Category: Finance News AU

对澳大利亚住宅地产的外国投资在过去几年来一直保持稳定和强势的增长，但是对中国投资者来说，投资澳大利亚市场是否物有所值？

在中国的大城市，一些物业已跻身世界最贵行列，因此买家到别处需求增值空间不足为奇。不再局限于在中国境内投资地产，中国投资者可以选择在世界各地投资地产，这当然包括澳大利亚。

点击查看澳洲更多精品房源

 在确定投资于某国家或城市是否值得的时候，需要考虑很多因素。如 汇率稳定吗？利息率低吗？对于购买是否有诸多限制？政府是否稳定，是否可信？是否能提供良好的生活质量？总结所有这些因素，才能评估价值，而对于以上这些问题，澳大利亚市场的答复令人满意。

ANZ银行高级经济师DavidCannington先生认为，最初吸引中国买家的因素并不是金融回报。“毫无疑问，对澳大利亚房产的强劲需求主要来自于非金融动因，例如外来移民的增加，移民家庭或亲朋好友的住房之需，以及资本向国外转移等。然而，最近几十年澳大利亚房地资产稳定的投资回报也吸引了外国投资者。”

 “特别是由于存在硬性实际房屋供需关系（例如缺房），加上申请按揭房贷意愿强烈，一定程度上抵消了澳大利亚房价的弊端，而过去20年里，房价的最大的年同比下跌率只有5%。”Cannington先生解释说。

 就风险调整方面来说，澳大利亚住宅地产的投资表现已优于多数其他主要资产类别，并明显优于股票投资。

Cannington先生还说，“尽管自2012年中以来资本增值了几乎40%，近年来澳元低下（从2011年兑换人民币7.1到今天的4.5）实际上已使得澳大利亚地产价格在换算成人民币之后便宜了不少。

 在大多数情况下，针对外国人购买澳大利亚房地产的限制有所放宽，方便了中国买家在澳投资。简化的流程，更宽松的条件以及明确的法规都为投资提供了方便，让时间和资源得到更有效的利用。

另一个强有力的价值指标是利率。澳洲储备银行（RBA）最近将其官方基准利率降至前所未有的2.0%，并保持连续六个月不变。储备银行行长GlenSteven先生暗示澳洲经济仍在温和扩张，这又是一个信号。“虽然GDP的增长已有一段时间略低于长期平均值，但是商业调查结果表明过去一年间情况在逐渐改善。同时，就业率有较强的增长，而失业率则保持平稳。”

Stevens先生还说，“通货膨胀率低并应该会保持在较低水平，因为经济可能在一段时间内还留有一定程度的剩余产能。预计通货膨胀率在未来一到两年会和目标膨胀率一致，但是该目标膨胀率会比先前预计的稍微低一点。”

考虑到这一点，澳大利亚继续在全球市场中保持吸引力，并以其优质的股票产品、低准入门槛、良好的融资方案以及稳定的政府管理，为投资创造了良好环境，也为未来发展提供了保证。

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

2015年即将要过去了。每到年终的时候，人们纷纷预测来年的房地产市场行情，推测哪些地方是“热点”地区。

据澳洲专业房产网站报导，此时，房地产投资专家、“大都市房地产战略”公司创办人、畅销书作者雅德尼（Michael Yardney）更愿意从大势着眼，分析一下在中长期来说哪些地区的房地产市场表现将会比其它地区更好。

2016年房地产市场热点在哪？

推动房地产市场的因素是什么？

澳元汇率巨大的变化性、海外的经济问题、来自外国的买家如潮般涌入澳洲、澳洲审查监管局收紧了对投资者的贷款政策、长期稳定的低利率，这都是显而易见的因素。但是即将出现的新因素，自然很难判断，几乎不可能事先预料得到。

尽管如此，明年影响我们房地产市场的因素可能包括：

澳洲经济正在缓慢下来。具体情况将如何，澳洲储备银行将如何通过利率来调节，这将是一个重大的因素。

澳洲审查监管局收紧的政策原先针对的是投资者，现在也针对自住房主，这将让需求缓和下来，特别是对那些还贷款能力有些吃紧的新举债的人来说。对于那些拥有许多房产，主要靠租金收入来还贷款的人们来说，也将很难获得贷款。

人口将继续增长，尽管速度会慢一些。人口增长主要集中在四大城市，特别是悉尼、墨尔本，那里的服务业的发展会带来很多就业。

利率在2016年可能会继续维持在低的水平，如果经济疲软的话，或许会再降低一些。

商业信心正在上升，因为我们的联邦政府和各省政府似乎都很稳定。

消费者信心自特恩布尔担任总理之后已经回升，但明年的消费者信心如何，可能会有很多变数。
就业的上升，以及稳定的失业率，将导致消费者信心的增强。

所有这些因素意味着2016年房价的增长将不会像2015年那样好。但这也不意味着将要发生房地产市场的崩溃。全澳范围的房价下跌不太可能，除非储备银行提高利率，但这在2017年之前可能不会发生。

然而，买房负担能力的下降，情绪的变化，以及在诸如中心商业区和楼花等方面的供应过剩，将会导致市场上的各种情形混杂在一起，并且非常容易变化，房地产市场的表现将缓和下来，向买方市场转化。现在这已经比较明显了，拍卖成交率在下降，特别是在悉尼。

人口因素历来是推动房地产市场的主要动力

澳洲经济跌跌撞撞地往前走，在这种情况下，明年工资的增加不会有多少。而且利率可能会在2017年上调。这两个因素将发挥其作用，而且对某些地区的影响会比对其它地区更大。

利率的上升很可能会影响到那些对利率敏感的地区，如蓝领地区、非大城市的地区、以及首次买房者集中的地区。

另一方面，富裕地区、新改造地区、大城市的中环地带，房地产价值可能会上升。

因此，明年表现高于平均水平的区将是那些人们有更多的可支配收入的区，那些人们喜欢那里的环境而乐意多花点钱买房居住的区。

悉尼的房价上涨将缓慢下来，明年一年，上涨幅度可能在5%。墨尔本可能略高，在7%左右。

随着矿产业继续下滑，珀斯、达尔文的房价将进一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德将继续见证房价的中度上涨。布里斯本房地产市场将一步上扬，全年上涨幅度7%左右。

小城市、边远地区、矿业城镇的房价上涨不会太大。没有多少人会涌入这些地方，那里的经济也不会因此得到加强，也不会吸引投资者的到来。

2016年将是处理你的不良房产的大好时机

尽管在某些地区的房地产市场上还有很好的机会。从大势来看，房地产增值不会比得上今年。

而且，在2016年，这将是一个机会， 让投资者们放弃手上的那些表现欠佳的房产，因为这样的房产将会继续让他们失望。

尽早发现表现欠佳房产的最好办法是进行年度回顾，问自己几个严肃的问题：

这个房产的表现象我所预计的那样吗？

这个房产的表现是不是高于市场平均水平？

如果这个房产现在上市的话，我还会买吗？

有没有什么办法能够改善这个房产，让其给我的投资带来更吸引人的回报？

这个房产有没有可能在未来十年或更长的时间里表现高于市场平均水平？

诚然，房地产市场是一个长期的投资，但有时，正确的做法是把令你赔钱的房子卖出去，再去买更好的。因为你不处理掉的话，你的房子与好房子之间的差距只能是越来越大。

但是，如果你的房子是有租客住着，那么考虑在租约到期或临近到期时卖掉，以便增加其对投资买主和自住买主们的吸引力。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

 

澳洲布里斯班——阳光之都暨再度爆发的置业新重心

 

布里斯班，澳大利亚第三大城市，昆士兰州的首府，游客眼里的眼光之都，更是2014年G20领导人峰会的举办地。这里有传统强势的留学产业，更有雄心勃勃的数字化变革，如今这个“澳洲新兴国际都市”正向世界展示着多面的风采，并发出诚意邀约——不只是休闲旅游，还有商务活动、留学教育、投资企业，欢迎选择布里斯班！

 

一、你不能错过的布里斯班景点

 

来到布里斯班，你会被这里丰富的活力和多姿多彩的生活所感染。先到南岸公园畅游澳大利亚唯一的内城人造海滩，然后在龙柏树熊保护区拥抱考拉、喂食袋鼠，之后前往故事桥参与世界上仅有的三项大桥攀登活动之一。在休闲的亚热带风情中，享受佳肴美酒、艺术、娱乐和各种户外探险活动，包括布里斯班河上独木舟、攀岩、热气球和四轮车远足等等所带来的无穷乐趣，必令你流连忘返。

 

二、三大要点了解布里斯班房市

 

1. 布里斯班房价低，但增长快

布里斯班房产价值中位数45.5万澳元，比悉尼低40%左右。【了解更多信息】

• 今年6月份，布里斯班城市房价月增长1.3%，年增长7%，即房产价值在一年内飙升超过3万澳元。

• 在澳洲八大首府城市中，布里斯班的房价只排第六，但强劲的增长位居第三，仅次于悉尼、墨尔本

      2014年澳洲八大首府城市房价年增幅：【了解更多信息】

1. 悉尼14.6%
2. 墨尔本6.9%
3. 布里斯班6.7%
4. 阿德莱德5.6%
5. 柏斯3.7%
6. 侯巴特4.3%
7. 达尔文3.4%
8. 堪培拉2.4%

• 预计到2017年，布里斯班的房产中位价将上涨至55万澳元。【了解更多信息】

2. 房产投资回报高居八大首府城市之首

 布里斯班房屋平均周租金为550澳元

• 别墅的租金回报强劲地增长到5.02%，远远超越其他主要省会城市。

• 公寓的平均租金回报是5.54%，是五大主要城市（人口100万以上）中唯一连续4个季度在公寓租金回报上排第一的城市。【了解更多信息】

3. 房市发展——前景一片大好

• 2011年，受洪灾和加息的双重影响，布里斯班是澳洲房市表现第二差的州府城市

• 2013年，布里斯班的房价中位数出现两年以来的首次上涨，市场显示复苏的迹象

• 2014年，布里斯班主办20国集团首脑会议（G20），其产生的长期经济效益不可估量。种种迹象表明，布里斯班正成为前瞻人士投资置业的新重心，和悉尼、墨尔本三足鼎立。

 

三、布里斯班房产投资机会：公寓成投资明星

 

1. 布里斯班给投资者大展拳脚的空间和机遇

• 从内部环境来看，根据2013人口普查数据，布里斯班的人口总数为223.8万，在澳洲各市中位居第三。近几年布里斯班人口以每年增加1.4万的速度呈爆炸式增长，其2%的人口增速远高于悉尼和墨尔本，预计到2031年，布里斯班内城人口将增至138万人。昆州财政和贸易部预计，该地区的住房需求将持续增长，今年布里斯班房产销售量预计将比去年增加25%至35%。

• 从地区发展规划来看，澳洲联邦政府近期斥资1342亿澳元用于布里斯班未来几年的基础设施建设，这是澳洲历史上最大规模的基础设施投资。

• 今年在布里斯班召开的G20峰会，大大提升布里斯班的国际影响力和地位，从而给布里斯班带来更多的发展机会，吸引包括能源资源产业、创造性制造业、物流配送以及健康和生命科学等重点产业的人才和投资，推动当地经济和社会发展。布里斯班已有必和必拓、力拓集团、Xstrata等约177家矿业公司和资源公司总部，预计到2031年，布里斯班将新增就业岗位逾200,000个，这不仅将促进当地的经济发展，随之而来的员工住宅需求也将为购房者在布里斯班的投资提供强劲的支撑力和升值潜力。

【了解更多信息】

 

2. 布里斯班公寓年涨29%成投资新星

• 今年布里斯班内城区新公寓的供应量创下4年新低，公寓房中位值是37万澳元，远低于墨尔本的41万澳元和悉尼的55.4万澳元。截止10月布里斯班内城区的公寓均价同比上涨29%，从54.1万澳元上涨到69.7万澳元。这其中高端公寓的成交量最多。

• 布里斯班公寓市场正在进入4年循环的上升期。居外建议，国内投资客应关注租金收益和买家需求高但供应减少的城区。新的基建项目、预期的经济增长和住房供不应求必定在未来推高布里斯班的公寓房价。

• 建议有意进行澳洲房产投资的朋友可以关注靠近布里斯班CBD的地区的公寓楼花项目，例如Kangaroo Point，Milton，Kelvin Grove等区域，这些区域2%-3%的超低空置率是房产投资回报的有力保障。

 

四、布里斯班房市未来趋势展望 上升周期或长达10年

 

• 布里斯班在很大程度上属于经济受采矿业驱动的首府城市。与悉尼和墨尔本一样，布里斯班房价在21世纪初期也随着资源产业的蓬勃发展出现暴涨。

• 从2002年起，布里斯班房价以年均12%的涨幅发展，并在2009年达到峰值。全球金融危机导致信贷收紧，受此影响，布里斯班房价在2009年后的水平均低于峰值5%左右。

• 现在的布里斯班房价相当于悉尼房价的60%至65%。但布里斯班住房价格在数年前曾达到峰值，相当于悉尼房价水平的80%。

• 在2014年，随着利率保持低位，澳元汇率继续低于平价，布里斯班房价将呈现出稳健增长的趋势。

• 在未来的三年内，布里斯班将领先它省会城市，由于供应不足，其独立房中位数价格将有维持在17%的增长水平上。【了解更多信息】

• 在未来10年里，布里斯班房价中值将触及107.2万元。【了解更多信息】

• 根据澳洲央行的预测，昆士兰州房产市场目前出现了反弹迹象，这是一个漫长的周期。布里斯班房价的升势有望长达10年，因此当地的房产需要以长期投资来对待。【了解更多信息】

综合而言，现在澳洲房产投资的最佳地点是布里斯班，结合了高性价比可负担的房价，富有吸引力的租金收益率及近在眼前的增值收益等各项完美优势。