自4月24日起，澳洲500萬澳元的重大投資者簽證（SIV）移民項目被暫停，這一自推出以來就備受富人群體青睞的投資移民項目被暫時畫上句號。
預計從7月1日起開始實施新簽證政策，新政包括禁止直接投入住宅房產。
一方面，在目前已被批准的“500萬澳元投資移民簽證”中89.1%的申請人來自中國；而且在澳大利亞購房安家更是中國人最喜歡的移民途徑，所以新政特別強調要“加強禁止直接投入住宅房地產，同時制定新政策限制間接性投資於住宅地產”，因為這和“重大投資者簽證”的“提振經濟發展、增加投資資金流和保證澳大利亞在投資移民市場中維持競爭優勢”的目的有逆。
5月2日，澳洲政府宣布，將對非法購買澳大利亞房產的海外投資者予以嚴厲打擊，判罰強度高達50萬澳元和3年徒刑。同時，澳洲政府將建立全國範圍內的“房產購置登記中心”，並呼吁違法購房者主動投案，以獲得從輕處理。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
澳洲儲備銀行（RBA，央行）5月5日將基准利率降至2%的歷史新低，為今年二度降息，藉以幫助經濟對抗礦業投資減少的衝擊並阻升澳幣。澳幣起初應聲急貶，但隨後反彈回升，因投資人臆測寬松循環可能告終。
澳洲央行宣布降息一碼，基准利率從2.25%降至2%，一如市場預期。央行總裁史蒂文斯在聲明中表示：“通膨展望為貨幣政策提供進一步寬松的機會，以強化近來家庭需求上揚的趨勢。”
雖然企業投資疲弱與政府減少支出衝擊經濟，促使澳洲央行降息，但跡像顯示，低借貸成本開始刺激家庭需求轉強。史蒂文斯指出就業市場轉強，但未暗示考慮進一步降息。
西太平洋銀行策略師卡洛說：“澳幣走升的原因是，投資人認為央行把2%設為利率底線。這份聲明強化家庭需求與就業展望較為樂觀的看法。”
因應經濟疲軟，澳洲宣布降息一碼澳幣5日盤中最高升值0.92%至1澳幣兌0.7919美元，逆轉先前急貶0.87%至0.7779美元的貶勢。澳洲3年期公債殖利率則創三個月最大漲幅，攀升12個基點至2.03%，為去年11月首度高於央行現金利率。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
Domain Group資深經濟學家威爾森（Andrew Wilson）表示，澳儲行將利率降至歷史最低水平的決議將為火熱的悉尼房市煽風點火。
5月5日下午，央行將官方現金利率下調了25個基准點至2%。
央行行長史蒂文斯在聲明中承認，董事會已經考慮到降息會對悉尼繁榮的房市產生什麼樣的影響這個問題。“悉尼住房價格持續強勁增長，盡管其他城市的房價發展趨勢參差不齊。”
“央行和其他監管機構一起通力合作，將評估並且控制住房市場可能出現的風險，”史蒂文斯說道。
威爾森表示，最新的降息可能“只意味著房價上揚”。
低利率將對澳洲房產投資者產生刺激作用5月2日的拍賣日，待拍的悉尼房產中，10棟就有九棟成功售出，清盤率再創新高。威爾森表示周六的表現顯示了“房市中存在的競爭顯然比以前多了很多”。
因此，研究機構BIS Shrapnel的住宅業務高級經理齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）警告道，降息對火熱的悉尼房市來說將是一件“危險”的事。“可負擔性增加可能會刺激更多的人買房。”
Raine & Horne Maroubra負責人斯帕奴達吉斯（Paul Spanoudakis）從未見過買家活動如此活躍過，投資者和自住業主已經搶得你死我活。“還有買家在觀望，這次降息後，他們也會立刻就跳進來了。”
Century 21在悉尼七個辦公室的負責人馬歇爾（Craig Marshall）也認為會有更多的投資者進入悉尼房市。“低利率對投資者產生了刺激作用，也使得已經陷入困境的首置業者更加難以買到房子。”
“住房市場是經濟中唯一一個繁榮的領域，利率下調還將進一步刺激房市。降息在短期內對房市來說是好事，但從長期來看就不一定了，”馬歇爾說道。
已經在房市中苦苦掙扎的悉尼首置業者目前看不到任何可以松一口氣的希望。
房產數據研究機構SQM Research的總經理克裡斯托夫（Louis Christopher）表示，今年年內，房市的競爭預計還將處於巔峰水平。在2016年年中前，房市可能都不會減緩增長。
實際上，降息可能導致房價出現“直升”的風險。“市場上的存量近乎創下歷史新低，加上同樣創下歷史新低的利率，房市只可能直接攀升，”克裡斯多夫說道。
Domain Group的數據顯示，第一季度，悉尼房價中位值進一步跳增3.6%至914,056元，創下歷史新高。
威爾森曾預計，今年年底，悉尼房價中位值可能突破100萬元大關。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
隨著加拿大越來越多的新移民，留學生和非居民加入投資房產的隊伍，加拿大6大主要銀行迎合市場需求而推出了三類房貸項目：新移民房貸、留學生房貸與非居民房貸。本期，我將詳細分析者3類購房貸款。【閱讀原文】
如果你已經決定到加拿大定居或學習，在你的“To Do”清單上是否有盡快建立個人信用的這一項呢？如果還沒有，建議你閱讀本文，看看理財師教您如何快速建立及更好使用【閱讀全文】
加拿大不同的房型能夠滿足人生不同階段的居住需求，你應該如何選擇？加拿大十省的稅法差異很大，定居在哪裡對你最有利？細閱Liya的文章，你的疑問自然得到答案。【閱讀全文】
購買度假房是一種越來越普遍的投資方式，除了家庭享受，又能夠保值、增值和出租創收。Liya結合個人的生活感想，為大家介紹加拿大六大度假房集中區。【閱讀全文】
更多專欄文章
為了響應澳政府對於遏制澳洲房地產市場過熱的呼吁，西太銀行（Westpac）將對於新的澳洲房產投資者實施更加嚴格的房貸審批標准，將衡量他們應對更高利率的償債能力。
作為全澳第二大的銀行，西太銀行還提高了向外國房產投資者的借貸門檻。諸多銀行都將面臨投資房信貸增長緩慢的趨勢。
5月4日，西太銀行公布了澳大利亞審慎監管局（APRA）對於減緩投資房信貸增長速度的行動。當銀行向顧客提供房貸時，會測試利率上漲後投資者的還款能力。
此前西太銀行的償債能力測試方法中包含這一步驟，但當時考量的情況是：澳洲貸款利率從目前的5%提高到6.8%，最新的規定將這一情況調整為：從5%上漲至7.1%。
西太銀行首席執行官哈澤爾（Brian Hartzer）說：“我們此前考慮利率提高180個基點的情況，現在考慮利率可能會提高210個基點。”
去年12月份，澳大利亞審慎監管局曾經呼吁銀行業謹慎貸款。審慎監管局稱，銀行必須降低投資房信貸的增長至每年10%以下，否則就必須提供更大的資本來作為緩衝。
他說：“審慎監管局與整個銀行業就此事進行對話，我們現在都面臨該問題，沒有人期望一個充滿投機貸款的虛假繁榮。”
據稱，西太銀行此番引入7.1%“利率地板”，即投資者必須證明他們能夠償還該地板利率以下的利息。這就意味著，不管央行的利率降得再低，所有投資房貸款者都必須讓貸款銀行信服，他們能夠應付7.1%的貸款利息率。
西太銀行稱，還將提高對於海外投資者購買澳大利亞投資房的門檻。據統計，西太銀行是參與房地產投資信貸最多的大銀行，每一年它的房產投資貸款增長11.5%。
5月5日澳央行將公布議息結果，金融市場預測央行可能會將基准利率降至2%。
西太銀行首席執行官哈澤爾說，除去最近的借貸政策變化，銀行還將謹慎地衡量收入來源證明，包括借貸者的信用歷史和貸款估價比率。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
澳洲房產已經晉升全球最貴之列，甚至比美國和英國都要貴得多。在《經濟學人》調查的26個市場中，澳洲的房價是第二貴的，僅次於比利時。
《經濟學人》的房價指數通過衡量房價與個人稅後收入的比率，對比了世界各個國家的住房承受力，此外還調查了各個國家的房價與租金比率。
自2012年第三季度以來，相較於租房子，在澳洲買房子變得越來越貴。其他唯一買房比租房貴的地區就是加拿大和中國香港。
根據《經濟學人》的調查，“我們跟蹤調查的市場中，有7個國家的房價被高估了超過25%，尤其明顯的是澳洲、英國和加拿大。”
但Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）並不認同這些發現，因為澳洲的房產所有權水平高，超過三成人直接擁有他們的房子，而且貸款違約水平低。他說對比收入和價格計算方法是有瑕疵的，用對比收入和按揭的衡量方法會更加准確。
“你是用收入來支持房貸，而不是支持房子，尤其是在你已經擁有房子的情況下。”他說。
韋森認為即使是合計同一個國家的數據也是過於單純化的，因為不同市場之間有巨大的差別。他指出悉尼和墨爾本的房租就有天壤之別，悉尼的每周要價是520元，而墨爾本只要390元。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
目前18至30歲來自合作國家的人士可以在澳洲度假和工作最多12個月，也可以延長12個月，但必須在邊遠地區特定的農業、礦業或建築業崗位上至少工作了3個月。
凱絲表示，規則變動解決了一種擔憂，即部分雇主在利用第二張簽證的規定為自己牟取好處，方式是慫恿打工度假簽證持有者以低於最低工資的薪酬工作。
她說：“當前的安排可能不合理地鼓勵澳洲簽證持有者接受低於合意標准的條件來獲得又一張簽證。本屆政府堅決致力於維護簽證完整性和阻止剝削。這些變動將為簽證持有者移除使其接受不合格條件的鼓勵。這個改革將要求試圖申請第二張打工度假簽證的人從雇主處獲得正式工資單，展示他們完成了區域工作部分。我認為大多數經營者在做正確的事，但有部分雇主一直在剝削脆弱的年輕海外勞動者，損害這個重要社會及文化交流項目的聲譽，這是不可令人接受的。所有簽證項目也是如此。打工度假簽證項目的完整性必須得到保持，以阻止剝削，並確保公眾對體系的信心。為感謝許多雇佣志願工作者來提供有價值社區服務的許多合法機構，打工度假簽證持有者仍可以開展志願工作。但這項工作不能算入第二張簽證的申請資格。”
志願工作不能算入澳洲打工度假第二張簽證的申請資格澳洲移民及邊境保護部未來幾個月將分階段實施這些變動，會要求申請簽證延期的人出示工資單，以證明他們至少工作了3個月。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
澳洲聯邦政府計劃年底引入新法律打擊外國投資者非法購買澳洲二手房產，包括增加罰金，最高可判三年監禁等各種政策。但在這之前，聯邦財長宣布了一個過渡期——非法購買澳洲房地產的外國投資者可在11月30日前自覺申報和出售房產，而不會受到追究。
非法購買澳房產者需在11月30日前“自首”，否則進行嚴厲罰款或面臨最高三年監禁據《悉尼晨鋒報》報導，澳洲房產投資制度不允許外國投資者購買舊房，除非用於推倒重建，總理艾伯特已宣布會對違規者進行嚴厲懲罰，包括監禁。
根據今年晚些時候將引入的立法，對違規個人的罰款將增加到12.75萬澳元或三年監禁，對違規公司的罰款為63.75萬澳元，政府希望新法律在12月1日開始實施。
聯邦財長霍基（Joe Hockey）宣布了在新法實施之前將一個過渡階段，鼓勵非法購買物業的外國人盡快申報並出售房產。
他說：“那些外國投資者必須在11月30日之前自己出來申報。他們將不得不出售他們的物業，但他們不會受到刑事起訴。”他表示，不申報的人將面臨法律全面處罰。他說：“如果你不來找我們，我們將會找你，因為最終我們會找出這些人，非法在澳洲買房我們將起訴你，我們對此會很嚴。”
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
外國投資審批委員會（FIRB）2013-14財年的年度報告顯示，中國已是澳洲房地產的最大海外買家，在這上面的花費達到了124億元，而2012-13年度，中國在澳洲的投資僅為59億元。
中國首次超越美國成為了澳洲的頭號外國投資者。上一財年，中國獲批的在澳投資總額達到277億元，而美國則為175億元。加拿大是澳洲的第3大外國投資者，投資總額為154億元，其後是馬來西亞，投資總額為71億元。2010年，英國曾是澳洲的第二大外國投資者，但現在其排在第12位。
外國投資者對澳洲住房的興趣主要集中在新屋，他們在預售公寓上的總開支已從57.3億元增加至164億元。此外，上財年外國投資客在二手房上的花費增加了將近20億元至71.7億元。在澳洲，外國人中只有臨時居民才能購買二手房。
這些數據並沒有按投資國別進行細分，不過FIRB確有透露2013-14財年，獲批的住宅購置申請則從11,668份增加了一倍有余，達到了23,054份，而住宅交易投資金額則從172億元增至347億元。此外，商業地產投資也從348億元增加至399億元。
地產投資占中國對澳洲投資的將近一半，獲批的124億元的地產投資額是美國對澳洲房產投資的2倍多。值得注意的是，FIRB的數據記錄的是獲批的投資而非實際發生的投資。雖然中國的獲批量已超過美國躍居第一，但美國、英國和日本在澳累計投資依然大於中國。
聯盟黨政府即將完成對海外物業投資客征收新費用的提議。財長何基稱，他希望人們能恢復對外國投資體系的信心，從2006年以來，該體系就未對任何違反地產購置規定的人提起過訴訟。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
中國買家顫抖吧！維州政府將從7月份開始針對海外購房客上調稅率！
在過去1年的時間裡，海外投資者在維州房地產市場的投資額已經翻了1倍。維州政府即將在5月5日公布的財政預算案當中，專門針對海外買家征收額外的印花稅和土地稅。此外，如果外國人在澳洲進行非法投資，他也將面臨更多的聯邦罰款和更高的刑期。
維州財政部長Tim Pallas表示，海外買家並沒有為公共服務和基礎設施建設做出任何貢獻，這一點是非常不公平的。
據悉，從7月1日開始，所有的外國投資者將會被多征收3%的印花稅。從2016年開始，所有的外國投資者將會被多征收0.5%的土地稅。維州政府將於5月5日的財政預算案當中，正式公布這2條規定。
以房屋中位價64.5萬澳元為例，從7月1日開始，外國買家在購房時將會多繳納19350澳元的印花稅。
在4年時間內，維州政府將在印花稅和土地稅上多征收2.79億澳元和5350萬澳元。但是此項規定並不包括新西蘭公民和拿到了永久居留權的外國人。
在2013至2014年，外國投資者共向維州房地產市場投入了140億澳元。在這其中，購房的主力軍為中國人。
Pallas表示“購房客之所以對墨爾本趨之若鶩，都是看中城區及其周邊郊區的優美環境。如果你想在這裡定居，你就必須為此做出相應的貢獻。這些額外征收的費用就是一種補償。”
但是居民行動小組Planning Backlash的Mary Drost表示，額外增加的這些費用實在太少了，根本不會對海外買家構成影響。Drost表示“政府因該把稅率定高一點。比如說新加坡，他們針對外國投資者的稅率就會增加15%。”
中國人對墨爾本房產趨之若鶩據悉，聯邦政府將於今日公布更多措施，以打擊海外買家的非法投資行為。針對此類行為的懲罰措施將變得更加嚴苛。
如果個人進行非法投資，他將被處以12.75萬澳元的罰款和3年監禁。如果是公司進行非法投資，那麼公司將面臨63.75萬澳元的罰款。此外，海外買家還將至少被征收5000澳元的申請費。
澳洲稅務局將會負責執行這項新的懲罰措施，他們將會利用復雜的數據匹配系統和專門的工作人員，打擊在澳非法投資行為。
艾伯特表示，這些新的措施將會幫助人們實現在澳洲置業的夢想。“我個人非常清楚，在澳洲買房並不是一件輕松的事情。我將盡全力打擊非法投資行為，以此給澳洲樓市減壓。”
艾伯特還表示，雖然外國投資對於澳洲而言是一件好事，但是他不會讓澳洲購房者為外國資金帶來的負面影響買單。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
