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9月份，美国房价整体继续走好，环比上涨0.5%，房价中位数达到17.65万美元。

中国买家最为关注的6个都会区中涨跌互现但整体稳定。旧金山、洛杉矶、波士顿与纽约几个都会区有所上涨，而西雅图与底特律有小幅下跌。

相对于价格的不温不火，值得注意的是美国房地产的销售在9月份有明显的复苏。

根据NAR最新数据，9月份，美国二手房市场，包括独栋房屋、连栋房屋、公寓和合作公寓的销量环比上升了2.4%，经季节调整年化销量增至517万套，为今年以来的最高月度销量，远高于8月份的505万套，但仍低于去年同期526万套的销售水平。

NAR首席经济学家劳伦斯认为，低利率和房价的稳步上涨推动了9月份美国二手房销售的稳步增长。

此外，9月美国新房开工量环比大幅反弹，反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量也小幅回升。

在其他重要的美国房价指标方面，标普/凯斯席勒房价指数显示，今年8月份美国大城市房价同比涨幅继续放缓。8月份美国10个大城市房价指数同比上涨5.5％，20个大城市房价指数同比上涨5.6％，涨幅均低于前一个月的6.7％。此外，8月份全国房价指数同比上涨5.1％，涨幅低于前月的5.6％。

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纽约房价只有中国香港房价的三分之一？那中国香港房价多少钱一平米？纽约房价多少钱一平米呢？当然，纽约也同样面对着住房压力，但房市仍比中国香港便宜许多。在诸多原因里，有三点最为突出，第一是纽约土地100%开放，除非地块编列为公园、交通、公用设施等，否 则任何土地都可以开发作文娱工商居住之用，而反观中国香港，政府愿意放手开发的土地仅占城市的6%~7%，差别巨大，纽约土地供应丰足，房价自然比较低。

探究：为何纽约房价只有中国香港房价的三分之一？

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第二是纽约地产商借助政府包揽土地资源的情况较小。纽约的市场规划相对有序，实力强的地产商可以开发曼哈顿的世贸中心、第五大道的摩天楼，但普罗大 众只要有足够积蓄，也可以在纽约另外的4个区觅一小块地皮盖个小房子，逐渐建立财富。换言之，就是纽约有小地主、小地产商生存的空间，此政策的存在使得公 众不会被逼为大地产商的房奴。这种情况与亚洲城市盛行的土地拍卖或中国香港的“勾地”政策大相径庭。

第三就是纽约政府从公营到私营提供类型众多的房屋选择，以迎合不同阶层人民的需求，各适其适。纽约市政府利用政府楼、Mitchell-Lama中 产公寓、老人屋、平价置业、租金管制公寓、公共土地开发包含平价单位等方式，为市民提供相对低廉的租住与置业机会。而私营方面，“合作公寓” （Cooperative）以及“褐石屋”（Brownstones）两个类别对中国人来说可能较为陌生。

合作公寓

纽约在殖民地时代开埠之初，住宅以独立大屋为主，后来随着工业化人口上升，由一至三家庭组成的连栋屋便大行其道。再后来百物腾贵，合作公寓大楼的居住形式于1800年末从欧洲传入美国， 工薪阶层藉此分担居住成本。但是对于中国读者来说，“合作公寓”无论是法律或财务结构，都与今天大家所熟悉的共有公寓有极大的差别。合作公寓大楼基本上就 是由一家公司拥有整个大楼物业，所有住户虽然名义上也都是“业主”，但从法律观点来说他们只是这家公司的股东，并不拥有任何房契，只拥有一张所住单位的永 久专属租约。大楼的贷款、开支、地税、管理费用都是由所有“业主”摊分。而且合作公寓大楼都有一个权力极大的管理委员会，设立严厉的规章。这些限制大至买 家身份、租客身份、宠物、声浪、气味，小至自家屋里是否要铺地毯都有规定。管理委员会甚至有权将不听话的“业主”驱逐，逼售单位。曾有人觉得此举无理到法 院申诉，还打出人权牌、种族歧视之类的原因，但经过无数次法庭的考验，这些管理委员会大多立于不败之位。

纽约客最欣赏褐石屋的原始美感

合作公寓的设计原意是为了降低房价，但也因为入住资格有所规定，有些合作公寓久而久之反倒成为了身份的象征，即使名人也会被拒之门外，包括麦当娜、 全美排名第26位的富豪Ronald Perelman、服装巨子Calvin Klein、歌手玛丽亚•凯莉等都曾被纽约的合作公寓拒绝，可见门坎之高。由于合作公寓大楼限制众多，又大多不能出租，因此对于“爱自由”的中国购房者来 说并非最好选择，目前中国人大多还是投资有房契的共有公寓。虽然目前纽约新盖的楼宇已不再出现此形式，但出于历史的原因，曼哈顿高达70%的房屋单位仍然 是合作公寓。由于供应量仍然偏少，此举也造成当今曼哈顿的共有公寓继续水涨船高，旧式一卧室的合作公寓售价在60~70万美元左右，新盖的一卧公寓售价则 大多已破百万美元，但在布鲁克林与皇后区一些较朴实的小区房价就能便宜一半。

布鲁克林一枝独秀

中国人都知道投资曼哈顿的公寓，但却不知近十年纽约发展更快速的是在布鲁克林。事实上，在金融风暴期间，虽不至大倒退，但连曼哈顿的房地产也不景 气，只有布鲁克林继续大幅成长，呈一枝独秀之象。目前纽约正处历史的建房最高峰期，根据纽约市楼宇局数字，上个财政年度批出的52618个单位申请，在纽 约曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗士、史丹顿岛五区之中，布鲁克林便占了23326个单位，即接近五成，该地区房地产之蓬勃兴旺可想而之。目前布鲁克林多 区的房价甚至超越了曼哈顿，例如威廉士堡、布鲁克林下城等，引得中国绿地集团、信源集团等近年也赶来投资分一杯羹。布鲁克林这波升幅主要有两个动力，第一 是新建的豪华公寓，第二是百年褐石屋的复兴。豪华公寓带动房价上升不难理解，但是褐石屋的复兴涉及美国的历史，却是很多中国人、甚至本地华侨可能都不知道 的，平白错过了最佳的投资机会。

布鲁克林是如今纽约开发最为兴盛的地区

布鲁克林拥有全球最集中的维多利亚(房源) 式褐石屋，这些外观壮丽的豪宅建筑在1850年代是美国中上阶层的最爱，当时布鲁克林的主要交通工具仍然以马车为主，所以大家聚集而居，但随着1900年 汽车的发明，许多中上阶层搬入郊区，导致20世纪贫民迁入布鲁克林的褐石屋群，居民也从以白人为主变成以非裔为主，后期更演变成为全纽约最危险的小区之 一，人们避之唯恐不及。但过去十年因为曼哈顿租金过于高昂，大批年轻人、艺术家、同志人群迁入布鲁克林，结果这批对艺术有强烈触角的人们又重新发现布鲁克 林的褐石屋之美，他们完全改变了这一区域的居住生态，造成房市劲扬。这个模式从布鲁克林的公园坡开始，一直向各处蔓延，遍布褐石屋的布鲁克林 Bushwick与Bedford-Stuyavansat过去因为犯罪率而恶名昭彰，但目前褐石屋叫价动轧150万至200万美元，升幅在十年里翻了五 倍还多。《金融时报》于2012年甚至以“淘金热”来形容。目前布鲁克林的褐石屋就像一个艺术品，成为纽约年轻新贵身份与品味的一个象征。哥伦比亚大学房 地产中心六月发布的一个报告指出，布鲁克林的房屋即使已成为全美最难负担的房产，但该校研究主任基南说：“我们还没看到尽头。”报告甚至指出这个泡沫可能 永远不会破。

地产投资风险

近年，中国人移民美国成为趋势，无论是通过EB5投资移民取得绿卡或者在纽约购置物业出租或房屋自住，赴美生活成为中国富人甚至中产的热门话题。但 是，由于两地法律与财务迥然不同，很多人在购置过程中处处碰钉。就以EB5投资移民为例，目前国内200多个项目中，可能仅有5%是可靠的。纽约两个公认 实力稳健的EB5业者之一林氏集团董事长林建中介绍说，目前EB5绝大部分都是投资在房地产的项目，开发商大约花十万美元就能请律师申请一个“区域中 心”，然后交由中介公司做一个漂亮的包装，问题是开发商是否有能力完成整个项目。他进一步指出，当投资者将50万美元交给开发商，的确是很容易就能拿到临 时绿卡，但移民局会在一段时间后开始审计项目，包括项目是否能够如法例要求创造就业机会，如果开发商经营不善，无法提供足够的职位，投资人的临时绿卡也会 被取消，无法取得永久绿卡。本身以酒店作为投资项目的林建中说：“为了加强投资的信心与保护资本，集团包办开发商、区域中心、和中介公司三个角色，而且将 EB5投资控制在项目资金的25%，所占比例不高，藉此对客户提供最大的保障。”他建议投资人选择项目时，最为关键的还是了解开发商是否有良好的长期记 录。

纽约唐人街的年轻人纷纷搬离，令唐人街呈老龄化趋势

近年中国资本大举进军纽约酒店业，身为纽约最大酒店开发商的林建中笑称：“他们90%都是在交学费。”他介绍说，中过企业喜好并购地标酒店，但纽约 人工很贵，平常工会工人时薪为20~30美元，再加上酒店福利时薪，工资成本便飙升至40美元，普通工人一天工资成本便达到300美元，加上其他客房成本 与房地产税，品牌酒店一晚的成本接近600美元。但问题是美国企业文化与中国不同，管理高层也不会住六星级酒店，因此品牌酒店要赚钱其实不易。而中企在支 付市场溢价后再想高价脱手就更难，因为美国房产的评估与盈利挂钩，使得不少中企的酒店并购不赚钱也不升值，只是成了负担。而且由于近年纽约房价飙升，纽约 州议会已提案针对200万美元以上的物业，要求不常住的外国籍业主缴交惩罚性税金。虽然此案仍未通过，但因为该法案一来为州政府提供额外收入，且又不是从 纽约居民身上抽取——不怕惹怒选民，因此估计通过的机会不小。

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