研究表明:印花稅提高令英國高端房市「很受傷」

一項最新報告指出,由於房產稅上升,英國價值超過150萬英鎊房屋銷售開始停滯不前,預計將會出現兩年來首次下降。

研究表明:印花稅提高令英國高端房市「很受傷」
研究表明:印花稅提高令英國高端房市「很受傷」

這項數據來自英國房地產經紀公司傑克森-斯拓普&斯坦福(Jackson-Stops & Staff)的最新市場分析。而在2012年至2014年,房地產價格年均增長36%。

「英國大範圍的住宅市場相當活躍,由於大選已經結束,逐漸消除潛在的政治變化帶來的不確定性,」 傑克森-斯拓普&斯坦福公司主席尼古拉斯•利明 (Nicholas Leeming)說。

「不過,2014年修訂印花稅稅率導致高端房產銷售在2015年普遍停滯,包括倫敦和英國其他地區,許多房產很難吸引到買家,」他解釋道。

「由於交易成本提高,英國全國房產銷售數量趨於停滯,反映出英國房地產行業徵稅額之高,位居世界前列,」他指出。

根據新印花稅法案,價值在 925,001英鎊和150萬英鎊之間的房產,印花稅的稅率調整為 10%;價值超過 150萬英鎊的房產,稅率調整為 12%。

「我們的業主人口趨於老齡化,極少有年輕人在買房。對四十多歲的人而言,很難籌集到抵押貸款資金,即使在不考慮他們的信用情況的前提下,他們之前有過房產,」利明說。

「我們需要鼓勵交易,讓大房子滿足需要更多空間的家庭需求。遺產稅的變化將激勵老房所有者將房子賣出去,但是我們也需要讓業主在沒有新的抵押貸款資金限制之憂的情況下搬入新居,以及在財政部沒有淨虧損情況下,降低印花稅最高限,釋放高價房地產市場,」他補充道。

傑克森-斯拓普&斯坦福公司董事阿拉斯泰爾•漢考克(Alastair Hancock)在塞文歐克斯(Sevenoaks)辦公室指出,超過三分之一的待售房產價格超過150萬英鎊,原因就是缺乏對中高端房產買家的激勵措施。

「自2014年12月印花稅上調,我們看到這個級別的房產銷量大幅下降,因為12%的印花稅有礙於英國房地產市場的發展,後者目前仍在努力從經濟衰退中恢復過來。」他說。

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投資置業 倫敦之外英國哪些房市成熱點?

英國首都倫敦有著豐富的文化、優秀的教育與穩定的經濟,而且其豪宅也備受海外投資者的青睞。但是過去幾年中快速增長的倫敦房價使得其房產投資收益率逐年下降。很多投資者已經把眼光投向地區性熱點房市,試圖找到更有利可圖的項目。Select Property Group日前發佈的報告就介紹了倫敦之外的三個購房出租投資熱點。

投資置業 倫敦之外英國哪些房市成熱點?
Select Property Group日前發佈的報告就介紹了倫敦之外的三個購房出租投資熱點

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由於新建房產的缺乏與需求的增長,倫敦的平均房租是全英最高的,但是長期的供不應求使得房價也過高。很多想在倫敦投資房產的人發現不僅難以入市,而且回報率也並不出眾。

不過,在倫敦外圍的熱點城市中心,富裕的企業高管與相應的高端房產出租是一個新興並有待挖掘的領域。靠著增長的經濟、豐富的文化,地區性的主要城市也能帶來可觀的租金回報。因此,在您搜索購房出租的投資機會時,倫敦之外的曼徹斯特、格拉斯哥和布里斯托應該出現在您的考量範圍之內。

·曼徹斯特

曼徹斯特位於英格蘭西北部,由於該城的豐富文化、經濟增長、高畢業率和對投資者的吸引力,匯豐銀行(HSBC)在今年年初把曼城標記為「投資方面的英國第二大城市」。

在最近的夏季財政預算案中,英國財政大臣喬治·奧斯本(George Osborne)還介紹了英格蘭北部的大開發計劃「北方經濟引擎」(Northern Powerhouse),該方案將把中央政府的權力下放給地方政府,並通過國家投資、技術創新和改善交通把曼徹斯特、利茲、利物浦、紐卡斯爾和謝菲爾德等北部地區的主要城市發展成為能夠媲美富裕的英格蘭南部經濟圈的力量。

據該城的投資機構MIDAS統計,大曼徹斯特地區是「倫敦以外最大的經濟功能區」,每年的產值達540億英鎊。在過去五年內有400項商業投資注入這裡,海外直接投資總額在全英僅低於倫敦。

曼徹斯特也吸引了大量的公司,FTSE 100的公司中有80家在這裡設立了辦事處,這裡還進駐了50多家國際銀行,有2000多家國際公司,其中600多家是大型海外公司。因此,隨著越來越多的工作者或專業人士進駐曼城,可以預計房租和房價會進一步增長。

Intergenerational Foundation基金會最近宣佈的一項調查表明,由於曼徹斯特的大量畢業生就業機會和實惠的房價/收入比,使得曼城成為全英青少年生活質量最好的城市。相比之下,雖然目前倫敦的工資超過北方,但是較高的生活成本、嚴重短缺的住房供應、高漲的房價和房租使得很多倫敦人的生活負擔反而更重。「北方經濟引擎」將創造大量就業機會、加上相比南部更便宜的房價,為很多原來絕對不會考慮搬遷到英格蘭北部的人開闢了機會。

根據萊坊公司(Knight Frank)發佈的數據,2014年的曼徹斯特租金回報率比前一年增長了5.27%,這是倫敦同期增長率的13倍。當前曼徹斯特房市的新住房存量在全國是最低的,而市中心的近30%房產是私人出租房。

曼徹斯特的交通也很便利,位於英國鐵路網的中心,而且曼徹斯特機場也是歐洲最繁忙的機場之一,連接著全世界和英國各大城市。曼徹斯特也是著名的旅遊城市,有著豐富和充滿活力的文化:大量的博物館、畫廊,還是世界上兩個最大的足球隊——曼城和曼聯——的家。

·格拉斯哥

格拉斯哥是蘇格蘭最大的城市、最大的城市經濟體,每年的產值達170億英鎊,也是英國增長最快的城市之一。其重點行業,如金融服務創造了45萬的就業崗位。2001年到2011年之間,城市中心的人口增長了36%。

此外,格拉斯哥是倫敦以外英國人口最多的城市之一,六所大學帶來了大量的學生。這些學生完成學業之後,大部份會成為專業人士並在這裡開展職業生涯,這將為格拉斯哥市中心的租房市場帶來巨大的需求。

2015年,全蘇格蘭的房市表現良好,預計將平均增值3.5%。而城市地區的房價增長更顯著,格拉斯哥則是最熱門的地區之一。2014年末的格拉斯哥西區高端房產價格年均增長了5%。

格拉斯哥連接著西海岸鐵路幹線,而且還有格拉斯哥國際機場,因此可以便利地連接英國和歐洲其它國家。

格拉斯哥西區尤其受到學生和年輕人喜愛,這裡有著風景如畫的維多利亞式建築、時尚的酒吧和咖啡館,為格拉斯哥增添了活力。目前總投資額120萬英鎊的格拉斯哥港口復興工程正在進行中,這將有助於推動該地區的長期經濟增長。

·布里斯托

布里斯托位於英格蘭西南部,由於其快速的經濟和人口的增長,而被列為英國前五位的經濟增長中心,僅次於曼城。在英國的強勁可持續增長城市中排名第四。倫敦-布里斯托爾是全英經濟表現最好的地區之一。

當地經濟很繁榮,布里斯托爾的人均公司數遠遠高於英國其它地區,1/5的就業崗位屬於「知識密集」型(需要較高的教育和經驗水平)。近年來,布里斯托的新創公司數量大幅增多。此外,該城市在航空航天領域有著明顯的專長,全球知名的英國航太系統(BAE Systems)和豪車公司勞斯萊斯(Rolls-Royce)都在這裡有大型工廠。

布里斯托有兩所大學,其中佈裡斯託大學每年收到的入學申請/新生數量比例是全英最高,而過去的十年中國際學生的數量有了很大的增長。

涉及到房產的時候,布里斯托的1/4住宅都用於私人出租。預計到2021年,家庭總數將增加11%。2013年末的平均租金年增長率為4.6%,而英格蘭西南整體在2014年的平均租金收益率為6%。

歷史悠久的布里斯托是劇場、藝術的文化中心,這裡有著令人驚嘆的建築、美麗的海港、連綿起伏的丘陵和田園風光。

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投資英國學生公寓收益高 半年成交額40億英鎊

國際房地產顧問服務機構CBRE的最新統計顯示,截至2015上半年,投資英國學生公寓市場的金額已經達到39.8億英鎊,與2014年全年的投資總額相 比超出23.5億英鎊。在這一巨大的成交量中,倫敦地區在今年上半年就佔據了19.8億英鎊的成交額。

英國學生公寓市場的投資金額達到39.8億英鎊,這一數字背後,意味著越來越多的英國房產投資者將學生公寓看做一個高收益的投資方式。

投資英國學生公寓收益高 半年成交額40億英鎊
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創紀錄的投資額表明倫敦是全英國範圍內學生公寓市場快速增長的主要原因,目前的收益率為4.75%,與2007年金融危機前的峰值持平。

CBRE 學生公寓顧問服務部門的負責人Jo Winchester表示:「由於不斷增加的學生在爭奪有限的學生公寓,全英國範圍內學生公寓的供給量都受到限制。長期的供不應求,上漲的出租壓力以及資 本增至都將進一步增加市場對投資的吸引力。我們也並不認為市場會出現冷淡。受到高收益率以及每平方英呎價值低這兩大因素的影響,一些投資者將把學生公寓看 作是更加有效的投資方式。」

「雖然住宅和學生公寓的運營模式不同,但是一些大型的學生公寓服務商和投資者都在探索,一旦成功,運營模式則可能更加一致。」

如何投資英國學區公寓

英國房產投資者首先要密切留意的是,各高校的招生變動情況是否受到學費上漲而出現異常變動,所關注的學校招生是否穩定增長。

如果你不太確定,那麼最好從羅素大學集團成員院校周邊的房產開始,也就是投資素有英國「常春藤聯盟」的24所最頂尖大學,如牛津大學、劍橋大學、愛丁堡大學、倫敦帝國理工學院等等學區的房產。

其次可以衡量是否值得投資的參數是,大學中非歐盟學生所佔的比例。英國房產中介表示,能成功吸引大量海外學生的高校周邊,將是最佳的投資區域,因為國際學生對住房的需求穩定,而且在房租方面的回報也比較高。

同 時,還需要仔細考慮所投資學生公寓的物業類型,是樓房公寓還是低層別墅,是否需要獲取群租物業(HMO)的許可證。英國法律規定,私人住宅如果出租給超過 三個人,除非他們是夫妻等家庭親屬關係,都需要申請辦理群租物業許可證。另外,英國政府現在對群租物業的投資者有了更多更苛刻的條件,投資者或許會為此付 出更高的成本。

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房價高、房屋少,英將出現租房一代

據報導,普華永道會計師事務所(PwC)的一份報告顯示,由於受到房價5%的年增率及可購買房屋緊缺的影響,未來10年初次購房者人數將會下降,到2025年40歲以下人群中有一半將租住在私人房屋中。

房價高、房屋少,英將出現租房一代
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根據PwC的預測,2025年英國將有1/4的家庭租住私人房屋,其中增長比例最高的為20-39歲年齡段。比起現在的540萬租房家庭,屆時數字會上升至720萬。在此期間,貸款買房的家庭數也將下降70萬至720萬。

有房者與無房者差距擴大

數據顯示有能力買房者和無錢買房者之間的差距正越來越大。以往購房是促使中低階層聚集財富的主要動力,但如今的狀況會導致未來這方面的社會流動性下降。

而對於那些已經投入房市的人來說,未來會因房價上漲而受益。預計到2025年會有35%的買房家庭沒有房貸壓力,而1995年該比例僅為24%。

撒切爾時代推廣的right-to-buy政策和解除房貸管制在過去數十年鼓勵了越來 越多的人投入買房大軍。2000年初期100%房貸和更為寬鬆的借款條件使得很多人能夠負擔不斷上升的房價。但當頂峰到來的時候,房產供應量開始出現短 缺,購房數隨之下降,之後的金融危機更是讓借款愈發困難,購房數急劇下降。

雖然2014年購房數有所上升,但仍然低於每年50萬人次的標準。房貸委員會的數據顯示,1970年出生的人群有71%在40歲時擁有房產,而1990年出生的人群該比例估計只有47%。

雖然房價增幅預計會跌至5%/年,但預計英國平均房價將從2015年的27.9萬鎊上升至2020年的36萬鎊,讓那些無力買房者更加無法攢足首付。

租房將成為替代

PwC的約翰•霍克斯沃思(John Hawksworth)認為,長期來看需要提高房屋的供應量,而短期提高供應量不會起到效果,至於新推出的抑制買房出租的政策起到的效果很有限。解決這一 問題不一定需要讓更多的人購買房產,也可以通過改進租房質量和延長租房時長,讓人們更有安全感來達成。

房產公司Savills的尼爾•哈德遜(Neil Hudson)認為在如今房貸利息低迷的情況下,阻礙潛在買房者的不是無法負擔每月還貸的費用,而是無法存到足夠的首付。

活動團體Generation Rent的主管貝特西•迪爾納(Betsy Dillner)擔心,高昂的房租會導致租房者更難存下餘錢。她呼籲政府制定後備政策,直接投資房產建設,並改革租房市場,使得租房真正成為能夠替代買房 的長期方案。如果政府拖延行動,需要解決的租房人群數量就越多。

退休人群也受影響

英國特許住房協會(Chartered Institute for Housing)的一份近期報告也指出,隨著擁有房產的人數逐漸下降,35年後,60歲以上人群將有1/3將租房居住。

養老金公司Aegon UK的總經理大衛•貝亞蒂(David Beattie)表示這將會對未來的退休人群造成影響。對有房產的退休人群來說,可以在需要的時候出售以換取資金。人們曾經認為在退休時候擁有自己的房產 是理所當然的事。但如今的狀況會讓越來越多的人無法擁有房產這一保護網。

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英國業主醒目 新財政預案對稅費的影響

英國大選結束,保守黨終於成立了多數派政府,英國財政大臣喬治.奧斯本(George Osborne)終於可以不受聯合政府的制約而提出完全屬於保守黨的財政預案。因此在上屆聯合政府提出財政預案(3月19日)後不久,奧斯本於7月8日又提出了一份夏季的「緊急財政預案」。

英国财政大臣奥斯本,手持他的红色公文箱,去议会公布今年的财政预算,其中包括120亿的福利削减
英国财政大臣奥斯本,手持他的红色公文箱,去议会公布今年的财政预算,其中包括120亿的福利削减

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這份財政預案對英國房市和房產投資者的影響可以大體歸為三個方面。

一、對購房出租業主的影響

.富人業主的按揭利息扣稅將逐步降低至20%。
.從2016年4月開始,業主只有在真的更換家具時才可扣稅。
.家庭保費將變得更昂貴(每年10英鎊左右),這是保險稅費改變的結果。

目前,個人業主在繳稅之前,可以從收入中扣除包含住房按揭在內的一定費用。對於個人所得稅階處於40%以上的納稅人,利息的40%或45%可以用來扣稅。

但是從2017年開始,這個比例將會逐年降低,至2020年4月時,將降至所有人均為20%。此外,從2016年4月開始,原來可以為業主扣稅的「出租房產磨損」(Wear and Tear Allowance,無論是否真的更換都可扣稅)將被新的系統取代,屆時房東只有在真的更換家具時才可扣稅。

「對於那些打算購房出租的人,需要針對此規則從新規劃自己的投資方案,因為這將對他們的承擔能力造成影響,而且可能會推漲租金。」對此,萊坊公司英國住宅研究部主管格萊妮.吉爾摩(Grainne Gilmore)評論道,「不過在倫敦或其它大城市的租賃房市,強勁的需求仍然是市場的主要因素。」

「這項措施使得那些所處稅率較高的納稅人的借款成本大幅提高。目前每100英鎊的利息經過扣稅之後,成本只有55英鎊,但是到了2020年,成本將是80英鎊。這會蠶食很多房東的利潤。」國際會計師事務所德勤(Deloitte)的地產稅務合夥人菲爾.尼克林說,「奧斯本的改革也會降低退休人士投資這一領域的意願。可能有些人不得不出售一些房產,使得租賃房市上的房源更少。」

二、對遺產稅的影響

.遺留給子女的房產免稅額度會逐年上漲,至2020/21年時將為每人50萬英鎊,夫婦可以共留下100萬英鎊的免稅房產給子女。
.如果業主選擇賣掉大房產,換成小房產(Downsize)居住,這項免稅額度也適用。

目前,價值不超過32.5萬英鎊的房產不涉及繼承稅,其上的繼承稅率為40%。由於英國房價,特別是倫敦房價在最近幾年中大幅上漲,但是繼承稅的起征點卻被一直凍結在32.5萬英鎊,很多本不應被徵收繼承稅的房產也被劃入這個範圍。調查發現遺產稅是所有稅收中最不受歡迎的稅種,即便是工黨的選民,對此也頗有微言。所以這項改變可以說是姍姍來遲的利好消息。英國業主醒目 新財政預案對稅費的影響

但是對於昂貴的房產,則不會獲得這項減免。從200萬英鎊以上開始,這項稅收減免將逐漸降低,至235萬英鎊以上的房產,將不會享受到這項稅收減免。此外,這項調高的稅收減免只針對作為主要居所的房產,不包括其它財富來源。

吉爾摩說:「在過去的幾十年裡,房市的發展趨勢使得很多中老年人積累了可觀的住房財富。提高繼承稅起征點意味著更多的財富可以留給後代,而非進入國庫。它為很多人提供了獲得首付的途徑。」

「為換小房居住的人制定的這項新的津貼值得歡迎,因為這可以幫助釋放出更多的房源。不過由於繼承稅的免稅津貼是逐年變化的,因此有些業主可能會等到2020年之後才會換小房居住,這可能會讓市場出現短期的短缺。」

關於繼承稅

繼承稅(Inheritance tax)是針對贈與子女(或他人)的財物所徵收的稅種,並非僅是房產或遺產。因此,無論是代交首付還是贈與房屋,都會涉及到繼承稅。如果父母在餽贈後的七年之內去世,七年之內所有贈與子女的禮金都會被記入遺產總額之中,如果超過起征點,將被徵收40%的繼承稅。

三、對海外業主的影響

.永久「非居籍」狀態取消,英國「居籍」(Domicile)的人將需要為全球房產繳納繼承稅。
.英國政府將立法,使所有非居籍者擁有的英國房產都要繳納繼承稅,無論是直接持有、通過離岸公司或是信託持有。

在英國法律中,「居籍」(Domicile)的意義超越稅法。就房產而言,非英國居籍的人有很大的優勢,他們僅需為坐落在英國的房產繳納繼承稅/遺產稅。相反,英國居籍的人,要為全世界的房產向英國政府繳納繼承稅。這項稅收狀態自1914年以來即已存在,並吸引了很多有錢的外國人在英國設立企業。

目前,如果一個人在英國海外出生,那麼他的居籍通常就是他的出生地。即便成為住民(Resident)之後,只要他能令人信服地說明,以後會離開英國(例如完成學業、工作結束、生意完成、退休)等等,其原居籍就會被保留,也就是英國的永久「非居籍」(Non-Dom)。這項規則使得一些富裕的英國居民能夠以此規避境外房產的繼承稅。

而新的財政預案則取消了永久非居籍這種稅收狀態,從2017年4月起(從此開始計算,不溯及既往),只要在未來20年中,有15年以上居住在英國,那麼將會被「視為居籍」(Deemed Domicile),英國繼承稅的陰影將會籠罩在該人全球的房產上。此外,出生和父母的居籍都是在英國的人,將與非居籍無緣。

Pinsent Masons稅務事務所的專家珍妮特.霍斯金(Janet Hoskin)說:「這項改變會結束非居籍的稅務優勢,這不只是會影響那些住在英國的非居籍居民,也會影響住在海外的英國居籍者。」

「政府的主要目的是為那些來英國時間較短——15年以內——的人提供有利的制度,不過超過這個期限,這些好處就消失了。」

關於居籍

居籍(Domicile)指的是:一個人與英國並非僅僅是居住的關係,而是有更多的習俗、文化、社會等方面的聯繫,因此居籍也常被稱為「一個人所屬於的地方」。

居籍與居住(Residence)的概念不同,也無關乎國籍(Nationality)。因此完全可能出現這樣的情況:一個人的國籍是A國,但居籍是B國,而住在C國。居籍並沒有法定概念,而是由大量的判例法所賦予的含義。因此對於不同案例,居籍的判定有時是比較複雜的,並需要專業人士來分析。

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本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場(7月23日)

中國香港《南華早報》:投資美國房產 中國人不應該只瞄準沿海地區

越來越多中國人為了脫離動蕩的中國股市而購買海外房產。今年上半年,中國人註資50億美元進軍美國樓市,超過去年全年總額。中國買家偏愛美國沿海房地產,但只有紐約的房地產持續表現強勁。芝加哥房地產投資公司海特曼(Heitman)研究負責人瑪麗‧勒德金強烈建議中國投資者“放眼更廣泛的美國市場”,尤其是就業及人口增長高於平均水平的非沿海地區。【閱讀原文

 

新西蘭廣播電臺:新西蘭房產稅怎麽收?太糾結!

新西蘭政府提出,除家庭住房和主要居所外,出售兩年內購買的房產獲利須上稅。該法律提案將要求所有投資者,包括海外投資者,在購置房產前必須擁有壹個新西蘭稅號和壹個新西蘭銀行賬戶。但有評論指出, “主要住房”的豁免申請存在不確定性,因為如今很多人有不止壹處主要住房。房地產投資者們則促請新西蘭政府將提案改為向買下不到壹年就出售的“投機”房征稅。【閱讀原文

 

《澳洲金融報》:澳洲重大投資者簽證改革已生效 富人才不會被嚇跑

500萬澳元重大投資者簽證項目改革得到了各種不同的反應:有不少風險投資集團表示贊同,但同時大多數的基金經理和移民機構都不以為意。簽證新要求是500萬澳元投資中至少要有50萬澳元是合法的風險投資,或投資於初創企業、小型私人公司的私募股權發展基金。雖然中國投資人壹向傾向於投資債券和住宅物業,但這種伴隨著越高的風險的投資就會有越高的回報,無懼嚇跑中國富人。【閱讀原文

 

國際房地產新聞:土耳其房地產市場的外商投資將翻壹番

土耳其房地產受國際房產投資人關註已超過10年,據統計每年有大約2.5萬套房產出售給外國人。近兩年投資者熱忱增長,行業專家人士預測國外房產買賣可能會增長到每年6萬筆的銷量。隨著建設基礎設施項目的需求和就業機會增加,多個伊斯坦布爾以外的城市都具有巨大的增長潛力,為投資者們提供了更高利潤率的投資機遇。【閱讀原文

 

安邦保險7.5億英鎊競購倫敦金融城最高建築

險資在海外的擴張步伐還在加大。繼在美國買入地標建築後,安邦保險近期又在英國撒錢,競購地標建築。

在國際併購市場頻頻大手筆出手的中國安邦保險日前出價7.5億英鎊競購倫敦金融城最高建築Heron大廈。如果競購成功,將是安邦保險在英國的首個併購項目。安邦保險在此次競購的顧問機構是EastdilSecured。

安邦保險7.5億英鎊競購倫敦金融城最高建築

據悉安邦保險正以7.5億英鎊外加合作協議的形式競購這棟郵編是EC2開頭位於寸土寸金的倫敦金融城核心地帶的超優質辦公樓,該出價在所有競標者中處在領先地位。但據獲悉,雖然安邦保險處在領先位置,但是其他亞洲競標者仍在積極與賣方周旋,有業內人士預計,最終標價有可能達到或超過8億英鎊。

一旦該交易完成,將創下倫敦金融城辦公樓收益不足3.5%的最新記錄,反映出國際買家們為了購得這類標誌性建築願意花費更高的收購成本。

深度剖析 財政預案對英國房市和房產投資者的影響

隨著英國大選結束,保守黨終於成立了多數派政府,英國財政大臣喬治.奧斯本(George Osborne)終於可以不受聯合政府的制約而提出完全屬於保守黨的財政預案。因此在上屆聯合政府提出財政預案後不久,奧斯本於7月8日又提出了壹份夏季的“緊急財政預案”。

這份財政預案對英國房市和房產投資者的影響可以大體歸為三個方面。

壹、對購房出租業主的影響

富人業主的按揭利息扣稅將逐步降低至20%。

從2016年4月開始,業主只有在真的更換家具時才可扣稅。

家庭保費將變得更昂貴(每年10英鎊左右),這是保險稅費改變的結果。

目前,個人業主在繳稅之前,可以從收入中扣除包含住房按揭在內的壹定費用。對於個人所得稅階處於40%以上的納稅人,利息的40%或45%可以用來扣稅。

但是從2017年開始,這個比例將會逐年降低,至2020年4月時,將降至所有人均為20%。此外,從2016年4月開始,原來可以為業主扣稅的“出租房產磨損”(Wear and Tear Allowance,無論是否真的更換都可扣稅)將被新的系統取代,屆時房東只有在真的更換家具時才可扣稅。

“對於那些打算購房出租的人,需要針對此規則從新規劃自己的投資方案,因為這將對他們的承擔能力造成影響,而且可能會推漲租金。”對此,萊坊公司英國住宅研究部主管格萊妮.吉爾摩(Grainne Gilmore)評論道,“不過在倫敦或其它大城市的租賃房市,強勁的需求仍然是市場的主要因素。”

“這項措施使得那些所處稅率較高的納稅人的借款成本大幅提高。目前每100英鎊的利息經過扣稅之後,成本只有55英鎊,但是到了2020年,成本將是80英鎊。這會蠶食很多房東的利潤。”國際會計師事務所德勤(Deloitte)的地產稅務合夥人菲爾.尼克林說,“奧斯本的改革也會降低退休人士投資這壹領域的意願。可能有些人不得不出售壹些房產,使得租賃房市上的房源更少。”

財政預案對英國房市和房產投資者的影響

 

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二、對遺產稅的影響

遺留給子女的房產免稅額度會逐年上漲,至2020/21年時將為每人50萬英鎊,夫婦可以共留下100萬英鎊的免稅房產給子女。

如果業主選擇賣掉大房產,換成小房產(Downsize)居住,這項免稅額度也適用。

目前,價值不超過32.5萬英鎊的房產不涉及繼承稅,其上的繼承稅率為40%。由於英國房價,特別是倫敦房價在最近幾年中大幅上漲,但是繼承稅的起征點卻被壹直凍結在32.5萬英鎊,很多本不應被征收繼承稅的房產也被劃入這個範圍。調查發現遺產稅是所有稅收中最不受歡迎的稅種,即便是工黨的選民,對此也頗有微言。所以這項改變可以說是姍姍來遲的利好消息。

但是對於昂貴的房產,則不會獲得這項減免。從200萬英鎊以上開始,這項稅收減免將逐漸降低,至235萬英鎊以上的房產,將不會享受到這項稅收減免。此外,這項調高的稅收減免只針對作為主要居所的房產,不包括其它財富來源。

吉爾摩說:“在過去的幾十年裏,房市的發展趨勢使得很多中老年人積累了可觀的住房財富。提高繼承稅起征點意味著更多的財富可以留給後代,而非進入國庫。它為很多人提供了獲得首付的途徑。”

“為換小房居住的人制定的這項新的津貼值得歡迎,因為這可以幫助釋放出更多的房源。不過由於繼承稅的免稅津貼是逐年變化的,因此有些業主可能會等到2020年之後才會換小房居住,這可能會讓市場出現短期的短缺。”

關於繼承稅

繼承稅(Inheritance tax)是針對贈與子女(或他人)的財物所征收的稅種,並非僅是房產或遺產。因此,無論是代交首付還是贈與房屋,都會涉及到繼承稅。如果父母在饋贈後的七年之內去世,七年之內所有贈與子女的禮金都會被記入遺產總額之中,如果超過起征點,將被征收40%的繼承稅。

三、對海外業主的影響

永久“非居籍”狀態取消,英國“居籍”(Domicile)的人將需要為全球房產繳納繼承稅。

英國政府將立法,使所有非居籍者擁有的英國房產都要繳納繼承稅,無論是直接持有、通過離岸公司或是信托持有。

在英國法律中,“居籍”(Domicile)的意義超越稅法。就房產而言,非英國居籍的人有很大的優勢,他們僅需為坐落在英國的房產繳納繼承稅/遺產稅。相反,英國居籍的人,要為全世界的房產向英國政府繳納繼承稅。這項稅收狀態自1914年以來即已存在,並吸引了很多有錢的外國人在英國設立企業。

目前,如果壹個人在英國海外出生,那麽他的居籍通常就是他的出生地。即便成為住民(Resident)之後,只要他能令人信服地說明,以後會離開英國(例如完成學業、工作結束、生意完成、退休)等等,其原居籍就會被保留,也就是英國的永久“非居籍”(Non-Dom)。這項規則使得壹些富裕的英國居民能夠以此規避境外房產的繼承稅。

而新的財政預案則取消了永久非居籍這種稅收狀態,從2017年4月起(從此開始計算,不溯及既往),只要在未來20年中,有15年以上居住在英國,那麽將會被“視為居籍”(Deemed Domicile),英國繼承稅的陰影將會籠罩在該人全球的房產上。此外,出生和父母的居籍都是在英國的人,將與非居籍無緣。

Pinsent Masons稅務事務所的專家珍妮特.霍斯金(Janet Hoskin)說:“這項改變會結束非居籍的稅務優勢,這不只是會影響那些住在英國的非居籍居民,也會影響住在海外的英國居籍者。”

“政府的主要目的是為那些來英國時間較短——15年以內——的人提供有利的制度,不過超過這個期限,這些好處就消失了。”

關於居籍

居籍(Domicile)指的是:壹個人與英國並非僅僅是居住的關系,而是有更多的習俗、文化、社會等方面的聯系,因此居籍也常被稱為“壹個人所屬於的地方”。

居籍與居住(Residence)的概念不同,也無關乎國籍(Nationality)。因此完全可能出現這樣的情況:壹個人的國籍是A國,但居籍是B國,而住在C國。居籍並沒有法定概念,而是由大量的判例法所賦予的含義。因此對於不同案例,居籍的判定有時是比較復雜的,並需要專業人士來分析。

走出去 更容易 倫敦離岸人民幣發展加速

2014年,倫敦離岸人民幣業務特色化發展加速。清算行的確立和壹系列資本市場合作備忘錄的簽訂確立了離岸業務的金融基礎設施;英國政府發行首只人民幣計價債券和將人民幣納入儲備貨幣也進壹步提升了市場參與熱情和對人民幣的接受程度。與之相伴的,倫敦離岸人民幣在業務總量和特色化發展方面也取得了顯著進步。

倫敦金融城最新《2014年倫敦人民幣業務數據報告》顯示,在2014年人民幣全球業務發展量質齊增的情況下,倫敦離岸人民幣貿易融資、外匯交易和人民幣存款均較2011年離岸人民幣項目啟動時有了飛速發展。

走出去 更容易 倫敦離岸人民幣發展加速

在貿易相關金融服務方面,2011年至2014年間,人民幣貿易融資年均增速仍維持在雙位數,市場對人民幣貿易融資發展持積極態度。數據顯示,人民幣貿易融資2014年上半年增長迅速,較2013年下半年增長117億元人民幣,達到265億元人民幣;2014年下半年,人民幣貿易融資總額下滑至87億元人民幣。分析認為,全球貿易環境不佳及下半年人民幣貶值預期上升是造成人民幣計價貿易融資量下滑的主要原因。

在外匯交易方面,2014年倫敦人民幣外匯交易日均交易量高達615億美元,較2013年增長了143%。數據顯示,2014年相關交易主體主要由投資銀行完成,產品主要集中於外匯交易風控產品,其中可交割和無本金交割外匯產品總體交易量分別上漲了162%和91%。受倫敦人民幣市場資金池流動性不斷改善影響,可交割外匯產品在總體外匯交易中的重要性持續上升。繼2013年可交割外匯產品數量首次超過無本金交割外匯產品後,2014年可交割外匯產品在總體外匯交易中的比重已經上升至絕對多數的79%。

與此同時,2014年倫敦離岸人民幣存款也取得了突破性進展。2011年至2013年,倫敦人民幣存款總量壹直維持在140億元人民幣左右,而2014年人民幣存款總量強勢增長至200億元。這表明,中英雙邊貿易和投資快速發展促進了公司客戶人民幣存款上升。

倫敦人民幣業務的發展不僅體現在數量的增長上,同時也體現在業務結構的特色化發展上。尤其是倫敦人民幣外匯交易的變化趨勢,凸顯了其作為全球外匯交易中心在發展人民幣外匯市場方面的獨特優勢。

就總量而言,從2011年倫敦金融城啟動人民幣項目以來,無論是人民幣存款還是貿易融資,其發展更多體現為穩健的“雙位數”增長。數據顯示,2014年倫敦人民幣外匯交易量已經接近2011年的6倍。

從外匯業務內部結構看,可交割外匯產品作為近兩年來外匯交易的主流,其“三位數”的增幅也使倫敦顯著區別於其他離岸金融中心。數據顯示,2014年可交割外匯產品中即期外匯產品日均交易量為184億美元,較2013年上漲了229%;遠期外匯交易和外匯掉期交易分別較2013年上漲了156%和144%。

許多大型投資銀行在接受調查時表示,2014年已經將67%的人民幣即期外匯業務、56%的人民幣遠期外匯業務和42%的人民幣外匯掉期業務選在倫敦完成,較2013年均有大幅提升。這進壹步凸顯了倫敦在人民幣外匯交易方面的特色。

倫敦金融城政策與資源委員會主席包默凱表示,得益於中國政府在經濟體制改革方面的努力,倫敦離岸人民幣市場的深度和復雜程度日益明顯。未來,伴隨中國資本賬戶的逐步開放和國際支付體系的引入,倫敦人民幣業務將沿著既有發展趨勢快速發展。

英國所得稅調整將如何影響「買房出租」?

英國各地的房東錢袋將受到重創。近期,英國財政大臣奧斯本宣佈,他正在降低私人出租房屋的稅收減免幅度。此舉意在平息蓬勃發展的購房出租(buy-to-let)投資模式給經濟發展帶來的風險。

英國所得稅調整將如何影響「買房出租」?
英國各地的房東錢袋將受到重創

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奧斯本表示,業主享有的所得稅減免將被削減至基準稅率水平——目前為20%。這項被稱為「不公平財產徵稅」的措施,將從2017年「逐步」分階段實施。那些買房出租的業主可用按揭利息沖抵收入,但那些住在自己房子裡的業主不能。

不久前,英國央行警告稱,人們紛紛買房出租給英國的金融穩定性帶來了風險,因為這會導致房價膨脹,同時也減少了首次購房者可選擇的房屋數量。

今年4月英國養老金新規開始實行後,購房出租這種投資模式愈演愈烈。根據新規,年過55歲的英國長者可以一次性提取養老金,很多老人選擇將資金投入出租地產。

普華永道稅務合夥人Paul Emery認為該政策「是一個錯誤」。他說:「顯然,這會使業主提高租金,無助於解決住房供應不足和信貸投放攀升等更大的問題。」Emery還表示,當利率水平最終上升至與收益率持平時,業主可能要承受購房出租投資模式的損失。

「目前,市場的流動性很充足,較低的利率和收益率是健康的。但如果你是一個高稅率納稅人,當我們進入一個正常的市場,你的實際稅率可能會超過你利潤的100%。」Emery補充說,那些依靠儲蓄房租收益、辛辛苦苦存錢養老的投資者最終會暴怒。

德勤會計師事務所的Phil Nickin也同意以上觀點。「對於那些要按最高稅率繳稅的人來說,這項措施幾乎相當於將借款的有效成本翻一番。」

目前,稅收減免後100英鎊的利息支出只要55英鎊,但從2020年起將增至80英鎊。那些即使在中等利率水平貸款的業主,最終需要繳納的稅收可能會超過他們獲取的利潤。

Blick Rothenberg特許會計師事務所合夥人Genevieve Moore也抨擊此項政策。「這很可能影響很多努力存錢、投資房產以期能補充退休收入的英國工薪階層。我們將可以見到大量出租房產被拋售,就像是租賃市場被擠壓一樣,」她表示。

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