ZoeChan – Page 367

美國 | 2016年第三季度舊金山灣區房地產報告——東灣

導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是阿拉梅達縣（Alameda County）/東灣（East Bay）市場。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在東灣區域內的房地產市場包括下列地區：奧克蘭地區（郵編代碼為94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的區域）、阿拉米達、奧爾巴尼、埃爾塞裡托、肯辛頓以及皮埃蒙特。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

房價自2015年第三季度上漲10.2%

東灣房價一年趨勢

房產儲量自2015年第三季度增加17.5%

東灣房產儲量一年趨勢

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為21天

東灣房產掛牌天數一年趨勢

房產售價與要價的百分比為114.66%

東灣房產售價與要價的百分比一年趨勢

線下交易的房源百分比為63.35%

東灣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

與去年同期相比，東灣第三季度的銷售活動速度放緩，但仍然保持了強勁的勢頭。本季度初期出現了明顯減速，七月的銷售量下降了兩位數的百分比。但是隨後的情況與去年同期一致。銷售活動放緩的主要原因是房產儲量不足，特別是100萬美元以下的房產。

東灣低價位房產與高價位房產的銷售活動差異明顯，低價房產所剩無幾。同時，100萬美元以上的房產數量逐漸增加，與去年相比，這個價格點正面臨更大的銷售挑戰。但是，三分之二的房產仍然以高於要價的價格售出，這個比例為整個舊金山灣區最高。東灣居民的購買力較高，推動了房價的上漲，該地區也面臨著整個舊金山灣區最大的房價上漲幅度。

市場統計數據

今年秋季，東灣的市場仍然保持競爭力。雖然在定價低於300萬美元的房產中，售價高於要價的房產數量減少，但仍有50%以上的房產售價高於要價。

東灣售價高於要價的房產比例；舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在阿拉梅達縣/東灣銷售的最接近房價中位數964,000美元的一套房產。

544 59 Th St, Oakland, CA 94609

加利福尼亞州94609，奧克蘭，59號街544號
3室/2浴/1,625平方英尺
售價：963,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在阿拉梅達縣/東灣出售的售價最高的房產。

149 La Salle Ave, Piedmont, CA 94610

加利福尼亞州94610，皮埃蒙特，La Salle大道149號
5室/6浴/5,833平方英尺
售價：4,250,000美元

前景預期

今年秋天，東灣將繼續吸納被舊金山拒之門外的買家需求，因此銷售活動將持續強勁。對於要求價格相對低廉且能方便到達舊金山的通勤者而言，交通便利的街區仍然具有很強的吸引力。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或瀏覽太平洋聯合國際的居外網專頁。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

美國 | 紐約頂尖房產中介科可蘭（Corcoran）與居外攜手開拓中國市場

在中國政府繼續收緊本國公民的海外投資政策的情況下，紐約房地產經紀商們仍將目光瞄準了中國購房者。

科可蘭集團（CORCORAN）首席執行官Pam Liebman向The Real Deal透露，該集團已與被譽為“中國版Zillow”的居外網達成合作，在該網站上發布房源信息。此舉旨在幫助科可蘭的房地產經紀人向中國市場發布房源信息。

作為此次合作的壹部分，居外還將幫助科可蘭搭建官方微信渠道，讓該公司能夠與中國的潛在購房者輕松交流，另外還包括翻譯房源信息，以及委派代表為該公司的房地產經紀人開展中國市場最佳實踐培訓。

“中國是壹個至關重要的市場，我們希望為中國市場提供優質服務，並給予該市場應有的重視和關註，” Liebman表示。“開拓中國市場無法壹蹴而就。有些人認為去壹趟中國就能成功開拓該市場的業務，這簡直是天方夜譚。”

紐約頂尖房產中介科可蘭集團與居外網達成合作，攜手開拓中國市場。圖為科可蘭首席執行官Pam Liebman。

首席執行官Pam Liebman向The Real Deal透露，該集團已與被譽為“中國版Zillow”的居外網達成合作

居外美洲地區總裁Matthew Moore表示，中國購房者仍然非常喜歡紐約的房產。“許多中國人都壹致認為，紐約是北美洲最令人振奮和迷人的城市，過去五年來中國人投資在紐約房產上的資金額大幅上漲即證明了這壹點，”他在壹份聲明中指出。

亞洲協會（Asia Society）稱， 2011年至2016年，中國人在美國的直接投資額暴增，中國購房者在購買美國住宅房產上花費的資金超過280億美元。

科可蘭是近期才開始嘗試開拓中國市場的公司。9月，住宅房產經紀商CORE和商業房產經紀商仲量聯行（JLL）達成獨家合作夥伴關系，攜手向泛亞市場推廣CORE推出的全新開發項目。

不過，近期公布的報告顯示，隨著中國政府因出於對人民幣貶值的擔憂而收緊相關政策，中國資金大規模外流的速度可能會有所放緩。據報道，中國各大銀行已根據指示彌補了導致中國公民躲避資金管控的漏洞，規定中國公民出國只能壹次性攜帶5萬元以下的美金。

新任美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）與中國的關系對資金流動的影響還尚需觀望。特朗普已將中國列為“貨幣操縱國”，認為中國對美國產品征稅過重。

但Liebman表示，截至目前她尚未發現中國收緊相關政策所帶來的影響。“我們認為，中國人仍是最具影響力的國際購房者，而且在海外置業的中國人數量仍在不斷攀升，”她表示，“我們聽說了[中國政府收緊政策]，但我們尚未發現中國人的海外購房熱情出現消退。”

科可蘭集團

科可蘭集團是紐約最頂尖的住宅中介公司，共有40家分部和2,200名銷售人員，業務遍及曼哈頓、布魯克林、漢普頓、北福克、佛羅裏達州德拉海灘和棕櫚灘地區。作為美國最大的住宅中介公司NRT LLC的成員，以及紐交所上市公司Realogy Holdings Corp.（NYSE: RLGY）的旗下公司，科可蘭集團是入手紐約房產的首選中介。登陸www.corcoran.com獲取更多信息。

居外網

作為領先的中文國際房產搜索引擎，居外網以壹站式平臺展示著來自89個國家的250 萬套房源，每月來自中國和世界各地的訪客數量超過200萬人次。居外網在2014年和2015年被中國頂尖的電子商務機構評為中國第壹大國際房地產網站，並獲2015年《紅鯡魚》“全球100 強科技企業”稱號。居外公司總部設於上海及中國香港，並在英國丶美國丶加拿大和澳大利亞等地設有地區團隊。居外網計劃於12個月內在澳洲證交所（ASX）上市。索取信息或推廣：https://list.juwai.com

澳洲 | 深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？

王寶強離婚一案激起千層浪，引起無數關注。根據國內媒體稱，王寶強和馬蓉名下的擁有9套房產，其中1套房產在美國，大部分都是以女方或女方父母的名義購買。許多人關注明星離婚案新聞的同時，對在一方有過錯的離婚情況下，婚姻財產如何分配也成為了社會關注的話題。近日，在澳的不少朋友詢問“若王寶強離婚案類似的情形發生在澳洲，那麼澳房會怎麼被分配呢？”。此文假設馬蓉為過錯方，且無其它財產協議，對大家的一系列疑問作出回答概括，並比較此案若在中澳發生的不同情形。

中國結，中國離，分中國房產

中國《婚姻法》與相關《問題解釋》繁多（本人本科時修讀中國《婚姻法》狂砍91分！），若在中國遇到王寶強離婚案相似情形，謹記以下法條法規及適用情形即可：

結婚登記後，以單方（馬蓉）的名義購買的房屋，屬於夫妻共同財產；除非有充分的證據證明，一方用本人婚前個人財產購買的房屋，則為個人財產。

結婚登記後，以單方（馬蓉）的父母的名義購買的房屋，即房屋的產權登記在單方父母名下，則房屋的產權歸該方父母所有，該房屋不屬於夫妻共同財產。購買該房屋時若實為另一方（王寶強）出資，可作為父母對其債務處理。

（馬蓉）婚內出軌不直接影響財產分配。《婚姻法》第47條規定：離婚時，一方隱藏，轉移，變賣，毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏，轉移，變賣，毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或者不分。即使“照顧無過錯方”的財產分割原則已被現行的《婚姻法》所摒棄，但不排除在財產分割過程中，法官基於自由裁量權可能會向無過錯方（王寶強）傾斜。

為了體現公平原則且照顧無過錯方的利益，王寶強可依法請求離婚損害賠償（但這不是現有財產的直接分配）。《婚姻法》第46條規定了”離婚損害賠償制度”：”如果一方有重婚、與他人同居、實施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員的行為，無過錯方可以請求離婚損害賠償” 。

對於婚內出軌情況，實踐中通常作為過錯的因素來考慮的，但存在舉證困難的情況；除非被告（馬蓉）認可，一般情況法院不會輕易予以認定。

可見，王寶強對8套中國房產所有權的主張合法合理，但對於馬蓉父母名下的房產舉證難度會增加。此案關鍵問題便在於其可否證明王寶強為實際出資方與馬蓉為過錯方，從而取得法院在判決上的傾斜。

中國結，中國離，分澳洲房產

若王寶強與馬蓉的第9套房子在澳洲而不在美國，那麼房產如何分配呢？中國《涉外民事關系法律適用法》第36條規定：“不動產物權，適用不動產所在地法律”。所以，涉外婚姻房產在哪個國家，就適用哪個國家的法律。即王寶強與馬蓉若在澳洲擁有房產，則即使身在中國主張離婚也需根據澳洲《家庭法》與相關法律法規進行房產分配。

需要提醒王寶強和天下各位“X寶強”與“X蓉”，在適用澳洲《家庭法》對澳洲房產進行離婚分配時，請務必注意以下三點：

澳洲《家庭法》不分婚前、婚後的財產，也不存在過錯方。即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產（婚前、婚後或離婚時）分配協議，不然法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。由此，王寶強與馬蓉的所有婚前、婚後的個人或共同財產，在離婚申請時，都會被定義為婚姻共同財產，當然也就包括這一套澳洲房產。

澳洲《家庭法》規定，離婚雙方無需證明自己或對方有過錯，法院不能認為夫妻雙方的任何一方在婚姻破裂中是有過失的，即澳洲法律適用無過錯離婚原則。也就是說，馬蓉即使出軌，也不會被法院深究其過錯。澳洲《家庭法》對結束婚姻的法理精神理解為，“無論什麼原因，婚姻破裂夫妻雙方都難逃其咎，與其細數對方過失，不如分得干淨利落，再好好規劃未來”。所以，即使王寶強再受傷，馬蓉再千夫所指也不會影響法院判決，澳洲法律的公正不體現在“過錯”。同時，澳洲法律的健全體也現在申請離婚時，不用民事訴訟概念，也沒有原告和被告，而只用申請、申請方和應答方。

在王寶強與馬蓉結婚前、結婚後或是申請離婚時，他們都可以委托律師訂立財產協議（Binding Financial Agreement），並可將此協議遞交法庭轉變成法院命令（Consent Order）。一旦成為法令，便具有強制力，每個人都必須遵守，除非雙方申請並經法院同意進行改變。如果王寶強與馬蓉無法達成協議，就需要向法院申請財產分割。法院在作出裁定時，會考慮如下因素：
1. 婚姻關系時間的長短
2. 雙方對各自/對方財產和共同財產的貢獻
3. 雙方當事人對財產或者家庭所做出的有溯及力的貢獻，包括經濟與非經濟方面
4. 雙方的年齡與收入能力
5. 此財產分割法令對雙方收入的影響

綜上，澳洲《家庭法》並不會追究婚姻關系破裂是否是馬蓉出軌的過錯，因此也不會影響到雙方財產分配的比例。所以，王寶強與馬蓉對澳洲房產分配的關鍵便在於財產協議與法院裁定所考量的上述因素。可見，王寶強對此澳洲房產的所有權主張難度會大於在中國的房產。然而，這也間接反映了澳洲《家庭法》與《物權法》二者的相互獨立性，這是澳洲法律先進之處還是待完善之處會因個案不同而有不同理解與應用，各位讀者請自己體會。

中國結，澳洲離，分澳洲房產

若王寶強在澳洲Facebook上公告是無法達成離婚法律效力的。在澳洲，提出離婚的雙方一是需要結婚兩年以上（不滿兩年的需要先調解），而且必須向法院提供已經分居12個月的證明。這個條件在任何時候任何情況都不例外。所以如果王寶強准備離婚，第一步是要確定分居日期，離婚一方需要在分開之日將分開意願告知對方。所以在澳洲，他應該現在Facebook裡發的“分居通知”而不是離婚公告。

此外，根據澳洲《家庭法》，在中國結婚的至少一方當事人若滿足以下三個條件之一，則也可以向澳洲家庭法院（澳洲審理離婚案件的專門法院）提出離婚申請，主張財產分配：

把澳大利亞作為自己的家並打算永久居住，或
是澳大利亞公民，或
長居澳大利亞並且在申請前居住了12個月。

假設王寶強在中國領取結婚證，之後長居在澳洲且滿足以上離婚申請人條件，則可以向澳洲法院提交離婚申請，則自然適用澳洲《家庭法》進行財產分配，無須再適用中國《涉外民事關系法律適用法》。

在他們兩個孩子的撫養方面，澳洲法律遵循子女最大利益原則，其中包括保護孩子，防止他們受到暴力或傷害，以及幫助孩子與父母雙方保持關系。而誰能得到孩子的撫養權，便可主張更多的財產分配。有媒體稱，馬蓉曾不止一次遭遇王寶強的家暴。因此，若馬蓉可以成功舉證王寶強的家暴行為，則法院很有可能會將兩個孩子的撫養權判給馬蓉，且要求王寶強支付撫養費。同時，考慮到孩子的因素，財產分配也會無形中向馬蓉傾斜。

然而，具體財產分配方式與“中國結，中國離，分澳洲房產“相似，可參見上述第二部分與澳洲房產大全已發布的原創文章《你問我答：婚前財產的婚後分配》。

澳洲結，澳洲離，分中國房產

根據澳洲《家庭法》的規定，並適用相關國際公約、國際協議以及國際執行條例。

欲知詳事如何，請發信居外與本人聯絡。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

澳洲 | 關於澳洲購房合同中“日落條款“，你必須知道的4件事

前言

“日落條款”（Sunset Clause）是購房合同中規定開發商所承諾的最晚交房日期與救濟方式的條款，即明確了購房合同中部分或全部條款的無效日期。當一筆交易的簽約與履行時間間隔較長時，“日落條款”不僅為買賣雙方提供了免責解約的機會，更是給出了雙方在條款時效前的有效緩衝，使雙方可以在條款失效前能夠提前准備。今天我們就請到了擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師為大家講解“日落條款”背後的故事。

一、“日落條款”—— 中國購房者最稱贊的條款

當在谷歌上搜索關鍵詞“中國開發商延期交付”時，我們會得到大約170萬條結果，排在前幾位的多是“違約金”、“怎麼辦”、“沒有時間限制”和“業主買單“等負面詞彙。

可見在中國，大量的購房者會遇到開發商無限延期交付又無可奈何的窘境。一方面是因為購房合同中並沒有完善的相關條款與救濟方式，另一方面也是國內購房者往往未能在簽訂合同前得到專業的法律意見而錯失了與開發商平等對話協商的機會。以本人好友李先生的經歷為例，李先生曾於浙江溫州市區處購買一樓花，開發商延期了近3年才交付，而最後卻只獲得區區3萬人民幣的賠付。

然而，當在谷歌上搜索關鍵詞“澳洲開發商延期交付”時，我們會得到大約46萬條結果，排在前幾位的多是“開發商拿不到錢”、“政府收拾開發商”等利好買家的詞彙。

那麼，都是購房行為，為何會出現以上如此大的不同呢？一個主要的原因便是幾乎所有的澳洲樓花購房合同都會包含保障買家權益，規定開發商交付日期的“日落條款”。該條款規定，如果樓花未能在條款規定時間內完工，購房合同將會失效，賣家需退換買家所交付的定金及相應利息。即，如果開發商延遲交付並且延遲時間超出了買家的可接受範圍，買家可以依賴“日落條款”的執行保障自己的合法權益，降低自己的購房風險。因此，“日落條款”也一度成為不少中國買家最稱贊的澳房合同條款。

二、小心！極少數開發商利用“日落條款”惡意終止合同

然而，由於近幾年房價的高速增長，簽訂樓花合同時房屋的售價會遠低於交付時的價格，這巨額的差價使得極少數貪婪開發商利欲熏心，便試圖鑽法律空子，故意拖延交房時間，利用合同 “日款條款”中的各種技術細節終止原本的合同，然後再以當前更高的價格進行“一房二賣”。這無疑讓原本保護買家權益的“日落條款”變成了開發商謀取不正當利益的工具，導致買家的金錢、時間成本被束縛在樓花項目中，錯失資本增值和其它投資機會。

以4年前發生在悉尼的真實案件為例，買家Hui Wang於2012年以73萬澳元的價格在悉尼Ultimo購買了一套公寓樓花。然而在2014年開發商通知買家，稱建築公司沒有及時施工以及原材料價格上漲等客觀原因，交付將比計劃日期晚近13個月，因此無法再履行合同從而啟動“日落條款”了。Hui Wang在拿回定金與相應的利息，並於開發商解除合同之後，Ultimo的該公寓以85萬澳元的價格重新投回市場。至此，該開發商於2013年完成了預售並獲得了足夠的銀行貸款，在2015年又能以市價再賣出，獲得升值的巨大收益。

因此，請在簽訂合同前請律師詳細解讀合同條款，與開發商進行協商，千萬小心“日落條款”被不合理的利用！

三、“日落條款”的修正與現狀

在澳房市場，特別是悉尼房市奮戰多年的投資者與地產經紀人一定對2015年的“日落條款“風波記憶猶新。在近700位民眾參與聽證會後，新州政府於2011年末頒布了《產權轉讓法》的修正案，以此限制開發商利用“日落條款”惡意終止購房合同從而謀取更大的經濟利益。

新法令規定，開發商如果要啟動“日落條款”，必須提前28天以書面形式通知買家，清楚寫明工程延期和撤銷合同的原因。合同的撤銷必須得到買家的同意；若買家不同意，開發商必須向最高法院提出申請，得到准許令才能撤銷合同。另外，開發商將負責支付買家向法院遞交申請所產生的費用，除非有證據證明買家拒絕撤消合同的行為是不合理的。

事實上，惡意拖延交付終止合同的開發商還是極少數。一般情況下，為了節省銀行借貸利息或投入其他項目，絕大多數開發商並不會故意拖延時間，甚至更多情況下，他們會提前竣工進行交付。

此外，新政下已愈發完善與標准的“日落條款”為澳大利亞作為“世界最安全的房地產市場”更是添磚加瓦。

四、“日落條款”的完善並不代表你利益的絕對安全

樓花購房合同絕大多數為格式化的標准合同，除非有“顯示公平”的條款，不然開發商一般不會接受合同條款的修改。因此，在買家與開發商之間的懸殊差異下，律師的介入，幫助買家進行盡職調查與合同的詳細解讀就顯得十分必要與重要。

盡職調查：主要是開發商的背景與歷史項目，項目是否已經獲得所有必要的批准，預售情況與無條件合約的最低數量，資金來源與貸款情況，項目進度與時間節點等；

其它條款的解讀：
- “日落之日”（Sunset Date）：開發商最晚需要竣工並交付的時間。部分樓花購房合同還會注明一般在6-12個月“竣工延期條款”（Sunset Date Extension）。值得注意的是，如果一個200套公寓左右的中型開發項目若在24個月後仍然延遲交付，那麼買家應提早准備並開始與開發商溝通，調查延遲原因。
- “以最終的項目申請批文為准”（Subject to DA Modification）：此條款說明開發商還並未拿到政府審批的開發申請批文，因此絕大多是樓盤信息多是未定並有可能變動的。對此類的開發項目，買家需要格外注意，與開發商再三確認細節與救濟方式。

“日落條款”的應用可以追溯到古羅馬帝國時期，也是一個廣泛適用的合同附加部分，更可以說是一項偉大的令每一個法律人振奮的法律“發明”！我們都知道，購房合同並不只是幾張紙，而是厚厚的一疊或是數疊文書。買家需要做的不僅只是簽字，而是在律師的幫助下了解自己的法律行為與購買標的。進一步說，仔細理解澳房的購房合同，收獲的不僅是對澳房置業的安心，更是對澳洲先進產權法法律文化的初探與賞析。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

歡迎讀者發郵件至 editorial@juwai.com 提問或發表評論。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

澳洲 | Aviate解密：為什麼布里斯班比悉尼更具投資價值？

“在別人貪婪的時候感到害怕，在別人害怕的時候變得貪婪。”當所有人談到投資澳洲房產就是投資悉尼時，投資者應該感到警惕了。事實上，在真正的澳洲房產投資專家Aviate看來，悉尼並非澳洲最佳的投資市場，就當下的形勢而言，反而布里斯班更具優勢和增值潛力。

布里斯班IN，悉尼OUT：用“頭腦”而不是“情感”投資

為何一談到投資澳洲房產，便是“悉尼”呢？這個問題恐怕更多是因為情感因素而不是理性投資的考量。特別是媒體的大量宣傳起到了混淆視聽的作用，悉尼仿佛是澳洲的代名詞一般，讓人忘記了澳洲還有其他黃金城市值得投資。

悉尼的房地產投資市場已經被炒得太熱了，有清醒投資頭腦的投資客已經意識到了這點：悉尼的房地產市場存在泡沫，真實價值已經低於賬面價值。事實的確如此，根據房地產行業協會（HIA）的調查，悉尼最具投資價值的時間是2013年，從2013年開始，悉尼的房產市場變如火箭一般，價格扶搖直上。假如你想購入有一個臥室的公寓，所負擔的貸款至少為50萬澳元，兩個臥室的房產則接近95萬澳元。事實上，你真的願意花太多貸款在一個房子上嗎？

在深具價值投資的房產專家看來，最安全保險的投資選擇是在不同城市選擇兩套房產，以分散集中投資的風險。悉尼的價格實在太高了，為什麼不考慮在澳洲的一些新興城市購入房產呢？他們未來的升值潛能是無法估量的。在澳洲房產投資專家Aviate的價值計算標准中，布里斯班就符合這個選擇。

價值投資的“黃金定律”：永遠在價格低時出手

對於那些投資悉尼房產市場的投資者而言，他們會發現在三到五年內，投資的房產會經歷價值負增長，這個狀況其實已經開始顯現了。當你衡量一些關鍵性的投資標准，比如投資價格、地理位置，房子大小時，你會很自然地發現，還有很多其他澳洲城市的選擇遠優於悉尼。重要的是，他們能確保投資者在未來三到五年內，取得投資增長，比如布里斯班——這是Aviate進行推薦的重要指標。

對於傾向安全型投資的投資者而言，避免在過熱的市場進行投資是一個很重要的投資前提。考量布里斯班的整體環境：布里斯班中央商務區（CBD）升值潛力巨大，擁有競爭性的商業投資和創新氛圍，配備大型公眾基礎設施，加上可預期的強勢經濟增長，布里斯班的投資價值可見一斑。

布裡斯班擁有競爭性的商業投資和創新氛圍，配備大型公眾基礎設施，可預期的經濟增長強勁

另外，進行價值投資的關鍵一點，是要在投資對像價格“相對較低”時進行投資，這樣才能取得未來的可觀增長。“價格低”加上未來增長能夠得到確保，Aviate如此考慮他們推薦布里斯班的理由。

Pages: 12

美國 | 33萬中國人在美國留學特朗普上台後或有變

美國眾多大學及私立高中借著招收國際學生讓校園更多元化、吸引優秀人才，同時收取高額學費以補貼校方的財政赤字。有美國媒體認為，如果總統當選人特朗普實現他的競選承諾，未來國際學生來美念書的難度將會增加，而中國學生是受影響最大的群體之一。

在2015—2016學年，逾100萬名國際學生在美國的大學和學院就讀，占美國高等教育學生群體的逾5%。這還不包括那些來美國高中求學的國際學生。在這些就讀大學的國際學生中，近33萬人是中國人。在過去十年中，國際學生總數翻了一番，而中國學生人數則增加了五倍。

美國石英（QUARTZ）雜志網站報導，如果只看國際學生的人數，會低估了他們對美國高等教育體系的重要性。與美國出生的學生不同，國際學生大多支付全額學費，有些學校甚至對國際學生收取額外費用。債券評等公司穆迪（Moody’s）估計，雖然國際學生只占整體高等教育學生群體的5%，但他們支付所有學費的10％。國際教育工作者協會發現，國際學生在2015—2016學年為美國經濟帶來約328億美元的效益。

如果美國總統當選人特朗普實施他的競選政見，加強對移民美國的限制，受影響最大的將是有最多學生在美國求學的國家，如：中國、印度、沙特阿拉伯等。

在2015-2016學年，逾100萬名國際學生在美國的大學和學院就讀，其中近33萬人是中國人。

中國有逾33萬名大學留學生，幾乎是排名第二的印度的兩倍。特朗普誓言停發簽證給那些不接受美國驅逐出境的非法移民的國家，這可能會導致中國留學生人數大量減少，他們一般需要F-1簽證才能來美國求學。

伊利諾伊大學香檳分校（UIUC）的學生中有約11％是中國人。他們支付全額學費，這些錢被用來補貼其余的學生。如果中國學生被拒絕簽證，UIUC和許多其它有大量中國學生的高教學府，將面臨嚴重的財務問題。

繼中國和印度之後，國際學生的第三大群體來自沙特阿拉伯。約有6萬名沙特阿拉伯學生目前在美國學習，幾乎是十年前的20倍。特朗普呼吁嚴格審查移民，包括禁止從恐怖主義盛行的地方移民來美，將導致這些學生人數減少。

推廣國際留學的FPP EDU和在美國學習（SiU）這兩個團體的研究發現，特朗普當選，國際學生來美國留學的機會將降低。

一些目前在美國學習的國際學生正在考慮是否留下來。田納西大學二年級學生巴爾維（Ruba Al-Balwi）告訴Al Arabiya報，“我還有兩年的時間才畢業，我的家人們都要我回家。”

美國的大學和學院嚴重倚賴國際學生，如果國際學生來美減少，美國一些高等學府將面臨嚴峻的現實。

互聯網資訊綜合整理

美國 | 經濟學家郎鹹平：海外置業看好美元資產

近日，郎鹹平在萬國置地大師講壇針對海外投資計劃給出了建議，在他看來，美元資產是海外置業的優秀配置，未來升值空間可觀。

郎鹹平在“萬國置地大師講壇”詳細闡述海外房產投資建議。

郎鹹平解析說，美國經濟向好、美元增值可觀、美國樓市改善及未來房價上漲趨勢使得美國房產購置有充足的升值空間。

今年以來美國經濟數據向好，就業市場繼續改善，核心通脹率有所回升，經濟有望保持溫和增長。據本月美國聯邦儲備委員會主席珍妮特·耶倫出席國會聯合經濟委員會聽證會時表示，美國經濟數據正朝著美聯儲預期的方向改善，美聯儲將很快接近合適的加息時機。目前市場普遍預計美聯儲將在12月13日至14日召開的本年度最後一次貨幣政策例會上加息。

美國新當選總統特朗普施政將減免商業及家庭稅收，加強對基礎設施的建設，使市場預期新一屆政府將采取擴張性財政政策。經合組織昨日表示，特朗普政府的經濟提振計劃將進一步刺激美國經濟增速，推動失業率的降低。該機構在一年兩次的經濟展望中預計，美國明年的經濟增速為2.3%，到2018年進一步上升至3%，觸及2005年以來的最高水平。

此外，郎鹹平提供了一組美國樓市改善的數據。截至9月份，美國房屋銷售量比2015年同期增加了4%，存量房屋銷售量增加了3%，新房銷售量增加了13%。與此同時，房價也出現了穩步上升，2016年至今，全美國房價已經上漲了4.8%。有機構預計，2017年全美國房價將在此基礎上繼續上漲3.6%。

郎鹹平認為，投資美國房產將帶來元增值、房產增值及租金三方面的收益，但同時要注意房產購置的篩選條件。“經濟增長穩定、人口淨流入、房產配套合理的區域，收益將更加確定。所以郎教授的投資建議要加上一個補充條件，買美國的房產，要買好房產。”

海外房產服務商萬國置地近期加強了向國內投資者對德克薩斯州休斯頓金橡樹別墅項目的推介，該機構分析認為，休斯頓良好的經濟發展狀況有效保障了該項目的未來收益。

（據人民網）

美國 | 明年一季度華人掀美國買房小高潮？

在日前於上海結束的“美國地產高峰論壇”上，來自美國各地的房地產業界人士看到了中國投資者的熱情。他們認為，考慮到紐約高端地產變緩，以及候任總統特朗普將提高利率的因素，明年第一季度可能成為交易高峰期。

11月17日—19日，美國地產雜志《The Real Deal》在上海靜安香格裡拉大酒店舉辦了“美國地產高峰論壇”，吸引了來自美國東西海岸的房地產業界人士以及眾多中國的投資者、買房者、富裕的經理人及房屋經紀公司參加。

《The Real Deal》社長科藍吉（Amir Korangy）在致開幕詞時說：“中國對於美國地產專業人士來說，是世界上最重要的地方。”他說，到2020年，中國的投資者預計在房產上投資2,000億美元。

論壇上，無論是美國本土的地產人士，還是到美國地產投資的中國專家都鼓勵中國人至美國投資。

在紐約布碌崙興建住宅的“綠地集團”負責人胡剛（音譯，Gang Hu）在會議上說：“美國市場是地產的首選。”

地產業人士認為，雖然目前紐約的房地產放緩，但明年春天會出現轉折，會不會太樂觀？

到會的“蘇富比國際物業公司”（Sotheby’s International Realty）副總裁費爾德（Nikki Field）說，現在中國買房者的心態是“一方面了解市場有所疲軟，一方面他們正在尋找價值好的，機會高的以及回報快的（投資目標）。”她預計明年一季度是最近一段市場的轉折期和上衝階段。

盡管今年市場見慢，但是蘇富比的丹尼爾蓋爾公司（Daniel Gale）在長島的銷售情況比去年還有所增加，他們的客戶中有很多中國買家。尤其是現在，在川普勝選之後，美國面臨房貸利率升高的局面，有的買家急於簽約。

該公司銷售總監奧康耐爾（Deirdre O’Connell）在采訪中說，大選以後，很多中國買家也在抓緊時間鎖定低利率，所以他對明年的銷售非常有信心。

“因為房地產的過戶時間都是在60天到90天之間，⋯⋯利率的上調可能促使買家趕快行動來鎖定現在的低利率，基於現在我們正在進入的合同交易來看，明年的一季度會很不錯。”

互聯網資訊綜合整理

美國 | 9月美國房價指數刷歷史紀錄新高超房產泡沫前峰值

11月29日發布的數據顯示，美國9月房價指數反彈，並升至歷史紀錄新高，為房地產市場自大蕭條以來經歷的最糟糕時期畫上句號，並為新一輪穩定擴張釋放積極信號。

根據周二發布的標普/凱斯席勒全國房價指數，9月份全美房屋價格強勁上揚，創下歷史紀錄新高，較上一次在2006年7月錄得的歷史紀錄高位上漲了0.1%。這一新歷史紀錄意味著房地產市場已經從2012年的低谷期走出，當時的房價較房地產市場出現泡沫前的峰值下跌了27%，超過900萬美國家庭在這場危機中失去了住所。

9月份標普/凱斯席勒美國房屋價格指數

9月份標普/凱斯席勒全國房屋價格指數較一年前提高5.5%。標普/凱斯席勒20大城市房屋價格同比增長5.1%，環比持平；標普/凱斯席勒10大城市房屋價格同比增長4.3%，環比增長4.2%。

凱斯席勒經濟學家 David Blitzer表示：“標普/凱斯席勒全國指數已經創下新高，這將是房地產市場從復蘇階段到開始新增長的轉變。盡管20個城市中有7所城市此前都創下了衰退後的新高，但那些曾出現過最繁榮時期的城市都遠低於此前的紀錄。其他房價指標也顯示出積極信號：成屋和新屋銷售都在上揚，而新屋開工年化增速達到130萬座，也創下了復蘇後的新高。”

不過，經通脹調整後的該指數較2006年紀錄高位仍下降了16%。房地產市場依然釋放警示信號，新屋開工數據遠低於正常水平，房屋所有率也處於近五十年新低。正在上企的房貸利率可能也為房價進一步增長帶來逆風。

（據華爾街見聞）

美國 | 移民局錯發美國綠卡 3年近2萬張！

美國公民及移民服務局（USCIS）在過去三年至少錯發了1萬9000張綠卡，這些綠卡或是包含的信息有誤、或是重復發放

隨著移民大量湧入美國，很多人拿不到綠卡或者在漫漫等待，而有上千人拿到了錯發的綠卡，這其中可能就隱藏了恐怖份子和罪犯，對美國安全造成威脅。

根據國土安全部監察長辦公室近期發布的報告，美國公民及移民服務局（USCIS）在過去三年中，至少錯發了1萬9000張綠卡，這些綠卡或是包含的信息有誤、或是重復發放。

僅2013年7月，就有2400多位只能在美國合法居留兩年的移民，收到了十年期綠卡。

超過20萬人報告自己獲得批准卻沒有收到綠卡，可能是被送到了錯誤的地址。

這些綠卡可能流向黑市或者被不當使用。在2013年至2015年間，美國海關和邊境保護局報告了至少4,600起〝冒牌綠卡〞的使用。

專家認為，移民局落後的電子處理系統是導致這些錯誤的主要原因。

而國土安全部無力追蹤可能存在安全風險的移民，這顯然增加了國家安全的威脅系數。

（據新唐人新聞）