Author: ZoeChan

今年勢頭強勁的房地產市場快要進入年底的最後一個月了，然而特朗普出人意料地贏得美國總統大選，會對達拉斯地區投資者和房屋買家造成什麼影響呢？看看專家怎麼說。

Realtor.com的首席經濟學家喬納森·斯莫克（Jonathan Smoke）說：“謝天謝地，我們十一月份的選舉是處於一年之中房屋買賣最淡的季節，所以我估計我們不會看到（大選）對正常季節模式造成什麼影響。不過可能有一個短期的風險就是，如果選舉結果對金融市場產生較大衝擊，且衝擊不止持續幾天的話，就會對房市正常季節模式產生一些影響。”

“可惜的是，我們在歷史上沒有一個擁有有用資料的時期可以和目前情況比較，從而難以下一個明確的結論。考慮到其實有大約一半的選民得到他們想要的結果，假如選舉結果確實會對房屋買賣有影響的話，那也應該只在藍色（民主黨）州，而不是在紅色的（共和黨）的中心地帶。”

德州農工大學房地產中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯（James Gaines）表示，由於選舉帶來的不確定性，他預計在德州短期內選舉結果不會對房市帶來什麼變化。他倒是更擔心美聯儲可能會大幅調升貸款利率的行動，因為他認為十二月份調高利率的機會更大了。

他說：“大選結果帶來的是對未來的不確定性，因此人們要麼是靜觀其變，要麼是預期有更艱難時期，例如利率上升，這樣他們反而會趕緊入市購買。”

Trulia.com的首席經濟學家拉爾夫·麥勞倫（Ralph McLaughlin）則認為，房屋市場的特朗普效應在全美不同地區可能會不同。他在一份聲明中說：“特朗普的勝選對美國購房者信心的影響是正負參半，對於經濟的藍色州來說，購房者可能會對美國未來經濟有更大疑慮，從而削弱他們對大宗投資的興趣。”

“但另一方面，在那些經濟緩慢的紅色州，購房者可能會信心倍增，從而加大需求。”

此外，外國資本湧入美國和達拉斯地區，也刺激了更多的房產買賣。

達拉斯商業地產投資商兼開發商Champion Partners公司的主管傑夫·斯沃普（Jeff Swope）說：“我會預期有一個短暫的，非常短暫的停滯，然後業務就會回復正常。好消息是，我們將會有一位商人做總統，這意味著有機會減少一些目前強加在企業身上的不合理的規管條例。”

大部分投資商沒有看到房產市場的短期變化。

房地產公司Invesco Real Estate的葛列格·克勞斯（Greg Kraus）表示：“我個人認為，房地產交易活動的短期影響相對較小，然後要根據特朗普的制訂的政策來推測長期的影響，但相信在特朗普上任後的頭100天內就會見分曉，屆時可確定特朗普當總統對房地產業有什麼廣泛影響。”

他表示他將關注幾個方面：移民政策及其如何影響建築勞工、利率變化和關於物流和工業部門的貿易政策。

商業房地產公司JLL的達拉斯辦事處的傑克·克魯斯（Jack Crews）也透露，他和一些投資者談論過特朗普當選意味著什麼，他們都不能確定。

克魯斯說：“但同時他們認為房地產總體上是一種良好的資產類別，不像目前世界上的股票市場那麼不穩定。硬資產表現良好，如果你看看支援房地產的消費者或企業，會發現他們絕大多數都處於良好狀態，資產負債表上的廉價債務很低，業務表現穩健。”

他表示，達拉斯的房地產狀態很好，提供良好的收益率，且風險非常低。這可能也是特朗普總統上任第一年希望達到的狀態。

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美國不動產交易商協會（NAR）7月22日報告，美國10月二手房銷售量達到近10年來的最高峰，再次佐證了持續遇到阻力的美國房地產市場需求仍然旺盛。

NAR稱，經過季節性因素調整後的10月二手房銷售年化數字達560萬幢，較9月份提高2%，比去年同期增加5.9%。這一數據擊敗了市場預期的542萬幢，標志著二手房銷售達到2007年2月以來的最快速度。

美國二手房銷售增長是全面的，四大地區均有所提高。9月份的二手房銷售年化數字從原先公布的547萬幢上調為549萬幢。

購房需求強勁，有效克服了庫存緊張導致的房價上漲狀況。今年10月份，美國的二手房庫存同比減少了4.3%，為二手房庫存連續第17個月下降。今年10月份的二手房售價中值為232,200美元，較2015年10月份提高了6%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，二手房庫存如此緊張，以至於10月份的二手房銷量大漲可能是由於所謂的“被壓抑需求”釋放所致，因為一些購房者在夏季沒能找到房源或者競價失敗出局。

首次購房者占到10月所有購房交易的33%，稍低於9月34%的比重，但仍然處在數年來最高水平。

但Yun擔心抵押貸款利率迅速上漲可能影響到購房活動。在過去一個月內，由於投資者押注特朗普政府將會推高通脹率，美國的房貸抵押貸款利率已經上漲了半個百分點。

NAR預計2016年的二手房銷售量將達到536萬幢，預計2017年銷量為546萬幢。

（據新浪美股）

太平洋資產管理（Pimco）企業債組合管理全球主管Mark Kiesel接受外媒訪問時表示，隨著特朗普明年初正式上任美國總統，相信通脹率及市場的通脹預期均將提升，投資者必須做好合適的資產配置。

Kiesel預期，美國增長及通脹率將會溫和復蘇，支持聯儲局加息，故美元將維持強勢。有見及此，投資者宜買入美元類別資產；減低債券等固定資產的存續期，並持有更多通貨膨脹保值債券（TIPS），因其受惠通脹升溫。

他預期，美股有望繼續上升，因為債券資產重新配置，資金或流入股市，主要由於股票普遍能對衝通脹。

他又指，美國房地產市場繼續做好，故看好抵押貸款證券。

另外，他認為，特朗普將為新興市場帶來波動，從而造就了買入時機，當中特別看好巴西市場。

（據東網）

在2008年金融危機後，美國房價於2012年達到低谷，其後快速升值，並在2014年中開始持平。但近一年來美國房市再次走熱，有房人資產升值，但卻愁壞了第一次准備買房的人。

最新數據顯示，今年9月份的房價年上漲率為6.3%，高於8月份的數字。這清楚地表明，經過春夏的冷卻後，房價再次上揚。

CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特（Frank Nothaft）說：“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番，達到13萬億（兆）億美元，主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元，但各地差異很大。”

康乃狄克和阿拉斯加是僅有的房價比去年低的州。康乃狄克州是因為大公司搬走，工作機會減少。例如，通用電氣公司決定將總部遷到波士頓，對房價影響不小。

其他州，如阿肯色州、新澤西州、北達科他州、俄克拉何馬州、懷俄明州、緬因州和馬裡蘭州的房價增長不多。而另一方面，由於高科技公司遷離加州，鄰近的華盛頓州和俄勒岡州的房價則呈兩位數增長，科羅拉多州和猶他州的房價也緊隨其後。

現在房屋紙面上的價值更高了，但房主並不像上次房市高漲時那樣提出現金。許多人趁現在接近歷史最低點的房貸利率重新貸款以降低每月的按揭，但他們很少有人再貸款時提出現金。

在房主變得更富有的同時，那些想買房的人卻更難過，特別是第一次買房者。他們面對的不僅是高房價，還有待售房嚴重短缺的問題。

根據Campbell/Inside Mortgage Finance公司的數據，初次買房者在所有買房人中的比例一直在下降，從今年5月份的40%降至9月份的34.8%，這是自2014年4月以來的最低。初次買房比例的減少很可能是由於高房價所致，他們對房價的敏感度高於其他買房人。他們的信用貸款限制也更多。

根據John Burns房地產咨詢公司的數據，在美國20個最大的都市中，有超過一半都市的住房負擔能力低於全美平均水平，包括丹佛，休斯頓，奧斯汀，和納什維爾，田納西州。該公司研究人員說：“這意味著當下次經濟衰退到來時，這些城市房價大跌的風險很大。”

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