Finance News AU – Page 11

澳洲房價遭遇近6年來最大跌幅 “微型信貸危機”或加速房價下跌

根據Corelogic最新發布的報告，2018年7月澳洲房價同比下滑1.6%，創下自2012年8月以來的最大跌幅。不過由於過去幾年的瘋狂漲勢，當前房價仍比五年前高出30%以上。

八大首府城市中，有5個在7月出現同比房價下跌。兩大城市悉尼與墨爾本的房價同比與環比均出現下滑，珀斯與達爾文市場依然保持低迷；布裡斯班、阿德萊德與堪培拉表現基本穩定，霍巴特房價則繼續一枝獨秀。

全澳範圍房價減速

最值得注意的是，雖然比悉尼晚了5個月，墨爾本房價在7月也開始進入下滑，同比微跌0.5%，環比下跌了0.9%，是7月所有城市裡環比表現最差的。相比去年11月房價開始下跌之前的頂峰，悉尼房價已經下跌5.4%，墨爾本房價也下跌了2.9%。

在過去五年中一直保持穩定漲勢的布裡斯班與阿德萊德，房價增幅也開始明顯縮小。相較一年前的這個時候，布裡斯班的房價同比增幅從2.9%縮小到1.2%，這個數字在阿德萊德更是從5.4%降低到0.7%。

霍巴特與首都堪培拉的表現繼續高名列前茅，但是增幅也都放緩至近期新低。

高價住宅受打擊更大

2017年下半年開始，澳洲房價增幅開始回落，其中高房價的市場區間受到打擊最大。房價同比變化的回落幅度要遠高於中價位與低價位住宅。

澳洲住宅價值滾動同比變化，按不同價格區間

從不同城市來看，這種市場分化在悉尼與墨爾本最為明顯。相比於去年同期，悉尼與墨爾本的高價位住宅價格下跌都較顯著。特別是在墨爾本，雖然整體房價同比出現下跌，但是中低價位的住宅價格依然在上漲，其實是高價位住宅的價格下滑拖累了整體數據。

2018年7月住宅價值同比變化，按不同價格區間

而在其他城市，這樣的現像卻不是很顯著。造成這樣的區別，原因是多樣的。但是一個主要原因則是因為澳洲近年來一系列的加稅與貸款限制大大抑制了市場上的對高價住宅的純投資需求，而更偏向於中低價位的首套房買家的需求則相對而言占據了更大的比例。在更受投資者青睞悉尼與墨爾本，有更多專門為投資者興建的豪宅，那麼這兩個城市的房價在目前市場環境下受到更大的影響也就不奇怪了。

德勤預測：“微型信貸危機”或加速房價格下跌

根據德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）發布的最新商業前景報告，悉尼和墨爾本的房價下跌“將會加劇，隨後再慢慢回升”。

越來越高的成本和越來越低的信貸流動性會影響房地產市場，引發“微型信貸危機”，對房價造成更大的壓力。

除此之外，即使澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）沒有針對銀行貸款收緊和銀行皇家委員會（banking royal commission）做出的裁決采取措施，加息也是造成“恐懼引發恐懼”現像的原因以及人們預期最終會加息的前提。

報告指出，緩慢上升的利率，較低水平的失業率，還有最重要的因素——人口增長將暫時緩解市場的硬著陸趨勢。

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“自全球金融危機以來最長的房產市場干旱期恰逢信貸收緊，而投資機構發放的貸款已經跌至6年來的最低點，”報告中提到。“這意味著現在墨爾本正在經歷的房價下調將會加劇，隨後才有所改善。”

報告還補充道：“盡管現在市場上看到的負面信號比特朗普總統的心血管疾病風險評估的還要多，我們仍然期待出現運行良好的房產建設周期。”

“這種良性環境對我們在未來幾年內所無法預見的前景有很大的影響。我們沒有看到中國倒下，也沒有看到澳大利亞失業率攀升。我們並不認為全球和本地的利率會快速上升。”

商業建築價格略有上升

“我們仍然可以看到，當前的房價下滑在2019年底將會觸底，但由於持續的人口增長，這次的底部比過去幾個周期到達的底部更為堅實。”

但在經濟衰退停止之前，住房建設和翻新的速度將在未來幾年內減慢，並被寫字樓和酒店的商業建築工程數量的小幅度上漲而抵消。

澳大利亞旅游業表現強勁，海外游客更是提供了一大助力。這使得人們加大了對酒店住宿行業的投資力度，斥22億美元巨資打造的巴蘭加魯（Barangaroo）皇冠悉尼酒店度假村就是一個例子。

雖然大部分商業建築都坐落於新南威爾士州，但由於新州在首都城市中的房價漲幅最大，它未能幸免於承受住房市場低迷造成的衝擊。

報告中透露，昂貴的住宅將難以出售，但得益於首次購房者的優惠，“低端房產受到的影響較小”。

昆士蘭未受到過度供應引發的負面影響

和悉尼一樣，墨爾本的房地產市場也會走弱，但物業價格跌幅低於悉尼。

這些價格下調現像有利於昆士蘭州的房地產市場，因為有更多人從其他州遷移到了這個陽光明媚的地方，使其擺脫了房產供應過多造成的負面影響。

“這一切預示著昆士蘭州的住宅建設工程擁有更光明的前景，”報告中說道。

“房屋建設審批通過率已經急轉直下，建築開工率也已經見底。雖然住房建設的總體速度仍有可能拖慢澳大利亞未來一年內的經濟增長，但因為強勁的人口增長消耗了當前的過剩供給，物業市場可能會就此開始增長。”

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報告還警告說，珀斯房地產市場仍處於低迷狀態，而首都領地（ACT）還有建設更多房產的空間，但人口和住房需求的進一步增長都需要國家提供更良好的基礎設施支持，否則人口增長將不可避免地受到一定的阻力。

“國家的移民人數將被削減——也許會被大幅削減——從而削弱了許多支撐國內市場增長，且‘最有可能’的預測變為現實的可能性，”報告中稱。

人口增長是房產市場獲得緩慢穩定增長的基礎。

文：Adam Yang、金融評論（Financial Review）
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

兵敗南半球？投資澳洲失敗的六大原因｜居外專欄

在1985-2015年的30年裡澳洲房產增值221.4%，澳洲顯然已經在全球範圍內成為當之無愧的房產投資大國。1987年8月至2017年8月的30年間，低價類房產價格上漲了1,517%，中價類房產上漲580%，高價類房產上漲432%。也就是說，30年間澳洲市場保持著旺盛的需求與活力，低價類房產價格漲幅最高，如今房屋的可負擔性正逐年降低，但近年高價房產的需求證明了房屋價格的攀升並不會打擊消費者的購房熱情，這也讓投資者對澳洲未來的投資前景充滿信心。然而，仍然有許多海外投資者在兵敗澳洲，未獲得可觀的投資回報，更有甚者遭遇“滑鐵盧”顆粒無收。

當下，中國投資者走出去的意願非常強烈，而如何成功的走出去，是眾多中國投資者共同面臨的重大課題。希望可以通過本文為各位讀者羅列相關澳洲投資失敗失利案例，找出失敗失利原因，並找出避免同類失誤的解決辦法，以助力中國投資者轉敗為勝，贏在澳洲。

1. 項目調研不充分

凡事預則立，不預則廢，中國投資者走出去也不例外。當前，絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤，從而導致決策失誤，投資失敗失利，例如法律調研、商業調研、社會環境或自然環境調研等等。

2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中的便是該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對於“土地”所有的青睞。但張先生在投資前的可行性研究時，並未注意所投農場地域的氣像條件，導致投資失敗。投資後來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。

中國投資者在澳投資前對項目進行全面的可行性研究極其重要。建議中國投資者進一步增強風險意識、困難意識，在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列並重點分析評估，否則，一旦投資失敗，後悔莫及。

2. 盡職調查不充分

在投資者對於項目本身的調研通過之後，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。中國投資者因盡職調查不充分、不到位，或者在盡職調查階段風險判斷失誤而失敗失利的案例也不少。

2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。收購後，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年後該項目投入已接近71億美元。最後中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。

3. 政府審批風險估計不足

境外投資中因不能獲得政府批准或擔心不能獲得政府審批而終止失敗的案例不在少數。FIRB（Foreign Investment Review Board) (澳大利亞外國投資審查委員會）主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目。根據澳大利亞的外國投資制度，海外投資者在澳購買房產之前一般都需要辦理投資審批，得到FIRB審批之後才可進行投資。

2016年4月，澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）以“國家利益”為由，否決了大康牧業擬3.7億澳元收購澳洲畜牧業公司Kidman公司80%股權的申請。幾個月後，澳大利亞財長Scott Morrison也以“國家利益”為由，也叫停了中國國家電網約100億澳元收購該國電網公司Ausgrid的交易。

不少海外投資者認為FIRB對於個人的對澳房產投資批准率為100%，絕不會被“卡”住，從而並不擔心購房合同中缺少“Subject to the approval of FIRB”（以FIRB批准為條件）的關鍵條款。請注意FIRB對於個人的對澳房產投資批准率從沒有100%，FIRB在審批時會著重審查一項投資是否能夠提升經濟活動且促進生產力提高或技術革新，那麼這種投資一般被判定為不與國家利益相違背的。當FIRB考量海外人投資申請時，主要評估的是以下幾點：

國家利益，投資會否影響到澳大利亞保護其安全和發展模式的能力。
競爭議題，投資會否直接或間接導致競爭市場發生扭曲。
對政府政策特別是稅收以及政府關心的議題比如環境造成影響。
對澳大利亞社會以及經濟是否造成不利影響。
投資者的性，投資者是否有明確的商業目的，或投資行為是否受到充分明確的監管和監控。

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

在澳洲，律師均在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。對買方不利的條款，律師會提出意見並負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。

實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，並非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。

5. 居間人誤導

中國投資者投資海外項目往往有居間人牽線搭橋。居間人為收取佣金或類似報酬，往往可能會有誇大項目收益，促成交易的心理。中國投資者未能正確把握和處理與居間人的關系，也很有可能遭遇投資風險。

據《悉尼晨鋒報》報道，自2014年9月份到現在，在悉尼地區至少有10名房地產經紀人被指控詐騙，並且被吊銷了工作執照。目前，這種情形在新州房產界屢見不鮮。過去兩年來，超過360萬澳元被新州的房產經紀人騙走，他們用來支付賭博、毒品、機票和各種娛樂方式的賬單。

因此，中國投資者為了保護好自己的投資安全，必須學會正確處理與居間人的關系，挑選合適的居間人。因此，請注意以下幾點：

對居間人提供的信息都要進行驗證，不可輕易相信，一旦發現居間人提供的信息不實，立刻終止合作；
不能讓居間人完全掌控投資項目，要直接或間接與交易對方進行溝通；
居間人報酬，爭取根據項目節點和經營業績確定並分期支付，切忌一次性支付；
佣金協議或類似協議中明確居間人的義務，並設定完成時間節點以及逾期違約責任。

6. 稅務問題

一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。對於非稅務居民來說，他們只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然後每年在澳洲申報關於該投資房的收入。

投資房產主要有兩種收入。一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。

另外，稅局征稅的對像是房產所有者。所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。

作為海外投資者，在澳洲納稅的時候的主要弊處在於：

無法適用當地居民/公民的免稅額度
無法適用當地居民/公民的50%的資產增值稅減免
需要繳納海外人額外印花稅/土地稅

聲明：《法律專欄》僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議，內容受作者本人原創保護且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而采取或不采取行動所導致的後果承擔責任。

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西澳房地產市場即將迎來激動人心的時刻！

人們預測，盡管面臨更高利率和更嚴格的貸款監管政策的風險，西澳大利亞（Western Australia，WA，後文簡稱西澳）房地產市場在未來兩年內依然可能取得全澳洲最為突出的表現。

上星期四（7月12日），澳大利亞國民銀行（NAB）表示，未來兩年內，西澳很可能將與昆士蘭一起成為澳大利亞資產増值的首要地區。

“盡管預期增長幅度已回調至0.7%（2018年第一季度的增長為2.0％），預計昆士蘭在未來12個月內依然是資產增值的全國領頭羊。從NAB披露的信息來看，增幅僅次於昆士蘭的就是西澳地區，其增幅預估值為0.6%（2018年第一季度增幅為1.3％），第三則是南澳/北領地（第二季度預估值為0.3%，第一季度為1.8%）。

經歷了礦業建設熱潮減退，人口增長率大幅下跌之後，西澳在過去三年裡一直是全澳大利亞表現最差的房地產市場。然而，根據西澳首府——珀斯相關部門發布的數據，由於貸款發放標准進一步提高，房源供應也大幅增加（尤其是悉尼），全國房價均有不同成對的下跌。

在未來兩年內，珀斯的房價預計將提升近2%——所有首府城市中的最高漲幅。

此外，在過去的二十多年裡，西澳房主獲得的租金一直維持在最差水平。而到了現在，當地房屋租賃市場預計將會收緊。

專家預計今年租金將上漲0.1%，2019年則會上漲1.1%。自2014年年底以來到目前為止，當地租金已下跌將近20%。

與此同時，新南威爾士今年的房價預計將下降2.1%。到了2019年，那裡的房價可能還會下降1.8%。

NAB首席經濟學家Alan Oster警告說，市場的發展勢頭可能會被削弱。如果監管機構收緊貸款發放標准，市場則會受到更大的影響。

他說：“任何以解決可負擔性問題或消除人們對金融穩定性的擔憂為出發點，進一步收緊貸款發放標准或更改政府審慎型策略的做法都可能會對上述預測造成影響。”

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在距離珀斯CBD三公裡的波斯伍德（Burswood），特丁頓路（Teddington Rd）21號，有一棟獨特的兩層建築正在售賣。這棟建築的選址可說非常巧妙——緊鄰通往珀斯機場、奧斯本公園、坎寧谷、西珀斯其它商業區的主干道，同時，坐落在維多利亞公園繁華的咖啡廳和餐廳區，皇冠酒店及賭場，全新的珀斯Optus體育場之間。

特丁頓路21號獲得了3.5星的納貝爾評級（NABERS）。這個評級是“澳大利亞國家建築環境評估計劃”的簡稱，主要針對辦公室的能源效率進行測量和評估。評級較高的寫字樓在市場上將獲得更高的競爭優勢。3.5到4.5星的NABERS Energy評級與非評級建築相比，大約可實現2％至3％的市場溢價。

現在您可以低於市場價的價格，入手這套地理位置優越、功能區劃完備並配備高效節能系統的寫字樓。更多特丁頓路21號的相關信息請移步至http://www.juwai.com/41218609.htm查看，或致電居外熱線400-041-7515垂詢。

原文：YourMortgage.com.au
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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澳洲房產大咖暢談社交媒體在房地產營銷領域的應用 | 居外專欄

近年來科技發展突飛猛進，各類社交媒體如同雨後春筍般不斷湧現。如今社交媒體除了供人們抒發心情，上傳美圖以外，幾乎已經滲透了日常生活中的方方面面。房地產業從最初的興起階段就非常依賴各種宣傳平台及銷售手段，自然不會錯過這波科技的浪潮。

“悉尼百萬豪宅”（MillionDollarListingSydney，以下簡稱MDLS）是當下澳大利亞高檔房地產業一個炙手可熱的社交主頁，經常會發布一系列精彩的成交房產信息，受關注度極高。目前它已經擁有了大批的名人粉絲，其中包括澳洲頂尖的房地產業專家、體育明星Tim Cahill，電視名人Karl Stefanovic、Sonia Kruger以及美國知名房產中介Tracy Tutor Maltas等等。

澳大利亞職業足球員Tim Cahill（左）、電視節目主持人Sonia Kruger（中）和Karl Stefanovic（右）

“悉尼百萬豪宅” （MDLS）這個社交主頁能做到如此成功，它幕後的創始人Ari Kaklamanis可以說是功不可沒。我們有幸在巴朗加魯（Barangaroo）的辦公室采訪到了他本人。讓我們來聽聽他對於如今社交媒體在房地產業所扮演的角色的一些看法。

“悉尼百萬豪宅 MillionDollarListingSydney”創始人Ari Kaklamanis（左）與JP拍賣總監James Pratt

James Pratt（以下簡稱JP）：請問您是從什麼時候開始使用社交媒體來進行商業宣傳和推廣的？

Ari Kaklamanis（以下簡稱AK）：我是在2014年在社交平台Instagram上開通了“悉尼百萬豪宅”（MDLS）的賬號，那時候我17歲。

JP：可以大概和我們介紹一下你所使用的社交平台和您每天在這些平台的工作嗎？

AK：Instagram是我工作上主推的社交平台。它的操作界面簡單實用，而且內容以圖片為主。在我看來圖片是傳達信息最直接有效的一種方式。同時我在臉書（facebook）上也有一個 “悉尼百萬豪宅”（MDLS）的賬戶，作為Instagram的一個補充，但是我的大部分的精力還是在Instagram上。每天我都會收到上百封的郵件，裡面有著各式各樣的房產信息。但是我發布的房產信息都是經過我精挑細選的，而且每一篇的內容我都會進行充分的准備和大量的構思，保證它的可讀性。

JP：你使用的這些社交平台面向的主要觀眾群體是哪些呢？

AK：我的觀眾群體範圍非常廣，畢竟房地產是大家都會去且都需要去關心的一個行業。說得更詳細一點，MDLS可以讓民眾和買家對當下的房產價格有一個比較清晰的認知，同時它又能為房產賣家以及貸款經紀人提供一個推廣和展示他們產品的平台，提升品牌知名度。除此之外，房產中介們也可以利用這個平台來分享房產信息和自己驕人的銷售業績。

JP：相比於傳統渠道，使用社交媒體進行宣傳的最直觀的優勢是什麼，可以和我們聊聊嗎？

AK：我覺得最主要的優勢體現在範圍和費用兩方面。首先是推廣範圍，社交媒體基本上消除了地理上的限制。這讓我可以輕而易舉地在國家甚至是全球層面上推送我發布的信息，讓新的顧客群體和圈子可以更輕松地了解我，接觸到我。這是像電視節目這樣的傳統宣傳方式所無法比擬的。舉個例子來說，我的主頁受到了來自全世界各界人士的關注，包括電視真人秀《百萬豪宅》（Million Dollar Listing）裡來自美國紐約和洛杉磯的大咖們。這是傳統方式望塵莫及的。使用社交媒體進行宣傳的另一個優勢就是它的低開銷。同電視和收音機等傳統方式比較，在社交媒體上發布房產或者贊助商的信息所需要的花費要低得多，而且輻射範圍更廣，因此這種它更加的劃算。

“悉尼百萬豪宅 MillionDollarListingSydney” Instagram版面截圖

JP：你覺得是什麼讓你的主頁能夠如此的成功？

AK：我認為MDLS的成功主要歸功於兩點：充滿爭議性和有趣的內容。一篇好的圖文一定要具備這兩個元素，這樣它才能讓吸引到讀者，並且讓他們參與到討論中來。

我很喜歡通過對比來制造話題性，比如說，我會在發布了一棟邦迪（Bondi）附近占地398平米，帶有一個車位，售價750萬澳幣的別墅後，接著推送一棟位於莉莉菲莉（Lilli Pilli），占地1,486平方米，配有5個車位的“好萊塢風格”豪宅，售價卻不到前者的一半，只要350萬澳幣。類似這樣的反差很容易就能刺激到讀者的神經，進而在我的頁面開始交流和互動，這是我喜歡看到的。

創造有趣的內容則不需要過多的贅述。你發布的東西必須要有意思。比如說，放上一些美圖，一看就是讓人夢寐以求的住所的那種。這種視覺刺激通常能夠給人帶來一些情感上的共鳴，這樣的內容才能抓住讀者的心。

當然一篇好的圖文要真正做到以上兩者兼具並不容易，所以我對於發布內容的選擇其實是非常慎重的。

“悉尼百萬豪宅 MillionDollarListingSydney”在Instagram上分享的豪宅圖片

JP：現在越來越多的房產中介也開始使用社交媒體了，你對他們有什麼建議嗎？

AK：我認為房產中介的社交賬戶一定要貼近個人生活，同時又不失專業性。大多數情況下，人們在關注和購買你的產品的時候更多的是對你人品的一種承認與信任。所以你的頁面一定要給讀者提供這些個人信息，包括你的日常生活，社交圈子等等。而同時，他們也需要對你的專業程度有一定的了解。如果能把這兩種元素完美地融合並在社交平台上展現出來，者對你個人品牌形像的加成是非常可觀的，特別是在當下市場競爭越來越激烈的情況下，與眾不同將讓你更好地保持核心競爭力。

JP：除了辦公，你平時生活中是否也會使用社交媒體呢？

AK：是的，我也有自己的個人賬戶，方便我了解周圍親戚朋友的日常動向，以及當下的一些新鮮事等等。

JP：你覺得下一波社交媒體浪潮的發展趨勢會是怎樣的呢？

AK： “實時房地產交易” 這個概念將大有可為，整個房產買賣的全鏈條動作其實都可以在社交媒體上直播和進行，人們則可以更方便地享受到真實的體驗。試想一下，如果買家可以通過線上視頻驗房和收屋該有多麼方便！畢竟現在人們的工作和生活都越來越忙碌，想要騰出時間去實地驗房並沒有想像中的那麼容易。除此之外，我相信房產拍賣也會更加頻繁地出現在視頻直播當中，舉牌時緊張刺激的鬥智鬥勇還是相當有看點的。James，我覺得你和你的公司在改善房產拍賣這塊兒就做得很不錯。

關於社交媒體未來的發展趨勢，我相信它們的互動性會越來越強，尤其是在虛擬現實（VR）和人工智能（AI）越來越普及的今天，這肯定會是一個大方向。同時使用社交媒體進行宣傳和推廣也會越來越大眾化。最終，它將會成為所有個人及企業的主流宣傳途徑。

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翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

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經濟學家認為澳大利亞房地產市場“正悄悄陷入危機”| 澳洲

文：澳洲獨立經濟學家 Jason Murphy

在澳洲這個國家，關於房市過去幾代人得到的經驗是：房價會不斷上漲。人們將這一經驗不斷傳授給下一代，週而復始。由此，幾代澳大利亞人通過投資房地產，生活變得富足。

父母鼓勵孩子買房，甚至有時還資助他們買房子。申請最大額度的抵押貸款買房是一個不錯的建議。幾乎每一個申請抵押貸款買房的人都是賺的。由於房產升值迅速，在短短的時間內，房價便可遠遠超過所負債務。

同時，投資房產對於想退休的人也是一種捷徑，豐厚的債務投資組合可以讓您提前銷售退休生活。

最近悉尼房價已經有一些下降，對此，我們澳洲人並不是很擔心。無論有多少篇文章警告過房價大崩盤的風險，現實總是更有說服力——房價上漲了。澳洲本地人對房價非常有信心，因為房價攀升的情況比比皆是。

自1986年以來，全澳各地的房價上漲了7倍以上。在悉尼，更是上漲了近十倍。（32年前一棟價值10萬澳元的房子現在已經可以賣出近100萬澳元了。）

下圖顯示房價正以飛快的速度上漲，尤其是在悉尼這個全澳最火爆的市場。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

作為一個澳大利亞人，我覺得這幅圖令人擔憂。如果我住在悉尼，我會十分擔心。一般而言，當圖表像悉尼的房價一樣不斷向上發展的話，“盛極而衰”，這種現象很可能戛然而止。

給上一代帶來利潤的“經驗”可能會傷害到下一代。任何現在鼓勵孩子購買房產的父母，都應該採取謹慎小心的態度。

當房價不再上漲而回跌時

資產價格有所波動，這種情況發生在股票市場、繪畫、商業房產、黃金、比特幣和債券上。它們不時上下波動，有時它們會災難性般下跌。房價同樣如此，也會發生崩盤。歐洲、北美洲和亞洲，甚至澳大利亞很久以前也都有遇到過這一情況。

看看1890年悉尼和墨爾本（Melbourne）的最高房價。它們的房價漲到了近10萬澳元（按通貨膨脹率計算）。然而在這之後，需要整整六十年，房價才再次高於這個水平。

就像100年內可能發生一次洪水，或發生一次火災，我們也可能在100年內經歷一次房價暴跌。一旦經歷過此類事件的人都離世了，我們就會變得自滿，忘記如何應對這種“罕見事件”，這讓人十分疲累。

例如，差點摧毀西雅圖的大地震。直到最近，地質學家才發現這座城市是建立在一種不尋常的斷層線之上的（這種斷層線上很少發生地震，但一旦發生就會是一場大地震）。西雅圖最後一次爆發大地震是在西方人來到西雅圖之前，當講述起幾代之前的大洪水的故事，沒人知道當時的土著人經歷了什麼。（現在已經知道是由一場巨大的海嘯引起的）。

從某種意義上說，要尋找房價下跌的例子是很愚蠢的。在珀斯（Perth）和達爾文(Darwin)，這種情況已經發生過。自2014年以來，珀斯和達爾文的房價分別下跌了12%和17%。

澳大利亞是特例

澳大利亞人認為房價增長的必然性可能是一個特例。我們澳洲創下了歷史上最長時間的房價上漲紀錄是50年。平均而言，發達國家的房價在持續12年的上漲後會下跌。當房價下跌時，下跌平均時間為5年，但最高紀錄是18年的房價下跌時間，比如日本。

澳大利亞未曾經歷過全澳各地房價倒退到幾代人以前水平的五年階段。對這類事件我們幾乎沒有什麼印象了，我們便開始相信它以後也不會發生在這裡。而這種想法只會讓我們變得更加脆弱而已。

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排版：Shelly Du

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居外看點：國內房價「漲瘋了」，還要到國外買房嗎？

近期國內壹線城市房價瘋漲，以上海為例，有市民表示，看中的房子3天內上漲了40萬，而壹些學區房的價格，壹年內暴漲了壹倍多！面對國內壹線城市如此火爆的房市，不少高凈值人群也疑惑：國內房價幾年就漲了壹倍，如此瘋狂的行情下，還要到海外去買房投資嗎？近期居外網也接到了不少這類諮詢。為此，居外網將為大家詳細分析在國內、海外買房的不同，幫助高凈值人群更好地做出投資選擇。

過去10年被稱之為國內房產的“黃金十年”，國內壹線城市房價如火箭般上漲，壹夜之間，造就了北上廣深壹線城市眾多高凈值人群，也引來了壹波波的“史上最嚴”的樓市調控。為此，到海外買房置業已經被越來越多國內投資者認識和接受，尤其是壹線城市的高凈值人群成為當前到海外買房投資的主力人群。下面的分析，主要以國內壹線房市情況為例。

壹、在海外買房投資的四大優勢

1.海外房價更理性

當大家都在紛紛吐槽國內壹線城市房價漲瘋了的時候，身在海外的小夥伴們不禁感嘆，相比之下美國、澳洲、英國、加拿大等國的房價要理性得多。

從上圖較為粗略的對比，相信大家已感受到國內與國外的差別之處，下面是詳細的五大主要國家房價的變化趨勢，看看哪個國家的房產更適合妳呢？

2.海外房產的租金收益更高

房地產市場的供求變化、海外政策的調整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現風險等系統風險和消費者的喜好、收益現金流、資本價值、機會成本等個別風險，這些風險因素都直接影響到國內或者國外房地產投資的收益。

3.穩定的海外房市更適合長期投資

看完上圖的對比，我們會發現海內外房價還是存在很大差別的，以美國為例：點擊查看美國房價變化趨勢。

二、海外買房獨有的三大生活優勢

體驗多彩海外生活

很大壹部分海外置業的最根本目的是改善自身的生活環境，為了體驗壹種新的生活方式。如果妳想體驗自由開放的生活，美國再合適不過了；妳想享受陽光沙灘的浪漫，美麗的澳洲滿足妳的願望；如果妳渴望安靜浪漫，加拿大則是首選，在海外買壹套房子，就能換壹種全新的生活方式，這是國內買房沒法提供的。

個別國家買房可以移民

除了到海外買房投資，移民海外也是國內不少高凈值人群的夢想，而在海外買房，也提供了壹條移民的途徑。自歐洲金融危機其，西班牙、葡萄牙、塞浦路斯和希臘等壹些非主流國家為了提振經濟敞開投資移民大門國家推出了買房滿足壹定條件送永居的移民政策，想要瞭解更詳細的移民政策，可點擊：
可為移民加分

比如在美國買房只是壹個普通消費者的個體消費行為，不能作為申請美國永久居留權的依據。當然，如果在申請美國移民簽證時，在妳滿足了其他條件外，如果妳能在美國擁有自己的房產證明妳和美國之間是有聯系的，的確是能夠獲得壹定程度的加分。

三、海外買房與留學相輔相成

買房對中小學入學的幫助

美國、澳洲、英國、加拿大的公立中小學，包括1年幼兒園，都是采取“就近入學”的原則，好學校必然吸引家長來買“學區房”進而推進房價的上漲。

大學可以通過房產“以房養學”

海外置業與海外留學沒有任何關系，也不會因此減免出國留學的費用，但投資壹套適合的學區房是可以使大學留學的費用最小化，同時獲取房產增值的收益。

居外提醒：投資心態決定投資方式

壹般投資者 投資海外房產是首選

對於壹般投資者來說，並不具備同時投資多套房屋的資本。如果只打算投資壹套房產，應該首先做好風險的控制，以防造成重大損失。那麽海外房產在當今市場中是壹個比較好的選擇。國內房市波動大，投資成本高；海外房產類型多樣，房價增長相對穩定，有利於獲得平穩的回報。

土豪投資者 需要合理分配資源

對於土豪投資者來說，合理進行全球化資產配置是控制風險，最大化收益非常重要的壹環。當今市場，投資國內房產目的在於短時間內獲得較高的收益，海外市場則有利於長期穩定型的投資。土豪投資者們要全盤布局，合理分配自己的資源。

高風險投資者 選擇國內房市要謹慎

還有壹小部分投資者，希望在動蕩的房市中通過投機的方式獲取高額的收益，這部分人群屬於高風險投資者。對這部分人來說目前的國內房市會存在比較多獲利的機會；不過被套牢的風險也是同樣大的。

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新州規劃法案變更細則未來大型項目審批將更加嚴格 | 澳洲

去年11月份，新南威爾士政府在議會成功通過《環境規劃和評估修正法案2017》（Environmental Planning and Assessment Amendment Act 2017），為新南威爾士最重要的法律之一的《環境規劃和評估法1979》（Environmental Planning and Assessment Act 1979）的改革鋪平道路。

2018年3月1號這一天，蓋頭換面以後的規劃法終於推出了。這部環境規劃和評估法一直都是新南威爾士房地產項目審批、土地規劃等事宜的最高法律，任何改動都引人關注，這次的調整尺度非常之大，讓我們來討論一下有哪些主要改動和影響。

一、全新面容、全新結構

首先我們先從外觀結構上來看看現在這部法律的樣子，和以往的修正最大的不同是它徹底的摒棄了原來的結構和安排。

新版的法律現在由10個 Part 和 9個 Schedule 組成，在此基礎上每一分項都重新編號，就是說同樣的事宜會以不同的編號在不同的地方出現。

舉幾個大家最熟悉的例子，DA 改動以往要用的是 Section 96 (S96)，以後大家請用 Section 4.55；

地方基礎設施貢獻費以前是在 S94 和 S94A，現在大家要開始慢慢習慣叫 Section 7.11 和 Section 7.12。

就憑這些，就足以直接給這次改動差評了，雖然可以多花時間去熟悉，但大家都熟悉了的內容和結構現在都有意地被搞亂實在難以接受。還有，那些現有的法律案例裡面所有的引用也都對不上號了，這個造成的負面影響更大。方便大家對照，將常用的一些條款的前後位置整理了一下，請看如下表格：

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

二、各種審批委員會（Panel）的角色

在審批委員會方面，在大悉尼地區和臥龍崗範圍內從3月1日開始正式引入獨立審查委員會（Independent Hearing and Assessment Panels，簡稱：IHAPs），各個市政廳（Council）必須設立自己的獨立審查委員會。原來就有的地區聯合審查委員會的角色和功能也進一步調整。

根據調整後的規劃法，獨立審查委員會不僅僅將代替市政廳審批項目規模在500萬以上3000萬以下的項目，規劃廳還要求了一系列的情況下，項目需要轉交由獨立審查委員會審核。

比如項目有強烈反對意見的時候（悉尼市政廳有效的反對意見超過25個，其它地區10個）和項目建築高過四層（有的市政廳三層）的情況下也要轉由IHAP審核。如果需要改動已經批准的DA （S96，更正，現在應該叫 Section 4.55），州規劃廳沒有硬性規定，各個市政廳可以自行決定是由市政廳審批還是IHAP。

另外，在謀求重新劃分區域（Rezoning）的規劃提議（Planning Proposal）的考慮上，規劃廳要求市政廳和相應的IHAP都要審核並給予意見再遞交規劃廳。這樣州規劃廳在考慮 Gateway Determination 的時候市政廳和 IHAP 的意見都有，市政廳的意見可能會受比較多的政治的影響，IHAP 則能夠更多地從技術上考慮。

再來看看 JRPP，自去年 JRPP 被重新包裝成 Regional和 District panels 以後，這次進一步把Joint從名字裡去除了，簡化為區域規劃組（Regional Planning Panel），和悉尼的幾個地區規劃組（District Planning Panels）除了轄區不同，功能上和要遵循的流程上是一樣的。

由於獨立審查委員的設立，悉尼地區的 Regional 和 District Planning Panels 審批項目的門檻被提高到了3000萬。

這些地區級的 Panel 和 IHAP 還有一個非常重要的不同之處，那就是這些 Panel 裡的由州規劃廳提名的成員只有規劃廳有權解除，而 IHAP 的所有成員市政廳都有權利解除，這決定了他們比 IHAP 更加地獨立於市政廳的影響。

還有，從現在開始這些 Regional 和 District Planning Panels 是自己有權發放開發許可的權利機構，而以前，他們實際上只是代替市政廳發放許可（現在的 IHAP 的角色）。

由於這方面的變化，Regional 和地區規劃組（District Planning Panels）在考慮項目的地方基建貢獻的時候不會受 S94 和 S94A（注意，現在應該叫 Section 7.11 和 7.12）的約束，就是說他們會考慮Section 7.11 和 7.12里的標準，但可以另行要求額外的金錢或土地的貢獻。

另外一個顯著的變化是這些 Regional 和地區規劃組（District Planning Panels）的決策過程被要求必須透明了，以前他們的會議和討論可以分為公開的和內部的兩種，現在他們所有的會議和討論必須對外開放，還必須錄音後將會議音頻記錄公佈於自己的網頁上，這樣做的結果會使得 Panel 成員的分歧會更公開，大家可以更好的理解和判斷項目成敗的原因和可能性。

三、民眾意見

州規劃廳想增加規劃制定和項目審批過程裡的民眾參與機會的意向在這次規劃法的調整裡也有體現，具體的做法就是要求所有市政廳都要制定自己的民眾參與機制文件（Community Participation Plan）。

據此各市政廳可能會開始要求項目申請遞交之前就滿足民眾參與機制文件裡諮詢、聽取並應對社區民眾意見的工作，一方面增加了工作量和成本，但是另一方面可以較早發現並開始處理後期可能出現的反對意見。

不足之處，州政府承諾的關於各市政廳要制定的民眾參與機制文件的應該有的形式、內容和程序的指引文件遲遲不見推出，目前這方面如何去做的自主權在各個市政廳，一時沒有一個比較統一的標準。

四、地方戰略規劃計畫聲明

到目前為止，新南威爾士有以下幾個關於土地用途的有法律地位的文件：

SEPPs (State Environmental Policies)
Regional Strategic Plans
Local Environmental Plans (LEPs)
Development Control Plans (DCPs)

大悉尼地區還要算上大悉尼委員會（GSC）制定的 District Plans。

這次調整後的規劃法在這方面又增加了新的一層：地方戰略規劃計畫聲明（Local Strategic Planning Statement），這一各市政廳必須制定的文件需要闡明相應市政廳轄區內的未來戰略規劃的優先和行動計畫。

如果一個市政廳由不同的 Ward 組成，相應 Ward 的議員可以否決聲明裡關於自己 Ward 的戰略規劃計畫，調整後的規劃法又賦予州規劃廳推翻議員們否決的權利，但是必須要在市政廳要求的情況下才可以介入（令人費解的機制）。地方戰略規劃計畫聲明（Local Strategic Planning Statement）的引入影響最大的還是謀求重新劃分區域（Rezoning）的規劃提議（Planning Proposal），以後的提議都要求另外提供是否符合地方戰略規劃計畫聲明的報告了。

五、權利轉移

規劃廳長，規劃廳各機構，州政府和各市政廳之間的權利的分配和爭奪一直都是風起雲湧和引人注目的，當年規劃法加入 Part 3A 給予規劃廳長權利一票決定重大項目（Major Project），高效通過了悉尼很多今天都引以為豪的旗艦項目，但是也出現過有人將項目擠入重大項目行列走快速通道的爭議事件，最後還是廢除了這一廳長特權。

兩年以前，隨著大悉尼委員會（GSC）的成立，大悉尼地區的修正 Local Environmental Plans (LEPs) 也就是批准重新劃分區域（Rezoning）的規劃提議（Planning Proposal）的權利被從規劃廳長手裡拿走並交給了大悉尼委員會(GSC)。

現在，從3月1號起，規劃廳長成功恢復了這一重要的權利，只是需要和大悉尼委員會（GSC）共享，權利分割模糊，又是一個讓事情變複雜的調整。

審批決定的書面理由

從今年的7月1號起，所有的市政廳在審批做出決定的時候必須給出書面的理由。

這個要歡迎，肯定會使得各市政廳認真考慮自己的決定是否是出於正常理由的，對於申請人來說，這份書面文件也會在在尋求法律諮詢的時候大有用途。

S96 DA 修改申請

這一次的規劃法調整除了把修改 DA 的相關條款從原來的 Section 96 調整到 Section 4.55，在這方面還有一些具體程序上的調整。從現在起，審批機構考慮 DA 修改的申請的時候需要考慮他們批准最初 DA 的原因。

這不是簡單地要求審核部門僅僅是因為修改 DA 的申請需要改動最初申請的一些想法就直接拒批，而是申請人需要充分闡述和最初方案不一致的地方，這方面的難度明顯加大了。

Clause 4.6 申請

LEP 的 4.6 條款允許 DA 申請人在一定的情況下申請對一些規劃限制的指標（如高度、密度和最小面積等）進行突破，從現在起，沒有規劃廳 Secretary 的同意，市政廳不得批准超出 LEP 規定10% 的Clause 4.6 申請。由於現在絕大多數的項目的實際審批都是由 IHAP 或 JRPP 來負責，所以受影響的項目不會太多。

上面是這次規劃法調整的主要改動的介紹。這次的大調整不是心血來潮，自由黨州政府曾經在2013 年的時候想以 Planning Bill 來取代這一部規劃法受挫以後就沒有放棄過動規劃法的機會，這次以調整修訂為名實際達到了當年立新法的目的，個人感覺結構上的重新架構首先就造成了很大的不便和整個行業重新熟悉的巨大成本，內容上講並沒有任何流程上的改進反而有不少地方更複雜了。不管怎麼樣，既然已成事實，我們還是老老實實地去熟悉這一部“調整”後的重要法律吧。

來源：澳洲財經見聞

排版：Shelly Du

中央海岸索姆斯比鄉郊住宅，開闊牧場圓妳的田園夢 | 澳洲

近年來，中國人“海外圈地”非常火熱，澳洲的很多農業土地也成為了其重點購買目標。性價比不錯的土地價格以及良好的獲利前景更是引發了投資者對澳洲牧場和農業土地的投資熱情。目前正好有個獨特機會來到您眼前——在澳洲中央海岸的Somersby，一處全面翻新的住宅坐落在50英畝的土地上，有兩片開闊的大牧場，坐擁美如畫卷的自然風光。抓住這個機會，您將開啟真正的牧場生活方式。

最佳鄉村居住機會，距離悉尼僅一小時車程

這是居住在鄉村的最好機會之一，該物業位於中央海岸（Central Coast），距悉尼中央商務區僅一個小時左右的路程。既能享受遠離喧囂的田園生活，又享有很快去往都市的便利，這種優質地段的物業可以說是非常稀缺的資源。

要知道，中央海岸擁有柔軟的沙灘和碧藍的海水，每年吸引著絡繹不絕的游客來此盡情享受游泳或著行船揚帆海上的快樂。人們為什麼喜歡中央海岸，因為環繞城市的霍克伯裡河（Hawkesbury River）是澳洲生蠔和螃蟹的養殖區，在此可以隨時在河邊垂釣，享受生活的安寧，品嘗美味的海鮮。

而該物業所在的Somersby是新南威爾士州中部海岸地區的郊區，位於太平洋高速公路沿戈斯福德（Gosford）西北部，它是中央海岸委員會地方政府區域的一部分。 Somersby包括布裡斯班水域國家公園（Brisbane Water National Park）的部分地區——漫步叢林小徑，欣賞美輪美奐的索姆斯比瀑布（Somersby Falls），近距離接觸本土鳥類。

這裡還有著名的澳大利亞爬行動物公園，一個小工業區，也有不錯的公立小學，包括Somersby Public School、Peats Ridge Public School和Central Mangrove Public School，全部都在8公裡的周邊範圍內。

全面翻新牧場住宅，坐擁山谷美景，帶來甜美田園生活

購買房產或土地都有個鐵律——那就是地段，地段，地段！而這處物業的地段——187 Konda Road恰恰就是它的優勢！這個有名望的區域以其大型馬場和附近幾處價值數百萬大澳元的物業而聞名。目前正在出售的這個宏偉的、剛剛全面翻新的住宅，坐落在50英畝的土地上，擁有風景如畫的絕美山谷景觀，讓您盡享寧靜與安寧。距離悉尼私立學校只有30分鐘的路程，距離國際機場僅有1個多小時的路程。

這個房子已經完美翻新，建築面積達205平方米，配有四間臥室外加書房，另外擁有一個起居及用餐區，朝向絕美的砂岩露台。全新的廚房配有Cesar Stone台面和歐式家電，具有現代化風格。另外建有一個四車位車庫以及一個很大的全新機械棚。這處住宅能符合多人口居住需求，優美環境和牧場氛圍令人心曠神怡。

這裡帶有兩片開闊的大牧場，可以靈活運用，無論是放馬、養牛、種植或僅僅用來休息享受都是理想之地。您完全可以按照自己的意願來利用它，營造真正符合您需求的生活方式。

該物業裝有備用發電機，蓄水池通過井水持續供水，並配有一個現代化的環境循環系統。此外還有四個水庫，兩個因有泉水湧入而始終有水。經過翻新之後，房產建有了新的圍欄。

無論是位置、翻新狀態，還是帶有大牧場，都成為該物業的優勢，未來有不小的升值空間，千萬不要錯過如此稀缺的房產和土地。欲進一步了解購買流程及税费佣金詳情，請點擊该物业详情页：http://www.juwai.com/37774759.htm。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產經紀人Derek Rynenberg提供

文字：吳潔
排版 & 責編：Zoe Chan

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居外網獨家发布2017年全球房價動態

2017年，全球經濟勢頭良好，就業形勢繼續改善，主要經濟體保持低利率環境，全球大多數地區房價繼續上漲。

經過通脹調整後的數據顯示，2017年全年房價同比增幅最高的三個國家或地區分別是冰島、中國香港與愛爾蘭，房價同比增幅都高於10%。另壹方面，埃及與卡塔爾的實際房價則在2017年遭受重創，經通脹調整後的房價同比跌幅均超過10%。

如果拿2017年的表現與2016年相比，黑山、智利、波多黎各、中國香港等地2017年全年的房價增幅都明顯高於2016年。而北京、上海為首的中國壹線城市、中國澳門與埃及在2017年的房價表現都遠遠不如2016年的增幅水平。

文字：居外網海外房產分析師 Adam Yang

排版：Shelly Du

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房價連續第5個月下滑，貸款限制影響大 | 澳洲

2018澳大利亞房價走勢最新消息，根據Corelogic剛剛發佈的數據，澳洲房價在2018年2月整體環比下跌0.1%，8大首府城市中只有霍巴特房價較上月有所增長。悉尼在2月房價環比下跌0.6%，跌幅僅次於達爾文。相比去年同期，全澳房價的同比增幅也被縮小至2.2%，悉尼房價更是同比下跌了0.5%。

Corelogic的研究部主管Tim Lawless認為目前市場上價格的下行壓力主要是來自借貸緊縮政策對純投資性質需求的打壓。

悉尼房市軟著陸

過去三個月裡，悉尼房價下跌了2.4%，跌幅高於其他首府城市。Lawless認為悉尼房市並無崩盤之憂，但是市場上投資者的減少確實正在帶領悉尼房市軟著陸。不過，雖然近期房價小幅下滑，悉尼房價對於大多數首套房買家而言仍然是難以企及，目前悉尼的別墅中位價超過100萬澳幣，公寓中位價也在76萬澳幣以上。

霍巴特增長難以持續

過去12個月裡，霍巴特的房價漲幅高達13%，中位價已經超過41萬澳幣，是澳洲表現最好的首府城市。但是Lawless認為這種增長難以持續太久，因為霍巴特房市增長的主要吸引力就是來自當地相對低廉的房價。目前的房價高增長正在侵蝕霍巴特的這一優勢。一旦房價不斷升高，市場需求也會轉移去其他更大更繁榮的城市。

達爾文租金回報率最高

澳洲首府城市中，目前租金回報率最高的是達爾文。然而這並不是代表當地有著很好的租金增長，高回報更多則是來自達爾文不斷下滑的房價。2月房價同比下跌7.4%的達爾文是澳洲房價表現最差的城市，不斷走低的房價有助於提高租金回報率的數據。但對於投資者而言，在達爾文購置房產目前很有可能是比虧本生意。另一方面，房價最高的悉尼與墨爾本則有著澳洲最低的租金回報率，目前投資這兩個城市短期回報可能不如預期。

目前，投資者相對理想的投資地包括布里斯班、阿德萊德與堪培拉。在這幾個城市，投資者可以同時獲得資產升值與較高的租金回報率。這三個城市目前的別墅租金回報率超過4%，公寓的租金回報率則超過5%。

作者：Adam Yang

責任編輯：Shelly Du

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全澳範圍房價減速

高價住宅受打擊更大

德勤預測：“微型信貸危機”或加速房價格下跌

商業建築價格略有上升

昆士蘭未受到過度供應引發的負面影響

1. 項目調研不充分

2. 盡職調查不充分

3. 政府審批風險估計不足

4. 未聘請相關律師或聘請律師不專業

5. 居間人誤導

6. 稅務問題

居外推薦西澳大利亞商業房源

居外提醒：投資心態決定投資方式

最佳鄉村居住機會，距離悉尼僅一小時車程

全面翻新牧場住宅，坐擁山谷美景，帶來甜美田園生活