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今年的澳洲联邦政府财政预算将与去年有很大不同。不断恶化的财政赤字预期会给今年的预算带来将近460亿澳元的短缺，但棘手的国家经济和政府收入的骤减，意味着修复预算的速度必须减缓，以保护经济和就业。

澳洲不断恶化的财政赤字预期会给今年的预算带来将近460亿澳元的短缺

据总理艾伯特说，财长霍基（Joe Hockey）在5月12日公布的财政预算是“平缓和常规的”，将不会以削减家庭收入来保护联邦金库。 但是很多方面会有变化，从近期政府陆续透露的信息，一些主要的变化综合如下：

在家庭津贴方面

已经透露的信息显示，政府将在儿童保育回扣（Childcare rebate）上做大的改动。新的测试法将使年收入在6万澳元以下的家庭获得85％的托儿费回扣。而年收入高于25万澳元的家庭获得的回扣则是20％。目前所有的家庭都可以从获批准的托儿所按50％的同一比例得到托儿费回扣。

联邦社会服务部部长莫里森（Scott Morrison）表示，作为系统改革的一部份，家长必须每周至少工作若干小时才能获得托儿津贴，但他尚未透露变化的细节。预计会有一个单一的家庭收入测试和一个严格的工作参与测试来决定家庭获得托儿津贴的多少。

莫里森在接受ABC电视台晚间7.30专题节目采访时宣布，“面临危险儿童”（at-risk children）将获得额外的育儿补贴。他说，政府将在四年内增加25％的资金，为贫困家庭、社区和易受虐待儿童提供总数为8.5亿澳元的额外育儿补贴。这笔钱将来之于去年预算中对家庭税收补助金（Family Tax Benefit）的削减。”

养老金资产评估门槛的变化

社会服务部长莫里森在5月7日宣布了对养老金资产评估的改变计划。上调了领取养老金人士的资产免评估门槛：有房人士或夫妇上调了4.8万-8.85万澳元；无房人士或夫妇上调了10.15万-14.2万澳元。同时下调了资产评估门槛的上限（超出上限将取消养老金）：有房人士或夫妇下调22.8万-32.7万澳元；无房人士或夫妇下调17.5万-27.5万澳元。

有353.48万养老金领取者不会受这些变化的影响；有17.16万养老金领取者会每两周增加30澳元；然而有9.13万退休人士将失去正在领取的部份养老金，23.57万养老金领取者的钱将被减少。

在医疗健康方面

医疗健康费用的削减

据澳洲广播公司说，有消息可以确认联邦卫生部长苏珊‧莱伊（Sussan Ley）被要求在未来五年内，将政府支付给医药公司的药品和化学家的花费削减30亿澳元。并且将对每个医疗测试、治疗和医疗程序做一个全面的审核。

精神健康经费延长12个月

政府在四月初宣布斥资3亿澳元，对数以百计的精神卫生服务机构延长12个月的资金投资。苏珊‧莱伊表示，重点将放在第一线服务。

此外政府还公布了一笔2600万澳元的资金来提高儿童的疫苗接种率。

在税收方面

削减小企业公司税

总理艾伯特在2月份确认，将削减小企业的公司税。他说，从2015年7月1日，小企业的公司税至少被削减1.5％。今年4月，他正式确认大企业不会获得减税，这是依据2013年大选的承诺。

打击跨国公司逃税

联邦政府已经表示，可能会采取新的措施，以针对跨国公司目前通过利润转移，逃避在澳洲的上亿税务。预计在预算中，会公布设立新的商业法和税收法，打击跨国公司的逃税。

增设消费税

联邦政府将在预算中设立新规则，对一些商业服务如美国流媒体公司Netflix征收消费税。这项消费税将主要针对进口的所谓 “无形资产”，如下载图书、音乐、视频和软件。消费税已被用于价值超过1000澳元的进口包裹。这一变化将促使Netflix公司的订阅价上升10％。

封顶附加福利税豁免

新的预算将对不封顶的附加福利税豁免（fringe benefits tax exemptions）采取措施，以避免慈善机构工作人员和公立医院的医生护士借“工资牺牲”（salary sacrificing）的名目，享受昂贵的饭菜、酒类和海外假期。政府每年为此的花费是4.65亿澳元。新规定将附加福利税豁免封顶在5000澳元，可以使政府在未来四年节省3亿澳元。

增银行存款税

政府可能会在的预算中推出新的银行存款税，以建立一个基金应对可能的银行破产。新的银行存款税也会改善预算的收支平衡。但各银行已经警告，会将这项税的花费转嫁到客户身上。

在社会问题方面

无家可归人士和毒品酒精治疗资金

预算预计将包括一项2.3亿澳元的为期两年的资助金额，为无家可归者提供服务，重点是解决家庭暴力问题。政府还将扭转对药物和酒精治疗服务资金的削减，向非政府组织再次提供8700万澳元资金，直到2016年6月30日。

在公共服务方面

不会有更多的公共服务削减。总理艾伯特在三月中旬表示，联邦官僚机构的主要精简已经完成，架构已符合要求。在2012年中期和2014年底之间，各政府部门已经裁员15,500人。

对外援助方面

在预算案中，联邦政府将会减少10亿澳元的对外援助资金。这可能将是澳洲历史上最大的一次外援削减，其将会影响到澳洲对外援助的最大受益国印尼。去年澳洲向印尼提供了6.053亿澳元的外援资金。

虽然政府已预期到赤字将进一步加大，但坚持预算将显示一个非常可信的继续回到顺差的途径了。

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澳新银行（ANZ）经济学家指出，外国投资者在房地产市场强劲活动支撑了澳大利亚经济，如若不然，房价会高很多。

外国房产投资者推动经济 澳洲房价反受控

最新澳新银行房产委员会（ANZ-Property Council）调查显示，新南威尔士州和维多利亚州已售的房产超过四分之一是归于外国买家。

报告称，房价前景、房地产行业的建筑活动和就业在这些地区最为活跃，这些绝非巧合。报告指出，投资活动支持房地产行业的信心，将有助于抵消商业和消费者信心下降以及经济活动减弱所带来的影响。

“房地产行业仍是澳大利亚经济整体前景上的亮点，”澳新银行首席经济学家华伦·豪根（Warren Hogan）说。

“受到投资者资本的支持，房地产行业不仅仅是创造资本增长，还预计将促进就业和建筑活动增加，尤其是在对外国投资者资本具有吸引力的地区，如悉尼、墨尔本和布里斯班。”

澳新银行高级经济学家大卫·坎宁顿（David Cannington）称，外国投资者因在推高房价备受责难，但实际上他们在增加供给和控制价格上起着至关重要的作用。

“外国投资者对房产的投资就是在创造经济增长和就业，并逐渐提供一些新的住房供应，而目前澳大利亚人口增长强劲，这些新的住房供应在跟上潜在需求上至关重要。”他说。“如果没有众多外国投资者向市场提供新的住房供应，房价可能比现在更高。”

很多人从自住房搬离时，将原来的自住房变成投资房，但反过来把投资房变成自住房的就不太常见了。

据澳洲房地产观察网报导，购买第一所澳洲房产作为投资，晚些时候再搬进去住，可以节省大量的前期资金，特别是把这个投资房租出去，而自己与父母同住或另住廉价租房。对有些人来说，要住这样的房子，可能还没有准备好，或者负担不起，那么这种先作为投资房买下来而后再自己住的方式，提供了早些进入澳洲房产市场的机会。

若想搬入投资房，但租客的租约尚未到期，则需要向房产经理谘询再行选择。房主必须履行租约，并遵守相应的通知期限。

房主居住时段可享有资本利得税的减免，但房产作为投资被出租阶段还是需要按照时长的比例交纳税金。

先作为投资房买下来而后再自己住的方式，提供了早些进入澳洲房产市场的机会

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Destiny公司的创建人兼总经理洛马斯（Margaret Lomas）称，住在房中超过12个月即可启动50%资本利得税的减免。如果房子既作过自住房，也出租过，后来决定出售，则需要通过作为自住房时的成本和最后的售出价格，按照比例计算资本利得税。根据租期天数和未出租的天数来计算，未租出的时间段可享有资本利得税的减免。

如果只将房子的一部份出租，这种情形更为复杂。这要求将房主在房子中独自居住的时间段照以上方法按比例计算为资本利得税的减免部份，而出租的时期则按照不同的方法来计算资本利得税。投资房转自住房会损失每年的负扣税的好处。

同会计师商量是很有必要的，因为出售房产的时候将很重要。

如果同一地区目前上涨趋势很好，那么重新购买一栋房子，而不是把原先的投资房变成自住房，可能更合算，这时需要计算一下购房的成本。

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每个行业都有优秀人才和坏苹果，房贷业也不例外。对多数消费者而言，购房贷款是一生中最大笔的花费，所以挑选合适的房贷业者非常重要。如何避免不良公司？以下是应注意的警讯：

10招让您避免不良房贷公司

• 不考虑你的支付能力

房贷不应超过你每月总收入的28%，房贷公司不应为你制定家庭预算，但应对你的财务提出很多问题。如果未提问，可能不是你想打交道的公司。

• 很多点数

所谓的“点数”就是预付房贷利息，屋主购买点数以降低未来要付的房贷利息金额。点数若超过房贷总额的3%到4%，这可能是房贷条件有问题的征兆。

• 过多贷款费用

房贷交割费介于2%到5%，但是到了5%就接近过高，费用超过5%，就应找别家公司。

• 提前还清得付罚款

若你提早还清房贷，放贷业者不应课罚款。不肖业者可能收取5%或更高的罚款，这个费用可能使你以后难以还清贷款。

• 膨胀利率的经纪

如果你有个房贷经纪，询问他是否会收取“利差溢酬”(yield spread premium)，如果答案肯定，就换个经纪。这种经纪为了赚钱而向你收取较高利率。

• “坏信用没关系”

你不要打电话、寄电邮给打出这种广告的公司，这一类的业者可能从事“掠夺性贷款”(predatory lending)，几乎定会提出对你非常不利的条件。这种贷款通常针对信用较可能受损的低收入者。

• 高额尾付贷款(balloon payments)

贷款期结束时要交一大笔钱，有时可高到相当于原本借贷的金额。不要被高额尾付贷款看来有利的房贷条件所诱，最终对你并不划算。

• 膨胀收入或房价

放贷业者不应膨胀你的收入或房价，来帮你取得贷款资格。这种作法不道德、违法，而且你也负担不起房贷。愿为你说谎的公司，也会对你说谎。

• 没有“诚意估价”(good-faith estimate)

收到房贷申请的三天内，业者须提供诚意估价，让你知道贷款的基本资讯，包括贷款的估价费用。这项估价须使用HUD-GFE表格，若使用其他表格或未在三天内收到，就不要用这家公司。

• 费用与“诚意估价”所列的不同

诚意估价会逐项列出与房贷有关的费用清单，有些金额非常明确。但是当你要签署最终的房贷文件时，一些费用的调整幅度可大到10%，另外一些费用则不应改变。

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澳洲广泛征收土地税，而且不再像现在那样提供诸多减免，这种做法可能要成为现实，目前的澳洲税制改革，结果很可能会这样。

据金融评论房地产报导，近日发布的澳洲政府的税收讨论报告发现，包括印花税和土地税在内的澳洲房产税占据了总税基的9%，远远超过了经济合作与发展组织（OECD）国家的平均水平5%。

澳洲现行的做法是，自住房房主尽管交付印花税和市政费，但免付资本利得税。而且，对于投资澳洲房产来说，虽然需要交资本利得税，但是因为可以享受负扣税，从而获益不少，这一点，据税收讨论报告说，是澳洲第三大最普遍的储蓄方式。

该报告透露了废除澳洲印花税的明显倾向，用税收术语来说，印花税创造出高边际超额负担，相比之下，土地税只有负边际超额负担。

财政部称，广义上的土地税，如市政费，具有较低的经济成本，因为它们是固定不动的，不能移动或变化来避税。

报告中称：“拥有土地的本国人和外国人所缴纳的土地税将重新分配到各家各户，为澳洲的家家户户带来好处。”

但是，这样的土地税在当前各省复杂的系统中会各不相同。税务报告指出，半数以上的土地税税基被各省政府免除，导致税收流失与投资扭曲。

报告同时指出，经合组织称，大房主背负着沉重的土地税，这使得大规模的集团投资者不愿意问津澳洲私人房屋出租业务。

澳洲房产税占据了总税基的9%，远远超过了经济合作与发展组织（OECD）国家的平均水平5%

近日澳洲房地产界欢迎关于印花税问题的讨论。房地产理事会主任莫里森（Ken Morrison）说：“我们意识到，取消印花税将意味着需要通过新的税收来筹措省政府运作所需的经费，我们很热衷参加这一讨论。”

他说：“最明显的解决办法是扩大和增加商品与消费税，但我们对广泛征收低税率的土地税或其它税收方案持开放态度。”

住房产业协会（Housing Industry Association）董事总经理古德温（Shane Goodwin）说，成功的税制改革对于确保未来的经济增长和生产力增长是至关重要的。

他说：“房产业将形成未来成功的税制改革的重要组成部份，独立研究表明新住房产业是澳洲经济税务贡献最大的行业之一。”

澳洲城市发展协会（Urban Development Insitute of Australia）会长谢巴特（Cameron Shephard ）也欢迎全面和适当的辩论，包括对印花税之类的重大问题。

其中最不容侵犯的一点是自住房资本利得税和估算租金税，这看起来确实碰不得。税务报告中说：“考虑到澳洲家庭住房的核心重要性，有强烈的共识认为，从自住房征收估算租金税或资本利得税是不恰当的。”

但负扣税问题被摆上了台面。该报告指出，澳洲房产投资者申报的抵扣总额超过了租金本身。

报告认为，推动房地产投资的税收待遇和对住房供应及负担能力的影响是具有争议的问题。

“负扣税本身不会造成税收扭曲，但确实能让更多的人进入房地产市场，比仅靠资产能力进行投资更容易。”

“澳洲购房者可以投资更多房产。更大规模的投资可以获得更多的资本收益，资本利得税优惠政策正是鼓励这种投资行为。”

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《澳洲金融评论报》解释说，该结构包括建立一个符合澳大利亚法律的买入实体

澳洲联邦政府仍然立场坚定，认为有关外商投资房地产的新法规将能够减少哄抬房价的非法投资，尽管有方案称可以帮助国外买家回避这些规则。

根据《澳洲金融评论报》，传说中的新方案包含了澳洲投资和移民服务。一个由律师Dominique Grubisa设立的网站声称，允许外国投资者“在澳洲不受限地买房”。

该网站显示，“这是一个法律结构，能使您在不触犯《外国投资和收购法》的前提下，合法在澳洲购买任何房产。”

《澳洲金融评论报》解释说，该结构包括建立一个符合澳大利亚法律的买入实体。然后，该实体可以利用境外投资者的资金购买房产，而这些境外投资者就成了产权证的有担保债权人。

不过，自由党国会议员Kelly O’Dwyer对《澳洲金融评论报》说，那些声称可以绕开新法规的公司“根本就没有说实话”。Kelly O’Dwyer是澳洲房价调查委员会的主管议员。

“我不知道这项提议的细节，但一般来说，如果有方案表明能帮助外国人规避澳洲法律在此买房，我会建议买家谨慎行事。” Kelly O’Dwyer说。