Author: ZoeChan

悉尼房地產市場連續保持的兩位數價格增漲趨勢，可能會在明年逐漸平緩。匯豐銀行首席經濟學家布魯克山姆（Paul Bloxham）說，他預計澳大利亞央行將在2016年上調基准利率，這將逐漸降溫悉尼的房地產市場。他說：“悉尼房價一直保持著不可持續的發展步伐。房屋購買者必須要謹慎，因為在某個時候會出現盤整的情況。”

彙豐銀行預測，悉尼房價將在2016年持平，而不是下跌。布魯克山姆說：“悉尼房價上漲得越快，就越有可能盤整和更正。但這並不是說，有泡沫，泡沫要破了。”根據CoreLogic RP Data的房屋價值指數，悉尼房價在2014年上漲幅度高達12.4%。而2015年的最初幾個月以來，價格持續飆升，僅僅在3月份一個月房價就上漲了3%。

有不少經濟學家預測，央行可能會在2015年晚些時候繼續降息，屆時房價應該還會繼續上漲。但布魯克山姆說，央行從歷史低位繼續降息，能夠幫助提振疲弱的經濟，不過會導致悉尼和墨爾本房地產市場繼續升溫。他說，另一個提振經濟增長的替代措施，在於聯邦政府將預算脫赤的計劃推遲到2016-2017財年，屆時經濟可能會有所復蘇。

他說：“去年政府曾經在礦業繁榮終結的時候試圖緊縮財政政策。當澳洲經濟增長停滯，這不是緊縮財政政策的好時機。”他說，自己對於政府從此前的錯誤中吸取教訓很有信心。去年在宣布財政政策緊縮後，消費者信心和零售業數據一片慘淡。他補充說，今年應該不會再重復歷史了。

匯豐銀行預測明年的經濟增長速度將達到3%，而大宗商品價格將在2015年繼續下跌。

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4月初，悉尼經歷了房產拍賣市場的異常火爆，有很多買家都用高出拍賣保留價格一大截的價格購入了房產，然而他們中的很多人只想把房子推倒重建。

其中，位於Abbotsford的一棟3層獨立房被以高出保留價格170萬澳元的價格賣出，然而拍得此房的買家卻計劃推倒這棟有著6個臥室的獨立房。

這處面積為651平米的房產被以超過520萬的價格拍得，而賣房定的保留價格卻低了一大截，只有350萬澳元。

與之類似，Merrylands的一處3居室房產也被以高出保留價格162,000澳元的價格拍得，而買家也想推倒該房重建一個聯並房。

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近來悉尼房產拍賣市場異常火爆，清拍率已達到84.8%，這已是連續第9周清拍率超過80%了。

Core Logic RP Data的數據顯示，富有競爭力的拍賣市場有助於推高房價，3月，悉尼房價的中位數已上漲了1.9%。

拍賣服務中心（Auction Services）的負責人巴托咯托（Rocky Bartolotto）表示，待售房屋的不足解釋了火爆的房屋拍賣盛況，同時他也表示，很多澳洲房產投資者也重返了房市。

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澳人可能將不能利用投資澳洲房地產的損失抵扣收入稅，近日澳大利亞社會服務委員會向政府提出建議，停止對於高薪澳人實施買投資房抵稅的政策，這樣每年可以幫助聯邦政府節省10億元。

隨著澳大利亞稅收白皮書的公布，澳大利亞社會服務委員會公布了一份報告，艾伯特（Abbott）政府限制“負扣稅”體系下的投資房抵扣收入稅政策，並減少資本利得稅的優惠。這份報告稱，負扣稅的體系主要有利於有錢人。

澳大利亞稅務局的數據顯示，全國130萬房東根據自己的收入申報了140億元的稅收損失，用於抵減收入稅。

而澳大利亞社會服務委員會的這份報告說，幾乎半數的“負扣稅”抵稅優惠，都給了收入最高的10%的澳人，他們的年收入超過10萬元。報告還指出，有超過90%的投資者借貸都針對於已經有租客的房產，並不是新房，所以投資者僅僅提高了房價，而沒有增加房屋的總體供應量。

報告說，這些大規模使用該稅收體系的做法，不僅僅威脅了政府的公共收入，還威脅了稅收系統的公平性。這種做法減少了投資的有效性，鼓勵澳人為了避免繳稅而投資，而不是用最少的風險獲得最高的回報。它不利於穩定經濟，很有可能造成後來經濟衰退不景氣的局面。

最近由前聯邦銀行（CBA）總裁穆雷（David Murray）進行的金融系統質詢發現，稅收優惠政策，比如“負扣稅”體系和資本利得稅優惠，鼓勵家庭向銀行借款，對於金融系統造成了風險。

他個人建議，政府將負扣稅體系變成“中立”扣稅體系，因此澳人就不會超過他們的能力去借貸。不過財政部長何基（Joe Hockey）說，這些稅收政策的改變不太可能，盡管它們在最近的稅收改革白皮書中被討論過。

但澳大利亞社會服務委員會主席哥爾迪（Cassandra Goldie）說，在稅收政策改革方面，她寧願相信何基“沒有什麼不可能”的言論。

該機構的報告建議，2016年1月1日以前購買投資房產的，仍然適用於老政策，可以按照負扣稅體系減稅，直到他們出售這些房產。如果他們之後購買房產，就被算作是新投資者，他們必須按照新政策執行。該機構預測，此舉能夠在2016年至2017年幫助政府節省10億元。

按照目前的政策，如果澳洲房產投資者買房後，支付的利息和其它成本，比如維護成本和費用等，高於收到的租金，那麼這項投資就被算作是稅收損失項目。這些損失將被從其它收入中抵扣，比如工資和其它投資等。

如果當年該投資房產出現了資本增值，也不會被計算在稅收中，只會在房地產出售時再計算。

按照該機構的報告建議，投資發生的損失只能被抵減所投資的項目，所有每一年產生的損失將一直累積到投資者出現盈利。因此如果一個投資者買房，可能最初幾年會產生損失，但隨後幾年隨著利息減少，租金上漲可能會產生盈利，或者房產被出售時這些損失將用於減少資本利得。

1985年霍克（Hawke）政府也實施過這樣的政策，導致房產在某些大城市下跌。不過，哥爾迪說，並不定采取這個政策就會導致房價下跌，從而毀掉整個房地產業。

報告還提出，要降低目前50%的資本利得稅優惠，稱這一折扣比例過高。

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盡管悉尼租金回報率低至4.5%，在Burgess Rawson的組合拍賣會上，私人投資者對悉尼郊區和地區性商業地產的興趣絲毫未減弱，有價值4300多萬澳元的物業成交。

據《澳洲金融評論報》報道，此前3月份在悉尼和墨爾本舉辦的2場組合拍賣會上，有將近1億澳元的商業地產售出，房屋拍賣清盤率達到史無前例的92%，這令人擔憂悉尼商業地產的泡沫正在臨近。

在19個供出售的悉尼及新州地區物業中，拍賣商斯科爾斯（David Scholes）一錘定音售出了11處物業，包括一家位於帕克斯（Parkes）的Harvey Norman門店以及一家位於塔瑞（Taree）的Reject Shop門店，清盤率達到了84%。由於租賃合約的問題，有6家零售物業流拍或停止出售，包括庫倫伽塔（Coolangatta）一家BSW的酒類零售店和一家Crust Pizza的門店。

拍賣當天的銷售之冠是位於悉尼雙灣（Double Bay）的一棟辦公大樓。該大樓以1310萬澳元的價格被一個中國海外買家拿下，租金回報率為4.8%。Burgess Rawson的負責人吉爾伯特（Michael Gilbert）稱，他認為該大樓的租金回報率創下了這一地區全球經濟危機後的最低記錄。該大樓在拍賣前的估價為1000萬元左右。Corelogic RP Data的記錄顯示，它最近一次被出售是在2011年，售價為390萬澳元。

吉爾伯特稱，三分之一的叫價都來自於中國買方。“有一個來自中國的競買人與其私人銀行家一起前來拍賣會，在拍賣現場，這位私人銀行家就站在他旁邊。”吉爾伯特說。

其他在拍賣現場被出售的物業包括一家位於塔瑞的IGA超市和4家托兒中心。

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今年2月出台的澳洲購房貸款新舉措，是過去三年裡貸款值下調最大的一次，受此影響，澳洲儲備銀行一直關注的房屋投機需求也因此受到遏制。

根據澳洲政府的統計數據，今年2月澳洲投資者貸款值比1月下降3.4％，是2012年1月以來降幅最大的一次。根據這項措施，年度增幅為9.9%，是2012年12月以來最慢的增長速度。

投資者的需求放緩可能給澳洲央行的年末降息帶來更大靈活性。由於澳洲大宗商品價格的暴跌已經對經濟造成傷害，因此澳洲央行需要采取調控措施。該行憂慮的是，投機性房屋需求可能會加劇房價波動，因此增加一些地區房價大跌的風險。

西太平洋銀行公司的分支機構——澳洲聖喬治銀行（St George Bank ）的資深經濟師Janu Chan 說：“對投資者的貸款放緩，將緩解澳洲儲備銀行對失衡的房屋市場的擔憂。現有數據表明，澳洲儲備銀行有了一些喘息空間，應該能夠更有條件再次降低官方現金利率。”

4月初，澳洲央行將隔夜現金目標保持在記錄低點2.25％，並表示可能在今後的會議中下調利率。彭博社（Bloomberg）所調查的26位經濟學家均預計，澳洲儲備銀行將在5月5日舉行的理事會上下調25個基准點。

在澳洲，悉尼的房價最高，那裡的房價從2012年5月的低谷上漲了近40％。

去年12月，澳洲銀行監管機構要求各銀行將投資者貸款的年增長率控制在10％以下，並保持良好的貸款標准。該機構3月表示，4月將考慮是否需要對各銀行采取附加的監管措施。

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