美國在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰，但可喜的是購買房地產的黃金機會已經到來。隨著抵押貸款利率降至歷史低點，標普500指數處於歷史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐懼，那麼您獲得好買賣的機會就更高了。
現在大家在家裡呆的時間比較多，因此，房子的內在價值已經上升了很多。然而，鑒於 房貸利率已經崩盤，負擔能力自然攀升。在大眾媒體大肆宣傳人口從大城市流向小城市的情況下，精明的投資者是時候反其道而行之，重新關注大城市的房地產了。不過，鑒於較低的估值、較高的淨租金收益率和較低的整體密度，二線城市（也俗稱“18小時城市”）也是非常有吸引力的。
讓居外為您詳細解釋為什麼現在和2021年便是購置美國房地產的好時機。
1. 全國各地房價走軟
根據美聯儲經濟數據（FRED），2017年美國房屋銷售價格中位數開始走軟。由此可見，一些定價的通縮早被釋放出來了。
如果我們看一下2006年底上一個峰值之後發生了什麼，我們看到銷售價格中位數在2.5年的時間裡從25.5萬美元下降到21萬美元（-17%）。2009年的下半年的，房價觸底。
從2009年底到2012年，房價逐漸走高，然後在2017年下半年從22萬元爆發式上漲約55%至34萬元。
此後，銷售價格中位數從34萬美元下降到2019年第四季度的約31萬美元，跌幅為9%。
隨著價格和貸款利率雙雙下降，負擔能力上升。
美國房屋銷售價格中位數（美元）
美國房屋銷售價格中位數（同比變化%）
2. 超低的房貸利率
房貸利率處於歷史低位，現在一些貸款人甚至為自住房提供了低於3%的30年抵押貸款。如果房子對您來說是剛需的話，看到這麼低的利率，很難坐著不下手。
視乎情況，這樣的低利率可能會讓買房比租房更實惠。而房貸很可能是購房者最高的一項成本，低利率肯定會推動購房。
但利率也是一把雙刃劍。如果未來抵押貸款利率上升——短期內肯定是很大的一個“如果”，因為美聯儲已經承諾在2022年之前保持低利率——那麼可能會影響房價。但是，由於低利率使得現在的房子更實惠，買家可能會認為未來的加息是值得擔心的事情。
30年定期按揭的平均利率
3. 股市處於歷史高位
標普500指數在2019年收盤時漲幅達到了驚人的31%。在2020年，標准普爾500指數和納斯達克指數在經歷了2020年3月的艱難時期後，已經反彈到歷史高點。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。
股市創造了如此多的財富，難免會有一部分財富轉移到2019年滯後的房地產上。將紅利變成實際資產的傳統將繼續下去，特別是現在。我們都渴望一種安穩的感覺，而擁有一套房子或更大更好的房子會有幫助。
同時，我們也在尋求投資獲利。鑒於房地產價格比股票走得慢，分散投資於美國中心地帶的“18小時城市”會是可靠的策略。
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4. 2020總統大選年
如果我們只知道一件關於權力欲強的政客的事情，那就是為了繼續執政，他們會盡一切可能幫助確保經濟持續增長。
股市和房地產市場往往會因為總統候選人的所有競選承諾而被炒作起來。重點是，無論誰勝出，股市和房市往往都會表現良好。
假設投資標准普爾500指數1,000美元的增長情況
5. 租金持續走高
房產的價值最終取決於其租金收入。一些沿海城市由於房價上漲速度加快，資本化率上限會較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價值。
隨著冠狀病毒的大流行，數百萬人需要就地避難的地方。不過，多虧了經濟刺激支票、各州豐厚的失業救濟金和工資保護計劃，相信很多美國人都能挺過封鎖期，繼續支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業救濟金。
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6. 千禧一代正處於黃金購買期
千禧一代現在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時間來攢首付。他們也正處於安家立業、生兒育女的階段。
擁有房產的最大催化劑可能莫過於孩子。當您追求穩定時，您的築巢本能就會超常發揮。此外，可能沒有比來自千禧一代的需求更大的房地產投資的多年催化劑。
如今，千禧一代幾乎占到了購房者的40%。
1985-2019年各代人的住房擁有率
從下圖由全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors®）房屋買賣者代際趨勢（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究報告中可以看出，已婚夫婦在購房人群中占主導地位，其次是單身女性。毫不奇怪，單身男性在購房方面遠遠落後於單身女性。
購房家庭的成人構成
下面是另一個有趣的圖表，顯示了千禧一代在哪裡買房最多。 他們當然不會在加利福尼亞州或華盛頓、夏威夷、佛羅裡達、紐約、新澤西、華盛頓特區或波士頓購買太多房屋。這種購買趨勢能給予您信心，在非沿海城市購買房產是一個良好的長期趨勢。
千禧一代在哪裡買房最多（與最少）？
就像股票投資者不應該對抗美聯儲一樣，房地產投資者也不應該對抗多年來的人口趨勢。自2019年以來，谷歌在內華達州、俄亥俄州、德克薩斯州和內布拉斯加州的房地產上花費130億美元。Uber在德州達拉斯的綜合開發項目The Epic內簽訂了45萬平方英尺的租約，其辦公室將於2022年開業。向中心地帶發展的趨勢如日中天。
7. 工資增長再創新高
家庭實際收入中位數終於在2017年突破了歷史新高。最新數據是2018年底的63179元，相信當2020年2019年的數據出來後，家庭實際中位數收入會進一步上升。
美國家庭實際收入中位數
8. 國外熱錢降溫
在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國資金競爭，尤其是來自中國的資金。外國買家引起了競價戰，並對本地潛在買家造成了很大的競爭。此後，中國政府嚴厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國買家購買美國房地產的人數同比下降超過50%。
現在，人們對2020年的冠狀病毒感到擔憂，中國富人正想盡一切辦法從中國經濟走向多元化。
最終，外國資金會再次湧入美國，特別是如果貿易戰得以解決的話。對美國房產的需求已經積壓了兩年多，當需求最終被釋放出來時，很可能會再次引發全現金的競價戰。
過去幾年美國住宅物業的主要外國買家
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9. V型經濟復蘇
在2008-2009年金融危機期間，美國的中位數房價在2.5年內下降了約17%。美國不會經歷類似幅度的衰退，因為2008-2009年經濟衰退後，貸款標准一直非常嚴格。
自2009年以來，只有信用分數優秀的人才能獲得抵押貸款，負攤銷貸款已經消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產，大多數房主應該能夠比過去更容易地度過金融危機。
自2016年底的峰值以來，美國的銷售價格中位數已經下降了約9%。即使房價繼續下跌，達到與上一次經濟衰退相同的幅度，也只剩下8%了。
2020年為對抗冠狀病毒而自發的衰退意味著，由於美國有能力開放經濟，所以復蘇應該會更快。這次的經濟衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時間才把系統的過度杠杆作用化解掉。
10. 貸款限額提高
美國聯邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購的抵押貸款的最高貸款限額。
在美國大部分地區，2020年一單元房產的最高標准貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。
在高成本地區，房利美和房地美收購的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購房者能夠在相同的貸款利率下購買更多的房子。
此外，更高的限額意味著政府認識到房地產價格還有上升空間，因為他們的貸款限額是跟著通貨膨脹率走的。因此，連政府都認為是時候在大流行期間買房了。
來源：Financial Samurai
編譯：Zoe Chan
盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。
居外錦囊：房地產投資的價值大多來自於長期持有，讓時間增長您的財富。
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