我曾在一个法律讲座上主讲过房屋买卖方面的法律议题。在讲座一开始的时候，我做了一个很简单的小测验。我准备了一个合约，让大家念合约第二页最上面的第一句话。念完后在做的都惊呼：“天呀，我连第一句话都看不懂，后面的大部份肯定也都不懂的。可是在买房子的时候我却非常愿意，而且非常急、非常主动地签下了我的大名，承认了我对这份合约的接受程度。”
为何会有以上这种缺乏自我保护的表现？这是由于很多人，特别是亚洲的移民，对于法律性质的英文文件，都有一种源自于无力感的高接受度。
买房合约三要素
合约中最基本且最重要的3个要素包括：
一、确认买家购买的土地
大部分的合约上是不会附有房屋的地图、结构图、照片等。在海外买房地产，所购买的地都是已在地契中登记好的，所以在合约上一定要明确交代所购地的地号等相关登记信息。
信息内容主要包括：
- 土地的完整纪录
- 政府编号
- 土地特质
- 大小
- 测量方法
- 土地曾经是否有变动等
因为，如果这整条街或整个开发案都是由同一个开发商开发的，土地编号只要打错一个字都可能让买家买错地。
二、合约必须明确写出房屋的购买价格
在购买价格的栏位，有时候会经过多次的修改，而且都有买卖双方的签名。这是因为价格是可以谈的。
在讨价还价的过程中会有明确的记录。但由于现在很多人用传真机或者是网路沟通，所以这个程序要特别小心，确保自己的律师知道你最后出价的金额跟合约上最后的纪录一致。
三、在签订合约时需证据确凿
案例
有个人请中间人协调，买了一个农场，里面有两匹冠军骏马。这位买家以为购屋合约包括这两匹骏马，没想到交房之后发现，两匹骏马成了两匹劣马。但由于合约上只要求了要两匹马，没有写清楚是要看房时看到的那两匹骏马，所以后来也无法根据合约要求换回那两匹骏马。
有时候，投资人不方便亲临现场看房子，只能委托在海外的家人或朋友帮忙看房，或是安排一些买房相关的事宜，或是付钱的老板人还在海外，也没有看过房子。这个时候，一定要清楚地列出房屋清单，最好还要拍照存证。这对帮忙谈条件的中间人来说特别的重要，因为没有写清楚的话，就算交屋时屋况以及屋子里面的东西跟当初签约时有落差，也不能要求换回。
一些非常有经验的中介，会坚持让客户将合约给律师检查，也让客户尽早就与律师取得联系。但有时，中介担心客户在律师的协助下，对买卖产生二心。虽然，也许他们将《律师检查条款》包含在合约内，给买家律师三个工作日的时间检查后再确定要不要买，但要注意分辨这个律师检查条款是指可以检查产权，还是指检查合约有没有写错。如果是检查产权的话，法律上应该是给律师十个工作天检查。
海外购地Q&A
Q：只要出钱，什么房地产都可以投资吗？
A：很多西方的国家有海外投资法案的限制。有些政府认为比较敏感、昂贵的土地，或是天然资源比较丰富的地方，海外人士如果要收购，必须事先通过投资审理办公室的审核。
很多海外政府，虽然有明文规定，但不会主动限制不合法的交易。如果买家不懂相关法律，在无知的情况下触法的话，后果就得自己承担。
很多海外投资者在不知道的情况下，完成了一些不合法，外国人不能进行的交易。所以，在购买国外土地资产时，一定要有专业的帮助建议以及充份的了解。
Q：我不具备海外购买土地的资格，可是已经买了。我该怎么做？
A：在国外一般采用申报的方式。所以，买家一定要自己主动的提升对于法律的尊重和了解，确保自己的投资是合法安全的。如果真的很不幸的因为不了解法律，没有合法申请，就购买了比较敏感不开放外国人购买的地段，这个时候必须尽快主动找律师帮补申请，使交易合法化。
Q：中介说订金一定要出房地产总价的20%，法律有这样规定的吗？
A：法律上没有规定订金要付多少。订金通常是为了让卖家放心，表示你是认真的买家，可是并不代表你一定要付总价的百分之十。只是中介会从订金里拿走他的佣金。通常佣金加上税，可能差不多是总价的4%或5%。拿10%的订金的话，中介对卖家比较有一个交代，感觉起来配合的效率也比较好，这也是为什么传统上，许多合约都付总价的百分之十。
除了订金金额，付订金的时间点也是可以谈的。作为买家律师，我们会建议买家最好是在做好所有检查，合约已经要变成无条件的时候才付订金。
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