美國 | 真實數據揭示:賭城房價愈等愈貴

近半年來未曾關注“賭城”(拉斯維加斯)地區房市的人,最近查詢賭城房價時,都有點吃驚。因為發現賭城房跳升一步!不是都在說賭城房價緩漲嗎?為什麼才不過半年,現在的房價已比上一次查看的時候普遍上揚這麼多?

數據是大賭城區房價持續回升最好的證明,哈佛大學最近公布的美國房地產研究,看出未來房市的新變化和趨勢,美國人只要能夠負擔,仍然希望能夠擁有自住房屋,但目前美國人擁屋者僅占63.5%,去年全美新增加了130萬戶新屋主,才有這個比例,否則擁有自己的房屋的比例會更少。

過去十年美國經濟大衰退,房市狂跌後再跟著經濟轉好回升。這段期間,千禧族長大成人,進入離家自立的階段,他們成為未來房市的主要購買者,擁屋人數仍然會一直增加。他們之中有人樂觀,有人保守。他們面臨的壓力是學生貸款要還,房租一直上漲,生活費用升高。這些都影響到千禧族要租或要買房子。

賭城的房屋中間價自2012年谷底回升之後漲勢就沒有停過

在過去經濟衰退十年裡,許多千禧族人搬回老家住或留在城裡找室友分攤開銷,現在他們離巢的意願更強烈。未來幾年每年將有200萬人要搬出老家尋找新居所,租屋市場的需求更大。

從建商蓋的房子可看出一些走向,單棟住宅室內面積更大,而公寓室內面積卻更小。美國單棟住宅面積平均達到2,467平方呎,創最高紀錄,說明現在人需求更多空間;而公寓面積卻由1,200平方呎降至1,074平方呎,意味著很多租客有租金的考慮,面積小房租才更容易負擔。

美國政府衡量租戶房租壓力的標准是以租金和總收入比例看,只要房租高達總收入30%,就有大壓力,高達50%,被認為有嚴重壓力。這樣房租用掉收入一半的人,全美有1,140萬人,他們大都得不到政府補貼,只有節衣縮食,更不用談儲蓄以及將來的退休金了。

政府對於低收入的補助經費減少,使得許多租客過著寅吃卯糧,終就躲不掉被房東驅趕的命運,社會上因房屋租金上揚導致一些人不能安穩,制造出新問題。

房市不穩定,經常加重人們的負擔,使得很多人尋求社會福利幫忙,治標不治本,反而讓全民更長期埋單,同時也引發工作不易得以及工作的不確定性,家人共用資源,也給被依靠者增加沉重負擔。

大賭城區是全美各大都會中人口中間年齡較輕的都會,也是千禧族看重的移居之城,新工作機會多和可負擔的房價,引來移居者。賭城的房屋中間價自2012年谷底回升之後漲勢就沒有停過,只要過一陣子不看,就會發現賭城房價又漲了。去年想買25萬元單棟住宅的人,現在用同樣價錢根本買不到類似的房屋,抬高5萬元能看中的也有限,別再等半年後,很可能房價又再漲了。

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美國 | 2017美國房市:房貸利率看升和房價看跌

加州帕薩迪納(Pasadena)房屋出售, 美國房價的漲幅遠高於低、中等工作收入者的薪水漲幅

自特朗普勝選後,美國10年債利率兩周內由1.83%上升到2.38%,引導美國主要房貸機構房地美(Freddie Mac)11月23日公布的30年房貸利率攀抵至4.03% ,為2015年7月以來最高水位,15年房貸利率也上揚至3.25%,為今年1月以來高峰。

與此同時,美國房地產經紀人協會(NAR)卻公布10月成屋銷售增長2%,換算成年率為560萬戶,創下2007年2月以來最強增幅,而平均房價則同比上漲6%至232,200美元。

專家擔心,房貸利率和房價的同步攀高,短期或可刺激部分買家提早購買成屋好鎖住低房貸利率,但卻會使高單價房屋買氣遞延,最終引發美國房市需求的降溫。部分專家估計,30年房貸利率若升到5%,將對房市產生明顯的衝擊。

在過去七年房貸利率不斷下滑的過程中,原本鎖定高利率的房貸戶透過重新低利貸款以償還高利貸款的方式,變相套出現金(cash out)。但這個透過融資重貸(Cash Out Refinance Mortgage)套出現金的理財管道在近兩周的利率飆升後失效,根據貸款銀行協會(MBA)資料,2017年美國房貸融資重貸金額恐將劇降46%至4,840億美元。。

FTN Financial抵押貸款公司策略師施密特(Walter Schmidt)估計,可透過融資重貸的方式套出0.5%以上房貸利差的30年房貸戶比例,已由選前的70%降到目前的35%。

此外,MBA協會也估計在房貸利率攀高的威脅下,2017年的房貸申請金額也將同比下滑16%至1.58萬億美元。據此,部分分析師已估計2017年美國房價將會下滑。

另一個衡量房價負擔指標的“房價所得比”也顯示,美國平均房價4年來相對所得上漲了45%,讓一般民眾越來越負擔不起。近期的房貸利率攀升若能順利引導房價下滑,對許多等待購屋的美國民眾未嘗不是件好事。

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澳洲 | 關於澳大利亞土地登記的那些事兒

前言

在澳大利亞,House & Land Package(購地建房)是一種非常普遍的投資或置業方式,也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。然而,關於在澳大利亞如何進行土地買賣,買方、賣方、地產經紀或甚是少許律師有時候也無法給予一個清晰且系統的解釋,故一直以來有不少朋友咨詢澳大利亞土地買賣的程序和規定等問題。因此,本人於即日起將撰寫澳大利亞土地法專欄,希望通過專欄的介紹與分析可以幫助讀者和投資者們更好地了解澳大利亞土地買賣的程序、內容和特點等相關法律規定。澳大利亞土地法專欄主要有以下6大法律專題:

《澳大利亞土地法專欄》6大法律專題

澳大利亞是聯邦制國家,各州擁有獨立的立法權,關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此,雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度(Torrens Title System),但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因本人長期在昆士蘭州從事法律學習和工作,所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。同時,非常感謝邦德大學法學院副院長Michael Weir教授和律師實務屆前輩們對相關法律和近期案例作出的解釋和指導。

土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度
  1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問:1999年,Ann對自己的土地進行了有效登記,作為合法所有人。2002年,買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同,自此Bob開始長期占有此土地,但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年, Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更,所以又將土地再次變賣給不知情的Cindy,而Cindy立即進行了土地登記。那麼,土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢?

答:土地登記為首要法律依據!澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度(不是特侖蘇!),它是澳大利亞現行的土地登記制度。那麼托倫斯是誰呢?他是南澳大利亞首任土地登記官,他在1858年首創了這一土地登記制度。現在,這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度,目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”,即在完備的法律制度下,士地權利的取得取決於登記,而不是取決於簽訂契約,目的在於提供安全、正確的權利記錄。政府並不強制當事人申請登記,而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利,則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規,澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場

因此在以上案例中,基於托倫斯土地登記制度的原理,Candy應為該土地的合法所有人,而Bob可依法起訴Ann要求“高價”賠償。

  1. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問:Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢?有什麼特別規定呢?

答:土地登記所有權形式主要有兩種,即自由保有土地(私有土地)和州政府所有士地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此,Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下:

  • 自由保有土地

自由保有土地(私有土地)(Freehold Land指私人或公司擁有土地的所有權,並以私人或公司的名義登記造冊,為澳大利亞(昆士蘭州)所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產,如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”,但權利不是絕對的,權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。如州政府保留土地上自然資源(礦產、石油和礦物質)的權利;地方政府可以限制土地的用途;歷史最高水位線以下的土地不能私有;曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

  • 州政府所有土地

目前,只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人,稱為“未分配的州有土地”(Unallocated State Land),一般為空置地。

政府為了增加州政府收入,鼓勵定居者開發土地,將相當數量的州有土地出租給定居者,形成了現在的“州有租賃士地”(State Leasehold Land)。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同,按合同的約定使用土地並每年交付租金。州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種,有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同,租金標准不同。例如,用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低,平均為0.04 澳元/公頃·年;用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高,平均是士地價值的5%。

另外,政府為了滿足公共目的需要,保留了部分土地,稱為“保留地”(Reverses),如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地,但某種意義上保留地歸全體市民所有,政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對,因此,極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地,歸州政府所有,統稱國家公園和州政府森林土地地(National Parks and State Forests Land)

  1. 土地登記的政府部門和十步流程

問:Cindy從Ann購買了上述土地之後,應該去哪裡進行土地登記?怎麼進行土地登記呢?

答:在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中,土地登記的權力在州政府,土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府,聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關,並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。以昆士蘭州為例,昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部(The Department of Natural Resources and Mines)下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區,在全州設有33 個辦事機構,主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

土地信息和產權局網站截圖 托倫斯土地登記的十大步驟

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞,投資者難免在無意識中便過多地關注了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境,從而忽略了與房產投資相關的法律規定。居外網請到擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師對中澳兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋,希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用。本文將主要對華人在中澳的購房法律規定進行對比、比較與分析。【閱讀原文

 

林彙銘律師專欄全集:

中澳雙證律師林彙銘解析澳洲投資法與移民法

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澳洲 | 投資優質奶牛養殖場,抓住該行業的最佳發展時機

澳大利亞奶牛養殖正在重新煥發生機,如今正是投資該行業的最佳機會。如今有個很好的投資機會,千萬不要錯過機會——這是一個在售的奶牛養殖場,位於澳大利亞奶牛業區的中心地段。這個獨一無二的奶牛場距離大洋路(Great Ocean Road)起始端的海濱旅游城鎮——Warrnambool只有10分鐘路程,為您提供絕佳投資良機。

澳大利亞奶牛養殖正在重新煥發生機,在售的奶牛養殖場為您提供絕佳投資良機
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位置優越靠近瓦南布爾——充滿魅力的港口城市

這個奶牛場的位置很好,對於業務發展來說十分便利。它所靠近的瓦南布爾(Warrnambool)是澳大利亞維多利亞州西南海岸的港口城市,是著名的大洋路(Great Ocean Road)的終點,也是維多利亞州西南沿海的文化和教育中心城市。

奶牛場的位置優越,靠近維多利亞州港口城市瓦南布爾
奶牛場的位置優越,靠近維多利亞州港口城市瓦南布爾
瓦南布爾不僅農業發達,教育業也隨之發展很快
瓦南布爾不僅農業發達,教育業也隨之發展很快

在瓦南布爾,人們可以享受到豐富多彩的生活方式。這座海邊城鎮坐落在世界著名的大洋路沿途,擁有眾多海灘,自然景觀優美迷人。每年6月—9月都會有南露脊鯨從南極洲洄游到這裡的大海嬉戲、產子。 它由一個小鎮慢慢發展成當今的一座有規模的美麗小城。當年的維多利亞州淘金熱中,這所城市也沒有被落下,充當著海運的角色,因為,這裡的港口可直接從南大洋出航,使之帶動了這座城市的發展,在十九世紀的五十年代是這座城市發展最為迅猛的黃金時代,不僅農業發達,連教育業也隨之發展很快,現在這裡有三所學院和一所大學的分院。

購入奶牛養殖場之後,您可以直接開始運營,並且根據自己的目標來進行更新一輪的開發
購入奶牛養殖場之後,您可以直接開始運營,並且根據自己的目標來進行更新一輪的開發

美國 | 2017年去美國留學讀商科 哪些專業比較熱門?

去美國留學讀商科是不少同學的選擇,商科專業中,哪些專業是比較熱門的的呢?這也是部分同學比較好奇的一個話題,今天留學專家就針對大家的這個疑問做詳細解答。

1、市場營銷專業

美國是無處不營銷的國度,美國的市場營銷是最先進的,市場營銷是經濟生活的基礎,在公司裡,市場營銷是為公司賺錢的主要部門。市場營銷是美國大學商科專業中留學生選擇最大的專業之一。商業傳奇都是從成功的營銷開始,每一個成功的企業都是由很多成功的營銷積累而成。年輕人追求人生的奇跡,要憑自己個人的努力,得到所希望得到的一切,從市場營銷開始是很明智的選擇!

2、管理專業

美國的管理學科是世界上最先進的,包括:企業管理、市場管理、行政管理等。在公司中從總經理以下,大多數重要職務從事的工作都是管理工作。

美國紐約市下曼哈頓的華爾街

3、金融專業

美國有一個華爾街,全世界的錢50%的決策權在華爾街,華爾街有一個名詞叫“金融創新”,創新的目的就是將現有財富放大N多倍,中國現在幾個很成功的創新企業就是華爾街的產品,包括:新浪、盛大、百度等。百度在華爾街上市時,每年的利潤只有1000萬美元,其最高市值達到超過100億美元,放大1000多倍。金融專業是有進取心的中國學生的勇敢選擇,到美國去學金融,學習美國經濟的潛規則,追求到華爾街進行財富衝浪!

4、財務專業

學習財務專業可以在國際大公司得到高薪穩定的職務。

(據搜狐留學)

美國 | 評級機構:特朗普上台可能影響海外學生留學美國意欲

美國是出國留學的熱門地點,過去10年,到美國留學的學生數目持續上升,去年升幅7.1%,外國留學生總數超過104萬人,不過,有分析認為這個趨勢有可能在特朗普上台後終止。

特朗普曾表明要大幅收緊專業工作人員簽證(H-1B)安排,以限制企業聘請留學生畢業後在美國工作,信貸評級機構穆迪投資指出,如果他兌現這項選舉承諾,將減低外地學生選擇留學美國的興趣。

在美國書院及大學就讀的學生超過2000萬人,國際學生占5%。過去10年,在美國的外國留學生數目上升了73%,主要來自中國、印度、南韓和沙特阿拉伯。

穆迪分析員Pranav Sharma表示,特朗普在這方面的立場搖擺不定,難以觸摸,在大選早期他說過要收緊H-1B簽證,但又曾經高度贊揚移民美國的專業人士,然後又誓言要終止H-1B簽證以杜絕廉價勞工,如今他勝出了大選,卻沒有人知道最新立場是怎樣,問過新政府過渡班子也沒有明天回覆。

Sharma認為,過往亦有不少例證顯示,移民政策的不明朗足以易響國際學生去美國留學、申請獎學金及畢業後留下工作等計劃。

美國升學顧問公司RNG International總裁Rebecca Grappo表示,在她接觸的個案中,有一位來自印尼的女學生對特朗普當選表示憂慮,擔心自己的穆斯林名字會惹來麻煩。“我向這家庭表示美國人是富同情心和包容的,這似乎令他們安心一點。暫時大家還沒有被嚇跑,但當然這是值得我們密切留意的。”

穆迪投資指出,如果特朗普兌現選舉承諾,將減低外地學生選擇留學美國的興趣。

根據美國商務部的數字,去年海外大學生對美國的經濟貢獻達350億美元,並有助抵銷政府減少教學資助和本地入學率下跌的影響。

去年派最多學生到美國留學的10個地區:

  1. 中國:有14億人口的中國,去年有32萬8000多名學生去美國留學,比第二位的印度多出近一倍。
  2. 印度:全球第二多人口國家(13億),去年有16.59萬學生去了美國。
  3. 沙特阿拉伯:人口約2900萬,去年到美國留學人數61,287人。
  4. 南韓:近5000萬人口,去年有61,007人去了美國留學。
  5. 加拿大:鄰國加拿大,人口約3500萬。去年有26,973人去美國留學。
  6. 越南:9000萬人口的越南,有21,403人在去年到美國留學。
  7. 中國台灣:近2400萬人口的中國台灣,去年有21,127人到美國留學。
  8. 巴西:約2億人口,巴西去年有19,370去美國讀書。
  9. 日本:1.27億人口的日本,去年前往美國留學的有19,060人。
  10. 墨西哥:去年有16,733人到美國留學,墨西哥人口約1.22億。

(據關鍵評論)

加拿大 | 蒙特利爾法語歡迎班詳解

加拿大其他省份不同,初到魁北克的家長和學生一定聽到過法語歡迎班這個字眼。魁北克最大的城市蒙特利爾,是教育資源最豐富的城市,多數定居加拿大魁北克的新移民選擇在蒙特利爾居住。那麼,初到蒙特利爾的孩子想進入英語學校,應符合什麼條件?如果選擇法語學校,入讀法語歡迎班如何報名?進入正常班學習的程序是怎樣的?以下對蒙特利爾法語歡迎班及中國家長關心的相關問題做系統介紹並提供建議。

政策

1977年魁北克省政府推出的法語語言憲章(101法案),頒布了有關在魁北克省上英語學校的限制規定。因此,魁省各法語公立教育局,都在下轄的中小學中開設了各年齡級別的法語歡迎班French apprenticeship class (welcoming class / class d’acceuil) 來服務於初到魁北克,母語不是法語的孩子。

移民子女能夠證明成長在英語家庭環境中的,可以入讀英語公立學校;否則須入讀法語公、私立學校,或選擇不受政府補貼的英語私立學校。成長在英語家庭環境的證明方式有復雜的規定,家長應前去居住地址劃分到的英語公立學校秘書處咨詢,該校秘書會根據該家庭的具體情況,並依據2010年10月生效的115法案,判斷是否可能入讀英語公立學校。該校秘書會協助申請入讀英語公立學校批准書(English Eligibility Certificate)。

115法案中有一套打分系統,只有達到15分及以上分數的移民孩子才有機會入讀英語公立學校及受政府補助的英語私立學校。新移民子女及其兄弟姐妹是否已經在英語學校接受教育,以及將要選擇哪種類型的英語私立學校,這些都與最終的分數相關。

根據115法案,新移民及短期身份持有者的子女可以入讀的學校歸納如下:

目標

歡迎班的目的,是使移民家庭的孩子能夠更快地適應並進入魁北克的正常教育體系中,使母語不是法語的學生,出歡迎班之時能夠加入同齡孩子的正常班學習。歡迎班不僅是學習法語,更是幫助孩子們融入魁北克社會。

歡迎班學習時長

舉例來說,一名滿8歲新移民的孩子,秋天開學季在中國應升入小學三年級。此時來到蒙特利爾選擇入讀法語公立學校。其居住地所屬的教育局將為這個孩子安排歡迎班學校,與同齡孩子同一個歡迎班,一般經過一年的歡迎班學習,通過學校和老師的評估後,在次年秋天開學季升入居住地所對應的學校四年級的正常班。也就是說,孩子在經過這一年的歡迎班的學習之後,進入他年齡應入的年級繼續上學。

一般情況下,學前班年齡的孩子在入學的時候並不被要求進入歡迎班。小學階段的孩子需要在歡迎班學習一年,而中學階段的孩子則需要在歡迎班學習一到兩年。我們的客戶中也有孩子半年就從歡迎班轉入正常班學習的例子。不同的孩子學習能力不同,在歡迎班的學習期間因人而異,家長應及時與老師溝通,對孩子何時進入正常班做到心中有數。

歡迎班入學手續

那麼怎樣進入歡迎班呢?魁北克省的公立學校實行義務教育、就近入學的制度。新移民家長可以去居住地所屬教育局報名。舉例來說,Commission Scolaire de Montreal(CSDM)教育局,學生注冊需要提供的材料有:移民紙或工作許可或學習許可、出生證明、住址證明,CSDM根據學生居住地,安排附近有空位的歡迎班就讀。所以,新移民或孩子家長應根據孩子學校的選擇,來選擇居住在蒙特利爾的哪個區域。

居住區域/學區

大蒙特利爾地區教育局及其所管理區域:

其中CSDM、CSMB及CSPI位於蒙特利爾島內。

選擇學區需要根據新移民家庭的具體情況,如孩子學習能力、性格特點來分析。選擇中國移民較多的學區(例如CSDM轄下的市中心區),孩子在學校有朋友、易適應,但有因中文交流流暢而放松法語學習的風險。而選擇中國移民很少的學區(例如CSPI轄下大部分區域),開始時很吃力,但在其他西語系的同學語境包圍下會加速法語的提高。

歡迎班學習進程及建議

每個學年從秋季(8月底9月初)開始,到夏初(6月底)結束。各教育局有統一的校歷、各學校有更加細化的校歷,分別可以在它們的網站上查詢到。

每個學年有兩周寒假(聖誕節與新年)、一周春假、兩個月暑假。

對於小學來講, Agenda 是家長學校聯系的載體,家長應每天翻看agenda,簽名,保持與學校老師溝通的暢通。

每個學年分為3個學習階段,對應3次成績單和家長會,分別在11月、3月、6月。家長應利用這些關鍵時間點,與老師溝通,關注孩子法語進展及轉入正常班的預計進程。成績單一般會列出學生成績、班平均成績。

魁北克中學為五年制,從7年級到11年級,不存在初中考高中。因此小學升入中學的“中考”就成為孩子學業和人生一個重要的節點。家長應注意:教學質量高、校風好的蒙特利爾中學一般采用入學考試加近兩年平時成績的錄取方式,因此小學四年級、五年級的成績單非常重要。越來越多的知名私立中學不接納小學四年級、五年級在歡迎班學習的學生的報名,因此家長大多希望孩子盡早從歡迎班轉入正常班學習。在此我們建議您的孩子如果想要在魁北克上排名居前的私立法語中學,最好能夠在小學三年級之前抵達蒙特利爾並進入法語歡迎班學習。

如果您的孩子已進入中學階段,請注意中學三年級起,學校會提供中學畢業後升學或就業的路徑指引,學生根據自身興趣和發展規劃而選修課程。因此中學歡迎班學生更應努力盡早轉入正常班,方便選修感興趣的課程,為大學預科(CEGEP)和大學做准備。蒙特利爾的大學預科沒有入學考試,錄取的唯一標准是中學正常班四、五年級的平時成績高低和穩定程度,自薦信和老師推薦評語作為參考。建議移民家長考慮,孩子在中學一年級,最晚中學二年級來到蒙特利爾,給孩子足夠的時間來適應這裡的學習,孩子在中學四、五年級時才能有好的學習成績, 成功入讀心儀的大學預科及大學本科學習。

總結

魁北克法語歡迎班是國際獲獎的教育制度,只要正確對待,孩子就能達到法、英、中三語純熟的良好境界。法語歡迎班的學習是個非常好的機會,幫助孩子盡快適應新生活,交到各族裔小朋友,融入加拿大魁北克多元、包容的文化氛圍中。孩子熟練掌握三門語言對其將來在國際舞台施展才干將大有裨益。

入讀魁北克省法語歡迎班是孩子立足加拿大本土的第一步,這也是魁北克教育體系的亮點之一。天綺移民公司官網上有精選的蒙特利爾知名中小學介紹,今後我們還會為大家介紹更多蒙特利爾的公私立中小學、寄宿學校以及擇校的一些方法和技巧。

上一篇文章筆者提到魁北克快速留學轉移民項目(PEQ)經驗移民是目前加拿大性價比最高、用時最短、門檻最低的留學轉移民項目。許多國內的朋友很感興趣,天綺移民在處理PEQ項目上獨具優勢,且有很多處理疑難案件的成功案例。這次就為大家詳細介紹一下該項目。【閱讀原文

 

周天綺專欄全集:

周天綺顧問解決加拿大魁省PEQ移民及留學難點問題

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美國 | 夏威夷的“上城區” 定義當代貴族生活

夏威夷,這恐怕是美國旅游地中最被中國人熟知的地方之一。作為全球著名的高端度假目的地,夏威夷以火山、海島、原始森林等自然景觀,以及波利尼西亞文化風情聞名。這裡四季溫度適宜,是現代衝浪、呼啦舞和夏威夷地方美食的發源地,也是美國本土唯一的皇家官邸所在地。但夏威夷最與眾不同之處,大概就是它的Aloha阿羅哈精神:夏威夷人的熱情好客與島嶼四季宜人的完美風光相得益彰。

你將有機會入住位於夏威夷檀香山最令人向往的絕佳位置的Waiea大樓
你將有機會入住位於夏威夷檀香山最令人向往的絕佳位置的Waiea大樓

沃德村:夏威夷的“曼哈頓”

沃德村,位於火奴魯魯市中心區和懷基基海灘之間,憑海而立,擁有 130 多家商店、娛樂和餐飲店。未來的沃德村(Ward Village)將是一座都市中的新型頂級社區,真正實現社區與商務、零售完美融合,最大程度地方便住戶的生活需求。

你將有機會入住的,便是位於夏威夷檀香山最令人向往的絕佳位置的Waiea大樓,也是沃德村的一期工程。在臨近的海灘公園,你可以享受慢跑、網球、衝浪、帆船出海等各種戶外及海上項目的配套服務,讓你最大程度親近自然,享受揮灑汗水的快樂與驕傲。

未來的沃德村(Ward Village)將是一座都市中的新型頂級社區,真正實現社區與商務、零售完美融合
未來的沃德村(Ward Village)將是一座都市中的新型頂級社區,真正實現社區與商務、零售完美融合
沃德村社區內商店、餐廳、娛樂設施及近在咫尺的公共區域,在檀香山絕無僅有
沃德村社區內商店、餐廳、娛樂設施及近在咫尺的公共區域,在檀香山絕無僅有

你還可步行至夏威夷最具人氣的娛樂及購物中心。在沃德娛樂中心,你可流連於135家國際品牌的精品店和40家世界風味餐廳之間;在阿拉莫啊那購物中心,你可在露天廣場上的290家商店,餐廳和高級精品店裡享受購物的樂趣,感受海島的奢華生活。

沃德村所在位置一直以來便是夏威夷的珍貴寶地;今天,你將有幸成為這塊遺世珍寶的所有者
沃德村所在位置一直以來便是夏威夷的珍貴寶地;今天,你將有幸成為這塊遺世珍寶的所有者

回溯歷史,沃德村所在位置一直以來便是夏威夷的珍貴寶地。在18世紀,維多利亞·沃德和她的家人在這裡成家立業,管理這塊資源豐富的土地達130多年。維多利亞是夏威夷君主的後裔,夏威夷皇室成員參加了她的婚禮。而今天,你將有幸成為這塊遺世珍寶的所有者。在擁有獨棟別墅般寬敞空間的同時,享受到公寓的種種便利配套和沃德村社區內商店、餐廳、娛樂設施及近在咫尺的公共區域。這在檀香山是絕無僅有的。

美國 | 紐約華人區房市旺 資深地產經紀指南

移民紐約的華人,打拼一段時間,有了積蓄,總想有個家,下面帶您了解紐約三大華人小區的房市情況,以及如何能順利買到好房子。

不動產顧問公司負責人張惠紋表示,華人房地產買賣在紐約非常活躍,主要集中在皇後區、布魯克林和曼哈頓。

曼哈頓房地產成交值最多,占了紐約房地產買賣的50%

不動產顧問公司負責人張惠紋:“今年比去年還繼續往上成長,目前雖然減緩一點,但還是在歷史的新高點。”

很多建築商瞄准布魯克林和皇後區。 今年在布魯克林建房居多,但從成交值來講,還是曼哈頓居首。

不動產顧問公司負責人張惠紋:“成交值最多的是曼哈頓,占了50%多,布魯克林站20%,然後皇後區20%。”

布魯克林八大地道區的房產市場趨於飽和,但仍然很受關注。 華人逐漸南遷,近年來班森賀、貝瑞吉和戴克高地的房產市場發展很快。

不動產顧問公司負責人張惠紋:“當地的房地產也在慢慢的增值很多,速度挺快的。 也帶動了附近商業地產。”

皇後區房地產最火熱的地區包括法拉盛(Flushing)、艾姆赫斯特(Elmhurst)、森林小丘(Forest Hills)和秋園(Kew Gardens)。

張惠紋還表示,買房時一個地產經紀還不夠,還要有律師、會計師和保險經紀,這樣專業團隊的服務。

不動產顧問公司負責人張惠紋:“我們對於每一區的現狀,還有未來的發展趨勢,應該是比一般的買家都了解,幫你做分析。整個過程有什麼注意到的,我們都會為買家做一個萬全的准備。”

張惠紋在2002年進入紐約房地產,曾在紐約房地產行業雜志曼恩報告中,被稱為“可以托付夢想的經紀人”。

互聯網資訊綜合整理