Author: ZoeChan

中國人海外購房火熱 居外網今年或在澳洲上市

澳洲最大的中資國際房地產門戶居外網（Juwai.com）打算最早在今年上市。

3月18日，居外網首席執行長Charles Pittar在東京表示，在今年底或2017年初通過首次公開募股（IPO）發行股票之前，該公司將從國際投資者和戰略性合作伙伴那裡融資。不過他沒有提供更多相關細節。

今年剛剛上任的Pittar說道，“這次上市對我們的發展來說很重要。”

居外網先後在中國香港和上海注冊成立，每月獨立訪客數達到200萬人。該網站為中國買家和海外房產經紀商擁有的250萬套房源之間搭建了橋梁。

該公司的創始人是Andrew Taylor和Simon Henry，兩人均為澳洲人。

去年居外網稱，其每月獨立訪客人數增長了將近70%至250萬人，房源數量增長逾1倍至450萬套，遍及60個國家。與該網站合作的房地產代理和經紀人達到8萬名。

該公司稱，居外網用戶的平均購房預算達260萬美元（340萬澳元）。即便如此，買家還是更青睞價位在50萬-150萬美元的房產。

居外網為中國買家和海外房產經紀商擁有的250萬套房源之間搭建了橋梁

財富激增的中國買家在海外大肆囤房，推高了悉尼、紐約和東京的房價。

根據萊坊的估計，相比2014年的150億美元，2015年中國的境外房地產投資額增長了一倍多，達到350億元。

作為居外網前首席運營官的Pittar透露，該公司計劃投入一筆資金，在全球範圍內聘請人才。在加入居外網之前，Pittar曾擔任澳洲麥覺理銀行的亞洲地區首席運營官。

萊坊大中華區研究和咨詢主管David Ji稱，雖然近幾年中國人的海外房產投資不斷增長，但2016年的前景難以預料。

他指出，考慮到中國市場的不確定因素，今年該國的海外房產投資（單筆交易額超過250萬美元）可能和2015年的水平差不多。

此外，Pittar透露，居外網即將宣布與日本的一家公司結成合作伙伴關系。

（據澳洲日報）

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【新政解讀】英國購房兩大利器：Help to buy ISA與新Lifetime ISA大比拼！

奧斯本的2016新財年預算案剛剛落幕，對於廣大的在英國首次購房者來說，有一個關鍵詞立即成為了大家的熱議，那就是LifetimeISA。是的，這個新的個人儲蓄賬戶和之前的Help to Buy ISA到底有啥異同？有了新的舊的是不是就不再好用了？房姐第一時間為大家做出解答區分。

1、Lifetime ISA

首先我們來看這新推出的Lifetime ISA。

Lifetime ISA我們可以叫它終生個人儲蓄賬戶，該賬戶用途廣泛，既可以用於儲蓄，也可以用於股票等投資，每年還可獲得至多1000英鎊的政府補貼。

如何獲得補貼： 儲戶每存儲4英鎊存款，即可獲得政府給予的1英鎊額外補貼福利，既25%的存款福利，存款上限為4000英鎊，因此每年政府補貼上限為1000英鎊。此補貼發放截止到儲戶50歲。

受惠人群：18-40歲公民，只要在這個年齡段，如果已經您已經擁有房產也可以開戶。

關於1000英鎊補貼：儲戶可將這些政府補貼部分或全部取出，用於購買第一套房產（價值45萬英鎊以內），也可以一直存下這筆錢直到60歲以後免稅取出。若不用於購買房產，儲戶也可以在60歲之前將此部分儲蓄提現取出，但是如果采取此做法儲戶將無法享受此存款的增長利息，並且每次提現需要被收取5%的手續費。

正式實施時間：新個人儲蓄規則將於2017年4月開始實行。

2、Help to Buy ISA

接下來我們來看Help to Buy ISA。

這是奧斯本去年推出的個人儲蓄賬戶，即Help to Buy Individual SavingsAccount。自2015年12月1日起，16歲以上的購房者可申請此賬戶，該賬戶裡面的錢可隨時提走。

如何使用：如果這個賬戶裡面的錢被用於支付第一套房產的首付，那麼英國政府對賬戶裡的每200英鎊補助50英鎊，也就是按照25%的比例給您添加資金。單個賬戶最多可得補助3000英鎊，而一同購買房產的夫婦可以開設兩個此類賬戶，也就是積攢2.4萬英鎊，政府會補助最多6000英鎊。

適用於該方案的倫敦房價最高為45萬英鎊，英國其它地區適用的最高房價為25萬英鎊。但是這個助購存款賬戶可以存入的金額相當受限，第一筆存款只能在1000英鎊以內，此時獲得的政府補貼為250英鎊；此後每月最多存200英鎊，此時政府補貼為50英鎊。因此，1年中儲戶最多可以獲得800英鎊的補助。

如果您開了一個助購存款賬戶，但最後沒有用這些錢買房，你仍然可以拿到利息，但是得不到政府為買房給予的25%額外贊助。如果借款者改變購房計劃此補助則失效。

最惠銀行：Halifax銀行為儲戶提供的年利率為4%。Nationwide銀行提供現金返還政策，具體細節請咨詢銀行官網。

據統計，通過Help to buy計劃，首次購房者每月會節約£200的生活開支，這極大地緩解房價上漲過快與薪酬水平脫鉤的現像。政府的主旨無疑是力圖改變現狀，使廣大居民尤其是年輕人由‘租房一代’轉變為‘有房一代’。

3、兩者比較

  • 申請者年齡不同：Lifetime ISA為18-40歲；Help to Buy ISA為16歲以上。
  • 每年補貼數量不同：Lifetime ISA為每年1000英鎊；Help to Buy ISA為每年800英鎊。
  • 存款數額不同：如果您想在Lifetime ISA中獲得1000英鎊補貼，您一年中需要向該賬戶存入4000英鎊；若您在Help to Buy ISA中獲得800英鎊，除去第一年您需要向賬戶存入3200英鎊，之後您只需每年存入2400英鎊，這對於收入不是那麼高的購房者壓力會小一些。
  • 可購買房產價格不同：使用Lifetime ISA賬戶購房房產價值不可多於45萬英鎊；使用Help to Buy ISA賬戶可購買的房產倫敦地區上限為45萬英鎊，其它地區為25萬英鎊以下。

特別注意：若您已經是購房救助項目（Help to Buy）的受惠者，既擁有Help to Buy ISA儲蓄賬戶的人，可以將已有的存款轉到此Lifetime ISA賬戶，也可以在兩個賬戶分別存款。但是，當購買房產時只可以使用其中一個賬戶的存款儲蓄付款。另外，Help to Buy ISA儲蓄賬戶將於2019年11月到期。

因此，如果您想通過申請此兩個救助項目其中一個用於購房，一定要明晰自己的購房需求以及自身的存款與還款能力。

 

陳新宜專欄全集

跟著資深房地產專家去英國投資

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英國2016新財年政策完整版解析 涵蓋房產、稅收、交通等方方面面！

3月16日中午，英國財政大臣奧斯本召開了2016新財年預算案，對新的財年（每年4月1日起）中英國各領域財政方面進行了政策指引。

1、經濟適用房

  • 龐大住宅計劃：40萬套經濟適用房建設繼續推進。
  • Starter Homes計劃：政府撥款23億英鎊在未來5年內建設20萬戶Starter Homes住宅，並且為40歲以下的首次購房者提供低於市場價格20%的購房優惠。

2、個人儲蓄

年輕的上班族不必將個人儲蓄（ISA）選定為是用於住房還是退休養老，取而代之的是新的終生個人儲蓄賬戶（Lifetime ISA），該賬戶用途廣泛，既可以用於儲蓄，也可以用於股票等投資，每年還可獲得至多1000英鎊的政府補貼。

  • 如何獲得補貼： 儲戶每年每存儲4英鎊存款，即可獲得政府給予的1英鎊額外補貼福利，既25%的存款福利，存款上限為4000英鎊，因此每年政府補貼上限為1000英鎊。此補貼發放截止到儲戶50歲。
  • 受惠人群：18-40歲公民，只要在這個年齡段，如果已經您已經擁有房產也可以開戶。
  • 關於1000英鎊補貼：儲戶可將這些政府補貼部分或全部取出，用於購買第一套房產（價值45萬英鎊以內），也可以一直存下這筆錢直到60歲以後免稅取出。若不用於購買房產，儲戶也可以在60歲之前將此部分儲蓄提現取出，但是如果采取此做法儲戶將無法享受此存款的增長利息，並且每次提現需要被收取5%的手續費。
  • 正式實施時間：新個人儲蓄規則將於2017年4月開始實行。
  • 注意：若您已經是購房救助項目（Help to Buy）的受惠者，既擁有Help to Buy ISA儲蓄賬戶的人，可以將已有的存款轉到此Lifetime ISA賬戶，也可以在兩個賬戶分別存款。但是，當購買房產時只可以使用其中一個賬戶的存款儲蓄付款。另外，Help to Buy ISA儲蓄賬戶將於2019年11月到期。

3、稅收

  • 個人所得稅：起征點將從今年4月的11,000英鎊調整到明年4月起的11,500英鎊，而40%較高稅率的起征點也由2016年4月起的42,385英鎊提升至2017年4月的45,000英鎊。待到2020年起征點或將調整至12,500英鎊。
  • 印花稅：商業地產交易印花稅減免調整，即低於15萬英鎊的商業地產交易的印花稅減免為0；15萬－25萬之間的部分按照2%征稅；超過25萬英鎊的部分按照5%征稅。
  • 資本利得稅：將從28%稅率大幅削減至20%，從18%下降到10%。針對房產方面的資本利得稅仍將維持不變，即40%個人所得稅納稅人出售房產的資本利得稅仍然按照28%繳稅。20%個人所得稅納稅人仍按18%的資本利得稅繳納。自住房產出售獲利仍豁免資本利得稅。
  • 軟飲糖分稅：今後小伙伴們喝可樂恐怕要多掏錢啦，奧斯本宣布自2018年起每罐高糖分飲料要在原價基礎上加收5-25便士（5p-25p），即為軟飲糖分稅（Sugar Tax），旨在抑制肥胖和糖尿病人群增多。該項稅收主要用於支持醫療和教育。
  • 煙酒類稅費：凍結啤酒（beer），蘋果酒（cider），和蘇格蘭威士忌稅（Scotch whisky），其它品類酒精飲料稅按照通脹率上調；煙草稅按照通脹率額外的2%上調。

4、交通 

  • HS3：曼徹斯特－利茲城際高鐵（HS3）計劃公布，屆時從曼徹斯特（Manchester）到利茲（Leeds）僅需30分鐘。此高鐵的終極目標是打通英格蘭西海岸城市利物浦（Liverpool）到東岸城市紐卡斯爾（Newcastle）的道路交通。
  • 高速路：撥款3億英鎊用於升級M62，M60，A69，和A66道路，重點發展英格蘭北部城市道路建設。
  • Crossrail 2：為倫敦第二城際鐵路（Crossrail 2）開綠燈，財政支持會更多。詳情及周邊房產熱點區域分析請見本人第二篇文章。

5、教育 

英格蘭所有學校將在2020年轉型為獨立學院制（Academies）。

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沒悉尼的份兒 最受獨立屋買家青睞的澳洲城市要你跌破眼鏡！

如果你加入了澳洲買房大軍，那你可能搜索過下面這些郊區中的某一個。問題在於你不是唯一一個。那麼澳大利亞房產多少錢了。

地產門戶網站realestate.com.au對數據進行了分析來找出本土被搜索次數最多的那些郊區，部分結果令人感到意外。

人口最多的新州並沒有成為最熱門的搜索對像，甚至獨立屋買家的前10目的地裡沒有1個來自該州。相反，維州和南澳主宰了榜單。

不過，在單元房搜索榜裡，新州郊區占了前10中的6個。

realestate.com.au的常務總經理瑞徹曼（Andrew Rechtman）表示，“Top Sellers’ Markets”反映出了買家需求最高的那些郊區。

他說：“數據表明，如果你在前10之一的地區擁有房子，而且正考慮出售，那現在是掛牌的絕佳時機。另一方面，如果你考慮買房子，那在這些郊區你可能面臨激烈的競爭。”

墨爾本南邊的Prahran是過去6個月被獨立屋買家搜索了最多次數的地區，其次是同樣位於墨市的Hawthorne及阿得雷德外圍地區的Parkside。

realestate.com.au的數據分析員指出，Prahran在該網站日均被搜索509次。

雖然當前三居室獨立屋的中間價為141.7萬元，但近期有住宅賣出252.5萬元的高價。地產分析公司CoreLogic的數據顯示，獨立屋中間價在5年裡飆升了71.6%。

獨立屋熱搜榜榜眼地區Hawthorn受到追求更高性價比買家的青睞。

三居室獨立屋中間價為179.2萬澳元（僅1年就狂漲了17%）的悉尼東邊Randwick是新州獨立屋熱搜郊區的榜首，昆州方面的第一名則花落南布裡斯班（South Brisbane）的Holland Park，其中間價要低得多，僅61.7萬澳元。

單元房方面，全國最熱門地區是東墨爾本（East Melbourne）面積不大的內區，其兩居室公寓的中間價為69.5萬元，其次是悉尼北岸（North Shore）中間價為88.8萬澳元的Cremorne，以及悉尼西邊中間價為84萬澳元的Drummoyne。

澳洲獨立屋熱搜榜

  1. Prahran（維州）
  2. Hawthorn（維州）
  3. Parkside（南澳）
  4. Glenelg（南澳）
  5. Brunswick（維州）
  6. Ringwood North （維州）
  7. Northcote（維州）
  8. Richmond（維州）
  9. Brunswick West（維州）
  10. Norwood（南澳）

 

澳洲單元房熱搜榜

  1. East Melbourne（維州）
  2. Cremorne（新州）
  3. Drummoyne（新州）
  4. Manly Vale（新州）
  5. Parkdale（維州）
  6. Manly（新州）
  7. Norwood（南澳）
  8. Ferntree Gully（維州）
  9. Artarmon（新州）
  10. Wollstonecraft（新州）
Prahran是墨爾本東南部，中央商務區5公裡外的郊區

首都領地

獨立屋：

  1. Nicholls
  2. Crace
  3. Ngunnawal

單元房：

  1. Watson
  2. Lyneham
  3. Gungahlin

 

新州

獨立屋：

  1. Randwick
  2. Paddington
  3. Woonona

單元房：

  1. Cremorne
  2. Drummoyne
  3. Manly Vale

 

北領地

獨立屋：

  1. Leanyer
  2. Malak
  3. Driver

單元房：

  1. Coconut Grove
  2. Parap
  3. Bayview

 

昆州

獨立屋：

  1. Holland Park
  2. Holland Park West
  3. Windsor

單元房：

  1. Paddington
  2. Burleigh Waters
  3. Norman Park

 

南澳

獨立屋：

  1. Parkside
  2. Glenelg
  3. Norwood

單元房：

  1. Norwood
  2. North Adelaide
  3. Henley Beach

 

塔州

獨立屋：

  1. New Town
  2. Lenah Valley
  3. Sandy Bay

單元房：

  1. Launceston
  2. Glenorchy
  3. Riverside

（據澳洲新快網）

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收入高房租低 揭秘最易存錢買房的澳洲城市

據澳洲新聞集團報道，高收入及低房租意味著居住在珀斯的潛在購房者存錢買房的速度要比澳洲其他城市要快。那麼澳大利亞房產多少錢了。

比較網站mozo.com.au的一項最新分析結果表明，霍巴特是全澳最難存錢買房的首府城市。雖然霍巴特的平均房租全澳最低，但是這裡的家庭收入水平也很低，比全澳平均水平要低約3萬澳元。

這一比較網站研究了許多常見的家庭開銷後發現，平均而言，珀斯居民每年可比珀斯居民多存下約4萬澳元。這些常見的開銷包括食雜費、水電費、醫療費及車輛保險費等。

澳洲各大首府城市存錢排行榜（圖片來源：澳洲新聞集團）

Mozo主管Kirsty Lamont表示，悉尼居民可能會對他們的存錢能力僅僅優於霍巴特而感到驚訝。Lamon女士稱，平均收入及房租才是對存錢能力有最大影響的因素。“在家庭開銷方面，堪培拉的食雜費、水費、車輛維護費用及平均租金均為全澳最貴。然而，這些費用很輕易地就被高昂的平均家庭收入所抵消，使得堪培拉成為在澳洲存錢買房第二好的城市。”

據報道，布裡斯班則是個存錢的好地方，排在榜單第四位，平均家庭年收入高於墨爾本、阿德萊德和霍巴特，租金又低於全澳平均水平。Lamont女士稱：“不幸的是，霍巴特及阿德萊德的居民如果想買房，可能得進一步節省開支。”

（據今日澳洲） 

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英國Top10學區大盤點系列：威斯敏斯特地區

導讀：【英國Top10學區排名公布】

威斯敏斯特（City of Westminster）區位於倫敦市市中心，面積21.48平方公裡，人口219,600。區內有公立小學42所，11所公立中學，4所兒童康樂中心及幼兒園，3所特殊學校。該區犯罪率高於倫敦平均犯罪率。威斯敏斯特區內有80處公園及露天公共場所。著名的白金漢宮、聖詹姆斯宮、國會、唐寧街10號、海德公園、格林公園、攝政公園、特拉法加廣場等注明場所都位於該區。區內共有14座圖書館，同時，政府也為有需要的居民提供家庭圖書館服務。

35.2%的威斯敏斯特區居民是英國白人，其他白人占24.1%，中國人占2.7%。根據2011年的人口普查，15%的居民年齡在15歲以下，低於倫敦平均比例； 15-64歲之間的居民占75%，高於英格蘭和威爾士及倫敦平均水平。在職人數占62%，等同於倫敦和英格蘭平均水平。自雇人士占13%，高於英格蘭平均水平。有5%的居民處於失業狀態，低於倫敦平均比例。在金融和保險業工作的居民所占比例較高。有學士及以上學位的居民所占比例較高。

根據報告顯示，威斯敏斯特區的居民中有三分之一的適齡兒童接受私立學校教育。對於私立教育的需求主要來自移民、人口增長及新住宅開發。學生對於私立及公立學校的需求會根據經濟因素的變化有所浮動，同時，周邊區域的就學壓力很有可能轉嫁到威斯敏斯特區。該區中，相對學校比較多的區域有貝斯沃特、教堂街及南威斯敏斯特地區。

優秀私立學校介紹

Davies Laing and Dick College DLD中學

地址：100 Marylebone Lane, London, W1U 2QB

Email: dld@dld.org

電話：020 7935 8411

建校時間：1931年

學校類型：私立走讀制男女混校

招生年齡：14-18歲

在校人數：411

學費：走讀：£8,000學期

學校特色：

  • 超過半數的學生來自英國以外的其他約40個國家。
  • 在校生中有149位學生的母語不是英語。
  • 學校在教育國際學生方面經驗豐富。

Francis Holland School 弗朗西斯荷蘭學校

地址：Gate, Ivor Place, London, NW1 6XR

Email: admin@fhs-nw1.org.uk   

電話：020 7723 0176

建校時間：1878年

學校類型：私立女子走讀學校

招生年齡：11-18歲

在校人數：477

學費：走讀：£5,560每學期

學校特色：

  • 學生主要來自倫敦市中心及周邊地區，部分學生來自少數種族。
  • 學校課外活動豐富，在無板籃球、曲棍球、板球和游泳方面表現出色。同時，學生還可以參加拉拉隊活動、中文課堂和愛丁堡公爵獎計劃。
  • 在2013年的A-Level考試中，獲得A到A*的比例接近三分之二，在GCSE考試中，獲得A到A*的比例超過80%。

Westminster School 威斯敏斯特學校

地址：Little Dean’s Yard, Westminster, London, SW1P 3PF

Email: headmaster@westminster.org.uk

電話：020 7963 1042

建校時間：1179年

學校類型：私立男子學校（A-level課程為男女混校）

招生年齡：13-18歲

在校人數：747

學費：走讀：£7,800每學期；£8,456每學期（高中）

住校：£11,264每學期

學校特色：

  • 在校生中有20位住校生是國際學生，主要來自中東及歐洲大陸。
  • 學生來自世界各地，基本都來自職業家庭、學術家庭及經商家庭。
  • 學生曾在科學奧林匹克競賽、高中數學挑戰賽、英國青少年工程師競賽、國家青少年及倫敦學校交響樂團表演及各項體育比賽中取得優異成績。

優秀公立學校介紹

Hampden Gurney CofE Primary School 漢普登格尼小學

地址：13 Nutford Place, London, W1H 5HA

Email: admin@hampdengurney.co.uk

電話: 020 7641 4195

學校類型：公立男女混合小學

招生年齡：3-11歲

在校人數：234

師生比例：1:20.5

學生成績： 85%的學生在英語閱讀、寫作和數學方面取得五級成績。

學校特色：

  • 學生來自多元的社會文化背景。
  • 60%的學生來自少數種族，主要是歐洲家庭、加勒比黑人家庭、中國家庭及混血家庭。
  • 學校榮獲體育活動獎、能力挑戰獎等獎項。

King Solomon Academy 所羅門王學校

地址：Penfold Street, London, NW1 6RX

Email: office@kingsolomonacademy.org

電話：020 7563 6900

建校時間：2007年

學校類型：公立男女混合學校

招生年齡：3-18歲

在校人數：781

師生比例：1:14.8

學生成績：33%的學生在英語閱讀、寫作和數學方面取得五級成績。

學校特色：

  • 學校中來自少數種族及母語非英語的學生所占比例高於全國平均比例。
  • 學校采用小班教學。

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加拿大房產投資系列：加拿大高爾夫球場

高爾夫在大多數心中屬於“高富帥”運動，高昂的打球花費使得這項運動在國內成為小眾運動，但在北美地區情況就不同了，在這裡高爾夫普及率高，高爾夫球場也是隨處可見，這也使得很多移民在來到北美之後，也愛上了這個運動，熱衷於打高爾夫球。更有一些投資客，看准了高爾夫球場市場，想要投資這一生意。

目前安省的高球場大致分為三類：一類是會員制，球場不對外開放，球場每年的所有費用會員平攤；第二類是對公眾開放的球場；第三類則是會員和公眾各半的球場。總體上來說，高球場生意並非是大紅大熱，由於季節的限制，平均一年只有6個月的經營收益時間，要在半年的時間內獲得足夠收益想來也是一件不容易的事。

高爾夫在北美地區普及率高，高爾夫球場也是隨處可見

根據保羅馬丁自1989年開始的統計數據，我們能了解到截止至2009年，在這20年之間安大略省共計大約進行了150起高爾夫球場交易，平均每年的成交數量小於10起。購買球場的買家對於球場的態度、購買理由都千差萬別，為了滿足自己的夢想、為了額外投資、為了將來賣給開發商獲得更大利益等等。但不論其目的如何，擁有和經營一個高爾夫球場並不是一場揮杆享受的球賽，整個過程需要考慮的東西非常多、非常細。

  • 高爾夫球場普遍價格

高爾夫球場因為其本身占地面積、所處地理位置、配套設施等等因素的影響，價格上有很大的差異。多年來的統計顯示了不少九洞的高爾夫球場銷售價格不到$1,000,000，另一面，我們也能發現一些18和27洞球場賣到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍來說，一個九洞的球場售價在70萬至130萬之間的這個範圍內。在小市場範圍內的一些老式一些的18洞球場只能賣到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心設計過的球場在大市場中，價格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球場，由於經營得當，設計精美，價格甚至能在700萬—1千萬。在這價格之上的球場不是因為達到了27或36洞，就是土地擁有合法的發展潛力。

  • 18洞高爾夫球場場地占地面積

現今不少18洞的球場面積被縮至100畝，雖然18洞球場的長度可以在80—100畝之間，但對於一個帶有練習設施，會所及停車場的18洞高爾夫球場來說，160至180英畝是最為標准的。

  • 小型9洞球場是否會被冷落？

高爾夫球愛好者的老齡化現狀明顯，許多退休的老人如今迷上了這個休閑輕松的運動，9洞的球場適合老人也適合休閑的上班族。

選擇一個球場投資時要考慮它的多變性，球場長度可以人為變化，4,500 至6,800 yards區間內進行轉換， 可以適應更多人的需求，從商業的角度來看，這樣能獲得更大的利益。

18洞高爾夫球場的標准面積有160至180英畝
  • 是不是很多高爾夫球場最終發展成地產？

當然沒有。原因是高爾夫球場通常被指定在大多數直轄市的土地上建設，官方用地計劃和區劃法規規定了其只能用於娛樂用途的。如果想要改變這片土地的建設規劃，需要經歷一個漫長而昂貴的過程。

  • 購買高爾夫球場需要注意什麼？

其實這個打樣同你購買其他產業一樣，如何讓吸引顧客以及如何在現行市場存活維持下去顯然是最為關鍵的要素。

如果你是一個經驗十足的高爾夫場運營者，你可能更傾向於選擇一個業績欠佳，但有前景的球場，通過資金投入和管理改善在未來獲得更多收益。如果你是一個沒有經驗的買家，買一個運行良好，且能夠繼續保持的球場顯然是更明智的選擇。

購買高爾夫球場前要做足工作，不能單純因為其地理位置靠近自己的家。對於高爾夫球的需求和市場有一個了解，根據研究，通常90%的客戶居住在球場周圍20分鐘的車程的半徑內；12和70歲之間的人口中15至20％會打高爾夫；每年平均這些人會打10至20場高爾夫球等等。

市場總會自動尋找供需平衡的點，對於需求方的了解，更能幫助投資人扮演好供給方的角色。很不幸的是，很多買家在買球場之前沒有進行細致的市場評估，過於樂觀的估計了市場需求，最終導致了不可挽回的後果。

當考慮一個高爾夫球場作為投資，也有投資者需要做出幾個重大決策。其中之一就是考慮是單純投資一個獨立的高爾夫球場還是投資成一個高爾夫社區。通常來說，高爾夫社區前期投資更大，但後續收益也會更有潛力。

另外，投資過程中，除去購買的成本以外，還要對於其他費用有所了解，例如每年維護一個典型的18洞高爾夫球場將花費50萬至100萬，食品和飲料，工作人員，樓宇維修及管理費也都要考慮詳盡。理想情況下，投資者應該尋找至少15％的回報。

投資一個高爾夫球場的回報可達到15％
  • 說到供給，安大略省快速增長的高爾夫球場是否會影響現有球場的價值？

事實上，這個問題不可避免，但目前這種影響只基於對特定的市場和特定的球場類型。一些配套服務漸漸跟不上需求的球場，以及一些年代久遠的老球場如今正一點點被更新、更全面的新建高爾夫球場所替代。

如果用時間的框定來回答這個問題應該更為實際。在過去十年裡建造的新球場大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年間建成的舊球場現在的價值早已遠遠超過他們的成本。

買賣舊的球場對於買賣雙方來說，往往能夠達到雙贏的目的。買家可以通過低於當下重置成本的價格獲得球場，而賣家能夠獲得高出成本的價格賣出。

  • 高爾夫球場是否盈利？

是，大部分高爾夫球場經營仍然有利可圖。在供應大幅增加的情況下，同行業中只有極少數企業倒閉。

在加拿大投資和經營高爾夫球場有利可圖

投資高爾夫球場作為一個比較新穎的投資項目，對於大部分人來說都是門外漢， 進項此類交易更要尋找有關行業的從業人員進行獲取更為准確、全面的信息。不論是投資球場還是其他項目，想要事半功倍，令投資風險降到最低，投資回報增至最高都需要專業人士的幫助。

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冬天淡季買房的幾大好處 澳洲房產投資者不可不知

土澳褪去了炎熱的氣息，夏天悄悄離開，秋冬季即將隨之而來。漫長的冬季雖然氣候不佳，但卻是買房的好時節。不信？那一起來看看專家是怎麼說的吧！怎麼投資澳洲房產呢？

冬天淡季在澳洲買房的好處有很多

據Domain網站報導，冬季雖然不是澳洲房地產交易的傳統旺季，但這時節買房卻也有諸多好處。競爭少，好還價，還可以清楚地看到房子的種種不足之處，保證你買了不會後悔。

1、冬季賣房的人更急切

春季是房地產的銷售旺季，大部分想要賣房子的人都選擇在溫暖的季節將房子列在中介商的出售清單上。所以，冬季的房市庫存量相對較少，買家的選擇沒有其他季節充分。但選擇在這時候賣房的人往往比較迫切，所以買家很容易就能把中意的房子拿下。

2、冬季氣候不佳，可以更清楚地看到房屋的優缺點

房產代理公司 EPS Property Search的負責人Patrick Bright表示，「冬季買房的好處之一在於，你能在一年當中最寒冷的時候看到房子最不討人喜歡的一面。」

天晴的時候可以看看房屋採光條件是否合適，通風情況如何，下雨天可以來看看排水系統是否正常工作，屋頂有無漏雨跡象。氣候溫暖，陽光明媚的春季你可看不到房屋的這一面。

3、買家少，看中的房子可以輕鬆拿下

冬季不僅動物蟄伏起來，就連看房的人也少了許多，決意買房的人不妨在這時候出動，或許能撿個漏。

不過，冬季的房屋供應量也相對較少，各位朋友一定要挑到自己滿意的房子再下手，切記不要隨便選個差強人意的房子。

（據今日澳洲）

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大多倫多奧克維爾華人熱點區域獨立屋的成交趨勢分析

大多倫多奧克維爾的10多個社區中，關注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake這三個社區的朋友很多，因為它們所對應的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我這裡分別把它們從2012年至今的歷史成交趨勢做了彙總，方便朋友們了解它們的市場變化，更好的做出買賣決策。

成交量

由於2015年的成交數量統計至6月24日，所以成交數量只是大致半年的數量。總體看，從2012年至2014年的三年時間裡，三個社區的成交量基本都保持逐年減少的趨勢，唯一出現例外是2014年的IR North，成交數量略有上升。但今年的成交量可能會有上升，因為從2015年上半年的成交數據看，Glen Abbey社區的成交非常突出，全年成交一定會超過去年，而Eastlake和IR North預計將和去年持平甚至超過。 

平均成交價

從2012年至今的平均成交價來看，Eastlake累計上漲10.5%，Glen Abbey累計上漲26.5%，IR North累計上漲28.4%。三個社區中數Eastlake漲幅最慢，但還是逐年增長，需要說明的是，因為Eastlake在2014年有一套1450萬的成交，所以拉高了當年的平均價格，其它幾年的最高價通常都在500萬左右，所以這年的數據有失真。Glen Abbey雖然前三年的漲幅不及IR North，但今年上半年相對去年的價格漲幅就達到11.9%，IR North則為7.7%。 

平均上市天數

三個社區的平均上市天數基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明顯下降的更快，僅為15天，明顯超過IR North的 19天，從一個側面也佐證了價格快速上漲的原因。另外，豪宅區Eastlake的平均上市天數也快速下降，預示今後價格升幅可能會加快。

Brittney專業點評

從上述數據來看，當前的市場明顯還是賣方市場，對於每一個希望在這三個社區中購房的家庭來說，每個社區的全年成交只有200套不到，遇上自己心儀的、而又符合自己預算的房子機會還是非常難得的，所以建議各位朋友順應市場的大趨勢，迅速而准確地做出決策。

 

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在紐約應該投資哪種房產？公寓與合資房好壞大比拚

在紐約購房，人們通常會選擇公寓或合資房，兩者之間有何差異？哪種房產最適合你？本期專欄我會深入探討這個問題。

公寓彈性大

買公寓類似於買房，你可以得到這套公寓的房契以及與分開的稅單。公寓和合資房都各有利弊，這取決於你購買的理由。對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇。買公寓的好處是通常首付金額比買合資房的首付要低。另外，大多數公寓允許業主隨意出租，而合資房則不一定，有的租賃政策靈活，有的不允許出租。公寓的月度成本也低於合資房。

對於希望彈性多一點的人來說，公寓是很好的選擇

合資房價格低

從某種意義上來說，購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票。現有房產大約80%是合資房，價格通常比公寓便宜。如果你比較同一地區，相同面積的合資房和公寓，你會發現合資房更負擔得起。合資房董事會審查購買者資格時的審核標准有點廣。有些可能會調查購買者是否具有攻擊性，而有些喜歡注意細節，以保證只有合格的買家購買。

購買合資房另一個優勢是，由於合資房大樓一般不允許單間出租或只是短時間不允許，這樣減少了很多憂慮。這意味著您將更了解其他業者，不用擔心各色各樣的人進出大樓。

購買合資房的一個缺點是，一些合資大樓征收一項名為翻轉稅（flip tax）額外的費用。翻轉稅可以由買方或賣方支付，取決於合資房買賣期間大樓的政策。買賣合資房時，這可能會帶來額外的費用。

購買合資房就像買股票，買的是擁有這棟合資房大樓的合作公司的股票

Kai專業點評

你的購房原理由將決定哪種類型的房產適合你。舉個例子，如果你買房是為了送孩子在紐約上學，公寓可能更好。有些合資房不允許父母為孩子購買。另一方面，如果你打算在紐約購買第二套房，希望有更多的隱私，而且不介意合資房董事審核你的個人財政狀況並經歷一次面試過程，那麼合資房可能適合你。另一個例子，如果你買房是作為一種投資，並考慮未來可能會移居紐約，那麼公寓將是正確的選擇，因為你可以隨時決定出租。

購買公寓或合資房沒有對錯之分，因為每個買家的情況和購買原因各不相同。我通常推薦國際買家購買公寓，因為無論買方決定未來如何處置房產，它都能提供更多的選擇。

 

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