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您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机？奥兰多篇

如今，出境游对国内民众来说已不算新鲜事。随着圣诞季和新年的到来，估计不少人都有海外旅游的打算。不过，在海外各大旅行目的地尽情游玩、追寻梦想的同时，你是否考虑过这些旅游城市中，会蕴含哪些房产投资机会？且看居外为你盘点这些城市中被忽略的房产投资良机。

美国奥兰多——世界休闲乐园投资度假双赢之地

奥兰多市位于美国阳光之州佛罗里达的中部，是世界上最好的休闲旅游城市之一。市区街道干净，居民友善，全年气候温和，一年四季都适合旅游。秀丽的自然风光与无数的旅游景点，使它成为美国人心目中最佳观光目的地之一。奥兰多目前是全球房地产投资的最热点之一，今年佛罗里达州的房产市场会赶超加州、拉斯维加斯和凤凰城，成为投资者的瞩目焦点，引领全美房产市场复苏。

一、你不能错过的奥兰多景点

奥兰多从一个默默无名盛产橘子的农业城市一跃成为旅游重镇，靠的不仅是较美国其他城市要低的购物税率，而是最无可替代的主题公园产业。无论是全球最大的迪士尼世界，还是拥有全球首个哈利波特主题乐园的环球影城，或是广为人知的海洋世界，奥兰多就像是一场主题乐园的狂欢盛宴，大大小小十多个园区，在2013年就吸引了5,846万访客来此度过美妙的假期，超过纽约而成为美国年访客量最多的城市。

二、三大要点了解奥兰多房市

1. 奥兰多房价不高但增长率领跑全美

在过去两年奥兰多房价飙升了37%！奥兰多房屋中价位在2014年5月同比上升了15%，达到161,300美元。租金中价位同比上涨到了1,296美元，增幅4.4%，也高于2.3%的全国平均增幅。

当时，相对于美国热门地区，现在奥兰多的房价仍不算高，同样的房子，奥兰多的房价仍大约是洛杉矶的1/3。【了解更多信息】

佛罗里达州是2008年次贷危机的重灾区，近两三年的复苏期，已恢复到高峰值的50%，仍有上涨空间。

2. 奥兰多假期出租房市场极为火爆

奥兰多具备旅游、投资和居住的三大特色，这就催生了奥兰多假期出租房市场。当地的房屋有短租与长租两种方式：租约在7个月以上的就是长租，以下的就算短租。

所有房子都可长租，但只有迪士尼周围的100多个社区，政府规划只允许短租。短期出租房一般是租给到迪士尼的游客，租期以天或星期计。

绝大多数的投资房是用来做长期出租的，长租省心，稳定。

3. 中国买家涌至美国二线城市奥兰多是热门

这两年，中国人比较青睐的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价已经超过了次贷危机之前的20%，处于历史高位。一线城市复苏的进程将会减慢，大城市的投资价值在不断降低，中国人投资的目光开始转向像奥兰多等二线城市。【了解更多信息】

外籍购房者在佛罗里达房地产交易的销售总额上升了3.8％，从去年同期的62亿美元上升至今年的64.3亿美元。该报告预测到2016年，外国居民还将在佛州购买6万套房屋。据统计，外籍购房者最青睐的区域中，迈阿密地区占21.1 ％，随后是奥兰多 – 基西米地区，占13.5 ％。

佛州中国买家的数字在增长。7月份中国买家约占所有国际购买量的6%，这一数字在几年前还不到1%。中国买家对佛州房地产市场的影响力，已经和巴西一样。亚洲人所购的房屋在大奥兰多地区占10％。【了解更多信息】

三、奥兰多房产投资机会：把握捡“便宜货”的最后时机

1. 房价升值空间大

佛罗里达州是美国最著名的退休养老胜地。2010年，全美每50个老年人中就有9个居住在佛罗里达这一“阳光之城”。老年人的购买力已经相当之高，推动奥兰多都会区独立屋的房价上升加快脚步。

佛州房地产市场是次贷危机的重灾区，正因为是重灾区，而目前的房价还有很大的升值空间。比如，次贷危机前一套60万的独立屋现在是30-35万。佛州房产市场正在走出低谷，大量的外来资金进入，房子开始出现多方争抢，售价开始提高，现在正是购买奥兰多房产的好时机。

2. 租赁市场供不应求

奥兰多是世界上最大的旅游圣地，每年都吸引了超过5000万游客，而迪士尼乐园也是世界上最大的雇主，6.5万人在乐园工作，因此根本用不上宣传也能保证稳定的房屋出租。外国投资者在奥兰多购屋多数是为了投资出租，目前租赁市场供不应求，一般房子都可在一个月左右租出去。【了解短租和长租的收益】

3. 房源减少独立屋最抢手

从目前市面情况来说，由于售价低于成本价，目前几乎没有新建房，但随着很多美国本地及外国投资者纷纷进场捡“便宜货”，奥兰多的市场存货量不断减少，这就更对投资者提出了把握机会的挑战。奥兰多房产仍然是买方市场，但丰厚的投资回报总是青睐善于把握机会的买家。

目前奥兰多的投资现金回报率在2%-8%之间，一般地说，地段好，房龄短的住宅升值潜力大，现金回报率会低一些；独立屋的升值潜力比公寓高，现金回报率也会低一些。【了解更多信息】

四、奥兰多房市未来趋势展望——或成美国房市的最大潜力股

现在无疑是中国投资者进入奥兰多房市的最佳时机，因为房价低，但已止跌上扬，回升到2004年到2007年间的水平。在全国平均房价预估将在下一年取得2.9%的增长的同时，奥兰多经济圈的房价增幅将异军突起，以7.3%的预估增长率领跑全美。

现今，佛州已成为美国最具房地产投资潜力的市场，也是投资回报率最高的一个州。相信，佛州的房价在美国本土的硬需和国外买家的双重刺激下，会保持这种增长速度，而中国的投资者则应该赶上佛州房市前进的速度。

居外发布2015年3季度全球房价报告：全球房价涨势加速，欧洲和部分亚太地区领涨

全球领先的中文国际房产平台——居外网，最新发布了2015年3季度的全球房价报告。截至2015年第3季度，全球房市延续上涨步伐，整体趋势较前一季度表现更佳。据各市场发布的2015年第3季度房价统计数据（通胀调整后数据），全球39个房市中有27个呈上涨态势。从公众更熟悉的名义价格来看，房价的上涨幅度更为普遍：共有29个市场房价上扬，下跌的市场只有 10 个。

点击查看居外2015年3季度全球房价报告

最佳表现：卡塔尔同比增速登顶，新西兰单季度涨幅最大。

在本次的全球调查中，同比房价涨幅最大的的5个市场分别为：卡塔尔(+16.42%)，新西兰(+14.86%)，中国香港 (+12.64%) 和两个欧洲国家：瑞典 (+11.26%) ，冰岛 (+9.24%)。

房价同比下跌幅度最大的三个国家为：阿联酋 (-14.1%)，俄罗斯 (-13.38%) 和埃及(-12.48%)。

欧洲：

欧洲地产市场全面走强。本次全球调查中十大表现最强劲市场，有四个位于欧洲。总体而言，截至2015年3季度，已公布数据的 20个欧洲地产市场中有 15个房价高于去年同期。

亚洲：

多半亚洲国家上涨强劲。在已公布 2015 年3 季度住房统计数据的八个亚洲国家和地区中，五个市场出现了上涨，六个市场的同比水平好于去年。但也有近半数亚洲市场房价走弱。

北美：

北美住房市场延续强势。美国住宅房价保持5%左右的健康增长；加拿大尽管连续出台房市降温举措，但房市仍然持续走强。

中东：

本次调查中表现最佳(卡塔尔)和最差(迪拜)的住房市场均位于中东。卡塔尔房价在2015年第3季度同比飙升16.42%，名列39个市场榜首。迪拜住宅价格已连续三个季度下跌，在调查中保持全球最差的颓势。

新西兰：

新西兰的房价上涨速度迅猛。在2015年第3季度新西兰房价同比涨幅达到 14.86%，远高于去年同期的3.93%。该国 2015 年 3 季度房价环比飙升 7.1%，为39个市场中最高。

南非：

南非房市保持疲软状态。该国房价在2015年第3季度同比仅微涨 0.19%，弱于去年同期 2.89% 的涨幅数据。2015 年 3 季度的环比涨幅为 0.69% 。

拉丁美洲：

拉丁美洲地区涨跌互现。 巴西经济和政治局势的不断恶化，造成该国住房市场继续下滑。而墨西哥市场度假村型住宅的需求走强，导致该国房价持续上扬。

结论：

截至2015年第3季度，全球房市上延续上涨趋势。全球市场的上涨态势比上一季度更为普遍；多于一半的住宅市场与去年同期相比有着更好的上涨势头。在欧洲、北

美、亚洲、大洋洲均有表现出色的国家或地区。

居外提示：

本报告全部使用通胀调整后数据，调查所涵盖的时间为截至2015年三季度末的一年。通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费指数，消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能反映真实的房市变动。

点击查看居外2015年3季度全球房价报告

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美近十年首加息将引发全球资本回流美国

加幅0.25厘三大股指飙涨

美国联储局（Fed）经过两日议息後，於16日历史性宣布加息0.25厘，符合市场普遍预期，美股大幅收高，美元指数大涨。这是近十年来美国联储局首次加息，预料对美国民众的储蓄及房贷都会产生影响。联储局主席耶伦表示，美国经济「表现良好」，不过就暗示当局未来数年的加息步伐，仅会缓步渐进。

美近十年首加息将引发全球资本回流美国

这是美国联储局9年半以来首度加息，当局上次加息在2006年6月，当时把基准利率推高至5.25厘的5年高位。今次也是联储局自2008年12月以来首度调整利率，标志着美国经济完全进入健康增长的新时期。

黄金收高?加息後转跌

联储局的最新决策完全符合市场主流预期。美股三大指数周三普遍飙升。道指上涨224.18点，报17,749.09点，涨幅为1.28%；标普五百指数涨29.66点，报2,073.07点，涨幅为1.45%；纳指上涨75.77点，报5,071.13点，涨幅为1.52%。黄金期货16日价格收高，但在联储局加息後金价走低。

新浪财经报道，在随後举行的新闻发布会上，联储局主席耶伦表示，联储局行动标志着超宽松时期的结束。劳动力市场仍存在进一步改善空间。联邦公开市场委员会（FOMC）认为温和地加息是适宜之举，随着循序渐进地调整利率政策，美国经济料将出现温和增长。耶伦表示，联储局确信美国经济将继续强化，美国经济「表现良好」。她表示，尽管今日加息，但今後仍将维持宽松性政策，联邦基金基准利率处在「中性」水准仍然极低。

Citizens Bank全球市场主管Tony Bedikian表示：「联储局在加息的同时，也成功传递了鸽派立场。联储局强调未来每次加息都将取决於经济资料表现、以循序渐进方式进行，这种态度受到市场欢迎。」

储蓄利率预计改变不多

这项全球市场瞩目的金融措施，将对消费者荷包带来些许影响。中央社报道，在储蓄利率方面，加息0.25厘，预计改变不多。存款利率通常要在加息过後数月後才会开始反映，初期预计变动不大。房贷部分，30年期房贷固定利率大都受到美国10年期国债和房贷支撑型证券影响。而近年相当火红的汽车贷款部分，汽车销售激增一部分是低利因素，还有就是贷款银行互相竞争、降低承保标准所致。在联储局加息、利率上升後，专家预判，可能冲击车商销售业绩。

全球金融市场也第一时间作出反应：美元指数先涨後跌後再反弹，欧元、日圆等全球主要货币则全线下跌。

中国资本外流风险上升

亚太股市17日也普遍上扬。日经225指数上涨1.59%，韩国首尔综指涨幅收窄至0.43%，澳洲S&P/ASX 200指数涨1.42%。中国A股港股17日也高开高走，沪指报3,580点，涨幅1.81%；恒指报21,872.06点，涨幅0.79%。

联储局加息将引发全球资本回流美国，中国也无法置身事外。专家分析，在中国央行宽松和美国加息的双重挤压下，中美之间的利差正在收窄。一旦利差倒挂，货币贬值和资本外流风险将会上升。中国香港金管局17日早跟随美国加息，把贴现窗基本利率也上调0.25厘至0.75厘，是中国香港7年来首次调整基本利率。中国香港金管局总裁陈德霖表示，一旦加息同期开始，中国香港可能面对资金外流。而中国香港普通市民最关心是楼市走向及每月供款负担。市场分析指加息後中国香港楼价将轻微向下，但供款压力不会暴增。不过也有分析员较悲观，认为加息潮下中国香港中长线楼价受压，至少跌两成。

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（据加西网）

充满活力与机遇经济蓬勃发展的迈阿密

提起迈阿密，人们的第一印象是阳光沙滩与川流不息的游客。然而，事实上，迈阿密还是美国排名第二的金融中心，迈阿密港是全球最为繁忙的货运和邮轮港口，更因与拉丁美洲的密切联系而被认为是“美洲首府”。下面，居外网将带大家深入了解国际大都市迈阿密的另外一面。

一、透过关键数据了解迈阿密

美国第二金融中心
被瑞士联合银行评为美国最富裕城市和全球第五富裕城市
被称为“美洲的首都”，与拉丁美洲经济文化往来密切
迈阿密港是美国最繁忙的港口之一，每年进口货物近1000万吨
迈阿密港是世界上最大的邮轮港，每年旅客超过1800万人
迈阿密国际机场是世界上最繁忙的机场之一，每年旅客超过3500万人次
佛罗里达州第二大城市
美国人口最为稠密的城市之一
被《福布斯》杂志评为“美国最干净的城市”
迈阿密南海滩被认为是世界上最迷人的地方之一

职业体育

NBA 迈阿密热火
MLB 迈阿密马林鱼
NHL 佛罗里达美洲豹
NFL 迈阿密海豚
迈阿密迷人夜景

二、美国排名第二的金融重镇 购买力强

出乎很多人意料之外，在美国，迈阿密是仅次于纽约，排名第二的金融重镇。在大都市区生产总值(GMP)上，迈阿密排名世界前20名；在购买力上迈阿密是美国最富有的城市；在经济活动方面，迈阿密世界排名第九；2015年度超高净值个人所在城市前十名中位列第六。

在迈阿密，有超过1400家重要公司的国际总部；超过100家金融机构；紧随纽约市南部排名第二的迈阿密是国内和国际银行最大的集散地；拥有超过150座领事馆，交易所和两国共同商会。

此外，迈阿密也是美国收个人所得税、营业税和销售税第三低的城市。迈阿密提供大幅度的节税，迈阿密居民不用支付佛罗里达州所得税。

三、世界门户：繁忙的货运和邮轮码头+国际机场

迈阿密是空运和海运的世界门户，有利的地理位置，加上它的基础设施，贸易的便利，科技，通讯系统让迈阿密被公认为是世界级港口。

迈阿密港口是“世界游轮之都”，也是美洲的运输门户。随着巴拿马运河扩建和迈阿密港口的深度疏浚工程，迈阿密将在国际贸易和商业中扮演一个更重要的角色。迈阿密港每年创造270亿的美元的经济效益和超过20万个工作岗位。迈阿密港是超过36艘游轮的母港。在2014年，迈阿密港口运送了480万乘客，超过世界上任何其他的港口，并且运输价值逾1160亿美元的商品。

中国是迈阿密港口排名第一的贸易伙伴。在2014年，中国作为最主要的进出口国家进口110万吨货物，出口60万吨货物。

迈阿密国际机场在全美货运量第一，乘客流量第二。迈阿密国际机场每年创造337亿美元的经济效益和超过28万个岗位；每年总运输4050万人次乘客，其中包括2020万国际乘客；国际机场的航班前往世界各地超过150个目的地。

此外，由于特殊的地理位置，迈阿密的经济发展能有效辐射到南美、中美洲和加勒比地区，与各地区的经济、人文往来也相当密切，因此迈阿密更被认为是“美洲首府”。简而言之，迈阿密是一个充满活力的城市，这里到处都是机遇，当今迈阿密被认为是最顶级的全球都市之一。

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投资回报高迈阿密房市再度升温您需要把握投资良机

有着“阳光之州”(SunshineState)之称的佛罗里达以其宜人、和煦的天气及美丽的海滩闻名于世。地处佛罗里达州南部的迈阿密都市圈是美国东南部最大的都市圈，也是美国第四大都市圈。迈阿密都市圈以其独特的阳光海滩美景与充满活力的旅游业而闻名于世，每年吸引数千万游客前来，不过，前来的不仅仅是游客，也包括众多的海外房产投资者。

出手豪爽爱买别墅到迈阿密买房的中国买家越来越多

作为著名的国际性大都市，迈阿密在金融、商业、传媒、贸易、艺术等方面都在美国拥有重要的地位。这里是是很多公司、银行、电视台的总部所在地。迈阿密不但拥有全世界最大的邮轮港口，迈阿密国际机场更是全美国际航班最多的机场。迈阿密以北的棕榈滩拥有全美最多的专业高尔夫球俱乐部及游艇俱乐部、跑马俱乐部等，被称为“富人的天堂”。2008年更因其良好的空气质量与城市环境被福布斯评为美国最干净的城市。正是如此优越的居住及投资环境，吸引了全球投资者的眼光。

为此尽管很多中国买家更习惯在洛杉矶，纽约与旧金山等城市购置房产，但已经有越来越多的买家把眼光投向迈阿密——这座坐落在阳光之州海滨的活力之都。

根据全美经纪人协会的最新数据，2014年7月至2015年6月间，佛罗里达州房地产海外投资比例达到了24%，为全美最高，选择现金交易的买家比例则超过8成。这些都充分体现了国际顶尖投资者对这一区域的青睐。其中，一大部分买家来自委内瑞拉，加拿大与巴西。中国买家的投资份额则在近两年大幅增长，目前约为所有外国买家的6%。而在佛州置业的所有中国买家当中，将近一半的人选择将新居选在迈阿密与迈阿密海滩一带。而在佛罗里达州所有来自海外的房产投资中，中国买家购买的房子多为别墅，平均投资金额也是各国买家中最高的。

迈阿密房市概况：房价不高但租金回报率历史最高

根据Zillow房价指数，2015年10月迈阿密房价中位数约为286,700美元，比去年同期增长7.1%。这里的房价高于全美平均水平，却比传统热门投资城市旧金山，洛杉矶，纽约等要低许多。迈阿密海滩的房价中位数为406,800美元，同比增长将近10%。

经历了08年开始的房市大萧条，迈阿密房市自2012年开始强势反弹。迈阿密市中心的大多区域房价都已基本回升到峰值水平。2014年之后迈阿密房市增速开始减缓，基于对买卖双方的分析，Zillow认为迈阿密的房市更倾向于买家市场，并预测房价在明年将微降1.8%。房价增速减缓与轻微的下跌其实并不是房市萧条的表现，而是市场的自我矫正机制在重塑市场的平衡，由此避免房市泡沫的再一次形成。另一方面，美国经济正在稳步复苏，美联储也准备伺机上调利率，这都有助于房产的保值与增值。

另一方面，迈阿密的租赁市场涨势一片大好。Zillow估计迈阿密10月的租金水平为2110美元左右，为历史最高水平。这个数字高出南佛罗里达州都市圈1880美元的平均水平，更远高于全美1282美元的租金水平。以2110美元的月租金与286,700美元的售价水平估算，迈阿密的平均租金回报率可以高达8.8%。这是个十分令人欣喜的数字，意味着大约11年之后这些房产投资就可以收回成本。

从以上分析中不难发现，近期正是投资迈阿密房产的大好时机。对购房投资者来说，最重要的是升值潜力及回报率。虽然美国经济复苏中房价有相应的增长，但南佛州房屋的价格还没有被大量的海外资金炒得过高。如此高的性价比使得目前在迈阿密买房具有很大的升值潜力，而可观的租金回报率也可让投资者得到稳定的收益。

海滨别墅与市区公寓哪个更值得投资？

迈阿密区域的住宅用房地产基本可以分为两大类：独立屋(SingleFamilyHouse)与公寓房（CondominiumApartment），这两类房产不论自住或是投资都是不错的选择。

迈阿密海滩是独立屋的一大集中地，更高密度的公寓房则更多的位于迈阿密市中心区域。那么，哪一种房型更值得投资呢？

迈阿密海滩的豪华独立屋拥有着绝美海景与奢华的私人空间，吸引着全球的顶级投资者。毗邻全球最大的装饰风艺术界区，时时刻刻沉浸于独特的美洲文化之中。这里的独立屋最新价格中位数为158万美元，同比增长超过20%，但较上月只增加了1.3%。

不同于一般的豪华别墅区，迈阿密海滩豪宅的投资者可以获得颇高的租金回报率。得益于迈阿密对全球游客的巨大吸引力，这里的独立屋租金要价中位数都在11,000美元左右。如果把您的豪宅布置成独具特色的民宿，相信通过旅游租房可以获得更加令人惊喜的收益。

迈阿密市中心地区是整个南佛州的文化、金融与商业中心。这里聚集着各大公司、银行、政府机构、学校、博物馆与公园等，其中不乏历史悠久的保护建筑。这一区域的中高密度公寓普遍拥有很高的租赁需求，是一般投资的良好选择。迈阿密市中心2015年最新的公寓价格中位数约为40万美元，同比环比均有小幅下跌。

这一区域公寓的最新租金要价中位数为2,600美元左右，可以给您带来8%左右的回报率。更让投资者们放心的，是市中心众多的企业机构造就了上班人士源源不断的租赁需求。在全美经济升温的大环境下，必将带来有保证的出租收益。

近期美国经济的稳步复苏以及美元的坚挺表现充分证明了投资美国房产的是资产保值与升值的良好途径。而迈阿密与周边房价并未处于疯涨阶段，也大大降低了市场泡沫的可能性。在此时以较低价格入手，静待市场升值乃是十分明智的选择。

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2015年10月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价上涨再次加速。美国Zillow房屋价值指数显示，10月份全美房价环比上涨0.4%，同比增长4.3%，打破了前几个月增速连续放缓的趋势。近期紧缺的市场供给可能是价格加速上扬的原因之一。10月美国整体房租比去年同期上涨了4.5% ，低于上月的同比增长幅度。与此同时，10月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.5%。

10月美国七大都会区房价地图

10月份，除波士顿继续出现下跌，美国各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域同9月相同，为底特律和西雅图都会区。不过与9月份相比，各大都会区房价均出现环比小幅下滑，仅底特律保持1%的环比增幅。

10月美国重点区域房价成交中位数

10月美国房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市的房价中位数超过了100万美元，圣马刁与伯克利的房价中位数紧随其后。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数将近84万美元。底特律市则依然处于无市无价的状态，10月房价中位数仅为不到4万美元。

另据美国统计署2015年10月数据，美国新独立房最新的年销售速度为495,000套，同比环比均现上涨。截止10月底市场上供销售的新独立房为 226,000套，按目前的销售速度大约是5.5个月的供给量，较9月的6个月供给量有所减少。供给关系的缓和对正面临下滑预期的美国房市来说无疑是一针稳定剂。

查看2015年美国每月房价报告

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势头减慢风险难料——美国房产风云将如何变幻？

“以房养学，包租5年，投资收益可以边供孩子在美国读书生活边出租养房”——乍一听，这响当当的标语对于任何人来说恐怕都颇具诱惑性，于是来自上海浦东的潘女士就毫不犹豫果断拿下。不仅如此，她一口气拿下了10套这样的美国双拼别墅。

海外“以房养学” = 置业学业双丰收？

然而让她始料未及的是，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的管理费；更加让她感到惊诧的是，之前与中介公司逸鼎投资签署的“五年包租”合同也失去约束效力，因为对方以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。可是根据《观察者》的调查，逸鼎投资公司实际并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，同时继续对外招揽客源。

本以为是一本双利的好买卖，可现在潘女士无比懊悔自己这笔“以房养学”的大手笔投资。想尽快出手卖掉，但是投资公司告诉她，美国房市最近相对2013和2014年迅猛增长的势头相比有些低糜，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时价值已经跌了近半。

投资美国房产的“寒冬”季节真的来临了吗？

根据全美房地产协会最新统计资料指出，中国人作为投资美国地产的海外买家在过去的五年来疯狂置业并且在去年超过所有外国投资者，成为在美地产置业的第一海外买家，原居前三名的加拿大、英国和印度被中国迅猛超越。

可是最近，业界却传来一致的呼声，说中国买家稳坐第一把交椅没多久似乎就迎来了“寒冬”的痕迹。

作为一线的中国地产企业在美国的代表，德信控股北美分公司副总裁何源流认为，最近中国买家购买美国房地产的相对低糜状态和中国对于个人外汇限制不无关系，个人外汇现在都需要去公安局备案拍照，管理非常严格。

“不过中国买家毕竟在整体的美国地产销售上所占比例还是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之后，我相信也会有很多欧洲投资者会考虑为自己的财富选择多一个出路，美国会是一个首选。”

何先生还告诉我们说，2016年是美国的大选年，他们依然看好美国房地产市场走势，因为按照往年的惯例，通常大选年的数据都会比较好。”

人民币加入SDR之后会加速贬值，一旦正式开始贬值，人民币外流的情况可能会有加速，那么投资美国地产依然是一个不二的选择。

美国国际集团（AIG）副首席经济学家莫恒勇同样对美国房地产市场表示了类似的信心。“我对美国房地产整体依然比较看好，未来几年我相信其价格上依然会保持4%-5%的升幅，从供需角度看，新建家庭的速度从2009年到2014年一年只有60万户，远远低于经济危机前的120万户。”

在这个层面上市场还是有很大需求方面的增长空间。新增家庭从2014年下半年开始有大幅度的回升，而目前这些新增的家庭主要是以租户为主。

中长期来看，未来几年美国经济会有一个温和的增长，每年经济增速大约在2.5%左右。海外买房置业程序非常繁杂，然而随着美国经济的整体复苏，美国的创新力和可预见性，使得美国的地产对于投资者来说依然具有实力和吸引力，虽然不会有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增长，不过依然会稳步上升。

美国买房如何慎防潜藏风险？

“以房养学”对于很多有移民意向的中国投资者或者孩子在美求学的家长来说是个很好的选择，不过德信地产的何先生对大家的建议有以下几点：

1、要选择有信誉的公司进行投资，而非背景不详的中介机构；

2、签署合同的时候需要异常小心仔细，最好有第三方律师的协助和介入，最大程度上保护投资者的利益；

3、在项目选择上要有所删选，回报率是其一，同时也要看市场；

4、“以房养学”则最好选择孩子就学学校的周边区域，在解决孩子住房的同时也可以同时出租保障收益。

愿大家谨慎投资，投资有道。

刘禹含专栏全集：

资深媒体人刘禹含专业深度解析纽约房地产

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为什么比起股票投资，精选房产投资是实现经济独立更好的选择（第二部分）

在本文的第一部分，我介绍了经济独立的概念，解释了为何在达到这一相同目的，精选房地产投资组合可能优于股票或债券组成的投资组合。在本文的第二部分，我将讨论如何实现这一目标。

但首先，我要讨论一下投资界普遍存在的一种现象，那就是存在两种截然不同阵营的投资者：爱好房地产的投资者和厌恶房地产的投资者。两大阵营中间似乎没有多少人。讨厌房地产作为投资的人通常认为，绝大多数喜欢房地产作为投资的人容易被误导，未做仔细思量就做决定，他们的判断通常受到自己的情绪影响。

房地产投资最常见的四大问题

1、当你购买一项票类投资，如股票或债券，你不会像那些可以看到，触摸和感觉到的投资一样，像房地产，特别是住宅房地产，投注同样多的情感。心理学家解释，人们首先基于感性做出决定，然后找到合理的理由来支持他们已经做出的决定。如果你正在与一名销售员打交道，她的工作是向你灌输你所需要确切的原因，为你已经无意识地做出购买决定合理化。这其实是一个思维陷阱。真正的投资决定不应该基于情感，而仅仅基于纯粹冷静的理论。

2、第二种批评是，大多数爱好购买住宅房地产投资者主要基于一厢情愿的想法和传闻，而不是可靠的研究。对股票和债券投资者来说，“我认为价格会上升”这句话并不足以构成购买的充足理由。这些人需要那些具备硕士或博士学历的著名分析来指导他们做出投资决定。出于这个原因，他们不喜欢房地产，因为研究往往是不可靠，而且经纪人的观点可能因利益冲突存在很高偏颇。

3、有些房地产肉眼看来可能美丽，让你从心底满意，但是因为以上两个原因，真正的风险通常被低估，大多数这样的房地产投资最终可能是灾难性的，导致你的财务受损。

4、不同于股票或债券投资，你只需要做出正确的买卖决定就可以赚钱，在房地产投资上，你需要做的工作是连续的，这样才能赚钱。房地产投资回报可能因空置、糟糕的租户、支出、维修和报废等原因受损。房地产投资者必须努力研究，做出聪明的决定以确保盈利。买对的只是第一步，你必须让它有效益。

总之，首先你必须买对，基于理性，而非一时冲动，依据可靠的研究分析（不只是销售人员的意见），了解风险，然后在你买第一套房之前建立一个商业计划。这个计划很关键，所以你必须想办法减轻你的空置风险，选择合适的租户，控制你的支出，甚至做出退出策略。一项严肃的投资就该如此。不幸的是，大多数房地产爱好者不这样做，仅仅依靠好运来赚钱。

为了经济独立，这一点更为重要，因为你依赖于一个稳定的收入流。计划或执行的任何错误将使你的经济独立的梦想很快变成一场噩梦。当你不能消除所有的风险，你必须做的一切正确的决定以尽可能多地减轻风险，这样你成功的机会就会最大化。

房地产投资风险管理有法

在为客户开发的模式中，通常，我会非常有条理地做一下最低限度的考虑：

1、资产必须有良好的需求，容易出租（正确的类型、位置、设施、公平的价格，等等）。

2、根据主要的房价与租金比率和费用和租金比率，将房子出租给有工作的租客。税收和保险费用必须要低。最好是没有业主协会（Homeowners’ Association）费用和相关的问题（该协会可能亏钱或被起诉，这将最终影响你的投资收益）。

3、如果价格合理，在流动性的市场买卖。当地的法律制度必须有利于业主，允许租金自主涨幅以及必要时能够轻松、快速地驱逐不好的租户。

4、充足了解当地的人口动态、基本面，确定符合资格标准的租户足够（收入、偿付能力、背景调查）。

5、房屋检查，独立公允价值评估，和在你购买之前做好尽职调查，核实潜在收入，职业，租户资格，和支出费用。

在我考虑将合适资产纳入客户投资组合之前，必须满足上述所有条件。现在很容易理解为什么市场上绝大多数的待售房地产并不是一个好的投资选择。卖方总是极力地推销自己的房产，但买方需要自己进行区分。

虽然我不想承认，但不喜欢房地产的投资者是正确的…大多数爱好房地产投资人方式不对。然而，大多数人缺乏必要的知识或者没时间去认真参与，或是这么有条理的。这就是为什么他们可以采纳像我这样的投资专家的建议帮助，但专家必须做过研究，他们必须理解经济学，投资组合管理以及风险管理。友好的经纪人无疑是你买房、卖房最好的专业帮手，我相信只有投资专家能处理你的投资。投资专家根据你的投资表现得到有偿回报——只有你先赚钱，他们才会赚钱！

最后，记住经济独立，你才能按照所希望的方式生活，无需担忧金钱问题，为钱工作。如果人没有实现经济独立，他们就需要用时间、知识和精力换取钱财。几乎是所有你认识的人都是如此。而经济独立的人不再需要这样做。但房地产投资需要投资者努力做工作，从而使他们的投资能够有效益，不是吗？是的，这就是为什么你必须将这个角色委托给房地产投资专家。像我这样的人会面面俱到，所以你可以放心，你的投资会得到很好的管理照顾，让你经济独立梦想成真。

Sidney Shauy专栏全集：

Sidney剖析美国房产市场

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您的海外旅行中隐藏着哪些投资良机？纽约篇

美国纽约——极尽繁华的现代都市生活范本

20世纪90年代，一部《北京人在纽约》令纽约成为了广大中国人心中的梦想之地，这座被誉为“世界之都”的城市一个多世纪以来一直都是全球最重要的商业和金融中心。

近年来，越来越多的中国投资者在美国投资置业，纽约就是最受青睐的目的地之一。房地产咨询公司高纬环球2014年10月发布的一份报告显示，纽约连续第四年成为全球最大的房地产投资市场。

一、你不能错过的纽约景点

美国纽约有许多著名景点，其中自由女神像已被列为世界文化遗产之一，也是纽约地标性建筑，可谓整个纽约乃至美国不可不看的景点。纽约最高楼帝国大厦则是许多电影大片取景的地方，来了纽约也不可错过。

当然你也不能错过常在美剧中露脸的布鲁克林大桥、同样出镜率很高的中央公园、全球金融枢纽华尔街、购物血拼天堂第五大道……

二、四大要点了解纽约房市

1 纽约房价——并非全美最高

尽管纽约是美国第一大都市，但纽约的房价并非全美最高，排在旧金山、洛杉矶、硅谷等地区之后。

2014年9月纽约平均房价 $471/sq ft

相比2013年9月，增长 2.17%

相比2014年8月，增长 5.84%

471美元/平方英尺相当于人民币31023元/平方米，也就是说，纽约的平均房价跟中国上海差不多。
2014年9月，上海平均房价为31859元/平方米，相比2013年9月增长了8.71%，超过了纽约的2.17%。上海2014年9月平均房价跟8月相比未增反降，下降了1.1%，远不及纽约的5.84%。
事实上，从2014年6月起，上海房价一直处于下降趋势，而纽约2014年平均房价虽有升有降，但总体处于上升趋势。

2 曼哈顿——纽约房市金字塔的顶端

纽约平均房价跟中国上海相当，已不算便宜，但纽约市中心——曼哈顿地区的房价远远超过了纽约均价，想来还是比较惊人的。举个例子，位于美国曼哈顿下城的新建公寓项目“公园广场30号”，单位售价约为人民币1594万至3亿6777万不等。【了解更多信息】

2014年9月曼哈顿平均房价 $1310/sq ft

相比2013年9月，增长 11.3%

相比2014年8月，增长 3.4%

1310美元/平方英尺相当于人民币86285元/平方米，也就是说，纽约曼哈顿的平均房价已经比肩中国北京学区房和上海外滩住宅。

当然，86285元/平方米还只是曼哈顿的平均房价，比如，Carnegie Hill是曼哈顿价格最高的地段之一，正对中央公园和第五大道，是纽约最具复古范儿的高档社区。Carnegie Hill的平均房价为2556美元/平方英尺，相当于人民币168355元/平方米，跟上海汤臣一品不相上下。

即使是在曼哈顿这样高房价的地方，也是有潜力股可以挖的，比如：东哈林区（East Harlem）、华盛顿高地（Washington Heights）、下东区（Lower East Side）等。这些地方房价并不惊人，但发展势头很好。【了解更多信息】

点击查看纽约曼哈顿房源

3 法拉盛——美国华人的曼哈顿

纽约皇后区的法拉盛被当地人称为“华人的曼哈顿”，亚裔是法拉盛的主要居住群体，占据了总人口的69.2%。法拉盛给人一种亚洲城市的感觉，因此不断吸引着更多的亚裔美国人、新移民和中国投资者。【了解更多信息】

2014年9月法拉盛平均房价 $555/sq ft

相比2013年9月，增长 11.45%

相比2014年8月，增长 1.28%

从2013年1月至2014年一月，法拉盛房价保持了一整年的增长势头，突破了500美元/平方英尺的大关。2014年至今，法拉盛的房价稳定保持在530美元/平方英尺之上。
法拉盛如今的平均房价超过纽约均价，2014年9月为555美元/平方英尺，相当于人民币36556元/平方米，已超过中国北京和上海目前的平均房价。
虽然法拉盛现在的房价并不低，但跟华人聚集的旧金山相比要实惠得多，旧金山平均房价已达到826美元/平方英尺。不过，法拉盛的房价已经超过了洛杉矶，洛杉矶目前的房价为368美元/平方英尺。

点击查看法拉盛房源

4 纽约房市——沉睡之狮已经醒来

2008年经济危机前后，纽约房地产市场经历了近4年的下滑和低迷，2012年纽约房地产市场开始复苏，目前呈现平稳增长趋势。

2014年9月，纽约房产价值中位数为535,200美元，年涨幅高达8.6%。根据2014年10月的数据，保守估计，到2015年9月，纽约房产价值中位数将达到550,000美元，涨幅为2.8%。

三、纽约房产投资机会：联排别墅和共管公寓各有千秋

1 资金充足、讲究隐私、全家入住，选联排别墅

在纽约，尤其是曼哈顿这种寸土寸金的地方，居民住宅一般是高层公寓楼，但也有较为豪华、高档的住宅，也就是联排别墅（townhouse）。如果您有充足的资金，对居住环境和私密性有较高要求，家中人口较多，那么大可以选择位于纽约市中心的联排别墅。

2 用有限的资金享受市中心便利生活，选共管公寓

如果你喜爱都市生活，想住在生活设施齐全、交通便利的市中心，是单身人士或者家中人口不多，那么可以选择共管公寓（condo）。高档共管公寓楼内配备游泳池、健身房等公共设施，condo最大的好处是有专业的物业管理公司统一管理，每月按时缴纳管理费，无须亲自打理。【了解更多纽约房产】

四、纽约房产未来趋势展望

为什么纽约房地产值得投资？至少有两个很有说服力的理由：纽约房产的租金回报率都不低，纽约房租近期一路上扬；现在的纽约房地产市场尚未恢复至经济危机之前的水平，未来将保持增长势头。

1 纽约房子不愁租

根据房地产网站zillow的数据，2011年12月至今，纽约房租指数一直在上涨，2014年9月纽约平均房租为2180美元，超过2013年9月的2095美元和2012年9月的1964美元。

纽约平均租金回报率：4.9%
曼哈顿平均租金回报率：3.8%
布鲁克林平均租金回报率：4.3%
皇后区平均租金回报率：5.2%

2 纽约房价还会涨

2008年经济危机后，纽约房价在2009年9月跌入谷底，从2012年开始显露复苏迹象，并保持持续增长势头。

根据房地产网站zillow的数据，2014年9月，纽约房产价值中位数为535,200美元，年涨幅高达8.6%，预计未来一年内涨幅为2.8%。

居外特别策划：走，拿着人民币到海外买房去！

北京时间12月1日，人民币正式被纳入SDR！这一历史性时刻的到来，意味着人民币国际化迈出举足轻重的一步。

相信大家今天的朋友圈、注意力都被这一重大事件包围，那么，接下来的问题是：SDR对打算到海外买房、留学、生活的老百姓来说，会产生哪些直接影响？拿着人民币到海外买房何时能够实现？且看居外网为您解析。

一、汇率风险变小，不用担心人民币贬值

人民币加入SDR，代表了IMF（国际货币基金组织International Monetary Fund，简称：IMF）和官方机构的背书，中国经济的影响力得到认可。尽管人民币加入SDR后不能马上改变国际储备格局，但国际机构将有意愿持有更多人民币资产，在短期之内，可以增加国际市场对人民币的认同和信心，减轻人民币面临的贬值压力，尤其是在美元加息预期强烈的背景下，有助于我国百姓手中的人民币更加坚挺，减少对自己钱袋缩水的担忧。

二、告别换外汇，出国行说走就走

从消费层面来说，人民币加入SDR后意味着接受人民币作为直接结算货币的国家变多，不仅汇率风险小多了，也降低了出国游换汇需求。这对于出国旅游、留学，还是比较划算的。随着人民币加入SDR，越来越多的国家认可人民币，愿意接收人民币，或者用人民币来广泛地开展各种交易，这样未来出国购物、旅游等消费都会更加方便。

近两年国内民众出国旅游、留学的人数屡创新高，据统计，2014年中国公民出境游总数突破1亿人次，预计今年还将创下新高。这样的背景下，对于大部分国内民众来说，再不用操心地考虑换汇，出国行说走就走不再是梦想（当前中国免签国数量也在日益增加）！

值得注意的是，对于喜爱海淘全球购的消费者来说，未来将不用再忍受高额的海外代购费用，国内国外一样买。

三、海外投资门槛降低，直接拿人民币在海外买房

对于国内人数与日俱增的海外投资党来说，人民币加入SDR后最大的好处在于降低了海外投资门槛，可以更方便地配置海外资产。不论是有移民计划还是单纯理财投资，未来你可以到国外去投资不动产、股票和债券，直接拿着人民币到国外买房将不再是梦想。

不过由于新的SDR货币篮子将于2016年10月1日生效，直接在海外用人民币进行交易也需要许多系统与程序上的更新升级，在海外直接掏出“毛爷爷”购房或进行其他交易可能还需时日。

延伸：

澳大利亚房市十大最值得投资地区推荐

2015美国十大最火热的房市

未来十年英国十大地产热点城市PK

当然这是双向的，国外投资者也可享受到国内股票、基金、国债、P2P的更多渠道投资理财，国内个人跨境投资和境外机构投资者投资中国资本都将更加自由便捷！

人民币纳入SDR的最大输家是澳元？

12月1日，人民币纳入SDR的消息公布后，市场有观点认为，在人民币加入IMF储备货币行列之后，澳元的全球储备货币地位会受到影响，或成为最大输家。该观点认为，得益于人民币被纳入SDR，未来五年流入中国的资金将持续上升，中国国债会比澳大利亚国债受青睐，与之相反的是削减澳元持仓。

从过往几年澳元的走势来看，澳元汇率波动过大，与大宗商品联系过于紧密，而人民币汇率波动较小，收益稳定和中国经济的规模必然吸引更多国际投资者的关注和喜爱。为此，澳元恐怕会因为人民币的国际化地位而受冷落，并在世界各国的储备货币地位受到严重影响。

过去5年澳元对人民币汇率走势图。尽管有所反复，但澳元对人民币汇率总体的趋势还是明显向下。

整体而言，近几年除美元外，其他主流外汇如英镑、欧元、澳元、加元对人民币的汇率都有较大波动，但澳元的波动是其中最大的。关于外汇汇率对海外投资的影响，大家可以“海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要”此文中了解。

延伸阅读：

1、什么是SDR？

SDR是特别提款权(Special Drawing Rights)的缩写，其含义是兑换“可自由使用”货币的权利。它是国际货币基金组织（IMF）于1969年创设的一种补充性储备资产，与黄金、外汇等其他储备资产一起构成国际储备。SDR也被IMF和一些国际机构作为记账单位。

创设之初，SDR与美元等价。布雷顿森林体系崩溃后，IMF于1974年启用SDR货币篮子。2015年审查前，SDR货币篮子包括美元、欧元、英镑和日元四种主要国际货币。根据2015年11月30日的汇率，1单位SDR约相当于1.37217美元。

2、现有SDR的规模和使用情况如何？

IMF按成员国份额对所有成员国分配SDR，以补充成员国的储备资产。

IMF曾于1970-1972年、1978-1981年进行过两次SDR普通分配。2007年全球金融危机爆发后，为更好应对危机，IMF于2009年分配了1826亿SDR。截至目前，IMF对SDR累计分配额约为2041亿SDR（约合2801亿美元）。我国SDR累计分配额为69.897亿SDR。

目前，SDR主要用于IMF成员国与IMF以及国际金融组织等官方机构之间的交易，包括使用SDR换取可自由使用货币、使用SDR向IMF还款、支付利息或缴纳份额增资等。

3、什么是SDR审查？

IMF通常每5年对SDR进行一次例行审查，主要内容是SDR货币篮子的货币构成及权重。

SDR审查原则包括：（1）SDR的价值与世界主要货币之间保持稳定；（2）纳入SDR篮子的货币应该在国际交易中被广泛使用；（3）纳入SDR篮子的货币所占的权重应该同其在国际贸易和金融体系中的地位相当；（4）如果无重大变化，两个审查期间SDR篮子货币的构成应当保持稳定；（5）SDR审查方法应当保持连续性，仅当货币在世界经济中角色发生重大变化时才进行调整。

4、成为SDR篮子货币的标准是什么？人民币达标情况如何？

当前SDR审查包括两个标准：一是出口规模，即某个国家或地区在考察期前5年中的货物和服务出口量居世界前列；二是该货币“可自由使用”，即在国际交易支付中被广泛使用和在主要外汇市场上被广泛交易，实践中主要通过货币在全球外汇储备、国际银行业负债、国际债务证券、跨境支付、贸易融资中的比重及在主要外汇市场交易量等指标来衡量。

2010年SDR 审查时中国已满足出口标准。过去五年来，人民币国际化迅速发展，可自由使用程度不断提高。基于各项评估指标，基金组织执董会认为有充分的基础可以认定人民币为可自由货币，决定将人民币纳入SDR货币篮子。

5、什么是“可自由使用”货币？

“可自由使用”是指在国际交易支付中被广泛使用和在主要外汇市场上被广泛交易，实践中主要通过货币在全球外汇储备、国际银行业负债、国际债务证券、跨境支付、贸易融资中的比重及在主要外汇市场交易量等指标来衡量。

可自由使用不同于资本项目可兑换。资本项目可兑换既不是可自由使用的充分条件，也不是其必要条件。首先，可自由使用货币发行国仍可以保留对某些资本项目的限制；其次，很多可兑换货币都不是可自由使用货币。但是，可自由使用标准隐含了对一定水平的资本项目可兑换的要求；资本项目可兑换也可以提高可自由使用程度。

6、新SDR篮子的货币权重是多少？

IMF计算SDR篮子货币权重的公式由贸易和金融变量组成，以反映货币在世界贸易和金融体系中的相对重要性。根据基金组织工作人员的计算，人民币权重为10.92%，美元、欧元、日元和英镑的权重分别为41.73%、30.93%、8.33%和8.09%。

7、新SDR货币篮子何时生效？

根据IMF决定，新SDR货币篮子生效时间是2016年10月1日，这主要是由于多年来第一次有新的货币加入SDR，需要给SDR使用者预留充裕时间做好会计和交易的准备工作。