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全球楼市泡沫蔓延，澳大利亚或是距离泡沫破灭最近的国家之一。花旗集团发布报告称，澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。

更让人担心的是澳大利亚政府最近大幅放松外国购房者的限购政策，允许外国人在澳买“二手房”，或将吸引不少中国购房者。【转手楼花不算二手可买 财长放宽海外买家限制】一旦楼市泡沫破灭，在澳买房的中国人将成“接盘侠”。知名财经博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲楼市泡沫，以下为全文：

今年九月澳大利亚新建房屋许可数量环比下降9.3%。此后，受澳大利亚央行的乐观言论影响，市场预期高度乐观，预计今年十月澳大利亚新建房屋许可数量将出现反弹，环比上升2%。

新建房屋数量创2008金融危机以来最大跌幅

但是，最新出炉的经济数据显示，经济数据大幅低于市场预期，今年十月新建房屋许可数量环比大降12.6%，比去年同期水平更是大跌24.9%（不做季节性调整，该指标同比降幅高达28%），创下2008年金融危机以来最大降幅。

具有讽刺意味的是，十月正是澳大利亚财政部放开外国购房者限购政策的时间。

整体来看，今年澳大利亚房市非常疲软，可能预示澳大利亚的房地产泡沫即将破灭。

澳大利亚新建房屋许可同比涨跌幅

澳大利亚房价或在2017年大跌

今年十月的数据是过去两年中澳大利亚人均新建房屋许可的最低值，似乎来自中国的房地产信贷资金已经完全枯竭。

同时，澳大利亚房屋按揭贷款的违约率也正在缓慢上升。最新研究报告显示，居民住宅交易中，贷款违约率已经冲破历史平均水平1%。除了按揭贷款违约，澳大利亚长达四年的房地产牛市，也即将面临其他因素的冲击。

目前，火热的住宅建造市场已经引起澳大利亚央行的高度关注，特别是墨尔本等中心城市。上周五，汇丰银行首席经济学家Bloxham在研究报告中预测，澳大利亚墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩，这将导致房价在2017年开始下跌。其中，墨尔本的平均房价明年将下跌2%至6%，布里斯班房价下跌4%。

但是，分析师并不十分悲观，而是认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市的房价小幅回调，也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生较大冲击。

大幅放宽限购政策：外国人也可买卖“二手房”

澳大利亚财政部部长Morrison也较为乐观，表示政府将会调整境外资金投资限制，允许外国购房者购买前一个外国购房者没有入住的房子。

此前，澳大利亚政府认定，出售已经付款的楼盘属于二手房交易，不允许外国购房者参与。此前的购房规定要求，外国购房者只能买新建住宅。如果这条购房限制被取消，将有一大批来自中国等地的外国购房者涌入澳大利亚房地产市场。

但是，也有机构提醒投资者注意澳大利亚房地产市场的泡沫风险。昨日，花旗集团发布了一项最新指数，该指标显示澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。过去几年中，澳大利亚经济曾经历过许多可能导致经济崩盘的危机，包括大宗商品价格大幅上涨后崩盘，矿产业投资过剩后无人问津，债券收益率创下历史新低，以及低利率点燃的房地产建造行业。

目前，澳大利亚房地产行业再次进入泡沫期。但是，尽管利率维持在历史低位，财政政策很可能开始收紧，这将刺破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高，泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。

泡沫指标图/泡沫指标各个成分当前的位置

其实，澳大利亚房地产出现泡沫已经不是什么新闻了，以租金收益率来看，房地产估值已经接近历史最高点。

澳大利亚房价与租金比 澳大利亚房价估值中位数

澳大利亚居民负债率也跻身世界前列：

家庭负债与收入比

境外贷款也是直线上升：

澳大利亚境外净负债

2000年来，澳大利亚3次面临楼市“崩盘”风险

一般人没有意识到的是，长期房地产泡沫已经扭曲了澳大利亚的政治经济结构。过去二十年以来，澳大利亚房地产市场出现长期牛市，每次房地产即将崩盘时，都会自我调整或政府出手接盘。

2003年，由于澳大利亚央行宣布加息，房地产泡沫第一次面临崩盘的风险。但是，由于政府拿出大量现金补贴首次购房者，这种需求侧财政刺激的方式挽救了澳大利亚房地产市场。此后，中国经济快速增长带动大宗商品价格快速攀升，澳大利亚居民的收入也水涨船高，掩盖了房价过高的问题。

2008年，澳大利亚几个大型银行接近破产，海外债务融资基本冻结，房地产市场第二次面临崩盘风险。当时，澳大利亚商业银行无法偿付巨额海外债务。当时，政府决定出手援助，承诺偿付所有境外负债，并直接买入房贷按揭证券化资产，并推出一系列财政刺激政策，包括取消外国人购房限制和加倍补贴首次购房者。几乎所有这些政策都冲击了澳大利亚金融行业的根基，但是这些政策一直延续至今。全世界没有几个国家的政府会如此无私支持房地产市场。

2011年，中国大宗商品热潮衰退，加息周期重启，澳大利亚房地产市场再次出现危机，但是政府再次出手接盘。这一次，澳大利亚央行宣布，由于错误判断大宗商品牛市的持久性，决定降息至历史最低水平。此后，大量中国资金涌入挽救了当地购房者，当时澳大利亚监管部门对此睁一只眼闭一只眼。

尽管部分人士支持政府救市，帮助澳大利亚奇迹般地实现了连续25年经济增长，这些救市政策也给澳大利亚经济发展带来了长期负面影响。

如今，澳大利亚经济结构的竞争力较弱，长期资本流入导致澳元汇率高企，土地价格上升导致商品原材料价格飞涨。因此，澳大利亚制造业占比已经下降至经济总量的5.8%，同时汽车制造企业也计划在未来十二个月内退出澳大利亚市场，其中半数将转移至美国、英国和卢森堡。商品贸易行业也受到较大冲击，目前澳大利亚出口业产值仅为经济总量的20%。

同时，澳大利亚经济生产力在过去十五年内基本停止增长，主要由于大量资本流入生产力较低的资产。目前，澳大利亚贸易经常项目逆差为GDP的4%，财政赤字约为GDP的3%。

先后换了5位总理：都没能解决高房价难题

此外，房地产泡沫对澳大利亚政治结构的冲击更大。每当危机出现，政府也开始火上浇油。目前澳大利亚财政赤字正在快速上升，可能导致主权信用评级下调。

同时，政府也放松移民管制，试图引导境外资金流入制成澳大利亚房价，东部主要城市的人口预计将在未来四十年内翻番。这些政策导致澳大利亚本地居民怨声沸腾，无力负担高房价。如今，一半的首次购房者依靠父母提供资金支持，成交量仅占总量的12%。

过去六年中，五位总理走马上任，但是都未能解决房价上涨导致生活水平下降的问题。上一次大选中，房地产税成为主要议题。最终保守党赢下大选，开始征收房地产税。由于房屋资产出现负收益，投资者只能依靠投机获取资本收益。每年，约有130万澳大利亚人平均支付9000澳元房地产税。

随着境外资金不断流入，澳大利亚房地产市场已经成为一场击鼓传花的庞氏骗局，逐渐绑架整个经济结构。同时，大量海外负债也将成为澳大利亚经济发展的潜在风险。

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（据凤凰网）

 

2016年，悉尼房价上涨11%。投资分析师表示，悉尼人已经背负了“相当多的房贷”。据某私立研究公司的最新数据显示，2017年，悉尼房价仍然没有下降的趋势，而其他主要城市房价可能放缓。

数字分析公司Moody’s Analytics公布的数据指出2016年悉尼房价飞速上涨，而2017年将继续涨下去。Moody经济学家Emily Dabbs表示悉尼房价在 2016 年增长了 11%。她说，“你可以去看看价格上涨的图标，它就一直是向上，向上，向上。”对此她解释道，悉尼房子的供求量还是比较大的，因此房价也不可能下降。”她还指出，“目前的利率相当低了，所以在悉尼东区和墨尔本等收入增长相当快的区域，房价会继续升高。悉尼和墨尔本的人口也会快速增长起来，两地人才市场的兴旺绝对是一个相当重要的因素。”

经济学家Emily Dabbs表示悉尼房市自成系统，同其他地区不同

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但有一名投资分析师并不赞同Moody的预测。Roger Montgomery运营Montgomery基金，手中掌管着10多亿澳元的客户资金，他表示绝不能忽视悉尼人背负的巨额房贷。他说道，“和收入和GDP相比，为了应付高昂的房价，尤其是增长速度极快的公寓，悉尼人已经背负了相当多的房贷。”悉尼的公寓供应也相当多。但Montgomery表示目前已有迹象显示开发商发现买家的购置公寓的热情已渐渐冷却，高房价和高供应的局面不会持续太久。“为了解决掉积压的库存，开发商将不得不降价处理自己手中的房产，”他说道，“我们发现房价已经有所下跌，还有些公寓开发商为买主提供飞行积分，还有买房送度假的，甚至还有人提供10年租房保障。这些都是在变相打折。”

悉尼房市蒸蒸日上，而澳洲其他各大城市的房市均已表现出疲软。墨尔本的房价预计将在未来几年内停滞不前。Moody的数据分析显示，和独栋别墅相比，公寓的价格增长已经放缓，显示出了公寓买家的变化。随着布里斯本失业率的升高，当地房价也已呈下降趋势。Dabbs表示，矿业的低迷继续加压给珀斯和达尔文房市。预计到世纪20年代，珀斯的房价才能明显回弹。Dabbs表示，当地的方方面面都会影响到房市。以失业率为例，珀斯的失业率远高于澳洲的其他地区。失业率会严重制约经济的发展，也会使当地居民难以负担高昂的房价。

而Montgomery警告说，西海岸的房价不断走低，最后东海岸的房价也将有此趋势。当中国的经济增长放缓之时，澳洲西海岸地区将是最先被影响的地区。他还认为这一影响会跨过Nullarbor，最终将同样对东海岸带来影响。

（据ABC）

 

澳洲著名女演员凯特·布兰切特（Cate Blanchett）想要出售自己位于悉尼的临水豪宅，而来自中国的一位买家也十分想要购买这处房产，但麻烦就从这里开始了。

凯特·布兰切特

据《澳洲金融评论报》报道，把钱从中国转到境外被证明是不可能的，这2000万澳元的房产售价远远超过了5万美元（6.68万澳元）的限制，由于资本外流的管制，中国人每年允许向境外转出5万美元。据一些经手交易的房产中介表示，潜在的买家无法解决资金问题，而导致了中国公民在澳洲的房产交易告吹，这已经导致了几十个交易失败的案例。

中国人掀起了空前的海外置业热潮，但是布兰切特的案例说明了，这样的资金流动遭到了经济和政策的双重反对，但反对之声不光来自于中国，同时也存在于海外国家。现在在澳洲，这个与中国联系甚广的发达国家，这样的反对态度更为清晰。

中国官方正在加紧资本外流的限制，而在澳洲，外国人贷款限制上的诸多强硬政策，在可能影响澳洲房市的背景下，中国买家犹如夹在三明治当中，处处受挤压。而这些都是澳洲央行所乐见的，他们迫切地希望削弱房产价格上涨的趋势，这昭示着，澳洲需体尝中国资金撤离所带来的挣扎，而这些资金流到了更远的地方，从亚洲的马来西亚至美国的佛罗里达州。

来自苏富比国际集团悉尼公司的Lulu Pallier，她专门处理高端中国买家的事务，她说：“他们很难把钱转出中国，随后他们又发现，想要得到贷款也很困难，交易陷入困局。”

中国官方担心，资金外流将加剧人民币的贬值，也可能成为一个致使人民币持续贬值的驱动力。据全球经济研究公司Capital Economics的估计，10月份中国的资金外流达到730亿美元资（976.3亿澳元），再次加速了今年中期以来的放缓。据彭博智库（Bloomberg Intelligence）的估计显示，截止到今年9月的9个月中，中国的资金外流数额为6200亿美元。

中国的银行已经被告知，将严审个人逃避资本管制的漏洞，警方已开始逮捕一些试图以其他方式将资金转移出国的人员。中国官方同时也禁止了朋友或亲戚所带出的共同货币配额，遏制地下银行的跨境活动，并要求贷款机构减少外汇销售。

自2008以来，在澳洲最大的城市，房价已经攀升了50%以上，部分原因是因为中国人的购买

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不过对于下定决心要在境外置业的买家来说，仍然有大量替代的资金出路。企业主可以通过离岸贸易公司为他们购买房屋融资，而一些中国开发商允许客户支付人民币购买海外的房产。

但那些成功将钱从中国转移到澳洲的买家，同时在澳洲也面临着高度限制。去年，政府强制中国恒大地产集团出售公司所有的3900万澳元的悉尼豪宅，这就是打压非法购房的外国人最高调的一个案例。

今年，澳洲的四大银行和花旗集团表示，他们将不再批准收入以人民币和其他四个亚洲货币结算的客户，在澳洲的抵押贷款申请。西太平洋银行则表示，要支持澳洲人和永久居民购房。

正因为如此，地方融资的替代品正在出现。澳洲亿万富翁、开发商 Harry Triguboff，根据他的Meriton集团所提供的信息，他将公寓买家的贷款增加了一倍，尤其是那些受到中国紧缩政策影响的买家。澳洲央行在10月的金融稳定审查中强调，购房者未能完成房产交割已成为风险，特别是在布里斯班、墨尔本和珀斯等城市。

根据最新的数据，截止到2015年6月的一个财年中，澳洲批准了240亿澳元的中国房地产投资，中国是迄今为止最大的外国买家，其次是美国人，他们花费了70亿美元在澳洲置业。

自2008以来，在澳洲最大的城市，房价已经攀升了50%以上，部分原因是因为中国人的购买。来自中国的买家对澳洲物业的需求强劲，但他们融资无门，的确给这种购买热情泼了一盆冷水。

（据AFR）

 

房产转售时通常获利多于亏本，但房产专家John McGrath提醒投资者，转售亏本可能是因为错误的选择。

据澳洲房地产观察网报导，McGrath认为房产转售亏本的最主要原因有以下三条：

新移民避免房产转售亏本 三大误区需注意

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1、购买房产后太快卖出

对于普通的买家，应该是在一个长期内持有房产。购买房产后一直持有它，也许中途做些改进，至少7至10年内不要考虑出售。这是因为在过去一个世纪，澳洲的房产价值平均7至10年增倍。鉴于购房成本，你需要谈成一个好的交易价格时才会考虑出售。因此，好的经验法则是最少持有房产7至10年，这通常足够经历一个完整的房产市场周期。

如果买家真的很幸运，在房产市场热潮前购买的房产，也许可以在较短的时间内出售，并会获利丰厚。但即便如此，他仍然建议持有房产尽可能长的时间。

2、购买二线地点的房产

通过严谨的研究这是可以避免的。

不要在人口下降的城镇或依赖于一两个主要行业，尤其是采矿和旅游等不稳定行业的地区购买房产。当在一个城区或街道选择区域时，同代理聊一聊，努力在你所选中地区，成为掌握邻里情况的专家，以确保做出正确的购买决定。

3、过度使用预算

购买房时避免超出合理的情况使用预算。展望一下未来7至10年，你是否能负担得起7-8％（长期平均值）的利率的还贷？例如在失业的情况下或休长假照顾小孩时是否还能跟上还款要求？你有足够的储蓄用于其它意外费用吗？在购房之前，你需要对所有这些问题的回答是肯定的。如果不是，你可能最终会为了偿还欠款而卖掉房产，这通常会导致损失。

他说：“房地产是一个昂贵的资产类别，但它也是在澳洲创造财富最安全和最可靠的方式之一。”

“如果你保持简单行事，在好位置购买质量好的房子，并持有较长时期，你有充分的理由期待有个非常好的结果。

（据今日澳洲）