美國 | 移民律師談特朗普對美國移民政策的影響

大選中,特朗普的重點是移民和經濟牌,他的主要競選政見是打擊非法移民,提振經濟,增加就業,減稅等等

美國總統大選塵埃落定,紐約地產大亨特朗普競選成功。我們可從特朗普競選時提出的政策方針研究和評估,究竟特朗普在美國大選中獲勝後,對移民政策會產生哪些影響。

本次大選中,特朗普的重點是移民和經濟牌,他的主要競選政見是打擊非法移民,提振經濟,增加就業,減稅,降低政府開支,進行醫療體系改革,重新考慮貿易談判,建設基礎設施等等。在2008年金融危機導致的經濟衰退影響尚未完全消逝,工薪階層的收入水平和生活水平都在下降的大背景下,特朗普的這些觀點有效地籠絡了低收入階層選民和來自於小城市、農村的選民。城市派籠絡了鄉村派,農村包圍城市,贏得大選。

100%兌現特朗普競選承諾?

但設立的政治目標很多,而總統的內政權利受制於國會,且行政資源有限,我認為特朗普在就職後很難100%地兌現他的競選承諾,至少不可能在短期內一步到位。但是特朗普可以有選擇性地開始實行部分政策,實踐一些承諾讓選民看到他的政治舉措。

因為這種交叉平衡的政治制度,特朗普更有可能做到且立即見效的是在外交領域上重啟國際貿易談判,重新討論國際貿易協定條款,在內政領域減稅和打擊非法移民。

在移民問題上,我把受影響人群分為以下四類:美國公民,美國合法永久居民(綠卡持有人),非綠卡但持有合法簽證或者身份的外國人(學生、工作簽證、旅游簽證等),非法移民或者已經喪失合法身份的人。民選總統保護選民(公民)就業機會和利益,無可厚非。 綠卡人士已經進了避風港, 受到的衝擊不大。

最有可能受影響的會是非移民和非法移民。

當前華人圈中比較關注的是有合法移民身份或非移民身份的群體。由於合法簽證移民條件大都由法律直接規定,因此總統的更迭在短期內造成的法律直接衝擊可能並不明顯;另一方面,特朗普商人秉性和他致力於提升經濟和就業的政策,也會讓他考慮合法身份的外國人給美國經濟帶來的巨大幫助和創造的就業崗位的事實。

華人當中,非法入境的很少。 入境後身份過期的有一些。 但是如果在身份過期前提交了庇護申請,則他們在美國的停留應屬合法。 特朗普聲稱要遣返的是有重罪紀錄的非法移民,此類華人,已知數量很少。

目前特朗普的網站公布的對合法移民政策的立場比較簡略,主要如下:

1,優先解決美國人口的就業、收入、安全保障問題;

2,加強移民控制,讓工作優先招聘美國人;

3,保護現有移民的經濟利益,控制工作移民:以移民申請人在美國獲得成功的可能性和在經濟上支撐自己的能力作為選擇標准;調查移民申請人是否認同美國的價值觀,美國的體制和美國人民,且暫停從恐怖分子來源地或者無法清晰調查移民申請人傾向的地區的移民;加強執行移民法,依法保護美國的繁榮和發展。

這幾條的思路總體上是要限制移民和外籍工作簽證持有人數量,我們就此逐一討論:

第一,首先是美國公民,美國公民的法定權利義務基本不會因為修改移民政策受到影響:如果是出生在美國的國民,美國的出生即獲得國籍的法律是最高法院通過解釋憲法所確定下來的,目前執行已有百年歷史,修改憲法在美國極端困難,推翻已有的判決也不容易,因此在美國出生的小孩的國籍不會受到任何影響,而即使以後有所改變,也不會對已經出生在美國的人的國籍產生影響;對於出生後入籍美國的華人,如果不是在入籍申請時的材料作假,也不會喪失美國國籍。

第二是永久居民:綠卡持有者目前在美國可以不受限制地居住和搬遷、旅行,幾乎享受所有的等同於美國公民的福利,只是不能參加投票和競選。永久居民的身份是《移民與國籍法案》(INA)規定,如果要取消這種身份需要對國籍法進行大幅度改動,這需要國會的同意才能辦到。而美國綠卡的獲得渠道大部分也是法定,修改也要國會的許可,具體條件我們會在後面提到。而綠卡持有人能享受到的福利多少,很多是由州政府規定,並不一定受到美國總統變更的影響。

1、EB1a/b優質人才移民:

這種綠卡是授予特殊人才和傑出教授、研究人員的,移民局目前對這兩種綠卡的審核已經相當嚴格,要求特殊人才具有國際知名獎項或者其他社會認可,要求傑出教授、研究人員有發表論文等等。理論上如果特朗普政策極其傾向於減少移民,移民局可以進一步提高和改變對證據的認定標准,但是這會降低美國對全世界優秀人才的吸引力。考慮到這這種綠卡本身的適用面不是很廣,以及通過這種綠卡來到美國的優秀人才對美國的發展會做出的重大貢獻,我們認為收縮此類案件的可能性不大。 但是,如果中介大力推廣EB1簽證,出現詐欺和造假泛濫的現像,特朗普在行政機構內可以做要求移民局進一步加強後期調查。目前已經有很多EB1A申請人報告說在I-485的階段被移民局要求出示繼續在同一個領域做貢獻的證據。

2、EB1c高管移民:

這種綠卡發放給跨國公司常駐美國子公司,分支機構或者關聯企業的高管人員,要求該跨國公司美國部分已經持續經營超過1年,並且有相當的業績和雇員。考慮到跨國公司在當代世界經濟中的重要作用和在美國創造的經濟效益和就業崗位,我們認為這種簽證也不會被過度限制,國會也不太可能取消這種簽證。但審理標准水漲船高有可能,這是特朗普在行政部門內部就可以做出的改變。

3、EB2職業移民:

EB2又可分兩種: NIW和常規的PERM勞工短缺證明。 NIW申請人在某個領域做出了優秀貢獻,會給美國的國家利益產生全局影響。EB2 的工作崗位要求碩士以上學位或者學士學位加5年相關工作經驗。

國家利益豁免(NIW)可以跳過PERM勞工證階段,直接提交I-140移民申請。 不需要雇主支持。憑自己實力,心動就可以行動。NIW的審理標准是通過一個AAO的判例來確立的。AAO完全屬於行政部門,特朗普想要改變這個比較容易。但是這個NIW起源於蘇聯解體的背景下, 曾幫助美國收獲收納了大量的核科學家。現在發展中國家的很多年輕優秀人才通過NIW移民到了美國。美國的獲取就是發展中國家的損失。“Brain Drain”對美國而言是一個賺錢的買賣,特朗普不應該傻到要收縮這個吧。  

PERM勞工證批准的前提是在美國找不到最低限度合格的美國人或者綠卡人士勝任這份工作。因此,PERM勞工證會審查該職位在招收移民之前是否已經盡力招募美國公民和綠卡持有人而無法招到,或者提供的工資、福利等條件是否會對美國本地勞動力市場造成衝擊,降低美國人福利等內容。具體審查標准的嚴格程度很大程度上依賴於勞工部的內部政策備忘錄指導,而這種備忘錄屬於行政部門內部的政策性解釋,相對而言比較容易地頒布和施行。 如果特朗普要強調保護美國工人的利益,可以通過行政指令要求勞工部和移民局的審案人員從嚴把握審理尺度,這種案件會受到較大的影響。 如果勞工部提高普遍流行薪水和准入門檻,這可能會減低美國雇主雇用外國人的積極性。勞工證類簽證很容易受到收縮政策的影響。

4、EB3職業移民。這種綠卡是發給技術熟練員工、具有學士以上學位的專業人士,或其他美國緊缺勞動力者的綠卡。發放同樣要進過PERM審查,可能受到的影響與EB2類似。

5、EB5投資移民。 考慮到目前特朗普的頭號目標是振興經濟提高就業,投資移民應該是對這個目標有利,估計被限制的可能性不會很大。另外,特朗普本人的關聯企業也有通過投資移民項目融資的先例,更何況EB5移民簽證數額已經少的可憐,還有嚴重的排期,所以我們認為在他正式就職之後對該項目做出進一步壓縮的可能性很小。相反的,出於一個商人逐利的本能,嘗到了資本甜頭的特朗普總統說不定會支持加大EB5投資移民的力度呢。

6、親屬移民:家庭成員、近親屬、未婚夫妻以及結婚等情況的移民受到限制的可能性不大,這直接關系到美國公民的利益,而且名額都是嚴格法定的。

非移民簽證

非移民簽證,是指在美國有短期合法身份的人員,又可細分為:

1、商務旅行簽證:這種簽證有效期目前由中美雙邊互惠協議延長到10年,這種簽證對美國並不產生經濟上的巨大負擔,也帶動美國旅游業和相關產業的發展,創造大量就業崗位。我們認為這種簽證受到的影響的可能性極小。但是考慮到最近赴美生子產生了一定的爭議,簽證的發放和持該簽證入境的人可能會被問及是否來美生子,在現行法律下,來美國生子屬於B2旅游簽證的合法範圍內,只要真實回答,避免被認為有簽證欺詐行為,應該是沒有問題。特朗普總統掌握著行政權,下面的使領館,移民局,海關,司法部,都唯他馬首是瞻。如果特朗普決心要打擊來美生子,那他還是有很多辦法可供使用。如果真要掃蕩,旅游生育和月子中心現像都可能要個體化,低調化。

2、學生簽證,目前中國在美留學生高達幾十萬,是美國教育業的重要收入來源,並且帶動其他消費、創造就業、培養高素質勞動力,而除了經濟收益之外,留學生對傳播美國價值觀,提升美國國際形像也有很大作用。年輕時候在美國受過教育的人, 大多天然會成為終生親美派。 考慮到美國大學對政界的影響力,以及美國需要更多的親美派來輸出文化影響和維持世界領袖地位,我們不認為學生簽證會受到巨大的影響。

但是學生簽證OPT很容易受到影響。OPT項目允許在美國獲得全日制學士及以上學位的國際留學生畢業後未獲得工作簽證的情況下在美國工作一年的資格,但是該項目並非移民法的法定項目而是移民局的行政規則,修改這個項目也並不需要通過國會的法案,移民局自身可以通過Notice-and-Comment的程序進行修改。如果特朗普正式就職以後強力推行反移民政策的話,這個程序是比較容易被修改的。

3、工作簽證:H1b是專業人士工作簽證,目前每年都嚴重供不應求。移民法規定的每年 85,000個名額都需要抽簽才能決定歸屬。硅谷(亦作硅谷) 等高新技術產業區很多科技界從業人士都是持有H1b簽證的外國員工,他們比較希望放寬H1b名額而不是進一步收緊。

但是申請H1b外國員工的雇主需要提供給該員工不低於該行業當地普遍工資的薪水,這個普遍工資的計算由勞動部決定,他們可以通過變更計算方案的方式提高這個工資水平來減少外籍員工申請,但是這也需要一定的時間。

移民局可能會順應呼吁嚴格查處和限制IT consulting firms 濫用H1b名額的情況。多個雇主給同一個雇員遞交申請的印度籍員工可能影響比較大;另外也可能在申請人數超過法定名額的情況下優先將H1b簽證發放給受到美國的大學教育或者擁有來自美國的學校學位的人,而不是持外國學位的人,這可能對找工作的中國留學生有好處。考慮到特朗普夫人梅蘭妮就是通過H1B簽證來美國從事模特工作,後獲得職業移民綠卡的。 說不定梅蘭妮給特朗普大帝多吹耳邊風,增加H1B名額的事情就有眉目了。 但增加名額需要經過國會。 這要看特朗普能否有能力統合黨內兩院同志修改法律了。

4、L1跨國公司高管調動簽證。這個簽證和EB5投資移民類似,考慮到這種簽證對美國經濟和就業的好處,應該總體上

美國 | 洛杉磯“亞洲世界電影節”:文化交流異彩紛呈

大家好,正如我在上一篇專欄中提到的,我受邀報道洛杉磯舉行的第二屆“亞洲世界電影節”,有幸一覽眾多參與甄選的亞洲電影的放映。此外,還能一睹明星走紅地毯,頒獎儀式,以及電影界先鋒人物組成的小組討論。

這次盛會實實在在地展示了好萊塢對亞洲電影的興趣。今年其實沒有很多代表中國的電影。但我相信我們會在未來的電影節裡看到更多中國電影的身影。

這裡坐落在臨近洛杉磯的卡爾弗城(Culver City),這座城市生機勃勃,發展迅速。這些電影在弧光復合式電影院(Arclight Theatre)復合大樓放映,小組討論和招待會則在電影院正對面的卡爾弗城酒店(Culver City Hotel)舉行。這家酒店歷史悠久,展現了好萊塢復古風貌,《綠野仙蹤》(The Wizard of Oz.)演員在拍攝期間就曾入住在此。

“亞洲世界電影節從種類繁多亞洲世界電影精挑細選,向洛杉磯展示了其中的最佳影片,以吸引更多的人關注該地區電影人,加強亞洲和好萊塢電影產業之間的關系。通過跨文化的合作,我們的電影節展示了橫跨亞洲的51個國家的電影,包括土耳其、日本、俄羅斯、印度和中東。通過這個具有挑戰性的電影節,所有參與評選的電影都有一個獨一無二的獲得指導機會。”

居外榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman代表出席並報導於洛杉磯舉行的第二屆“亞洲世界電影節”

我有幸見到許多制片人,以及贊助這個充滿活力的年輕的、節日的公司的代表。紅毯星光閃耀,眾多女星爭奇鬥艷。電影節排片日程滿滿當當,上午11:00到下午9:00日,多家劇院連續5天放映。我看了幾部電影,包括《阿裡與尼諾》(Ali and Nino),以及《黑母雞》(The Black Hen),強烈推薦《黑母雞》這部電影。

電影節上處處洋溢著電影人的活力和熱情,來自不同國家和地區的電影人、公司,與洛杉磯當地居民聚在一起分享電影的美妙。這是一個慶祝文化合作和理解的好方法。

幾天以後,我參加了亞洲協會南加利福尼亞中心(Asia Society Southern California Center)在洛杉磯彼特莫勒酒店(Biltmore Hotel)舉辦的中美電影峰會(US China Film Summit)。

第一天,位於西木區(Westwood)的加利福尼亞大學洛杉磯分校將舉行業內專家小組討論,備受矚目。在比特摩爾酒店的最後一個晚上,我遇到了一群不同的人,其中許多來自中國的大型公司和制片人,他們來此是為了借鑒學習或尋找融資。電影介紹是最有趣的,包括中美聯合制作的主要電影剪輯。

也就是說,這既是洛杉磯與中國和亞洲重大商業合作,也是重大文化合作。來這個城市旅游和投資物業又多了一個理由。

2016年9月15日至16日,由洛杉磯世界事務委員會主辦,美中企業家商會協辦的“亞洲未來峰會”,在美國加州洛杉磯聖塔莫妮卡舉行。來自世界各地50多個企業領袖及相關國家政要作為演講者,就未來亞洲的迅速發展以及亞洲與加州和美國的關系議題在此次峰會上展開了廣泛而深入的討論。我們榮幸邀請到洛杉磯資深房地產經紀兼教育工作者Susan Friedman參與並為居外用戶現場直擊這次盛事。【閱讀原文

 

Susan Friedman專欄全集

洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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美國 | 在美國27個主要城市買房 年薪需要多少?

在美國27個主要城市,你需要賺多少年薪才可負擔買房費用,擁有屬於自己的家?

對很多人來說,買房是一生中最大的投資和消費,目前美國房市火熱,房源緊張已經在全國許多市場造成負擔。

新數據顯示,今年9月份美國房價年上漲率為6.3%,高於8月份的數字。CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特(Frank Nothaft)說:“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番,達到13萬億(兆)億美元,主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元,但各地差異很大。”

美國房價兩年來一直以約5%的速度上升,主要是在住房供應有限(尤其是廉價住房)的情況下,因招聘持續、工資上漲以及抵押貸款成本低廉而受到支持。房價上漲或促使更多業主將房產掛牌出售,從而緩解供應短缺的狀況。

凱投宏觀(Capital Economics)房地產經濟學家Matthew Pointon表示,特朗普在競選期間幾乎並未提及住房政策。然而,他在8月一次演講中提出,要放松美國房產抵押貸款標准。

特朗普當時表示,由於監管產生的住房成本約為總成本的25%,他認為這一比例應減少至2%左右。

盡管總統候選人在競選中的主張和承諾未必最終會兌現,但在特朗普當選的情況下,Pointon表示,銀行可能會放松貸款標准,降低貸款資格所需的信用評分。這將在短期內促進借貸,圓更多人的業主夢。

為了避免買房後生活拮據,CNN根據HSH.com網站信息,整理出居住在美國以下27個主要城市,你需要賺多少年薪才可負擔買房費用,擁有屬於自己的家。

1、舊金山

需要薪水:152,173(美元,下同)
平均房價:835,400
每月支付金額:3,551

2、聖地亞哥

需要薪水:108,654
平均房價:589,300
每月支付金額:2,535

3、洛杉磯

需要薪水:100,147
平均房價:536,700
每月支付金額:2,337

4、波士頓

需要薪水:86,054
平均房價:435,300
每月支付金額:2,008

5、紐約

需要薪水:85,488
平均房價:397,600
每月支付金額:1,995

6、西雅圖

需要薪水:81,774
平均房價:422,100
每月支付金額:1,908

7、華盛頓DC

需要薪水:78,460
平均房價:393,500
每月支付金額:1,831

8、丹佛

需要薪水:70,741
平均房價:386,800
每月支付金額:1,651

9、波特蘭

需要薪水:69,786
平均房價:358,500
每月支付金額:1,628

10、邁阿密

需要薪水:64,879
平均房價:315,000
每月支付金額:1,514

11、加州沙加緬度(Sacramento)
需要薪水:64,748
平均房價:327,000
每月支付金額:1,511

12、芝加哥

需要薪水:61,291
平均房價:244,100
每月支付金額:1,430

13、巴爾的摩

需要薪水:55,935
平均房價:264,300
每月支付金額:1,305

14、達拉斯

需要薪水:53,824
平均房價:230 500
每月支付金額:1,256

15、費城

需要薪水:53,108
平均房價:234,800
每月支付金額:1,239

16、休斯頓

需要薪水:51,560
平均房價:217,400
每月支付金額:1,203

17、明尼阿波利斯

需要薪水:50,630
平均房價:240,300
每月支付金額:1,181

18、奧蘭多

需要薪水:49,811
平均房價:229,900
每月支付金額:1,162

19、德州聖安東尼奧(San Antonio)

需要薪水:48,341
平均房價:212,300
每月支付金額:1,128

20、佛州坦帕

需要薪水:44,897
平均房價:205,000
每月支付金額:1,048

21、亞利桑那鳳凰城

需要薪水:44,129
平均房價:235,300
每月支付金額:1,030

22、亞特蘭大

需要薪水:39,385
平均房價:191,500
每月支付金額:919

23、底特律

需要薪水:39,033
平均房價:170,817
每月支付金額:911

24、聖路易斯

需要薪水:37,527
平均房價:170,000
每月支付金額:876

25、辛辛那提

需要薪水:36,117
平均房價:157,000
每月支付金額:843

26、克利夫蘭

需要薪水:34,185
平均房價:138,900
每月支付金額:798

27、匹茲堡

需要薪水:31,962
平均房價:140,000
每月支付金額:746

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美國 | 從30年歷史看舊金山灣區房市

舊金山、紐約、洛杉磯屬於美國地產的龍頭地位,但房市的起伏規律都非常相似。圖為舊金山市一景。

之前我們談了很多房地產走勢的“現在進行式”,看的都是最新發展的市場行情,好處是知道現在發生的市場變化,瞭解房價、銷售量、庫存、房源等數據以便準備做出符合個人的投資計畫。但房地產是一門長期投資,光看當下走勢還不夠,要進入這場投資“戰爭”中,還要知道過去所發生的事,才能夠預知未來、眼光放遠。本次我們就要談談美國,以至舊金山灣區房地產的歷史,不說太遠的,就說說近30年的過去,我們會驚覺過往的經歷竟然如此類似。

“週期”,任何事物都有一個週期。房地產更不例外,它會經歷恢復期,產生一個房市泡泡,當泡泡吹到一等程度,到達峰值,就會帶來破滅;隨之市場進入低迷、下跌,然後等待下一次的恢復期的重新開始。如此的歷程循環往復、屢試不爽。(美國房地產發展史

灣區房市 歷史驚人的相似

從1984年開始至今,全美、舊金山灣區已經歷三個房市泡沫的循環,分別在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年這三個時間段,但是每次的循環都會帶來新的漲幅與新的房價高點。

把這條房價漲跌曲線放到30年的區段來看,就是上升、到達高峰、下跌、再上升⋯⋯。不過令人驚訝的是,從新的上升到泡沫化這個區間,都是5到7年的時間,沒有例外。看看我們正在經歷的新一輪循環,赫然已經走過5年,難道新的泡沫即將到來?

美國地產 貪婪帶來的崩盤

在八十年代初,九十年代中期和在2012年,都經過約4年的衰退期,經過幾年來的下跌,被壓抑的需求反彈而爆發,價格開始再次上升。每次衰退都是基於一個不合理的繁榮,甚至可以說是“集體的犯罪行為”。好比垃圾債券、儲蓄和貸款欺詐、網絡公司股票瘋漲。往往都是“失控的貪婪”埋下下一次泡沫的種子。

前一段時間我們剛走過2008年發生的次貸風暴帶,這個泡沫是由於數以億計的欺騙性貸款引發。當時眾多無法貸款的買家,他們被批准用貸款買房(或再融資):欺騙性的誘餌利率和承保標準的下降。放款人只是為了出售貸款,他們不在乎買家是否合格。有時,購買的物業沒有實際投資,也就是沒有首付,100%的貸款。

許多放款人和抵押貸款經紀人很清楚這是一個犯罪性的掠奪行為,但他們依然故我,直到金融市場崩盤、房市泡沫。這個事件的始末後來被好萊塢拍成許多電影,用來描述這一段期間的所發生的荒謬。

20世紀90年代早期和隨後的網絡泡沫,房價下降在10%至11%的範圍內,其規模完全不同於2008~2011年的崩潰,連舊金山灣區平均都下滑27%,全美範圍則跌幅更深,而且是近3次泡沫中歷時最久的一次。更早的類似崩潰程度發生在1930年代,大蕭條期間。

房價漲跌 一線城市搶先跑

而在次貸泡沫之後,2012年終於開始新的恢復期,走過4年的滑落,需求的反彈力道也相當大,已經有約70%的漲幅,熱門地區早已超過上次的峰值。二、三線的城市也在迎頭追趕,相對來說,目前二、三線比一線城市還有更多漲幅空間。

值得留意一件事,在房市的恢復期、泡沫破裂期,一、二、三線城市是有區別的。全國範圍的一線城市當然就是指紐約舊金山洛杉磯等這些大都會區,尤其近年這三座城市是華人移民的重點,更帶來龐大資金,使得漲幅異常火爆,房產供不應求。因此,一線城市的漲幅快、漲得高,但是泡沫期卻跌得慢,易止跌。

二、三線城市的漲幅時間會跟在一線城市後面,要花更長時間才能回到上一次的峰值房價,但當市場崩盤時他們會更快反映出來。總體來說,一線城市因為有更多的利基點支撐,例如有人口移入、就業多、城市發展健全等因素當靠山,所以房價總是高高在上,就算市場崩盤通常也只是少少跌一點,很快又回漲。反之,二、三線城市缺少某些利基點,就容易“風吹受寒”。

房市循環:會跌就會漲,反之亦然

面對新的恢復期,大家談到紐約大都會舊金山灣區的房價,越晚跟進的買家都是搖頭嘆息,賣家則是滿面春風。但這場恢復期看似就要結束,作為美國房市的先鋒們已經進入平緩的震盪曲線,隨之美國各地也將面臨這一狀況。

因此當有人喊著“房價漲不停怎麼辦?”、“現在房價跌得那麼慘,又怎麼辦?”看到房價漲,好像房價永遠都下不來;看到房價跌,又感覺陷入無望。其實大可不必過多憂心,因為根據循環週期的經驗法則,漲上去的終究會跌,只是跌多跌少的問題;下跌終究也會漲上去,但往往會漲很多,將會超過前一次的房價高峰值尤其在熱門房市區域。

然而,現在每個專家都在觀察著,哪個“契機”會引發新的泡沫破裂,這個事件恐怕是遲早的問題,而不是會不會的問題。但要判斷何時泡沫化,困難的是當前局勢面臨前所未有的混亂,世界上的變數過多,令眾多專家苦惱著如何預測。

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澳洲 | 法律能給你的財產什麼保障?(三)陷老鄉騙局,血本無歸

欲討回公道,老鄉卻耍起了無賴…

澳洲法律能給你的財產什麼保障?(三)陷老鄉騙局,血本無歸

AHL法律提醒您:

  • 海外投資一定不要因為是“老鄉”、“老朋友”就輕信其幫忙理財。
  • 在投資前一定要咨詢律師,保護資產安全。
  • 不要害怕和律師打官司,如果有足夠的證據和法律依據,勝算也會很大。本案中錢夏娃與250律師的官司其實是必勝無疑的。
  • 澳洲政客與普通選民合影是非常常見的,這與中國政客不同。許多人會利用這一文化差異炫耀甚至欺騙中國投資者。

 

沈律師專欄全集

沈寒冰律師漫談澳洲房產投資

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澳洲 | 法律能給你的財產什麼保障?(二)漂洋過海,老鄉變“老賴”

謊言敗露,土豪老鄉竟是失業“三無人員”!

澳洲法律能給你的財產什麼保障?(二)漂洋過海,老鄉變“老賴”

小錢夏娃到了澳洲後才發現,趙亞當其實是個騙子,於是便去找律師幫她“討回公道”,然而趙亞當卻耍起了無賴,拒不簽借款協議,無奈之下的小錢夏娃又該怎麼做呢?

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澳洲 | 法律能給你的財產什麼保障?(一)老鄉老鄉,背後一槍

青梅竹馬衣錦還鄉,昔日發小竟化身“大忽悠”!

澳洲法律能給你的財產什麼保障?(一)老鄉老鄉,背後一槍

錢夏娃把積蓄托付給了青梅竹馬的趙亞當,又把自己的女兒也送去了澳洲,可當小錢夏娃到達澳洲時,又發現了趙亞當怎樣“不可告人”的秘密呢?

馬上追看下一期漫畫

 

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沈寒冰律師漫談澳洲房產投資

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美國 | 移民新規詳解!1月17日生效

11月18日,美國移民(專題)局(USCIS)將一項“最終規定”(Final Rule),發布在專門登載聯邦政府新規、政策的“聯邦紀事”(Federal Register)上;

多條相關法規的調整修改,主要是向基於就業的移民、非移民簽證提供利好,包括對於H-1B、L1、O1等不同類型的工作簽證持有者提供60天的失業寬限期,I-140被批准後雇主不得撤銷該受益人的職業移民申請,等等。

移民局文件表示,這些新規自1月17日起施行,目的是協助美國雇主吸引、留住高技能移民。

這項“最終規定”包括一系列基於就業的移民、非移民簽證相關法規的修訂。經過修訂後的法規可以提升美國移民局基於“21世紀法案” (Twenty-First Century Act)和“美國競爭力及勞動力提升法案“the American Competitiveness and Workforce Improvement Act”的規定對外國雇員的申請案進行裁決的一致性,使得美國雇主能夠更方便地雇佣已經取得基於就業移民的移民簽證申請(I-140表格)的高技能雇員,也提高這些雇員的生活穩定性和就業靈活性。

美國自1月17日起施行移民新規,目的是協助美國雇主吸引、留住高技能移民

一、在某些情況下維持申請有效性,增加I-140已經批准的某些收益人的工作可更換性,釐清、延長個人在申請調整合法永久居住資格時的優先日期;

二、允許工作簽證(H-1B)、派遣雇員(L1)簽證等基於就業的非移民工作簽證在是I-140表格的主要受益人、移民簽證在其優先日期前未獲簽發、提供可信服的證據證明特殊情況等條件下,國土安全部(DHS)才可以自行頒發就業許可;

三、釐清H-1B申請或裁決的各項程序,包括入職6年後延續工作簽證身份、確定在獲取名額後更換工作的名額豁免、舉報人保護等;

四、為E1E2E3、L1等投資和企業雇員的相關簽證以及TN北美協約國簽證等分類中的個人設定兩個、共10天的寬限期,為他們離開美國或其他行動提供合理的時間;

五、在某些高技能非移民雇員在其授權有效期結束之前結束工作時,在每個授權有效期內提供連續60天的寬限期,以便他們可以更容易地進行新就業和延長他們的非移民身份;

六、對於按時申請續期EAD工卡的個人,自動延長就業授權文件(EADs或I-766s表)的雇用授權和有效性;

取消美國移民局在提交後90天內裁決I-765表(申請就業許可申請),若90天內不進行此類裁決要申請臨時EAD的監管規定。

移民局方面表示,本次“最終規定”主要是為了改善基於就業的移民或非移民簽證申請的流程,增加尋求高技能外國雇員的美國雇主的確定性,提升高技能外國雇員生活的穩定性和工作的靈活性,增加相關政策應用的透明度和一致性。這些變化的最重要目的是提高美國雇主雇佣和留住高技能雇員的能力,同時為這些雇員尋求晉升、獲取橫向職位或者更換雇主提供更多選擇。

(據中國評論新聞網)

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——康特拉科斯塔縣

導言:第三季度,舊金山灣區房價繼續溫和上漲,大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣,其價格比2015年第三季度上漲了約10%;硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產(Pacific Union)將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動,以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是東灣的康特拉科斯塔縣(Contra Costa County)。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在康特拉科斯塔縣的房地產市場包括下列地區:阿拉莫、布萊克霍克、丹維爾、迪亞布羅、拉斐特、莫拉加、奧林達、普萊森特山、聖拉蒙以及核桃溪。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

  • 房價自2015年第三季度上漲6.8%
康特拉科斯塔縣房價一年趨勢
  • 房產儲量自2015年第三季度下降3.0%
康特拉科斯塔縣房產儲量一年趨勢
  • 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為28天
康特拉科斯塔縣房產掛牌天數一年趨勢
  • 房產售價與要價的百分比為100.60%
康特拉科斯塔縣房產售價與要價的百分比一年趨勢
  • 線下交易的房源百分比為51.61%
康特拉科斯塔縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

2016年第三季度,康特拉科斯塔縣的房產活動啟動較為遲緩,但到該季度末期的表現則非常引人注意。與2015年7月相比,今年七月份的銷售活動稍有遜色,但到了八九月份,情況有所回轉,與去年的水平持平。同時,房產儲量經過前兩個季度的健康增長,可出售房產的數量穩定在去年夏末的同一水平上——但仍然較低。

緊張的房產供應是阻礙銷量增長的主要因素,供應不足也導致房價持續上漲。買家更加謹慎,對價格戰感到厭倦,因此房產出售遲緩。與去年同期相比,房產很難以高於要價的價格出售,溢價較少。

其他待售房產均位於高端市場——售價在200萬美元以上——從今年早些時候開始到夏末,市場呈現平穩狀態,將售價定得過高的賣家重新調整了期望值以便房產能夠順利售出。

市場統計數據

雖然低於舊金山灣的整體水平,但售價高於要價的房產比例與去年秋天基本一致。但是豪華房產——定價高於200萬美元——的降幅最大。

康特拉科斯塔縣售價高於要價的房產比例;舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區銷售的最接近房價中位數1,142,500美元的一套房產:

524 Verona Avenue, Danville, CA 94526-2414
  • 加利福尼亞州94526-2414,丹維爾,Verona大道524號
  • 3室/2浴/2,094平方英尺
  • 售價1,140,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在康特拉科斯塔縣/三谷地區出售的售價最高的房產:

1155 Camino Vallecito, Lafayette, CA 94549
  • 加利福尼亞州94549,拉斐特,Camino Vallecito 1155號
  • 4室/5浴/3,741平方英尺
  • 售價:3,150,000美元

前景預期

近幾年,秋季是銷售最活躍的幾個月,但去年秋天的銷售活動較為低迷,與去年不同,隨著年尾臨近,我們預計今年秋季的市場活動將與八九月份的水平一致。購房者將有更多的選擇余地,買賣雙方的平衡將趨於更加健康的水平。

(來自塞爾瑪·海普,太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日)

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產(Pacific Union)編制,居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳洲 | 到墨爾本置業,前程與信賴都可以交給Marshall White!

澳洲墨爾本是中國投資者海外置業的熱門之選。它是澳洲文化、工業中心,連續多年當選世界最宜居城市,但房價卻遠低於悉尼、堪培拉等城市,房產市場的上升空間很大。當然,要想在墨爾本買到一處前景廣闊的房產,少不了可靠的中介專業服務。Marshall White公司正是這樣一家值得信賴的房地產代理及管理公司。

Marshall White公司是你在墨爾本投資買房值得信賴的房地產代理及管理公司
Marshall White公司是你在墨爾本投資買房值得信賴的房地產代理及管理公司
Marshall White公司如今已成為墨爾本房地產領域最著名的品牌之一
Marshall White公司如今已成為墨爾本房地產領域最著名的品牌之一

扎根墨爾本50余年,專業服務遠超同行標准

50余年前,Marshall White先生在墨爾本創立了一家以自己的名字命名的房地產代理及管理公司,並為之奉獻了自己的一生。在創立之初,Marshall White先生就將誠實、正直、專業和客戶服務刻入了公司的精神之中。正因為此,Marshall White公司如今已成為墨爾本房地產領域最著名的品牌之一,具有廣泛的客戶基礎。特別是Marshall White公司為客戶提供的專業服務,就連同行都津津樂道。

Marshall White對房產租賃完善的服務以及對代理房產的出色管理贏得了無數客戶的信任
Marshall White對房產租賃完善的服務以及對代理房產的出色管理贏得了無數客戶的信任
Marshall White設立了專門的客戶服務部門,提供包括金融、保險、法律以及水電煤連接等服務
Marshall White設立了專門的客戶服務部門,提供包括金融、保險、法律以及水電煤連接等服務

多年來,Marshall White公司憑借自己對房產價值良好的判斷力、對房產租賃完善的服務以及對代理房產的出色管理贏得了無數客戶的信任。這也是Marshall White公司的一個重要追求,不管客戶是來自墨爾本當地,還是來自澳洲境內,又或者是來自海外,公司都將站在他們的立場去實現房產代理和房產管理的最大利益。為此,Marshall White公司設立了專門的客戶服務部門來幫助買家和賣家,為他們提供包括金融、保險、法律以及水電煤連接等服務,並盡可能確保沒有任何漏洞。