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高尔夫在大多数心中属于“高富帅”运动，高昂的打球花费使得这项运动在国内成为小众运动，但在北美地区情况就不同了，在这里高尔夫普及率高，高尔夫球场也是随处可见，这也使得很多移民在来到北美之后，也爱上了这个运动，热衷于打高尔夫球。更有一些投资客，看准了高尔夫球场市场，想要投资这一生意。

目前安省的高球场大致分为三类：一类是会员制，球场不对外开放，球场每年的所有费用会员平摊；第二类是对公众开放的球场；第三类则是会员和公众各半的球场。总体上来说，高球场生意并非是大红大热，由于季节的限制，平均一年只有6个月的经营收益时间，要在半年的时间内获得足够收益想来也是一件不容易的事。

高尔夫在北美地区普及率高，高尔夫球场也是随处可见

根据保罗马丁自1989年开始的统计数据，我们能了解到截止至2009年，在这20年之间安大略省共计大约进行了150起高尔夫球场交易，平均每年的成交数量小于10起。购买球场的买家对于球场的态度、购买理由都千差万别，为了满足自己的梦想、为了额外投资、为了将来卖给开发商获得更大利益等等。但不论其目的如何，拥有和经营一个高尔夫球场并不是一场挥杆享受的球赛，整个过程需要考虑的东西非常多、非常细。

• 高尔夫球场普遍价格

高尔夫球场因为其本身占地面积、所处地理位置、配套设施等等因素的影响，价格上有很大的差异。多年来的统计显示了不少九洞的高尔夫球场销售价格不到$1,000,000，另一面，我们也能发现一些18和27洞球场卖到了$30,000,000 — $45,000,000的。普遍来说，一个九洞的球场售价在70万至130万之间的这个范围内。在小市场范围内的一些老式一些的18洞球场只能卖到$1,800,000 — $3,500,000，而一些精心设计过的球场在大市场中，价格可以提升至$4,000,000 — $6,500,000。在Muskoka和Niagara的球场，由于经营得当，设计精美，价格甚至能在700万—1千万。在这价格之上的球场不是因为达到了27或36洞，就是土地拥有合法的发展潜力。

• 18洞高尔夫球场场地占地面积

现今不少18洞的球场面积被缩至100亩，虽然18洞球场的长度可以在80—100亩之间，但对于一个带有练习设施，会所及停车场的18洞高尔夫球场来说，160至180英亩是最为标准的。

• 小型9洞球场是否会被冷落？

高尔夫球爱好者的老龄化现状明显，许多退休的老人如今迷上了这个休闲轻松的运动，9洞的球场适合老人也适合休闲的上班族。

选择一个球场投资时要考虑它的多变性，球场长度可以人为变化，4,500 至6,800 yards区间内进行转换， 可以适应更多人的需求，从商业的角度来看，这样能获得更大的利益。

18洞高尔夫球场的标准面积有160至180英亩

• 是不是很多高尔夫球场最终发展成地产？

当然没有。原因是高尔夫球场通常被指定在大多数直辖市的土地上建设，官方用地计划和区划法规规定了其只能用于娱乐用途的。如果想要改变这片土地的建设规划，需要经历一个漫长而昂贵的过程。

• 购买高尔夫球场需要注意什么？

其实这个打样同你购买其他产业一样，如何让吸引顾客以及如何在现行市场存活维持下去显然是最为关键的要素。

如果你是一个经验十足的高尔夫场运营者，你可能更倾向于选择一个业绩欠佳，但有前景的球场，通过资金投入和管理改善在未来获得更多收益。如果你是一个没有经验的买家，买一个运行良好，且能够继续保持的球场显然是更明智的选择。

购买高尔夫球场前要做足工作，不能单纯因为其地理位置靠近自己的家。对于高尔夫球的需求和市场有一个了解，根据研究，通常90%的客户居住在球场周围20分钟的车程的半径内；12和70岁之间的人口中15至20％会打高尔夫；每年平均这些人会打10至20场高尔夫球等等。

市场总会自动寻找供需平衡的点，对于需求方的了解，更能帮助投资人扮演好供给方的角色。很不幸的是，很多买家在买球场之前没有进行细致的市场评估，过于乐观的估计了市场需求，最终导致了不可挽回的后果。

当考虑一个高尔夫球场作为投资，也有投资者需要做出几个重大决策。其中之一就是考虑是单纯投资一个独立的高尔夫球场还是投资成一个高尔夫社区。通常来说，高尔夫社区前期投资更大，但后续收益也会更有潜力。

另外，投资过程中，除去购买的成本以外，还要对于其他费用有所了解，例如每年维护一个典型的18洞高尔夫球场将花费50万至100万，食品和饮料，工作人员，楼宇维修及管理费也都要考虑详尽。理想情况下，投资者应该寻找至少15％的回报。

投资一个高尔夫球场的回报可达到15％

• 说到供给，安大略省快速增长的高尔夫球场是否会影响现有球场的价值？

事实上，这个问题不可避免，但目前这种影响只基于对特定的市场和特定的球场类型。一些配套服务渐渐跟不上需求的球场，以及一些年代久远的老球场如今正一点点被更新、更全面的新建高尔夫球场所替代。

如果用时间的框定来回答这个问题应该更为实际。在过去十年里建造的新球场大都尚未值回其成本，而那些1965年—1999年间建成的旧球场现在的价值早已远远超过他们的成本。

买卖旧的球场对于买卖双方来说，往往能够达到双赢的目的。买家可以通过低于当下重置成本的价格获得球场，而卖家能够获得高出成本的价格卖出。

• 高尔夫球场是否盈利？

是，大部分高尔夫球场经营仍然有利可图。在供应大幅增加的情况下，同行业中只有极少数企业倒闭。

在加拿大投资和经营高尔夫球场有利可图

投资高尔夫球场作为一个比较新颖的投资项目，对于大部分人来说都是门外汉， 进项此类交易更要寻找有关行业的从业人员进行获取更为准确、全面的信息。不论是投资球场还是其他项目，想要事半功倍，令投资风险降到最低，投资回报增至最高都需要专业人士的帮助。

延伸阅读：【加拿大房产投资系列：加拿大农场】

 

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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大多伦多奥克维尔的10多个社区中，关注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake这三个社区的朋友很多，因为它们所对应的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我这里分别把它们从2012年至今的历史成交趋势做了汇总，方便朋友们了解它们的市场变化，更好的做出买卖决策。

成交量

由于2015年的成交数量统计至6月24日，所以成交数量只是大致半年的数量。总体看，从2012年至2014年的三年时间里，三个社区的成交量基本都保持逐年减少的趋势，唯一出现例外是2014年的IR North，成交数量略有上升。但今年的成交量可能会有上升，因为从2015年上半年的成交数据看，Glen Abbey社区的成交非常突出，全年成交一定会超过去年，而Eastlake和IR North预计将和去年持平甚至超过。 

平均成交价

从2012年至今的平均成交价来看，Eastlake累计上涨10.5%，Glen Abbey累计上涨26.5%，IR North累计上涨28.4%。三个社区中数Eastlake涨幅最慢，但还是逐年增长，需要说明的是，因为Eastlake在2014年有一套1450万的成交，所以拉高了当年的平均价格，其它几年的最高价通常都在500万左右，所以这年的数据有失真。Glen Abbey虽然前三年的涨幅不及IR North，但今年上半年相对去年的价格涨幅就达到11.9%，IR North则为7.7%。 

平均上市天数

三个社区的平均上市天数基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明显下降的更快，仅为15天，明显超过IR North的 19天，从一个侧面也佐证了价格快速上涨的原因。另外，豪宅区Eastlake的平均上市天数也快速下降，预示今后价格升幅可能会加快。

Brittney专业点评

从上述数据来看，当前的市场明显还是卖方市场，对于每一个希望在这三个社区中购房的家庭来说，每个社区的全年成交只有200套不到，遇上自己心仪的、而又符合自己预算的房子机会还是非常难得的，所以建议各位朋友顺应市场的大趋势，迅速而准确地做出决策。

 

蒋蓓专栏全集

 

 

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最近有一部电影在北美上映而且特别火— 《The Big Short》（中文名：大空头）。电影主要讲述华尔街几位眼光独到的投资鬼才在2007年美国信贷风暴前看穿泡沫假象，通过做空次贷CDS而大幅获益，成为少数在金融灾难中大量获利的投资枭雄的故事。而这部电影的原型就是根据著名的美国对冲基金公司保尔森公司（Paulson & Co）的创始人兼基金经理保尔森在2007年到2009年的两年时间里通过押注美国次级按揭贷款市场崩溃狂赚150亿美金的故事。

《The Big Short》（中文名：大空头）

在经历了2008年由次贷危机引发的全球金融海啸后，大部分人将此归罪于美国华尔街发行的次级抵押债券，更有甚者是谈“次债”色变。那究竟什么是“次级抵押债券”呢？首先次级抵押债券也是一种抵押债券，抵押债券主要分为两大类。一类是住房抵押贷款证券（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS），另一类是资产支撑证券（Asset-Backed Securitization，简称ABS）。其区别在于，前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。那么次级抵押债券就是在普通抵押债券的基础上，引进次级信用的贷款人再次证券打包形成的抵押债券。

金融危机的罪魁祸首

如果将2008的金融危机全部归结于这些“抵押债券的发行”是不完全正确的，因为在这场危机中，贷款政策的制定者，以及债券信用等级的评估机构均扮演了非常恶劣的角色，尤其是贷款政策的制定者。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽申请住房贷款的条件，借钱给那些能力不足以清偿贷款的人，然后再将这些住房抵押债券做成金融衍生品，打包分割出售给投资者和其他金融机构。在评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，以及在债券层层包装的情况下，链条上的机构皆低估了风险。所以，当美国房价开始下跌时，次级贷款大量违约，那些债券失去了大部分的价值，从而造成了许多金融机构资本的大幅下降，雷曼兄弟破产，美国国际集团濒临倒闭，造成世界各地紧缩信贷等等。因此这场危机的罪魁祸首并不是因为抵押债券的发行，而是由系统风险低估，评级机构失职，以及金融监管缺位等共同造成的。

事实上，资产证券化是一个伟大的金融创新，抵押债券作为资产证券化的具体金融产品形式对刺激美国的零售消费和房地产市场是起到了巨大并不可替代的推动作用。目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券化产品来提供的。可以说，资产证券化对美国经济作出了重大的贡献。资产证券化有一个重要的金融特征，就是可以将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。资产证券化的产品类型除了上面讲到的住房抵押贷款证券化（MBS）和资产支撑证券化（ABS）这两种主要类型，还可以再衍生出以下五种：商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；住宅地产抵押贷款支持证券（RMBS）；抵押债务权益（CDO）；抵押贷款权益（CLO）；抵押债券权益（CBO）。

资产证券化的优点

而若能合理的使用资产证券化这个金融工具，其带来的好处也是显而易见的。首先，对于银行和相关金融机构来说，资产证券化为原始权益人提供了一种新型融资工具， 提高其融资能力和资本充足率的同时，降低了其融资成本；其次，对投资者来说，其不但可以有机会用较小的成本参与到具有较高投资回报的新型投资渠道和产品中，而且可以在明确资产可预期收入的前提下大幅降低自身的投资风险。

加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率（图一）

对加拿大经济的影响

加拿大在过去的二、三十年里整个国家经济是依托于资源经济为支柱产业发展起来的， 所以当全球资源价格由于产能过剩而大幅下跌的时候，加拿大的经济产业结构就到了一个不得不调整的时刻。我们可以从最近几年的加拿大各个行业对国家GDP增长的贡献率（图一）看出，这种调整已经在加拿大政府和央行的的引导下开展起来，地产行业（GDP贡献率第一名）和基建行业（GDP贡献率第四名）这两个行业相加起来对整个加拿大的GDP增长贡献率超过了20%， 这是加拿大政府试图摆脱长期对能源和矿业行业严重依赖性的重要一步。鉴于地产和基建行业在加拿大经济复苏中会扮演越来越重要的角色，资产证券化就必定会成为重要的金融工具来增加行业内的流动性，加速其发展速度以及整体的盈利能力。

投资资产证券化产品的两大要点

而作为普通投资者，可以通过投资这些行业的资产证券化产品，用较小的成本较低的风险，第一时间参与到这些行业的发展，并分享接下去的繁荣。且鉴于加拿大国内的股市波动不断加大，由政府发行的国家债券或地方债券收益日益低下，共同基金公司的投资产品又普遍表现得越来越低迷。 以银行为代表的大型金融机构发行的保本型固定收益产品GIC收益率（年化2%左右）实难满足普通投资者最基本的养老退休目标。 所以，选择加拿大本地的资产证券化投资产品是每个普通投资者当下非常好的一个选择。那么作为一个普通投资者，在寻找和判断这一类资产证券化投资产品的时候需要特别注意哪些问题呢，我个人带着这个问题特地请教了丰业银行信用风险管理部门的高级总监Eric先生。 Eric从以下两方面做了详细的回复：

首先资产证券化投资产品必须由一定的资产支撑来发行证券，这些资产按照贷款类别分别为：原始土地，住宅，商业物业和工业设备，个人投资者要非常清楚自己投资的资产证券化产品是属于以上哪一类的资产类型，同时还需要明确基于这一类资产是否有比较明确的未来收入流，比如住宅的按揭还款，商业建筑贷款的公司还款，个人信用卡消费的信用卡还款都是会定期收到借款人的还款。这些有规律的还款构建起了这个资产证券化产品的核心价值。

第二，为了保护自己投资者的利益，必须要确认资产证券化的发行方已将原有属于公司经营的资产出售给一个第三方SPV（特殊目的实体），这是一种风险隔离机制，确保投资者投资的资产证券化产品与发行人的实体经营公司之间筑起一道防火墙，即使其实体公司的经营产生波动，也不影响其支持债券的资产价格，从而力地保护投资者的利益。

 

倪骏良Peter专栏全集：

投资顾问倪骏良带你“玩转”商业地产投资

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地广人稀的加拿大既是资源大国，也是农业大国。在这广阔的国土上有着丰富的农场类型，果蔬农场、奶牛场、养鸡场、养牛场、养猪场、马场等等应有尽有，而且设施现代化程度极高。

近些年来加拿大农场的价值增长幅度不可小觑、土地资源的增值有目共睹，也正因为如此农场渐渐吸引了越来越多人关注，成为继房地产之后另一个被华人移民看好的投资项目。由于加拿大土地资源相对宽裕，价格上有一定优势， 合350万~450万元人民币即可买到20公顷土地附带二三层楼房及其他农用设施。

 加拿大-中国农业和食品发展交流中心总结了08年到13年的土地增值情况报表显示：

加拿大农田价值半年度变化（%） 加拿大各省的土地增值情况

2012年全年，加拿大农场的平均价值增幅为18.6%。全加拿大农场土地价值维持平稳或稳中有升。其中安大略省增幅最大，增长了28.2%，居第二位的是魁北克省，增幅为26.1%，曼尼托巴省位居第三，增长率为24.2%。

萨省和阿尔伯塔省的土地平均增长率分别为18.8%和12.9%。紧随其后的是Nova Scotia， 年增幅6.8%。爱德华王子岛和BC省的农场土地增长率仅为9.6%和0.1%。

全加拿大在2012年上半年土地平均增值10%，下半年平均增值8.6%。增幅一直居高不下。安省仅在2012年上半年农场土地的增幅就达到了11.9%，下半年更上一层楼，竟达到16.3%。局部地区的年增值甚至达到了35%。

专家预测未来几年，加拿大农场土地价值会维持只增不减的趋势 由于气候温和、土壤肥沃、人口较多等原因，安省土地增幅会更大！

除去土地本身能够增值以外，农场经营得当也能获得不少收益，以100万加元投资于农场开发经营，获得20%的年收益率是较容易达到的。在加拿大购买农场手续并不繁琐，只要有钱就可以购得，但是想要投资、经营好农场需要具备农场经营的专业知识以及加拿大法律法规的熟悉认知。

选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，一旦选择错误损失将会巨大。有些投资者本身没有经营农场的经历，买下一大片草场准备大有作为，种植各类蔬菜，可最后发现草场土层不够深，土下杂石多不适宜种植蔬菜。此外，农场地处太偏远的地带、气候不适植物生长也是常见的问题。因此，购买、规划、种植等一系列过程，如果您没有足够的经验，一定要寻找专业人士的帮助。

加拿大联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，希望鼓励更多的人能够投身于此行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房，而且几乎不用交税。

在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。

很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要报告政府，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养猪、养牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。

每个农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算。

投资者在购买农场之前首先要认清自己的目的，是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少！

在加拿大买地种花收益回报高

除了普通的农场以外，现在华人也热衷于购买土地种植花卉、建造葡萄酒酒庄。加拿大人爱花，家家户户都或多或少会摆上一些鲜花做装饰，花园里也更少不了各色花卉作点缀。加拿大花卉价格都很昂贵，种花理论上收益回报更高，这让拥有敏锐商业头脑的人们陆续加入了养花行列。

从产量上来讲，加拿大并不算葡萄酒生产大国，与传统的葡萄酒生产国——法国和意大利相比，甚至与新生的葡萄酒生产国——美国、澳大利亚、智利相比，都存在一定差距。但2009年加拿大葡萄酒的出口额仍然达到了2110万美元，其中90%以上是以瓶装酒的包装出口的。近些年这一数字始终客观，冰酒是最主要的葡萄酒出口产品，占了出口总量的一半多。

加拿大是冰酒最大生产国

随着中国人民生活水平的提高和寻求高端消费观念的加强，中国葡萄酒消费市场的前景被广泛看好。在加拿大投资葡萄酒酒庄不仅能在当地收到不错的收益，也可以通过包装出口回国，日益成为了极佳的投资项目。

想要在加拿大投资土地，开发农场要有足够的勇气和智慧。想要经营好一个农场，无论养殖哪种作物或牲畜都是一门学问，吃透当地政策、掌握养殖技术、合理规划以及良好经营才是通往成功的正道！

 

江晓清专栏全集：

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上期的投资系列里，我们列举了一系列投资Condo和House的主要差异，但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。对于市场的把握对于买卖双方来说都至关重要，作为投资者一定想要最大化自己的投资收益，那么对于今年至今为止大多地区Condo和House哪一类更有投资前景呢？

加拿大最大的银行之一——TD银行在今年三月时就已指出大多地区房地产正明显分化为Condo及Single Family Home两种房屋类型市场，整体市场形势也被这两种房屋类型牢牢把控。

TD银行经济学家Derek Burleton和Diana Petramala提到人们对于大多地区房屋的热推与执迷模糊了一些本该存在的较大差异，比如905地区与416地区、独立式住宅与公寓、新房与旧宅。

• Single-family homes

如果说近一段时间里多伦多房地产市场红火炽热，那么我们可以毫无疑问的说这把点燃市场的大火一定是Single-family homes。

Single-family homes的市场超“热”

就今年一月来说，大多地区Single-family home的价格就已经上升了12%。这一收益增长远远高出其他类型房屋，但如果您经常关注房市，那也会发现其实从销售量远低于历史正常水平。

TD银行指出2013年大多地区二手房交易中，Detached房屋销售量达到43,000起，其中新建房仅有9,900起，而在2002年时，新建房达到22,000起。经过这样一比较，我们就能直观的发现价格增长极大程度是因为短缺的供给所导致。“稀缺”成为了房屋市场的主要问题。

尤其在多伦多市中心，人们现在已经很难发现新的在建独立屋，每一所在建独立屋相对应会有三座在建新Condo，可见这一比例相差极大，人们哄抬独立屋的价格也是事出有因。

• Condos

尽管新建的Single-family homes数量有限，新屋销售增长依旧达到了70%，想必聪明的读者一定也发现了其中的奥秘——Condo市场拉动是新屋销售数量的主力。

较之过去，如今过多的在建公寓的确对出售价格有了一定的施压。TD银行公布新Condo的平均市场价格普遍在$545,000，旧Condo的均价则相对要低不少，为$347,000。另外，新建Condo住房面积有缩小的趋势，较之2005年925英尺的平均单位面积，今年一月已经缩至798英尺。

今明两年预计将有70,000新单元会进入市场（两倍于历史平均水平），银行认为，短期内现状不会改变，现今存在的这些数据差距将不会明显缩小。

有评估机构称加拿大房价被高估了21%

在大多地区内建造经济性强、利润高的高层建筑项目成为了开发商发展的重点，因此近年来公寓建筑楼层越建越高，开发商也越来越倾向于建造Condo而非Single-family homes。

在2000年，只有28%的Condo建成高楼形势，而如今，这一比例已上升到了60%。这些最终导致过量的新建Condo使得公寓转售市场竞争激烈，价格也越压越低。

• Rental market

TD银行还对热衷出租市场的投资者发出了一些警示。近期有预估显示26%的多伦多公寓并非业主自用，而是对外出租，平均月租维持在$1,700。

如果房屋价格有所下降，投资者将面临更多的转售风险

目前各类房屋的良好势态让GTA房屋市场充满神秘，各类房屋市场按各自方向发展又互相牵恒。

就当前905地区形势来看，低层建筑例如Single-detached和矮层公寓预期会比高层建筑更有前景，当然投资者也要根据地理位置、社区情况酌情选择。

 

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房产交易长久以来是一种被人们广泛认可的投资渠道，因此人们在买房时不仅权衡自身住房需求，也兼顾升值空间，所有人都希望自己所购房屋有持续稳定的升值前景，在一段时期内能够获得一定收益。

近些年加拿大房地产市场捷报连连，每年的价格增长有目共睹，这样收益高的投资方式吸引了一大批华人投资客，再加之中国新移民的涌入，使得房产市场中华人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，推动着加国房地产市场前进，主导着房地产价格及趋势，但也让不少投资人对此举棋不定，他们常常产生投资哪类房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜许多的事实毋庸置疑，但仅仅考虑数额大小是不够的

城市中心的便捷是偏远地段不可相比的，投资前景相较也更为乐观，这些都是市中心房屋热门的重要原因，但市区房屋价格的居高不下让许多人望而却步。包括多伦多在内的一些加国大城市，市区中心地带的House房屋数量稀缺，想要在这些寸土寸金的黄金地段买下一套House房屋所需承受的价格之高可想而知，对于绝大多数人来说，市区内的Condo更经济实惠。Condo住宅的价格往往远比House要低，正由于相比之下的低价格优势，使得投资客进入Condo市场相对容易，而且一旦买入便是享受市中心的现代化生活方式和高端的生活品质。House虽然价格坚挺，但回报率多年都略胜一筹，因此对于投资来说两种户型各有千秋。

为了更好地让大家直观了解房屋购置以及养护花费，能够更好的核算投资回报关系，我们还是要用一些具体数据来分析。

国内房价前几年的疯涨，一路冲高的国内房屋价格，使得很多投资者对于国内房产市场价格泡沫的担忧愈发严重，海外市场的相对稳定吸引了他们的目光，不少人还总结出国内大城市房屋价格过高，多伦多房价便宜的结论。但是这种粗糙的一概而论并不准确，房价的高低，不论在世界的哪个角落，都要结合户型和地段。

举例来说：在多伦多市中心买一间650尺的一室公寓单元，基本等值于多伦多边郊西北面的3卧House，因此从这一角度来说，远离市中心就能享受更大住房面积的享受，并且价格适中；Yonge和Eglinton区域，一个小小的两层、三卧的House就要花费百万，然而同区两卧的Condo大约花费37万多。所以想要在市中心住的宽敞，拥有更大的住房面积您就要花更多的金钱投入。尽管房屋价格在购房过程中显得尤为重要，但是不能成为唯一的评判标准，房屋的综合素质才是真正影响将来升值空间的。

• 购房、养护成本

抛开每月贷款和管理费，还要计算其他费用花销，才能更全面的判断Condo和House哪个更合适自己，例如：土地转让费、房屋保险、地税等等，这些开销金额可能因为房屋情况变得相差很远。

其中房屋保险就是一个明显的例子。Condo的管理费中包括的火灾、水灾的不可抗灾害保险是普通House本身没有的，House加上这两种保险险种就要加收不少钱。并且，购买House其实就是购买整个建筑，对其来说要考虑的方面比买Condo更广，自然灾害、下水道等等。

地税、贷款、贷款保险等开销都有专业的数学公式计算，与房屋大小、价格挂钩，Condo和House对于这些方面的开销相差有时非常惊人。多伦多平均House的地税$3000多一年，而Condo则在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花费，隐性成本也需要考虑。House需要更多时间去保养，除草、铲雪、植树、维修等等都是不可少的，年龄较大的House会让养护费用一下增加许多。相对来说，Condo就比较省力，每月交付管理费Condo统一会帮住客解决这些烦恼，但也有人认为Condo管理费有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下来也要$5000，因此管理费一说一直以来都仁者见仁智者见智。

Condo房屋再怎么升级也只需要改进单元内部，不会涉及到外部“大件”，而House则不同，房顶翻修、窗户更换、后院设计、车道铺路等等都会涉及，这些大动所要付出的花销也是不可估量的，House房屋有时出现的一点点瑕疵，需要花费更多的时间精力以及金钱来修补。这也是对于忙碌的白领、以及年迈的老人喜欢住Condo的一大原因。

从另一个角度来看，House不需要每月按时交纳管理费，即使有需要维修的东西，也可以根据自己实际情况进行安排，对于资金流来说也更为灵活。

• 投资潜力

从投资的角度来说，由于House房屋包括了土地的价值，投资前景更乐观一些。House的价值不仅只是建筑的价值，也包含了土地的价值，市中心的房价高一定原因也是与高土地价格有关，也因此更有升值空间。

Condo房屋由于土地价值稍显薄弱，同地段的升值空间会比House小一些，另外Condo还面临较强的“新旧”问题，Condo的生命周期比较短，通常以10年为分界限，10年内的价格增长普遍较好，因为人们总是喜欢“新”事物。众所周知，随着Condo年龄的增加，其内部设施就会越显老旧、跟不上时代，因此也就难以吸引人们了。

TD银行对于Condo市场的调查显示，39%的Condo购房者将Condo当成投资，希望赚取每月的房租；37%计划将来适当时机搬入所购的投资Condo房，以在有生之年享受House和Condo两种房型。事实上，26%的加拿大Condo购买者都不将所购Condo当做自住房屋。购买Condo而后将其出租是普遍的投资方式，也可以说是省力的方式，因为只要找到合适的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去进行维护。

尽管很多人投资Condo，但还是有相当部分的人坚持投资House，认为House的投资比Condo更有价值，也愿意为以后的收益在前期承受更多付出。

其实投资不单单看回报，还要看投资者自己的能力，这种能力包括风险的承受能力、家庭经济能力、平时照顾看管的能力。无论哪种投资都不能太过盲目，对于房产投资更要听取有专业知识的人的意见，咨询有经验的房产经纪以及贷款投资分析师，毕竟房产买卖不是一笔小数目。

 

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华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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