从2013年开始，越来越多的海外投资者愿意以现金购买的方式到美国置业。这一群体的不断壮大引起了美国房地产界对海外置业者的深入研究。究竟谁才是美国房产的“大股东”？他们都偏爱什么样的付款方式？美国某网站揭开了这个谜底，该网站根据美国房地产经纪人协会的数据资料统计出，海外买家在美国房产购买人群中的实际比例“并不起眼”。而大部分海外买家都倾向于使用现金支付房款。
看美国房市：美国房产真的是中国人炒高的吗?加拿大为美国房产最大“海外股东”中国更偏爱现金支付方式。
截至2015年7月，海外购房者在过去1年来只是购买了大约700亿美元价值的房产。在同一时期美国整体房屋销售的总值中占6.5%。换句话说，美国的购房者才是中国买家最大的竞争对手，而不是来自全球各地的购房者。
在购买美国房产的海外群体中，尽管中国人并不是头号买家，但中国购房者肯定是增长最快的一个群体。而美国房产的实际“海外大股东”，则是加拿大。自2008年以来，加拿大买家占海外买家整体房屋销售总量的23%，中国仅占12%。
加拿大买家最爱亚利桑那州 46%中国人选择加州房产
据统计显示，海外买家最钟爱的4个州际购买区域分别为：佛罗里达州，加利福尼亚州丶亚利桑那州和得克萨斯州。
其中，加拿大买家最青睐购买亚利桑那州的房产。在亚利桑那州的所有海外买家中，加拿大买家就占66%。该州房地产经纪人协会会长Jim Sexton曾表示，天气的多样性是加拿大买家选择此地的主要原因。“这里不同的气候条件吸引着加国大量的度假人群。如果他们既想要冬日的雪花，又想享受充足日光浴，亚利桑那州都可以满足他们的要求。”
而加州则是中国人的最爱，据统计，有46%的中国人选择到加利福尼亚州购房或定居。
Jim强调，作为最大的华人群体聚居地，加州往往成为中国人的不二选择。即便近年来旧金山丶洛杉矶等地区的房价呈突飞猛涨之态，但依然不能降低中国人的置业热情。同时，尔湾等房产性价比较高的地区逐渐成为了中国买家的置业“新宠。
此外，美国房地产经纪人协会分析师Walter Molony指出，自2007年以来，愿意使用现金支付的海外购房者数量增加了至少一倍。现金支付增多的主要原因是，由于美国购房门槛的提高，海外购房者 越来越难以获得按揭贷款。“对于海外买家来说，由于没有美国境内的社会安全号码或当地信用记录，融资或贷款始终存在一定的阻力。”
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（据加西网）
美联储下周一将举行讨论贴现利率（discount rate）的会议。市场存在一定的预期，美联储可能上调目前为75个基点的贴现利率，因为在月会议上，12个地方联储主席中有8人赞成提高这一利率，仅一人希望下调该利率。
举行讨论贴现利率会议：下周一 美联储可能就开始”加息”?值得注意的是，9月该会议举行时，美国整体数据较为疲弱，而如今则好转不少，但即便在当时数据不佳的情况下，10月FOMC会议纪要仍显示美联储12月加息几乎已经板上钉钉，这无疑增强了市场对于下周一美联储会议可能会优先上调这一利率的预期。
上月中旬公布的，美联储9月份贴现利率会议的纪要文件显示，支持将贴现利率上调25个基点至1%的地区联储数量从7月时的五个增加至八个。那些倾向于上 调贴现利率的官员们认为，让利率向更加争产的水平靠拢乃适宜之举，因为美国经济和就业市场条件都得到改善，且通胀率有望在中期内开始逐步地朝着美联储2% 通胀目标回升。
要求上调贴现率的地区联储银行希望将贴现率与隔夜联邦基金利率之差正常化。
贴现率是美联储对商业银行提供贷款的利率，一般为银行的最后资金渠道，属于美联储利率工具的上轨，除偶发、短期的紧急需要外，美联储一般不鼓励银行借款。
该利率与隔夜联邦基金利率之差是美联储一项主要的经济调控工具，多年来一直锁定在0~0.25%区间之内。
上述利差在2007-2009年金融危机前为1%，但危机期间美联储将其下调至仅0.5%的水平，以鼓励银行业者放贷、提升流动性。
反对意见
但布朗兄弟哈里曼（Brown Brothers Harriman）全球外汇策略主管Marc Chandler则认为，尽管美国正通往货币政策正常化的道路上，但美联储可能最后还是谨慎操作，等首次提高基准利率，即联邦基金利率后，再提高贴现利率。
美联储副主席费希尔在本周初的讲话上就强调，美联储会尽全力避免加息给市场带来“震惊”，Chandler认为这意味着，“美联储会让一个坚定认为美联储12月不会加息的人，到12月真加息的时候也不会感到惊讶。”
Chandler表示，上调贴现利率就相当于放宽了美国利率走廊的宽度，这可以成为表达美联储确定12月加息的行为，但也会削弱美联储的威信，因为美联储根本没必要向市场承诺12月加息。
“所以美联储下周不会上调贴现率，不然会干扰市场，他们会在首次加息以后，才可能提高贴现率。”Chandler表示。
本周三，美联储10月FOMC会议纪要显示，绝大多数委员认为12月会议时，加息的先决条件或满足，届时加息可能是合适的。但也有两位有表决权的委员对 10月声明中的措辞变化有顾虑，担心“下次会议上加息是一个可能的选项”措辞，可能让市场误解，误以为美联储传递了非常强烈的12月加息的信号。
历史参考
事实上，早在2010年2月，美联储就上调过贴现利率，当时是从0.5%上调至0.75%，并表示此举将可鼓励金融机构更加依赖于货币市场来满足其短期流动性需求，而不是依赖于美联储。
美联储当时还表示，“预计这一改动不会导致家庭和企业的财务状况更加紧缩，也不意味着美联储对经济前景的预期或货币政策前景将会发生任何改变。”
从利率相关资产来看，美国不管是长期的10年期国债收益率还是2短期的两年期国债收益率均没有出现明显上行，不过也需要考虑到当时正处于QE进行的“如火如荼”之际。
一直以来，美元加息的话题牵动着海外投资者的关注，那么，美元加息对大家在美国买房有怎样的影响呢，你清楚吗？且看居外网独家分析报道：美元加息对你在美国买房有何影响？
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（互联网资讯综合整理）
周三(11月18日)现货黄金亚盘中持续震荡下行，并刷新近六年新低至1064.5美元/盎司，随后回升至1070美元/盎司水平附近徘徊，美盘中 受人瞩目的美联储10月会议纪要平淡出炉，并未引起黄金市场太大波动，与此同时公布的美国10月房市数据却表现好坏不一，金价最后以上涨0.1%收于 1071.6美元/盎司。周四(11月19日)亚市开盘后，当前金价处于1073美元/盎司一线波动。
美国商务部(DOC)公布的数据显示，美国10月新屋开工总数年化为106万户，为七个月以来最低水平，预期为116万户;10月新屋开工年化月率下降11%，预期下降3.8%，前值修正为上升6.7%，初值上升6.5%。
美国商务部还称，从分项指标来看，美国10月独栋房屋营建许可升至2007年以来的最高水平，暗示房地产市场未来数个月将开始反弹。
今天的报告表明，由于就业稳健，以及借贷成本处于低位，美国的房地产市场目前正处于稳健复苏的态势。随着就业市场的强劲，美国的薪资水平料将反弹，进而促进房屋的销售，支撑经济复苏。
路透随后评论：美国10月新屋开工总数年化不及预期，降至7个月低位，主要是因为南部的单户型住宅建设大幅下降;但营建许可仍符合预期，暗示美国房地产市场整体较为强势，正在抵消制造业疲软的影响，过去6个季度房市一直提振美国经济增长。
随后公布的会议纪要称，美国经济正在温和增长;劳动力市场疲软自年初以来减少;劳动力资源利用率不足的情况自2015年初以来减退;尽管美国8 月和9月非农就业人数都未能达到预期，失业率仍继续保持低位;尽管声明表示通胀率继续低于目标，但是美联储仍然重申预计通胀将在中期内升至2%。
由于黄金市场已经将12月加息预期的重担挑起，以致于会议纪要并没有给金价带来太多影响，加之，数据的良莠不齐，金价持续维持在五年半低位徘徊。
周四(11月19日)现货黄金交易关注：
亚洲时段，市场首先将对隔夜美联储纪要做出进一步的解读。接着，投资稍加留意日本季调后贸易帐的数据。
欧洲时段，投资者稍加留意欧元区方面公布的两项经济数据，接着主要关注英国的两项重要数据，季调后零售销售和CBI工业订单差值。另外，晚间欧洲央行还会公布10月份的货币政策会议纪要，投资者稍加留意即可。
纽约时段，市场迎来一系列美国数据的考验，投资者主要关注当周初请失业金人数以及谘商会领先指标这两项数据，相信这两项数据将会给美元短期走势带来影响。
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法国巴黎银行(BNPP)周二(11月10日)表示，根据路透周一(11月9日)的报导，欧洲央行ECB)在12月的货币政策会议上放宽政策的可能性非常高，但是其政策组成成分仍不确定。
法国巴黎银行：欧元兑美元能否跌破2015年低点1.0460？路透周一援引四名欧洲央行管委会成员称，欧洲央行内部正在就12月会议下调存款利率达成共识，部分委员认为降息幅度应大于当前市场预计的10个基点。
法国巴黎银行称：“从外汇的角度来看，欧洲央行降息幅度过大或过小可能对欧元产生最直接的影响。不过我们的经济学家仍预计欧洲央行降息10个基点，但市场在很大程度上并不如此认为。”
因此虽然法国巴黎银行仍看跌欧元兑美元，但是对该货币对能否测试甚至跌破2015年低点1.0460持怀疑态度，因欧元贬值幅度过大，将至少会略微降低欧洲央行降息幅度超出市场预期的几率。
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经济独立是世界各地最勤勉的人们共同的黄金梦。无论你现在年龄多大，无需担心明天没有钱维持体面的生活，岂不美妙？如果你有一只能永久下金蛋母鸡，或是赚钱机器，赚取足够的现金支付所有的生活费用，你可以选择只做能让你快乐的事情，甚至是做任何你想做的事情。这就是所谓的经济独立。你不再需要为钱而耗费时间；你的资产为你效劳，所以你不需要工作。这是一个美好的概念，但世界上有多少人实现了经济独立？事实上，不是很多。
不过好消息是，一个人的一生中，完全可以实现经济独立，即便他不是很年轻了。在美国，聪明人实现经济独立最传统的方式是购买股票，他们大多数建立一个股票投资组合。该方法遵循积累模式，在很长一段时间，你攒下足够的钱来积累股票。你希望你的股票会升值或至少维持价值不变，以便有一天你积累够了，然后你可以开始一点点地卖出，依靠卖股所得的收益维生。美国大多数退休基金是在这一原则下运行。然而在这个模式存在严重的缺陷：
问题1：当你开始享受你的经济独立，你也开始消耗你的投资组合。每个月，你卖出一小部分股票套现作为生活费。长此下去，你的投资组合将会收缩，直到完全耗尽。
股票派息大不如前解决这个问题一个方案是投资高派息股票。用这种方法，你将能够靠股息维生，你不需要出售任何股票或指望股票升值。这是一个非常好的解决方案，但有一个问题。美国和世界上大多数国家股息收益率都较低，尤其是更安全、更有信誉的公司。实际上目前的年度股息收益率只是在2%左右(见图表)。确实存在更高的收益率，但大多数收益率每年甚至不超过5%。这相当于说，要想得到10000美元的月收入，你至少要攒够240万美元来建立股票投资组合。对大多数人来说，这可行性有多高?
问题2：你怎么知道你能活多久？这是无法估算的，因为没有人知道他什么时候会死。唯一可以肯定的是，世界各地的人预期寿命都在增长。1960年，中国人的平均寿命是43.47年；2012年，达到了75.20年。人们活得越来越久，到了晚年，像老年卫生保健这样的事情变得更加昂贵。因此，这存在一个非常高的风险，如果你活得“太久”，经济独立的梦想可能变成一场噩梦。活得太久，钱却不够花这样的风险是真实存在，你渴望未来不应有此局面。因此，太过依靠这种方法是不可取的！
实现经济独立更好的选择
好消息是，有一个非常好的资产类型可以更好地用来实现真正的财务独立：房地产。实际上是很容易看到这背后的原因。首先，房地产投资不需要遵循积累模式。如果你建立的投资组合收益率不错的话，可能一开始就能给你大量现金流收入。你将可以依靠房地产投资组合产生的净租金生活，不需要出售房产套取现金。第二，同样的理由，你真的不需要估算自己的寿命。投资房地产，问题1和问题2不复存在！
尽管如此，批评者很快指出一些房地产投资的缺点，也确实如此:
——房地产并不是一个短期投资。
——空置，租户拖欠，拆迁是相当大的风险。
——房地产可能逐渐过时。随着时间的推移有一定程度的磨损，需要昂贵的装修。
——买什么？住宅房地产本质上非常具有地方性，它不像股票一样能通过研究据理推测其未来价值。
在股票领域，有成千上万高学历、并具备几十年的投资指导经验的研究人员。然而在住宅房地产，没有如此多的研究人员，大多数经由房地产经纪人的建议购买房产，他们可能会给出有偏见的建议。他们常常代表卖方的利益，而不是投资者的最佳利益。
Sidney Shauy专业点评
我同意上面列出的所有房地产投资缺点。然而，记住我在这篇文章的标题用了“精选房地产投资”这样的措辞。显然这不是指任何房产就能让经济独立的可接受的投资。事实上，我敢说， 市场上超过90%-95%的住宅作为投资不是非常的好。甚至一些房地产投资可以称得上是非常糟糕，即使它们看起来很美观。不幸的是，在房地产领域，“投资”这个词被严重滥用。了解如何选择，区分好坏毋庸置疑非常重要。
最后，识别和购买合适的投资只是第一步。成功实现经济独立的目标需要比这更多的步骤。你必须能够让你的投资表现与预期一致。采用正确的分析方法和工具，你肯定可以通过房地产投资实现伟大稳定的经济独立。在本系列的下一篇文章，我将讨论如何克服这些挑战，实现这一目标。请继续关注！
Sidney.Shauy专栏全集：
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中国人在海外投资，房价高低固然是最先要考虑的因素，两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。只要投资者认清自己与市场的位置，把握好投资时机，外汇汇率依然会为房价带来不小的优惠。
以澳元汇率为例，近期澳元对人民币汇率持续走低，2015年5月到11月半年的时间最高贬值幅度超过了10%。我们以位于澳大利亚一座150万澳币的房产为例，介绍澳元汇率变动对在澳洲买房带来的影响。
从以上表格中我们可以看到，不到半年的时间，在房价不变的情况下买家可以通过汇率变化享受9折购房，大幅减少购房资金。
此外，据澳洲房价数据表示，2015年第二季度悉尼房价较第一季度上涨8.9%，墨尔本上涨4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房价环比上升均不到1%，珀斯与达尔文的房价更是出现了轻微下跌。由此可见，澳元汇率变化除了可以节省购房资金外，即使是在在房价飞速攀升的热点城市也可以抵消一部分房价上涨带来的投资压力。
投资海外房产，收益是许多投资者最关心的问题。房产收益的方法一般是通过出售与出租。投资者（特别是中短期投资者）在收益之后通常会回收资金，再继续投入其他房产或资产中。当今投资者视野遍布全球，对于他们而言，无论租售房产，投资海外房产带来的实际收益仅仅是计算公式的一部分，而另一部分则为不停变动的外汇汇率。
让我们用一个案例解释这个公式的计算方法：
假设一位中国投资者五年前以70万加币在加拿大温哥华西部内城购置了一套房产，近年来价格涨幅明显，于是想在近期卖出投资其他国家的房产。官方数据显示近五年来，温哥华西部内城的房价增长幅度为34%左右，这位投资者预计可以以94万加币出售这套房屋。
下面让我们来计算这位投资者的实际投资收益。五年前，人民币对加币的汇率约为6.54:1，也就是说这位投资者其实花了约458万人民币来购置这套房产。在那之后，人民币对加币持续走强，2015年11月的汇率约为4.82:1。假设这位投资者将卖房所得的94万加币换回人民币，他将换得约453万人民币。
于是，一个有趣的情况出现了。如果将买卖时外汇汇率差考虑在内，这位投资者卖房时获得的24万加币的收益瞬间化为乌有，实际上还损失了5万人民币。
相反，如果投资者所持房产所在国的货币势头强劲，对人民币持续走强，即使当地房价并没有明显的提升，投资者依然可以利用汇率优势赚取差价而最终获益。而在当今全球市场并不乐观的情况下，许多国家很可能保持现有的宽松货币政策。放眼全球目前也只有美元价值坚挺，并且在加息预期下尚有升值空间。
所以当投资者打算租售海外房产，仅仅关注房价的变动并不够，汇率差价也是一个重要因素。
下表是我们总结的几种可能情况，能够让您更方便的计算您的实际收益：
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摘要：美元兑换人民币汇率今日走势（2015年1月27日）。
从中期看，在资本流动管制环境下，央行仍然对汇率中间价具有较强的做市和控制能力，无需过于担忧资本外流和汇率大幅贬值风险。从央行外部目标看，推动人 民币国际化进程需要本币汇率保持相对稳定，事实上，人民币汇率在2014年仍是除美元外走势第二强币种，即使在2015年相对美元面临更大贬值压力，但相 对于欧日和其他新兴市场货币，实际汇率仍保持明显升值趋势；从对内目标看，在经济下行风险加大和融资条件偏紧的环境下，央行有降息降准全面放松、推动货币 走软的意愿，当利率汇率工具出现矛盾时，央行可能更多以内部目标为主。
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美元对人民币汇率今日行情(2015-4-27 10:30 更新)：
货币兑换
1美元=6.2023人民币元
1人民币元=0.1612美元
在经历了一周糟糕的经济数据之后，美元上周再度遭遇“滑铁卢”。经济数据方面，美国将发布大量重磅数据，包括GDP、ISM制造业以及就业成本指数等。
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（据金中网）
