Category: Finance News UK

在英國，房屋供應不濟推高了7月的英國房價和需求，作為傳統的淡季，7月反而出現了自2007年以來最活躍的房產交易。

英國房地產服務公司LSL的月度報告顯示，今年1-6月，英國每月房產銷量均低於去年；但7月銷量卻出現逆襲，達到自2007年以來最強水平，平均房價再創年內新高。

另外，皇家特許測量師學會（RICS）一份月度調查則顯示，英國7月的購買需求增速為去年2月以來最快，待售房產的平均數量卻創下歷史新低。

RICS的首席經濟學家Simon Rubinsohn表示，調查人員已經發現房價在重新加速上漲，「更令人擔憂的是，市場對供求失衡的懷疑會導致房價在未來12個月進一步上漲。

隨著抵押貸款利率接近歷史低點，今年的消費者信心高漲，預期工資也會上漲，大多數評論家都認為英國房價會繼續上漲。

8月上旬，一份來自英國央行的區域代理報告警告稱，房產供應的持續短缺正陷入惡性循環，因為潛在賣家看不到自己想買的房屋，反而不願意把已有住宅投入市場。」

LSL旗下房地產代理公司Reeds Rains和Your Move的總裁Adrian Gill表示，英國房產供應量仍遠低於經濟危機爆發前水平。

今年第一季度，英國新房​​規劃審批量達到了金融危機以來的最高水平，但這能否轉化成房屋建設還有待觀察。

根據LSL的月度報告，去年英國房價暴漲15.2％，上升幅度最大。但是，受較高的印花稅和不斷上升的英鎊拋售壓力影響，倫敦市中心房價增長卻出現停滯。

然而，整體指數卻顯示英國房價上漲速度略有放緩。該指數顯示，英國房價月度增長率為0.3％，年增長率（倫敦和英國東南部除外）為4％。相比其他指數，整體指數顯示出更為「柔和」的房價上漲前景。該整體指數是以英國土地登記處的已完成銷售量和其他指數的預測模型為基礎制定而成。

Halifax房價調查數據則顯示，英國6月房價年化增長率為8.6％。

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你是否曾經對英國住宅的歷史感到過好 奇？在這片屋簷下，曾經發生過怎樣的故事，又有哪些人曾經在這裡居住過？瞭解住宅背後的歷史，不僅能為平時茶餘飯後提供不少討論話題，說不定還會因為有名 人住過而讓建築身價倍增。在這個遍地老房子的國家，探索它們背後的歷史就像是一場未知的探寶遊戲。以下是專家建議的幾個瞭解住宅歷史的方法：

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1. 瞭解房屋

從喬治時代的牧師住所到兩次大戰期間的郊區半獨立建築，你可以很容易地看出不少英國典型的住宅類別。但如果能對建築方面有更多的研究，你可以從中推算出建築大致的建造時間及主人的信息。像Trevor Yorke的《British Architectural Styles 》和Judith Flanders的《The Victorian House》都是必讀的入門參考書。後者在介紹各個房間的同時還穿插了豐富的社會歷史信息。如果你家是登記在冊的歷史保護建築，可以登錄historicengland.org.uk瞭解房屋的信息。此外，不妨查看下Pevsner的建築指南，看看你家是不是也名列其中。圖書館資料室應該會有當地的卷冊。

2. 詢問他人

很多時候前任房主或者居住多年的鄰居會知道不少關於房屋的歷史故事，例如曾經出現過的古怪住客、浪漫的愛情故事或者聳人聽聞的鬼怪故事。此外，向當地的歷史學會尋求幫助也是一個好方法。

3. 查找人口普查記錄

通過翻查之前的人口普查記錄，你可以瞭解在1841年至1911年期間，每10年普查的時候該住宅的人口情況。可以瞭解的情況包括所有住戶的姓名、性別、年齡和職業，1851年後的資料還包括每人的出生地。在findmypast.co.uk網站上你可以通過輸入地址來查看這些資料。有些圖書館訂閱了該網站的服務，因此可供讀者免費查閱。在獲得了前房客的信息後，你可以用這個網站或者ancestry.co.uk查找更多關於他們的故事。

4. 研究房契

房屋的房契往往提供了不少關於所有者、出售、房貸和邊界的信息，許多都有數百年的歷史。房契可能會被律師、房貸銀行或者房東（如果你是房客）保管。很多房契一直都被存檔或者被像英國聖公會這樣的前地主保管著。

5. 翻閱檔案

通過當地圖書館和政府機構，你可以瞭解去哪裡找到與住宅有關的檔案，它們可能被存放在當地學習中心，或者郡/市的檔案館中。地圖可以幫助確認房屋建造的時代，還可以用來比對街道、房屋名稱或號碼的變化。國家檔案館的1910-1915年的Valuation Office Survey還能提供房主、住戶、房價等信息。此外還能通過納稅記錄、選舉登記等資料尋找相關的信息。說不定通過早期的莊園和房產記錄你還能發現自家房子的土地原先在皇室的名下呢。

6. 檢索報紙

此外，你還可以通過 thetimes.co.uk/archive 或者其他英國網站的檔案 www.britishnewspaperarchive.co.uk 查看是否有關於前住客的新聞。

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（據英中時報 ）

在英國夏季財政預案公佈之後，通過抵押貸款買房出租的業主，其按揭利息可用於扣稅的額度將從2017年開始逐年降低。這項改革將影響到數十萬計的房產投資者。為了幫助讀者更有效地應對政策的改變，本文將向您介紹幾種如何優化投資的方式。

在英國，大約有170萬的租賃房產是用抵押貸款購買的，而這些利息帶來的成本抵消了租金的收益。為此，貸款人可獲得一定的扣稅額度。當前的利息扣稅率等於個人所得稅率。

不過，英國財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）最近推出了一項措施，從2017年開始，利息扣稅率將會逐年降低，至2020年4月時，將降至所有人為20％。

根據全國房東協會（NLA）的計算，這會明顯降低購房出租投資的收益率，對於典型的40％納稅人，其投資的平均收益率將從4.9％降到4.3％。

英國央行行長總督馬克·卡尼（Mark Carney）上週的聲明預示著利率的上調又近了一步。由於在央行基礎利率上調之後，這些損失可能會進一步擴大。因此您有必要瞭解清楚如何不讓購房出租這項優秀的投資變成您財務的拖累。

一、房租與個人所得稅的簡略計算模式

首先，我們簡單介紹一下房租的淨收益計算方式。

個人所得稅額度：(房租收入-除按揭利息之外的其它開銷)x個人所得稅率
利息扣稅額度：利息償還x利息扣稅率
淨收入：房租收入-個人所得稅額度-利息償還+利息扣稅額度

以 16萬英鎊的房產為例，租金通常可以達到每月750英鎊（毛收入每年9千英鎊），房產的維護、保險、空置期等費用按均值每月165英鎊計算（每年 1,980英鎊）。設首付25％，也就是貸款12萬英鎊，常見的可變利率為5％。如果只償還利息的話，每月還款額約為500英鎊（每年6,000英鎊）。

情況一：如果利息扣稅率是40％的話，這位富人業主（個人所得稅按40％計算，下同）的投資每年淨收入為612英鎊。

情況二：在2020年利息扣稅率降至20％之後這位富人業主的投資每年虧損588英鎊。

情況三：而一般業主（個人所得稅按20％計算，下同）不受此影響，其收益為816英鎊。

如果同時償還本金和利息的話（並按照25年期計算），每月還款額約為700英鎊（在還款最初，還款的組成為200本金+500利息，隨著本金的逐漸償還，利 息所佔的比重會越來越少，這裡為簡單，按照剛開始貸款時的情形計算）。如此計算的話，業主的現金流每年將會再減少2,400英鎊。

更糟的是，到2020年的時候，央行的基礎利率很可能已經恢復正常，屆時購房出租的可變利率將達到7％。再加上利息扣稅率僅有20％，業主們的收益將嚴重受損。

情況四：繼續上一例的房產，在貸款利率為7％時，如果只償還利息的話，每月還款額約為700英鎊（每年8,400英鎊）。那麼這位富人業主的投資每年將會虧損2,508英鎊。

情況五：不止如此，利率上升對於一般的業主也有很大影響，每年將損失1,104英鎊——投資變成了虧損的項目。

二、轉為定息按揭

因此，應對稅法的改革，第一個辦法是轉按揭，把握好當前的低利率時機，把開支固定到較低的位置。例如，轉為Virgin Money公司的五年期定息按揭，利率3.79％，如果只償還利息的話，每月還款額約為380英鎊。

情況六：換為利息較低的定息按揭之後，富人業主的投資將會每年收益564英鎊。一般的業主也可獲得1,968英鎊的年收益。

不過，這個方法也有一個缺點。就是當定息期限過後（也正是利息扣稅降低後），業主們仍將面對陡增的可變利率。當然，也可以不選擇中短期的定息按揭，而直接定為十年期的長期定息按揭。

雖然十年期的定息按揭利率要比同類型的中短期按揭利率高近2％，但這也只不過是跟當前的可變利率平齊，而又獲得了長期的財務穩定性。因此轉按揭是一個不錯的方案。

三、公司模式

對更高稅率的納稅人來說，另一個節稅的方式是從個人持有房產轉為公司持有。這項操作並不難，但是您要謹慎行事，因為可能會有連帶的問題出現，所以最好事前諮詢稅務規劃師。

因為公司持有的情況下，所有的成本都可以用於抵消租金收入，所以利潤會提高。而且目前英國政府正在計劃逐年削減公司稅，現在是20％，2017年19％，2020年18％。屆時稅率也比個人所得稅低。

不過，這些收入只能作為股息支付給董事。基本利率的納稅人支付7.5％的股息稅，而更高利率的納稅人則支付32.5％的股息稅。一個好消息是從明年4月開始，董事每人可以獲得每年5,000英鎊的免稅額度。

四、房租與公司稅的簡略計算模式

那麼，如何計算公司模式下的房租淨收入呢？

公司的收入：(房租收入-其它開銷-利息償還)*(1-公司稅率)
股東分紅額度：(公司的收入-股東免稅額)*(1-股息稅)+股東免稅額

情況七：同樣的房產，但是在公司的情況下（貸款利率3.79％，公司稅率18％），公司的收入為2,017.2英鎊。

因為公司收入沒有超過股東免稅額，所有全部收入都是股息，這比情況六中個人持有房產的淨收益564英鎊或1,968英鎊高出不少。

由於在這個例子中，總租金收入的基數不大，而且股東免稅額沒有得到完全的運用，所以優勢還沒有完全體現出來。在總額更大的投資中，公司模式的優勢會更為明顯。

五、其它方案 利用您配偶的個人免稅額

如果您的家庭中只有您自己工作賺錢，而您的配偶沒有工作，那麼您可以指定部份或全部的租金收入給他們，讓他們利用自己的個人免稅額，2020年將上升到12,500英鎊。

出售房產減少貸款

這個方式著眼於重新評估業主的資產組合，售出或藉此償還部份貸款來降低欠款額度。這樣，利息的償還也會相應降低。提高租金

最後的方式當然是分攤或轉嫁成本到房客身上，不過，鑑於房租的增速與收入的增長並不匹配，而且市場的競爭對房租的增長也有影響，因此房租是否會快速上升仍有 待觀察。

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（互聯網資訊綜合整理)

根據世邦魏理仕（CBRE）最近發佈的報告《中國資本在全球房地產市場的擴張》（The Expanding Role of Chinese Capital in Global Real Estate Markets）顯示，雖然中國股市2015年以來經歷震盪洗盤，並創下最大跌幅，但在過去四年，中國推動海外資本流向商業房地產。2014年，中國海外資本投資商業房地產的總額超過100億美元，復合年增長率（CAGR）約72%。

這是中國在海外房地產投資年度總額首次超過100億美元大關。在2013年和2014年，中國佔全亞洲海外商業房地產總投資的比例超過四分之一。

原本一開始只是中國主權財富基金（SWFs）和一級保險公司高調收購豪華海外房產，如今已經蔓延到中型保險公司和企業投資者競相收購海外房產。與此同時，中國的房地產開發商也相當活躍，不斷開拓海外市場，以滿足內地高資產淨值人士對主要目的地住宅房產日益增加的需求。

抓住重要離岸市場機遇

英國

世邦魏理仕《2015年全球投資者意向調查》（Global Investor Intentions Survey 2015）顯示，在尋求商業房地產資產的全球投資者心目中，倫敦是最首選的城市。受益於房地產市場的龐大和高流通性，以及市場環境透明、穩定和高度發達，倫敦吸引了大量全球投資者的投資熱情。2013年和2014年對倫敦房地產的收購，分別佔中國大陸對歐洲商業地產投資總額的80%和 52%。儘管目前全球門戶城市房產收益率在持續降低，但倫敦房產繼續保持一定比吸引力；英國全國就業數據正處於幾十年來的新高，再加上高穩定的經濟增長的預期，預計在未來幾年內支撐當地房地產市場強勁增長。

美國

2013年至2014年，流向美國的資金佔中國對外投資總數的五分之一，其中大多數流入門戶城市的酒店和辦公資產。在這兩年期間，對紐約、洛杉磯、芝加哥、休斯頓和舊金山等城市的酒店和辦公資產收購佔美國商業地產投資的比例超過60%，對紐約和洛杉磯高檔辦公室和酒店資產大約佔其中一半。

澳大利亞

中國對美國和英國的大舉投資在很大程度是由於這兩個國家的各自經濟以及國際金融中心的規模。相反，澳大利亞很大程度上依賴與中國的商業聯繫，澳大利亞已成為中國最大的貿易夥伴。2014年,中國成為澳大利亞商業地產第二大外國買家，僅次於新加坡，其中悉尼的房產最吸引中國投資者。

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