。”她预计明年一季度是最近一段市场的转折期和上冲阶段。

尽管今年市场见慢，但是苏富比的丹尼尔盖尔公司（Daniel Gale）在长岛的销售情况比去年还有所增加，他们的客户中有很多中国买家。尤其是现在，在川普胜选之后，美国面临房贷利率升高的局面，有的买家急于签约。

该公司销售总监奥康耐尔（Deirdre O’Connell）在采访中说，大选以后，很多中国买家也在抓紧时间锁定低利率，所以他对明年的销售非常有信心。

“因为房地产的过户时间都是在60天到90天之间，⋯⋯利率的上调可能促使买家赶快行动来锁定现在的低利率，基于现在我们正在进入的合同交易来看，明年的一季度会很不错。”

互联网资讯综合整理

美国 | 9月美国房价指数刷历史纪录新高超房产泡沫前峰值

11月29日发布的数据显示，美国9月房价指数反弹，并升至历史纪录新高，为房地产市场自大萧条以来经历的最糟糕时期画上句号，并为新一轮稳定扩张释放积极信号。

根据周二发布的标普/凯斯席勒全国房价指数，9月份全美房屋价格强劲上扬，创下历史纪录新高，较上一次在2006年7月录得的历史纪录高位上涨了0.1%。这一新历史纪录意味着房地产市场已经从2012年的低谷期走出，当时的房价较房地产市场出现泡沫前的峰值下跌了27%，超过900万美国家庭在这场危机中失去了住所。

9月份标普/凯斯席勒美国房屋价格指数

9月份标普/凯斯席勒全国房屋价格指数较一年前提高5.5%。标普/凯斯席勒20大城市房屋价格同比增长5.1%，环比持平；标普/凯斯席勒10大城市房屋价格同比增长4.3%，环比增长4.2%。

凯斯席勒经济学家 David Blitzer表示：“标普/凯斯席勒全国指数已经创下新高，这将是房地产市场从复苏阶段到开始新增长的转变。尽管20个城市中有7所城市此前都创下了衰退后的新高，但那些曾出现过最繁荣时期的城市都远低于此前的纪录。其他房价指标也显示出积极信号：成屋和新屋销售都在上扬，而新屋开工年化增速达到130万座，也创下了复苏后的新高。”

不过，经通胀调整后的该指数较2006年纪录高位仍下降了16%。房地产市场依然释放警示信号，新屋开工数据远低于正常水平，房屋所有率也处于近五十年新低。正在上企的房贷利率可能也为房价进一步增长带来逆风。

（据华尔街见闻）

美国 | 移民局错发美国绿卡 3年近2万张！

美国公民及移民服务局（USCIS）在过去三年至少错发了1万9000张绿卡，这些绿卡或是包含的信息有误、或是重复发放

随着移民大量涌入美国，很多人拿不到绿卡或者在漫漫等待，而有上千人拿到了错发的绿卡，这其中可能就隐藏了恐怖份子和罪犯，对美国安全造成威胁。

根据国土安全部监察长办公室近期发布的报告，美国公民及移民服务局（USCIS）在过去三年中，至少错发了1万9000张绿卡，这些绿卡或是包含的信息有误、或是重复发放。

仅2013年7月，就有2400多位只能在美国合法居留两年的移民，收到了十年期绿卡。

超过20万人报告自己获得批准却没有收到绿卡，可能是被送到了错误的地址。

这些绿卡可能流向黑市或者被不当使用。在2013年至2015年间，美国海关和边境保护局报告了至少4,600起〝冒牌绿卡〞的使用。

专家认为，移民局落后的电子处理系统是导致这些错误的主要原因。

而国土安全部无力追踪可能存在安全风险的移民，这显然增加了国家安全的威胁系数。

（据新唐人新闻）