Author: ZoeChan

根据莱坊国际最新的房价指数报告，菲律宾首都马尼拉今年第一季度的房价比一年前增长了22%，全球排名第一。

这也是马尼拉楼市连续两个季度房价同比上涨。

马尼拉房价涨幅，也远远抛开了跟韩国首尔，以及同在亚太的澳洲首府城市之间的差距。这些城市，在2019年都取得了亮眼的涨幅，但都比不上马尼拉。其他排在马尼拉后面的国家和地区，大多数都在非洲、中东欧和西亚。

与之相比，中国排名最高的城市西安，过去一年房价涨幅仅是马尼拉的一半。

马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。供应量还明显追不上更新住房的需求。尽管房价上涨凶猛，菲律宾首都马尼拉热门区域BGC、Ortigas、和帕塞赌场区的房价仍然只在3.5万人民币左右，比周边的吉隆坡和曼谷都还要低，更别提中国的一线城市了。

然而，值得注意的是，这个统计的最新数据也只截至到今年一季度，即3月底。而那个时候，正是新冠疫情全球大流行，各国纷纷进入封锁状态的开端。

疫情对房屋交易价格以及成交量的影响，并没有体现在这份报告之中。

于是，为了知道疫情期间马尼拉楼市的表现，以及对未来趋势做出预判，又分别找到了高力国际（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量联行（JLL）的监测报告，以及本地媒体的相关报道。

在封锁刚开始的时候，价格位于中端的住宅销售量略有放缓。公寓则遭遇了需求的突然疲软，因为外国买家正在重新评估，本地家庭失去了过往的持续汇款。外籍员工也由于对关闭国境的担忧而决定返回自己的国家，提前终止了房屋租约。

高力国际甚至悲观地预测，如果疫情延续到今年底，马尼拉房价将下跌15%，二手公寓市场将回到预售的水平。高力国际提醒，中端价格的公寓的降价幅度需要尤为注意，比如总价320万比索（约45万人民币）到590万比索（约83万人民币）的单位。

然而，降价实际上并不可怕，这一般都是开发商主动打折或者缺乏现金流的卖家急着出手导致的，可以理解。尤其是在全球楼市都遭遇了疫情下的封锁的情况下，比烂更是没有多大意义。

我们更想知道的是，马尼拉楼市何时会恢复甚至反弹？

我们还是先看高力国际的预测。他们的报告指出，假设菲律宾政府可以从2020年第三季度开始控制疫情，那么2021年楼市就将开始缓慢复苏。在2020年可能下跌15%之后，高力国际预测马尼拉房价在2020到2022这三年间的平均涨幅为1.7%，那也就是明年至少会有10%的反弹幅度。

历史上这样的反弹并不鲜见。先前的危机表明，一旦市场情绪和商业活动开始改善，价格就会立即恢复。

在亚洲金融风暴期间，房价从1998年到1999年下降了9%到14%，随后在2000年恢复了增长，上涨了24%。在全球金融危机期间也出现了相同的趋势，当时房价在2009年下降了1.5%，随即在2010年开始恢复，上涨了2.1%。

而如果从当地市场的具体成交情况来看，中国投资者跟过去几年一样，仍然是马尼拉楼市的关键海外买家。

过去几年，随着菲律宾总统杜特尔特努力想挽回跟中国的关系，建立更密切的联系，中国买家一直是菲律宾房产热潮中的领潮者。

菲律宾央行的房地产价格指数显示，大马尼拉地区的公寓价格从2016年底到2019年底，上涨了近40%。而这三年，刚好就是中国买家涌入的时间。

以至于菲律宾最大的房地产开发商Ayala Land表示，由于中国和菲律宾的封锁，今年第一季度对中国的销售额下降了49%，至15亿比索（约2.12亿人民币）。

但尽管如此，中国买家仍然占Ayala Land国际销售额的41%，是最大买家。

根据日经亚洲评论的报道，已经在马尼拉拥有了近100套公寓的叶姓中国企业家说：“疫情过后，我会继续购买马尼拉。”

这跟马尼拉的强投资属性是分不开的。根据高力国际的监测，在疫情之前，马尼拉的平均租金回报率可以到5%以上，高于曼谷的4%和新加坡的3%。

并且，根据世界领先房地产企业（LeadingRE）公布的信息，在封锁期间，大额交易仍在进行。比如一家中国集团与他们达成了一笔55亿比索（约7.78亿人民币）的交易。

LeadingRE的业务总监萨拉斯在接受媒体采访时说：“显而易见，中国买家将留在这里。只要他们能够继续飞行（复航），他们就会继续购买。”

跟马来西亚一样，只要敢入场，现在就是一个难得一遇的窗口期。

伯恩斯坦国际咨询公司表示，马尼拉人对600万套住房的需求仍未得到满足，并且房地产仍然是一项可靠的长期投资。

“我把它归结于两个C：确定性（certainty）和信心（confidence）。当前买卖双方的活动减少只是暂时的，当信心重新恢复时，住宅需求会缓慢回升，尽管它不会像疫情之前那么猛。因为较低的利率以及逐渐趋缓的感染曲线，买房的人将会增加。”

对于我们来说，第一太平戴维斯（Savills）的前瞻值得关注。他们在最新报告中指出，低收入家庭会普遍感受到经济的不确定性，但那些处于中端市场的买家仍然具有购买能力。

而中端市场换算成人民币，也就是我们经常购买的价位。这些潜在的需求，正是开放商当下最需要解决的。

所以，第一太平戴维斯预计，开发商将提供10%到15%的促销折扣，尤其是那些准备出租的准现房。对于愿意低价入场的投资者们来说，机会就在眼前！

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来源：海外掘金
责编：Zoe Chan

7月1日，2020年的下半年正式开启，随之开启的还有周边国家们满是求生欲的边境开放之旅。这一天，日本，泰国，越南等疫情控制成效显著的国家，除了试探性十足地开放了有限的边境通道外，都不约而同地选择在这天前后，公布了未来边境开放的阶段性信息。

如果2020下半段并不会像社交媒体调侃的那样迎来世界末日，开启硬核求生模式，那我们揣着疫情期间辛辛苦苦搬砖砌瓦赚来的钱，大概能去哪里风流潇洒，读书买房呢？

紧贴着我们的鼻子尖缓缓敞开的，是越南和泰国的国门。

一个是制造业新秀，在疫情中大展风头的社会主义国家。另一个是世界人民的旅游胜地，凭借医疗系统发达扼住了疫情的传播。

看上去有些南辕北辙的两个国家，却不约而同地有着类似的解封时间线。那么这两个国家中，到底哪个会是长达数月的封禁后，成为第一个为中国彻底敞开国门，试吃螃蟹的国家呢？

我们可以先看看越南。

作为紧邻中国、来往密切的邻居之一，越南出色的防疫成果在国际社会备受关注。仅329例感染，无死亡病例，全国封锁也仅维持了不到一个月，便将社区传播掐灭在苗头上。越南这样优秀的成绩，让小区里的富人老哥们，比如中国另一头的邻居韩国，和隔着赤道的澳大利亚艳羡不已，这些国家都公开地表示了借鉴经验的决心。

而正是这样的成功，越南政府早在5月就已有了重启国际旅游的计划。5月底，在世界各地仍在与疫情斗争时，越南已经计划在7月1日重新开始为近80国游客签发电子签证了。虽然说签发签证并不代表航线恢复，但正是这样的“小动作”，让敏感的国际旅客们看到了国门敞开的可能性。

接下来，便是一连串的游说和试探。

6月12日，越南文化旅游局在越南媒体的采访中，认为位于越南最南部的该国最大岛屿富国岛，将会是疫情后复苏国际旅游业的首选目的地。

6月23日，据京都新闻报道，在日本越南商工会议所（日在越河内企业联合会）的游说安排下，越南政府同意了三架，共440名商人的包机在当周稍晚的时候分三天前往河内。这也是自越南自封锁后，接收的第一架国际旅行航班。

7月2日，或许是早前日本商务客的成功，越南政府进一步向媒体公布了他们解封计划的下一步。在这次的报道中，政府人员以匿名的方式透露，越南政府或许会在7月底重启国际旅行。

可能是为了避免出现前期过于优秀，后期功败垂成（比如隔壁澳洲），并不像韩国、新加坡般胸有成竹的越南政府，在本阶段仅列出了包括中国在内的几个仅供参考的国家和地区。政策面对的主要人群也只是投资者，技术劳工，以及越南在外人士。

除此之外，虽然并没有限制入境乘客数量，但政府还要求所有乘客始发地必须保持30天内无新增感染案例，落地后必须进行核酸检测，费用则由航空公司承担。另外乘客们还将在政府指定场所隔离14天，费用由乘客本人承担。

虽然中国公民的具体入境时间我们无法得知，但总算不再是遥遥无期，也让许多有迫切跨境需求的中国投资者们长松了一口气。

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7月1日，就在越南透露进一步解封计划的前一天，泰国宣布将从即日起允许本国公民的配偶，商务人员，持工作签证，学生签证，以及有医疗需求的外国公民入境。这也是自4月暂停一切国际航班后，泰国解除边境封锁的第一步。

与此同时，泰国疫情指挥中心发言人塔维辛表示政府也在研究拟定于8月1日开放国际旅行的计划。这一次，除了老调重弹的安全旅行圈（Travel Bubble），旅游业大国总算从袖子里掏出了份更详实的草案。

结合新华社，曼谷邮报，以及路透社的报道和信息，泰国的旅游草图大概能分成3部分。

1. 入境快速检测，避免14日隔离

7月4日，据雅加达邮报援引路透社，自官方宣布部分国际游客能够入境后，泰国苏凡纳布国家机场也在当周周五，向公众展示了后疫情时期，海关入境的新步骤：快速新冠检测。

这项检测目前阶段针对的是“快速通道旅客”，即类似商务客，政府及外交官员等并不会在泰国境内呆满14天的人群。入境即进行拭样测试，等待约一个半小时就能出结果，并且高效避免了后续的隔离措施。

看上去像是为了便利特殊人群，但实际上这项检测，却是开放入境旅游的必要条件。目前的举措，更像是一种试错，逐步开放的同时总结经验。

2. 固定地点旅行，孤岛“求生”

开放国际旅行另一个难点，在于有效隔离输入病例和本土传播之间的链条。如何防止游客携带病毒，导致疫情再次在本地蔓延，是迫切想要重启旅游业，激活经济的政府面临的困境。

为此，泰国政府凭借地理位置，想到了个别出心裁的解决办法：固定旅行目的地，隔离的同时满足旅客旅行需求。

普吉岛就是个很好的例子。游客们被统一安排至泰国第一大岛上欣赏热带风光，人数以及住宿均由政府安排，更不能离开既定观光路线。接待旅客的酒店及度假区，则必须通过疫情安全考核，并获取政府发放的后疫情时期安全证书。

如此一来，万一疫情爆发，病毒也只能死死地被困在孤岛上，配合着国际游客们一同上演一出“孤岛求生”的戏码。

当然，这一切还只是政府的设想。据曼谷邮报7月5日报道，泰国旅游局表示正在考虑在下月开放包括普吉岛在内的五个南部岛屿。此外，泰国疫情管控中心主任还向媒体表示，泰国首批接收游客将会是团体游客，因为团体行程更便于政府管理他们的动向。

至于岛内原住民的安危，如何保证一旦传染发生，游客们能获得必须的医疗资源，这些问题还都需要泰政府的进一步落实。

3. 成立特别工作组，追踪旅客行程

为了计划万无一失，极力避免外国游客带来二次感染的同时，迫切地想要复苏旅游业的泰国政府，本阶段还成立了特别行动组。

据曼谷邮报报道，7月6日，泰国警察局正式宣布成立特别行动组，用以追踪游客行程的同时，为泰国进一步开放边境做准备。

同时，行动组长Sutin则在媒体的采访中，透露了行动组为未来边境彻底开放所设计的蓝图。其中包括借助海警，高速交警和自然环境保护局的警力，用以追踪边境开放后，泰国将接待的游客行径地点。此外，警察或许还会借助手机APP，随时了解游客位置。

至此，旅游业大国、2019年度世界首选旅游目的地（伦敦万事达信用卡数据统计）的泰国，已经充分表现了她的诚意和渴望。

正因如此，我们大胆地做出预测，泰国将会是中国周边国家，包括整个亚太地区在内，首个向中国等国际游客开启边境的国家。

然而，明明是越南早在5月中旬就要为海外游客签发签证，6月中旬也想到了要在岛屿安置、隔离游客。为什么反倒是泰国抢先一步开了边境，而越南政府则含糊不明，仅仅是在第二天跟风提了句即将开放边境？

影响两国决策的，最主要的是一项数据。

据数据统计公司KNOEMA最新数据显示，2018年泰国旅游业对国内生产总值贡献约21.6%，其中超过12%来自国际游客，而越南旅游业对GDP贡献仅为6.02%。此外，根据公开资料统计，2019年中国赴泰国旅游人数达1099万，而前往越南游客仅为泰国数值一般，约580万。

在经济萎靡的灾年里损失约20%的GDP，数字能最为直观地显示出泰国的迫切。

另一边，越南在疫情方面的出色表现为经济状况带来了连锁反应，短暂的封锁并未对经济带来巨大的影响。为拯救旅游业，越南政府发起的对旅游业的补助计划，以及“越南人就该在越南旅游”旅游口号，已经部分抚平了新冠疫情对越南旅游业的巨大创口。

此外，财富并不富裕、技术并不过硬的越南政府，实际上并没办法如同小区富邻居韩国，以及医疗系统发达的泰国一样，大范围实施拭样测试。这或许也在一定程度上，使得越南政府在开放边境的动作上，更加谨慎。

同样是7月1日，日本政府宣布考虑将韩国、中国加入第二波商务来往国家名单。这也是继6月18日第一阶段解绑以来，第二条关于日本放开边境的消息。

虽然各国仍处于磋商阶段，但日本政府相关人员在采访中，便表示了对放宽原定“每天入境250人”这样的人数限制信心满满。而信息宣布相隔恰好两周的时间点，也让我们能隐约把握到边境解封的节奏。

因此，如果一切按照日本政府“商务”-“留学生”-“游客”的三步计划进行，再进行两轮为商务来往国家名单的扩张后，最快九月留学生们就将能加入“考虑磋商”名单。至于其他中国游客，在乐观估计下，或许能摸着2020年尾巴，在东京看雪了。

当然，这是出于东京持续新增的疫情案例，并不会对边境开放造成影响的大前提下做出的预测。

步行1分钟即可到达东京中城和丽思卡尔顿酒店，周围绿树成荫，紧邻日之町公园。

真正遥遥无期的，是澳洲和新西兰。

早在日本提出商务来往磋商时，新西兰便早早地找好了立场，委婉地表示会将先于澳洲复航放在首位，并坚决跟着邻居大哥澳大利亚不动摇。

然而就在复航近在眼前、澳新两兄弟跨过大洋来个时隔几个月的拥抱时，6月墨尔本的游行，继而是隔离酒店丑闻，导致新冠病毒再次势不可挡地在维多利亚州蔓延起来。

7月初，澳政府官员在媒体采访时提到，边境开放或许只能等到明年7月了。这么看来，即便本月维多利亚州的边境封锁取得成效，疫情再次趋于平缓，澳洲国境在2020年也不太可能会轻易放开，连带着新西兰也将持续保持封锁状态。

最后的最后，最难以预测的，是欧盟的边境。

随着欧洲各个国家疫情逐渐好转，为恢复欧洲经济，6月初起欧盟各成员国逐步解除了旅行限制，欧盟委员会也于6月30日达成一致同意，从7月1日起对十余个欧盟外国家重新开放边境，疫情严重的美国、巴西除外。

不过，中国很特殊，加了星号。欧盟外交官员表示，如果中国对欧盟开放，欧盟就可以将中国加入可入境名单。届时，无论是商务，留学还是旅游客，只要手持签证，便能入境欧盟申根区，具体隔离和检测要求依照欧盟各国自己的安排。

但是，这样的倡议并未得到中国政府的回应。于是，欧盟开始停发中国公民申根签证。最近，西班牙和法国驻华大使馆率先宣布暂停在中国的短期签证业务。

其实环顾全球，能够确定有机会打开国门，完全恢复国际流动的国家和地区，仍然非常少。

接下来，投资者、留学生和游客们需要注意几个指标：

• 你所关注的国家，如果新增确诊病例攀升，境外输入病例的比例。
• 这些国家开展大规模拭样检测的能力，以及相对半年前是否增长。
• 这些国家重启经济的计划里，针对旅游业和外贸活动的力度和措施。

泰国将会是本年度开放边境的领跑国家，大量的旅行折扣和促销计划自然能吸引被困大半年、时间充裕又不介意回国后被隔离14天的国际游客入境。与此同时，稍微落后一步的越南，凭借着身为我国邻居的地理位置，出色的性价比，未来可期的发展前景，以及多元的入境渠道，同样能吸引不少投资者和游客。

此外，美国由于疫情实在太不稳定，本年度内入境美国几乎已经没有可能了。

 

来源：海外掘金
责编：Zoe Chan