Author: ZoeChan

特朗普當選第45任總統後，民眾目光聚焦在他在移民、外交、國貿、稅務政策上，這位叱吒房地產業的強人對房地產業目前並沒有明顯的政策，但是從一些經濟思維上可以推測對房市可能帶來的影響，房地產界熱議在他上任後，未來可能的變與不變的房市發展。

不變的房市需求

房地產網站Realtor.com首席經濟學家Jonathan Smoke在Realtor.com的趨勢分析網頁發表了他的評論。他說，未來十年內兩大人口族群會對美國房市帶來巨大影響，而這些人該干什麼還干什麼，跟誰當總統沒有關系。

首先是Y世代的買屋需求。根據全美房地產經紀協會2016年的購屋人分析中，現在首次購屋人的中位數年齡是32歲，而明年將有440萬人跨入32歲，房地產界幾年來一直密切關注這個有史以來最龐大購屋人群的動向。

因為這群潛在龐大客戶正面臨結婚、或第一個小孩出生，買屋需求超強。實際上這個年齡的上班族不是盯著房地產網站天天搜尋，就是努力攢錢存首付款。Smoke說，不會有誰因為總統的緣故而取消婚禮，或因為大選而改變小孩的到來。

其次，第二大人口族群嬰兒潮世代也年屆退休，65歲至74歲的這個族群將會進行買屋及換屋的決定，未來五年內全美65歲以上的人口將增加18%，相比之下全美人口才增加4%。

房貸利率跳漲

根據房貸利率網站bankrate.com的資料，10月26日的30年固定房貸利率為3.64%，而11月16日已漲至4.01%，是三年來最大的單周漲幅。選前很多專家預測明年利率會漲到4% 以上，在選後一周就已經達到了這個水平。同時，在利率上漲的情況下，美國債券基金也出現巨大現金流出，轉流到股票上，一掃選前華爾街唱衰特朗普當選後的股市表現。

房貸利率上漲會使購屋人的購買力下降，通常銀行在核准房貸時要求購屋人的房屋總支出不超過收入的28%以上，這個房屋總支出包含每月房貸本利總和、房屋保險、房地產稅、社區管理委員會的收費等。所以利率越高，直接衝擊到購屋人的借款能力及買屋價位等級。

不過，Smoke認為，房貸利率上漲的正面影響是銀行在高利率的趨動下可以減少貸款業務的風險，也會使銀行去追求購屋房貸的市場，而不是重新貸款的市場，這樣可以使房貸的申請可望比之前容易。

金融監管的改變

在大選時共和黨政綱中表示：“多德-弗蘭克法案對地區性銀行帶來法令騷擾，而地區性銀行是許多房貸的貸款者，這有利於大銀行，卻使美國人更難買房”。許多專家認為，未來特朗普上任後將取消 “多德 – 弗蘭克法案”對金融產業不必要的管制。

“多德-弗蘭克法案”全名為“多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法”（Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act），是奧巴馬政府因金融危機在2010年通過的金融監管法案，對金融機構制定了許多監管規定，用來確保金融穩定。

全美房地產經紀協會首席經濟學家Lawrence Yun在《 福布斯雜志 》的評論中表示，取消“多德-弗蘭克法案”對小銀行的法令限制會帶來一個正面影響。他說，約一萬家社區及地區性銀行是傳統營建及土地開發的貸款銀行，在放寬法令限制後，這些小銀行得以放貸更多貸款，而帶動營建業的活動，這對目前待售屋庫存奇缺的情況來說是很需要的。

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今年東西岸及德州幾個大城市出現了許多降價求售或求租的情況，並且隨著2016年年終的到來，降價的房屋數量比例也越來越高。很多人爭論著，這是否代表房市在連漲多年後已經接近高峰價了？對此，房地產專家們看法存在分岐，不過多數專家對明年房價仍繼續看漲。

根據房地產網站Trulia資料分析師Mark Uh所發表的一份分析報告，從去年十月至今年九月全美有9.32% 的掛租屋出現租金降價的情況，比去年同期的7.97% 增加。

租售屋降價增加

同時，全美有10.66% 的待售屋出現售價調降的情況，比去年同期的10.14% 也來得高。高檔屋的降價情況更明顯，在各地區售價位於該區前三分之一的高檔屋出現了11.99% 的降價，比去年同期的11.01% 增加。

這個售屋、租屋掛牌價格調降的情況在舊金山灣區以及以能源產業為主的德州城市尤為突出。根據智庫組織“硅谷合資”（Joint Venture Silicon Valley）最近發表的一份報告，舊金山灣區從2007年至2016年，不計東灣，僅在舊金山縣、聖馬刁縣及聖塔克拉拉縣就增加了34.4萬人口，這是由於科技業興旺帶動就業機增加，從而湧進了新的居民。但是同期房屋只增加了6.95萬戶，造成灣區房價、房租扶搖直上。這也是今年11 月大選中，灣區各地出現大量關於房租及可負擔房屋提案的社會背景。

舊金山在過去五年來房價已經漲了70%以上，造成許多負擔不了房價、房租的人必須搬出舊金山。以最近最夯的獨角獸公司Ｕber為例，可能只有在Uber總部上班的員工才能負擔得了舊金山房價，而Uber司機恐怕多得通勤來舊金山工作。

今年各地降價求售或求租的情況增加，不少人都紛紛探詢房市是否已經漲到頭了？但許多房地產專家對漲未來房市仍繼續看。

專家仍樂觀

房地產網站Zillow最近對一百位經濟及房地產專家的意見調查中顯示，多數專家預測明年房價漲幅為3.6%。

全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun在11月初於佛羅裡達奧蘭多舉行的經紀商大會中也提出他對明年房市的預測。Yun認為，Y世代進入結婚生子的人口未來幾年大增，持續增加的就業機會支撐購屋需求，再加上建商增加營建新屋數量而緩解了供給面的壓力，他預測今年成屋銷售量將達536萬戶，明年還會成長2%至546萬戶。

他預測，今明兩年的房價成長均會達4%，明年新屋動工率會增加5.3%，達到122萬戶，新獨立屋銷售今年預計為57萬戶，明年為62萬戶；他也預測至明年底房貸利率將達4.5%。#

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根據房地美（Freddie Mac）12月8日公布的資料，美國30年房貸利率由前一周的4.08%升到4.13%，為連續第六周上揚且創下兩年最高水位。若以房貸戶30年貸款20萬美元計算，每個月須多繳6美元利息。

房地美資料也顯示，15年房貸利率也由3.34%漲到3.36%，5年浮動房貸利率同樣由3.15%升到3.17%。

《今日美國》引述理財網站Bankrate.com分析師麥可布萊德（Greg McBride）的觀點稱，房貸利率上升只會讓房貸戶荷包縮緊，但不會對房市產生立即降溫效果，因為美國房市現在是供不應求的賣方市場。

盡管如此，房貸戶透過再融資（refinancing）套出現金就很困難了。根據貸款銀行協會（MBA），申請再融資的件數近幾周大幅下滑，部分專家甚至用“潰堤”來形容該市場的現狀。

與此同時，具指標意義的美國10年債殖利率周四為2.34%，較近日高峰2.4%微幅滑落，但已較選前11月8日的1.87%大幅揚升。

房地美首席經濟學家貝克第（Sean Becketti）表示，美國10年債利率本周在勞工部公布就業報告後微幅下挫，但是利率趨勢持續攀升，市場預期下周美聯儲開會後將有94%的概率升息0.25%。

Bankrate網站調查發現，一半的專家認為下周房貸利率將會持平，其余的專家則認為會下滑。MBA協會的資料則顯示，本周房貸申請件數較前周下滑0.7%，再融資申請案件則下滑1%。

MBA協會的首席經濟學家佛朗坦托尼（Mike Fratantoni）表示，30年房貸利率已較選前上升0.5%，創下2014年10月以來新高，導致再融資申請件數同比下滑28%，創下今年最低水位。但與此同時，新申請房貸的案件卻同比上升近12%，顯示就業市場、消費者信心等因素持續支撐民眾買房需求。

MBA協會公布的另一項資料則顯示，11月的房貸信用有效指數（MCAI）上升1.6%至174.1，表明美國房貸市場目前仍處於寬松局面。

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11月美國大選後房貸利率飆升的現像不但未消失，而且持續攀高。加上房市復蘇不平均，形成令人吃驚的數據。

Black Knight金融服務的研究員指出，特朗普勝選後那一周，債券市場大量拋售，以致30年固定房貸的平均利率，從3.5%驟升至最高4.25%，使得買房平均成本，“幾乎一夜間”提高1萬6400多元。

現在想買中位價格的房子，需動用中位收入的21.6%，是2010年6月以來的最高比率。由於房價節節升高，住房負擔能力逐漸削弱，導致目前是經濟大衰退以來，最買不起房子的時候。

Black Knight數據與分析副總裁葛瑞波斯基（Ben Graboske）表示，2013年出現過類似情況，但是房價升幅馬上有所應對，雖然房價未下跌，但是升幅砍了一半，數月內從9%的年度升幅降至不到5%。

不過目前的情況不同，待售屋的供應很低，買家激烈的競爭使房價承受巨大壓力。房貸利率升高甚至可能使供應問題惡化，因為原本想脫手的屋主，發現必須放棄重新貸款時鎖定的創紀錄低利率。

葛瑞波斯基說，未來幾個月需觀察市場如何平衡，他公司的研究發現，獲得房貸低利率的屋主，較不可能賣房子。

預期利率將在未來幾個月升得更高，然而即使利率維持在目前的水平，房價維持原來的升幅，收入的年度升幅需達5%，才能在明年保持目前的住房負擔能力。不過收入年漲5%，是不大可能的事。

（據美聯社）