Author: ZoeChan

澳洲各银行终于开始对澳洲房产投资贷款刹车了，都表示将对投资贷款实施更严厉的政策。专家预计，这将使过热的澳洲住房市场适度降温。

目前为止已公布的变动包括：

• 联邦银行（CBA）5月15日终结了1000澳元投资房贷款退现刺激政策，并降低了投资房贷款折扣；
• 国民银行（NAB）从5月13日起，仅针对自住房贷款者考虑利率折扣；
• 5月20日，联邦银行下属的Bankwest宣布收紧房贷条款中的贷款与房价比，从原来允许的95%降至80%；
• 5月21日，澳新银行（ANZ）宣布不给予投资贷款折扣。

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西太银行（Westpac）还没有改变其贷款与估值规则或宣布改变定价，但在这个月表示，将对新的投资房贷款者进行更严格的评估，测试他们应付高利率时的还款能力，并收紧了非澳洲居民的房屋贷款，海外人士会申请贷款的难度将加大。

CoreLogic RP Data的数据研究主管劳利斯（Tim Lawless）说，新州60%的新增贷款都是房产投资者，因此，如果投资贷款减缓，可能将抑制悉尼房价增长。但他预计房价将继续以低于10%的涨幅上涨。“显然，如果你是一个投资者，这可能意味着获得贷款可能会更具挑战性。”他说。

里昂证券银行业（CLSA banking）分析师约翰逊（Brian Johnson ）说：“投资者可能无法借贷更多，而且他们必须支付相对于自住购房者来说更高的利率，由此，在价格竞争能力上会有所下降。”

各银行的这些变化都是响应来自澳洲审慎监管局（APRA）要求银行将住房投资者的信贷年增长率控制在10%以下的方针。尽管这个要求在去年12月就公布了，但在今年3月之前的一年中，投资者的信贷增长率却增加至10.4%。

最新数据显示澳新银行、国民银行、西太银行的贷款涨幅都超过了阈值，而且都对在今年下半年把贷款控制在限制范围内感到有压力。

如此的涨幅促使澳洲审慎监管局董事长巴耶尔斯（Wayne Byres）说，他预计今年的下半年增长将放缓，并称银行已有 “足够长的时间来重新审视他们的目标”。

APRA已表示，为了保证银行信贷的安全性，它不久将要求各大银行提高储备资金与提供的贷款比。

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购物中心、写字楼和工业场地等澳洲商业房地产的收益正在上涨，但显示出澳洲各地区之间经济表现的差距日益扩大。

根据澳洲房产委员会/IPD澳洲综合房地产指数（APC/IPD Australia All Property Index）显示，在截至3月31日的一年中，墨尔本和悉尼地区的商业房地产投资收益超过了布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉。

MSCI副总裁Deyan Radanovic表示，受“资本力”推动的收益还显示出投资需求和潜在基本面之间的断层，这种断层令澳储行（RBA）感到担忧。

与此同时，澳洲整体的平均总收益、收入和资本回报率为10.7%，高于去年的10.4%，市场对商业房地产的投资需求不断上涨。Radanovic称这些数据“是有史以来最好的表现”。

这是自2008年以来该指数第二次显示收益率超过10.4%的长期平均水平，超过了9.9%的全球指数平均水平。

不过，其他资产类别的收益率优于商业房地产。证券的总收益率为14.3%，债券和上市房地产的收益率分别达到21.1%和36.7%。

在澳洲商业房地产当中，工业地产的投资收益率最佳，增长至12.4%；零售物业的收益率增长至10.9%；写字楼物业的收益率上升至10.2%。

所有领域均显示出地区分化。在零售房地产方面，资本增长最强劲的地区是新州和维州；悉尼和墨尔本的写字楼物业收益率最高；新州的工业房地产收益率最抢眼。

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据《房产观察家》杂志报道，购买澳大利亚房产的中国投资者是三种情况的混合。

中国香港纪录片导演季克丽（Melissa Gecolea）最近在澳大利亚拍摄中国买家在房地产市场中抢购的情况。她表示，有三种中国人占到房地产投资者的绝大部分。他们分别是：购买给留学生居住的房产、单纯投资房地产和购买高端豪宅。

她说：“我们在很多例子中都发现了这样的迹象，房地产的价格也因此被推高，不过这只是部分现象，取决于哪一类房地产，有的房地产价格增幅就不大。很多中国人只是来澳一段时间，专门为了购买房地产，这也是他们的做法。”

不过她表示，按照她的发现，疯狂抢购房地产的情景并不像她此前预期的那样广泛。

她说：“这并不是‘房产侵略’，或者像很多媒体展现给我们的那样。如果你探讨比较中国香港豪宅和澳大利亚豪宅，那么我认为这里的价格还是不错的。”

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季克丽说，很多在澳洲房产拍卖时竞拍的华人根本不是来自中国的投资者，他们是已经在澳大利亚居住了三四代的澳大利亚华人。

季克丽此前是ABS-CBN新闻频道节目“On the Money”的主持人和编剧。

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上海升龙投资集团（Shenglong Group）澳洲分公司Aqualand Australia在激烈竞争中打败对手，买下了悉尼皮尔蒙特（Pyrmont）一处海滨地皮及相邻的7号台总部地段，交易金额约为1.8亿澳元。

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据《澳洲金融评论报》报道，这2块地皮占地面积达1公顷，其中海军大楼在短期内将被开发成豪华公寓，可以看到悉尼海港全景。7号台总部地段则将进行长期开发。Aqualand的总经理熊韦恩（Wayne Xiong，音译）称：“未来4年，这里将变成澳洲最高端和最具吸引力的住宅区。”

5月20日晚些时候，位於Point Piper的一套获奖悉尼豪宅Mandalay以超过4000万澳元的价格售出，据澳洲地产新闻网报道，买家是从中国移民澳洲的华裔。

据悉，这豪宅又创造了悉尼非海滨豪宅的记录，盖过了许家印去年年底豪掷3900万澳元购买的Villa del Mare豪宅的风头，两套豪宅隔得很近。 今年2月份，前烟草公司大佬Bill Webb和他妻子Marijke正式将这套豪宅面向市场，指导价为4000万澳元到4500万澳元。

5月20日晚上，来自房产中介Black Diamondz Concierge的Martin Ross和来自LJ Hooker Double Bay的Bill Malouf证实了这套豪宅的售价在指导价的范围之内。

该套豪宅上一次易手是在2004年，当时是由商人Kerry Manolas出售的成交价格为2000万澳元。Kerry Manolas在1978年以44万澳元的价格买了下来。

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该处物业建於1954年，是为通用汽车经销商Bill Stack而建，1994年，该处豪宅由建筑师Michael Suttor进行重新设计，室内装修设计则是由Michael Love完成的。

坐落在Wolseley Road的尖端，这套1900平方米的物业是少见的能看到从海港大桥延伸到Manly全貌的豪宅。

这笔交易是今年到目前为止录得的最高价格，而相隔不远的前非海滨豪宅记录保持者Villa del Mare被财长下令出售，最终许家印在市场外进行了易手，预计售价为4100万澳元。

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购买一处乡村房产并不一定意味着过体力劳动的生活。21世纪的休闲农场较少涉及牲畜和庄稼，更多的是为了生活方式。

据澳洲每日新闻网报导，澳洲大省会城市的人为寻找一个宁静的乡村居所，喜欢购买这类休闲农场。

典型的休闲农场为1至20公顷之间，及省会城市在通勤距离内，养着零星的动物，通常有一条狗、一只猫、也许一些鸡，甚至草地上可能有一只羊或一匹马。

一些人喜欢开辟菜园种菜供给自己吃，但大多数人只想获得一处丛林天堂，让自己与孩子们可以享受一种悠闲的、安全的生活方式。

来自澳洲房地产代理公司（PRDnationwide Ballarat）伦纳德（Chris Leonard）说：“他们为了自己与孩子，想要一个安全的环境，因为大城市里有时是很可怕的地方。”

伦纳德称，那些购买这类小型农场房屋的人希望能有更多的自给自足，所以他们种植果树和蔬菜，并试搞一些更节能、可保持的家园。他说：“每个人都是不同的，有些人想要水箱，有些人想要自来水。”

那些购买维省偏远地区Ballarat的休闲农场的人包括城市职工及当地居民。在大多数情况下，他们购买一块地，然后在上面盖一座新住家房。

伦纳德称，对于休闲农场买家，能快速进入城市并获取服务，如商店、学校和医院等也很重要。靠近市中心的偏远地区房产备受青睐，因为通过公路或铁路与主要城市之间只需短距离的旅行。

他说：“我认为Ballarat的休闲农场与东海岸的其它乡村地区相当类似，只不过某些海岸地区气候更好。”

来自房地产代理公司Harcourts North Geelong戈吉克（Joe Grgic）也认为购买休闲农场有各种各样的人。

戈吉克说：“很多买家从墨尔本来到这儿，他们通常四十多岁，他们希望住在偏远一些的地方，能够看到他们的邻居，但不会听到他们的声音。然而，他们仍然希望能够便利地来往城市。”

“我们的业务中，许多房子距离Geelong市中心仅10分钟的车程，而周日去墨尔本市中心也只有50分钟的车程。”

戈吉克称，Geelong地区的房子从50万澳元开始（约1.5公顷）至200万澳元不等，他说：“很多人希望在草地上养一只羊，再养些鸡来得到鸡蛋，还要有一条狗或一只猫。”

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对潜在的澳洲休闲农场买家的提示：

• 做市场调查并向富有经验的熟悉你感兴趣的地区的澳洲房产代理谘询。伦纳德说：“他们能够告诉你该地区的放牧情况、土壤类型以及地区转售情况。”
• 考虑家庭需要。伦纳德说：“这又回到了两件事情，即承受能力及家庭支持。如果购房者有孩子，他们需要家庭的支持。有一些地区可能相当孤立，因此附近存在家庭联系很重要，要实地考虑家庭的需要。”
• 请注意，美化住房，如修建一条长的车道可能是非常昂贵的。购房者，尤其来自城区小地块住房者，需要记住，换到一处更大的地块，可能是昂贵的。
• 准备对自己的期望值妥协。伦纳德说：“人们应该明白，永远不会有完美的休闲农场。”

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